Chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ở việt nam

-1- PHẦN MỞ ĐẦU Với khoảng thời gian mười lăm năm để hình thành phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam đánh giá giàu tiềm năng, có nhiều đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế xã hội chưa phát triển tồn diện, cịn nhiều bất ổn, nhạy cảm với tác động xung quanh như: biến động thị trường chứng khốn, sách Nhà nước, dịng vốn đầu tư nước ngồi,…thậm chí ảnh hưởng tin đồn Thị trường bất động sản “nóng”, “lạnh” khơng lường trước được, giá bất động sản chưa phản ánh giá trị thật Mặc dù Nhà nước có nhiều sách, đặc biệt sách tài nhằm điều tiết quản lý thị trường bất động sản cho hướng thật trở thành nguồn lực tài mạnh cho kinh tế, sách nhiều hạn chế, chưa đồng bộ, quy định chồng chéo lẫn nhau, chưa thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Hiện tại, nạn đầu tích trữ đất đai gia tăng, thị trường bất động sản phi thức phát triển mạnh, nhà đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn vốn, thủ tục hành chính, nhiều quy định pháp lý rào cản để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển,….Đứng trước thực trạng đó, việc nghiên cứu hồn thiện sách tài nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam ngày ổn định phát triển lên cấp độ cao công việc quan trọng cấp thiết Đề tài Chính sách tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam tác giả thực với mong muốn đưa giải pháp tốt sách tài để phát triển thị trường bất động sản sở phân tích kết đạt được, mặt tồn sách tài thị trường bất động sản thời gian qua dự báo cho thời gian tới Phạm vi nghiên cứu đề tài giới hạn quy định tài Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam liên quan đến bất động sản giao dịch bất động sản đến hết quý năm 2007, với phương pháp nghiên cứu chủ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -2- yếu bao gồm: phương pháp nghiên cứu liệu thứ cấp, phương pháp phân tích định lượng, định tính, phương pháp tổng hợp, so sánh,… Bố cục đề tài phân thành ba chương sau: - Chương 1: Thị trường bất động sản sách tài phát triiển thị trường bất động sản Nội dung chủ yếu chương sở lý luận chung bất động sản, thị trường bất động sản, sách tài thị trường bất động sản, kinh nghiệm sách tài số nước giới - Chương 2: Thực trạng sách tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua Nội dung chủ yếu chương trình bày sơ lược giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua phân tích thực trạng sách tài thị trường bất động sản Từ đó, rút kết đạt mặt tồn - Chương 3: Hồn thiện sách tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Nội dung chủ yếu chương đưa dự báo thị trường bất động sản giải pháp hoàn thiện sách tài phát triển thị trường bất động sản thời gian tới Đây đề tài nghiên cứu mang tính thực tiễn quản lý Việt Nam nên tính khả thi đề tài có ý nghĩa mặt kinh tế lẫn ý nghĩa mặt xã hội Ý nghĩa mặt kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định lành mạnh góp phần làm phát triển thị trường khác kinh tế, từ thúc đẩy kinh tế đất nước tăng trưởng Ý nghĩa mặt xã hội, thị trường bất động sản phát triển ổn định lành mạnh đem lại lịng tin cho người dân sách Nhà nước, giảm bớt khoảng cách giàu nghèo từ đất đai, đời sống xã hội người dân ngày đảm bảo công bằng, ổn định nâng cao LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -3- Chương THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản hàng hoá bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Theo từ điển thuật ngữ tài :‘‘Bất động sản miếng đất tất tài sản vật chất gắn liền đất’’ Theo điều 181 Bộ Luật Dân Sự nước ta: ‘‘Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định.’’ Như vậy, bất động sản tài sản không di dời được, tồn ổn định lâu dài Để coi bất động sản u cầu phải có điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho người - Được chiếm hữu cá nhân cộng đồng người - Có thể đo lường giá trị định - Không thể di dời, di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi Bất động sản có đặc điểm sau : - Tính cố định lâu bền: Bất động sản tạo lập diện tích cụ thể đất đai, đất đai tài nguyên quốc gia thay đổi diện tích, đất đai khơng phải hàng hố bất động sản gắn khó khăn vận động với tư cách hàng hoá Bất động sản tài sản di dời nên hồ sơ mô tả bất động sản ghi nhận biến động theo thời gian trạng, chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo trình tự pháp lý định yếu tố đặc biệt quan trọng quan hệ giao dịch thị trường bất động sản Tính lâu bền thể rõ trình sử dụng đất đai, đất đai khơng bị hao mịn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -4- - Tính khan đặc biệt: Do phát triển sản xuất, gia tăng dân số làm cho nhu cầu đất đai, nhà ngày tăng, tổng cung đất đai khơng thay đổi Chính giá đất đai có xu hướng ngày gia tăng - Tính cá biệt lớn chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Khơng có bất động sản thị trường giống bất động sản xác lập diện tích cụ thể đất đai với vị trí địa lý, địa hình, kiểu dáng kiến trúc, sở hạ tầng,…khác Tuy bất động sản mang tích cá biệt cao trường hợp có thay đổi lớn xung quanh bất động sản có tác động mạnh nhu cầu giá bất động sản - Chịu chi phối mạnh mẽ sách, pháp luật nhà nước ban hành hoạt động lĩnh vực kinh tế -văn hoá- xã hội : Do đất đai tài sản quan trọng quốc gia, phải chịu chi phối nhà nước nhằm làm giảm tác động xấu đến kinh tế, phát huy nguồn lực có từ thị trường bất động sản Bên cạnh đó, bất động sản nằm không gian định nên chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, môi trường sống cộng đồng dân cư khu vực cịn chịu ảnh hưởng yêu tố liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa học- kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, mơi trường,… 1.1.1.2 Khái niệm hàng hố bất động sản Hàng hóa bất động sản bất động sản đem trao đổi, mua bán thị trường khuôn khổ pháp luật cho phép Hàng hoá bất động sản xác định gồm hai loại chủ yếu : đất đai vật kiến trúc xây dựng gắn liền với đất Có bất động sản khơng phải hàng hóa cơng trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán,… Cũng giống hàng hố khác, hàng hóa bất động sản có hai thuộc tính: giá trị sử dụng giá trị Do đặc điểm riêng có mà bất động sản xem hàng hố đặc biệt Hàng hóa bất động sản có đặc trưng sau : - Tổng cung đất đai cố định việc cung ứng đất đai phù hợp cho mục đích riêng bị hạn chế mặt quy hoạch Nhà nước Do giá bất động sản ln có xu hướng ngày tăng lên, cung hàng hóa bất động sản co giãn so với giá LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -5- - Thời gian giao dịch hàng hoá bất động sản dài so với giao dịch hàng hố thơng thường, giao dịch bất động sản không giao dịch thân bất động sản mà bao gồm hồ sơ pháp lý bất động sản Do chi phí giao dịch thường cao -Tính khoản hàng hố bất động sản thường có giá trị cao, thời gian giao dịch dài nên khả chuyển hoá thành tiền mặt chậm - Hàng hoá bất động sản quản lý chặt chẽ Nhà nước, chịu ảnh hưởng yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản Khái niệm thị trường bất động sản xuất với thị trường khác Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản trình tất yếu khách quan gắn liền q trình phát triển sản xuất hàng hố gắn liền với hình thành đồng thị trường khác kinh tế Vì bất động sản yếu tố đầu vào quan trọng trình sản xuất, sản xuất phát triển đòi hỏi thị trường bất động sản phải phát triển theo Bên cạnh đó, q trình phát triển sản xuất hàng hoá làm cho mức sống người ngày tăng lên, dân số tăng lên, nhu cầu chỗ ngày tăng lên, q trình thị hố diễn mạnh mẽ dẫn đến nhu cầu giao dịch bất động sản phải tăng nhanh Thị trường bất động sản thị trường hệ thống thị trường gắn liền trình sản xuất kinh doanh, thị trường hệ thống tác động qua lại lẫn nhau, tương tác nhằm tạo hiệu cho trình sản xuất kinh doanh ngày phát triển mạnh Do đó, thị trường khác, hiểu thị trường bất động sản nơi diễn hoạt động mua, bán, chấp, cho thuê, cầm cố, môi giới bất động sản theo quy luật thị trường có quản lý Nhà nước Tổng quát hơn, thị trường bất động sản tổng hòa mối quan hệ giao dịch bất động sản diễn khu vực địa lý xác định, thời gian xác định tuân theo quy luật thị trường Ở Việt Nam, luật pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý đề chế độ sử dụng thơng qua hình thức giao, cho thuê quyền sử dụng đất cá nhân tổ chức Vì thị trường bất LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -6- động sản Việt Nam có khác biệt so với thị trường bất động sản nước Tư Bản Chủ Nghĩa hàng hoá trao đổi thị trường bất động sản Việt Nam quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản, vật kiến trúc gắn liền với đất 1.1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản Tùy theo mục tiêu nghiên cứu tiếp cận, người ta phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác - Phân loại theo tính chất pháp lý giao dịch bất động sản, gồm có : + Thị trường bất động sản thức : thị trường mà hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản thực theo quy định pháp luật + Thị trường bất động sản phi thức : thị trường mà giao dịch bất động sản không tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật (còn gọi thị trường ngầm) - Phân loại theo khu vực địa lý, gồm có: thị trường bất động sản tỉnh thành, quận huyện, thị trường bất động sản nội thành, ngoại thành - Phân loại theo giá trị sử dụng bất động sản, gồm có: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường cơng trình cơng nghiệp, thị trường cơng trình thương mại dịch vụ, … - Phân loại theo tính chất hoạt động thị trường, gồm có: thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường cầm cố, thị trường chấp,… - Phân loại theo q trình tạo hàng hố bất động sản, gồm có : + Thị trường sơ cấp: thị trường hành vi Nhà nước giao hay cho thuê quyền sử dụng đất đai cho đơn vị kinh tế thuộc thành phần kinh tế cá nhân sử dụng xây dựng cơng trình để bán hay cho thuê thời hạn định + Thị trường thứ cấp: thị trường mua bán lại cho thuê lại quyền sử dụng đất, vật kiến trúc gắn liền với đất,.… 1.1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản Do bất động sản hàng hoá đặc biệt có đặc điểm khác biệt với hàng hố thơng thường, nên thị trường bất động sản có đặc điểm riêng - Thị trường bất động sản thị trường mang tính địa phương sâu sắc: Do đặc tính đất đai khơng di dời được, chia cắt mang từ nơi thừa LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -7- sang nơi thiếu hụt được, nơi lại có trình độ phát triển kinh tế, văn hố, xã hội, dân số …khác dẫn đến nhu cầu bất động sản khác nhau, trình độ phát triển thị trường bất động sản vùng khác Cung thị trường bất động sản nơi khơng thể phản ánh nhanh chóng thay đổi cầu, cung hàng hoá bất động sản khó mở rộng nên dẫn đến thay đổi lớn giá - Thị trường bất động sản thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo: Do mang tính địa phương sâu sắc nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhiều thị trường hàng hố thơng dụng khác Biến động giá đất thường mạnh biến động hàng hố thơng dụng, giao dịch mua bán tiến hành khơng có đầy đủ thông tin cần thiết thị trường bất động sản khơng có thị trường trung tâm, nơi mà người mua người bán tác động trực tiếp qua lại lẫn Vì vậy, tạo nên bất hoàn hảo cạnh tranh thị trường Hoạt động mua bán, giao dịch bất động sản chủ yếu thông qua đơn vị kinh doanh bất động sản, qua thơng tin báo chí, tổ chức mơi giới,… Do khơng có thị trường trung tâm nên thơng tin thị trường bất động sản khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính khơng hiệu thơng tin thị trường Từ dẫn đến trường bất động sản thị trường nhạy cảm, dễ biến động có biến động yếu tố kinh tế, trị xã hội Bên cạnh đó, so sánh bất động sản loại khó xác tiêu chí đánh giá bất động sản đo lường cách tương đối mà Số lượng người tham gia cung cầu loại bất động sản số nhỏ, không đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hồn hảo - Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài tiền tệ: Tùy theo nhu cầu đầu tư mà người ta chuyển hố hàng hoá bất động sản thành sản phẩm thị trường vốn ngược lại Bên cạnh đó, hàng hố thị trường bất động sản thường có giá trị lớn, hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh có nhu cầu lớn vốn Và có giá trị lớn nên bất động sản cịn sử dụng làm vật bảo đảm cho hoạt động vay mượn ngân hàng, tổ chức tín dụng - Thị trường bất động sản thị trường chịu ảnh hưởng nhiều chi phối pháp luật: Do bất động sản thường có giá trị tương đối lớn đặc tính riêng có LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -8- hàng hoá bất động sản nên giao dịch bất động sản phức tạp hàng hố thơng thường khác, với giao dịch bất động sản hàng loạt giấy tờ kèm theo như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền mua, bán, chấp, góp vốn bất động sản, thuế, lệ phí liên quan phải nộp Do đó, quy định pháp luật chi phối bất động sản giao dịch bất động sản tinh gọn, lệ phí liên quan đến việc giao dịch thấp việc mua bán giao dịch bất động sản diễn nhanh phát triển thuận lợi 1.1.2.4 Những yếu tố cấu thành thị trường bất động sản (1) Cung cầu quan hệ cung cầu bất động sản Cũng giống tất hàng hoá khác, bất động sản vận động theo quy luật cung cầu Do đó, cung cầu thành tố hàng đầu thị trường bất động sản - Cung bất động sản: khối lượng bất động sản (nhà, đất, vật kiến trúc gắn liền với đất) nhóm người cung cấp muốn sẵn sàng bán thị trường bất động sản thời điểm Do tính chất đặc biệt hàng hố bất động sản nên cung hàng hóa bất động sản thường thay đổi chậm so với nhu cầu bất động sản thị trường Các yếu tố tác động đến cung bất động sản: + Tổng cung hàng hố bất động sản + Chính sách Nhà nước như: sách thuế, sách đất đai, thủ tục pháp lý liên quan giao dịch, mua bán bất động sản + Mức độ phát triển thị trường vốn + Các yếu tố môi trường vĩ mô phát triển sở hạ tầng quốc gia + Các yếu tố đầu vào tạo bất động sản giá dịch vụ liên quan bất động sản + Những tiến kỹ thuật ứng dụng xây dựng kiến trúc - Cầu bất động sản : khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả tốn để nhận bất động sản Các yếu tố tác động đến cầu bất động sản : + Giá bán hàng hoá bất động sản + Giá dịch vụ liên quan trình sử dụng bất động sản + Tâm lý, thị hiếu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -9- + Tốc độ tăng dân số + Thu nhập dân cư + Tốc độ thị hố - Quan hệ cung - cầu bất động sản : Quan hệ cung - cầu bất động sản thể thông qua hàm số giá bất động sản.Việc xác định cung cầu hàng hoá bất động sản thị trường giai đoạn: ngắn, trung, dài hạn vấn đề phức tạp phải phụ thuộc vào nhiều yếu tố khơng ổn định khó xác định như: tính chất cố định cung hàng hoá, tỷ lệ tăng dân số, nhu cầu mở rộng sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thu nhập cá nhân dân cư,…Vì vậy, việc xác định mức cung - cầu phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội vùng gặp nhiều khó khăn, tạo nên trạng thái cân ổn định cân không ổn định quan hệ cung - cầu bất động sản Những trạng thái tác động đến giá hàng hoá bất động sản ổn định thị trường bất động sản (2) Giá hàng hoá bất động sản yếu tố ảnh hưởng giá bất động sản Cũng loại hàng hoá khác, giá hàng hố bất động sản hình thành sở quan hệ cung - cầu bất động sản Tuy nhiên, bất động sản loại hàng hoá đặc biệt nên giá hàng hoá bất động sản có nhiều khác biệt so với hàng hố khác như: giá bất động sản mang tính khu vực sâu sắc, giá thay đổi nhanh chóng theo thời gian, theo yếu tố diễn biến thị trường Thông thường giá bất động sản bao gồm loại sau: giá mua, giá bán, giá chuyển nhượng, giá bán nhà nước quy định, giá thực tế thị trường, giá hạch toán kinh doanh bất động sản Các yếu tố ảnh hưởng giá bất động sản: + Chi phí tạo lập bất động sản + Tính hữu dụng bất động sản: bất động sản có nhiều cơng dụng thuận lợi việc mua bán giá cao + Vị trí địa lý đặc điểm bất động sản: yếu tố ảnh hưởng lớn giá bất động sản, phụ thuộc lớn vào khía cạnh tâm lý - xã hội người LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 10 - + Các yếu tố tác động đến cung cầu quan hệ cung - cầu hàng hoá bất động sản + Các yếu tố thuộc sách vĩ mô pháp lý : tốc độ tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bình quân đầu người, sách tài chính, quy định quy hoạch, sử dụng, kinh doanh, quy định khác Nhà nước có liên quan đến bất động sản Nhìn chung, không bị yếu tố thái chi phối giá bất động sản coi tín hiệu quan trọng biểu thị phát triển kinh tế Khi kinh tế phát triển, giá bất động sản có xu hướng tăng Khi giá bất động sản tăng nên kinh tế có dấu hiệu tăng trưởng (3) Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản: - Nhà nước: Đối với thị trường bất động sản, Nhà nước đảm nhiệm vai trò quan trọng việc ban hành quy định quản lý bất động sản, nghĩa vụ tài có liên quan đến quyền sử dụng đất, kinh doanh bất động sản, vạch quy hoạch đất, kiến trúc, sở hạ tầng,… Bên cạnh đó, Nhà nước cịn có trách nhiệm việc quản lý, xử lý, đề kế hoạch sử dụng nguồn tài sản công, nguồn cung hàng hoá bất động sản quan trọng thị trường - Nhà đầu tư: Trong thị trường bất động sản khơng thể khơng có mặt nhà đầu tư (bao gồm cá nhân tổ chức kinh tế) thuộc ngành kinh doanh bất động sản không thuộc ngành nghề kinh doanh bất động sản Đối với nhà đầu tư không thuộc ngành kinh doanh bất động sản chủ yếu họ người mua: họ mua bất động sản phục vụ cho công việc sản xuất kinh doanh làm dịch vụ cho hàng hoá khác Đối với nhà đầu tư thuộc ngành kinh doanh bất động sản họ vừa người mua vừa người bán bất động sản mục đích lợi nhuận Đây chủ thể đóng vai trị quan trọng thị trường bất động sản - Người mua - người bán thơng thường: người có nhu cầu mua bán bất động sản nhiều lý riêng, họ người mua bất động sản phục vụ cho nhu cầu cư trú, người bán bất động sản để chuyển hoá thành vốn dùng vào việc khác, họ mua bán bất động sản thay đổi nơi cư trú,… LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 70 - phân thành hai loại thuế suất: cho đất phục vụ sản suất kinh doanh phi nông nghiệp, cho đất đất nơng nghiệp nhằm mục đích tăng cường quản lý đất đai điều tiết vĩ mô kinh tế Tuy nhiên, hai phương án nêu thuế suất cho thuế sử dụng đất có hạn chế định: Nếu áp dụng thuế suất, mức phù hợp vừa đảm bảo giảm thu thuế nông nghiệp vừa đảm bảo tổng thu thuế sử dụng đất khơng giảm, sách giá đất yêu cầu phải theo sát giá thị trường Nếu áp dụng hai thuế suất, việc tính thuế phức tạp, phải có phân loại đất xác đất ở, đất nơng nghiệp đất phục vụ sản suất kinh doanh phi nông nghiệp, từ dẫn đến vướng mắc tiêu cực làm thất thu thuế Trong giai đoạn trước mắt, sách giá đất cịn nhiều bất cập Để thuế sử dụng đất vào thực tiễn đạt hiệu định xem xét phương án sau cho thuế suất: - Thuế suất thấp cho đất đất phục vụ nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp Thuế suất cho lĩnh vực thấp thu nhập lĩnh vực bình quân thấp mùa vụ phụ thuộc nhiều yếu tố khách quan thời tiết, thiên tai,…Thuế suất thấp không đem lại gánh nặng cho người dân, kích thích việc sử dụng đất hợp lý, khuyến khích nơng nghiệp phát triển, đóng góp ngân sách phục vụ quản lý đất đai - Thuế suất cao cho đất phục vụ sản suất kinh doanh phi nông, lâm, ngư nghiệp Thuế suất cao khu vực sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp giúp ổn định nguồn thu ngân sách rút ngắn chênh lệch thu nhập vùng xã hội Phương án thuế suất không tránh khỏi phức tạp triển khai thu thuế quản lý thuế mang lại hiệu khơng nhỏ cho sách thuế 3.2.1.2 Áp dụng thuế tài sản Kinh nghiệm giới cần phải điều tiết nguồn vốn chảy vào thị trường bất động sản sắc thuế tài sản Không để nguồn vốn nhàn rỗi trở thành nguồn vốn đầu vào thị trường bất động sản mà cần khuyến khích hướng vào thị LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 71 - trường tài chính, thị trường chứng khốn để bơm vốn cho phát triển doanh nghiệp, có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Cần áp dụng thuế tài sản đối tượng sở hữu nhiều nhà đất mức độ hợp lý nhằm đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đồng thời phương thức điều tiết đối tượng có thu nhập cao, làm cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình cảm thấy công nghĩa vụ nộp thuế cho đối tượng Đánh thuế tài sản theo mức lũy tiến người sở hữu nhiều nhà đất biện pháp nhằm ngăn chặn triệt để việc đầu đất mà nhiều nước khác áp dụng thành công Không mua, bán đất chịu thuế mà người sở hữu nhiều đất (kể đất không sản xuất kinh doanh) phải chịu thuế tài sản theo mức lũy tiến Biện pháp đánh thuế có lợi, thị trường bất động sản có biến động khơng lợi cho thị trường vốn sản xuất kinh doanh Chính phủ điều chỉnh mức thuế tài sản Loại thuế áp dụng cho sở hữu quyền sử dụng đất nhằm tránh tượng đầu đất, đồng thời công cụ hữu hiệu để Chính phủ kiểm sốt giá đất Qua giúp khắc phục khan đất giả tạo, doanh nghiệp dễ dàng việc tìm mặt sản xuất kinh doanh Tuy nhiên, nước ta giai đoạn đổi nên người dân thật chưa có nhận thức nghĩa vụ đóng thuế mình, thuế tài sản bước đầu gây nên tâm lý e ngại, tránh né, đời sống người dân có nhiều xáo trộn, khơng nghiên cứu kỹ để đưa quy định quán đồng với sách tài khác ảnh hưởng xấu đến tồn xã hội Cần có mức thuế suất hợp lý cho sắc thuế này, mức thuế suất phải có phân biệt tài sản phục vụ nhu cầu sống người, tài sản phục vụ mục đích đầu dựa vào yếu tố thời gian nắm giữ tài sản sau mua Ngoài sắc thuế tài sản, cần áp dụng chung thuế khốn cho đối tượng có giao dịch chuyển nhượng bất động sản : + Đó sắc thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng nhà đất với mức thuế suất hợp lý LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 72 - + Để đảm bảo nguyên tắc công cho đối tượng nộp thuế địa phương cần xây dựng lại biểu giá cho gần với giá thị trường lấy biểu giá làm để tính thuế 3.2.1.3 Tách thuế chuyển mục đích sử dụng đất thành sắc thuế riêng Tách thuế chuyển mục đích sử dụng đất khỏi thuế chuyển quyền sử dụng đất để quản lý quỹ đất chặt chẽ hơn, người sử dụng chủ động việc chuyển mục đích sử dụng đất để nâng cao hiệu sử dụng Thực chất việc chuyển mục đích sử dụng đất tạo thu nhập cao diện tích sử dụng, việc điều tiết phần thu nhập tăng thêm hợp lý tăng thu cho ngân sách Nhà nước Mức thuế suất cho sắc thuế cần phân thành nhiều mức ứng với khoảng thời gian chuyển mục đích sử dụng (10 năm, 50 năm, …hoặc vĩnh viễn) Việc chuyển mục đích sử dụng lâu dài mang lại giá trị lợi ích lớn từ việc chuyển mục đích sử dụng cần định thuế suất cao việc chuyển mục đích sử dụng ngắn hạn Với mức thuế suất thuế chuyển mục đích sử dụng đất cao cần giảm xuống để đáp ứng tình hình phát triển kinh tế Thực tế cho thấy, q trình thị hóa thành phố lớn diễn nhanh chóng, lĩnh vực cơng nghiệp khu vực phát triển mạnh mang nhiều hiệu so với lĩnh vực nông nghiệp, mật độ dân cư ngày tăng, nhu cầu nhà vấn đề xúc Vì thế, cần có sách giảm mức thuế suất cho việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu vực ngoại thành phố, để tăng diện tích đất cho khu vực thành thị 3.2.1.4 Bổ sung hoàn thiện quy định sắc thuế liên quan đến bất động sản - Thuế suất lũy tiến phần thuế thu nhập bổ sung từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất cần đặt cao mức thuế suất hành Thực tế chênh lệch lớn giá đất nông nghiệp thu hồi so với giá đất cải tạo chuyển mục đích sử dụng, mang lại lợi nhuận siêu ngạch cho nhà đầu tư Đối với cá nhân có thu nhập cao từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất cần có văn hướng dẫn thu thuế thu nhập khơng thường xuyên cách cụ thể góp phần hạn chế phân hóa giàu nghèo giảm thất thu thuế LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 73 - - Cần có quy định thu thuế hành vi chuyển quyền sử dụng đất góp vốn, góp cổ phần quyền sử dụng đất, thừa kế hay chuyển nhượng đất thuê với mức thuế suất phù hợp tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, chống thất thoát thuế chuyển quyền sử dụng đất, vừa bắt buộc người nắm giữ quyền sử dụng đất phải cố gắng làm cho đất sinh lợi để thực nghĩa vụ thuế, tạo điều kiện sử dụng đất có hiệu hơn, thúc đẩy thị trường bất động sản sôi động - Đối với bất động sản tăng giá trị hưởng lợi ích từ việc đầu tư nhà nước mở đường giao thông trọng điểm, cải tạo mơi trường, cơng trình cơng cộng lớn,…khi phát sinh việc chuyển nhượng bất động sản cần có quy định thu thuế bổ sung cho việc tăng giá trị bất động sản sau cơng trình hồn thành nhằm đảm bảo phân bổ lợi ích cơng xã hội thu lại phần chi phí đầu tư cho ngân sách Nhà nước Việc thu thuế bổ sung góp phần ổn định thị trường bất động sản vừa làm cho đất sử dụng hiệu 3.2.1.5 Điều chỉnh lệ phí trước bạ Đối với lệ phí trước bạ cần ấn định mức cố định thấp loại lệ phí hành bình thường khác nhằm tạo điều kiện khuyến khích chuyển nhượng đất đai hợp pháp Lệ phí 1% giá trị đất q cao ngồi lệ phí trước bạ, người dân cịn phải đóng thuế chuyển nhượng quyền sử dụng, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng nữa, nên tổng số thuế phải nộp cao, nguyên nhân thúc đẩy hoạt động ngầm mua bán, chuyển nhượng thị trường bất động sản thời gian qua 3.2.2 Điều chỉnh sách thu tài lĩnh vực đất đai Trở ngại lớn làm hạn chế đầu tư hạn chế việc mua bán chuyển nhượng khoản nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước cao cách tính chưa hợp lý Tiền sử dụng đất trở thành nỗi lo doanh nghiệp thời gian qua Hiện đất dự án thành phố lớn có nhiều, đa số dạng dang dở, việc ưu đãi tiền sử dụng đất để khuyến khích nhà đầu tư nước xây dựng chung cư, nhà cao cấp,…đẩy nhanh phát triển đô thị cần thiết LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 74 - Cần có quy định cụ thể tháo gỡ vướng mắc cho nhà đầu tư Các quy định bao gồm: - Chỉ thu tiền sử dụng đất phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư Đối với phần diện tích đất xây dựng cơng trình trực tiếp phục vụ cho nhà chung cư không thu tiền sử dụng đất thu mức 30% 50% giá đất theo quy định - Cho khấu trừ tiền bồi thường theo giá thực tế nhà đầu tư trả cho dân khấu trừ toàn chi phí bồi thường dự án - Nhà đầu tư lựa chọn phương thức: trả tiền sử dụng đất lần Nhà nước giao đất; trả tiền thuê đất thời gian xây dựng, bán nhà chuyển quyền sử dụng đất (quyền sử dụng đất) người mua nộp tiền sử dụng đất (áp dụng dự án đầu tư nước ngoài) - Đối với dự án lớn, đề nghị cho nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời gian chậm tối đa năm, giữ nguyên giá tính thuế lúc đầu Việc tính tiền sử dụng đất cho dự án lớn theo cách thu tồn diện tích theo giá mặt tiền đường khơng hợp lý Đối với dự án có qui mơ lớn từ 20 hecta trở lên thu tiền sử dụng đất theo giá mặt tiền đường phần diện tích đất phạm vi gần mặt tiền đường, ngồi phạm vi quy định nên thu tỷ lệ phần trăm thấp giá mặt tiền đường 3.2.3 Đổi hồn thiện sách tín dụng ngân hàng liên quan đến thị trường bất động sản 3.2.3.1 Chính sách huy động vốn tín dụng trung dài hạn Nhà nước cần có nhiều sách để mở rộng kênh thu hút tín dụng từ nguồn nước ngồi để tăng cường tín dụng cho thị trường bất động sản Đồng hóa giải pháp huy động vốn từ thị trường nước sở đảm bảo an toàn hiệu tín dụng, đổi hệ thống kiểm sốt tín dụng phát xử lý kịp thời rủi ro tín dụng Thực giải pháp phát triển thị trường tài chính-tiền tệ, tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng huy động nhiều vốn trung dài hạn cho thị trường bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 75 - Đối với hệ thống ngân hàng, để có nguồn vốn trung, dài hạn dồi dào, cần xây dựng thị trường mua bán nợ Khi dư nợ đến tỷ lệ đó, có tổ chức tài khác mua lại để ngân hàng tiếp tục quay vịng vốn Có thế, ngân hàng có khả đáp ứng vốn cho thị trường bất động sản Tích cực xử lý nợ tồn động để tăng khả đáp ứng nhu cầu vốn tín dụng cho thị trường bất động sản 3.2.3.2 Chính sách cho vay Ngân hàng Nhà nước cần đạo tổ chức tín dụng bố trí khối lượng vốn cho vay hợp lý kinh doanh bất động sản, mở rộng tín dụng trung dài hạn mức phù hợp điều kiện phát triển thị trường bất động sản, đảm bảo cân đối thời hạn cho vay với thời hạn nguồn vốn huy động Bên cạnh đó, tăng cường khả thẩm định giám sát vốn vay để hoạt động tín dụng thị trường bất động sản hiệu bền vững Đồng thời khuyến khích tổ chức tín dụng cải tiến quy trình đơn giản hóa thủ tục cho vay bất động sản, nâng cao chất lượng đội ngũ cán làm cơng tác kiểm sốt nội hoạt động tín dụng nhằm nâng cao chất lượng tín dụng, khơng để nợ xấu gia tăng Đối với dự án có nhu cầu vay vốn lớn cần có sách cho vay đồng tài trợ tổ chức tín dụng 3.2.3.3 Cơ chế chấp Nhà nước cần yêu cầu tổ chức tín dụng định kỳ đánh giá lại tài sản chấp, theo dõi nguồn thu khách hàng vay vốn để có biện pháp thu hồi nợ hợp lý, đồng thời xác định mức trích lập dự phịng cụ thể có thay đổi giá trị tài sản đảm bảo Cần phải đẩy mạnh hoạt động giao dịch thị trường chuyển giao tài sản chấp Bởi có nhu cầu vốn, nhà đầu tư thường dùng bất động sản để cầm cố chấp Mặc dù việc cầm cố, chấp bất động sản có nhiều cải tiến, nhiên nhiều vướng mắc thủ tục, từ thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng đến việc xác định giá trị tài sản chấp, cầm cố Bên cạnh đó, việc phát tài sản gặp nhiều khó khăn thủ tục hành Muốn vậy, sở pháp lý cho việc chuyển giao, phát tài sản phải sửa đổi, bổ sung theo hướng tạo quyền chủ động việc xử lý tài LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 76 - sản cho tổ chức tín dụng Phối hợp với Bộ, ngành, địa phương đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, dịch vụ cơng liên quan đến hoạt động tín dụng, chấp, công chứng, xử lý tài sản chấp,… 3.2.4 Giải pháp cho sách tài hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản 3.2.4.1 Chính sách tái định cư, bồi thường thiệt hại thu hồi đất Hiện doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải bồi thường đất theo giá thỏa thuận nên gặp vài chủ đất gây khó khăn phải tăng giá đến vô hạn muốn tiến độ dự án theo kế hoạch, cần thiết có qui định đổi đất lấy nhà hay giá trần đền bù, khơng thể 10 - 20% đất chưa thu hồi mà doanh nghiệp triển khai dự án Để giảm bớt áp lực dự án kéo dài gây thiệt hại tài cho chủ đầu tư, Nhà nước cần tiếp sức cho nhà đầu tư cách: Tiếp tục cho thực thủ tục thu hồi đất dự án thỏa thuận khoảng 80% diện tích đất dự án, mà phần cịn lại nhà đầu tư khơng thể thỏa thuận được, Nhà nước thực thủ tục thu hồi đất nhà đầu tư bồi thường theo giá Nhà nước quy định Bên cạnh đó, Nhà nước cần phải quy định cụ thể thời gian bồi thường giải phóng mặt phải với kế hoạch đề ra, cần có xử phạt chế tài chủ đầu tư vi phạm Để tránh nhiều doanh nghiệp khơng có thực lực tranh giữ đất dự án để đầu tìm cách bán lại thu lợi nhuận cao, gây lãng phí đất đai, xáo trộn thị trường Nên áp dụng đơn giá khác việc bồi thường phần bồi thường toàn diện tích đất theo nguyên tắc bị thu hồi nhiều đất hưởng giá bồi thường cao Việc phù hợp với thực tiễn điều kiện Nhà nước chưa có sách thuế điều chỉnh giá trị đất tăng hưởng lợi từ đầu tư Nhà nước Theo nguyên tắc đó, cơng trình mang tính cấp thiết tính bồi thường theo mức tỷ lệ phần trăm (%) đơn giá trường hợp bị thu hồi tồn Ví dụ hộ có diện tích 100m2, bị thu hồi 20m2, đơn giá bồi thường giải tỏa toàn triệu đồng/m2 giá bồi thường cho trường hợp triệu x 20% = 200.000 đồng/m2 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 77 - Công tác bồi thường đất thu hồi đất gặp nhiều khó khăn Nhà nước chưa có giải pháp dài hạn cho việc tạo quỹ đất dành cho xây dựng khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu tái định cư, nhà cho người có thu nhập thấp,… Vì vậy, cần xây dựng Trung tâm phát triển quỹ đất chuẩn bị đầu tư Trung tâm thực cơng tác bồi thường, giải phóng mặt tạo quỹ đất phân phối đất cách đấu giá cho mục đích đầu tư cách hợp lý nhất, tránh tình trạng ách tắc giải phóng mặt dự án nay, tạo bình đẳng nhà đầu tư, dự án thực thi với giá cạnh tranh nhất, tránh tượng đầu đất, xóa bỏ tiêu cực trình giao đất, nguồn thu từ việc giao đất qua đấu giá giá trị đất, góp phần khơng nhỏ vào nguồn thu ngân sách Nhà nước 3.2.4.2 Chính sách nhà cho người có thu nhập thấp, nhà xã hội Thực sách nhà cho người có thu nhập thấp, nhà xã hội góp phần vừa thúc đẩy cầu có khả tốn vừa tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản Nhà cho người có thu nhập thấp phải nhà có giá rẻ phải đảm bảo chất lượng Nhu cầu nhà cho đối tượng có thu nhập thấp lớn, Nhà nước ta chưa có sách ưu đãi nên chưa thu hút thành phần kinh tế tham gia Nhà nước đầu tư xây dựng, mở rộng cung hàng hóa cho sản phẩm nhà Do đó, Nhà nước cần phải tiến hành giải vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp nay: - Cần ban hành sách ưu đãi thuế, khuyến khích đầu tư xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp, quy định kỹ thuật xây dựng phải chặt chẽ hợp lý bảo đảm chất lượng số lượng nhà Các giải pháp cụ thể thực là: Nhà nước có sẵn quỹ đất giao cho nhà đầu tư theo phương thức thuê đất, người mua hộ chung cư có quyền sở hữu kiến trúc thuê đất Nhà nước; miễn tiền sử dụng đất khu đất nhà đầu tư bỏ tiền bồi thường; hỗ trợ toàn hạ tầng kỹ thuật cho dự án; miễn thuế kinh doanh nhà thời gian; cho vay ưu đãi từ Quỹ phát triển nhà nguồn khác với lãi suất thấp, với quỹ đất khan nên quy định nhà đầu tư xây nhiều tầng nhà chung cư cho người có thu nhập thấp, nhà xã hội LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 78 - - Người có thu nhập thấp cần xác định sở bình chọn cộng đồng phát "Phiếu mua nhà" ấn định khoảng thời gian sau bán (vì mua với giá có ưu đãi) - Cần phải ban hành sách nhà cho thuê Đây giải pháp lâu dài để giải nhà cho người có thu nhập thấp Bên cạnh đó, thị trường gặp khó khăn lớn giá đất khiến nhiều sản phẩm làm khơng có giá bán phù hợp với khả số đơng người có nhu cầu xã hội Giá đất ngày bị “đẩy” lên cao, không phù hợp thu nhập người có thu nhập thấp Để kích cầu thị trường cần tăng cường hình thức hỗ trợ tài thiết thực cho người mua nhà Các ngân hàng phải có hình thức tiếp sức mạnh mẽ nữa, cần cho vay với tỷ lệ cao giá trị nhà không nên buộc người mua phải chứng minh tài chính, người có thu nhập thấp khả tài họ Giải vấn đề nhà cho người thu nhập thấp trách nhiệm toàn xã hội Cần huy động nguồn lực xã hội thông qua q trình xã hội hố, thu hút nguồn vốn khác nhau, xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích Sự hỗ trợ Nhà nước quy hoạch, chế, sách đơi với hỗ trợ hạ tầng có vai trị định Ðồng thời gắn liền với chế thị trường để hình thành kênh thức nhà cho người thu nhập thấp đảm bảo công khai, minh bạch bán nhà 3.2.4.3 Chính sách cơng cụ tài hỗ trợ thị trường bất động sản khác Trong điều kiện nay, với trình độ phát triển thị trường bất động sản, vốn cho thị trường bất động sản yếu tố vô quan trọng, đặc biệt vốn trung dài hạn Cần nhanh chóng triển khai nhiều sách cơng cụ tài cho thị trường bất động sản nhằm bảo đảm tài cho doanh nghiệp đầu tư bất động sản thông qua trái phiếu đô thị, chứng bất động sản, chứng tín thác đầu bất động sản, chứng tiền gửi cho bất động sản….tiếp tục hồn thiện sách khác đồng với việc hình thành cơng cụ tài cho thị trường bất động sản Cụ thể: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 79 - - Tiến hành áp dụng mơ hình "chứng khốn hóa bất động sản" Trước mắt, cho thí điểm phát hành Chứng bất động sản số dự án bất động sản đầu tư doanh nghiệp kinh doanh bất động sản uy tín Đây loại chứng khốn kết hợp hình thức đầu tư chứng khốn đầu tư bất động sản đảm bảo giá trị bất động sản Theo mơ hình này, chủ đầu tư dự án bất động sản phép phát hành rộng rãi chứng bất động sản, không giới hạn số lượng nhà đầu tư tham gia Chứng bất động sản tự chuyển nhượng để tăng tính khoản Ngoài ra, trước phát hành chứng bất động sản, chủ đầu tư phải công bố cáo bạch tình hình tài chính; nội dung dự án; quyền lợi trách nhiệm bên tham gia; tiến độ thực dự án vấn đề bồi thường cho nhà đầu tư dự án chậm tiến độ; rủi ro xảy Đây sở để công chúng định việc mua chứng bất động sản Bên cạnh đó, ngân hàng chịu trách nhiệm giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công, đảm bảo vốn nhà đầu tư sử dụng mục đích Khi dự án hoàn tất, toàn bất động sản đưa bán đấu giá Và nhà đầu tư chia (từ số tiền thu được) theo tỷ lệ chứng bất động sản nắm giữ - Phát hành chứng tiền gửi cho bất động sản, với loại chứng người mua bất động sản có số quyền lợi mua nhà, tổ chức tín dụng thu hút lượng vốn định cho thị trường bất động sản - Chứng khoán hoá tài sản cầm cố, chấp có nguồn gốc từ bất động sản Khi giá trị tài sản định giá cách xác chứng khốn hố, tổ chức tín dụng mua bán cách dễ dàng Cứ tạo dòng tiền dài để đầu tư vào thị trường bất động sản, đẩy nhanh tốc độ luân chuyển vốn thị trường Vì vậy, khó khăn vốn để phát triển thị trường bất động sản khắc phục 3.3 Các giải pháp bổ trợ sách tài phát triển thị trường bất động sản 3.3.1 Luật pháp Một số sách pháp luật nhà - đất phải thay đổi cho phù hợp với tiến trình hội nhập Đã đến lúc phải tính đến biện pháp quản lý, hệ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 80 - thống pháp luật, chế, sách phù hợp với thực tiễn sống Tất cơng cụ pháp luật xây dựng móng bình đẳng nhà đầu tư nước nước Luật phải đúng, hợp lý hợp thời Đừng để thực thi kéo dài luật không hợp lý khiến doanh nghiệp người dân phải đối phó, phải tránh né, dẫn đến xảy bao vụ việc gây khó khăn cho quyền người dân Luật lệ tốt phải tạo tin tưởng, hợp tác phát triển quyền doanh nghiệp - người dân để phát triển Chắc chắn muốn thu hút nhà đầu tư nước ngồi vào thị trường bất động sản pháp luật đất đai phải đầy đủ, minh bạch tiếp tục chồng chéo, quy định lại phủ định quy định Tập trung xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, đề sách liên quan đến đất đai phù hợp nhất, cải cách tinh giảm thủ tục hành pháp lý để giải nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, phê duyệt triển khai dự án đầu tư tạo nhiều hàng hóa với đầy đủ tính pháp lý, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản thức phát triển Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng việc bình ổn thị trường bất động sản, song thủ tục xin cấp sổ đỏ, sổ hồng phức tạp, tốn nhiều thời gian, phần chậm chạp công tác cấp giấy Nhà nước khiến thị trường bất động sản phi thức họat động với quy mô lớn Do vậy, cần phải có hệ thống pháp lý hình thành hệ thống quan chuyên trách quản lý thị trường bất động sản để quản lý thị trường bất động sản Việt Nam 3.3.2 Cơ chế quản lý Nhà nước cần phải xem xét đổi phân công, phân cấp quan mà chức hoạt động có liên quan đến phận cấu thành bất động sản, liên quan đến giao dịch bất động sản Mỗi quan cấp nhà nước phải thực phân công theo chức năng, nhiệm vụ quyền hạn mình, khơng có chồng chéo chức năng, quyền hạn Bộ ngành với Bộ ngành khác có liên quan đến bất động sản, gây khó khăn cho doanh nghiệp người dân Hiện nhiều quan quản lý đất đai, xây dựng, nhà ở…đang tải việc thi hành nhiệm vụ, chức Vì thế, Nhà nước cần có kế LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 81 - hoạch sớm khắc phúc tình trạng tải này, việc đào tạo cán trang bị phương tiện làm việc cho máy quản lý đất đai ngày hiệu chuyên nghiệp, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ngày lành mạnh Về hoạt động giao dịch bất động sản thị trường, Nhà nước cần thực quản lý giao dịch tinh thần: Chính quyền khơng nên can thiệp sâu vào mối quan hệ dân người dân với nhau, doanh nghiệp với nhau, doanh nghiệp với người dân Hãy để doanh nghiệp người dân tự chịu trách nhiệm giao dịch dân theo quy định Bộ luật dân 3.3.3 Giải pháp giá đất Giá đất vấn đề quan tâm bàn cãi nhiều nhất, giá đất tính thuế liên quan đất đai, hay tiền thuê đất, tiền đền bù đất bị thu hồi,…tức ảnh hưởng mạnh đến nghĩa vụ lợi ích kinh tế cá nhân, tổ chức hoạt động liên quan đến bất động sản Việc xác định giá đất nhanh chóng, xác, hợp lý sát với giá thị trường u cầu vơ quan trọng nay, nhằm xóa bỏ tình trạng lãng phí đất đai, thu hẹp chênh lệch giá Nhà nước giá thực tế thời gian qua, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển tích cực Về dài hạn, để xác định giá đất xác theo sát giá thị trường cần phải xây dựng hệ thống thơng tin lưu trữ tồn thông số đất đai thị trường địa phương, mức sinh lợi đất đai vị trí thuận lợi kinh doanh, lại, nhiều tiện ích,…từ làm phân chia thành loại đất khác Hệ thống thông tin cơng khai minh bạch, tất người tham khảo đối chiếu cần Mọi ý kiến tranh cãi giá đất nơi, cá nhân tổ chức có quyền đệ trình lên lên văn phòng quản lý đất đai địa phương với phương thức tính giá thay (nếu có) Giá loại đất xác định thông qua giao dịch bất động sản thực tế, chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, đấu giá bất động sản Từ đưa vào hệ thống thông tin lưu trữ giá đất làm sở tham chiếu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 82 - Cán định giá đất nhân viên làm việc văn phòng quản lý thông tin lưu trữ đất đai phải đào tạo kỹ, học tập nâng cao trình độ chuyên môn thường xuyên Ngân sách để xây dựng hệ thống thông tin lưu trữ đất đai lớn thời gian đầu, sau hệ thống hoàn chỉnh với đổi sách thuế, phí lệ phí hiệu kinh tế mà hệ thống mang lại không nhỏ cho thị trường bất động sản nói riêng cho kinh tế nói chung Về ngắn hạn, thời gian trước mắt chờ hệ thống thơng tin lưu trữ hồn chỉnh, nghĩa vụ quyền lợi liên quan đến đất đai phải sử dụng theo khung giá đất Nhà nước, cần đảm bảo cho giá đất có chế tự thích ứng, mà yếu tố cấu thành giá đất thị trường thay đổi sở hạ tầng, tiện ích xung quanh,…thì giá đất khung giá Nhà nước phải kịp thời thay đổi theo Để khung giá đất Nhà nước theo sát diễn biến thị trường đòi hỏi: - Các cấp quy định khung giá đất địa phương cần thu thập đầy đủ thông tin đất đai để xác định giá đất xác linh hoạt Đặc biệt, thành phố lớn cần quan tâm việc phân chia đô thị thành nhiều loại rõ ràng để có giá đất hợp lý công bằng, số vùng ngọai ô trước phân loại nơi đất sinh hiệu kinh tế thấp, đất nước phát triển, cở sở hạ tầng ngày đại, đời sống thu nhập người dân ngày tăng, tiện ích sống cao ngoại ô xu hướng an cư vừa hưởng mức thuế đất thấp giá đất thấp, vừa tránh nạn ô nhiễm môi trường Nhà nước cần có sách giá đất hợp lý cho khu vực - Khi khung giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hay thành phố trực thuộc trung ương xây dựng xong cần có kiểm tra đánh giá Bộ tài so sánh với mặt chung nước - Việc xác định giá đất cần tách riêng với giá trị yếu tố vật chất gắn liền đất cơng trình, lâu năm,….Như đảm bảo tính cơng xác - Khung giá đất cần điều chỉnh kịp thời với thay đổi giá trị đất khu vực sở hạ tầng mới, đường giao thông mở rộng,…để đảm bảo LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 83 - nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đảm bảo công xã hội, bình ổn thị trường Kết luận chương 3: Để thị trường bất động sản Việt Nam ngày phát triển mạnh bền vững việc hồn thiện sách tài thị trường yêu cầu cấp thiết Nhằm đảm bảo tính khả thi, giải pháp để hồn thiện sách tài phát triển thị trường bất động sản đưa dựa phân tích mặt đạt chưa đạt sách tài thời gian qua, dự báo thị trường bất động sản thời gian tới, mục tiêu quan điểm quản lý thị trường bất động sản Nhà nước Có bốn nhóm giải pháp chủ yếu là: Giải pháp hồn thiện sách thuế; điều chỉnh sách thu tài đất đai; đổi hồn thiện sách tín dụng ngân hàng liên quan đến bất động sản; giải pháp sách hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 84 - KẾT LUẬN Thị trường bất động sản nước ta giai đoạn khởi đầu trình phát triển với chế đổi kinh tế theo quy trình hội nhập kinh tế quốc tế, sách tài điều tiết thị trường thời gian qua chắn không tránh khỏi mặt hạn chế, bất cập với diễn tiến thị trường, không thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng mà làm rào cản phát triển Trên sở lý luận thực tiễn, đề tài nêu kết đạt phân tích mặt tồn sách tài áp dụng cho thị trường bất động sản, từ đề giải pháp định hướng cho việc sửa đổi hồn thiện sách tài phát triển thị trường bất động sản để đưa thị trường bất động sản Việt Nam ngày ổn định bền vững Hiện cấp độ phát triển thị trường bất động sản Việt Nam mức thấp so với yêu cầu phát triển, nên trước mắt luận văn kiến nghị Nhà nước tiến hành thực điều chỉnh sửa đổi mặt hạn chế sách tài thị trường bất động sản thời gian qua nhằm khai thông vận động thị trường Bên cạnh đó, để bổ trợ cho sách tài phát triển thị trường bất động sản phát huy tác dụng, u cầu sách giá đất phải sát với giá thị trường; hệ thống pháp luật phải đồng bộ, rõ ràng, minh bạch; chế quản lý Nhà nước không chồng chéo chức nhiệm vụ lẫn gây khó khăn cho hoạt động liên quan đến bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... Chương THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 .Thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản hàng hoá bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản. .. nghiệm sách tài áp dụng cho thị trường bất động sản Việt Nam Việc nghiên cứu sở lý luận thị trường bất động sản sách tài phát triển thị trường bất động sản giúp sâu vào phân tích thực trạng sách tài. .. đồng 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản Khái niệm thị trường bất động sản xuất với thị trường khác Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản trình