Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản còn liên quan đến việc nâng cao hệ số sử dụng đất trên cơ sở táng năng suất, tận dụng không gian, phát triển cơ sở hạ tầng và đ[r]
(1)\ X Ị V lĩST X JỂÊK
\ ^ Ế Ể k \ % \ #
ị \\
\ Ị I^^ÍìSl
CHÍNH SÁCH PHÁT TRlỂN
THỊ TRVỞNG BẤT BỘNG SẢN■ ■
(2)CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNm m
(3)(4)TS ĐINH VẦN ÂN (Chủ biên)
CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN
THỊ TRUdNG BẤT DỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM■
TRƯỜNG ĐAI HOC VINH
^TRUNG 54 - 6
THÓNG TIN THƯ VIỄN
(5)TẬP THỂ TÁC GIẢ
TS Đinh Vãn Ân (Chủ biên)
TS Trần Kim Chung ThS Hoàng Văn Cương PGS.TS Lê Xuân Bá
PGS.TS Nguyễn Đình Tài
PGS.TS Võ Văn Đức
PGS.TS Hoàng Văn Cường TS Nguyền Ngọc Bảo
ThS Nguyễn Trọng Ninh CN Lê Thanh Khuyến TS VO Đình Ánh
ThS Đỗ Trọng Khanh ThS Lưu Đức Khải
ThS Đinh Trọng Thắng
TS Nguyẻn Vãn Minh ThS Nguyễn Vãn Quang ThS Đao Trung Chinh TS Đinh Đức Sinh TS Đặng Đức Đạm TS Nguyễn Đình Bồng TS Lê Mạnh Hùng
ThS Nguyền Thị Luyến ThS Nguyễn Thị Kim Anh ThS Phạm Thiên Hoàng ThS Nguyễn Thị Huy ThS Tạ Minh Thảo ThS Lé Anh Tuấn KS Lê Cao Tuấn
(6)LỜI NHÀ XUẨT BẢN
Thị trường bất động sản thị trưòng quan trọng kinh tế thị trưòng Lượng tài sản thị trường bất động sản chiếm từ 50*70% tổng tài sản quốc gia Thị trường bất động sản có tính liên thơng cao với thị trương: tài chính, lao động, khoa học cơng nghệ, hàng hố dịch vụ; đồng thời có mơì liên hệ mật thiết với nhau, đặc biệt với thị trường tài
Qua gần 25 nàm đổi thị trường bất động sản Việt Nam qua hai chu kỳ tăng trương nóng nhừng nàm 1993- 1996, 1999-2003 đóng bàng năm 1996-1999 từ năm 2004 đến cuối nàm 2006 Từ đầu năm 2008, thị trường lại có nhừng diễn biến khó quan sát
Về triển vọng dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển hoàn thiện với hoàn thiện thể chế thị trường Tiêm nàng phát triển thị trường bất động sản gắn liền với dồi nguồn quỹ đất cơng chưa giao, khó giao, xen kẽ cần thu hồi đưa vào thị trường bất động sản Tiềm phát triển thị trường bất động sản liên quan đến việc nâng cao hệ số sử dụng đất sở táng suất, tận dụng không gian, phát triển sở hạ tầng đẩy nhanh q trình thị hố; đến việc hồn thiện sách khuyến khích đóng góp quyền sử dụng đất đê phát triển quỹ bất động sản cho thuê trực tiếp phục vụ phát triển sản xuất - kinh doanh người sỏ hữu sử dụng đất; đến sách mỏ thu hút nhà đẳu tư nước vào thị trường bất động sản nưổc
Qua nghiên cứu sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, thấy đả có phát triển vượt bậc vể lượng chất, đả cung cấp nhiều luận khoa học, đáng tin cậy cho cơ quan hoạch định sách Tuy nhiên, nghiên cứu vể
(7)chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nhiều khiếm khuyết, lên là: (i) Một sơ" vấn đề lý thuyết quan trọng chưa làm rõ chưa có đồng thuận như: vấn đề chế độ sở hữu đất đai; vấn đề liên quan tới đô thị hóa; vấn để bất bình đảng liên quan đến đất đai nhiều khía cạnh xả hội - mơi trường sách đất đai V V ; (ii) Thiếu nghiên cứu
