Việc Nhà nước cho phép người nước ngoài được mua nhà chung cư tại Việt Nam theo Nghị quyết của Quốc hội cũng như việc Bộ Xây dựng kiến nghị md rộng đôì tượng là người Việt N[r]
(1)CHƯƠNG IV
THỰC TRẠNG CHÍNH SÀCH PHÁT TRIỂN THỊ TRUỨNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAMm m
I THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIEN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Hệ thống sách phát triển thị trường bất động sản tổng hợp từ rấ t nhiều khía cạnh, nhiều văn Tuy nhiên, tại, thấy sách liên quan đến thị trường bất động sản tóm lược Hộp rv
Hộp IV Các văn pháp luật điều chỉnh thị trưdng bất động sản
+ Bộ luật Dân sự: Luật số: 33/2005/QH11 + Luật Đất đai năm 2003
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 Chính phủ
huỡrtg dẫn thi hành Luật Đất đai có nội dung quy hoạch sử
dụng đất
- Nghị định số 17/2007/NĐ-CP ngày 27-01- 2006
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số
(2)♦ Luật Xảy dựng
- Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24-01-2005 quy hoạch xây
dựng
+ Luật Nhà ở
- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06-9-2006 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
+ Luật Doanh nghiệp năm 2005 nghị dinh huớng dẫn thi hành + Luật Đầu tư năm 2005
- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22-9-2006 hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư
+ Luật Kinh doanh bất động sản
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-2007 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản
+ Luật Thương mại
+ Luật số 36/2005/QH11 ngày 14-6-2005
+ Luật Sửa đổi, bổ sung số điéu luật tiên quan đến đầu tư xây dựng
+ Luật Quy hoạch đô thị Quốc hội phê duyệt + Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt Luật số 27/2008/QH12 + Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp
+ Luật số 14/2008/QH12 Luật thuế giá trị gia tăng + Luật số 13/2008/QH12
+ Luật Thuế thu nhập cá nhân
+ Luật số 04/2007/QH12
+ Luật Chứng khốn + Luật sơ 70/2006/QH11
- Nghị số 19/2008/NQ-QH12 việc thí điểm cho tổ chứủ, cá nhân nước mua sỏ hữli nhà ỏ Việt Nam
(3)- Nghị số 22/2008/NQ-CP, ngày 23-9-2008 việc ban hành
Chưung trình hành động Chính phủ thực Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tể thị truởng định huớng xã hội chủ nghĩa
- Nghị số 18/2009/NQ-CP ngày 20-4-2009 “Một số cơ
chế, sách nhàm đẩy mạnh phát triển nhà cho học sinh, sinh viẽn sỏ đào tạo nhà ỏ cho công nhân lao động tại càc khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp khu vực đỗ thị".
- Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg
- Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg
ngày 24-4-2009 Thủ tướng Chính phủ
- Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14-3-2008 quy định vể khu công nghiệp, khu chế xuất khu kinh tế
- Nghị định số 79/2002/NĐ-CP ngày 04-10-2002 tổ chức
hoạt động Cơng ty Tài Nghị định số 81/2008/NĐ-CP ngày 29-7-2008 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 79/2002/NĐ-CP
- Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07-9-2006 Chính phủ quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội (đuợc sửa đổi, bổ sung
Nghị định số 04/2008/NĐ-CP) N g u ố n : Tổng hợp nhóm tác giả
1 Chính sách tạo ỉập, cung - cầu bảt động sản
1.1 Chính sách tao lảp, g ia o d ịch b ấ t động sản
