Thị trường bất động sản việt nam thực trạng và giải pháp

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN VIỆT NAM: THỰC TRẠNG VÀ GIẤI PHÁP võ PHƯƠNG LINH, VŨ THỊ ÁNH HUYỄN, LÊ THỊ MỸ HOA Bất động sản thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tếquốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài khác như: thị trường tiền tệ, thị trường lao động Hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sàn ngành kinh tếmúi nhọn, góp phẩn tăng thu ngân sách chiếm tỷ trọng đáng kể tổng sàn phẩm quốc nội quốc gia Tuy nhiên, phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nhiều hạn chế, vướng mắc, đòi hỏi giải pháp cải thiện nhằm giúp thị trường phát triển ổn định, vững thời gian tới Từ khóa: Thị trường băt động sàn, tín dụng bất động sản, quản lý đất đai VIETNAM REAL ESTATE MARKET: CURRENT SITUATION AND SOLUTIONS Vo Phuong Linh, Vu Thi Anh Huyen, Le Thi My Hoa Real estate is one of the markets with an important position and role in the national economy, having a direct relationship with other financial markets such as the currency market, the labor market, etc Real estate investment and business is a key economic sector, contributing to increase state budget revenue and accounting for a significant proportion of the gross domestic product However, the development of the real estate market in Vietnam faces different limitations and problems, requiring solutions for sustainable development in the coming time Keywords: Real estate market, real estate credit, land management Ukraine phần tạo tâm lý lo ngại tình trạng lạm phát, khiến người dân có tâm lý tìm kênh trú ẩn vào vàng, USD tích trữ vào BĐS, góp phần làm tăng tính khoản BĐS Đặc biệt, tín hiệu tích cực tháng đầu năm 2022 mức tăng trưởng kinh tế nước (GDP) quý 1/2022 đạt 5,03%, tốt kỳ 2020 2021 Thị trường BĐS trở lên sôi động trở thành kênh đầu tư quan tâm Bài viết đánh giá thực trạng thị trường BĐS Việt Nam nay, khó khăn vướng mắc kết đạt lĩnh vực Từ đó, đưa số khuyến nghị để phát triển bền vững thị trường BĐS góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào trình phát triển thị nơng thơn bền vững theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Thực trạng thị trường bất động sản Ngày nhận bài: 13/5//2022 Diễn biến thị trường Ngày hoàn thiện biên tập: 30/5/2022 Ngày duyệt đăng: 7/0/2022 Đặt vấn đề Trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19 khơng cịn diễn biến phức tạp trước, từ quý 1/2022, thị trường bất động sản (BĐS) ghi nhận nhiều số khởi sắc sơi động trở lại Nhiều sách hỗ trợ Chính phủ giúp cho thị trường BĐS tăng trưởng Bên cạnh đó, xung đột Nga 96 Thời gian gian qua, trước tác động tiêu cực đại dịch COVID-19, thị trường BĐS chịu ảnh hưởng nặng nề, hoạt động kinh doanh doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, hàng loạt dự án phải tạm dừng xây dựng Tuy nhiên, năm 2021 quý 1/2022, thị trường BĐS đạt kết định: - Về nguồn cung BĐS: Trong năm 2021, dự án BĐS cấp phép tiếp tục giảm so với năm 2020 khiến nguồn cung BĐS, nhà đặc biệt nhà dành cho đối tượng thu nhập thấp hạn chể Trong dq, dự án phát triến nhà thương mại, nước có 252 dự án với 99.958 hộ cấp phép (bằng khoảng 34% so với năm 2020); có 1.046 dự án với 299.075 hộ triển khai xây dựng (bằng khoảng 88,5% so với năm 2020); có 172 dự án với 24.027 hộ hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 59,7% so với năm 