định lượng để đánh giá kết sách có liên quan tới phát triển thị trưòng bất động sản Việt Nam; (iii) Cách tiếp cận hệ thống đa ngành chưa sử dụng đầy đủ, mối quan hệ thị trường bất động sản thị trưòng khác kinh tế quốc dân, đặc biệt vói thị trường tài chưa nghiên cứu đồng bộ; (iv) Chưa có phương pháp luận quán hệ thống tiêu chung để đánh giá tính khả thi tác động sách phát triển thị trương bất động sản; (v) Việc tổ chức phơi hdp nghiên cứu sách phát triển thị trưòng bất động sản chưa đồng bộ, chưa thu hút đầy đủ nhà khoa học, nhà quản lý có liên quan nghiên cứu tổng thể
Mặc dù nhiều quan điểm chưa đến thống nhất, vấn đê đặt ỏ địi hỏi phải nghiên cứu cách có hệ thống đầy đủ tầm quổc gia để cung cấp tài liệu tham khảo, nghiên cứu cho quan quản lý, quan hoạch định sách, tổ chức cá nhân quan tâm đến phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Nhà xuất Chính trị quổc gia xuất cn sách Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Tiến si Đinh Vản Ân, Phó Chánh Văn phịng Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương chủ biên
Nhà xuất Chính tri quốc gia - Sự thật tác giá rấ t mong nhận nhiều ý kiến đóng góp bạn đọc để tổng hợp, nghiên cứu* sửa đổi, bổ sung cho lần xuát sau,
Xin giới thiệu sách với bạn đọc
Tháng năm 2011
NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA - s ự THẬT
(8)MỤC LỤCm m
Trang Phần tiĩứnhầt
c s LÝ LUẬN*
VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ CHÍNH SÁCH
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN • ♦ 19
CHƯƠNG I
CO SỎ LÝ LUẬN
VỂ THÍ TRNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH
PHÁT TRIỂN thị TRƯÒNG bấtđ ộ n g sản 21
I. Thị trường bâ't dộng sản kinh
tế thị trường 21
1 Một số khái niệm bất động sản thị trưòng
bất động sản 21
2 Các phân mảng thị trưòng bất động sản 28 Các yếu tơ" thị trưịng bất động sản 31
II. Đặc điểm, vai trò thị trường bất dộng
sản phát triển kinh tế 38
1 Đặc điểm thị trường bất động sản 38
2 Vai trò thị trưòng bất động sản
kinh tế 44
3 Các sô" đo lưòng thị trường bâ't động sản 48 Quan hệ tương tác thị trưòng bất động sản
và thị trường nhân tồ# sản xuất nên
kinh tế 55
n
(9)III. Chính sách phát triển thị trường bât động sản 60
1. Các sách tạo lập, sở hữu, cung - cầu bất
động sản 60
2. Chính sách doanh nghiệp, đầu tư kinh doanh
bất động sản 63
3. Chính sách đất đai 64
4. Chính sách xây dựng 65
5. Chính sách tiển tệ - tín dụng phát triển thị
trường bất động sản 66
6. Chính sách tài phát triển thị trường
bất động sản 68
IV Vai trò Nhà nước sách phát
triển thị trường bất động sản 76
1. Các quan trung ương 76
2. Chính quyền địa phương 77
CHƯƠNG II
KINH NGHIỆM QUỐC TỂ
VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM VỀ CHÍNH SÁCH
• PHÁT TRIỂN TH| TRƯÒNG bấtđ ộ n g sản 81
I. Kinh nghiệm vể sách phát triển thị
trường bất dộng sản à nước phát triển 81
1. Khung pháp luật cho thị trường bất động sản
-Kinh nghiệm Cộng hoà Liên bang Đức 81
2. Chính sách bất động sản nhà ỏ • Kinh
nghiệm Phần Lan 86
3. Chính sách phát triển bất động sản khu
công nghiệp - Kinh nghiệm Nhột Bản 91
4. Chính sách tài • tiền tệ đổi vôi bất động sản 93
5. Cho vay dưối chuẩn - Kinh nghiệm Hoa Kỳ 102
(10)II Kinh nghiệm ch ỉn h sách đổi hệ th ốn g địa ch ín h kinh tế ch u yển đổi * Kinh ngh iêm Cộng hoà Séc
1 Pháp luật địa Cộng hồ Séc