(4)như phận kinh tế thị trường Việt Nam Hiện tại, thị trường bất động sản đặt vấn đề rấ t nhiều văn luật, sở tránh chồng chéo, mâu thuẫn với văn ban hành, Luật Kinh doanh* • bất động sản điều chỉnh nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất hay phép điều chỉnh tất loại bất động sản phép kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng sử dụng đất, rừng, vườn lâu năm, khu nuôi trồng thuỷ sản tài sản khác gắn liền với đất
Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QHll ngày 29-6-2006 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15-10- 2007 quy định chi tiết hưóng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08- 01-2008 số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản; đưa hành lang pháp lý cho vấn đề giao dịch bất động sản, là, quy định địi thị trường bất động sản bắt buộc công ty kinh doanh bất động sản cần giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản Thứ đến quy định cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư hạ tầng Hay quy định hành nghề kinh doanh bất động sản cần có chứng chỉ: chứng mơi giới bất động sản; chứng thẩm định giá bất động sản; chứng quản lý sàn giao dịch bất động sản Đây quy định bước quy hóa thị trường bất động sản
(5)chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản Các tổ chức, cá nhắn trực tiếp hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản cần phải đáp ứng điều kiện, tiêu chuẩn chuyên môn chứng hành nghề Để thiết lập sàn giao dịch kinh doanh bất động sản, luật quy định theo hướng bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch Nội đung hdp đồng kinh doanh bất động sản quy định sở đảm bảo lợi quyền tự thoả thuận bên tham gia giao dịch, đồng thời giảm bót phiển hà, chi phí giao dịch làm lành mạnh hoá thị trường
Luật Thương mại năm 2005 điểu chỉnh hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại hoạt động nhằm mục đích thương mại khác Hàng hố quy định luật bao gồm tấ t loại động sản, vật gắn liền với đất đai Như hoạt động thương mại hàng hoá gồm bất động sản nhà ỏ, cơng trình xây dựng khác
1.2 Chinh sách cung b ấ t dộn g sả n
(6)những sở cho yếu tô' cung thị trường bất động sản Nghị Trung ương lần thứ khóa X tiếp tục hoàn thiện thể chê kinh tê thị trưòng định hướng xã hội chủ nghĩa Nghị số 22/2008/NQ-CP ngày 23-9-2008 vể Chương trình hành động Chính phủ thực Nghị Trung ương khóa X khẳng định rõ việc tiếp tục phát triển thị trường bất động sản Bên cạnh đó, Quyết định số 261/2005/QĐ-TTg ngày 31-8-2005 vể ban hành Quy chê đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất; Chỉ thị sô 09/2007/CT-TTg ngày 06-4-2007 tăng cường sử dụng đất quy hoạch dự án đầu tư phận hệ thống sách cung bất động sản
1.3 Chính sá ch cầu b ấ t động sản
Nhóm sách cầu bất động sản ngày mở rộng Việc Nhà nước cho phép người nước mua nhà chung cư Việt Nam theo Nghị Quốc hội việc Bộ Xây dựng kiến nghị md rộng đơì tượng người Việt Nam nước mua nhà Việt Nam sách có vai trị mỏ rộng chủ thể đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam
Một 8ố sách cầu bất động sản
quan trọng việc bỏ quy định mua sở hữu nhà cần gắn với hộ Việc bỏ quy định tạo lượng cầu
lớn các thành phô' lớn, đặc biệt Hà Nội thành phố
(7)nhiều tính dân kinh tế, nhiên, mỏ lượng cầu lớn cho thị trường bất động sản Một sách cầu khác để cập đến việc tảng cường mỏ rộng tín dụng hệ thống ngân hàng đầu tư cho thị trường bất động sản Bản chất vấn đề ỏ đầu tư bất động sản, dài hạn, đầu tư an toàn hiệu Các ngân hàng, năm qua, thường xuyên cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản tạo lượng cầu lớn bất động sản Hơn nữa, mỏ rộng tăng cường hệ thống ngân hàng thương mại gián tiếp mở rộng cung cho thị trường bất động sản đến lượt nó, tăng cầu bất động sản
Hơn hết, với q trình đổi mới, cơng nghiệp hóa, đại hóa, kinh tê tăng trương sách mở rộng cầu bình diện vĩ mơ Đây cầu tổng thể Tuy nhiên, cần phải coi mảng sách cầu thị trường bất động sản
2 Chính sách doanh n gh iệp , đầu tư
Luật Doanh nghiệp năm 2005 văn hưóng dần quy định, kinh doanh bất động sản lĩnh vực kinh doanh có điều kiện Theo đó, doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định (6 tỷ đồng)
(8)(9)Việt Nam khách sạn có th cơng ty quản lý áp dụng lĩnh vực văn phòng cho thuê khách sạn thuê chủ khách sạn, công ty quản lý Nhà nước kiểm sốt với thịi han cho th tối đa 10 năm Tất quy định bãi bỏ Luật Đầu tư chung Khơng mỏ rộng hình thức thành lập ‘doanh nghiệp, Luật Đầu tư chung mở góp vốn, mua cổ phần, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngồi
3 Chính sách đất đai
3.1 Q uân lý đ ấ t đ ai
Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ- CP ngày 29-10-2004 thi hành Luật Đất đai; Thông tư
số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13-4-2005 hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 vể thi hành Luật Đất đai văn pháp luật quan trọng quản lý đất đai
Trên sở Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 2003 quy định đất đai thuộc sỏ hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sỏ hữu Quyền SỎI hữu toàn dân đất đai ỉà
(10)nưóc thực quyền định đoạt đất đai; điều tiết nguồn lợi từ đất đai thơng qua sách tài Trao quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất, thê chấp, bảo lãnh góp vốn quyền sử dụng đất Đồng thời, thực 13 nội dung quản lý nhà nước vê đất đai với nội dung có liên quan đến phát triển thị trường bất động sản như: quản lý tài đất đai; quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản; quản lý, giám sát việc thực quy.ền nghĩa vụ ngưòi sử dụng đất; quản lý hoạt động dịch vụ cơng đất đai
Nhà nước cịn có sách đầu tư cho việc thực nhiệm vụ quản lý đất đai, xây dựng hệ thõng quản lý đất đai đại, đa lực, bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực hiệu
3.2 Quy hoachy k ế hoach sử dụng đ ấ t
(11)an ninh, giải cách đồng yêu cầu vê môi trường
3.3 Giao đất, cho th u ê đất, chuyển m ụ c đ ích sử d ụ n g đ ấ t
Ngoài quy định theo Luật Đất đai năm 1993, việc giao đất, cho thuê đất phải vào quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xảy dựng điểm dân cư nông thơn quan nhà nưốc có thẩm xét duyệt vào nhu cầu sử dụng đất thể dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Căn để xác định thẩm quyền giao đất, cho th đất, chuyển mục đích sử dụng đất có chuyển đổi từ mục đích hạn mức sử dụng đất sang vào đối tượng sử dụng đất để phân định thẩm quyền vối phân cấp quản lý mạnh cho quyền địa phương, dựa nguyên tắc việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất khơng uỷ
+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
(12)khăn thời hạn không 70 năm Việc sử dụng đất không hoàn toàn bị giới hạn thời hạn sử dụng đất mà hết thời hạn có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành pháp luật vể đất đai trình sử dụng việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất phê duyệt Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất Người sử dụng đất thực quyền giới hạn thời hạn sử dụng đất, song đầy giới hạn mỏ khơng gây ảnh hưởng đến lợi ích trước mắt củng lâu dài người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo quyền định đoạt Nhà nưốc đối vói việc quản lý, sử dụng đất
+ Vấn đề thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất
(13)3.4 Thu hồi đ ấ t sử dụng vào mục đích kỉnh tê
Trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tê dự án đầu tư lớn theo quy định Chính phủ, dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử đụng đất xét duyệt nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà khơng phải thực thủ tục thu hồi đất bước cải cách thủ tục hành thu hồi đất Việc thu hồi đất trường hợp vể thực sỏ thoả thuận người sử dụng đất với
3.5 Q uyền lựa chon h ìn h th ứ c g ia o đ ấ t, cho th u ê đ ấ t
(14)đất nước Khi thuê đất, ngưòi sử dụng đất cịn có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất lần cho
z z thủ” Ị c tra z thué d í t hàng z + Quyền tổ chức sử dụng đất
Trên sỏ kế thừa Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tê Nhà nưóc giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà tiền sử dụng đất trả tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất khơng có nguồn từ ngân sách nhà nước tổ chức kinh tế có quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng, cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất
+ Quyền hộ gia đình, cá nhân
Luật Đất đai năm 1993 quy định điều kiện chuyển nhượng, thừa kê quyền sử dụng đất nông nghiệp, thực nảy sinh nhiều vưổng mắc, Luật Đất đai năm 2003 bỏ quy định nhằm tạo điều kiện thuận lợi thực quyền người sử dụng đất giao đất lần một, thúc đẩy tích tụ đất đai phát triển thị trường bất động sản theo định hưống Nhà nước
+ Quyển nghĩa vụ người Việt Nam định cư ở nước ngoài
(15)ngoài quyền chuyển nhượng, cho th sử dụng đất cơng trình gắn liền vói đất, tặng, cho quyền sử dụng đất thê chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
4 C hính sách xây dự ng, n h ở, q u ả n lý đ ô th ị
4.1 v ề xảy dựng
Hệ thông văn quy phạm pháp luật về xây dựng ngày bổ sung hồn thiện, phục vụ cơng tác quản lý nhà nước vê xây dựng, góp phần thúc đẩy, lành mạnh hoá hoạt động sản xuất, kinh doanh doanh nghiệp xây dựng điều kiện kinh tê thị trường hội nhập kinh tê quốc tế Nhiều sách phát triển thị, quản lý quy hoạch xây dựng, kiến trúc đô thị, đầu tư xây dựng bản, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà triển khai sâu, rộng góp phần thay đổi diện mạo thị nơng thôn Việt Nam
(16)chiến lược phát triển kinh tê - xã hội; quy hoạch, kê hoạch phát triển ngành, lãnh thổ, xây dựng đô thị nông thôn, quy chuẩn xây dựng khía cạnh xã hội khác dự án Trình tự thủ tục quy định chuyên môn đặt với dự án đầu tư bất động sản
Để khuyên khích thành phần kinh tê đầu tư sản xuất, kinh doanh, bao gồm đầu tư kinh doanh bất động sản cho phù hợp với chiến lược quy hoạch phát triển kinh tê - xã hội, Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 8-7- 1999 ban hành với nội dung phân định rõ chức quản lý nhà nước, phân câp quản lý đầu tư xây dựng phù hợp với loại nguồn vốn đầu tư chủ đầu tư Việc phân định tổng vốn đầu tư dự án có thay đối so với quy định trước quan
nhà nước thực thẩm định dự án đầu tư• • ■ «
từ ngân sách, vơn tín dụng Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển Nhà nưổc vốn doanh nghiệp nhà nước đầu tư Đối với dự án sử dụng nguồn vốn khác chủ đầu tư định
(17)Đốì với dự án đầu tư bất động sản có vốn đầu tư trực tiếp nước thực theo Luật Đầu tư nước Việt Nam ngày 12-11-1996 sửa đổi, bổ sung ngày 09-6-2000 nghị định hướng dẫn (hiện quy định Luật Đầu tư chung năm 2005) Các dự án đầu tư nước Việt Nam chấp thuận hình thức cấp giấy phép đầu tư thông qua việc đăng ký cấp giấy phép đầu tư thẩm định cấp giấy phép đầu tư Thẩm quyền định dự án đầu tư vào dự án ỏ nhóm
Căn vào định hướng phát triển nhà đến năm 2020 theo Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 6-5-2004, việc phát triển nhà ỏ đô thị theo dự án phải phù hợp với quy hoạch, đảm bảo có hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội; phát triển đa dạng loại nhà nhằm đáp ứng với mức thu nhập nhiều đối tượng khác nhau; khuyên khích thành phần kinh tê tham gia đầu tư phát triển nhà đô thị theo quy định pháp luật
4.2 v ề nhà ỏ
(18)hành Luật Nhà văn quy phạm pháp luật để quản lý thị trường nhà
Luật Nhà quy định việc mua, bán nhà ở, cho thuê nhà giao dịch có tính chất dân mua nhà ỏ, cho thuê để ồ nhằm mục đích khai thác giá trị sử dụng nhà Theo quy định, tổ chức, hộ gia đình nước không phụ thuộc vào ndi đăng ký hộ khẩu, tổ chức, cá nhần ngưịi nưóc ngồi, người Việt Nam nước ngồi thc diên đươc sỏ hữu nhà ô hoăc đươc thuê nhà tai Viêt• • • • I • •
Nam Để khắc phục tình trạn g chiếm dụng vốn xảy ỏ số dự án nhà ở, trường hợp chủ đầu tư huy động tiển ứng trước ngưịi có nhu cầu mua, th nhà thực xây dựng xong phần móng nhà với tổng số tiền huy động không vượt 70% giá trị hợp đồng Tuy nhiên, Điều 84 giao dịch dân vể nhà d, người dân có mua bán, tặng, cho, th ế chấp bảo lãnh với điều kiện chủ sỏ hữu nhà ỏ khơng có tranh chấp có đủ lực hành vi dân Để đảm bảo tính cơng khai, minh bạch mua, bán nhà ở
(19)và điểm dân cư nông thôn, đặc biệt khu vực dành cho phát triển nhà ở, công bố điêu kiện sách cụ thể để thu hút nhà đầu tư tham gia phát triển nhà đặt Bên cạnh Luật cịn quy định việc phát triển quỹ nhà xả hội cần phải đảm bảo yêu cầu tiêu chuẩn kỹ thuật, quy mơ diện tích Đối vdi thị loại II phải xây dựng nhà chung cư Đối tượng thuê thuê mua quỹ nhà xă hội cần có điều kiên mức thu nhâp mơt số điều kiên khác.• • A f • Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giao đất cho thuê đát dự án phát triển nhà ỏ xã hội Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có lựa chọn chủ đầu tư loại hình dự án
4.3 v ề quản lý thi
Chính phủ Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 5- 01-2006 việc ban hành Quy chế khu đô thị với quy định cụ thể trình tự hình thành, phát triển khu đô thị mới, quản lý quy hoạch phát triển xây dựng khu đô thị mới, quyền nghĩa vụ chủ đầu tư dự án khu thị mói; hồn thành, chuyển giao khai thác, sử dụng cơng trình trình đầu tư, kinh doanh dự án thị mói trách nhiệm sau kinh doanh; kimã ằ ô
(20)chc, cỏ nhân thuộc thành phần kinh tê nước nước đầu tư phát triển dự án khu thị mới, cung cấp miễn phí thơng tin quy hoạch xây dựng, phát triển dự án khu đô thị Đầu tư hỗ trợ đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội thuộc trách nhiệm Nhà nước hàng rào dự án phù hợp với tiến độ thực khu đô thị Trực tiếp đầu tư vận động tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tê đầu tư dự án nhằm tăng cường lực dịch vụ cơng ích thị phù hợp với kế hoạch phát triển khu đô thị Đầu tư xây dựng cơng trình trụ sở quan hành địa phương nằm khu vực dự án khu đô thị Hỗ trợ chủ đầu tư công tác giải phóng mặt dự án khu thị Ngoài dự án thành phần xây dựng nhà ỏ cho ngưịi nghèo người có thu nhập thấp hưởng ưu đãi cho phép huy động vốn dạng trái phiếu dự án theo quy định Nhà nước; miễn tiền sử dụng đất diện tích đất để xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội có chuyển giao cho Nhà nước khơng kinh doanh
5 Chính sách tiền tệ - tín dụng bất động sản
5.1 Chính sách han mức cho vay bất đông sản