2020) Đối với dự án nha xã hội, nước có 09 dự án cấp phép với quy mơ 5.763 hộ; có 16 dự án với 3.046 hộ hoàn thành xây dựng; có 09 dự án với 2.127 hộ đủ điều kiện bán nhà hình thành tương lai theo thông báo Sở Xây dựng - Vê sô'lượng dự án hộ đủ điêu kiện bán nhà Trên nước có 350 dự án với 113.926 hộ đủ điều kiện bán nhà hình thành tương lai theo thông báo Sở Xây dựng (tăng hơh 13.000 hộ so với năm 2020) hình thành tương lai: - Vê lượng giao dịch hộ chung cư, nhà riêng lẻ, đủ điều kiện bán nhà hình thành tương lai (bằng khoảng 33,4% so với quý IV/2021) Cả nước có 20.325 giao dịch thành công (tập trung chủ yếu TP Hái Phịng, TP Đà Nang, TP Hơ Chí Minh, Phú Thọ, Bắc Giang, Lâm Đồng), với tông lượng giao dịch khoảng 45,5% so vói quý IV/2021 khoảng 80% so với kỳ năm 2021 Có 153.537 giao dịch đất thành công, tổng lượng giao dịch khoảng 242% so với quý IV/2021 Về giá nhà số loại BĐS, quý 1/2022, giá hộ bình dân (có mức giá từ 25 triệu đ'ông/m2 - 30 triệu đồng/m2), giá hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 30 triệu đồng/ m2 đến 50 triệu đ'ông/m2), giá hộ cao cấp (có mức giá 50 triệu) Qua tổng hợp cho thấy giá hộ chung cư địa phương có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021; Tại Hà Nội giá nhà chung cư tăng khoảng 4-5% cao so với TP Hơ Chí Minh tăng khoảng 1-2% so với cuối năm 2021 Vê tình hình cấp tín dụng, theo số liệu Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/3/2022 dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh BĐS đạt 783.942 tỷ đồng Trong đó, dư nợ tín dụng dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triến nhà đạt 188.105 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 24% tổng dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh BĐS; Dư nợ tín dụng dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 45.532 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,8% tổng dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh BĐS; Dư nợ tín dụng đối vói dự án khu du lịch, sinh thái, nghi dưỡng đạt 33.509 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,3% tổng dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh BĐS Trên nước có 282.105 giao dịch BĐS thành cơng Trong đó, lượng giao dịch hộ chung cư, nhà riêng lẻ 111.640 giao dịch; lượng giao dịch đất 170.465 giao dịch; riêng TP.Hà Nội có 10.875 giao dịch thành cơng; TP Hơ Chí Minh có choảng 14.443 giao dịch thành công - Vê giá nhà sô' loại BĐS: Mặc dù, ánh tế có giảm phát ảnh hưởng đại dịch giá BĐS, nhà ở, đất liên tục tăng từ đầu năm Tính đến cuối năm 2021, giá hộ chung dư tăng bình quân khoảng 5-7%; giá nhà riêng lẻ dự án tăng 15-20%; giá đất tăng 20-30% sp với thời điểm cuối năm 2020 - Vê tĩnh hĩnh cấp tin dụng BĐS: Theo báo cáo Ngân hàng Nhà nướd Việt Nam, tính đến 30/11/2021 dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh BĐS đạt 690.075 tỷ đồng (tính đến 30/9/2021 682.594 Một SỐ bất cập thị trường bất động sản tỷ đồng) Theo chuyên gia lĩnh vực ngân hầng tỳ lệ dư tín dụng hoạt động Theo Báo cáo số tâm lý người tiêu dùng BĐS kinh doanh BĐS tổng dư nợ tín dụng (hiện Việt Nam năm 2022, khoảng 92% người Việt Nam kJ roảng 7%) ngưỡng an toàn muốn sở hữu thêm BĐS Nhu câu BĐS Vê nguồn vốn FDỈ đâu tư vào lĩnh vực BĐS: Theo cao từ lâu BĐS coi dạng dâu tư sinh so liệu từ Bộ Kế hoạch Đầu tư, năm 2021, tổng lời cao, an toàn tâm lý muốn sở hữu đất Tuy vốn đầu tư nước đăng ký vào lĩnh vực kinh nhiên, có thực tế giá BĐS thành phố doanh BĐS đứng thứ! với 2,6 tỷ USD (chiếm lớn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh mức 8,3%) So với năm 2020 dịng vốn đổ vào lĩnh cao Hiện nay, kể đến số bất cập thị vục kinh doanh BĐS giảm khoảng 1,6 tỷ USD trường BĐS sau: Năm 2022, thị trường BĐS dự báo tiếp tục thu - Vê giá cả: Giá BĐS tác nhân hút giới đầu nhờ tín hiệu lạc quan kinh tế vĩ ảnh hưởng đến thị trường BĐS Hiện nay, thị mị, đầu tư cơng nhu cầu nhà người trường BĐS biến động, khó kiểm sốt được, dân cao Số liệu Bộ Xây dựng cho biết, chưa thể thấy có dấu hiệu giá đất thị trường đạt trc ng quý 1/2022, nước có 56 dự án với 10.357 mức đỉnh điểm, người dân DN nhỏ dễ Sở Xây dựng có văn thơng báo bị ĐN lớn chi phối tạo thị trường "ảo", số nơi đất nền: 97 I TÀI CHÍNH-KINH DOANH xuất việc "lãi giấy", giá chào bán tăng cao lại khó tìm người mua Tại nhiều địa phưong, giá BĐS biêh động không ngừng theo ngày - Vê công tác quản lý đất đai: Hiện nay, hệ thống sách liên quan đến lĩnh vực đất đai tồn nhiều bất cập, hạn chế Chẳng hạn, Luật Đất đai có phạm vi điều chỉnh quan hệ sờ hữu đất đai, sử dụng đất đai, trình tổ chức thực Luật có liên quan đến BĐS lại mâu thuẫn, chồng chéo, "kênh" Những Tính đến ngày 31/3/2022 dưnợtín dụng hoạt động kinh doanh BĐS đạt 783.942 tỷ Trong đó, dư nợ tín dụng dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà đạt 188.105 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 24% tổng dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh BĐS; Dư nợ tín dụng dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 45.532 tỷ đổng, chiếm tỷ lệ 5,8% tổng dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh BĐS; Dư nợ tín dụng dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 33.509 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,3% tổng dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh BĐS mâu thuẫn, chồng chéo gây khó khăn cho tơ chức thực làm giảm hiệu lực, hiệu quy định pháp luật, dẫn tói chưa khai thác có hiệu nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế -xã hội Làm dẫn đến tượng trục lợi, lách luật ,các tượng vi phạm ngày gia tăng Ngồi ra, cịn điểm nghẽn khác như: Cách xác định hành vi vi phạm pháp luật đâ't đai; việc thu hồi Giấy chứng nhận cấp không quy định pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất giải theo quy định pháp luật; Quy trình thu hồi Giấy chứng nhận cấp không quy định pháp luật - Quy hoạch sử dụng đất: Nhiều tỉnh, thành điều chỉnh quy hoạch nhiều ĩân chất lượng quy hoạch thấp, thiếu đồng bộ, thiếu tư tầm nhìn dài hạn, chưa theo kịp tốc độ phát triển kinh tế - xã hội tốc độ thị hóa Đáng lưu ý thời gian từ điều chỉnh quy hoạch thực thi quy hoạch điều chỉnh ngắn, có thê’ nằm nhiệm kỳ, từ làm gia tăng mạnh sai phạm tư nhiệm kỳ ngắn hạn công tác quy hoạch điều chinh quy hoạch Thêm vào đó, cơng tác dự báo nhu câu sử dụng đất số ngành, lĩnh vực, dự án đầu 98 tư chất lượng thấp, chưa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp Chính quyền địa phương chưa quan tâm đến cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nên có cơng trình dự án đầu tư cịn bị động - Bảng giá đất địa phương: Hiện nay, khung giá đất Chính phủ quy định bảng giá đất địa phương ban hành thấp nhiều so với giá đất phổ biến thị trường Việc xác định giá đất cụ thể nhiêu vướng mắc quy định pháp luật triển khai thực tế, theo quy định Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ giá đất đất có giá trị theo bảng giá đất 30 tỷ đồng trở lên tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, 20 tỷ đồng trở lên tinh, thành phố lại trực thuộc trách nhiệm ngành Tài chính; trường hợp đất có giá trị cao mức thuộc trách nhiệm ngành Tài nguyên Môi trường Tuy nhiên, theo quy định Luật Đất đai 2013 Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh chủ tịch hội đồng thẩm định giá hâu hết địa phương phân cấp ủy quyền cho phó chủ tịch tinh Giám đốc Sở tài Việc phối hợp quan xác định giá đất cụ thể quan thẩm định giá đất chưa tốt - Bất cập xác lập quyền sở hữu: Quyền sở hữu không xác lập minh xác bảo vệ pháp luật, giao dịch theo nguyên tắc thị trường nguyên nhân khiến BĐS bị tham nhũng, phân mảnh lãng phí Đặc trưng lớn sách BĐS Việt Nam "khơng thừa nhận quyền sở hữu BĐS quyền sở hữu BĐS thuộc toàn dân", chi thừa nhận quyền sử dụng BĐS Đây nguyên nhân dẫn đến chênh lệch lớn giá BĐS theo mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, đất đô thị ) Chuyên đổi mục đích sử dụng quan quản lý chấp thuận dẫn tới khoảng cách chênh lệch lớn giá Bên cạnh đó, phức tạp quyền sử dụng BĐS nên quản lý BĐS cịn lúng túng, nhiều bất cập, chế giá khơng phản ánh cung - cầu thị trường dẫn đêh tồn nhiều loại giá quản lý BĐS nhiều cấp, ngành tính tốn phí, thuế liên quan Những bất cập DN kinh doanh BĐS DN liên quan đến BĐS bên chịu thiệt hại, ảnh hưởng lớn Nguyên nhân chu yếu dẫn đêh khó khăn cho DN xuất phát từ hệ thống pháp luật Trước hết chồng chéo, thiêù đồng bộ, thống quy định ngành luật Đất đai với ngành luật khác, văn thị cấp cấp Ngoài ra, cịn ngun nhân khác tình trạng sử dụng đất nhiều noi q lãng phí; tình trạng tham nhũng, trục lợi, thất thu ngân sách liên quan đến đất đai; khó khăn phía quan Nhà nước tổ chức triển khai quy định tiếp cận đất đai DN Một sô khuyên nghị Từ nghiên cứu trên, có thê thấy, thị trường BĐS nhiều bất cập, hạn chế vướng mắc sách pháp luật Nhà nước cần xây dựng, sửa đổi! bơ sung sách pháp lý phù hợp để phát triển thị trường BĐS, thúc đẩy trình huy động nguồn lực đầu tư vào đất đai đê’ phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước Hiện tại, thị trường BĐS nước ta phát triển với phạm vi phi quy rộng với mức độ bất trắc lớn Thực trạng có nhiều nguyên nhân, có ngun nhân quan trọng cơng tác quản lý Nhà nước chưa thực sụ theo kịp tình hình Do vậy, đê phát triển thị trường BĐS theo hướng quy, phát huy vai trị đặc biệt thị trường BĐS công công nghiệp hố - đại hố đất nước, việc kiện tồn cơng tác quản lý Nhà nước có vai trò quan trọng hàng đầu Hơn nữa, thực tế cho thấy, dù đóng góp lớn cho phát triển kinh tế đất nước, phát triển nóng thị trường BĐS gây nhiều hệ ụy cho kinh tế phát triển kinh tế - xã hội Tình trạng sốt đất tràn lan gây nhiễu loạn :hị trường, gây giá ảo" cao so với giá trị thực ế, ảnh hưởng đến tâm lý người đầu tư Trong bối cảnh đó, để giúp thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững, cần trọng số giải pháp sau: Thứ nhất, tái cấu thị trường BĐS, phát triển đa dạng loại hàng hoá BĐS, nhà cho phù hợp với nhu cầu thị trường, khắc phục lệch pha cung - cầu hàng hoá thị trường BĐS, chủ cụng bình ổn thị trựờng, góp phần thúc đẩy phát tị-iển kinh tế đảm bảo an sinh xã hội Trong đó, có quy định tất địa phương phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nham minh bạch hoá tạo cpng chọn chủ đầu tư đủ lực đê thực dự án; Quy định cấu loại nhà ở, đa dạng loai hình sản phẩm từ khâu qụy hoạch, phê duyệt dự án Thứ hai, hình thành tạo điều kiện để định chế tài phát tniển nhằm thu hút nguồn vốn cho thị trường BĐS, điều chỉnh sách tín dụng linh hoạt đê tạo điều kiện vốn cho chủ mê’ tham gia thị trường BĐS Trong đó, có co chế, sách tín dụng linh hoạt tạo hành lang pháp lý đê’ ngân hàng thương mại có thê huy động nguồn vốn trung dài hạn với lãi suất ổn định đế cung cấp tín dụng cho thị trường BĐS, đồng thời hỗ trợ cho đối tượng có thu nhập trung bình, ổn định có khả mua nhà Thứ ba, hồn thiện sách thuế, phí lệ phí liên quan tói BĐS đê’ khuyến khích sử dụng có hiệu q BĐS, giao dịch thức thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế tăng nguồn thu cho Nhà nước Điều thực sở phải sửa đổi, bổ sung Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; sửa đổi, bổ sưng Luật Thuế thu nhập cá nhân, quy định lệ phí trước bạ liên quan tới BĐS Thứ tư, minh bạch thông tin thị trường đất đai cách: hồn thành cơng tác đăng ký đất đai ban đầu thực đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai; hồn thiện cơng tác xây dựng công bố số đánh giá thị trường BĐS địa bàn tỉnh, thành phố; thực cơng khai quy hoạch có sử dụng đất duyệt đê người biết, giám sát, kiêm tra thực Cần nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch BĐS dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS; cần tăng cường tính chuyên nghiệp hoạt động dịch vụ thẩm định giá tư vấn giá đất Tài liệu tham khảo: Chính phủ (2015), Nghị định số 76/2015/NĐCP ngày 10/09/2015 vé quy định chi tiết thi hành số điểu luật kinh doanh BĐS; Chính phủ (2022), Nghị định số 02/2022/NĐCP ngày 06/01/2022 vê quy định chi tiết thihànhmộtsó điều luật kinh doanh BĐS; Chính phủ (2022), Nghị định sỗ 10/2022/NĐCP ngày 01/03/2022 vể quy định số trường hợp miễn phí trước bạ; Bộ Xây dựng (2022), Thông cáo 46/TC-BXD ngày 28/4/2022 vé việc công bố thông tin nhà thị trường bất động sán quý 1/2022; Bộ Xây dựng (2022), Thông cáo 06/TC-BXD Ngày 28/01/2022 vé việc công bô' thông tin vé nhà thị trường bát động sản quỷ IV/2021 năm 2021; Đặng Hùng l/ớ (2012), Vấn đề sở hữu đất đai chế nhà nước thu hồi đất, Hội thảo vé sửa đổi Luật đất đai Lạng Sơn ngày 16,17/02/2012; Đồn Thúy Hằng (2011), Minh bạch thơng tin thị trường BĐS Việt Nam; Nguyên Thị Uyên Uyên (2011), Giải pháp tài nhằm thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Kinh tẽ' TP Hó Chí Minh; Ngun Hó Phi Hà (2009), Thực trạng huy động vốn từ thị trường BĐS Việt Nam Tạp chí Nhà quàn lý, Số 68, tháng 2,2009 Thông tin tác giả: Võ Phương Linh, Lê Thị Mỹ Hoa - Viện Kinh tế Pháp luật quốc tế (CSEPR) Vũ Thị Ánh Huyển - Học viện Khoa học xã hội (GASS) Email: Phuonglinh.csepr@gmail.com 99 ... tin thị trường BĐS Việt Nam; Nguyên Thị Uyên Uyên (2011), Giải pháp tài nhằm thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Kinh tẽ' TP Hó Chí Minh; Nguyên Hó Phi Hà (2009), Thực. .. Ngân hàng Nhà nướd Việt Nam, tính đến 30/11/2021 dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh BĐS đạt 690.075 tỷ đồng (tính đến 30/9/2021 682.594 Một SỐ bất cập thị trường bất động sản tỷ đồng) Theo chuyên... Thực trạng huy động vốn từ thị trường BĐS Việt Nam Tạp chí Nhà quàn lý, Số 68, tháng 2,2009 Thông tin tác giả: Võ Phương Linh, Lê Thị Mỹ Hoa - Viện Kinh tế Pháp luật quốc tế (CSEPR) Vũ Thị Ánh