2 Những sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dản sô" luât khác
III Kinh nghiệm sách phát triển thị trường bất dộng sản nước, vùng lãnh thổ công nghiệp phát triển
1 Phát triển khu đô thị • Kinh nghiệm Hồng Kơng (Trung Quốc)
2 Phát triển bất động sản nhà ỏ nhà ỏ đối tượng xã hội
3 Vai trò Nhà nước kinh doanh bất động sản nhà - Kinh nghiệm Philippines
4 Chính sách kiểm sốt đầu cơ, kiêm chế giá bất động sản - Kinh nghiệm Hàn Quôc
TV Kinh nghiệm xây dựng sách phốt
triển thị trường bất động sản ở Trung Quốc
1 Hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản Một sô vấn đê liên quan đến thị trường bất động
sản sách phát triển thị trường bất động sản Trung Quốc
V Một sô' học từ kinh nghiệm quốc tế vể
phát triển thị trường bất động sản chính sách phát triển thị trường bất động sản
1 Những học chung khung sách phát triển thị trưòng bất động sản
2 Những học cụ thể
(11)Phần thứ hai
THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRlỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 163
CHƯƠNG III
THỰC TRẠNG PHÁT TRlỂN THị TRƯÒNG
BẤT ĐỘNG SẢN Ỏ VIỆT NAM ỉ 65
I Quá trình phát triển thi trường bất động
sản ở Việt Nam từ năm Ỉ986 đến 165
1 Giai đoạn trưóc năm 1986 165
2 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993 166 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 169 Giai đoạn từ cuối năm 2003 đến năm 2007 184 Giai đoạn từ cuối năm 2007 đến 198
II Thành tựu, yếu kém, tồn nguyên nhân trình phát triển thị trường
bất động sản Việt Nam 212
1 Thành tựu trình phát triển thị trường
bất động sản 212
2 Tồn tại, yếu trình phát triển thị
trường bất động sản 230
CHƯƠNG IV
THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRlỂN
THị TRƯỊNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 240
L Thực trạng sách phát triển thi
trường bất động sản Việt Nam 240
1 Chính sách tạo lập, cung - cầu bất động sản 242 Chính sách doanh nghiệp, đầu tư 246
3 Chính sách đất đai 248
4 Chính sách xây dựng, nhà ỏ, quẩn lý thị 2Õ4 Chính sách tiền tệ - tín dụng bất động sản 259 Chính sách tài bất động sản 262
(12)II Thành tựu, yếu kém, tổn sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nhửng nảm qua
1 Thành tựu sách phát triển thị trưòng bất động sản
2 Tồn tại, yếu sách phát triển thị trường bất động sản
CHƯƠNG V
ĐÁNH GIÁ TỔNG QUÁT
VỂ PHÁT TRỈẩN TH| TRƯÒNG bất đ ộ n g s ả n
VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRlểN THị TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
I Những đặc trưng thị trường bất dộng
sản Việt Nam
1 Thị trường bất động sản nói chung thị trưịng đất đai nói riêng xác lập sở sỏ hữu toàn dân đâ't đai
2 Sự tồn đồng thòi thị trường bất động sản thức thị trường bất động sản khơng thức
3 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản hoạt động với tính chun nghiệp khơng cao Có chênh lệch giá bất động sản rõ rệt
giữa địa bàn
II Sự phát triển thành tố thị trường
bất dộng sản
1 Thành tô” cung thị trường bất động sản đần hình thành cịn thiếu đầy đủ Thành tô'cầu thị trường bất động sản
phát triển chưa vững
3 Những thành tố vể mặt tổ chức tham gia thị trường bất động sản ngày phát triển chưa đầy đủ
(13)III Sự trưởng thành cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam
1 Cấp độ sơ khai đòi đầu năm 1990 Cấp độ tập trung hố đă địi đầu nảm 2000 Cấp độ tiền tệ hoá Luật Đâ't đai
năm 2003 đòi
rv Thể ch ế thị trường bất động sản dần
hoàn thiện
1 Khung khổ thể chế
2 Các tổ chức quản lý nhà nưóc đơì vỏi thị trường bất động sản đần hình thành đầy đủ
V Những vấn đề dặt phát triển thị
trường bất động sản sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới
1 Những vấn đê đặt đơi vói thị trường bất động sản Việt Nam nầm tới
2 Những vấn dề đặt đơi với sách phát triển thị trường bất động sản nhừng năm tới
Phân ứìứhđ
TIẾP TỤC HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI
CHƯƠNG VI
QUAN ĐIỂM ĐỊNH HUỚNG PHÁT TRIỂN thịtrường
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐỂN NẢM 2020
I Xu phát triển thị trường bất động sản
trên giới dến năm 2020
1 Xu chung phát triển kinh tê
2 Xu thê phát triển thị trường bất động sản
(14)II Định hướng, triển vọng phát triển kinh tế Viêt Nam đến năm 2020
1 Định hưóng, triển vọng tổng thể
2 Một sô dự báo triển vọng phát triển Việt Nam đến năm 2020
3 Dự báo nhu cầu nhà, đất ở, đất phát triển đô thị, phát triển kinh tế
III Quan điểm định hướng phát triển thị
trường bất dộng sản chinh sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020
1 Quan điểm phát triển thi trưịng bất động sản sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam
2 Định hướng phát triển thị trưòng bất động sản đến năm 2020
Chương VII
GIẢI PHÁP TIẾP TỤC HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT DỘNG
SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020
I Những thuận ỉợi, triển vọng khó khăn,
thách thức chinh sách phát triển thị trường bất động sản đến nảm 2020
1 Thuận lợi triển vọng Khó khản thách thức
II Đề xuất giải pháp sách
1 Giải pháp sách xác lập bât động sán
2 Giải pháp sách tài - tiền tệ bát động sản Giải pháp sách khai thác giá trị bất động sản Giải pháp sách để minh bạch hoá thị
trường bất động sản
(15)õ Giải pháp sách đê đo lưịng thị trường bất động sán
III Hồn thiện ch ế quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
1 Gnii pháp tăng cường tính đồng việc ban hành tổ chức thực sách
2 Giải pháp tổ chức quán lý thị trường bất động sản
3 Giải pháp tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trưịng bất động sản
rv Mơt số điều kiên bảo đảm thưc hiên đề• • * *
xuất sách phát triển thị trường bất dộng sản
1 Những vấn đề thuộc nhận thức, tư tưởng
2 Những việc thuộc tổ chức, quản lý, điều hành KỂT LUẬN
PHỤ LỤC
TÀI LIỆU THAM KHẢO
425 425 426 431
419
432 432 433
435 439 447
(16)CÔNG THỨC, BẢNG, ĐỔ THỊ, s ĐỒ, B iểu Đ ổ, HỘP
Công thức:
Công thức 1.1 Hệ số lan toả 49
Công thức 1.2 Chỉ sô liên kết xuôi 50
Bẵng:
Bảng III 1: Đất đo Nhà nước đâ giao cho thuê 172 Bảng III.2: Sự bất cập giửa giá sách với giá thực
tế đền bù thu hồi đất 175
Bảng III.3: Khung giá đất theo điều chỉnh Nhà nước 177 Bảng III.4: Đất thuộc chủ sử dụng hợp pháp đến
cuối năm 2000 179
Bảng III.5: Đầu tư nước vào kinh doanh bất
động sản 181
Bảng III.6: Chuyên đổi mục đích sử dụng đất cho nhu cầu cơng nghiệp hố, đại hố, thị hố đến
năm 2010 188
Bảng IIL7: Giá đất Hà Nội năm 2004 190 Bảng II1.8: Tốc độ tăng dư nợ cho vay kinh doanh bất
động sản tai số thành phố 192
Bảng IIL9: Tốc độ tăng trướng kinh tế Việt Nam thời kỳ suy giảm thị trường bất
động sản 198
Bảng III 10: Một số thông tin nhà, đất địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh 200
(17)Bảng 111.11: Thị trường cho thuê văn phòng Hà Nội
đầu năm 2006 206
Bảng IIL12: Thi trường cho thuê hộ Hà Nội
năm 2006 206
Bảng III.13: Thị trường cho thuê văn phòng thành
phố Hồ Chí Minh năm 2006 207
Bảng III.14: Thị trường cho thuê hộ Hà Nội 207 Bảng IIL15: Tinh hình giá văn phịng cho th tính
bình quân chung nước quý 1-2009 207 Bảng III.16: Tinh hình thị trường khách sạn 209 Bảng III.17: Đóng góp thị trường bâ't động sản vào
GDP số nước vùng Vịnh 216
Bảng III.18: Một số tiêu ngành kinh doanh bất động sản dịch vụ tư vấn bất động sản năm 2005
năm 2007 218
Bảng III.19 Số thu ngân sách số khoản thu
liên quan đến tài sản theo năm 220
Bảng 111.20: Tương quan thị trường bất động sản
và số thị trường chứng khoán 225
Bảng IV.l: Đánh giá mức độ iỊuan trọng
sách thu hút doanh nghiệp/hộ gia đình tham gia đầu
tư kinh doanh bâ't động sản 277
Bảng IV.2: Đánh giá sách đất đai 281 Bảng IV.3: Đánh giá mức độ quan trọng
sách xây dựng thu hút doanh nghiệp/hộ gia đinh
tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản 285 Bảng IV.4: Cơ cấu vốn doanh nghiệp/hộ gia đinh
đầu tư vào bâ't động sản 289
(18)Bảng IV.5: Đánh giá tầm quan trọng loại hình địch vụ, tơ chức trung gian mà doanh nghiệp/hộ gia đình sử dụng
Bảng IV.6: Đánh giá sách tín dụng
Bảng IV:7: Các sách thu hút vả ảnh hưởng lớn doanh nghiệp/hộ gia đình tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản
Bảng v l: Giao dịch nhà địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1994-1996
Bàng V.2: Giao dịch nhà d địa bàn thảnh phô" Hồ Chí Minh giai đoạn 1999-2001
Bảng VI.1: Định hướng nhu cầu nhà cửa Việt Nam đến năm 2020
Bảng VII.l: Kiến nghị điều chỉnh sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn đầu tư kinh
doanh bất động sản Sơ đồ:
Sơ đồ 1.1: Sơ đồ tiến trình quản lý đất đai từ nguồn tài nguyên đến nguồn vốn xã hội
Sơ đồ v l: Sơ đồ thị trường bất động sản kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam
Sơ đồ V.2: Cấp độ phát triển thị trường bất động sản
Biểu đổ:
(19)Biếu đổ v l: Loại hình bất động sản mà người tiêu
dùng hướng đến 321
Biêu đồ V.2: Ngân sách dự kiến sử dụng cho việc đầu
tư bâ t động sản 322
Biêu đồ V.3: Những yếu tố ảnh hưởng đến định
mua hộ 323
Biểu đồ V.4: Anh hưởng nguồn thơng tín tói
quyết định đầu tư bất động sản người dân 323
Biêu đồ V.5: Số ngưdi dự định sống hộ dự
kiến mua 324
Biêu đồ V.6: Diện tích cản hộ dự định mua 325 Biêu đồ V.7: Hình thức tốn mong muốn
mua hộ 326
Biểu đồ V.8: Mức lãi suất chấp nhận vay dải hạn
mua bất động sản 327
Biểu đồ V.9: Thời hạn vay ngân hàng mong muốn
mua hộ 328
Hộp:
Hộp ĨV.l Các văn pháp luật điều chỉnh thị
trường bất động sản 240
(20)P H Ă N T H Ứ N H Ắ T
Cơ s LÝ LUẬN
VỂ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỂ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN
THI TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN