Ebook Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam: Phần 1

Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản còn liên quan đến việc nâng cao hệ số sử dụng đất trên cơ sở táng năng suất, tận dụng không gian, phát triển cơ sở hạ tầng và đẩ[r]

\ X Ị V lĩST X JỂÊK

\ ^ Ế Ể k \ % \ #

ị \\

\ Ị I^^ÍìSl

CHÍNH SÁCH PHÁT TRlỂN

THỊ TRVỞNG BẤT BỘNG SẢN■ ■

CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNm m

TS ĐINH VẦN ÂN (Chủ biên)

CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN

THỊ TRUdNG BẤT DỘNG SẢN

Ở VIỆT NAM■

TRƯỜNG ĐAI HOC VINH

^TRUNG 54 - 6

THÓNG TIN THƯ VIỄN

TẬP THỂ TÁC GIẢ

TS Đinh Vãn Ân (Chủ biên) TS Trần Kim Chung

ThS Hoàng Văn Cương PGS.TS Lê Xuân Bá

PGS.TS Nguyễn Đình Tài PGS.TS Võ Văn Đức

PGS.TS Hoàng Văn Cường TS Nguyền Ngọc Bảo

ThS Nguyễn Trọng Ninh CN Lê Thanh Khuyến TS VO Đình Ánh

ThS Đỗ Trọng Khanh ThS Lưu Đức Khải ThS Đinh Trọng Thắng TS Nguyẻn Vãn Minh ThS Nguyễn Vãn Quang ThS Đao Trung Chinh TS Đinh Đức Sinh TS Đặng Đức Đạm TS Nguyễn Đình Bồng TS Lê Mạnh Hùng

LỜI NHÀ XUẨT BẢN

Thị trường bất động sản thị trưòng quan trọng kinh tế thị trưòng Lượng tài sản thị trường bất động sản chiếm từ 50*70% tổng tài sản quốc gia Thị trường bất động sản có tính liên thơng cao với thị trương: tài chính, lao động, khoa học cơng nghệ, hàng hố dịch vụ; đồng thời có mơì liên hệ mật thiết với nhau, đặc biệt với thị trường tài

Qua gần 25 nàm đổi thị trường bất động sản Việt Nam qua hai chu kỳ tăng trương nóng nhừng nàm 1993- 1996, 1999-2003 đóng bàng năm 1996-1999 từ năm 2004 đến cuối nàm 2006 Từ đầu năm 2008, thị trường lại có nhừng diễn biến khó quan sát

Về triển vọng dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển hoàn thiện với hoàn thiện thể chế thị trường Tiêm nàng phát triển thị trường bất động sản gắn liền với dồi nguồn quỹ đất cơng chưa giao, khó giao, xen kẽ cần thu hồi đưa vào thị trường bất động sản Tiềm phát triển thị trường bất động sản liên quan đến việc nâng cao hệ số sử dụng đất sở táng suất, tận dụng không gian, phát triển sở hạ tầng đẩy nhanh q trình thị hố; đến việc hồn thiện sách khuyến khích đóng góp quyền sử dụng đất đê phát triển quỹ bất động sản cho thuê trực tiếp phục vụ phát triển sản xuất - kinh doanh người sỏ hữu sử dụng đất; đến sách mỏ thu hút nhà đẳu tư nước vào thị trường bất động sản nưổc

Qua nghiên cứu sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, thấy đả có phát triển vượt bậc vể lượng chất, đả cung cấp nhiều luận khoa học, đáng tin cậy cho các quan hoạch định sách Tuy nhiên, nghiên cứu vể

chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nhiều khiếm khuyết, lên là: (i) Một sơ" vấn đề lý thuyết quan trọng chưa làm rõ chưa có đồng thuận như: vấn đề chế độ sở hữu đất đai; vấn đề liên quan tới đô thị hóa; vấn để bất bình đảng liên quan đến đất đai nhiều khía cạnh xả hội - mơi trường sách đất đai V V ; (ii) Thiếu nghiên cứu

định lượng để đánh giá kết sách có liên quan tới phát triển thị trưòng bất động sản Việt Nam; (iii) Cách tiếp cận hệ thống đa ngành chưa sử dụng đầy đủ, mối quan hệ thị trường bất động sản thị trưòng khác kinh tế quốc dân, đặc biệt vói thị trường tài chưa nghiên cứu đồng bộ; (iv) Chưa có phương pháp luận quán hệ thống tiêu chung để đánh giá tính khả thi tác động sách phát triển thị trương bất động sản; (v) Việc tổ chức phơi hdp nghiên cứu sách phát triển thị trưòng bất động sản chưa đồng bộ, chưa thu hút đầy đủ nhà khoa học, nhà quản lý có liên quan nghiên cứu tổng thể

Mặc dù nhiều quan điểm chưa đến thống nhất, vấn đê đặt ỏ địi hỏi phải nghiên cứu cách có hệ thống đầy đủ tầm quổc gia để cung cấp tài liệu tham khảo, nghiên cứu cho quan quản lý, quan hoạch định sách, tổ chức cá nhân quan tâm đến phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Nhà xuất Chính trị quổc gia xuất cn sách Chính sách phát triển thị trường bất động

sản Việt Nam Tiến si Đinh Vản Ân, Phó Chánh Văn phịng

Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương chủ biên

Nhà xuất Chính tri quốc gia - Sự thật tác giá rấ t mong nhận nhiều ý kiến đóng góp bạn đọc để tổng hợp, nghiên cứu* sửa đổi, bổ sung cho lần xuát sau,

Xin giới thiệu sách với bạn đọc

Tháng năm 2011

MỤC LỤCm m

Trang Phần tiĩứnhầt

c s LÝ LUẬN*

VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ CHÍNH SÁCH

PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN • ♦ 19 CHƯƠNG I

CO SỎ LÝ LUẬN

VỂ THÍ TRNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH

PHÁT TRIỂN thị TRƯỊNG bấtđ ộ n g sản 21

I. Thị trường bâ't dộng sản kinh

tế thị trường 21

1 Một số khái niệm bất động sản thị trưòng

bất động sản 21

2 Các phân mảng thị trưòng bất động sản 28 Các yếu tơ" thị trưịng bất động sản 31 II. Đặc điểm, vai trò thị trường bất dộng

sản phát triển kinh tế 38

1 Đặc điểm thị trường bất động sản 38 Vai trò thị trưòng bất động sản

kinh tế 44

3 Các sơ" đo lưịng thị trường bâ't động sản 48 Quan hệ tương tác thị trưòng bất động sản

và thị trường nhân tồ# sản xuất nên

kinh tế 55

n

III. Chính sách phát triển thị trường bât động sản 60 1. Các sách tạo lập, sở hữu, cung - cầu bất

động sản 60

2. Chính sách doanh nghiệp, đầu tư kinh doanh

bất động sản 63

3. Chính sách đất đai 64

4. Chính sách xây dựng 65

5. Chính sách tiển tệ - tín dụng phát triển thị

trường bất động sản 66

6. Chính sách tài phát triển thị trường

bất động sản 68

IV Vai trò Nhà nước sách phát

triển thị trường bất động sản 76

1. Các quan trung ương 76

2. Chính quyền địa phương 77

CHƯƠNG II

KINH NGHIỆM QUỐC TỂ

VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM VỀ CHÍNH SÁCH

• PHÁT TRIỂN TH| TRƯỊNG bấtđ ộ n g sản 81

I. Kinh nghiệm vể sách phát triển thị

trường bất dộng sản nước phát triển 81

1. Khung pháp luật cho thị trường bất động sản

-Kinh nghiệm Cộng hoà Liên bang Đức 81 2. Chính sách bất động sản nhà ỏ • Kinh

nghiệm Phần Lan 86

3. Chính sách phát triển bất động sản khu

công nghiệp - Kinh nghiệm Nhột Bản 91

4. Chính sách tài • tiền tệ đổi vôi bất động sản 93

II Kinh nghiệm ch ỉn h sách đổi hệ th ốn g địa ch ín h kinh tế ch u yển đổi * Kinh ngh iêm Cộng hoà Séc

1 Pháp luật địa Cộng hồ Séc

2 Những sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dản sô" luât khác

III Kinh nghiệm sách phát triển thị trường bất dộng sản nước, vùng lãnh thổ công nghiệp phát triển

1 Phát triển khu thị • Kinh nghiệm Hồng Kơng (Trung Quốc)

2 Phát triển bất động sản nhà ỏ nhà ỏ đối tượng xã hội

3 Vai trò Nhà nước kinh doanh bất động sản nhà - Kinh nghiệm Philippines

4 Chính sách kiểm sốt đầu cơ, kiêm chế giá bất động sản - Kinh nghiệm Hàn Qc

TV Kinh nghiệm xây dựng sách phốt triển thị trường bất động sản ở Trung Quốc Hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản Một sô vấn đê liên quan đến thị trường bất động

sản sách phát triển thị trường bất động sản Trung Quốc

V Một sô' học từ kinh nghiệm quốc tế vể phát triển thị trường bất động sản sách phát triển thị trường bất động sản

1 Những học chung khung sách phát triển thị trưòng bất động sản

2 Những học cụ thể

Phần thứ hai

THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRlỂN

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 163

CHƯƠNG III

THỰC TRẠNG PHÁT TRlỂN THị TRƯÒNG

BẤT ĐỘNG SẢN Ỏ VIỆT NAM ỉ 65

I Quá trình phát triển thi trường bất động

sản ở Việt Nam từ năm Ỉ986 đến 165

1 Giai đoạn trưóc năm 1986 165

2 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993 166 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 169 Giai đoạn từ cuối năm 2003 đến năm 2007 184 Giai đoạn từ cuối năm 2007 đến 198 II Thành tựu, yếu kém, tồn nguyên

nhân trình phát triển thị trường

bất động sản Việt Nam 212

1 Thành tựu trình phát triển thị trường

bất động sản 212

2 Tồn tại, yếu trình phát triển thị

trường bất động sản 230

CHƯƠNG IV

THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRlỂN

THị TRƯỊNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 240

L Thực trạng sách phát triển thi

trường bất động sản Việt Nam 240 Chính sách tạo lập, cung - cầu bất động sản 242 Chính sách doanh nghiệp, đầu tư 246

3 Chính sách đất đai 248

II Thành tựu, yếu kém, tổn sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nhửng nảm qua

1 Thành tựu sách phát triển thị trưòng bất động sản

2 Tồn tại, yếu sách phát triển thị trường bất động sản

CHƯƠNG V

ĐÁNH GIÁ TỔNG QUÁT

VỂ PHÁT TRỈẩN TH| TRƯÒNG bất đ ộ n g s ả n

VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRlểN THị TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

I Những đặc trưng thị trường bất dộng sản Việt Nam

1 Thị trường bất động sản nói chung thị trưịng đất đai nói riêng xác lập sở sỏ hữu toàn dân đâ't đai

2 Sự tồn đồng thòi thị trường bất động sản thức thị trường bất động sản khơng thức

3 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản hoạt động với tính chun nghiệp khơng cao Có chênh lệch giá bất động sản rõ rệt

giữa địa bàn

II Sự phát triển thành tố thị trường bất dộng sản

1 Thành tô” cung thị trường bất động sản đần hình thành cịn thiếu đầy đủ Thành tô'cầu thị trường bất động sản

phát triển chưa vững

3 Những thành tố vể mặt tổ chức tham gia thị trường bất động sản ngày phát triển chưa đầy đủ

III Sự trưởng thành cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

1 Cấp độ sơ khai đòi đầu năm 1990 Cấp độ tập trung hố đă địi đầu nảm 2000 Cấp độ tiền tệ hoá Luật Đâ't đai

năm 2003 đòi

rv Thể ch ế thị trường bất động sản dần hoàn thiện

1 Khung khổ thể chế

2 Các tổ chức quản lý nhà nưóc đơì vỏi thị trường bất động sản đần hình thành đầy đủ

V Những vấn đề dặt phát triển thị trường bất động sản sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới

1 Những vấn đê đặt đơi vói thị trường bất động sản Việt Nam nầm tới

2 Những vấn dề đặt đơi với sách phát triển thị trường bất động sản nhừng năm tới

Phân ứìứhđ

TIẾP TỤC HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI

CHƯƠNG VI

QUAN ĐIỂM ĐỊNH HUỚNG PHÁT TRIỂN thịtrường

BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐỂN NẢM 2020 I Xu phát triển thị trường bất động sản

trên giới dến năm 2020

1 Xu chung phát triển kinh tê

2 Xu thê phát triển thị trường bất động sản

II Định hướng, triển vọng phát triển kinh tế Viêt Nam đến năm 2020

1 Định hưóng, triển vọng tổng thể

2 Một sô dự báo triển vọng phát triển Việt Nam đến năm 2020

3 Dự báo nhu cầu nhà, đất ở, đất phát triển đô thị, phát triển kinh tế

III Quan điểm định hướng phát triển thị trường bất dộng sản chinh sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020

1 Quan điểm phát triển thi trưòng bất động sản sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam

2 Định hướng phát triển thị trưòng bất động sản đến năm 2020

Chương VII

GIẢI PHÁP TIẾP TỤC HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT DỘNG

SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020

I Những thuận ỉợi, triển vọng khó khăn, thách thức chinh sách phát triển thị trường bất động sản đến nảm 2020

1 Thuận lợi triển vọng Khó khản thách thức

II Đề xuất giải pháp sách

1 Giải pháp sách xác lập bât động sán

2 Giải pháp sách tài - tiền tệ bát động sản Giải pháp sách khai thác giá trị bất động sản Giải pháp sách để minh bạch hố thị

trường bất động sản

õ Giải pháp sách đê đo lưịng thị trường bất động sán

III Hoàn thiện ch ế quản lý nhà nước thị trường bất động sản

1 Gnii pháp tăng cường tính đồng việc ban hành tổ chức thực sách

2 Giải pháp tổ chức quán lý thị trường bất động sản

3 Giải pháp tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trưịng bất động sản

rv Mơt số điều kiên bảo đảm thưc hiên đề• • * * xuất sách phát triển thị trường bất dộng sản

1 Những vấn đề thuộc nhận thức, tư tưởng

2 Những việc thuộc tổ chức, quản lý, điều hành KỂT LUẬN

PHỤ LỤC

TÀI LIỆU THAM KHẢO

425

425

426

431

419

432 432 433

CÔNG THỨC, BẢNG, ĐỔ THỊ, s ĐỒ, B iểu Đ ổ, HỘP

Công thức:

Công thức 1.1 Hệ số lan toả 49

Công thức 1.2 Chỉ sô liên kết xuôi 50

Bẵng:

Bảng III 1: Đất đo Nhà nước đâ giao cho thuê 172 Bảng III.2: Sự bất cập giửa giá sách với giá thực

tế đền bù thu hồi đất 175

Bảng III.3: Khung giá đất theo điều chỉnh Nhà nước 177 Bảng III.4: Đất thuộc chủ sử dụng hợp pháp đến

cuối năm 2000 179

Bảng III.5: Đầu tư nước vào kinh doanh bất

động sản 181

Bảng III.6: Chuyên đổi mục đích sử dụng đất cho nhu cầu cơng nghiệp hố, đại hố, thị hố đến

năm 2010 188

Bảng IIL7: Giá đất Hà Nội năm 2004 190 Bảng II1.8: Tốc độ tăng dư nợ cho vay kinh doanh bất

động sản tai số thành phố 192

Bảng IIL9: Tốc độ tăng trướng kinh tế Việt Nam thời kỳ suy giảm thị trường bất

động sản 198

Bảng III 10: Một số thông tin nhà, đất địa bàn

thành phố Hồ Chí Minh 200

Bảng 111.11: Thị trường cho thuê văn phòng Hà Nội

đầu năm 2006 206

Bảng IIL12: Thi trường cho thuê hộ Hà Nội

năm 2006 206

Bảng III.13: Thị trường cho thuê văn phịng thành

phố Hồ Chí Minh năm 2006 207

Bảng III.14: Thị trường cho thuê hộ Hà Nội 207 Bảng IIL15: Tinh hình giá văn phịng cho th tính

bình qn chung nước quý 1-2009 207 Bảng III.16: Tinh hình thị trường khách sạn 209 Bảng III.17: Đóng góp thị trường bâ't động sản vào

GDP số nước vùng Vịnh 216

Bảng III.18: Một số tiêu ngành kinh doanh bất động sản dịch vụ tư vấn bất động sản năm 2005

năm 2007 218

Bảng III.19 Số thu ngân sách số khoản thu

liên quan đến tài sản theo năm 220

Bảng 111.20: Tương quan thị trường bất động sản

và số thị trường chứng khoán 225 Bảng IV.l: Đánh giá mức độ iỊuan trọng

sách thu hút doanh nghiệp/hộ gia đình tham gia đầu

tư kinh doanh bâ't động sản 277

Bảng IV.2: Đánh giá sách đất đai 281 Bảng IV.3: Đánh giá mức độ quan trọng

sách xây dựng thu hút doanh nghiệp/hộ gia đinh

tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản 285 Bảng IV.4: Cơ cấu vốn doanh nghiệp/hộ gia đinh

Bảng IV.5: Đánh giá tầm quan trọng loại hình địch vụ, tơ chức trung gian mà doanh nghiệp/hộ gia đình sử dụng

Bảng IV.6: Đánh giá sách tín dụng

Bảng IV:7: Các sách thu hút vả ảnh hưởng lớn doanh nghiệp/hộ gia đình tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản

Bảng v l: Giao dịch nhà địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1994-1996

Bàng V.2: Giao dịch nhà d địa bàn thảnh phơ" Hồ Chí Minh giai đoạn 1999-2001

Bảng VI.1: Định hướng nhu cầu nhà cửa Việt Nam đến năm 2020

Bảng VII.l: Kiến nghị điều chỉnh sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn đầu tư kinh

doanh bất động sản

Sơ đồ:

Sơ đồ 1.1: Sơ đồ tiến trình quản lý đất đai từ nguồn tài nguyên đến nguồn vốn xã hội

Sơ đồ v l: Sơ đồ thị trường bất động sản kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

ở Việt Nam

Sơ đồ V.2: Cấp độ phát triển thị trường bất động sản

Biểu đổ:

Biếu đổ v l: Loại hình bất động sản mà người tiêu

dùng hướng đến 321

Biêu đồ V.2: Ngân sách dự kiến sử dụng cho việc đầu

tư bâ t động sản 322

Biêu đồ V.3: Những yếu tố ảnh hưởng đến định

mua hộ 323

Biểu đồ V.4: Anh hưởng nguồn thơng tín tói

quyết định đầu tư bất động sản người dân 323

Biêu đồ V.5: Số ngưdi dự định sống hộ dự

kiến mua 324

Biêu đồ V.6: Diện tích cản hộ dự định mua 325 Biêu đồ V.7: Hình thức tốn mong muốn

mua hộ 326

Biểu đồ V.8: Mức lãi suất chấp nhận vay dải hạn

mua bất động sản 327

Biểu đồ V.9: Thời hạn vay ngân hàng mong muốn

mua hộ 328

Hộp:

Hộp ĨV.l Các văn pháp luật điều chỉnh thị

P H Ă N T H Ứ N H Ắ T

Cơ s LÝ LUẬN

VỂ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỂ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN

THI TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN

CHUÔNG I

ca sử LÝ LUẬN VẺ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN* • m

0 -_ ^ _ — _ _ <5* #* „ ^ ĩ.

I THỊ TRƯỊNíỉ HẤT ĐỘNCỈ SẢN

TRONG NẾN KINH TÉ THỊ TRƯỜNG

1 M ột sô k h i n iệm v ề b ất d ộ n g sả n v th ị trư n g b ấ t đ ộ n g sả n

1.1 K h i n iệ m b ấ t d ô n g s ả n

Theo Bộ lu ậ t Dân sơ iì.‘ì/2005/QH 11 Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Xam thơng qua ngày 14-6-2005 b ất dộng sán cắc tài sán bao gồm d t đai nhà công trìn h gắn liến với đât đai ke tài sản gán liền với nhà cơng trìn h xây dựng đó: tài sản khác gắn liên với đ ấ t đai; tài sản khác pháp lu ật quy định Thoo tiêu ch u ẩn thẩm dịnh giá quốc tê năm ‘2005 th ì b ất dộng sán định nghĩa gồm d t (lai cơng trìn h người tạo nên gắn liến vỏi đất

K hái niệm b ấ t dộng sán kèm với sỏ khái niệm liên q u an (không th ê tách ròi): (i) Bàn đồ tr n g sử d ụ n g đ ấ t b án đồ th ế h iện p h â n bô

các loại đất thời điểm xác định, lập theo đơn vị hành chính; (ii) Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đồ lập thòi điểm đầu kỳ quy hoạch, phân bố loại đất thời điểm cuối kỳ quy hoạch; (iii) Quyền sử dụng quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; (iv) Quyển định đoạt quyền chuyển giao quyền sỏ hữu tài sản từ bỏ quyền sở hữu đó; (v) Quyền chiếm hữu quyền nắm giữ, quản lý tài sản

1.2 Thuộc tính b ấ t dộng sản

Bất động sản có số thuộc tính sau: (i) Tính bất động

Đất đai hàng hoá đặc biệt, dù đem chuyển nhượng, chuyển bất động sản đến nơi họ muốn, đến vị trí khác Quyển sử dụng đất nằm thị trưịng bất động sản, vị trí đất đai gắn liền với điều kiên sinh thái, kinh tê - xã hụi, iu ú ó tỏcô 7 ã ' động đến phương thức sử đụng đất giá đất, ngun nhân giá đất lại khác dù ỏ vị trí kế cân

(ii) Tính khơng đồng nhất

khu vực giá chúng phụ thuộc vào thời điểm bán thê nào, ngưịi mua có thích hay khơng, tâm lý người mua lúc th ế đặc điểm cụ th ể bất động sản nữa, tấ t điểu chứng minh cho không đồng n h ất đốì với bất động sản n h ất kinh tê thị trường

(iii) Tính khan hiếm

Diện tích đất có hạn so với phát triển dân số lâu dài giá đất có xu hưỏng ngày tăng lên Diện tích đất đai có chiểu hướng giảm có rấ t nhiều

nguyên nhân Một đo tốc độ tăng dân sô nhanh đặc biệt

là vùng nông thôn Hai do tốc độ phát triển kinh tê thị

trường theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa làm cho

diện tích đ ất nông nghiệp giảm Ba là, nhu cầu lao động th àn h thị cao nông thơn dẫn đến tình trạn g dân sơ th àn h phố tăng lên, nhu cầu chỗ ỏ tăng lên p h át sinh nhu cầu mua bán bâ”t động sản, kinh doanh nhà cho thuê

ịiv) Tính bền vững đời sống kinh tế

Bất động sản bao gồm đ ất đai cơng trình đất, d ất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban

tặng, tư liệu sản xuất đặc biệt mà khơng có tài sản thay Nó tham gia vào trình tái

sản xuất xã hội dù đem sử dụng cho mục đích

di mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên

hưỏng sỏ hữu đất đai hưởng lợi ích đất mang lại thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa đất đai bất động sản nhân đôi Điểu thê đời sống kinh tê vững

1.3 Ngành kinh doan h p h t triể n b ấ t đôn g sản

Ngành kinh doanh phát triển bất động sản động hoạt động kinh doanh huy động phân bổ nguồn lực tài vật chất cho việc xây dựng khơng gian xây dựng (bao gồm cá việc khôi phục cải tạo tồ nhà có) Sự phát triển bất động sản hàm phức tạp mang tính sáng tạo, theo nghĩa tích cực thể tầm nhìn rộng mở, cịn theo nghĩa tiêu cực nhâ”t thể lịng tham vơ đáy người phát triển hầu hết trường hợp, việc chấp nhận rủi ro thuộc vể phía người phát triển Sự phát triển ỏ địi hỏi có tương tác hợp tác mạnh mẽ nhà quản lý với khu vực tư nhân1

Từ triển vọng phân tích đầu tư kinh doanh bất động sản, ngành kinh doanh phát triển bất động sản đóng vai trị “vật hốn chuyển” vốn tài thành vốn vật chất, liên kết phản hồi từ thị trường tài sản sang thị trưịng khơng gian xây dựng, bổ sung vào phía cung thị trường không gian xây dựng

1.4 Hê thông b ấ t đông sả n

Hệ thông bất động sản gồm ba phận: thị trường không gian xây dựng, thị trường tài sản ngành kinh doanh phát triển bât động sản Trong thị trường không gian xây dựng, thấy tương tác lẫn nhu cầu sử đụng vói khối lượng cung ứng khơng gian xây dựng hành, định giá cho thuê hành mức độ lấp đầy thị trường Nền tảng phía cầu thị trường khơng gian xây dựng tình hình kinh tế quốc gia địa, định nhu cầu khối lượng định không gian thuộc loại khác nhau, hàm chi phí (tiền thuê) không gian Chi phối đến “lượng” không gian xây dựng phía cung hoạt động ngành phát triển bất động sản khứ1

Đối với thị trường tài sản thấy thị trường không gian xây dựng định dòng tiền vận hành tạo tài sản bất động sản, chúng chủ thể thị trường tài sản Dòng tiền vận động tương tác vối mức chênh lệch giá đòi hỏi nhà đầu tư để xác định giá trị thị trường tài sản hành thị trường tài sản c ả phía cung phía cầu thị trường bất động sản đểu bao gồm nhà

1 Di Pasquale Wheaton: Một diễn giải theo dạng bốn cung phần tư tương tự liên kết thị trường không gian xây dụng thị trường tài sản dược trình bày Fisher (1992)

đầu tư người phía “mua” người phía “bán”, nói chung tài sản cụ thể Tất nhà đầu tư bất động sản nàv vận hành khung khổ thị trường vốn rộng chúng bao gồm hình thức thị trường tài sản tiền tệ khác

Bên phận câu thành, “ngành phát triển bất động sản” hệ thống tạo so sánh quan trọng Chi phí phát triển hành, bao gồm chi phí xây dựng chi phí đất đai (kết hợp lợi nhuận cần thiết nhà phát triển), so sánh với giá trị tài sản hành Nếu giá trị tài sản ngang vượt chi phí phát triển bất động sản, việc phát triển bất động sản diễn ra, làm tăng thêm lượng cung thị trường không gian xây dựng Một phận then chơt chi phí phát triển giá trị hội đất đai (kể tất chi phí mua lại m ặt bằng) Giá trị hội xác định thị trường bất động sản, đất đai loại bất động sản T ất nhiên, việc phát triển thị trường bất động sản đòi hỏi nhiều thòi gian, điểu đòi hỏi ngành phát triển bất động sản phải có tầm nhìn vê phía trước Nhà phát triển bất động sản thành công giá trị tài sản xây dựng hồn thành lớn tổng chi phí phát triển thời điểm hồn thành dự án, điều nhiều năm

cho cung cầu không gian xây dựng ỏ mức cân hầu hết thời gian Tất nhiên, hệ thống bất động sản khơng ln ln vận hành xác máy thường xuyên tra dầu m ặt thị trường tài sản thương mại phụ thuộc vào chu kỳ bột phát suy giảm sâu sắc Tuy nhiên, năm 1990, cải thiện vể hiệu thị trường tài sản, liên quan đến vai trò tăng lên thị trưịng vốn cơng cộng có hiệu vể m ặt thông tin tạo hy vọng hệ thống hoạt động tốt tương lai '

1.5 Thị trường b ấ t dộn g sả n

Thị trường bất động sản định nghĩa nơi hàng hố dịch vụ bất động sản trao đổi - nơi mà chê ảnh hưởng mong muốn người tham gia thị trường can thiệp Chính phủ hệ thống trị vào thị trưồng Cũng định nghĩa thị trường bất động sản mơi trường người mua người bán tác động qua lại lẫn để thực việc mua bán bất động sản thông qua chê giá Hoặc định nghĩa thị trường bất động sản hệ thống quan hệ, qua giao dịch bất động sản bên tham gia thực Thị trường bất động sản phân thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường cơng trình kiến trúc khác

+ Mục tiêu thị trường bất động sản phân bổ lượng hàng hoá khart - bất động sản, bao-gồm cả

đất hoạt dộng mành đất vả quyền

tài sản liên q u an đến sở hữu Thị trường bất động sản

giống thị trường khác, phân bơ hàng hố sử dụng chê giá Xhìn chung, người sẵn sàng trả giá cao nhât cho bất động sản yêu cầu có quyên sở hữu tài sản Trong sơ trường hợp, Chính phủ qut định việc phân bô nguồn lực Việc thực kiểm soát sử

dụng đ ấ t tro n g nhữ ng quy định liên quan đến khu

quy hoạch coi loại phân bố

+ Thị trường bất động sản kết nơi cung cầu đơì với bất động sản Có hai loại hình thức cung cầu bất động sản mà nhà đầu tư phải quan tâm Thứ là, cung cầu vê sử dụng bất động sán có liên quan đến quan điểm người đi thuê Thứ hai là, cung cầu sở hữu bất động sản có liên quan đến quan điểm nhà đầu tư chủ sỏ hữu Nhà đầu tư chủ sở hữu phải quan tâm đến hai loại

2 C ác p h â n m ả n g tr o n g th ị trư n g b ấ t đ ộ n g sản Thị trường bất động sản có sơ phân mảng chính':

2.1 Thị trường quyền sử d ụ n g đ ấ t

Thị trường quyền sử dụng dát phận quan trọng đất nông nghiệp Thị trường chủ

1 Denise DiPasquale VVilliam c VVheaton (1996): "Urban

economic and Real Estate Market" Prentic Hall Englevvood Cliffs

vêu x u ất địa phương có sản x u ấ t nông

nghiệp ngành kinh tê chủ yếu Thị trường phát sinh nhu cầu chuyển dịch tập trung đất sản xuất nông nghiệp nội nhân dân Thị trường nav chưa nhà thẩm định giá bất động sán quan

tâm mức nên rấ t th iếu thông tin có hệ thống thị

trường

2.2 Thị trường nhà ở

Thị trường nhà ỏ phân mảng thị trường sôi động phong phú phân máng thị trường bất động sán, ỏ vùng thị hố Thị trường nàv phân thành bốn nhóm: nhà biệt thự; nhà vườn: nhà phô riêng biệt: nhà phô liền kề nhà chung cư

Đặc biệt sôi động cho thị trường nối phân máng thị trường nhà hộ chung cư khu đô thị mỏi dự án chung cư cao tầng Trong trình phát triển kinh tế với q trình cơng nghiệp hóa q trìn h th ị hóa Cùng với q trìn h th ị hóa

là đời khu thị mới, cốc tịa nhà chung cư

cao tầng

2.3 Thi trường nhà xưởng công nghiêp

Hiện thường hình thành quy hoạch khu vực ven dô ngoại thành cho việc xây dựng nhà xưởng sản

xuất gồm khu công nghiệp tậ p tru n g nhà máy

dơn lẻ Quy mô lớn đất thường hình thành từ việc chun mục đích sử dụng lừ đất sản xuất nông nghiệp

hoặc đất hoang hoá Xu thê phát triển khu công nghiệp tập trung chuyên ngành đa ngành để dễ quản lý xử lý ô nhiễm môi trường

Một điểm quan trọng phân mảng thị trường chủ thể tham gia đòi hỏi phải có nhiều vốn, có trình độ quản lý, có lực kinh doanh Hơn nữa, thị trường tiềm tàng việc lan tỏa ảnh hưông sang phân mảng thị trường khác thị trường nhà ỏ cho người lao động, thị trường lao động

2.4 Thị trường bất động sản dịch vụ

Thị trường chủ yếu phát triển trung tâm đô thị khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, sân gơn có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản cao khả sinh lợi lân yếu tố khan cao địa bàn khác Đây phân mảng thị trường cao cấp, thông thường gắn với giai đoạn phát triển cao thị trường bất động sản Đồng thời, bên tham gia phân mảng thị trưòng thường tổ chức, nhóm người thành đạt xả hội Đồng thời sản phẩm phân mảng thị trường tham gia vào thị trường ỏ dạng giao dịch phần sản phẩm

2.5 Thị trường nhà cho đối tượng xã hội

sinh viên, nhà cho người lao dộng làm việc khu công nghiệp tập trung, nhà cho người có thu nhập thấp Nhà cho người lao động, đặc biệt lao động khu công nghiệp tập trung mối quan tâm hàng đầu người làm sách xã hội nước phát triển Giải vấn đê nhà d cho người lao động ià tiền đề cho việc phát triển bền vững, ổn định xã hội vấn đề vể môi trường Nhà cho sinh viên phân mảng có đặc điểm riêng thị trường vừa đòi hỏi Nhà nước phải có sách cần thiết, vừa phải đảm bảo chát lượng phù hợp với môi trường giáo dục bậc cao Việt Nam

Nhà cho đôi tượng xã hội có ý nghĩa quan trọng vể mặt an sinh xã hội, đòi hỏi cung cấp chỗ ổn định, có chất lượng phù hợp với điều kiện người sống loại hình nhà

3 Các yếu tố th ị trường bất đ ộn g sản

Thị trường bát động sản câu thành nhiều yếu tố chủ yếu là: thành tô thị trường bất động sản, thể chê thị trường bất động sản cấp độ phát triển thị trường bất động sản1

1 Lê Xuán Bá đồng nghiệp: "Sự hỉnh thành phát

trièn thị trường bất động sán công đôi Việt Nam,

Nxb Khoa học kỹ thuật 2003

3.1 Thành t ố thị trường bất dộng sản

Thị trường bất động sản nói chung câu thành thành tố: nhà đầu tư bất động sản, người sử dụng bất động sản tổ chức trung gian, bên hữu quan Nhà nước

+ Các nhà đầu tư bao gồm: nhà đầu tư phát

triển, nhà đầu tư xây dựng, nhà đầu tư tiềm (những người mua đi, bán lại ngưòi mua để sử dụng phần b ấ t động sản) Mỗi đối tượng tham gia vào thị trường b ất động sản theo chức m ình

+ Những người sử dụng bất động sản bao gồm:

doanh nghiệp (đất cơng trình xây dựng, văn phòng ), người dân (nhà ở, đất sản xuất kinh doanh) thành tô" quan trọng đông đảo n h ất thị trường bất động sản

+ Các tổ chức trung gian bao gồm: nhà môi giới, nhà tư vấn, nhà định giá nhà cho thuê tài

chính bất động sản; nhà tư vấn đầu tư bất động sản; nhà tư vấn tài bất động sản

+ Các bên hữu quan bao gồm: tổ chức ngân hàng, tài

chính, hiệp hội bất động sản, hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng, hiệp hội nhà doanh nghiệp, hiệp hội nhà kinh doanh bất động sản Chỉ riêng hiệp hội có liên quan đến bất động sản thị trường bất động sản

phát triển bất động sản; Hiệp hội nhà mơi giói bất động sản; Hiệp hội nhà thẩm định giá bất động sản; Hiệp hội nhà tư vấn bất động sản; Hiệp hội nhà tài bất động sản; Hiệp hội nhà kinh doanh bất động sản du lịch; Hiệp hội bất động sản Ngồi cịn có hiệp hội có liên quan đến bất động sản Hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng Nhà nước với vai trò cung cấp khung khổ thể chế, pháp lý, cung cấp dịch vụ cơng Nhà nước cịn đóng vai trị nhà đầu tư, người sử dụng thị trường bất động sản

3.2 T h ể c h ế thị trường bất động sản

Có nhiều cách hiểu vể thể chế, nhiên, chấp nhận phạm trù thể chế gồm quy định pháp ỉuật; tổ chức quản lý pháp luật; chê tài Một định nghĩa thể chê Thorstein Veblen đưa vào năm 1914: “Thể chế tính quy chuẩn hành vi quy tắc xác định hành vi tình cụ thể, thành viên nhóm xã hội chấp nhận bản, tuân thủ quy tắc thân tự kiểm sốt quyền lực bên ngồi khống chế’1 Thể chế hiểu tập

1 Dẫn theo Rutheríord (1994), trích dẫn Đinh Vàn Ân Võ Trí Thành: Thể chế • Cải cách thể chế phát triển, Nxb Thống kê, Hà Nội, 2002

hợp mối quan hệ quy định ngưòi Hoặc thể chê luật lệ hình thành đời sống xã hội, hay hơn, luật lệ người tạo để điều tiết định hình quan hệ người Hoặc hiểu thể chế bao hàm khung khổ trị pháp lý tạo nguyên tắc lu ật lệ cho hoạt động cá nhân cơng ty; xếp đặt tình nguyện hợp tác tác nhân có tác động đến chất tổ chức trao đổi; giá trị văn hóa niềm tin có ảnh hưởng tới hành vi kinh tế thông qua tác động chúng đối vối sẵn lòng tham gia, tuân thủ ngun tắc thị trưịng đối vói nội dung hàng hóa, dịch vụ Cũng hiểu thể chế quy định, luật lệ chê độ xã hội, buộc người phải tuân theo Hoặc ngắn gọn, thể chế luật chơi, chê thực thi tổ chức đảm bảo luâtf chdi

Thể chế thị trường b ấ t động sản phận thể chế kinh tế th ị trưịng nói chung, vậy, bao gồm ba phận chính: Thứ nhất, chế,

chính sách liên quan đến bất động sản thị trường

bất động sản Thứ hai, quan quản lý nhà nước vể

3.3 Cấp độ p h t triển thị trường bất động sản

3.3.1 Các cấp độ phát triển thị trường bất động sản Lý luận thực tiễn phát triển nhiều nước cho thấy, có năm cấp độ p h át triển thị trường bất động sản

+ Thứ cấp độ sơ khởi, cấp độ này, mặt nhà ở, người đểu xây dựng nhà ỏ mình, cần có mảnh đất người ta hình thành nên nhà coi bất* * *

động sản đất

+ Thứ hai cấp độ tập trung hoá Đây giai đoạn doanh nghiệp xây dựng Lúc này, hạn chế đất đai, hạn chế lực xây dựng, nên hình thành phát triển nhà, bất động sản lớn, dự án bất động sản

+ Thứ ba cấp độ tiền tệ hố Đó là giai đoạn của ngân hàng Lúc này, bùng nổ doanh nghiệp phát triển bất động sản, hạn chế điều kiện bán bất động sản, doanh nghiệp đủ lực tài để phát triển bất động sản đến bán thị trưòng Lúc ngân hàng trở thành nhửng ngưòi định việc tham gia vào dự án hay dự án khác

+ Thứ tư cấp độ tài hố Khi quy mơ thị trường bất động sản tăng cao thị trường phát triển

mạnh, hạn chế nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trưòng bất động sản, ngân hàng tiếp tục cho vay bất động sản phải đối mặt với rủi ro Lúc này, ngân hàng phải tài hố khoản cho vay, khoản th ế chấp tài trợ cho thị trường bất động sản nham huy động đa dạng nguồn vốn

+ Thứ năm cấp độ trưởng thành thị trường bất động sản, Khi nển kinh tế hoàn toàn vận hành đầy đủ theo chế thị trường, thị trưịng nói chung thị trường bất động sản nói riêng hoạt động theo quy luật thị trường đầy đủ Theo quan niệm nhà kinh

tế, ứng với cấp độ thị trường phức hợp, thị

trường phận giao thoa tác động lẫn Lúc này, thể chê chủ thể có vai trò ngang

trong thúc đẩy đầu tư vào k in h tế nói chung thị

trường bất động sản nói riêng

các tài sản bất động sản dược chứng khoán hố với tỷ lệ cao Tại nưóc có kinh tê chuyển đổi Đông Âu, thị trường bất động sản vận hành tương đối đầy đủ theo chế thị trường đạt cấp độ tài hố Thị trường bất động sản Trung Quốc chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài hố1 Tuy nhiên, tiếp cận theo hướng chuyển đổi dần bước nên thị trường bất động sản Trung Quốc nhiều nội dung cần tiếp tục thực để đạt cấp độ tài hố để đạt cấp độ thị trường trưởng thành

3.3.2 S ự tương ứng cấp độ phát triển sách phát triển thị trường bất động sản

Đối với cấp độ sơ khai, sách vể đất đai, sách tài cơng (thuế, phí, giá đất ) chủ sử dụng đất quan quản lý đất đai quan tài cơng chủ thể có vai trị định Đơì với cấp độ tập trung hóa, sách xây dựng doanh nghiệp, quan quản lý xây dựng chủ thể có vai trị định Đối vói cấp độ tiển tệ hóa, sách ngân hàng, ngân hàng quan quản lý vể ngân

1 Liu Tinghuan (2004): "Tài bất động sản Trung

Quốc vấn đề liên quan đến chinh sách”, Diễn văn Diễn

đàn cấp cao lần thứ vể phát triển bất động sàn hỗ trợ tài Jiangxi, 26-06-2004

hàng chủ thể có vai trị định Đối với cấp độ tài hóa, thể chê tài chính, sách tài vấn đề đầu tư (chính sách quỹ, tố chức tài chính, sách đầu tư gián tiếp ), tồ chức tài quan quản lý tài chủ thể có vai trị định Đối với cấp độ trưỏng thành thị trường bất động sản, vị trí, vai trị quan quản lý nhà nưốc ngang Khi nguồn lực đất đai, bát động sản vận hành theo chê thị trường Nhà nước ngưòi quản lý

II ĐẶC ĐIỂM, VAI TRÒ CỬA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TRONG PHÁT TRIỂN KINH TẾ Đặc đ iểm củ a th ị trư n g b ấ t đ ộ n g s ả n

Thị trường bất động sản, đặc điểm tính chất chung củng thị trường khác kinh tế thị trường cịn có số đặc điểm tính chất riêng

1.1 Thị trường b ấ t độn g sả n kh ôn g cố th ị trường trun g tàm

giao dịch dài cần có tơ chức đứng làm cầu nối Tuy nhiên, thực tê rằng, thị trường bất động sản thị trường mà người mua (chủ nhân tương lai) phải đến với bất động sản thay đem bất động sản (vật sở hữu) Hơn nữa, tổ chức trung gian tham gia vào thị trưòng bất động sản rấ t đa dạng, phân tán khơng có mẫu hình định, khơng có địa điểm định Vì vậy, khác với thị trường khác có thị trường trung tâm (những hạt nhân), thị trường bất động sản khơng có thị trường trung tâm Việc khơng có thị trường trung tâm thể không địa điểm, loại hình mà cịn chủ thể Khơng thể nói thị trường bất động sản địa điểm trung tâm định thị trường khác Cũng khơng thể nói loại hình sản phẩm thị trường trung tâm thị trường bất động sản khơng thể nói nhóm chủ thể trung tâm thị trường bất động sản

1.2 Thị trường b ấ t độn g sản ỉà thị trường cạnh tran h kh ôn g hoàn hào

Thị trường bất động sản thị trường đòi hỏi can thiệp nhiều trực tiếp Nhà nước nên mức độ hoàn hảo thị trường bất động sản thường thấp thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trưịng tư liệu sản xuất khác Bên cạnh đó, tín h khơng tái tạo hay tính khan đ ất nên thị trường bất động sản mang tín h độc thông tin vê' quy hoạch,

quản lý, kinh tế - xã hội liên quan đến đất đai chưa phổ biến triệt để điểu làm cho thị trường b ất động sản có cạnh tranh ỉà cạnh tra n h ngầm, cạnh tranh khơng hồn hảo Mức độ hồn hảo thị trường bất động sản thấp thị trường hàng hoá tiêu dùng và thị trường tư liệu sản xuất khác, địi hỏi có can thiệp nhiều Nhà nước, đặc biệt công tác quy hoạch, k ế hoạch (sử dụng đất, p h át triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung ), việc xác lập quyền bảo hộ quyền tài sản bất động sản công dân, tổ chức trình trao đổi b ất động sản hàng hoá

1.3 Giao dịch tron g th ị trư ờn g b ấ t độn g sả n rấ t ph ứ c tap

Bất động sản có đặc tín h r ấ t mà hàng hố khác khơng có, đố tín h b ấ t động Q trìn h giao dịch, trao đổi bất động sản hàng hoá r ấ t phức tạp, qua rấ t nhiều khâu, cần r ấ t nhiều th ủ tục bên hữu9 9

quan Đặc điểm ỉàm tăn g chi phí giao dịch thịi gian giao dịch (thông tin, tư vấn, kiểm định, th an h toán ) Trong rấ t nhiểu nghiên cứu rằng, tính bất động, gỉá trị giao dịch lớn việc m ua bán b ất động

ttản mua bán thơng qua việc chuyển giao giấy tị chủ

vấn để phạm vi kinh tế, vấn để xã hội, tâm linh nên nhiều người tìm chọn bất động sản còn phải thỏa mãn yêu cầu khác Do vậy, hoàn thành thương vụ bất động sản địi hỏi nhiều thời gian, chi phí công sức.

1.4 Thị trư ờng b ấ t độn g sả n d ễ bị p h â n khúc

Đặc tính đất đai bất động, thiêu hủy, chia cắt mang để đáp ứng thiếu đất đai ỏ địa phương khác làm cho thị trưòng bất động sản có đặc tính địa phương cần có can thiệp Nhà nưốc thơng qua sách (như thuế, hỗ trợ nhà ỏ ) theo thời kỳ, địa phương cụ thể Và thị trưòng bất động sản diễn biến theo tác động sách nhà nước theo quy luật thị trường với cấp độ khác địa phương khác nhau.

Sự khan ngày cao đất đai (do tổng cung đất không thay đổi, ỏ nưóc phát triển, việc khai thác không gian chiều trong lịng đất, cao trọng chi phí cho việc lớn), yếu tố đầu thị trưịng bất động sản ln tồn có hội Trong điều kiện một thị trường thơng thống, đẩu có phần tích cực việc phá vd cân tĩnh kích thích hành vi bên tham gia nhằm tạo lập th ế cân mới, đồng thòi phát sin h tác động tiêu cực như tăn g giá, tăng nợ ỏ mức thái Kinh nghiệm ỏ

nhiều nước cho thấy, việc đầu vào bất động sản làm phá vd thê cân phát triển, tạo tam giác nợ gồm bên ngân hàng, dân cư nhà đầu tư kinh doanh, gây nhiều hậu m ặt kinh t ế - xã hội Tất tổ chức sản xuất - kinh doanh, tuyệt đại phận hộ dân cư có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách người mua, người bán, người thuê cho thuê, người giao nhận thừa kế, người thê chấp nhận thê chấp, người phát

mại bất động sản hàng hoá Do cấu cung cầu

đa dạng, với sách từ phía Nhà nưóc áp dụng đối vói đối tượng khác nên thị trường bất động sản dễ bị phân khúc, thiếu phối hợp đồng tạo biệt lập làm giảm tính hiệu thị trường

1.5 Thị trường bất động sản rấ t nhạy cảm

động sản quốc gia địa bàn có hạn Vì biến động kinh tế đặc biệt biến động có tính chất khúc ngoặt chuyển hướng thị trường, gia tăng đầu tư thị trưịng bất động sản bị tác động

1.6 Thi trường bất động sản ph ối manh mẻ môt yếu tố dầu vào quan của ngành sản xuất, kinh doanh

Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu ngành sản xuất, kinh doanh So với tích luỹ tài sản lưu động tích lũy tài sản cố định (trong bất động sản chiếm tỷ trọng chủ yếu) thường lớn gấp từ đến lần Việc khai thông thị trường bất động sản tạo điểu kiện thuận lợi không cho nhà kinh doanh bất động sản mà với tổ chức sử dụng hàng hoá bất động sản vào kinh doanh lĩnh vực sản xuất, dịch vụ cách hiệu Bất động sản giá trị tài sản tổ chức kinh tế, nguồn vốn quan trọng khơi thông Khi bất động sản đăng ký, xác lập sở hữu, chủ bất động sản dùng để th ế chấp để vay vốn, tham gia góp vốn kinh doanh trực tiếp khai thác đưa vào kinh doanh Vì vậy, thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ nguồn đầu vào quan trọng chủ thể kinh tế

1.7 Thị trường b ấ t độn g sả n có q u a n hệ m ậ t th iết vởi th ị trường kh ác tro n g k in h t ế

Với tư cách thị trường đầu vào ngành sản xuất - kinh doanh, thị trường b ất động sản chiếm vị trí độc tơn, chiếm vị trí chủ yếu việc điều hồ cung cầu loại hàng hố kinh tê thị trường Do quan hệ liên đối, nhân ngồi vận hành mình, thị trường bất động sản khơng có mối quan mật thiết với thị trưồng khác, thị trường tài chính, mà cịn có quan hệ tác động tổng thể kinh tế quốc dân Thực tê thị trường bất động sản thị trường có tiềm sinh lợi rấ t lốn nên lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận từ việc kinh doanh nhà đầu tư rú t tiền gửi ngân hàng mà cồn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc kinh doanh họ, điểu tác động đến thị trường tín dụng Trong trạng thái bình thường hai thị trường nương tựa lẫn để p h át triển tổ chức tài ln đứng người mua bán để giúp họ tốn khoản tài cách an tồn, hiệu

2 Vai tr ị c ủ a th ị tr n g b ấ t đ ộ n g s ả n tr o n g n ề n k in h t ế

2.1 Tạo nguồn lực tiềm ẩn từ b ấ t độn g sản nền kinh t ế

hiện tượng gọi “hiệu ứng nhà giàu”1 Một nghiên cứu Mỹ2 cho thấy hiệu ứng nhà giàu lĩnh vực cổ phiếu nhà gần nhau, nhiên hiệu ứng lĩnh vực nhà thê nhanh nhiều Số liệu của• * » é

nghiên cứu cho thấy 80% “hiệu ứng nhà giàu” dài hạn thể năm, với cổ phiếu năm Một nghiên cứu Case, Quigley Schilỉer dựa sô liệu Mỹ 14 quốc gia khác cho thấy có gia tâng chi tiêu dùng có gia tăng giá trị nhà ở3

0 nước phát triển, tỷ số bình quân giá nhà với thu nhập nưóc phát triển 5,5 Kết khảo sát sơ bộ cho thấy nước ỏ kinh tê kê hoạch tập trung có giá bán nhà cao so với thu nhập gia đình, dẫn đến tình trạng đầu tư linh vực nhà ở,

1 PAD, Dual Kissick, David Leibson, Morey Kogul, John Bachmann, Jerome Anderson, Joseph Eckert, Có phối hợp với, The International Housing Coalition: Nhà cho người: Vấn đề

cơ bán cho kinh tê\ xà hội phát triển đô thị Chuẩn bị cho: Hội thảo đô thị thê giới ///, Vancouver, tháng năm 2006.

2 E Belsky J Prakken: Hiệu ứng nhà giàu nhà (Ohicago: Trung tâm nghiên cứu bất động sản quốc gia» Hiệp hội kinh doanh bất động sản quổc gia), 2004

3 K Case J Quigley, R Schiller: Người mua nhà, nhà ỏ,

nén kinh tế vĩ mó, tài liệu viết cho Hội thảo giá tài sản

sách tiền tệ Ngân hàng dự trữ Australia tổ chức; quyền thuộc vẻ tác giả Nghiên cứu Case, Quigley* Schiller tỏ nghi ngờ “hiệu ứng nhà giàu” giá trị cổ phiếu tảng lên, 2003

như tỷ số giá nhà thu nhập Liên Xô từ 7-10 Trung Quốc từ 15-25'

2.2 Đóng góp vào GDP

Sự quan tâm đến việc chấp nhận chiến lược tạo điều kiện thích hợp nhà ỏ quan trọng Vốn đầu tư vào nhà thường chiếm từ 2% đến 8% GNP, việc chi cho dịch vụ nhà ỏ thường chiếm thêm từ 5% đến 10% GNP Cho nên, khoản chi hàng năm cho nhà chiếm từ 7% đến 18% GNP Trong phạm vi tạo điều kiện đầy đủ để hoạt động lĩnh vực nhà hoà nhập được vào với hoạt động lĩnh vực kinh tế lớn hơn, thơng qua chu trình hoạt động tài cơng khố2 Xuất phát từ quy mơ lớn mình, khu vực nhà ở, bất động sản có tác động quan

trọng tới kinh tê vĩ mơ kinh tê Ví

dụ, năm 2000, Mỹ, tổng cộng lượng đầu tư vào bất động sản để chi tiêu cho dịch vụ nhà chiếm tới 14% GDP3 Ngoài khoản chi tiêu trực tiếp cho việc xây đựng nhà ở, cịn có khoản chi tiêu phát sinh để hỗ trợ cho việc sản xuất cung cấp dịch vụ nhà ỏ như: cấp

1 Ngân hàng Thế giới: Tiến tới chương trình sách

nhà mới, 1993.

nước, xử lý nước thải, xử lý chất thải rắn, xây dựng đường sá, công viên, sở hạ tầng khác đô thị Các chi tiêu chiếm khoảng 7% GDP1

2.3 Tác độn g la n tỏa qua đầu tư vào bất động sản đến k in h t ế

Các điều tra cho thấy đầu tư đồng vào lĩnh vực nhà làm tăng đồng, đứng mặt kinh tê so với lĩnh vực khác Tương tự, tạo việc làm công nghiệp xây dựng nhà ỏ chiếm từ 1-3% hoạt động kinh tê quồc dân nước phát triển Với tỷ lệ thêm việc làm công nghiệp nhà ỏ tăng việc làm so với lĩnh vực khác Gia tăng thu nhập việc làm lĩnh vực nhà lĩnh vực đầu tư khác khơng có tách biệt, đối vối trường hợp có đủ việc làm việc chuyển nguồn vốn cho lĩnh vực nhà cắt giảm khơng có ý nghĩa đặc biệt Mặt khác, nhà có ảnh hưởng to lớn đến kinh tế thông qua giá tỷ lệ thay đổi (góp phần vào tỷ lệ lạm phát, mức độ tiết kiệm cá nhân, mức độ giàu có người dân), giá khác theo địa điểm (có ý nghĩa việc di chuyển lực lượng lao động hạn chế gia tăng thất nghiệp)2

Cũng quốc gia phát triển, quốc gia

1 Tóm tát Báo cáo thống kê Mỹ, 2004

2 Ngán hàng Thê giới: Tiến tới chương trình sách

nhà mới, 1993.

phát triển, nhà ỏ mang lại lợi ích kinh tê vượt thân khu vực nhà ỏ Các nghiên cứu tiến hành quốc gia phát triển cho thấy hiệu ứng cấp số nhân tương tự nghiên cứu nhà Mỹ Báo cáo Tipple' cho thấy hệ số phát sinh chi tiêu đo xây dựng nhà ỏ là 1,0, nghĩa đơla sử dụng cho phát triển nhà ị quốc gia phát triển phát sinh đôỉa chi tiêu Bnh khác Tuy nhiên, hệ sơ” xây dựng cách dè dặt, có số đấu hiệu cho thấy hệ số cao Strassman tìm hệ số lao động cao, hệ số thơng thường cao quốc gia có hàm lượng lao động cao2 Gần đây, Rietveld tìm hệ số Indonesia 1,83

3 Các ch ỉ s ố lường tro n g th ị trường bất động sản

Vì kinh doanh bất động sản lĩnh vực (sector) thay ngành kinh tế (industry), vậy, việc xem xét, đo ỉưịng đóng góp thị trưịng bất động sản vào

1 A Tipple: Vấn đề tương tác: cần thay đổi trọng tâm

phát triển nhà ở, Habitat International, 1994, 18(4), 1-15.

2 w Paul Strassman: Việc làm lĩnh vực xây dựng: Dự tính đa quốic gùi chi phi vá độ co giản thay thế, Phát triển kinh

tế biến đổi văn hóa, 33, sế 2, Ỉ985

3 p Rietveld: Nhà việc làm Indonesia: Viễn cảnh tạo

công ăn việc làm ngành sản xuất vật liệu xây dựng, Bản tin

nền kinh tê đo lường thân nội thị trường bất động sản có nhiều số Có hai loại sô' cần được xem xét Một là, số đo lường đóng góp lĩnh vực kinh doanh bất động sản vào kinh tế Hai là,

sơ' đo lưịng thân thị trường bất động sản

3.1 Môt 80 8ố đo lường sư đóng góp lĩnh

vực kin h doanh bất động sản vào kỉnh t ế

Trong kinh tế, thay đổi cấu trúc ngành thường có liên quan chặt chẽ với nhau: số ngành phụ thuộc nhiều vào ngành khác

số ngành khác phụ thuộc vào số ngành

còn lại Các liên kết cơng cụ đo lưịng mối liên hệ ngành với ngành khác, vổi vai trò ngành sử dụng đầu vào hay ngành cung cấp đầu vào Tựu trung lại, có hai cơng thức để tính tốn số liên kết thị trường bất động sản đổi vối kinh tế

+ Liên kết ngược dùng để đo mức độ quan trọng tương đôi

của ngành với tư cách bên sử dụng sản phẩm vật chất dịch vụ làm đầu vào từ tồn hệ thơng sản xuất

+ Liên kết xuôi hàm ý mức độ quan trọng ngành nguồn cung sản phẩm vật chất dịch vụ cho toàn hệ thống sản xuất, liên kết xem độ nhậy kinh tế, đo lường tổng phần tử theo hàng ma trậ n nghịch đảo Leontief so vói mức trung bình tồn hệ thống

Trong đó: r„ - phần tử ma trận Leontief Tỷ lệ cao có nghĩa liên kết ngược ngành lớn ngành phát triển kéo theo tăng trưdng toàn hệ thống Các nhà làm sách dựa vào số tham khảo quan trọng việc định

32 Một 8ốchi 8ốđo lường thị trường bất động sản

3.2.1 Chỉ SỐ giá nhà

Chỉ sôf giá nhà (Housing Price Index - HPI)1 Cơ quan giám sát doanh nghiệp nhà Liên bang Hoa Kỳ

1 OFHEO Chỉ số giá nhà ở: Mô tả kỷ thuật HPI Do Charles A.Calhoun soạn thảo, tháng 3-1996 Cơ quan giám sát doanh nghiệp nhà Liên bang 1700 G Street, N.w Washington, D.c

20552 (202) 414-3800

(OFHEO) ước tính công bố hàng quý sô giá nhà riêng lẻ dựa số liệu vê giao dịch chấp tuân theo quy ước thu thập từ Công ty Quốc gia tài trợ Địa ốc (Fredđie Mac) Hiệp hội Quốc gia tài trợ bất động sản (Fannie Mae)1 Do sơ giá nhà OFHEO phát triển dựa phương pháp sử dụng mua bán lặp lại qua chỉnh sửa Case Shiller đề xuất năm 1989 Văn cung cấp vài nét sơ lược lịch sử mô tả kỹ th u ậ t số liệu phương pháp thống kê sử dụng để tính HPI

C ô n g t h ứ c t í n h c h ỉ s ố g iá n h HPI d o OFHEO

c ô n g b ố

HPỈ, = 100 X a -f>xn + b-PX2i c.PX3t

HPỈ, Trong đó:

- HPIt: Chỉ số giá nhà thòi điểm t

- HPI,: Chỉ số giá nhà thời điểm gốc.

- PXnt: Giá trị chuyển đổi biến X, với n = 14-3

1 Freddie Mac Fannie Mae cơng ty Chính phủ tài trợ (GSEs) Quốíc hội Mỹ thuê để cung cấp thị trưòng thứ cấp cho thê chấp truyền thống tăng vay cho chủ sở hữu nhà Chưởng XIII Bộ luật Nhà Phát triển cộng đồng năm 1992, PL

102-550, biết đến Luật An tồn lành mạnh tài

kinh doanh nhà Liên bang, thành lập OFHEO quan độc lập trực thuộc Cục Nhà d Phát triển Dô thị với trách nhiệm bảo đảm cho Fannie Mae Freddie Mac có đầy đủ vốn hoạt động cách an toàn, lành mạnh

+ px„: Giá trung gian

Giá để gán cho số ngày thị trường theo tháng (t)

+ PX2t: Giá theo số giao dịch, không điểu chỉnh mức giá lạm phát

- a, b, c: trọng số cho biến chuỹển đổi tương ứng - 1: Thời điểm tính tốn

OFHEO công bố HPI lần đầu vào tháng 3-1996 Chỉ sô giá nhà ỏ hàng quý báo cáo cho toàn quốc cục điều tra đân số Mỹ, 50 bang vùng Columbia vòng tháng sau ngày cuối quý trước HPI vùng ước tính cách quan sát giá trị nhà ỏ riêng lẻ thê chấp lần Freddie Mac hay Fannie Mae mua lại kể từ tháng 1-1975 Vào tháng 12-1995 có 6,9 triệu giao dịch liên quan đến bất động sản chọn nghiên cứu toàn quốc lặp lại Chính việc nghiên cứu giao dịch lặp lại cho phép kiểm soát thay đổi vể chất lượng nhà ỏ mẫu thống kê Do HPI coi sô giá nhà ỏ với “chất lượng khơng đổi”

HPI tính tốn diện rộng bỏi hai công ty thực nghiên cứu hoạt động tồn quốc Đây ưu điểm quan trọng số tính dựa số liệu tổ chức kinh doanh Tuy nhiên đột < */ »

dịch thê chấp bất động sản đa hộ hay tốn vay bảo đảm Chính phủ có giá trị vượt giới hạn vay cho phép Freddie Mac Fannie Mae bị loại bỏ HPI cập nhật hàng quý với bất động sản công ty mua lại giao dịch thê chấp

3.2.2 Chỉ sô'giá bất động sản

Chỉ sô giá bất động sản (RPI) tính tốn dựa sở phương pháp cách tính tốn số CPI Tính Chỉ số giá bất động sản thực theo bước sau: (i) Lập bảng giá kỳ gốc (năm 2005); (ii) Lập bảng quyền số cố định kỳ gốc (năm 2005); (iii) Thu thập giá bán lẻ mặt hàng dịch vụ đại diện; (iv) Tính giá bình quân hàng tháng theo khu vực (thành thị, nơng thơn) tỉnh, thành phố; (v) Tính số giá cấp tỉnh, thành phố theo khu vực thành thị, nông thôn chung tỉnh; (vi) Tính số giá cấp vùng kinh tế theo khu vực thành thị, nông thôn chung vùng; (vii) Tính sơ" giá nước theo khu vực thành thị, nông thôn chung nước

3.2.3 Chỉ sô'thị trường bất động sản

Về nguyên tắc, kinh tế theo chế thị trường (nhiều giả định thị trường hoàn hảo) gặp cung cầu xác định giá bán sản phẩm số lượng sản phẩm bán Bất động sản

hàng hóa thị trường nên bất động sản theo nguyên tắc này1 Một điểu rõ cầu bất động sản bất nguồn từ nhu cầu xã hội (người dân, doanh nghiệp Nhà nước) Trưóc hết, phụ thuộc vào luồng tiền xã hội (tín dụng, dân, doanh nghiệp, nhà nước) luồng thuê nhà nưôc thu Vấn để cần cụ thể hóa tiêu chí cụ« *

thể hơn, lượng hóa rõ thuận tiện cho việc xác định tính tốn nguồn cầu Bên cạnh đó, cung bất động sản phụ thuộc vào sơ dự án số mét vuông xây dựng, số đất chuyển mục đích sử dụng Để nghiên cứu sâu hơn, cần cụ hóa tiêu Điều quan trọng nhất,

đó quan sát giao dịch thị trường, v ể nguyên

tắc, quan sát nhiều, nghiên cứu xác Tuy nhiên, để quan sát giao dịch cần có điểm thu thập thơng tin biểu báo để thu thập thông tin

Chỉ số thị trường bất động sản nghiên cứu sử dụng giới gọi REMI (Viết tắt Real Estate Market Index) Việc xây dựng phương pháp tính tốn nguồn thơng tin cho EEMI có nhiểu Cấp độ:

+ Chi sơ thị trường bất động sản cấp độ hẹp xây dựng từ quan sát: (i) Số lượng giao địch (tính số lượng Biến XI); (ii) Giá giao dịch (tính tiền

-1 Trán Kim Chung, Hoàng Văn Cương, Đinh Trọng Tháng:

Biến X2); (iii) Thời gian bất động sản rao bán thị trường (từ lúc rao bán đến lúc giao dịch thành cơng) Đơn vị tính sô ngày (Biến X3)

+ Chỉ sô thị trường bất động sản cấp độ rộng xây

dựng từ quan sát 13 chuỗi sô về: (i) sản lượng

công nghiệp; (ii) Chỉ sơ giá quỹ đầu tư tín thác bất động sản: (iii) NCREIF (National Council of Real Estate Investment Fiduciaries); (iv) Thu nhập cá nhân trừ chi

trả: (v) Số chỗ làm việc hoạt động tài chính; (vi) Sô chỗ làm việc hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp; (vii) Số chỗ làm việc tạm thời; (viii) Số chỗ làm

việc lĩnh vực bán lẻ; (ix) Số chỗ làm việc lĩnh

vực bán sỉ; (x) Những đề nghị toán bảo hiểm thất nghiệp đầu tiên; (xi) Vận chuyển hàng hóa nhà sản xuất; (xii) Tổng số hàng hóa bán sỉ bán lẻ; (xiii) Dịch vụ ản uống

4 Quan hệ tương tác thị trường bất động sản thị trường nhân tố sản xuất

kinh t ế

Trong kinh tê thị trường, có số thị trường phận Nổi bật rõ nét năm thị trường: thị trường bất động sản, thị trường hàng hóa dịch vụ, thị

trường tài - tiền tệ, thị trường lao động thị

trường khoa học - công nghệ Tùy quốc gia, nển kinh tế mà thị trường phát triển khác Tuy

nhiên, thị trường có quan hệ qua lại lẫn tạo nên tổng thể kinh tê thị trường

4.1 Với th ị trường hàng hóa, dịch vụ

Trong loại thị trường Việt Nam, thị trường hàng hố dịch vụ có vai trị khỏi đầu cho phát triển loại thị trường khác Sự phát triển thị trường hàng hố tích luỹ ngun thuỷ tư có vai trị thúc đẩy thị trường lao động thị trường bất động sản phát triển Tác động thị trường hàng hoá dịch vụ lên thị trường bất động sản thể giá hàng hoá địch vụ tác động lên mức chi phí thị trường bất động sản Nếu giá hàng hoá dịch vụ cung cấp (đầu vào) cho thị trường bất động sản hạ giá thành xây dựng thâp, tăng “cung” giảm chi phí cho giao dịch thị trưòng bất động sản, đặc biệt ỏ giai đoạn đầu tư, tạo lập bất động sản; ngược lại giá thị trường hàng hoá dịch vụ tăng Mặt khác, thị trường bất động sản hoàn thiện phát triển, tạo điều kiện cho thị trường hàng hố dịch vụ đạt đến trình độ phát triển cao

4.2 Với th ị trường tà i chính, tiền tệ

sản Nói cách khác, thị trường b ấ t động sản đầu

quan trọng thị trường vốn Nếu khơi dậy kênh lưu thông thị trường bất động sản (vốn tiềm ẩn) với thị trường tài (vốn hoạt động) chuyển vốn dạng “thê năng” sang vốn dạng “động năng” để có • nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực đất đai, bất động sản Biểu chủ yếu vê tác động thị trường tài lên thị trường bất động sản chế tạo vốn, việc áp đặt thực thi sách thuế, phí để điều tiết quan hệ giao dịch thị trường bất động sản sơ cấp thứ cấp

Đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng

lượng vốn lớn vối thời gian hình th àn h bất động sản

như thu hồi vốn dài Thị trường bất động sản hoạt động tốt sở để huy động nguồn tài lốn cho phát triển kinh tế Mặt khác, việc nâng cao hiệu điều tiết

vốn vay cho đầu tư bất động sản ngân hàng, làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, hiệu Ngược lại, thị trường vốn bị bó hẹp, hay “thắt chặt” thị trường bất động sản khó phát huy nâng lực nộ, chí lâm vào bất ổn (“bong bóng” "đóng băng”) Các nước thê giới dành đầu tư tài cho thị trường bất động sản với tỷ trọng lớn, đầu tư vô hạn Nếu không cân đối việc đầu tư, dẫn đến hậu khó lường Với giới, nhờ có tỷ trọng tương đối ổn định, nguồn vốn dài hạn chuẩn bị đầy đủ, nên mói dành

cho đầu tư bất động sản tỷ lệ tương đối cao Ví dụ, vay mua nhà, người dân nợ từ 20 đến 30 năm, nhờ nhiểu người vav từ tạo thị trường tài vận hành tốt

4.3 Với thị trường lao động

Nêu thị trường lao động phát triển trước thị trường bất động sản, người lao động khó tìm chỗ Nếu thị trường bất động sản phát triển trước thị trường lao động, doanh nghiệp khó tìm lao động

4.4 Với th ị trường khoa hoc, công nghệ

Tác động dễ thấy thị trường khoa học công nghệ thị trường bất động sản điều kiện cạnh tranh thị trường, khoa học công nghệ trỏ thành động lực thực tê phát triển doanh nghiệp, buộc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải t rọng đến đồi cơng nghệ coi yếu tô định phát triển doanh nghiệp Ngược lại, thị trường bât dộng sản phát triển yếu tô ảnh hưỏng mạnh đến thị trường khoa học công nghệ tăng cầu cho thị trường này; kéo nhu cầu nghiên cứu phát triển vật liệu, vê kỹ thuật xây dựng mới, tiết kiệm lượng, đại xây dựng, thiết kê bất động sản, công nghệ thông tin (phục vụ thị trường bất động sản), công nghệ "mềm” quản lý bất động sản Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh tạo thuận lợi cho phát triển sô lượng sở phục vụ cho phát triển sở hạ tầng thị trường khoa học công nghệ thông qua việc cung cấp mặt để tạo lập phát triển phòng nghiên cứu khoa học công nghệ, khu công nghệ cao, trung tâm đo lường, kiểm nghiệm tiên tiến, đại, quy mô lớn

III CHÍNH SÁCH PHÁT TRIEN TH TRNG BT NG SN ô ã

1 Cỏc c h ín h sách tạ o ỉập, sở h u , c u n g * c ầ u b ấ t động sản

1.1 C hính sách tao lập, 8Ở h ữ u b ấ t đ ộ n g sả n

Chính sách tạo lập, sỏ hữu bất động sản sách quan trọng thị trường bất động sản Khi bất động sản xác lập quyền sở hữu tạo các giá trị phát sinh bất động sản1 Một xác định tiềm kinh tê tài sản Hai là, giúp tích hợp thơng tin tản mạn vào hệ thống Ba là, làm cho dân chúng, người có tài sản có trách nhiệm tài sản Bốn là, làm cho tài sản chuyển đổi Năm là, kết nối người lại vối nhau.

Chính sách xác lập, sở hữu bất động sản tập trung vào văn pháp quy vê đăng ký xác lập quyền sỏ hữu tài sản

1J2 Chính sách giao dịch, cung - cầu bất đông sản

Luật pháp nước quy định chặt chẽ việc đãng ký quyền sử dụng đất thủ tục đăng ký lại bất động sản sau có chuyển nhượng Nhìn chung giao dịch thuộc loại dễ kiểm soát nên chê định pháp lý điểu kiện tham gia thị trường chủ thể kinh tê tương đối đơn giản so với thị trường tài Các bên tham gia phải tuân thủ điều kiện có hàng hóa có khả toán Thủ tục chuyển nhượng vể mặt pháp lý hoạt động bảo hộ quản lý quyền sử dụng đất, bất động sản, Nhà nước không can thiệp vào quan hệ kinh tê diễn thị trường Tuy nhiên, để

1 Hernando De Sotto (2006): Tlđd.

điểu tiết thu nhập, nhiều nước có đánh th u ế giá trị gia tãng, thuê tiêu thụ đặc biệt chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản

1.3 Các quan qu ản lý b ấ t dộn g sản th ỉ trường bất dộng sản

Trên thực tế, khơng có quan Nhà nước chuyên trách quản lý thị trường bất động sản Nhà nước quản lý thị trường bất động sản quan quản lý thương mại nói chung hỗ trợ từ tổ chức ngành nghê giói bn bán hàng hố bất động sản Các thị trường có mối quan hệ chặt chẽ vổi thị trường tài quan quản lý ngân hàng quan tâm định đến thị trường quyền sử dụng đất, bất động sản

Nhìn chung, quy định pháp lý ổn định minh bạch thị trường bất động sản có điều kiện thuận lợi để phát triển Mặc dù, điêu chỉnh pháp luật cần thiết điều kiện sở thay đổi, để thị trường bất động sản nói riệng, loại thị trường nói chung phát triển ổn định thuận lợi từ đầu quy định pháp luật phải thể chê hóa quy luật khách quan thị trường, coi sỏ tảng để kiến thiết luật Nếu khơng đạt đến trình độ luật pháp mâu thuẫn với thị trường, thu hẹp thị trường công khai, thúc đẩy thị trường ngầm phát triển

2 Chính sách doanh nghiệp, đầu tư kinh d o an h b ấ t d ộ n g sả n

Chính sách doanh nghiệp, đầu tư hai số sách tảng hệ thống sách phát triển thị trường bất động sản Suy cho cùng, bất động sản củng phải chủ thể đầu tư sản xuất Chính sách doanh nghiệp đầu tư cốt lõi để tạo doanh nghiệp sản xuất hay phát triển bất động sản

Chính sách doanh nghiệp đầu tư quy định vấn đề liên quan đến việc hình thành doanh nghiệp, quy

trình quy phạm đầu tư nói chung đầu tư bất động sản

nói riêng Bên cạnh hầu hết quốc gia, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ln có ràng buộc khác

vể chủ thể thành lập doanh nghiệp, chủ thê đầu tư bất động sản địa bàn đầu tư bất động sản Hơn nữa, loại hình doanh nghiệp khác đầu tư kinh doanh bất động sản củng có quy định khác vê điều kiện thành ỉập, vê hạn chế lĩnh vực, địa bàn khác* Suy cho cùng, đầu tư kinh doanh bâ't động sản lĩnh vực, ngành nghê' kinh doanh có điều kiện

3 Chính sách vể đất đai

Đất đai có vị trí hàng đầu danh mục loại tài sản bất động sản quốc gia hay doanh nghiệp Vì vậy, sách đất đai có tầm quan trọng sơ hệ thốhg sách phát triển thị trường bất động sản Với quỹ đất khơng thay đổi, quốc gia bị chìm đắm chậm phát triển, quốc gia bừng dậy phát triển quỹ đất nhị có sách đất đai đủ sức hấp dẫn nhà phát triển thị trường bất động sản Ngồi sách quyền chủ sỏ hữu đất chủ sử dụng đất, mua bán, chuyển nhượng đất đai thị trường sách thuế đối vói đất đai quốc gia, chủ thể tham gia phát triển thị trường bất động sản quan tâm đặc biệt

vơn q trình phát triển kinh tế Điểu thể Sơ đồ II 1 Sơ đồ thể sơ đồ tư tưởng Hernando de Sotto bí ẩn vốn q trình phát triển kinh tế Một hệ thơng sách tơt khơi dậy nguồn vơn từ nguồn tài nguyên nói chung từ nguồn tài nguyên đất đai, bất động sản nói riêng

Sơ đồ 1.1: Sở đồ tiến trình quản lỷ đất đai từ nguồn tài nguyên đến nguồn vốn xã hội

D Ịp

Nguồn: Tổng hợp nhóm tác giả

4 Chính sách xây dựng

Xây dựng trình tạo tài sản bất động sản nhà, xưởng, vật kiến trúc đất Hoạt động xây dựng bao gồm nhiều công đoạn từ lập quy hoạch xây dựng, lập dự án xây dựng cơng trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng cơng trình, thi cơng xây dựng cơng

trình, giám sát thi cơng xây dựng cơng trình, đến qn lý dự án phát triển thị trường xây dựng cơng trình, lựa chọn nhà thầu Chỉ cần xảy ách tắc chuỗi công việc dây làm cho cơng trình xây dựng không khởi công được, phải ngừng lại bưốc dở dang, đe dọa lợi ích nhà phát triển thị trường bất động sản Để hoạt động xây dựng tiến hành trôi chảy, thuận lợi, đạt kết cao sách xây dựng dóng góp phần rát định

Do tầm quan trọng mình, sách xây dựng thường hướng vào nội dung chủ yếu là: (i) Quy định thẩm quyên quyêt định phát triển thị trường, cho phép đầu tư cấp phép phát triển thị trường xây dựng; (ii) Quyết định nội dung công tác chuẩn bị phát triển thị trường xây dựng; (iii) Quy định trình tự thiết kế dự án phát triển thị trường xây dựng: (iv) Quy định vê quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng: (v) Quy định vể lực hành nghê xây dựng, lực hoạt động xây dựng; (vi) Quy định vê khuyên khích, nghiêm câm hoạt động xây dựng

Tùy theo yêu cầu trình độ phát triển kinh tê - xã hội nói chung phát triển thị trường bất động sản nói riêng, quốc gia đểu có quy định cụ thể kịp thời hồn thiện hệ thống sách xây dựng

5 Chính sách tiền tệ - tín dụng phát triển thị trường bất dộng sản

quan dến việc sử dụng tài Có hai nguồn: nợ vốn Một nhà phát triển thị trường bất động sản sử dụng tồn vốn toàn tiên nợ kết hợp hai nguồn Trường hợp kết hợp hai nguồn phổ biến Để có tính khả thi, thị trường bất động sản phát triển phải cung cấp đủ thu nhập để trang trải chi phí tiền nợ vốn góp Chi phí vay nói chung quy cho lãi st Chi phí vốn góp tỷ suất thu lợi vốn đòi hỏi Tỷ suất đo lường sở trước thuê sau thuế

Về phía nợ người cho vay thưồng chấp nhận tỷ lệ lãi suất cố định lượng tiền cho vay theo kỳ hạn nợ Trong năm gần đây, có nhiều thay đổi cách thực hành cho vay, chẳng hạn khoản cho vay với lãi suất điều chỉnh khoản cho vay có tham gia vốn Những thay đổi đẩy mạnh chủ yếu tình trạng lạm phát không tiên liệu kinh tế Về phía vốn, nhà phát triển thị trường bất động sản sử dụng nhiều kỹ thuật để thu lượng vốn cần thiết Vị trí vốn việc phát triển thị trường bất động sản coi dễ gặp rủi ro so vối vị trí nơ địi hỏi vốn mt s ũi* ằ ô m ã

hi “thặng dư” gắn liền với phát triển thị trường

Cả nợ vốn có xu hướng đổ vào nguồn có tỷ suất thu lợi kỳ vọng lớn ỏ mức rủi ro định Nếu lợi nhuận vơn tăng ỏ phận thị trường tài chính, ngưịi cho vay (hoặc

nhà phát triển thị trường vốn) có thê rút tiền khoi bất động sán đê chuyển đến phận khác Kêt dịch chuyên di chuyến lên xuống lượng liền (cá nợ vôn) đưa vào thị trường bât dộng S U 11

6 C hính sách tài ch ín h tron g phát triển th ị

trư n g b ấ t động sản

6.1 C hính sách v ê giá

Nội dung bán định giá bát động sán kinh tế thị trường là: (i) Sự ước tính giá trị quyền sỏ hữu hát dộng sán thời điếm định giá: (ii) Được biêu bang hình thái tiền tệ: (iii) Việc ước tính giá trị phái đượr đặt thị trường định, có nghĩa phải có diều kiện định kinh tế - xã hội luật pháp, quan hộ cung cầu thu nhập phải tuân theo tiêu chuẩn, chuẩn mực phương pháp định Định giá bất dộng sán phục vụ mục đích dịnh Sự phục vụ dó ỉà hoạt động dịch vụ cung cáp dịch vụ dịnh giá bất dộng sán sán phẩm dịch vụ chứng thư định giá bất dộng sản1

Nhà nước đưa sách định giá khung giá cho thị trường hoạt động Trong khuôn khổ định, việc

1 Có xem thêm Nguyễn M ạnh Hải đồng nghiệp: v ề

Nhà nước tham gia vào việc định fíiá đánh giá bất động sán khơng nhiều hịn thị trường, nguyôn tác giá cá thị trường bất (ỉộng sán (ỉư<_ic hình thành qua cung cáu Nhà nước chi can thiệp cỏ tương bong bóng

động sàn phục vụ hoạt động có tính chất xã hội rộng đồng

6.2 C hính sách vé thuê

('hình sách th Nhà nước có ánh hướng rảt lớn đòn hoạt động thị trường bát động sàn Thông thường Xhà nước áp dụng thuê giá trị gia tàng yiao dịch, mức thuê suất cao ánh hương trực tiôp đến việc công khai hoá rác giao dịch thu hẹp quy mỏ cáo vụ giao dịch Nhằm làm cho bât dộng sản dược lưu dộng hợp lv tạo điều kiện sử dụng hiệu nhát quỹ đất nguồn hát dộng Síin có sách thuế giá trị gia tảng loại hàng hố “đặc biệt*’ phải có lợi cho người sử dụng nham thực chiều diều tiết thu nhập cho ngân sách nhà nước Ngược lại khơng có thuế giá trị tíia tăng, khơng đánh th bất động sàn hoang hóa kích thích đầu cõ vào bất động sán ỏ íĩiai đoạn có biến động giá, làm cho thị trướng hất động sán hoạt dộng khơng tốt chí có thê ngược lại mục tiêu chung kinh tế Ngoài bước đầu hình thành thị trường bất động sản, Nhà nước ưu đãi tố chức kinh doanh dịch vụ thị

trường theo quy định pháp luật khuyên khích đầu tư nhằm hỗ trợ tài chính, giảm lỗ kích thích vốn đầu tư chảy vào ngành kinh doanh bất động sản

Đối với tấ t quốc gia, thuê công cụ chủ yếu tạo lập nguồn thu cho ngân sách nhà nước công cụ điểu tiết vĩ mô Nhà nước đôi vói kinh tế Nhà nước cịn dựa vào thuê để thực công xã hội thực kiểm tra, kiểm soát hoạt động sản xuất, kinh doanh Thuê lĩnh vực đất đai bất động sản phận cấu thành hệ thống thuế quổíc gia Các nước có sách thuê thu vào đất đai, bất động sản chia nhiêu loại thuê khác để đảm bảo mục đích cơng động viên thuế, quản lý hạn chê đầu vê đất đai, bất động sản

Thuê đất đai, bất động sản có đặc tính khác so vdi sắc thuê khác:

+ Thứ hai, thuê lĩnh vực đát đai, bât động sản chủ yếu phát huy vai trị lình vực quản lý điều tiết đỏi với thị trường bất động sán sơ khía cạnh: (i) th lĩnh vực đát đai góp phần vào việc điểu tiết cung cầu bât dộng sán bình ổn giá bât động sản thị trường, thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu hạn chế đầu khuyên khích việc cung cáp hàng hố cho thị trường: (ii) thuế lĩnh vực đất dai bất động sàn cơng cụ quan trọng đê điều hịa thu thập, thực cóng bàng xã hội sử dụng chuyển dịch bất động sán: (iii) thông qua sắc thuê lĩnh vực đất dai, Xhà nước thực việc kiêm tra kiểm sốt đơi vối việc quản ]ý sử dụng, kinh doanh bất động sản từ chủ động điều tiết cung cầu đổi với thị trường bất động sản

6.3 Chính sách vê kênh huy dộng vốn cho thi trường bất đông sản

Mỗi kênh huy động vốn tài - tiền tệ đầu tư bất dộng sản đểu dựa điểu kiện phát triển nhát định, với điếm yếu điểm mạnh định, nước thông thường lúc phát triển nhiều kênh tài - tiền tệ để huy động vốn đầu tư bất động sản bổ sung cạnh tranh lẫn Tuy nhiên, hộ thống tài - tiển tệ bâ’t động sản nước thường có vài kênh tài - tiền tệ bất động sản chiếm ưu thê

tiền tệ khác Tựu trung lại có sơ kênh sau:

Một kênh tín dụng từ ngân hàng thương mại. Hai là, kênh thông qua hệ thống th ế chấp tái thè chấp hệ thống ngân hàng

Ba kênh tiết kiệm bất động sản.

Bôn là, kênh thông qua trá i phiếu, cố phiếu bất động sản

Năm kênh thông qua quỹ đầu tư (trong dặc biệt có quỹ đầu tư tín thác bất động sán - Real Estate Investment Trust - REIT) Tại nhiều nưốc, kênh huy động vốn đầu tư bất động sản thông qua hệ thống tín dụng, đặc biệt ngân hàng thương mại kênh truyền thống có vai trò quan trọng việc cấp vốn cho hoạt động liên quan tới bất động sản Đặc biệt, ngân hàng thương mại có vai trị hữu ích việc cấp vốn cho hoạt động cho vay mua bất động sản người dân Tuy nhiên, hệ thống ngân hàng thương mại có hạn chê tổng mức cung tín dụng cho thị trưịng bất động sản ngân hàng thương mại huy động nguồn vôn ngắn hạn thị trường bất động sản lại cần nguồn vốn trung dài hạn

trường nước chuyến đổi Đông Âu thịi kỳ cáo móng thê chê thị trường bất động sản tín dụng cịn yếu khiến ngân hàng thương mại người vay khó gặp hợp đồng tín dụng thê chấp dài hạn Hệ thống tiết kiệm theo hợp đồng mua nhà tăng cường khả nàng tiếp cận tín dụng th ế chấp bát động sản cho nhóm người có thu nhập thấp trung bình Đồng thời, hệ thơng tiết kiệm theo hợp đồng mua nhà thích hợp với khoán cho vay sửa chữa xây dựng nhà cửa Tuy nhiên, hệ thống tiết kiệm theo hợp đồng mua nhà địi hỏi phải có trợ giúp thích hợp Nhà nước, đơi trợ giúp lớn vượt mức dự tính ban đầu Điểu kiện th iết yếu cho phát triển tín dụng bất động sản cho dù qua ngân hàng thương mại hav hệ thông tiết kiệm theo hợp đồng mua nhà ổn định đồng nội tệ lãi suất Nếu không, bên cho vay bên vay đểu không cam kết hợp đồng cho vay dài hạn mà ưa thích khoản tiền gửi ngắn hạn

Hệ thông thê chấp tái th ế chấp ngân hàng cung cấp cho người vay khoản nợ dài hạn với lãi suất cô định Các ngân hàng th ế châp Đan Mạch, thu hút lượng vốn ỉớn đầu tư vào thị trường bất động sán Tại nước phát triển, thị trường thê chấp thứ cấp cơng cụ để cắt giảm rủi ro tín dụng cho ngưòi vay người vay Các khoản cho vay thê châp bất động sản tiêu chuấn hóa phân loại, “gói” lại sau bán

trên thị trường cho cốc nhà đầu tư chấp nhận rủi ro cao Bằng việc bán khoản nợ thị trường thứ cáp ngân hàng giảm nhẹ sức ép bảng cân đối kế toán họ thu hút thêm vốn cho bất động sản Tuy nhiên, thị trường thứ cấp không hoạt động nêu thị trường sơ cấp không tạo khối lượng khoán cho vay bất động sản đủ lớn đủ chất lượng đáp ứng vêu cầu nhà đầu tư Nhìn chung, phát triển thị trường thé chấp thứ cấp giúp tạo sản phẩm cho vav bát động sản dễ tiếp cận người vay lại rủi ro vối người cho vay (như tỷ lệ nợ vốn cao thời gian cho vay dài lãi suất cố định)

Kênh trái phiêu, cô phiếu bất động sản sử dụng đê huy động vốn thị trường thơng qua việc cổ phần hóa bất động sản công ty bất động sản Đồng thời kênh oũng dùng thơng qua việc trái phiếu hóa cổ phiếu hóa khoản vay hệ thống ngân hàng Khoản nợ tài trợ việc ph át hành trá i phiếu có thịi điểm đáo hạn Đây hình thức đòi hỏi nghiệp vụ rấ t cao hệ thống tài Hay nói khác tài hóa sản phẩm tiền tệ

bản chất chúng khác chỗ công ty đầu tư chứng khoán thường đầu tư vào sản phẩm hữu (mua cổ phiếu công ty phần) quỹ đầu tư tín thác bất động sản đầu tư vào sản phẩm hình thành tương lai

Khơng có mơ hình chuẩn hệ thống sách tài - tiền tệ bất động sản hoạt động tốt nưóc Các nước xây dựng hệ thống tài - tiền tệ b ất dộng sản rấ t khác nhau, phù hợp vối trìn h độ phát triển đặc thù kinh tê - xã hội nước Tuy nhiên, hệ thống tài - tiền tệ bất động sản dựa thị trường nước kết hợp mức độ thích hợp kênh huy động vốn đầu tư bất động sản chủ yếu Chính phủ nưốc, đặc biệt nước giai đoạn đầu phát triển, có vai trị chủ động việc phát triển kênh huy động vốn đầu tư bất động sản Việc kết hợp kênh huy động vốn đầu tư bất động sản khác đáng hoan nghênh hệ thống dẫn tới cạnh tra n h lành m ạnh chủ thê cấp vốn mang lại lợi ích cho bên vay kinh tế Bên cạnh kênh tài hoạt động dựa vận hành c ch thã ã ã ô *

trường, Chính phủ ln có vai trị rấ t quan trọng việc quản lý, giám sát chí tài trợ trực tiếp hoạt động tài - tiền tệ bất động sản Vai trò đặc biệt quan trọng hệ thống huy động cấp vốn cho việc xây dựng bất động sản đô thị

IV VAI THÒ CỦA NHÀ NƯỚC TRONG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Các q u a n tru n g ương

Vai trị chủ yếu quyền trung ương, đê cập rát nhiều tài liệu, dặc biệt cơng trình Hernanđo de Sotto1 việc quản lý đầu tư bát động sản lại, thể ỏ sô điểm:

Thứ nhất, cung cấp chiến lược, quy hoạch, kê hoạch tông phát triển kinh tê - xã hội rác quy hoạch, kê hoạch sử dụng dát: quv hoạch thị tơng tho Đây việc làm tính định hưóng điều chình đẩu tư bất dộng sản lớn nhát Yêu cầu quan trọng cùa chiến lược, quy hoạch, kế hoạch tính bao trùm, tính đồng tính liên tục, tính minh bạch tính chế tài

Thứ hai, hình thành thể chế, sách dê dầu tư bất động sản thực hóa Các sách phái đồng bộ, thơng nhất, đú đớn giàn chế tài Những sách cáo quan liên quan chi củng khơng làm phức tạp thêm vấn đề vốn phức tạp vấn để đầu tư bất động sản Hơn nửa việc phối hợp chê sách phải hưống đến việc xác lập giá trị pháp lý cho bất động sán dược đầu tư đê vốn hỏa bất dộng sản sinh động hóa vốn bất động sản Tránh vốn đầu tư vào

bất động sản trở thành vốn cô định nên không dễ dàng rút có xu hướng trở thành vốn chết

Thứ ba tố chức triển khai chiến lượe, quy hoạch, kế hoạch thể chê chế, sách bình diện vĩ mơ Đây chức nhà nước nói chung Trên thực tiễn, việc đầu tư bất động sản hoạt động phức hợp, diễn khoảng thời gian dài kiểm chứng việc tuân thủ chiến lược, quy hoạch, kê hoạch nên cần có cờ quan có tính tổng hợp để phối hợp hoạt động dầu tư bất động sản

Thứ tư, kiểm tra giám sát Việc tô chức thực phát huy tốt kiểm tra giám sát Đối với hoạt động kinh tế nói chung, việc kiểm tra, giám sát cần thiết đầu tư bất động sản việc kiểm tra, giám sát bình diện tổng thê lại cần thiết tính định giá trị lớn hoạt động

2 C h ín h quyền địa phương

Vai trị quản lý địa phương đáu tư bất động sản thể qua số mối quan hệ lợi ích1

Thứ nhất, vân đê thuế tài sản thị trường bất động sán Tại hầu hết nước, quyền địa phương quan chủ yếu trực tiếp điều tiết việc phát triển đất đai ('hình địa phương kiếm sốt mơ hình phát triển

] DiPnsquale D VVilíiam c W heaton (1996): Tlđd.

thơng qua việc khoanh vùng theo mục đích sử đụng đất cơng tịa nhà thơng qua quy định phân chia tiểu khu vực vị trí dự án phát triển thơng qua việc cung cấp sở hạ tầng, đưòng sá điện nước Chính quyền địa phương nhà cung cấp chủ yếu dịch vụ công cho người dân thuê bất động sản nguồn thu địa phương để chi trả cho dịch vụ

Thứ hai, vân để thuê tài sản vùng thị Trong vùng thị có khác biệt lớn mơ hình thu nhập chi tiêu thành phố trung tâm cộng đồng ngoại ô nhỏ nằm xung quanh Những khác biệt đặc biệt quan trọng chúng ảnh hưởng đến việc đặt vị trí nguồn lực đô thị vùng thị Đó di chuyển cơng ty hộ gia đình cộng đồng gây sức ép cạnh tranh mạnh mẽ lên quyền địa phương Trong thực tế, thị trường nhà ximt đô thị không đồng Nếu hộ gia đình có thu nhập thấp trả giá cao cho đất chưa sử dụng cộng đồng có thu nhập cao cộng đồng khơng cịn cộng đồng có thu nhập cao thời gian rấ t lâu

cạnh phát triển, trước hết mật độ việc sử dụng đất Vì nói chung quyền địa phương bầu cách trực tiếp, nên ta giả định quy định vể sử dụng đất đai xây dựng để đạt dược lợi ích tài tơi da thặng dư tài cho cư dân thị

Thứ tư, lợi ích chi phí tài phát triển phi cư trú Luật khoanh vùng cho phép cộng đồng diều tiết m ật độ dự án phát triển có cư trú có tác động đáng kê đối vối việc sử dụng đất phi cư trú Khi cộng đồng định kê hoạch khoanh vùng địa phương mình, mối quan tâm chung thặng dư hay thâm hụt tài tạo từ dự án phát triển phi cư trú

Thứ năm, vốn hóa tác động thuê dịch vụ công địa phương Tác động dài hạn việc tăng thuê thường ảnh hưởng đến chủ nhà người thuê nhà Điểu phù hợp với quan điểm cho cuối thị trường đất đai vơn hóa đầy đủ lợi thê địa điểm

Thứ sáu, cạnh tranh ngoại ô thuế sô phận rác thành phô trung tâm BỊ cản trỏ bơi quỹ nhà ngày thu hẹp hạn chê quy hoạch vùng cộng dồng ngoại ô liền kề, hộ gia đình thu nhập thấp mua nhà ỏ bên thành phố Đến lưựt mình, khoản thuê làm giám giá trị tài sản Giải pháp thay thê để thuê mức cạnh tranh, cho phép chát lượng dịch vụ giảm Điều củng dẫn đến việc làm giảm giá trị tài sản

củng làm gia tăng vấn đề xã hội khó giải thành phố Tình thê khó xử tạo nên vịng luẩn quẩn Thị trường bất động sản suy thối phục vụ cho việc thu hút trì dân sơ có thu nhập thấp thành phơ cầu tương ứng vể địch vụ cơng Khơng cịn cách để củng cô thị trường bất động sản thu hút thành phần hộ gia đình đa dạng vào trung tâm thành phố mà đồng thòi giảm thuế, cải thiện dịch vụ giải vấn đề xã hội thành phố

CHƯONG II

KINH NGHỈỆIM QUỐC TÊ VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM

VẼ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT DỘNG SẢNm •

I KINH NGHIỆM VỂ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Ỏ CÁC NƯỚC PHÁT TRIỂN

1 K h u n g p h p ỉu ậ t cho th ị trư n g b ấ t động sả n - Kinh n g h iệ m c ủ a C ộng h ò a L iên b an g Đức

1.1 Khung p h p lu ật cho th ỉ trường bất động sản

Bộ luật Dân Đức công bơ ngày 01-01-1900 Kể từ đó, luật pháp bất động sản, vốn bị ảnh hưdng mạnh mẽ pháp luật La Mã, gần giữ nguyên Điểu phù hợp vói quan niệm chung vể luật bất động sản ngành luật ổn định Hàng kỷ qua, Quy chê hợp đồng cho thuê đất xây dựng nảm 1919 bãi bỏ điều khoản hợp đồng cho thuê đất để xây dựng Bộ luật Dân Luật Sở hữu hộ 1951 đưa quy định sỏ hữu cản hộ, đóng vai trị chủ yếu luật lệ Toà án phát triển loại vật quyền mối thông qua hoạt động lập pháp

quyền hưỏng phí đát đai dùng làm vật thê chấp Cần ý đổi với giao dịch đất đai diều khốn cn thứ ba Bộ luật Dân mà nhũng lĩnh vực pháp luật khác luật vê hợp đồng nói chung đêu có đề cập tới

Pháp luật bất động sản h àn h dựa nguyên tắc công nhận sở hữu tư nhân, cho phép tự thường xuyên sử dụng khai thác giá trị kinh tê vơn có bất động sản Chúng có liên hệ mật thiết với khái niệm quyền tự người, tự hợp đồng, tự thương mại tự lựa chọn nghê nghiệp

1.2 Pham vi quy đ ịn h

Bộ luật Dân Cộng hòa Liên bang Đức Luật Đãng ký đất đai, Bộ luật Xây dựng sắc lệnh Việc sử dụng cơng trình xây dựng văn chủ yếu quy định bất động sản

sở hữu chung, tài sản chuyên nhượng cho hai nhiều người chủ sỏ hữu định Có ba hình thức sở hữu chung: tài sản hợp đanh theo luật dân sự, tài sản hôn nhân chung theo chế độ sở hữu, tài sản chung vợ chồng

+ Cơng trình phần hợp thành: Nhìn chung, sở hữu mảnh đất củng bao gồm sở hữu cơng trình xây dựng mảnh đất đó, tài sản gắn liền với đất đai nhằm phục vụ mục đích tạm thời, chúng không hợp thành phận hợp thành mảnh đất Quyền đối vối đất đai nguyên tắc quan trọng pháp luật bất động sản ỏ Cộng hòa Liên bang Đức Các bên mua bán định thuê bất động sản quyên địa dịch

+ T h ế chấp bất động sản : Đức, thơng thường ngưịi bán đất đưa cho người mua giấy uỷ quyên để nhận châp tài sản bán

+ Vê yêu cầu chủ kinh doanh bất động sản nước Đức: Đối với việc buôn bán bất động sản chuẩn, công chứng viên phải kiểm tra giấy phép việc mua mảnh đất mua hộ yêu cầu số loại hợp đồng mua bán bất động sản Ở Đức, giấy phép hành bổ sung áp dụng sơ trưịng hợp

1.3 Đối tượng mua bán thị trường bất động sản

Chính phủ thực công việc: Một là, quy hoạch khâu trước tĩên phải làm gồm quy hoạch chi tiết quy chế hướng dẫn Quy hoạch sau thơng qua có tính pháp lý bắt buộc thay đổi Trong quy hoạch hướng dẫn xác định rõ mục đích sử dụng của khu đất, địa điểm Hai là, xác định chủ sở hữu cùa đất, bất động sản cụ thể việc làm thiếu để thị trường b ất động sản vận hành, Đức, sỏ hữu tư nhân b ất động sản sở hữu bản, cịn có sỏ hữu nhà nước sỏ hữu hợp tác xã Các chủ sở hữu khác có th ể tham gia bình đẳng trên thị trường Ba là, nhà tập th ể cũ (thuộc sở hữu nhà nước) giao cho địa phương để bán cho người thuê giao cho đơn vị quản lý kinh doanh

+ Các bên tham gia thị trường bất động sản: Các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản bao gồm: Chính phủ vói tồn quan chức cao cấp hệ thống này, pháp nhân, thể nhân cơng dân Mọi ngưịi truy cập vào thơng tin hồ sơ địa bạ, sử dụng dịch vụ giám định giá, dịch vụ từ tổ chức môi giới Các thơng tin bất động sản đểu có hồ sơ bất động sản, bất động sản nhà, đất đăng ký với hệ thống địa bàn Việc lập đồ địa địa bạ quan có chức đảm nhiệm

+ Cơ quan giám định giá trị gọi hội đồng giám định

xác định giá định hướng, cung câ'p thông tin giá cho thị trường, thu thập liệu cần thiết để xác định giá cụ thể nhằm phục vụ cho người mua người bán, phục vụ cho tư nhân hố quốc hữu hố Các tổ chức mơi giới kinh doanh bất động sản thành lập tự môi giới theo tổ chức pháp luật thừa nhận Đối vối nghê môi giới tự do, cấp giấy hành nghề, pháp luật khơng địi hỏi họ phải có trình độ chun mơn, để trơ thành hội viên Hiệp hội mơi giới trình độ chuyên môn điều kiện bắt buộc

+ Thực giao dịch: Việc mua, bán, thuê muón thực theo hợp đồng với giá thoả thuận Hợp đồng phải công chứng điều kiện bắt buộc, hợp đồng kết thúc chủ đăng ký vào sổ địa bạ án Ngoài việc xây dựng khung pháp luật cho thị trường bất động sản, Chính phủ Đức cịn can thiệp vào thị trường bất động sản, nhát vấn đê nhà ỏ, thơng qua sách vĩ mơ: sách thuế, phí, giá trần, sách hỗ trợ nhà ở, quy định chống đầu Nhà nước hỗ trợ cách xác định quyền sỏ hữu nhà ỏ; tuỳ theo mức độ thu nhập đối tượng mà hỗ trợ bàng cách hỗ trợ tiết kiệm xây dựng, hỗ trợ xây dựng nhà cho thuê, hỗ trợ cải tạo, bảo dưỡng nhà ỏ thực theo chương trình với hình thức hỗ trợ cầm cố, tiết kiệm nhà ở, cho vay không lãi suất, cho vay ưu đãi, trợ cấp khơng hồn lại

1.4 Cơ q u a n q u ả n lý n h nước h o a t động k ỉn h doanh bất độn g s ả n

+ Cơ quan đo đạc: người dân tham khảo đồ địa kỹ thuật

+ Cơ quan địa chính: người dân khẳng định sỏ hữu pháp lý khác mảnh đất Cơ quan đăng ký địa khơng phải quan hành chính, mà phần hệ thống tồ án vấn đê khơng hồ giải được, sổ đăng ký địa chính, tịa án sơ thẩm quản lý Dữ liệu đăng ký: theo quy định luật, sổ đăng ký địa gồm phận Một là, đo đạc Bộ phận liên quan đến sổ địa chính số thơng tin địa Hai là, đăng ký chủ sỏ hữu chuyển nhượng tài sản Ba là, đăng ký trách nhiệm pháp lý tài sản th ế chấp Bốn là, quyền thê chấp thực sự: thê chấp, thuê đất, tiền thuê Viên chức quản lý sổ đảng bạ có sơ nhiệm vụ Thứ nhất, kiểm tra xem u cầu có thích đáng hay không Thứ hai, kiểm tra xem đăng ký bất động sản có hiệu lực hay khơng Thứ ba, phải thông báo cho người nộp đơn bên liên quan việc đăng ký

2 Chính sách bất đ ộn g sản nhà - Kinh nghiệm Phần Lan

Liên Xô trước í'ó khống 100.000 người di cư sang Phần Lan sinh sơng họ í'ần có chỗ ỏ Năm 1949, nhằm giải vấn đế nhà (i cho nhân dân Chính phủ Phần Lan áp dụng hình thức cho vay Nhà nước

Xăm 1953 Chính phủ thành lập Văn phịng ARAVA đế thực cơng tác cho vay Văn phòng ARAVA (văn phòng trực thuộc Quỹ nhà ỏ Phần Lan quan Chính phủ trực thuộc Bộ Môi trường) Từ năm 1950 đến năm 1960 sơ tiền mà ('hình phủ cho vay để mua nhà ỏ hộ chiếm gần 80% tông sô khoản cho vay Số lượng nhà ỏ hộ xây dựng bàng vốn vay ("hình phủ cỏ tham gia loại vôn chiêm 70% tống sô nhà hộ ỏ Phần Lan

Việc ban hành Luật Nhà ỏ năm 1966 làm thay đổi m ặt hoạt động Chính phủ lĩnh vực bảo đám nhà cho dân cư Chính phủ bắt đầu quan tâm đến sỏ hữu tư nhân vê nhà đặt nhiệm vụ xây dựng 10 nảm gần 500.000 nhà ỏ cản hộ cho dân Chính phủ điểu tiết trình xây dựng nhà ihơng qua Quỹ nhà ỏ nêu Nhiệm vụ chủ yếu Quỹ nàv bảo đảm tài cho tất vấn để liên quan đến nhà ỏ thuộc lĩnh vực quản lý Văn phịng ARAVA Tuy nhiên, lúc sơ nhà ỏ nêu vần chủ yếu dành cho thuê Quỹ nhà có nhiệm vụ kiểm sốt tình hình giá chất lượng nhà sửa chữa xây đựng bàng vốn ngân sách, đồng thời phân bổ kinh phí khơng phải hồn trả dành cho việc xây dựng

hoặc sửa chữa nhà Khoảng 44% sô nhà thuộc loại hộ 42% thuộc nhà hai gia đình 14% nhà ỏ điểm dân cư C hất lượng giá nhà ỏ vấn đê chủ yếu Chính phủ quan tâm Các hợp đồng xây dựng ký kết thông qua đấu thầu Chính phủ kiểm sốt chất lượng xây dựng thời hạn giao nhà hình thức “chìa khố trao tay ” Tình trạn g thiếu nhà ỏ nghiêm trọng đă Chính phủ Phần Lan khác phục vào đầu th ập niên 1970 Vào thòi kỳ bùng nô đán số, Phần Lan thành công việc đưa vào sử dụng hàng triệu m ét vng nhà ở, qua giải vấn để xúc Chương trìn h p h át triển nhà Phần Lan có sơ điểm khác vói số nước Bắc Âu nói chung biện pháp giải vấn để nhà tương tự

đảm tăng nhanh sô lượng nhà ỏ nhằm đáp ứng nhu cầu người dân Chính phủ tăng cường việc giám sát chặt chẽ chât lượng nhà xây dựng mức giá nhà ỏ bán thị trường Đồng thịi, Nhà nước thực nhiêu chương trình xây dựng nhà ỏ xã hội đẩy mạnh hệ thông cho vay thê chấp bất động sản (lãi suất cho vay trung bình 4%/nãm thời hạn cho vay từ đến 30 năm)

Hình thức cho vay thơng thường cho vay có hỗ trợ lãi suất Văn phòng ARAVA cung cấp đểu dành cho xây đựng nhà hộ cho thuê Khoản cho vay thông thường câp chủ yếu cho đơn vị hoạt động khơng mục đích thương mại cho quyền địa phương, kể cơng ty xây dựng mà hoạt động họ có liên quan đến bất động sản, vói điểu kiện đơn vị thiết phải xác lập sỏ hữu nhà ỏ cho địa phương cho đơn vị hoạt động khơng mục đích thương mại Sau nhà đưa vào khai thác, Văn phòng ARAVA thu từ chủ sỏ hữu tiền thuê với mức tổng chi phí đầu tư xây dựng cộng thêm chi phí sửa chữa (đây hình thức thuê mua nhà ỏ) Tiền vay Văn phòng ARAVA cung cấp với thời hạn cho vay 40 năm đạt tới mức 90% đến 95% giá xây dựng giá đất Khoản cho vay tính theo sơ giá cả, thay đổi hàng năm theo mức biến động số giá tiêu dùng Phần Lan cịn áp đụng hình thức cho vay với lãi suất Nhà nước hỗ trơ Quỹ nhà thực bảo

*

lãnh Nhà nước đôi với khoản vay loại Loại khoản vay thường đưa đấu thầu, Quỹ nhà quy định mức lãi suất, thông thường lãi suất 5,5%/năm cộng thêm sơ lạm phát Sự phân bơ hình thức sở hữu nhà sau: 65% sô" nhà thuộc sở hữu tư♦

nhân, 18% xây dựng vốn Chính phủ có tham gia vơn Chính phủ sử dụng thuê 16% nhà tư nhân cho thuê, 1% nhà ỏ tạm dành cho sô" đối tượng đặc biệt (như quân nhân, quan chức nhà

cho mức giá phù hợp với khả chi trả tất đôi tượng

3 Chinh sách phát triển bất dộng sản khu công nghiệp - Kinh nghiệm Nhật Bản

Tính đến năm 1989, Nhật Bản có 602 khu công nghiệp, gồm 77 khu công nghiệp ven biển, 525 khu cơng nghiệp nội địa với tổng diện tích 34.968 Luật Xúc tiên di chuyển công nghiệp ban hành năm 1972 sở pháp lý cho phát triển cơng nghiệp vùng hình thành khu cơng nghiệp Luật khun khích di chuyển xí nghiệp từ khu vực tập trung cơng nghiệp q đơng vùng phát triển, có hoạt động công nghiệp; đồng thời đê cập đến kê hoạch xây dựng nhà máy mối hay mở rộng nhà máy có, bảo vệ mơi trường ổn định lao động Các vùng tập trung công nghiệp q đơng định “khu vực khun khích di chuyển công nghiệp” (IRE - Industry Relocation - Encouraged Area) khu vực phát triển định “Khu vực khuyến khích thiết lập cơng nghiệp” (IIE - Industrial Introduction - Encourage Area) Các sở cơng nghiệp khu IRE khun khích dời nơi khác để phát triển khu đô thị mới, ngược lại xí nghiệp cơng nghiệp khun khích thành lập khu IIE

Để khuyên khích việc di chuyển sở sản xuất công nghiệp, Chính phủ áp dụng số biện pháp ưu đãi thuế, trợ cấp cho vay vốn ưu đãi Căn vào Luật

Xúc tiến di chuyển cơng nghiệp, Chính phủ Nhật Bản đê kê hoạch di chuyển công nghiệp với mục tiêu thu hẹp 20% diện tích sở cơng nghiệp khu IRE từ năm 1985 đến năm 2000, theo giảm tỷ lệ hàng hố bán từ khu IRE từ 18% xuống 11% Vào thập niên 1980-1990, năm có hđn 50% nhà máy thành lập khu công nghiệp 67% nhà máy hay mở rộng nằm khu IIE Điểu chứng tỏ khu công nghiệp hấp dẫn xí nghiệp biện pháp hiệu để khuyên khích việc đặt nhà máy vùng xa xôi

Trên sở Luật Technopolis ban hành năm 1983, Chính phủ Nhật Bản để Kê hoạch Technopolis chiến lược để phát triển vùng xa xôi hẻo lánh cách tạo thành phố hấp dẫn khu công nghiệp, khu vực nghiên cứu khu dân cư liên kết chặt chẽ vói Khu cơng nghiệp ỏ tập trung vào ngành công nghệ cao điện tử, công nghệ sinh học, sản xuất vật liệu Khu vực nghiên cứu gồm trường kỹ thuật, trung tâm đào tạo hay phòng thí nghiệm nhằm cung cấp sản phẩm khoa học kỹ thuật cho doanh nghiệp vùng Khu dân cư quy hoạch xây dựng đồng đại đê phục vụ sông sinh hoạt hàng ngày nhà quản lý, kỹ sư, nhà nghiên cứu gia đình họ

di chuyển sở sản xuất hình thành trung tâm phát triển cơng nghiệp nịng cốt khu vực Một sơ’ luật phát triển vùng có liên quan đến việc hình thành khu cơng nghiệp ban hành Luật Phát triển thành phô công nghiệp ban hành năm 1962 liên quan đến khu công nghiệp ven biển cho ngành hố chất cơng nghiệp nặng; Luật Các biện pháp đặc biệt để khai thác mỏ than ban hành năm 1961.* «

Ngồi cịn có số quy định pháp luật điểu chỉnh hoạt động phát triển khu công nghiệp quản lý đất đai như: Luật Đặt vị trí nhà máy quy định điều kiện sử dụng đất để xây dựng nhà máy, theo sỏ sản xuât phải đảm bảo diện tích trồng xanh định; Luật quy hoạch thị quy định khác kiểm sốt việc sử dụng đất đai theo tiêu chuẩn xây dựng; Luật quy định vê bảo vệ môi trường nhằm kiểm sốt chất lượng nước khơng khí nhà máy thải ra, bao gồm quy định đánh giá tác động môi trường dự án

4 Chính sách tài * tiền tệ bất dộng sản

4.1 Chính sách tín dụng, ngân hàng * kinh nghiệm A u stralia New Z ealand

Có nhiều sản phẩm tín dụng để hỗ trợ nhà đầu tư tư nhân thị trường bất động sản Có thể kể tới dạng Một là, home equity loan (nhà cho vay vốn chủ sở hữu) Loại hình cho phép hộ gia đình vay mượn vói vật chấp ngơi nhà mà gia đình sử

dụng để mua bất động sản thứ hai vói mục đích kinh doanh Hai là, split purpose loan (phân chia mục đích vay) Loại hình cho phép người vay chi khoản vay nỢ thành khoản vay nợ gia đình khoản vay nợ đầu tư Người vay tập trung giả khoản vay nợ gia đình, thu nhập từ bất động sản (thông thường tiền thuê nhà) dùng đê trả nợ đầu tư

Các ngân hàng Australia New Zealand không trực tiếp đầu tư vào thị trường bất động sản Tuy nhiên, tất dự án bất động sản vay vốn ngân hàng Do hệ thông ngần hàng A ustralia New Zealanđ mạnh nên hầu hết nhu cầu vay vôn ngân hàng dự án, đương nhiên dự án khả thi, đểu vay vôn Các kênh chủ yếu để ngân hàng tham gia cho vay vốn đối vối đầu tư bất động sản thông qua thê chấp 80% dư nợ cho vay ngân hàng ANZ đầu tư, kinh doanh bất động sản dựa cầm cố bất động sản ANZ thành lập riêng hệ thống thê chấp cho đầu tư kinh doanh bất động sản Trên hết, hệ thông ngân hàng Australia New Zealand doanh nghiệp, vậy, nguyên tắc thị trường khả thi dự án có th ế chấp điều kiện tiên để doanh nghiệp, nhà đầu tư vay vốn

hạn ỏ Australia 70% nhà đầu tư bất động sản khởi nghiệp chi có thu nhập hàng năm mức khiêm tôn từ 35.000 USD đến 40.000 USD Tuy nhiên, đầu tư vào bất động sản có thơ mang lại lợi nhuận lớn, với chứng 90% triệu phú nước xuât thân từ đầu tư bát động sản Khi mua nhà đầu tiên, người mua cần có tay số tiên mặt 20% tổng giá trị ngơi nhà tháng phái trá góp hàng trâm tới hàng ngàn USD Tuy nhiên, việc dễ dàng người chủ nhà có ý định mua ngơi nhà thứ hai đầu tư bất dộng sản Sau có ngơi nhà đầu tiên, người chủ

ngơi nhà có thê dễ dàng có ngơi nhà thứ hai Sau năm kể từ mua nhà thứ trả khoảng 35% tỏng sô tiền mua nhà người chủ nhà có thê thê chấp nhà đê đầu tư vào thị trường bất động sản Khống 30% sơ nhà tư nhân bất động sản đầu tư,

nghĩa chủ ngơi nhà khơng sử dụng trực tiếp, mà cho thuê chờ hội bán lại vói giá cao

4.2 Mơ hình ngàn h àn g t h ế chấp - kinh nghiệm của Đan M ạch «

Học tập từ Đức khoảng 200 năm trước, hệ thơng tín dụng chấp đưa vào Đan Mạch kết từ việc thiêu vốn dành cho khoan vay bất dộng sản dài hạn; việc chuyên đối tài sán thành nguồn vốn khoản bị hạn chê hệ thống pháp luật lỏng lẻo thị trường vốn manh mún Hơn nữa, nguồn vôn

chính quyền trung ương địa phương khơng đủ để hỗ trợ bất động sản Trong năm qua ngân hàng thê chấp Đan Mạch phát triển mạnh mẽ ngày đóng vai trị to lớn việc cung cấp khoản vay bất động sản Các số liệu tháng 9-2002 cho thấy, tổng dư nợ tín dụng tất tổ chức tín đụng (ngần hàng thương mại, ngân hàng tiết kiệm ngân hàng thê chấp) cho hộ gia đình cơng ty phi tài vay 2.009 tỷ DKr (270 tỷ Euro), tương đương 145% tổng sản phẩm quốc dân (GNP) Khoảng 63% dư nợ khoản vay th ế chấp ngân hàng thê chấp cấp

Hệ thống thê chấp Đan Mạch dựa hệ thống thị trưịng khơng có trợ cấp công cộng Các chê đặc biệt dành cho khoản vay “bất động sản” xã hội xác định theo nghĩa hẹp nhiên áp dụng thực tế, cho phép mức giói hạn khoản vay giá trị cao tình trạng hồn trả thấp hơn, thường kết hợp với bảo lãnh Chính phủ Thanh tốn hồn trả khoản vay th ế chấp toán lãi người vay nợ cho ngân hàng th ế chấp ngân hàng chấp cho người nắm giữ cổ phiếu chịu điều chỉnh quy định thuê thông thường Các khoản vay chấp chiếm 63% thị phần thị trường tín dụng Đan Mạch, khoản vay thê chấp chiếm tỷ trọng lớn kết chênh lệch lãi suất thấp phát triển liên tiếp sản phẩm cho vay cho phép người vay lợi từ thay đổi lãi suất ngắn hạn dài hạn thị trường mang lại Năm 1985, ngân hàng chấp Đan Mạch phép bắt đầu hoạt động nước khu vực OECD Các ngân hàng chấp Đan Mạch mở rộng hoạt động sang Đức Anh, thường gắn với dự án xuất xây dựng Đan Mạch

4.3 C h ín h sá c h t h u ế tro n g lĩn h VItc đ ấ t đ a i,

b ấ t đ ộ n g s ả n , tà i sả n - k in h nghiệm P h p Thụy Đ iể n

Thuế đất nơng nghiệp Cộng hịa Pháp thực chất thuế sử dụng đất nông nghiệp Đối tượng chịu thuế đất

nông nghiệp bao gồm tất loại đất nông nghiệp không kể đất có canh tác hay khơng canh tác Căn tính thuê diện tích, giá đất thuê suất Giá đất hạng đất xác định vào thu nhập hạng đất quan hệ cung - cầu đât Giá đất quan thuê Hội đồng xã bàn bạc, ấn định Giá đất thường điều chỉnh năm lần Giá đất làm tính thuế đất nơng nghiệp có quan hệ mật thiết với hạng đất tốt hay xấu Vì thế, quan địa phải theo dõi hạng đất để kiểm tra lại giá đất Pháp chia đất nông nghiệp thành hạng dựa càn vào tiêu chuẩn độ phì, độ ẩm, độ dốc vị trí tiện lợi đất Thuế suất hạng đất tỉnh định hàng nãm không mức tối đa 20% Thuê suâ't hàng năm quy định vào yếu tố: nhu cầu chi tiêu địa phương, giá đất, diện tích đất

quyển sử dụng đất, Pháp áp dụng thuế thu nhập khoản thu nhập không thường xuyên phần thu nhập từ chênh lệch giá

Thuế bất động sản Thụy Điển thuế thu giá từ nhà đất gồm: nhà xây dựng, loại đất xây dựng loại đất khác đất ở, đất bao quanh nhà, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng khác tư nhân

sở hữu Thụy Điển không áp dụng thuế bất động sản bất động sản sử dụng vào mục đích cơng cộng Đối tượng nộp thuê bất động sản chủ sỏ hữu đất nhà Căn tính thuế diện tích, giá nhà, đất tính thuế thuế suất Hàng năm chủ sở hữu đất phải đăng ký bất động sản quan quản lý nhà đất Cơ quan quản lý nhà đất làm nhiệm vụ theo dõi cung cấp tài liệu cho quan thuế chủ sở hữu, điện tích, loại đất, giá đất Cơ quan thuế địa phương lưu giữ tài liệu có mã số riêng chủ sử dụng đất Giá đất tính thuế xác định năm lần Căn để xác định giá tính thuế giá loại đất thị trường 75% giá thị trường nãm trước Giá đất xác định chủ yếu vào hiệu kinh tế đất đai mang lại Thuế suất áp dụng thống 1,4%/năm

Cùng vói việc thu thuế bất động sản hộ nông dân, chủ trang trại phải nộp thuê tài sản (bao gồm nhà, cổ phần, cổ phiếu, tiền gửi ngân hàng ) Thụy Điển quy định tài sản chung có giá trị từ 800.000 SEK/năm trở lên phải nộp thuế Thuế tài sản tính theo biểu thuế luỹ

tiên phần với thuế suất: 1,5% áp dụng với tổng giá trị tài sản từ 800.000 SEK đến 1.300.000 SEK; 2,6% áp dụng với tổng giá trị tài sản từ

1.300.000 đến 3.600.000 SEK; 3% áp dụng tổng giá trị tài sản từ 3.600.000 SEK trở lên

4.4 Các quỹ tài b ấ t dộng sản - kinh nghiệm A u stralia New Z ealand

Các nhà đầu tư thông qua công cụ gián tiếp để góp vốn đầu tư vào bất động sản Trong năm 1999, 47% người Australia tham gia vào đầu tư bất động

sản gián tiếp với tổng số tiền đầu tư lên tới 72,8 tỷ USD

Trên 51% số tiền đầu tư vào quỹ bất động sản thị trường chứng khốn (listed property trusts) tập đồn bất động sản (property syndicates) Cứ ba người lớn Australia, hai người có cổ phần bất động sản 88% cổ phần bất động sản nhà văn phòng Đầu tư gián tiếp bất động sản giúp nhà đầu tư nhỏ tham gia vào thị trưịng cải thiện tính khoản đầu tư bất động sản

thời gian đó, tài sản quỹ bán chia cho cổ đơng Quỹ “dạng mở” khơng có lượng vốn cố định thịi gian tồn vơ hạn Tại Australia New Zealand, có năm dạng quỷ đầu tư bất động sản chủ yếu, có hai loại quỹ có niêm yết thị trường chứng khốn Cách thức đầu tư thông thường mua cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khốn thơng qua quỹ tín thác bất động sản có niêm yết quỹ chứng khốn bất động sản

+ Quỹ tín thác bất động sản có niêm yết: Quỹ tín thác bất động sản có niêm yết (Listed Property Trust - LPT) xuất lần thị trưồng chứng khoán Australia vào năm 1971 Tuy nhiên, thập kỷ 1970 1980, LPT phát triển chậm Tình hình thay đổi thập kỷ 1990 sụp đổ nhiều quỹ đầu tư bất động sản không niêm yết Đầu tư quỹ tín thác bất động sản thị trường chứng khoán tăng từ 60 tỷ USD năm 2001 lên 80 tỷ USD năm 2003 Các LPT Australia chiếm 8% tổng giá trị bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán giới giá trị tổng thị trường chứng khoán Australia 2% tổng giá trị thị trưịng chứng khốn giới

+ Quỹ chứng khoán bất động sẩn: Các quỹ chứng khoán quản lý khối tài sản trị giá 655 tỷ USD ỏ Australia triệu người Australia đầu tư vào quỹ Với rối loạn tài lãi suất thấp

các năm gần đây, nhiều nhà đầu tư Australia nhận thấy khó thu lợi nhuận cao từ cổ phiếu trái phiếu, điểu mà họ hưỏng cuối thập kỷ 1980 đầu thập kỷ 1990 Do vậy, nhà đầu tư chuyển hướng sang quỹ chứng khoán bất động sản công cụ để đầu tư gián tiếp vào bất động sản Quy mơ quỹ chứng khốn bất động sản tăng từ 16 tỷ USD năm 2001 lên 21 tỷ USD năm 2003 Tỷ lệ tăng trưỏng 15,7%

5 Cho vay dưới ch u ẩn - Kỉnh nghiệm Hoa Kỳ

5.1 Bối cành cho vay chuẩn Hoa Kỳ

đại diện cho 6,8% dư nợ ỏ Hoa Kỳ đại diện cho 43% tài sản bị tịch biên đê thê nợ bắt đầu suốt quý III năm 2007 Trong suốt nàm 2007, gần 1.3 triệu tài sản bị tịch biên để thê nợ tăng 79% so với năm 2006 dần dẫn đến rủi ro tín dụng, vỡ bong bóng thị trưịng nhà đất

+ Đầu vào bất động sấn mức: Đầu vào bất động sản củng nhân tố gây khủng hoảng Trong suốt năm 2006, 22% nhà dược mua (1,65 triệu căn; mục đích đầu tư, vỏi số lượng tăng thêm 14% (1,07 triệu căn) dược mua nhà trống Trong suôt năm 2005, sô tương ứng 28% 12% Nói cách khác, gần 40% doanh thu mua nhà (mức kỷ lục) có từ nhà mua bán lại Năm 2006 dự báo năm giảm việc mua nhà vói mục đích đầu tư Việc nhà đầu rịi bỏ• *

thị trường năm 2006, khiến doanh thu giảm nhanh thị trường sơ câp

+ Hoạt động chứng khốn hóa: Chứng khốn hóa q trình cho vay cấu mà tài sản, khoản phải thu hay cơng cụ tài mua lại, phân thành nhóm, đưa làm tài sản chấp để đầu tư vào bên thứ ba Có nhiều bên tham gia vào trình Do hoạt động chứng khốn hóa, ưa thích nhà đầu tư đơì với chứng khốn có bảo đảm tài sản thê chấp xu hướng xếp hạng phẩm cấp đầu tư tổ chức xếp hạng cho chứng khoán có bảo đảm tài sản thê chấp, khoản vay có độ rủi ro tín dụng cao có

thể tạo ra, kết hợp lại rủi ro sẵn sàng chuyển sang cho người khác Việc chứng khốn hóa tài sản bắt đầu việc cho vay cấu nhóm tài sản cầm cố vào năm 1970 Như vậy, việc chứng khốn hóa khoản vay mua nhà cho người có mức độ tin cậy thấp - thân khoản vay - nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng tín dụng tồn cầu Một số ngưịi tin rằng, tiêu chuẩn cho vay cầm cố trở nên lỏng lẻo rủi ro mặt đạo đức, nơi mà mắt xích chuỗi cầm cố thu lợi nhuận tin chuyển rủi ro sang cho người khác

5.2 Những lỗ hổng thực th i vai trò Nhà nước

+ Xếp hạng tín dụng khơng xác: Các quan xếp hạng tín dụng diện điều tra việc xếp hạng tốt cho cáo giao dịch chứng khốn hóa giấy nợ đảm bảo tài sản (viết tắ t CDO) chứng khốn có bảo đảm tài sản chấp (MBS) sở khoản vay thê chấp đưối chuẩn Việc xếp hạng cao khun khích dịng vốn đầu tư vào loại chứng khốn này, góp phần hình thành nên bong bóng nhà đất

vay dưối chuẩn Alt-A (tức khoản vay chuẩn chuẩn) chiếm 42,7% tổng khốỉ lượng sản xuất nhà môi giói Việc cơng bố khơng sơ" liệu vay vốn gian lận cầm cố yếu tố gây khủng hoảng Báo cáo Bộ Tài Hoa Kỳ cho thấy, vụ gian lận cầm cố tăng 1,411% năm 2005 so với năm 1997 Bảo lãnh mức khoản cho vay cầm cố có rủi ro cao Một số người cho quan bảo lãnh mà việc kiểm soát lỏng lẻo cộng với việc sẵn sàng dựa vào quy trình tắ t để chấp nhận cho vay mà hệ thống tự động chịu trách nhiệm khủng hoảng tín dụng chuẩn diễn

+ Khuyên khích từ sách Chính phủ' Trên thực tế, kinh tê toàn cầu kỷ XXI điều chỉnh luật lệ có từ kỷ XX Nhiều đạo luật9 • m m

đang bị phê phán dội, có: Đạo luật Gramm- Leach-Bliley ban hành năm 1999 tác nhân gây khủng hoảng tín dụng chuẩn Đạo Luật tái đầu tư cộng đồng (CRA), với khuyến khích việc cho người tiêu dùng không đáng tin cậy vay Các sách cầm cố Bộ Phát triển nhà đô thị Hoa Kỳ tạo xu hướng phát hành trái phiếu nợ có tính rủi ro Năm 1995, Fannie Mae Fređdie Mac bắt đầu nhận tín dụng nhà đất để mua chứng khốn có đảm bảo cầm cố mà bao gồm khoản cho vay ngưịi có thu nhập thấp

+ Những nhầm lẫn sách tiền tệ: Các ngân hàng trung ương quan tâm trưỏc tiên tới sách quản lý tiền tệ Họ quan tâm đến việc phải trán h bong bóng tài sản, bong bóng nhà đất bong bóng dot-com (là bong bóng thị trường cổ phiếu) http://en.wikipedia.org/wiki/Dot-com_bubble Những động thái Cục Dự trữ Liên bang Mỹ làm gia tảng quan ngại quan sát viên thị trường điều tạo nên rủi ro đạo đức Một yếu tơ đóng góp vào ngun nhân tăng giá nhà việc cắt giảm lãi suất trước kéo dài hàng thập kỷ Cục Dự Liên bang Mỹ, nhằm mục đích loại bỏ tai họa gây sụp đổ bong bóng dot-com phải đương đầu chiến đâu với rủi ro thiểu phát Tuy nhiên, sô" liệu lạm phát Cục Dự trữ Liên bang Mỹ lại khơng hồn chỉnh Chính sách lãi suất Cục Dự trữ Liên bang Mỹ suốt giai đoạn yếu tố nhầm lẫn nên số liệu mức lạm phát thấp khiến gây nên hiểu sai, góp phần tạo tượng bong bóng nhà đất

5.3 Nhửng ứng ph ó kh ủ n g hoảng

+ ứng phó Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED): tổng thể, ứng phó Cục Dự trữ Liên bang Mỹ theo hai phương thức: Nỗ lực hỗ trợ khoản tăng cường vai trò thị trường; theo đuổi mục tiêu kinh tê vĩ mơ thơng qua việc điều hành sách tiền tệ

các thông lệ cho vay, động thái ngăn ngừa nguy phá sản, sách thuế, mức giá nhà phù hợp, hoạt động tư vấn tín đụng, giáo dục truyền thơng, cấp phép thẩm định chất lượng hoạt động đối tượng cho vay Các quy định hướng dẫn ảnh hưỏng đến chất, minh bạch nguyên tắc báo cáo theo luật định tổ chức pháp lý phức hợp cơng ty chứng khốn suốt q trình giao dịch Quốc hội tiến hành thu thập ý kiến để trợ giúp cho việc định hình giải pháp tạo áp lực bên liên quan Thiết lập quy định nhằm hạn chê việc mở rộng biện pháp địn bẩy khơng cho phép cơng ty rơi vào tình “q lốn để đổ vỡ” Vào ngày 19-9-2008, Chính phủ Hoa Kỳ tuyên bố kê hoạch mua lại số lượng lớn chứng khốn có th ế chấp mang tính rủi ro thiếu tính khoản lớn cơng ty tài chính, ước tính trị giá tối thiểu 700 tỷ USD cộng thêm nhiều cam kết mở rộng khác

+ Luật Kích thích phát triển kinh t ế 2008: Tổng thống Mỹ Bush ký ban hành luật vào ngày 13-02-2008 với gói kích thích kinh tê trị giá 168 tỷ USD, chủ yếu hình thức khấu trừ thuê thu nhập, giúp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Gói sách kích thích kinh tế bao gồm việc kiểm tra cơng tác khấu trừ đối vói ngưịi nộp thuế theo danh sách nhân thư

+ Luật khôi phục kinh tế giá nhà 2008: Luật Khôi phục kinh tê giá nhà 2008 bao gồm sáu vấn để lốn

riêng rẽ thiết kế để khơi phục lịng tin vào ngành dịch vụ cho vay cầm cố nưóc Hoa Kỳ

+ Chính sách giảm nhẹ khoản vay Các tổ chức cho vay người sỏ hữu hưởng lợi từ nguy tránh phải đối mặt với tịch biên th ế nợ, mà hậu q trình có nhiều chi phí tốn kéo dài lê thê Một số tổ chức tín dụng hành động để vươn tầm tay tới chủ sở hữu kêu gọi họ gia hạn cho khoản vay cầm cô với nhiều điều kiện ưu đãi (chảng hạn, tái cấu tài chính, biến cải khoản vay làm giảm nhẹ tổn thất) Các chủ sở hữu củng khuyên khích liên hệ với ngân hàng để thương thảo giải pháp dự phịng thay Để ứng phó với giải pháp mang tính luật định mà số bang công bố vào ngày 5-10-2008, Bank of America tuyên bố chương trình để trợ giúp cách có hệ thống, ước tính 400.000 chủ sở hữu ỏ lại ngơi nhà mua khoản vay thê chấp họ Chương trình bao gồm việc hạn chê chi trả mức thu nhập đặc biệt giảm giá trị tài sản vay chấp xuống

+ Cuộc khủng hoảng cho vay chuẩn gây nên loạt tác động khác m ặt kinh tế: Giá nhà sụt giảm khiến nhiều khách hàng rơi vào tình trạng nghèo đi, tạo áp lực theo chiểu hưổng giảm nhu cầu tiêu dùng Nhiều nhóm thiểu số đinh nhân đước khoản vay dưới♦ é •

đất có hình thức đốt nhà ngày gia tăng Tình trạng việc làm ngành tài đáng kể với 65.400 việc làm bị tước đoạt Hoa Kỳ kể từ tháng 9-2008 Nhiều ngưòi thuê nhà phải đối mặt với bấp bênh, việc tịch biên thê nợ chủ sd hữu nhà buộc họ phải rời nhà

II KINH NGHIỆM VỂ CHÍNH SÁCH Đ ổi MĨI HỆ THỐNG ĐỊA CHÍNH CỦA NỀN KINH TẾ CHUYỂN ĐỔI - KINH NGHIỆM CỦA CỘNG HÒA SÉC

1 Pháp luật địa chinh Cộng hòa Séc

Pháp luật địa Cộng hồ Séc gồm các luật quy định sau Một là, Luật số 264/1992 (sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sô luật khác) Hai là Luật Đăng ký đất đai sô" 265/1992 Ba là, Luật Địa chính số 344/1992 Bốn là, Luật Khảo sát Quản lý địa chính số 359/1992 N ăm là, Quy định Địa số

126/1993 Sáu là, Luật Khảo sát số 200/1994 Bảy là, Quy định Khảo sát số 31/1995

2 N h ữ n g sử a đ ổ i, bổ su n g Bộ lu ật Dân m ôt s ố lu â t k h ỏ cã ô

B lut Dõn hoàn chỉnh với quy định việc thu hồi chuyển nhượng bất động sản vể nguồn gốc quyền dựa sỏ đồng thuận Việc đồng thuận khơng có hiệu lực đăng ký (thể hiện)

vào hệ thống địa Các sửa đổi tưdng tự thực cho Bộ luật Thương mại sơ luật chun ngành khác có liên quan đến q trình phục hồi tư nhân hố Giải pháp cho phép hồn thiện hệ thống địa công khai người sỏ hữu

+ Luật Đăng ký đất đai: Các quyền đăng ký hệ thống địa Luật Đăng ký đất đai sơ 265/1992, trước hết xác định đôi vối bất động sản đăng ký xoá đăng ký hệ thống địa Các quyền bao gồm: quyền sỏ hữu, thê chấp, thông hành địa dịch, quyền từ chối không nhận ảnh hưỏng quyền bản, khác chừng mực xây dựng Có ba loại đăng ký hệ thống địa chính: Đăng ký theo kiểu điền sổ (entry); Đăng ký theo hồ sơ (record); Đãng ký dạng ghi (annotation)

- Đàng ký theo hồ sơ: Các quyền khởi phát, thay đổi sở đồng thuận mà sở luật đó, định quan nhà nước, định đấu giá cơng khai, việc có quyền sau chiếm dụng thời gian đó, việc tích tụ dần tự tạo ra, đăng ký vào hệ thống địa theo hồ sơ sỏ chứng thư chứng minh thực tê theo quy định pháp luật Vê nguyên tắc, để đáng ký quyền thành hồ sơ hệ thống địa địi hỏi phải có chứng thư cơng chứng (public deeds) Nhiệm vụ quan nhà nước quan liên quan khác gửi chứng thư đến Vãn phịng Địa phù hợp vịng 30 ngày để thực việc lập hồ sơ Khơng giống vói đăng ký theo kiểu điền sổ, Văn phịng Địa khơng kiểm tra chứng thư Văn phịng Địa tìm xem có lỗi phần ghi chép tính tốn chứng thư có sai sót khác khơng Nếu thấy chứng thư khơng thích hợp cho hồ sơ, Văn phịng Địa gửi trả lại

- Đảng ký dạng ghi chú: Đăng ký dạng ghi thực số chi tiết luật pháp mốì quan hệ pháp lý liên quan đến bất động sản người Theo luật, việc đăng ký thực dạng ghi đổi vói trường hợp tồ án quan nhà nước khác có thơng báo thi hành án, phá sản, tịch thu Việc ghi thực trường hợp quan hệ pháp lý án xác định Hệ

thống địa hệ thống mở cơng chúng Mọi ngưịi có quyền truy cập hệ thống chép trích thơng tin pháp luật

- Nội dung hệ thông địa gồm: Thơng tin xác định vị trí khơng gian hình học bất động sản; số thửa, loại diện tích thửa, sơ hiệu nhà, thơng tin chọn lọc việc bảo vệ khai thác bất động sản, thông tin thuế, thông số xác định cho phép trao đổi thơng tin hai chiều với hệ thống thông tin khác; thông tin vể quan hệ pháp lý (đăng ký quyền) bao gồm thông tin chủ sỏ hữu, đồng chủ sở hữu bên khác quyền địa thư tín bên; liệu khống chê trắc địa chi tiết; vị trí tên địa phương

- Hồ sơ địa chính: Các hồ sơ hệ thơng địa bố trí theo đơn vị địa chính, dạng fĩle sau: file thơng tin trắc địa (bản đồ địa số liệu dạng số có); íĩle thơng tin thuộc tính (fìle văn bản); tóm tắt khảo sát quỹ đất; hồ sơ khảo sát; chứng thư

- Quản lý hệ thống địa chính: Luật điểu chỉnh chi tiết việc quản lý hệ thống địa chính, đặc biệt q trình đăng ký, q trình sửa lỗi, thiếu sót kiểm tra chứng thư hệ thống địa tại, chí hệ thống địa khứ quan đăng ký Tất bất động sản thể tên đơn vị địa chính, số thửa, số tịa nhà (nếu có) chúng đăng ký vào hệ thống địa Sơ đồ tách nộp trường hợp đảng ký nhà đăng ký liên quan đến phận tách từ đơn vị bất động sản Theo quy định xây dựng, ngưịi thi cơng tồ nhà đăng ký chủ sỏ hữu tồ nhà cho

tới có đối tượng khác chứng minh sỏ hữu Việc sửa lỗi thiếu sót đểu có thê thực cd sở chứng thư tài liệu khảo sát Các bên có quvền khiếu nại định Vàn phịng Địa việc sửa chữa sai sót Mọi hoạt động quản lý hệ thơng địa đểu chịu điều chỉnh Luật Quản lý hành công Luật Đăng ký đất đai Luật Địa khơng có điểu khoản trái ngược

- Lập bần đổ địa sơ đị tách thửa: Luật xác định điểu kiện xử lý việc lập đồ địa phương pháp tìm kiếm đường ranh giới, giái khiếu nại liên quan đến kết việc lập đồ mới, thơng báo tính hợp pháp tài liệu địa mối Có điều khoản quan trọng việc thực khảo sát sơ đồ tách Sơ đồ tách phần tách rời chứng thư để đăng ký hệ thống địa Sơ đồ thức hố bơi Văn phịng Địa cho đáp ứng tấ t yêu cầu quy định, việc đánh sơ Văn phịng Địa kiểm tra đê phù hợp với hệ thống địa

phịng Địa với tư cách quan thực thi Tất trực thuộc Văn phịng Khảo sát, lập đồ địa Cộng hịa Séc

+ Quy định địa sô 126/ 1993: Đã mở rộng xác định rõ điểu khoản Luật Đăng ký đất đai Luật Địa chính, xác định nội dung hệ thống địa quản lý hệ thơng địa chính, xác định lĩnh vực kỹ th u ật Các phụ lục bao trùm hết mặt kỹ th u ật địa (ví dụ phương pháp khảo sát, xử lý thơng số vê độ xác, sơ đồ tách thửa, hệ thống mã sử dụng, trích dẫn tiêu chuẩn kỹ thuật, ví

d ụ v mẫu k ế t quả, V.V.).

+ Luật Khảo sát sô 200! 1994: Đã xác định hoạt động khảo sát, quyền nghĩa vụ thực hoạt động khảo sát, kiểm tra kết khảo sát điểm mốc trắc địa, hệ quy chiếu lập đồ, số hiệu đồ quốc gia Các hoạt động khảo sát cán có trình độ, đào tạo khảo sát thực Kết hoạt động khảo sát sử dụng cho việc quản lý trì hệ thống địa đồ nhà nưâc cá nhân có thẩm quyền kiểm tra cho đáp ứng yêu cầu độ xác phù hợp vối quy định pháp luật Các kết sử dụng cho ngành xây dựng kiểm tra tương tự Luật xác định chi tiết điều kiện thủ tục giao thẩm quyền, quyền, nghĩa vụ trách nhiệm người có thẩm

+ Các quy định Khảo sát s ố 31 / 1995: Các quy định khảo sát xác định chi tiết việc khống chê trắc địa số hiệu đồ nhà nước, xác định việc quản lý chúng Các quy định nêu chi tiết việc kiểm tra kết khảo sát điểu kiện để giao thẩm quyền Trong phần phụ lục có nêu khống chê trắc địa yêu cầu kỹ thuật chi tiết.•

III KINH NGHIỆM VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIEN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NƯỚC,

VỪNG LÃNH THỔ CÔNG NGHIỆP MỚI VÀ ĐANG PHÁT TRIỂN

1 Phát triển khu đô thị - Kinh nghiệm

Hổng Kông (Trung Quốc)

Hồng Kông (Trung Quốc) thiếu đất để xây dựng nhà ỏ, khơng mà Chính Hồng Kông không trọng đến lĩnh vực nhà ỏ Từ năm 1954, nửa dân số Hồng Kông sống khu tập thể, 31% thuê nhà 18% mua nhà để ỏ Chính Hồng Kơng (Trung Quốc) quan tâm đến vấn đề cải tạo thị Vào năm 1950-1960, Chính quyền tâm xoá bỏ khu nhà nhảy dù, chất lượng thấp nhếch nhác Thay vào việc xây dựng khu nhà khang trang đại với không gian mỏ, tạo cảnh quan đẹp mẻ Chính thành lập cơng ty phát

(Công ty phát triển nhà ở) buộc họ phải có trách nhiệm vối khu nhà họ xây dựng Song song với việc xây dựng khu đô thị mới, quyền thu lại khu đất nơng nghiệp, đền bù cho nông dân tạo điểu kiện để họ tái định cư vào khu nhà mới, tạo cho họ thói quen,

nếp sống văn minh phù hợp với sống đại

Chiến lược phát triển nhà Chính Hồng Kơng (Trung Quốc) thực theo bốn hình thức Một là, tái phát triển Đó thu lại diện tích đất phục vụ cho mục đích công sử dụng không hiệu để xây dựng cơng trìn h mói đại hơn, phục vụ cho mục đích xã hội mang tính hiệu cao Hai là, tái định cư Đó xây dựng khu nhà khu nhà cũ phá dỡ, tạo điều kiện giúp đõ hỗ trợ cho người dân nhanh chóng ổn định nơi ỏ mới Ba là, cải tạo bảo tồn khu nhà có giá trị văn hố (nhà cổ, di tích lịch sử) Bốn là, bảo tồn văn hố địa phương Đó gìn giữ phong tục, tập quán, nét văn hoá đặc trưng địa phương, tạo nét riêng cho văn hoá địa

2 Phát triển bất động sản nhà nhà dối với các đối tượng xã hội

2.1 Kinh nghiệm Singapore

Bằng biện pháp, Chính phủ Singapore tập trung cho chương trình phát triển nhà cơng cộng (loại

nhà nhà nưóc xây cung cấp giá rẻ kèm theo số điểu kiện), đặc biệt thiết lập chế tài cấu tổ chức hợp lý tích cực cho chương trình phát triển bất động sản nhà Chính phủ giao nhiệm vụ phát triển nhà cho quan đầu mối Ưỷ ban Phát triển nhà (HDB) thành lập từ năm 1960 Chính phủ thường xuyên tài trợ cho hoạt động ủ y ban Phát triển nhà với nhiều giải pháp thiết thực

Kê hoạch phát triển nhà cho dân chúng Singapore đánh giá thành công n h ất thê giới T hành đống ghi nhận cụ thể đến năm 1996, Chính phủ xây dựng 30 đô thị mới, cung cấp gần 5.000 đ ất cho kê hoạch phát triển nhà cộng đồng, 99,4% quỹ đất Ưỷ ban Phát triển nhà Do đó, ỷ ban tạo nhà cho 87% dân số Singapore với 650.000 hộ chung cư Để dân chúng mua nhà, Chính phủ cung cấp khoản vay cho tháng họ trích 20% thu nhập để trả tiền mua nhà, đồng thòi thiết lập Quỹ nhà T rung ương (một dạng quỹ bảo hiểm) bắt buộc xã hội tham gia, giá bán nhà trợ cấp thấp giá thị trường Các kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng r ấ t quan tâm đến tính cộng đồng Singapore mang tính đa văn hố với nhiểu dân tộc sinh sống Đồng thời khu đô thị lại có sắc riêng

chuyển sang khu Ví dụ nhà ỏ 30 năm cải tiến nội thất, với phướng châm nhà nước nhân dân làm Ngoài Chính phủ củng có hệ thống tái p h át triển khu răn hộ cù cách tảng cường xây dựng khu xen kẽ Những hộ sông khu cản hộ cũ khoảng 40 nám di dời sang khu gần hâp dẫn hđn Thành cơng rủa chương trình phát triển nhà cộng đồng Singapore chứng minh chủ trương, sách vai trị quan trọng Chính phủ dành cho việc chăm lo nhà dân chúng Mặt khác, nhằm thu hút đầu tư nưốc vào chương trìn h nhà tháng 7-2003 Singapore thực chính sách cơng ty hố quan trực thuộc Ưỷ ban Phát triển nhà ỏ xây dựng, thiết kế công ty tư nhân tiếng Subana Năm 2006, Chính phủ mở rộng dự án áp dụng nguyên tắc thị trường cách mạnh mẽ

Nhà ỏ Singapore chủ yếu Chính phủ đứng đầu tư xây dựng để bán, cho thuê Ưỷ ban phát triển nhà- Singapore đầu tư cung cấp 800.000 hộ đáp ứng cho khoảng 84% dân sô nước Trong cản hộ HDB có tới 97,6% mua, sở hữu hộ: có 2,4% thuê

Nguồn tài Chính phủ tập trung chủ yếu cho đầu tư xây dựng nhà xã hội (public housing) để phục vụ người dân Singapore Chính phủ thực loại vốn cho vav: Cho vay để phát triển nhà theo Chương

trình xây dựng nhà ỏ u ỷ ban Phát triển nhà ỏ cho người dân vay có thê chấp để mua hộ HDB Nhà nước thành lập Quỹ Tiết kiệm Trung ương (Central Provident Fund - CPF) Theo quy định hiện người lao động bắt buộc phải nộp vào quỹ 20% thu nhập hàng tháng đơn vị sử dụng lao động phải nộp 13% thu nhập (tổng cộng 33%) Quỹ sử dụng tối đa 22% cho mục đích nhà ỏ, số cịn lại (11%) dùng vào mục đích xã hội khác.♦ «

+ Điểu kiện mua nhà ỏ HDB người thu nhập thấp: Trước quy định điều kiện hộ gia đình mua hộ HDB phải gia đình có 5 người thu nhập 1.000 đôla Singapore Itháng Hiện nay điều kiện hộ gia đình, cá nhân mua nhà HDB thay đổi:

- Điều kiện cá nhân chưa lập gia đình mua nhà ở: phải từ 35 tuổi trỏ lên phải khơng có sỏ hữu nhà riêng khác hộ mua từ phòng trở xuống đề nghị Quỹ Tiết kiệm Trung ương trợ cấp khoản tiền 11.000 đôla Singapore để mua nhà Trường hợp có từ người độc thân có đủ điểu kiện nêu muốn mua nhà ỏ phép mua không bị hạn chê loại hộ, đồng thời ngưòi nhận khoản tiền trợ cấp 11.000 đơla Singapore để mua nhà

+ Chính sách giúp đỡ, tạo điều kiện chị gia đình, cá nhân thu nhập thấp mua hộ HDB: Chính phủ thực thơng qua sách hỗ trợ giá bán nhà cho người thu nhập thấp, người thu nhập thấp vay tiền từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương với lãi suất ưu đãi để mua nhà trả dần nhiêu năm, cụ thể là: (i) Người dân vay tiền từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương để mua nhà trả dần: Số tiền phải trả lần đầu 20% giá mua, số tiền lại trả dần thòi gian tối đa 30 năm với lãi suất 2,6%/năm số tiền cho vay thòi gian trả tiền cu thể đươc xác đinh vào thu nhâp tuổi• • • • *

tác ngưịi vay tiển; (ii) HDB không đầu tư xây dựng nhà ỏ để bán cho thuê mà mua hộ (loại phòng) từ thị trưòng để bán cho gia đình có thu nhập hàng tháng từ 2.000 đơla Singapore trở xuống với giá bán có trợ cấp người mua vay tiền tới 90% giá trị nhà mua; (iii) Gia đình có thu nhập thấp mua hộ

đang thuê HDB giảm tới 90% giá bán Ngoài Singapore cịn có sách giúp đỡ gia đình trẻ sơng gần bơ mẹ cách bơ trí cho mua hộ nhà khu nhà Theo quy định Singapore thường dành 5% tống sô hộ nhà khu nhà đê phục vụ đối tượng

+ Chính sách cho thuê nhà đôi với người thu nhập thấp HDB: Singapore quy định điều kiện thuê nhà tương tự trường hợp mua nhà: phải công dân Singapore, tối thiểu 21 tuổi, phải chủ hộ khơng có sở hữu bất động sản khác phải có thu nhập 2.000 đôla Singapore Mức giá cho thuê phụ thuộc vào loại hộ mức thu nhập hộ gia đình th: đơi vối cản hộ phịng (33 m2) hộ có thu nhập từ 800 đơla Singapore trỏ xuống phải trả từ 26-33 đơla Singapore/tháng, cịn hộ có thu nhập từ 801 đến 1.500 đơla Singapore phải trả tiền th từ 90-111 đơla Singapore/tháng; tương tự thuê hộ phòng (45 m2) đối tượng thứ phải trả tiền th từ 44 đến 75 đơla Singapore, cịn đối tượng thứ hai phải trả tiền thuê từ 123 đến 150 đôla Singapore

2.2 K inh nghiêm M alaysia

Malaysia đô thị thường cao từ 10 tầng đến 20 tầng Căn hộ dành cho người có thu nhập thấp có diện tích thường vào khoảng 60 m2 Nhà nước có quy định hộ gia đình phải đảm bảo điều kiện quy định mua nhà dành cho người có thu nhập thấp, tương tự Singapore, người có thu nhập mức quy định, khơng có nhà khác, mua lần Trước quản lý việc mua nhà ỏ người thu nhập thâp chưa chặt chẽ nên có người mua vài nhà dành cho người có thu nhập thấp Vài năm trở lại việc quản lý đối tượng mua nhà thực thông qua hệ thơng máy tính nên ngăn chặn việc người mua hai nhà dành cho người có thu nhập thấp

Malaysia thành lập Quỹ Tiết kiệm Trung ương bắt buộc ngưòi lao động đơn vị sử dụng lao động phải đóng góp phần thu nhập vào Quỹ để lấy kinh phí chi cho việc phát triển nhà ỏ, mức đóng góp thấp ỏ Singapore Theo quy định ngưịi lao động phải nộp 11% thu nhập, chủ sử dụng lao động phải nộp 12% thu nhập vào Quỹ Tiết kiệm Trung ương (tổng cộng 23%) Đến nghỉ hưu, người lao động chưa nhận nhà họ trả lại khoản tiền nộp có tính lãi suất ngân hàng Theo quy định Quỹ Tiết kiệm Trung ương phép chi cho mục đích nhà tối đa 15%, chi cho mục đích khác là• 7 ♦

để mua nhà ỏ từ Quỹ Tiết kiệm T rung ương trả dần đến 25 năm

2.3 Kinh nghiêm Các tiểu vương quốc A rập th ốn g (UAE)

Chính quyền thành phố cơng nghiệp Dubai thơng báo hồn thành thành phơ" lao động khu Base Metal, vỏi sức chứa 12.500 người gồm quản đốc công nhân Thành phô" lao động, bao gồm 14 tịa nhà, dự án sơ bảy dự án theo k ế hoạch xây dựng thành phố cơng nghiệp Dubai vổi chi phí 1,6 tỷ Dh (Dirham, đơn vị tiền tệ ƯAE, 0,272294 USD, khoảng 4.356 đồng Việt Nam) Sáu dự án lại xây dựng năm 2007 hoàn thành vào quý I năm 2008 Việc hoàn thành thành phô" lao động phần kế hoạch tổng thể nhằm giúp thành phố cơng nghiệp tạo chỗ ỏ cho nguồn lao động cần thiết cho thành phố với mức giá chấp nhận tự trang trải

giặt đồ, phịng ngủ có điểu hịa nhiệt độ, sân chơi dành cho bóng đá, bóng rổ, crickê Các cửa hàng ăn uống, cửa hàng tạp hóa, ngân hàng, trung tâm y tế, rạp hát dịch vụ bán lẻ khác củng đưa vào hoạt động nhằm đáp ứng nhu cầu thường nhật cơng nhân

3 V trị củ a N h nư ớc tron g k in h doanh b ấ t đ ộ n g sả n ỉà n h ở - K inh n g h iệ m P h ilip p in es

Chính phủ Philippines thực chương trình nhà ỏ qc gia, chương trình xây dựng vào năm 1978, bao gồm sô" nhân tô Một là, quy định vể việc quy hoạch sử dụng đất, nguyên tắc, tiêu chuẩn xây dựng md rộng đất đai Hai là, xây dựng; quan cung cấp nhà quốc gia thành lập năm 1975 chịu trách nhiệm cung cấp nhà cho gia đình có thu nhập thấp Ba là, tài chính: Tập đồn kinh doanh bảo hiểm bảo hành nhà ỏ có trách nhiệm hỗ trợ công ty tư nhân thực dự án cung cấp nhà cho người có thu nhập thấp trung bình, đồng thịi khuyến khích quỹ tín dụng tư nhân ngân hàng thương mại cung cấp tài cho dự án phát triển nhà ỏ Bốn là, Hội đồng điều phối phát triển thành thị cung cấp nhà ỏ thành lập nhằm điểu phối hoạt động quan nhà nước lĩnh vực cung cấp nhà nhằm đảm bảo thành cơng chương trình nhà ỏ quốc gia Năm là, Tập đoàn tài thê chấp nhà ỏ quốc gia hình thành nên hệ thống th ế chấp cộng đồng Tập đoàn cung cấp

tài cho thành viên tổ chức cộng đồng hớp tác xã để mua lại mảnh đất mà họ chiếm hữu Sáu là, Luật Nhà năm 1992 yêu cầu công ty phát triển dự án khu dân cư phải dành khoảng đất để xây dựng nhà mục đích xã hội Khoảng đất phải 20% tổng diện tích đất dự án xây dựng khu dân cư dự kiến, phải 20% tổng chi phí dự án Theo sắc lệnh Tổng thống sô 1224, việc xây dựng nhà mục đích xã hội gồm có: xây đựng nâng cấp nhà cho nhóm người có thu nhập thấp trung bình xã hội, giải toả khu nhà ổ chuột, cải tạo khu nhà ổ chuột, tạo hội kinh tê cho nhóm người việc phát triển tài sản công nghiệp thương mại thông qua biện pháp vê thuế

Philippines có luật điều chỉnh giá thuê đất nhà ở, luật cập nhật theo thời kỳ nhằm điểu chỉnh điều khoản điều kiện hợp đồng thuê nhà, đặc biệt điều khoản ảnh hưỏng đến nhóm người có thu nhập thấp Phù hợp với nguyên tắc công xã hội quy định Hiến pháp, Philippines ban hành Luật Cải cách ruộng đất toàn diện Luật Cải cách đất đai thị

4 Chính sách k iểm so t đầu cơ, kiểm c h ế g iá b ấ t độn g sản - K inh n gh iệm củ a H àn Q uốc

thừa từ 660 m2 đâ’t trở lên với mức 7-11%/năm Như ngưịi có nhiều bất dộng sản chịu th cao người ta sẻ buộc phải bán sốm bất động sản vượt điện tích trần, tạo nguồn cung lớn cho thị trường Nếu kiểm soát tốt thực triệt để sách này, tự khắc cung - cầu đất ỏ lập lại thê cân mới, loại trừ dần vếu tô đầu Hàn Quốc cho rằng: sách vê thuế bất động sản ưu tiên hàng đầu nhằm bình ổn thị trường Bên cạnh Hàn Quốc quy định việc giao dịch bất động sản khoảng thời gian ngán (ví dụ, mua bán lại tháng) chịu thêm thuê thuê chuyên quyền sở hữu thơng thưịng Với sách th này, Hàn Qc tương đối thành công điều tiết làm hạn chê việc mua bán nhiêu lần

làm tăng giá ảo thị trường, chống đầu nhà đất Hàn Quốc thực kê hoạch tăng cường đầu tư xây dựng khu chung cư thắt chặt quy định vay tiền dối với người mua nhà Theo đó, người di vay phép vay ngân hàng họ muôn mua nhà ỏ khu vực bị coi có đầu Các ngân hàng định số tiền cụ thể dựa khả toán người vay không dựa giá trị tài sản ngưồi vav Quy định làm giảm đáng kể lượng tiền mà người vay thê chấp nhận họ phải chứng minh khả nàng tài việc trả nợ Chính phủ Hàn Quốc xây dựng 125.000 hộ Seoul

và khu vực lần cận, nhiều so với dự kiến trước Chính phủ Các cơng ty đầu tư tài phải đối mật vối quy định chặt chẽ việc cho người mua nhà vay tiền Các biện pháp chứng tỏ nỗ lực Chính phủ Hàn Quốc việc giải vấn để giá bất động sản

Xu hướng khiến Chính phủ phải đưa cam kết xây dựng nhiều nhà hợp túi tiển thời gian tới Người dân Hàn Quốc hy vọng, Chính phủ giải tình trạng tàng giá bất động sản bàng cách tăng cường cung ứng nhà ỏ Dư nợ cho vay vối mục đích để mua nhà hộ gia đình có tốc độ tăng trưởng cao tháng năm 2006 nhiều người đổ xô mua nhà trưốc giá bất động sản tiếp tục tăng Tiền vay hộ gia đình ngán hàng tăng thêm nghìn tỷ Won so vối mức tăng 3,4 nghìn tỷ Won ■ tháng Mức trần cho vay với mục đích mua nhà

IV KINH NGHIỆM VỂ XẢY DựNG CHÍNH SÁCH♦ ♦

PHÁT TRIỂN THỊ TRNG BT NG SNã ô

TRUNG Q ố c

1 Hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản

1.1 Hệ thống p h p lu ật

Trung Quốc tiến hành cải cách 30 năm, văn pháp quy liên quan đến đất đai, bất động sản gồm có: Hiến pháp, Luật Quản lý đất đai, Luật Đất đai đô thị, Pháp lệnh Quản lý đất đai, đất nông nghiệp, khai hoang, điều tra Các văn pháp quy Bộ Đất đai Tài nguyên bao gồm: Quy định đăng ký đất đai; Quy định xác định sở hữu; gần 30 quy định khác Bộ Đất đai Tài nguyên Hiến pháp từ năm 1982 đến quy định sở hữu đất đai Trung Quốc gồm sở hữu toàn dân sỏ hữu tập thể Năm 2004, Hiến pháp Trung Quốc sửa đổi, bổ sung quy định Nhà nước thu hồi, bồi thường Năm 2007, ban hành Luật Sd hữu tài sản, có quy định trình tự đăng ký sỏ hữu đất đai tiếp tục hoàn thiện quản lý đất đai Luật Quản lý đất đai đề cập đến đất canh tác Luật Quản lý bất động sản thị quy định đất đai thị chuyển nhượng, chấp Hội nghị Trung ương Đảng Cộng sản Trung Quốc khóa XVII có chủ trương, định hướng đổi mỏi đất đai nông thôn Trung Quốc chuẩn bị sửa đổi số điểu quản lý đất đai theo tinh thần đổi phát triển

đó có vấn dề phương pháp quản lý đất dai: tăng cường quản lý đất nông nghiệp; vê tăng cường giám sát đât đai

1.2 Khung k h ổ th ể c h ế thị trường bất động sản

Khung khô thể chê vê thị trường bất động sản Trung Quốc chủ yếu theo tín hiệu thị trường, có quan tâm tới người thu nhập thấp, bao gồm: Luật Đất đai quy định việc công khai đâu thầu mua quyền sử dụng đát từ quyển; Luật Quản lý bất động sản quy định cơng ty có kinh doanh bất động sản (do Bộ Xây dựng dự thảo); Pháp quy kinh doanh bất dộng sản: Luật Xây dựng quy định yêu cầu xây dựng; Điểu lệ vê quản lý sỏ hữu khu vực quy định; tiền tệ thuế, sở hữu; Luật Giá

1.3 Vấn đê 8Ở hữu

quy trình Nếu trưng dụng đất phải phê chuẩn ỏ cấp quốc gia Cho đến khơng có tình trạng mua gom đất nơng nghiệp Một số quy định sử dụng đất là: (i) Đất đô thị phải thông qua đấu thầu; (ii) Một sô doanh nghiệp làm đất nông thôn mỏ điện cần phải báo cáo Trung ương; (iii) Tất phải theo định Chính phủ quy hoạch phê duyệt

2 Một số vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản sách phát triển thị trường bất động sản Trung Quốc

2.1 v ề vấn đ ề quy hoach

Hiện Trung Quốc có quy hoạch tổng thể chi tiết cho 100 thành phố Quy hoạch tổng thể chi tiết thành phố trực thuộc Trung ương Quốc Vụ viện phê duyệt; Quy hoạch thành phố thuộc tỉnh tỉnh phê duyệt Quy hoạch tổng thể dài hạn, quy hoạch chi tiết xem xét lại 10 năm lần Sau có quy hoạch, quyền phải cơng bố lộ trình thực quy hoạch Thể chê quy hoạch trình hình thành tương đối hoàn thiện Các thể chê được thí điểm Thiên Tân, Liêu Ninh, Thâm Quyến

Có cấp sử dụng hệ thống quy hoạch: Cấp quốc gia, tỉnh, thành phố, huyện, hương (thôn, xã) Quy mô quốc gia: (1) Quản lý đất đai nghiêm khắc; (2) Kiên giữ gìn đất canh tác; (3) Thống quy hoạch sử dụng đất

đai địa phương; (4) Bố trí quy hoạch với rác địa phương; (5) Tăng cường sử dụng đất đai địa phương, xử lý chênh lệch; (6) Nhân m ạnh điều tiết đất đai tỉnh; (7) Xây dựng quy chê theo dõi nơi

Ngày 06-10-2008, Quốc Vụ viện Trung Quôc ban hành Cương yếu quy hoạch đất đai Nguyên tắc-của Cương yêu là: (1) Bảo vệ đất canh tác; (2) Tiết kiệm sử dụng đất canh tác; (3) Thống quy hoạch sử dụng đất đai ngành; (4) Bảo vệ sinh thái; (5) Điều tiết vĩ mô Tổng cục Quy hoạch tham mưu quy hoạch Tiêu chuẩn quy hoạch: (1) Hàng năm; (2) Chuyển nhượng theo quy định; (3) Theo nhu cầu ngành (gồm bước xem xét hạng mục xem xét phương án, dự án) Tiêu chuẩn kê hoạch: (1) Sử dụng đất đô thị, công cộng, giao thông, thủy lợi, theo quy định cung cấp khơng bồi hồn; (2) Nếu sử dụng với mục đích khác phải cơng khai đấu thầu chuyển nhượng theo hiệp định thuê, theo cổ phần; (3) Cấp tỉnh cho phép cấp đất cổ phần hạng mục khai thác miền Tây

bảo vệ đất canh tác đến năm 2020 1,8 tỷ mẫu (một mẫu Trung Quốc tương đương 667 m‘), theo coi vạch đỏ, khơng thấp hơn: khun khích sử dụng đất đai khơng phải đất canh tác: khuyến khích tiết kiệm sử dụng loại đất khác; vùng đất nông nghiệp khơng chun mục đích sử dụng đất

2.2 Quy trìn h quản lý đ ấ t đai, đên bù, bồi thường

+ Về đền bù giải phóng mặt bằng

Đất thị Bộ Xây dựng quy định trình tự, thủ tục, tổ chức thực Đất nông thôn Nhà nước quy định quy trìn h thực theo quy trình Dự án bất động sản khơng nên liệt kê vào lợi ích cơng cộng Tuy nhiên, có trường hợp đặc biệt Khi Nhà nước có quỹ dất đấu thầu bán quỹ đất Quyền đất, phận đ ất đai lập hồ sơ th iết kế, phê duyệt, sau đất bán Vấn để cải tạo chung cư cũ thuộc thẩm Bộ Xây dựng

Trước năm 2005, đền bù, giải phóng mặt vấn để cộm Những năm gần đây, Trung Quốc không ngừng nâng cao giá đền bù Tuy chênh lệch đă coi trọng quyền người dân hơn, coi trọng vấn đê dân sinh Vì cưỡng dần di dời xảy tìn h trạn g cịn “hộ đinh” không di chuyển được; và sô” lượng ngày giảm Bên cạnh đó, lực đàm phán người dân ngày

cao hơn, người dân nhiều Tuy nhiên, địi hỏi q đáng quyền sử dụng pháp luật để định

Từ năm 1998 đến nay, khung khổ pháp lý đền bù giải phóng mặt liên quan đến thị trường bất động sản Trung Quốc chia làm hai giai đoạn

- Giai đoan môt từ năm 1998 đến năm 2005: Giai đoan• * * thiếu khung khổ thể chế, đặc biệt thể chê đền

bù, giải tỏa Vì vậy, phát sinh rấ t nhiều mâu thuẫn đất đô thị thuộc sỏ hữu nhà nước, nhà ngưòi dân Trên thực tế số doanh nghiệp bất động sản đả tiến hành thương lượng với người dân Điểu dẫn đến hai vấn đề: Một là, mức đền bù thấp, người dân khơng di dịi Hai là, người dân có di dịi củng khơng tự nguyện

Việc giải phóng mặt liên quan đến đất đai Đối với cơng trình phúc lợi cơng cộng quy định rõ có thê thu hồi đâ”t đai Đây vấn đề phức tạp tồn suôt từ năm 1986 đến Vấn đề đặt là, thê phúc lợi công cộng Ví dụ: trường học bệnh viện, nơi thi đấu thể thao đối tượng thuộc nhóm cơng cộng đơn vị kinh doanh có doanh thu có phải phúc lợi cơng cộng hay không Đặc biệt, ván đề thiết bị khu vực thuộc lợi ích vấn để phải nghiên cứu Bồi thường dược thực hiên theo số nội dung Tại đô thị thực theo nguyên tấc đất giá, sỏ hữu tập thê nông thôn thực theo nguyên tắc m ảnh đất có giá riêng Đối vối mảnh đất lớn khác

Nghị Trung ương lần thứ ba Đảng Cộng sản Trung Quốc Khóa XVII rõ việc cải cách chê độ trưng dụng đất đai: phải phân định rõ đô) tượng sử dụng đất, mục đích sử dụng đất (vấn đê cịn nghiên cứu) Nghị Hội nghị Trung ương khoá XVII cho phép nông dân dược chuyển sử dụng đất đai

2.3 Vấn đ ề nhà

Tại Trung Quốc, đến chua phản định tỷ lệ nhà Nhà nước thị trường cung cấp Riêng mức đầu tư từ ngân sách nhà nước cho nhà xã hội chiếm khoảng 3-5% tổng chi ngân sách hàng năm Trung Quốc

nhấn mạnh vấn để nhà cho người có thu nhập thấp phấn đấu nâng lên từ 3-10% Sự can thiệp Nhà nước đối vối giá nhà có tác dụng thị trưịng làm giảm giá nhà, đất

v ể vấn để quan cấp phép cho bán tùy thuộc vào điểu kiện thành phô* (tùy địa phương) Tại Bắc Kinh, mức đầu tư đạt 25% bán Nhiều trường hợp nộp xong tiền đất (đấu thầu, nộp tiền lần) vượt 25% tổng mức đầu tư, nên bán Tại Quảng Đơng, phải xây dựng xong 5-6 tầng mối bán Một số thành phố quy định phải xây dựng xong phần mái bán Cục quản lý nhà địa phương tùy theo cung cầu mà có định cụ thể Đối vối nhà văn phòng, nhà thương phẩm có mức đầu tư riêng Chi phí xây dựng khoảng 3,8-4 nghìn nhân dân tệ Cơ cấu giá thành gồm thiết bị đồng bộ, chưa kể đất

nhiên, nhóm nhà xã hội (nhà giá rẻ, nhà cho thuê giá rẻ nhà thương mại) có nhu cầu cao Nhà nưdc Trung Quốc đưa gói kích thích kinh tế trị giá 700 tỷ nhân dân tệ, phần lón sử dụng vào việc phát triển nhà ỏ xã hội Hiện tại, tình hình kinh tế Trung Quốc có bị ảnh hưởng khủng hoảng tài thê giới dẫn đến nhu cầu xây nhà giảm xây nhà xã hội tăng Trung Quốc coi bất động sản mảng quan trọng kích thích tăng trưởng, kéo theo việc phát triển ngành vật liệu, xi mảng qua thúc đẩy kinh tê phát triển

Vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp đặt và phân làm ba loại: Một là, loại nhà có giá thuê thấp Loại cho đối tượng có thu nhập thấp nhất, khơng có khả mua nhà Đối tượng chí trợ cấp giá thuê Một phận loại nhà Nhà nước trực tiếp đứng xây dựng thuê với giá thấp Hai là, loại nhà giá thấp (hay gọi nhà kinh tế) Loại dành cho người có mức thu nhập trung bình Mức trung bình tính sỏ mức độ tài sản có người mua Việc mua bán xem xét giảm từ 10-20% so với giá thị trường Tuy nhiên, việc định giá thay đổi theo thời gian, thành phố khấu trừ lúc hoàn thành nhà giao dịch mua bán khấu trừ 5-20% giá thành thị trường Ba là, nhà kết hợp (Nhà nước người dân làm để giải nhà ở) Loại dành cho người có mức thu nhập cao mức

trung bình chút Loại nhà thương phẩm Tuy nhiên, thành phố củng có loại nhà Ví dụ Bắc Kinh Quảng Châu hai số thành phô có giá nhà q cao Tùy thuộc vị trí xa hay gần, thành phố xây dựng khu nhà xa khu đất đốt

Trong năm, từ nàm 2009 đến năm 2011, Nhà nưốc Trung Quốc chi khoảng 900 tỷ nhân dân tệ để giải vấn để nhà ỏ cho người có thu nhập thấp Vì giá theo giá thị trường, nên quy định giá thấp giá thị trường khơng có mức quy định cụ thể Cũng có thê có biện pháp Nhà nước bán đất (quyền sử dụng đất) cho chủ đầu tư xác định giá rẻ với ràng buộc phục vụ nhu cầu cho người có thu nhập thấp

2.4 Vấn đ ề tà i - tiền tệ bất dộng sản

Vấn đề giá đất

ương Một số địa phương khơng trực tiếp cấp đất phải trình cấp phê duyệt

Luật vê giá ủ y ban cải cách phát triển trình ban hành Nhà nước can thiệp vào thị trường sách vĩ mơ Doanh nghiệp mn điều chỉnh giá phải đến quan quản lý xin phép Cơ quan quản lý điểu tra xác nhận phù hợp hay không cho phép điều chỉnh Tuy nhiên, có số thành phố có chê Ví đụ năm 2006-2007, nhà đất Nam Kinh muốn bán phải thông qua quan quản lý giá bán nhà Năm 2006-2007 Nhà nưốc can thiệp thuế đất đai Từ năm 2005, Nhà nước có sách 70-90 tức là, dùng 70% quỹ đất dự án để xây hộ 90 m2 Nhà cho th có điện tích khơng lớn 50 m2 Nhà kinh tê có diện tích khơng lớn 60 m2 Nhà loại ba có diện tích khơng lớn 80 m \ Nhà kinh doanh, ưu tiên có diện tích khơng lớn 90 m2 Nhà nước Trung Quốc khơng khuyến khích xây dựng hộ lớn 140 m2 mà dành khuyên khích cho hộ 90 m2 Tuy nhiên, tùy thuộc đặc điểm thành phố Các nơi chưa đạt 70% quỹ đất dự án để xây hộ 90 m2 giao đất Nhà nước nhắc nhở phải xây dựng nguyên tắc 70-90 Khi xin giấy phép xây dựng củng lưu ý theo nguyên tắc 70-90 Nguyên tắc năm 1988 Thâm Quyến lấy học từ Thâm Quyến làm sỏ hoạch định sách áp dụng đồng từ năm 2005 Từ năm 1993 thành lập Vụ Định giá thuộc

Bộ Đất đai Tài nguyên thực chức quản lý hồ sơ định giá với nơi; báo cáo định giá doanh nghiệp; thu thập thông tin; thẩm định giá, công bô giá Hệ thống quy định đánh giá đất đai gồm Vụ Định giá (trên phương diện, Quốc Vụ viện phê duyệt) chuyên gia định giá cấp phép theo giai đoạn năm Hiện có khoảng 4.000 chuyên gia giám sát định giá chủ yếu cộng tác theo hợp đồng

+ Việc cấp giấy chứng nhận chuyên gia định giá phân làm hai công đoạn

Việc thi Hiệp hội tổ chức Dâu Giấy chứng nhận Bộ Đất đai Tài ngun đóng Trước năm 2007 khơng phân chia cấp quản lý Từ năm 2007 chia làm cấp (quốc gia địa phương) Giấy chứng nhận mang tính danh dự, khơng hàm nghĩa chun mơn Năm 1994, Hiệp hội định giá tồn quốc hình thành nhằm cụ thể công tác định giá Cốc cơng tác định giá cho thấy cần có phương pháp lý luận định giá, quy trình định giá loại đất: đất đô thị; đất khai thác; đất nông nghiệp; đất lâm nghiệp; đất khác Hơn nữa, cơng tác định giá cịn gồm quy phạm định giá đất đai đô thị Hệ thống định giá đất đai gồm tầng bậc tùy thuộc vào mức độ đất đai: (1) Mức giá bản; (2) Mức giá giao dịch; (3) Mức giá trao đổi; (4) Mức giá thê chấp giá khác

+ Giám sát định giá

thông qua việc: xây dựng sơ nơi thí điểm; tiến hành giám sát động thái; hệ thống có sô nơi đồng Trường Giang, Châu Giang Điều chỉnh cấp bậc đất đai Hiện có tỉnh vối 200 điểm giám sát Sô điểm giám sát thay đổi theo năm tiếp tục mỏ rộng vể quy mô số lượng Những điểm giám sát sỏ để hợp tác Hệ thống dự báo động thái xây (lựng Nhiệm vụ phân tích sơ” liệu với vùng trọng điểm làm sở xây dựng số liệu Tính pháp lý giá cơng bơ: mức giá thấp nhất, giá đạo; mức giá thị trường xác định thông qua đấu thầu

+ Ván đề thuế

Hiện Trung Quốc có thuế giao dịch, thuê trước bạ, thuế giá trị gia tảng Trung Quốc chưa áp dụng thuê bất động sản, thuê đối vói người có hộ, ngân sách nhà nước khoản thu lớn, đồng thồi lại kích thích đầu Đây củng nguyên nhân gầy bong bóng bất động sản Trung Quốc đưa thuê bất động sản thời gian tới, thảo luận 10 năm, lý luận thực tiễn chớn mui.ã ô

Thuờ ti sn, thuờ thu nhập áp dụng giai đoạn 1994-2006 Tổng mớc thu tài chiếm 5% GDP nước Từ năm 2003 đến áp dụng: (1) Thuế tầi sản bất động sản; (2) Chọn sơ tỉnh làm thí điểm để đánh giá mô số tài sản; mức thuế q trình nghiên cứu; chị điểu kiện chín muồi hơn; (3) Thu

những điểu chỉnh liên quan: (1) Khuyên khích phát triển, giao dịch bất dộng sản thông qua việc kích thích mua nhà 90 rrr với mức thuế 1% đồng thời miễn thuê trước bạ; (2) Giảm thuê kinh doanh bất động sản từ 3% xuống 2% Đáy thuê hợp đồng, người mua phải trả, trước khơng có thuế này, từ năm 2007 áp dụng loại thuê nàv: (3) Thuê đăng ký trước bạ giảm Đây sách kích thích cải thiện đời sơng

Trung Qic khun khích mua hộ có diện tích nhỏ 90 m2 Th có thê giảm 50% cho việc mua hộ thứ nhỏ 90 m2 Tuy nhiên, việc mua hộ thứ hai mà đùng tiền mặt khơng có thêm thuế Nhưng nêu tiền vay ngân hàng bị chịu lãi suất cao việc vay mua hộ thứ Đồng thời, thuê giao dịch đánh việc mua hộ thứ hai cao Cũng phải trả nhiêu so vói việc mua hộ thứ nhât

Tiền tệ tài bất động sản Trung Quốc vấn đề phức tạp, đặc biệt tiền chuyển nhượng đất đai Các doanh nghiệp mua đất mua 70 năm Tiền trả cho mua đất chiếm khoảng 20-30% giá nhà Tiền đất tiền xây dựng chiếm khoảng 60-70% giá bán Số dư tín dụng hệ thống ngân hàng thị trường bất động sản năm 2006 khoảng 1.000 tỷ nhân dân tệ, chiếm 30% tổng dư nợ bàng khoang 17-18% tông mức đầu tư cho thị trường bất động sản Các tài sán thê chấp vói ngân hàng nước ngồi có chi nhánh hoạt động lãnh thố Trung Quốc

2.5 Một s ố vấn đ ề liền quan đến quyền tà i sản

Hiện Trung Quốc có loại giấy chứng nhận: Một là, Giấy chứng nhận vê quyền sử dụng đất thông qua mua, đấu thầu Hai là, Giấy chứng nhận quyền tài sản quan thuộc phòng nhà đất, ban quản lý cấp thành phố - tỉnh - huyện cấp Ba là, Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản cho doanh nghiệp Bôn là, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau nộp tiền đất (trả lần) Năm là, Giấy chứng nhận quyền tài sản đất.

Trung Quốc đề mức bảo hộ 1,8 tỷ mẫu đất canh tác để bảo đảm an ninh lương thực Các loại đất khác phân thành loại đất khác Đất đô thị chia mảnh để khai thác Trước doanh nghiệp tự khai thác theo mức thỏa thuận với Nhà nước Hiện nay, Nhà nước phải tạo đất để sau đấu giá không vượt qua giới hạn ỏ mức Tuy nhiên, nhiều dư địa đến mức Hơn nữa, nơi vi phạm bỏ qua Hiện nay, nơng thơn xây nhà cao tầng để khơng mở rộng đất ỏ, khơng chiếm đất Diện tích canh tác nằm quy hoạch bảo vệ.♦ ♦ • •

Mặt khác, việc cải cách hộ chưa rõ ràng, chưa “cởi trói” Hơn nữa, đất họ giao quê hương lại bị để hoang chuyển nhượng Trung Quốc hình thành sách mà theo dân nơng nghiệp vào đô thị phải coi dân đô thị phải hưởng phúc lợi xã hội Vấn để cấu nhị nguyên thành phố - nông thôn Trung Quốc đẩy nhanh, thực chế độ nhà kiểu mới, hạt nhân làm cho phần lớn người dân mua nhà Vì vậy, cần phải giải hợp lý vấn đề hộ thành thị hộ nông thôn

V MỘT SỐ BÀI HỌC T KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯÒNG BẤT ĐỘNG SẨN

Nghiên cứu kinh nghiệm vể sách phát triển thị trưịng bất động sản số quốc gia vùng lãnh thổ thê giới mục qua giai đoạn khác rút số học chung cụ thể cần thiết cho phát triển thị trường Việt Nam

1 N hữ ng h ọc ch u n g v ề k h u n g ch ín h sá ch phát tr iể n th ị trường bất đ ộn g sản

Về học chung, quy tụ thành điểm

+ Thứ nhất, thị trưồng nhà đất hình thành phát triển tuỳ thuộc vào đặc điểm tình hình cụ thể

mỗi nước, pháp lý nhà đất yếu tơ ban đầu yếu tố không thê thiếu

+ Thử hai, công tác quy hoạch đặc biệt trọng, tạo phát triển bền vững thị trường nhà - đất Việc xâv dựng quy hoạch phải xây dựng bưốc khoa học, thận trọng trước cơng bố cơng khai phải có ý kiến đóng góp rộng rãi ngưịi dân

+ Thứ ba, nhà nước vừa người tạo dựng môi trường pháp lý môi trường kinh tê - xã hội cho thị trường nhà - đất, vừa "bà đở” cho thị trường nhà - đất Trong sô trường hợp nhà nước cần can thiệp sâu tích cực vào thị trường nhà - đất, đặc biệt thực sách nhà cơng, nhằm cung cấp cho người dân loại nhà thích hợp hạn chê việc mua bán lại.• A 4 ♦ m

+ Thứ tư, để phát triển quỹ nhà ở, quyền chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau cung cấp cho đơn vị để thực dự án theo quy hoạch, trán h tình trạng đối đầu nhà đầu tư chủ đất trình đền bù giải phóng mặt

+ Thứ năm vấn đề tài sách tài nhà nưốc góp phần thúc đẩy hình

thành phát triển thị trưịng nhà - đất

2 Những học cụ thể

2.1 B ài học sách p h t triể n nhà ỏ

công dân, quy định Hiến pháp nước Quyền tạo áp lực to lớn cho cán cân cung - cầu thị trường bất động sản, lý thuyết, phía cầu (nhu cầu nhà ngưồi vô hạn) áp đảo phía cung (nguồn lực dành cho nhà ỏ ln có hạn) Tuy nhiên, thực tê lại diễn khơng đơn giản theo quan hệ lý thuyết đó, có khác biệt nhu cầu nhà ngưịi với khả tốn người đó thị trường nhà Nghiên cứu kinh nghiệm nước vùng lãnh thổ sách phát triển nhà ỏ cho thấy nưỏc vùng lãnh thổ có nhũng sách lĩnh vực phù hợp với đặc điểm kinh tế, xã hội mình, đặc biệt đặc điểm mối quan hệ cung - cầu nhà ỏ giai đoạn phát triển cao - thấp quốc gia Việt Nam với tư cách quốc gia non trẻ phát triển thị trường nhà ỏ nên tìm kinh nghiệm nước vùng lãnh thổ trước nhiều vấn đề hữu ích việc xây dựng sách lĩnh vực

+ Phát triển nhà quốc gia có đặc điểm đất chật người đơng Việt Nam quốc gia đất chật ngưdi đông, rấ t cần xem xét để áp dụng thích hợp kinh nghiệm nhiểu quốc gia, có Nhật Bản, Singapore

Tại Singapore, Chương trình phát triển nhà ỏ công cộng quốc gia rấ t thành cơng gợi mỏ nhiểu kinh nghiêm hữu ích đơì với Việt Nam Kết chương trìn h 87% dân sô Singapore thuê

mua nhà ỏ khu chung cư Hiện nay, đô thị lớn Việt Nam, nhà chung cư chiếm tỷ trọng rất thấp (khoảng 15-25% tổng điện tích nhà địa bàn thành phơ) Trong thịi gian tối, q trình thị hóa Việt Nam bước vào giai đoạn tăng tốc, vấn đề nhà chung cư tiếp tục trì vói tỷ trọng thấp nay, mà phải tăng lên nhanh chóng, áp dụng kinh nghiệm Singapore sô" mặt: Một là, giao nhiệm vụ phát triển nhà cho quan đầu mối ỏ Trung ương Hai là, Nhà nưốc cung cấp đất cho phát triển nhà chung cư Ba là, tạo điều kiện để người dân vay tiền để mua nhà chung cư theo chế trả dần trích từ thu nhập hàng tháng họ (không 20% tổng thu nhập/tháng)

cáo khu nhà cũ Sự thành cơng sách lậ chỗ chủ nhân khu nhà cũ hưỏng lợi với nhà đầu tư phá cũ, xây Ba là, sách cải tạo bảo tồn Đây sách dành cho khu nhà có giá trị văn hóa nhà cổ, di tích lịch sử, biểu trưng đặc sắc văn hóa thị

+ Phát triển nhà theo kinh nghiệm hệ thống bảo đảm nhà Phần Lan trải qua giai đoạn thiếu nhà nghiêm trọng Việt Nam Thành công qua nước đến giá trị hữu, giúp Việt Nam tham khảo hoạch định sách phát triển nhà ở, đặc biệt sách hệ thống bảo đảm nhà với sô nội dung chủ yếu: Một là việc bảo đảm nhà cho dân cư ghi thành điều luật (trong Luật Nhà ở) Hai /à, công cụ chủ yếu để Nhà nước tổ chức thực việc bảo đảm nhà cho■ • •

nhân dân Quỹ Nhà ở, quan Chính phủ (cơ quan Phần Lan đặt Bộ Môi trường) Ba là, Quỹ Nhà nhận hỗ trợ từ nhiều nguồn vốn khác nhau, có: vốn ngân sách nhà nước, vốn phát hành trái phiếu’ vốn tài sản th ế chấp Nhà nước, vốn khơng hồn trả (viện trợ quốc tế, đóng góp tự nguyện tổ chức cá nhân )- Bôh là, kênh nhận phân phối vơYi từ Quỹ Nhà là: Các chương trình xây dựng nhà ỏ Nhà nước; cho vay hỗ trợ lãi suất đối với việc xây nhà ở, càn hộ cho thuê; cho vay thông thường đối vổi tổ chức xây dựng nhà ỏ theo đơn đặt

hàng quyền địa phương, khơng mục đích thương mại; cho vay vối lãi suất thấp để người dân mua nhà từ hiệp hội xây dựng cung cấp nhà (một hình thức hợp tác xã lĩnh vực xây dựng nhà ỏ) Năm là, tổ chức kiểm soát chặt chẽ chất lượng giá bán nhà ỏ thị trường

Những năm qua, Việt Nam xuất nhiều ý tưỏng thực thi số điểm đây, đến chưa xây dựng thành đê án sách đồng bộ, hồn chỉnh, có sức thuỳết phục để trình quan có thẩm quyền xem xét, ban hành Hy vọng ràng, kinh nghiệm Phần Lan trở thành phận hệ thống sách phát triển thị trường nhà Việt Nam thòi gian tới

2.2 B ài hoc sách nhà người có thu nhập th ấp

Nhiều kinh nghiệm quốc tế rấ t hữu ích cho việc giải vấn để Việt Nam, có kinh nghiệm Malaysia Chính sách quốc gia vể sách nhà ỏ cho người có thu nhập thấp có sơ nội dung rấ t đáng ý sau đây:

nhà (kể chi phí trực tiếp giá đất, chi phí gián tiếp giao thơng ), sách quy định loại nhà phải xây dựng từ 10 đến 20 tầng, hộ khơng thấp hớn diện tích tối thiểu (với Malaysia, mức 60 rrr) Những doanh nghiệp nhà nước ưu đãi việc sử dụng vốn Quỹ Tiết kiệm Trung ương

+ Đôi với người có thu nhập thấp mua nhà Chính sách quy định chặt chẽ vê đối tượng để đảm bảo công xã hội tránh bị lợi dụng Cụ thể, đối tượng người thỏa mãn sô điều kiện: Một là, công dân Malaysia tuổi từ 21 trỏ lên chủ gia đình, chưa nhà chưa mua nhà đành cho người thu nhập thấp lần Hai là, có thu nhập thấp (theo chuẩn cụ thê thịi kỳ) Ba là, có tham gia Quỹ Tiết kiệm Trung ương

+ Đôi với Quỹ Tiết kiệm Trung ương Chính sách Malaysia (tương tự sách Singapore khơng chặt cao bằng) quy định số nội dung đối với Quỹ Tiết kiệm Trung ương nhu: Một là, bắt buộc ngưòi lao động đơn vị sử dụng lao động phải đóng góp phần thu nhập vào Quỹ để tạo nguồn vốn cho việc phát triển nhà ỏ cụ thể: người lao động góp 11% thu nhập; chủ sử dụng lao dộng phải góp 12% thu nhập Hai là, tổng vôn huy động (theo tỷ lệ 23% đây) Quỹ sử dụng 15% vào mục tiêu phát triển nhà ở,

theo đó, ưu tiên cho vay đầu tư đối vổi doanh nghiệp xây dựng nhà ỏ, cho vay đối vối ngưòi mua nhà ỏ với lãi suất thấp trả dần thời hạn 25 năm Số ìại (8%) dùng vào mục tiêu khác (như kinh doanh để phát triển Quỹ )- Ba là, bắt đầu nghỉ hưu mà chưa mua nhà ỏ, người lao động trả lại toàn khoản tiền đóng góp (cộng lãi suất ngân hàng) Bốn là, người mua nhà lần đầu theo tiêu chuẩn người thu nhập thấp, 10 năm sau mua nhà lần thứ hai

Việc kết hợp nhà nươc vói thị trưịng giải nhà ỏ cho người có thu nhập thấp áp dụng vào Việt Nam bối cảnh cần vượt qua hai rào cản: Một là, quy định mức lương tối th iểu chung xã hội phải cộng thêm chi phí ngưòi lao động cho nhu cầu nhà họ H là, Nhà nước cần có cơng cụ để quản lý liên tục trìn h thay đổi việc làm độ tuổi lao động người lao động

2,3 B ài học sách tà i - tiền tệ cho 8ự p h t triển th ị trường b ấ t động sản

nhà phù hợp cho người có nhu cầu Hệ thống tài thay đổi nước phụ thuộc vào nhiều yếu tố kinh tế, hệ thổng tiển tệ, thị trường nhà ỏ quy định hay luật quản lý sỏ tài

ở Singapore có hệ thống tiết kiệm nhà ỏ bắt buộc Theo hệ thống người mua nhà tương lai tiết kiệm khoản tiền định phép vay tiền vốn, lãi suất thấp lãi suất thị trưịng Chính nhờ nguồn tiết kiệm vào Quỹ mà HDB có nguồn vốn lốn xây dựng nhà ỏ nhờ tiết kiệm mà người dân dễ dàng mua nhà ỏ quan để trở thành chủ sở hữu hộ mình, Nhật Bản có hệ thống cơng ty cho vay tài nhà Hệ thống tài nhà Nhật Bản chủ yếu tổ chức cho vay nhà nước Không giống quốc gia công nghiệp khác, Nhật Bản khơng có tổ chức tư nhân lớn chun tài nhà Chính phủ có biện pháp nhằm tạo điều kiện cho người dân cải thiện điều kiện sống có nhà ỏ riêng Cơng ty cho vay nhà Chính phủ (GHLC) thành lập năm 1950 với mục đích tạo khoản cho vay dài hạn lãi suất thấp cho xây dựng mua nhà ỏ đảm bảo cho ngưịi có nhà phạm vi

Phần lớn số vốn GHLC huy động từ hệ thống trái phiếu tiết kiệm, “ngân quỹ đầu tư chương trình cho vay” gồm tiết kiệm bưu điện tiền trợ cấp

bảo hiểm hưu trí Một phần khác từ tiền đền bù khê ước nhà, sở hữu tích luỹ khê ước nhà khoản cho vay tư nhân trợ cấp từ tổng tài khoản ngân sách quốc gia Trong suốt 45 năm kể từ thành lập, GHLC xây đựng 14,8 triệu đơn vị ỏ (nhà, hộ), chiếm 30% lượng nhà xây dựng từ kết thúc chiến tranh ỏ Nhât Bản Sô vav GHLC chiếm 60% giá nhà GHLC có sơ người vay thê chấp lớn thê giới tính vào khoảng 30-40% khoản cho vay nhà Nhật Bản Thêm vào đó, đặc biệt từ sau khủng hoảng dầu khí lần thứ (1973), GHLC thực vai trị thay quan trọng nhằm ổn định kinh tê Nhật Bản việc xây dựng nhà ỏ có ảnh hưởng rộng khắp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tê vật liệu xây dựng, sắt thép, cơng nghiệp hố chất máy móc, đồ điện tiêu dùng, đồ gỗ, công nghiệp dịch vụ trang trí nội thất Như vậy, GHLC khơng phần sách nhà mà cịn đóng vai trò chủ đạo việc ổn định thúc đẩy tăng trưởng kinh tế quốc dân

+ Tổ chức đưa vào hoạt động Quỹ đầu tư tín thác

bất động sản Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT)

có thể thúc đẩy phát triển đầu tư hướng đến lợi nhuận Lợi nhuận từ đầu tư vào REIT hinI ô * ã ã

t REIT tạo cổ tức ổn định thời gian dài Hơn nữa, người ta đầu tư vào hàng hóa tài khác, họ muốn mang lại lợi nhuận ổn định cho cơng ty Có thể nói, REIT cú hích thúc đẩy phát triển đầu tư hướng đến lợi nhuận Có nhiều khả xảy điều xem xét khía cạnh tầng lóp thượng lưu mong muốn có thu nhập thường xuyên gia tăng Cơ quan quản lý nhà nước nên dùng REIT hội phát triển thị trường bất động sản Những quan hỗ trợ phát triển vững thị trường REIT, giám sát lành mạnh quản lý tài sản REIT

+ Chính sách lãi suất thấp cho vay chuẩn Nên kinh tế Hoa Kỳ phát triển mạnh, thu nhập công chúng mức cao, tạo nên lượng cầu lỏn bất động sản kích thích phát triển hoạt động kinh doanh Nền kinh tế thị trường phát triển môi trường tốt cho hoạt động phát triển thơng qua vận hành thị trường, nguồn lực xã hội huy động mạnh mẽ cho phát triển hoạt động kinh doanh có hiệu Với việc không hạn chế hoạt động kinh doanh bất động sản doanh nghiệp, cá nhân nưóc ngồi nên lĩnh vực thu hút nhiều nguồn vốn từ nước khác giói điều tạo động lực tốt cho phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Hoa Kỳ

2.4 B ài học sách p h t triển bền vững th ị trường bất động sản

Cuộc khủng hoảng tài Hoa Kỳ bắt nguồn từ gia tảng nguồn vốn tài trợ để mua bán nhà ỏ thông qua kỹ th u ật “chứng khoán hoá bất động sản th ế chấp” hệ thống kiểm sốt khơng theo kịp việc cho vay mua nhà dễ dãi “dưới chuẩn” lôi kéo nhà đầu tư người dân đổ xô vào kinh doanh bất động sản đẩy “bong bóng” thị trưòng bất động sản Hoa Kỳ bùng nổ Thị trưdng bất động sản Hoa Kỳ tăng liên tục vòng năm kể từ năm 1997 đến cuối năm 2006 Tính vịng 10 năm qua, giá nhà Hoa Kỳ tăng liên tục khoảng 20% năm có nơi tăng gấp lần Nghĩa ngưòi dân vay ngân hàng mua bất động sản năm sang năm bán có lãi Điểu thúc đẩy người dân đổ xô vào mua bán bất động sản kiếm lời, thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng chóng mặt Theo thống kê từ năm 1997 đến năm 2007, bình quân năm Hoa Kỳ xây đựng gần 200 triệu m2 nhà ỏ Đến thời điểm trước khủng hoảng (năm 2007), Hoa Kỳ có tới 17.958.000 ngơi nhà bỏ khơng, có đến 13.276.000 ngơi nhà bỏ khơng suốt năm Do tiển đầu tư bất động sản Hoa Kỳ dường châu Âu nhiêu nước thê giới đóng góp thơng qua kỹ th u ật “chứng khốn hố” bất động sản thê chấp Vì vậy, người dân Hoa Kỳ xây nhà để kinh doanh gần không xét đến nhu cầu

Bài học khủng hoảng kinh tế x u ất p h t từ thị trường bất động sản suy thoái Hoa Kỳ cho thây: chê thị trường, lợi ích điều chỉnh h àn h vi nhà đầu tư, không hoạch định chiến lược bng lỏng kiểm sốt hoạt động th ị trường b ất động sản dẫn đến hậu nghiêm trọng kinh tế

2.5 Bài hoc sách p h t triển th ị trường bất dộng sản trình chuyển đổi từ kỉnh t ế kếhoach hóa tập trung sang kinh t ế th ị trường

nhiều giúp giải nhu cầu người dân mua nhà Hơn nữa, ngành bất động sản lôi kéo ngành khác dẫn đến tiêu dùng bắt đầu cao Những điểm thành công là: (1) Ngành bất động sản phát triển phát huy tác dụng thu hút dự trữ vào tiêu dùng; (2) Nâng cao cải thiện đời sống người dân; (3) Thúc đẩy cải tiến mặt đô thị; (4) Phát huy quan điểm cải cách quan niệm truyền thống tích lũy khơng đầu tư; (5) Thúc đẩy tăng trương kinh tế: (6) Thúc đẩy phát triển kinh tê thơng qua xuất lẫn kích cầu nội địa Trung Quốc dã có kinh nghiệm vê giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Giai đoạn cung cấp, phân phối nhà ỏ Giai đoạn làm thê người dân có nhà mua mức hợp lý Đó lằ trình cải cách chê độ nhà từ phúc lợi sang thị trường Giai đoạn ngành bất động sản kéo ngành khác phát triển

Trên sở học chung, rút sô' học cụ thể.t ♦

Một là, trình phát triển thị trường bất động sản vai trò nhà nước quan trọng cân đối, chống đầu cơ:

Hai điểu tiết vĩ mô cần hướng tới phát triển cân dối Muốn điểu tiết tốt thị trường bất động sản phải sử dụng tốt công cụ cho vay, đặc biệt thuế bất động sản;

Ba là, trọng điểu tiết tỷ lệ lợi nhuận nhà đầu tư thu lại phải cân đối nguồn c ầ n phải nhận thức

vai trò ngành kinh doanh bất động sản kinh tế xem nhẹ ngành khác;

Bốn là, bảo đảm nhu cầu cho người dân, có vấn đề nhà ở, không dẫn đến bất ổn xả hội Bảo đảm tốt lợi ích tồng lốp có thu nhập trung bình Giá nhà thích hợp giá nhà đa phần cư dân trả được;• T

Năm là, phải lợi dụng hợp lý nguồn đất đai Chê độ đất đai thúc đẩy trình thị hóa Chê độ cải cách ruộng đất thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, cải thiện hạ tầng;

Sáu là, cải cách đất đai yếu tố tốt phát triển thị trường bất động sản Nếu khơng dẫn đến tình trạng nước giàu dân nghèo;

Bảy là, cần phải quy hoạch đất đai tốt Dự định, quy hoạch tốt, nông thôn, nông nghiệp;

Tám là, nhà ỏ, cần điều tiết bất cập quan hệ cung cầu, chẳng hạn chế độ xây nhà cho đổi tượng thu nhập thấp Trung Quốc;

Chín là, xây nhà thương mại hóa phải thực ngun tắc có tiền mua nhà, đồng thời xây nhà cho đối tượng có thu nhập thấp việc rấ t cần thiết;

giới tác động dẫn đến thị trường bất động sản không lạc quan;

Mười là, Trung Quốc mỏ cửa, Chính phủ Trung Quốc cho phép nhà đầu tư nước tham gia thực đầu tư kinh doanh nhà Trung Quốc Nhà đầu tư mua đất có thịi hạn (tối đa 99 năm) để đầu tư kinh doanh nhà Tuy nhiên, đầu tư nước vào thị trường bất động sản nóng dẫn đến thiếu hụt việc cung đất, đẩy giá đất giá nhà ngày cao Sau năm 1993, Chính phủ Trung Quốc phải nắm việc kiểm sốt nhằm giảm bớt nóng bỏng thị trường bất động sản

Tóm lại, thị trường bất động sản có năm cấp độ phát triển, sách phát triển thị trưịng bất động sản phải đồng hành thị trường Các nưóc, dù nước phát triển, phát triển hay có kinh tê chuyển đổi, đểu phải hưóng tới khung khổ sách cho thị trường bất động sản phát triển Việc nâng cấp phát triển thị trường bất động sản lên cấp độ phát triển tài hóa để từ thành thị trường tất yếu yêu cầu phải có sách cơng cụ tài để hỗ trợ cho thị trường bất động sản Việc lạm dụng cơng cụ tài gây hệ khủng hoảng cho thị trường bất động sản nói riêng kinh tế nói chung khơng loại trừ việc tất yếu phải có cơng cụ tài cho thị trường bất động sản sách để công cụ hoạt động Bên

PHẢN THỨ H A I

THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM• • •

CHƯƠNG III

THỰC TRẠNG PHẤT TRIỂN

THỊTRUANG BỈTBỘNG ■ • s ả n ỞVIỆT NAM•

I Q TRÌNH PHÁT TRIEN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM TỪ NẢM 1986 ĐẾN NAY♦

1 Giai đoan trước năm 1986

Sau hịa bình lập lại miền Bắc năm 1954, Nhà nước thực cải cách ruộng đất, giao quyền sở hữu ruộng đất cho nông dân Tuy nhiên, thòi kỳ này, xã hội chưa hình thành thị trường đâ't đai Nhà nước cơng nhận đất đai mặt vật, chưa công nhận mặt giá trị

Trong thịi kỳ hợp tác hóa, sở hữu ruộng đất nơng dân bị xóa bỏ để xác lập sở hữu tập thể ruộng đất hợp tác xã Trong thòi kỳ này, nển kinh tế miền Bắc ỉựa chọn phát triển theo mơ hình kê hoạch hóa tập trung với kế hoạch năm lần thứ (1961-1965), kế hoạch chuyển hướng thời chiến (1966-1975) Sau Việt Nam thống nhất, kinh tế nước phát triển theo kế

hoạch năm lần thứ hai (1976-1980), lần thứ ba (1981- 1985) Trong kỳ kế hoạch đó, thị trường bất động sản mà loại thị trường khác đểu không pháp luật thừa nhận

2 Giai đoan từ năm 1986 đến năm 1993

Năm 1986, Đại hội đại biểu toàn quốc ỉần thứ VI Đảng định thực cơng Đổi tồn đời sống kinh tê - xã hội, lên hàng đầu chuyển kinh tế từ chế kê hoạch hóa tập trung quan liêu, bao cấp sang kinh tế hàng hoá nhiều thành phần (sau kinh tế thị trưòng định hướng xã hội chủ nghĩa) Đại hội VI tạo trị cao cho việc xuất yếu tố thị trường, loại thị trường kinh tế, có thị trường bất động sản

thê nhân dán lao động” (Điều 18); “đất đai tài sản khác mà pháp luật quy định Nhà nước - đểu thuộc sỏ hữu toàn dân” (Điều 19); “Những tập thể cá nhân sử dụng đất đai tiếp tục sử dụng hưỏng kết lao động theo quy định pháp luật" (Điều 20)

Việc Hiến pháp năm 1980 không công nhận mặt pháp lý thành phần kinh tế tư nhân, khơng thừa nhận có tách biệt quyền sỏ hữu đất đai với quyền sử dụng đất đai làm cho thị trường bất động sản thiếu pháp lý để hình thành cách hợp pháp Thay cho thị trường hợp pháp, thị trường bất động sản phi thức hình thành vổi quy mơ lỏn dần kinh tế đặc biệt lĩnh vực đất nhà Trong lĩnh vực này, nhu cầu xúc cải thiện điều kiện nhà ở, người dân nhiêu vùng, đặc biệt thành phơ thị xã, tìm cách có đất để làm nhà (như: mua đât người có đất thổ cư để làm nhà; tự làm nhà đất nông nghiệp; “nhảy dù” vào làm nhà khu đất công thiếu quản lý ), raua bán nhà vói giấy tị trao tay cho thị trường bất động sản phi thức nàv mặt phản ánh diện cách khách quan quan hệ cung - cầu vê bất động sản địi sơng kinh tế - xã hội, mặt khác phản ánh lạc hậu hệ thống pháp luật so với chủ trương, đưòng lối Đảng lĩnh vực phát triển yếu tô thị trường, loại thị

trường nói chung, thị trường bất động sản nói riêng năm từ 1986 Hiến pháp năm 1980 thay thê Hiến pháp năm 1992

Trong khuôn khổ Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai lần ban hành năm 1987 Một nhược điểm lón luật tiếp tục coi đất đai loại vật không mang giá trị Tuy nhiên, tiến triển quan trọng đất đai đường tiếp cận vói thị trường lại bổ khuyết thời gian này, việc ban hành Luật Đầu tư nước ngồi Việt Nam năm 1987 với điều khoản cho phép doanh nghiệp nhà nước góp vốn vào xí nghiệp liên doanh vái nưốc quỹ đất Với quy định pháp luật, đất đai rihiểu doanh nghiệp nhà nước tính thành tiền để góp vốn vói nhà đầu tư nước ngồi Trong năm 1987- 1991, vơn từ quỹ đất chiếm tới 30% tổng vốn doanh nghiệp liên doanh Việt Nam với nhà đầu tư nước Việt Nam

nhiều năm hoạt động khơng thức, chí hoạt động hợp lý mà chưa pháp luật thừa nhận Đây “cơn sốt nóng” thị trường bất động sản Việt Nam với hệ là: đất từ chỗ khơng có giá trị, giá rẻ mức giá trị, trở thành loại hàng hóa đặc biệt, chí mặt “giá trị sử dụng” loại hàng hóa tỏ rấ t khan hiếm, ln bị săn đuổi thị trưịng, dẫn đến giá bị tăng cao đặc biệt vào năm 1991-1993 Sau đợt sốt nóng này, thị trường bất động sản bị trầm lắng lại vài năm

3 Giai đoan từ năm 1993 đến nảm 2003

Hiến pháp năm 1980 thay Hiến pháp năm 1992 Lần (kể từ Hiến pháp năm 1959), Hiến pháp năm 1992 khẳng định: “Nhà nưổc phát triển nển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo chế thị trường có quản lý Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa” (Điều 15); đồng thời, thừa nhận “chế độ sỏ hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sỏ hữu tồn dân sỏ hữu tập thể nển tảng” (Điều 15) Hơn nữa, chủ trương “Giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”; tổ chức cá nhân “chuyển sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định pháp luật” (Điểu 18)

Những đột phá Hiến pháp năm 1992 vể “nền kinh tế hàng hóa”, vể “sở hữu tư nhân”, “chuyển quyền sử dụng đất” tạo pháp lý cao để

hình thành cách hợp pháp yếu tô thị trường, loại thị trường thành phần từ thâ'p tới cao thị trường bất động sản, nhát từ sau Luật Đất đai năm 1993 ban hành tổ chức thực phạm vi nước Năm 1992 1993 mốc thịi gian đánh dấu hình thành thị trường bất động sản hệ thơng thị trường thơng (chính thức, hợp pháp) nển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam

3.1 Sự đời thi trường quyền sử dung đ ấ t m bên cung Nhà nước

Sau mơc thời gian trên, thị trưịng bất động sản thơng bắt đầu hình thành với loại thị trường thành phần quan trọng hàng đầu, thị trường quyền sử dụng đất mà bên cung Nhà nưổc (thường gọi thị trường sơ cấp sử dụng đất) Đầy loại thị trường có vai trị mở đường cho việc hình thành loại thị trường thành phần khác thị trường bất động sản Tại thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất Nhà nước giữ vai trò bên cung cho nhu cầu toàn xã hội loại hàng hóa đặc biệt (tức sử dụng đất)

định mới, chưa có Hiến pháp năm 1992, quy định việc Nhà nước cho “thuê đất” (được hiểu cho thuê sử đụng đất) Từ sau luật này, việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất tạo loại thị trường mới: thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất, Nhà nước đảm nhận vai trò bên cung, bên cầu nhu cầu sử dụng đất toàn xã hội

Hiến pháp năm 1992 Luật Đất đai năm 1993 làm bùng nô thị trường sơ cấp vê quyền sử dụng đất liên tục nhiều năm Sự bùng nổ thể số động thái:

Một là, Nhà nưốc thực việc giao đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình theo hình thức: khơng thu tiền có thu tiền sử dụng đất Việc giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng chủ yếu giao đất nông, lâm, ngư nghiệp có hạn mức cho hộ nơng dân, cơng trình xây dựng khơng nhằm mục tiêu kinh doanh; việc giao đất có thu tiên sử dụng đất áp dụng chủ yếu giao đất để xây dựng nhà ở, nhà kinh doanh (bán, cho thuê), đất có hạ tầng thuê Với hình thức này, đến năm 1998, Nhà nước hồn thành việc giao đất trồng ngắn ngày (nhất đất lúa vùng đồng bằng) cho hộ nông dân Một tỷ lệ cao số cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất (Sổ đỏ) hộ Việc với chê “Khoán 10” theo Nghị số

10-NQ/TW Bộ Chính trị, ngày 5-4-1988 đổi quản lý kinh tê nông nghiệp tạo động lực quan trọng, thúc đẩy mạnh mẽ sản xuất nông nghiệp pói chung, lương thực nói riêng bình diện nưóc;

Hai là, Nhà nưốc bắt đầu việc cho thuê đất với quy định tổng quát về: đối tượng thuê đất, thời gian thuê đất, giá thuê đất , có việc cho th đất theo sách khu cơng nghiệp, khu chê xuất Chính sách cho thuê đất khu công nghiệp, khu chê xuất nhằm mục tiêu chủ yếu thu hút tổ chức kinh tê nưốc ngồi nưốc đầu tư vào địa bàn đó, giá cho thuê đất không thấp mà miễn, giảm rấ t hấp dẫn nhà đầu tư;

Ba là, đến năm 2000, Nhà nước hoàn thành việc giao đất, cho thuê đất đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất đô thị, đất ỏ nông thôn, đất chuyên dùng

Bảng 111.1: Đất Nhà nước giao cho thuê

Loai đắt*

Diện tích tự nhiỏn

(ha)

0i4n tích đỉ•

giao, cho thui (ha)

So sánh

m ĩ)

(%)

(1) (2) (3) (4)

TỔNG só 32.924.060

I Đết chưa s dụng 10.021.939

2 Đát sử dụng 22.902.121 21.132.450 92,3

• Đất nơng nghiệp 9.345.345 9.345.345 100,0

• Đất lâm nghiệp 11.580.755 9.811.084 84,7

-Đátởđốthị 72.139 72.139 100,0

- Đát ở nông thôn 371.039 371.039 100,0

- Đất chuyẻn dùng 1.532.843 1.532.843 100,0

3.2 Sự đời thi trường quyền sử dụng đ ấ t m các bên cung - cầu không p h ả i Nhà nước

Cùng vói hình thành thị trường sơ cấp sử dụng đất, kinh tê xuất đội ngũ đông đảo người sử dụng đất hợp pháp, bao gồm hàng triệu hộ gia đình (hộ sản xuất nơng, lâm, ngư nghiệp; hộ có sỏ hữu nhà ỏ cơng trình kiến trúc đất ), hàng trăm nghìn doanh nghiệp có đất làm mặt sản xuất, kinh doanh (công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ) Đội ngũ không ngày đông đảo thêm từ tiến triển thị trường sơ cấp vể quyền sử dụng đất Nhà nước đảm nhận vai trò bên cung, mà làm xuất kinh tế bên cung thị trường sử dụng đất, ngưịi sử dụng đất bắt đầu thực việc chuyển quyền sử dụng đất (một cách hợp pháp) cho người có nhu cầu sử dụng đất chưa Nhà nước giao cho thuê đất

Những nhu cầu sử dụng đất đa dạng, lên là: người làm kinh tế trang trại muốn mua quyền sử dụng đất hộ nông dần; người cần làm nhà muốn mua sử dụng đất người có diện tích đất thố cư cịn dư thừa; người kinh doanh cơng nghiệp, dịch vụ muốn mua sử dụng đất hộ có đất nơng nghiệp địa bàn Nhà nước cho phép xây dựng công nghiệp, dịch vụ

hệ cung - cầu thống cịn chưa Luật Đất đai năm 1993 khai thơng Đây lý dẫn đến việc phải sửa đổi, bổ sung luật vào năm 1998 (gọi Luật Sửa đổi, bổ sung sô điều Luật Đất đai, sau gọi tắt Luật Đất đai 1998/1993) Tại Khoản 3, Điều 2, Luật Đất đai 1993 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thê chấp quyền sử dụng đất” Với quy định này, quan hệ cung - cầu vê sử dụng đất người sử dụng đất vối có hình thức cụ thể đê thực hiện, tạo loại thị trường hồn♦ • * ' * • • • o

tồn mói thực tiễn Việt Nam, thị trường quyền sử dụng đất mà bên cung - cầu đểu Nhà nước (thường gọi thị trường thứ cấp vê quyền sử dụng đất) Trong năm 1998-2000, thị trường hợp pháp hình thành, đó: quyền sử dụng đất nơng nghiệp trao đổi thị trường người sản xuất nơng nghiệp vói nhau; quyền sử dụng đất nơng thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng trao đổi thị trường bên cung, cầu với

trường thứ cấp vể sử dụng đất Đây nguyên nhân có tầm quan trọng hàng đầu dẫn đến khiếu kiện kéo dài chủ sử dụng đất nông nghiệp trường hợp phải thực việc chuyển đổi quyền sử dụng đất giải pháp phi thị trường

Bảng 111.2: Sự bất cập giá sách với giá thực tế đền bù thu hồi đất

Đơn VỊ tinh: Nghin đóng/m?

Dự ẩn xây dựtig Gỉả xác đinh♦

theo chỉnh sảch

' Gỉáthưtt

hiên*

So sánh

PW2>(%)

(1) (2) (3) (4)

- Dự án Đường xuyên Á (quận 12,

Thành phố Hổ Chỉ Minh) 900 3.000

333,3

* Dự án Quốc lộ 22 (thị trấn Củ Chi,

Thảnh phố Hổ Chí Minh) 550 1500

272,7

- Dự ốn Khu cơng nghiệp Nhơn

Trạch (tỉnh Dóng Nai)

180,0

- Dự án nâng cấp quốc lộ Sái

Dóng (Gia Làm, Hà Nội) 1.500 8.000

533,3

- Dự án xảy dựng vườn ươm cày xanh Hóc Mồn (Thành phố Hó Chí Minh)

55 160 290,1

* Dư án Khu liên họp thể thao Mỹ

Đỉnh (huyện Từ Liêm, Hả Nội) 32 86

266,7

- Dự ản đường Voi Phục (Cấu Giấy,

Hà Nội) 5.200 14.800 284,6

Nguồn: Kỷ yếu Hội thảo “Đến bù giải phóng mặt bằng” Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng Việt Nam, tháng 9-2002

Trên thưc tế, sau Luât Đất đai 1998/1993, thim 7 m 7 •

trưịng thứ cấp sử dụng đất tiếp tục hình thành cách trì trệ Tình hình trở thành đòi hỏi quan trọng nên đến năm 2001, Nhà nước lại lần phải sửa đổi, bổ sung.Luật Đất đai năm 1993 Tuy nhiên, sau hai lần sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai năm 1993 khơng khắc phục hạn chê việc khai thông thị trường thứ cấp sử dụng đất Sự trì trệ làm cho nguồn cung đất thị trường bất động sản bị khan so vối nhu cầu liên tục tăng mạnh kinh tê (trong có nhu cầu nhà đầu tư, chí cịn nhu cầu giới đầu cơ)

Bảng 111.3: Khung gỉá đất theo điếu chỉnh Nhà nước

Đan VỊ t ính : N ghin dóng/ni*

Loaiđỉt• Giá đít nếm

1994™

Giá đất ním 2005®

So (inh giá

đất 2005/1994

(lẩn)

1 Đất tróng cảy hàng năm xà đóng bằng

- Già tối thiểu 0,10 40

- Giá tối đa 1,913 90 47

2 Đ ất nông thôn xà đống bằng

- Giả tối thiểu * 2,2 10 4,5

- ỡiá tối đa 38,6 1.250 32,2

3 Đất đô thị lo i đặc biệt

• Giá tối thiểu - 1.500 •

- ốiá tối đa m 67.500

-4 Đ thị lo i 1

- Giả tói thiểu 90 400 4.4

- ỡiả tối đa 11.500 42.500 3,7

5 Đẩt đồ thị loại II

- ỡiả tối thiểu 70 150 2.1

• ốỉá tói đa 6.500 30.000 4.6

6 Đất ị thị bại III

- Gia tối thiểu 30 120

• Giả tối đa 4.000 19.500 4,8

Nguồn: (1) Nghị định 87/CP năm 1994; (2) Nghị định 188/2004/NĐ CP

3.3 Sự h ìn h th n h th ị trư n g b ấ t đôn g sả n xây dự ng

Đối với bất động sản công trình kiến trúc, nhiều thập kỷ qua, nên kinh tê luôn dành nguồn lớn tống đầu tư xã hội để xây dựng công trình đường sá, cầu cống, hồ đập, nhà ỏ, nhà xưởng, nhà hàng, văn phòng từ năm 1992 trở trước, cơng trình khơng phải hàng hóa nguyên nhân chủ yếu đó, đất tạo mặt bàng cơng trình chưa phải hàng hóa Trong thời kỳ đó, cơng trình kiến trúc xây dựng theo phương thức “tự sản tự tiêu”, theo cơng trinh nhà nước Nhà nước tự làm, cơng trình nhà ỏ dân dân tự làm, cơng trình nhà xưởng doanh nghiệp tư nhân tư nhân tự làm Việc mua bán nhà nhân dân diễn mặt chưa mang mục tiêu chủ yếu tìm kiếm lợi nhuận, mặt khác khơng pháp luật thừa nhận (chưa có Giấy chứng nhận quyền sơ hữu nhà) Việc mua bán ngày phát triển gặp gỡ vể quan hệ cầu nhà ỏ nhân dân ngày lớn Do khơng có Giây chứng nhận sỏ hữu nhà ỏ nên bên mua bán trao cho giấy biên nhận tay đơi, khơng cần có quản lý Nhà nước, kể lĩnh vực thuế, phí Loại thị trường nhà hình thành ngồi tầm kiểm sốt Nhà nước đặt dưối nhiều# ^ • t

Bảng 111.4: Đất thuộc chủ sử dụng hợp pháp đến cuối năm 2000

ữtỉng& ỉ

Đơn

vị

tỉnh

Tổng điền

tích đất dang

sử dụng

Cểc chù sử dụng đất hợp pháp

Hộ gia đinh

v c in h in

T ổ c h ik kinh tế

M tầk ng ữ ii, Mến

doanh

Uỷ ban nhàn d in x Ậ phưởng, th ị

ừ ín

Cấc tổ

d tớ tk h c

1 Đát nông nghiệp 9.345.345 8.013.349 839.308 7.585 364.335 120.768

Tỷ lệ % 100,0 857 8,9 0,1 3,8 1,5

2 Đất nồng thổn 371.039 364.635 4.570 971 861

Tỷ lệ % 100,0 98,3 1,2 0,0 0,3 0,2

3 Đấtởđôthị 72.139 70.084 1,444 192 418

Tỷ tệ % 100,0 97,1 2,0 0,0 0,3 0,6

4 Đất chuyèn dũng 1.532.483 29.832 179.637 10.092 977.953

ĩ ỷ lệ % m o 1,9 11,7 0,6 63,8

Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 Tổng cục Địa chính.

Thị trường cơng trình kiến trúc (hợp pháp, thức) hình thành sau có thị trường sơ cấp sử dụng đất từ năm 1993 Sự phát triển thị trường cơng trình kiến trúc mơt măt phu thc vào sư tiến triển của• * * * ♦ t

thị trường sơ cấp sử dụng đất, mặt khác phụ thuộc vào đặc điểm riêng loại cơng trình kiến trúc Đối với cơng trình kiến trúc ngân sách nhà nước đầu tư bắt đầu áp dụng hình thức đấu thầu xây dựng từ năm 1996, theo đó, người trúng thầu tự bỏ vốn để xây

dựng cơng trình, sau đố ngân sách nhà nưóc tốn (từng phần, theo tiến độ thi cơng) theo giá trúng thầu Với hình thức này, lĩnh vực xây dựng cơng trình kiến trúc vốn ngân sách nhà nước bắt đầu tham gia thị trường Đối với cơng trình kiến trúc khu vực ngồi nhà nước đầu tư, chủ đầu tư sau Nhà nước giao đất (hoặc cho thuê đất), thuê doanh nghiệp kinh doanh ngành xây dựng thực việc xây dựng cơng trình cho Với hình thức này, lĩnh vực xây dựng cơng trình kiến trúc vốn nhà nưốc bắt đầu tham gia thị trường

trường thức trìn h hình thành phát triển lĩnh vực kiến trúc

Bảng 111.5: Đầu tư nước ngoàỉ vào kinh doanh bất động sản

{Theo vốn đăng ký hiệu lự c đến tháng 7-2000)

Ngành, lĩnh vựt

Tổng đấu tư

Ợ riệu USD)

Tý lệ

(%)

Tổng đ iu tư v o V iệ t Nam 3S.972 100,0

1 Các ngành cổng nghiệp 14.837 41,2

2 Các ngành kinh doanh du tịch, ttiương mại, khu dố thị mới, văn phòng, cản hộ cao cấp, hạ táng khu cổng nghiệp khu ché xuất

11.786 32,6

2.1 Khu du lịch 3.781 10,5

2.2 Khu thương mại 548 1.5

2.3 Khu đỗ thị 2.346 6,5

2.5 Văn phòng, hộ cao c ip 4.288 11,9

2.6 Hạ tắng khu cống nghiệp khu chế xuát 803 2,2

3 Các ngành khác 9.349 26,1

Nguồn: Bộ Kế hoạch Đầu tu, 2002.

Sau Nhà nước giao đất cho thuê đất, chủ sử dụng ỉoại đất ị nơng thơn, đâ't ở đồ thị, đất

dựng loại bất động sản đất mình, tạo hình thành thị trường bất động sản xây dựng ngày sôi động giai đoạn 1993-2003 Theo Điểu tra Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương tháng 2- 2002 thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội tỷ lệ nhà xây dựng trước năm 1975 chiếm 31,05% tổng số nhà ỏ địa bàn năm 2002 Tỷ lệ thời kỳ 1976-1985 11,50%; thời kỳ 1993-2002 34,50% Như vậy, hai thành phố này, nhà ỏ xây dựng 10 năm 1993-2002 lớn tổng số nhà xây dựng từ trước năm 1975, vạ lớn gấp lần tổng số nhà xây dựng 10 năm 1976-1985

v ể xây dựng nhà ở, theo cơng bố Bộ Xây dựng khu vực thị nước năm 1996 chì có 81 triệu m2, nmã ô 9 7

v ề xây dựng diện tích kinh doanh du lịch, thương mại khu thị mới, văn phịng, hộ cao cấp hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuât riêng khu vực có vốn đầu tư nước ngồi tính đến tháng 7-2000 đầu tư 11,7 tỷ USD, chiêm 32,6% tổng vốn đầu tư khu vực vào ngành nước, đầu tư vào công nghiệp 8.6 điểm phần trăm

Như giai đoạn 1993-2003 việc hình thành đời loại thị trường quan trọng là: thị trường quyền# sử dụng đất mà bên cung Nhà nưóc; thị trường quyền sử dụng đất mà bên cung cầu Nhà nước: thị trường bất động sản đất Các loại thị trường hợp phần hoạt động hợp pháp tác động qua lại với tạo giai đoạn sơ khai thị trường bất động sản Việt Nam Thị trường bất động sản giai đoạn mặt thiếu vắng nhiều loại thị trường hợp phần khác, mặt khác, loại thị trưịng có đểu cịn yếu ớt, dễ bị tổn thương rủi ro tự gây loại thị trường khác kinh tê tác động tới Sau tích tụ dồn nén tình trạng quan hệ cung thấp cầu bất động sản (gồm đất bất động sản đất) bị kéo dài từ nãm 1998 trỏ* giá bất động sản tăng dần, đạt đỉnh điểm năm 2001-2002, tạo “cơn sốt” lần thứ hai thị trường bất động sản Việt Nam Cơn sốt kéo theo tình trạng đóng băng thị trứờng bất động sản mà đỉnh cao năm 2003

4 G iai đoan từ cuối năm 2003 đến n&m 2007

Từ năm 2003, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp nhận thêm nhiều yếu tố so với giai đoạn hình thành sơ khai Một là, m ặt thị trưòng, kinh tế Việt Nam đến năm 2003 có thêm phát triển nhiều ỉoại thị trường quan trọng hàng đầu như: thị trường xây dựng, thị trường tài chính, thị trưịng tiền tệ (kể thị trường chứng khốn), thị trưịng lao động, thị trưịng khoa học cơng nghệ Năm 2006, việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thê giới, Việt Nam đông đảo quốc gia giới cơng nhận nưốc có kinh tế thị trường đầy đủ Hai là, m ặt cung - cầu bất động sản, bên cầu tiềm lớn (do đòi hỏi nển kinh tế phát triển kết cấu hạ tầng, đòi hỏi tầng lớp nhân dân cải thiện điều kiện nhà ỏ, đòi hỏi nhà đầu tư

trong ngồi nưóc mặt sản xuất kinh

doanh ) khả toán ngày cao (do th u nhập tầng ỉổp dân cư khơng ngừng cải

thiện, tích ỉũy vốn doanh nghiệp lớn dần qua

từng năm )ỉ bên cung xu th ế bung nhiều

ỉoạị hình kinh doanh bất động sản (tổng công ty, công

ty, doanh nghiệp, trung tâm thuộc thành phần kinh tế) Ba là, m ặt tổng thể kinh tế - xã hội, đến

s

trưởng nhanh, đời sống nhân dân cải thiện rõ rệt Nhũng thành tựu vừa đ ặt yêu cầu to lớn, vừa tạo điểu kiện quan trọng để thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục có bưóc phát triển mới, chuyển từ giai đoạn phát triển sơ khai sang giai đoạn phát triển tập trung hóa Những năm mở đầu giai đoạn tập trung phát triển đồng bộ, thị trường bất động sản Việt Nam trải qua thăng trầm lớn để vượt lên, đó: thị trường quyền sử dụng đất có thêm hình thức ỏ cấp bậc mới; trầm lắng kéo dài sau sốt nóng 2001-2002; vào với cường độ mạnh thị trường tài - tiền tệ thị trường bất động sản; tổ chức có tiềm lực lón tài chính, kỹ thuật, quản lý tăng cưịng đầu tư vào thị trưòng bất động sản; sốt lần thứ ba sàng lọc thị trường bất động sản theo hướng tập trung hóa

4.1 Sự đời th ị trường ba bền v ề quyền 8Ù dụ n g đ ấ t

Đến năm 2000, hầu hết đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ỏ đô thị, đất nơng thơn có chủ sử dụng từ kết giao đất cho thuê đất Nhà nưóc trước Như vậy, bản, quỹ đất công Nhà nước tiếp tục giao cho thuê hết (ngoại trừ loại đất chưa sử dụng) Trong đó, nhu cầu sử dụng đất q trình đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa, thị hóa kinh tế khơng dừng lại mà tiếp tục tăng cao:

đất để phát triển ngành công nghiệp, ngành dịch vụ, mỏ mang khu đô thị mới, phát triển khu dân cư nông thôn, xây dựng đường sá, cầu cống cơng trình hạ tầng kinh tế, xã hội Nhu cầu đặt phương án lựa chọn Nhà nước: (1) Từ chôi việc giao đất cho thuê đất (cũng có nghĩa đóng cửa thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất); (2) Tạo quỹ đất để tiếp tục giao đất cho thuê đất theo nhu cầu kinh tế, điều có nghĩa đưa thị trường sơ cấp vể quyền sử dụng đất phát triển lên thang bâc

để có quỹ đất mới, Nhà nước phải tiến hành chuỗi công việc sau: (i) Xây dựng quy hoạch kê hoạch sử dụng đất định rõ việc phải chuyển đổi đâu diện tích đất nơng nghiệp sang đất phi nơng nghiệp; (ii) Chuyển đổi mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; từ đất sang đất chuyên dùng ); (iii) Thu hồi đất từ chủ sử dụng đất Nhà nưóc giao cho thuê đất trước đây; (iv) Giải lợi cho chủ sử dụng đất có đất bị thu hồi; (v) Tiếp tục giao thuê diện tích đất quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng, thu hồi giải quyền lợi cho chủ sử dụng đất bị thu hồi

Việc lựa chọn phương án để đáp ứng nhu cầu cơng nghiệp hóa, đại hóa, thị hóa đồng nghĩa với việc phải phát triển thị trường quyền sử dụng đất lên thang bậc mới, lực lượng chủ chốt tạo lập thị trường này, là: chủ sử dụng đất cũ - Nhà nước - chủ sử dụng đất (sau gọi tắt thị trưòng bên quyền sử dụng đất) Trong Kê hoạch năm 2006- 2010 phải thực chuyển đổi mục đích sử dụng đất phạm vi nước với tổng diện tích 319,3 nghìn ha, cho nhu cầu đất nơng thơn 4,8 nghìn ha, đất ỏ thị 15,6 nghìn ha, đất chuyên dùng 298,9 nghìn Với nhu cầu này, bình quân phải chuyển đổi gần 63,9 nghìn ha/năm, phần nhỏ (khoảng 20-30%) huy động từ loại đất chưa sử dụng, phần lớn phải lấy từ

đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp Nhà nưóe giao cho thuê trước

Bảng 111.6: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho nhu cẩu cơng nghiệp hóa, đại hóa,

đơ thị hóa đến năm 2010i

Đon VỊ tinh: 1.000 ha

" — -

Loai t ã

Tht ô hién «

nâm 2005

Quy hoạch sử dụng đít dấn

nẳm 2010

Đất cần chuyển đổi mục dich sử dụng s

năm 2006-2010

Tổng điên tích tự nhién 32.924,1 32.924,1

Đ ất vả đất chuyên dòng 2.861,4 3.180,7 319,3

1 Đátởnôngthỏn 931,2 936,0 4,8

2 Đát ô đô thị 83,7 99,3 15,6

3 Dát chuyên dủng 1.846,5 2.145,4 298,9

Nguồn: Bộ Tài nguyên Môi trường, 2005.

mới phát triển thị trường đặt hàng loạt thách thức cần phải vượt qua bên tham gia thị trường, kể Nhà nước, chủ cũ chủ quyền sử dụng đất

Cho đến nay, nhiểu thách thức vượt qua nhiều thách thức khác (cả cũ mỏi phát sinh) diện, đòi hỏi phải tiếp tục giải để phát triển có hiệu thị trường Một là, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất hoạch định• ã ô o ã ã • theo u cầu thị trưịng sơ cấp từ năm 1992, bất cập xa so vói yêu cầu thị trường bên quyền sử dụng đất diện kinh tế từ cuối năm 1990 Hai là, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vốn cơng việc hành máy cơng quyền bị sử dụng công cụ kinh tế quan trọng Nhà nưỏc lĩnh vực đất đai, theo định chuyển đổi quyền, diện tích đất nơng nghiệp có giá cao gấp vài ba chục lần (tại nhiều tỉnh), gấp vài trăm lần (tại vùng ven đô thành phơ" Hồ Chí Minh, Hà Nội) so với giá tỊ*ước chuyển đổi đầu tư hạ tầng vào diện tích khơng đáng kể Khoản chênh lệch giá (có nơi, có lúc gọi khoản địa tơ chênh lệch 2) chưa có phân phối đắn, bảo đảm lợi ích hợp pháp trong, thị trưòng bên quyền sử dụng đất

Bảng 111.7: Giá đất Hà Nội năm 2004

Đơn VỊ tỉnh: %

Đất các toại dưỡng phố LA Đất các loai đường phốll-A Đất các loạỉ đường phố I.B Đắt cảc loại dường phố H.B Đất các loại dưởng phố III.B Đất các loại dường phế rv.B Giá quy định

của thành phố

100 100 100 100 100 100

Già thực té thị trường

657 837 711 735 1.423 2.317

Nguồn: Điểu tra giá 2000 thủa đất địa bàn Hà

Nội năm 2004 Viện Nghiên cứu khoa học thị trưịng giá cả, Bộ Tài

tại khu công nghiệp, khu chê xuất phải nhà tạm bợ, nửa triệu sinh viên khơng có ký túc xá để cư trú ) Tại Trung tâm thông tin Tài nguyên, Môi trường Đăng ký nhà đất thành phơ' Hồ Chí Minh, số giao dịch địa ốc tháng đầu năm 2005 giảm 68% so vối kỳ năm 2004 Tại sàn giao dịch Công ty cổ phần địa ốc ACB, tháng đầu năm 2005, giao dịch địa ốc giảm 53% lượng, 31% giá trị so vói kỳ năm 2004 Hơn nữa, hàng loạt công ty doanh nghiệp 4.000 đơn vị kinh doanh bất động sản phải đình hỗn khỏi cơng giãn tiến độ thi cơng cơng trình bất động sản Trên địa bàn thành phơ Hồ Chí Minh có khoảng 1.000 dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư với diện tích khoảng 6.000 với số vốn khoảng tỷ USD Phần lớn diện tích để trống, nhiều năm sau chưa có nhà xây dựng quy hoạch, kê hoạch dự định

Về vốn: sau thời điểm Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, số liệu thống kê cho thấy tổng vốn đầu tư toàn xã hội trẽn tất lĩnh vực năm 2004 275.000 tỷ đồng, năm 2005 khoảng 300 nghìn tỷ đồng Theo Bộ Tài nguyên Môi trường, lượng vốn doanh nghiệp đổ vào thị trường bất động sản thành phô" Hồ Chí Minh thời điểm năm 2005 lên tới 50.000 tỷ dồng, có nửa vay ngân hàng (thành phố Hà Nội tình trạng tương tự) Nếu tính phạm vi nước, tổng lượng vôn xã hội đổ vào bị “chôn” thị trường bất động sản lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng Vì vậy,

hàng nghìn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đứng bờ vực phá sản

4.2 Sự tham g ia t ổ chức ngân hàng - tà i chính vào th i trường bất dông sẩn

Bảng 111.8: Tốc độ tăng dư nợ

cho vay kinh doanh bất động sản sế thành phố

Đơn VỊ tinh: % so VỚI đầu kỳ

Cỉc thành phố Nim2003 Nim2004

1 Hà Nội 21,0 24,4

2 Thành phổ Hổ Chí Minh 30,0 31,9

3 Hải Phịng 25,0 23,0

4 Đà Nắng 25,5 23,8

5 Cán Thơ 23,0 24,9

Nguồn: Ngân hàng Nhà nưốc Việt Nam, năm 2006.

Thực tê diễn từ cuối năm 2004 đến cho thấy giai đoạn chuyển tiếp từ cấp độ hai sang cấp độ ba Trong giai đoạn cịn có dùng đằng, không rõ ràng, không liệt việc thực triệt để việc không cho phép nhà đầu tư phát triển dự án nhận tiền ứng trước chủ đầu tư tiềm Bên cạnh đó, khơng có nhiều dự án mối khỏi cơng, nhà đầu tư phát triển cịn huy động ứng trước từ nhà đầu tư tiềm dạng hay dạng khác

Trong bơì cảnh trầm lắng chung đây, thị trưòng bất động sản Việt Nam có số thị trưịng phận (cịn gọi thị trường phân khúc) sớm khỏi tình trạng này, lên thị trường hộ cao cấp, văn phòng cho thuê, khách sạn 4-5 sao, sản gôn, khu du lịch bò biển Những loại bất động sản được doanh nghiệp tiếp tục đầu tư năm trầm lắng thị trường bất động sản, thị trường tài - tiền tệ có vào với cưịng độ mạnh so với giai đoạn trưốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam rõ: Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, vốn vay thưòng chiếm tới 70% tổng vốn đầu tư; Khu vực cá nhân xây mói sửa chữa nhà thường phải vay khoảng 50% tổng vốn đầu tư Dư nợ cho vay đối vói nhu cầu vốn kinh doanh bất động sản đến cuối năm 2004 chiếm khoảng 18% tổng dư nợ toàn nển kinh tế Nếu 80 sánh năm 2004 với năm 1998 vốn cho vay xây dựng nhà ỏ tàng gấp 4,8 lần; vốn cho vay xây

dựng cao ốc, nhà xưởng cho thuê tăng gấp lần Tốc độ cho vay đầu tư bất động sản tổ chức tín dụng tăng mạnh, năm 2004 tăng 25% so với năm 2003 Nhiều thành phô' lớn, tốc độ tăng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sán trì dược ô mức cao năm 2003, ‘2004, đặc biệt, thành phố cần Thơ vượt thành phơ” Hồ Chí Minh tốc độ

4.3 Thị trường nhà, hộ chung cư khu đô thi mới bùng n ổ

Tại thành phố Hà Nội (cũ), sau điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đến năm 2020 Thủ tưóng Chính phủ phê duyệt Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg ngày 20-6-1998, quy hoạch, kê hoạch sử dụng đất thành phô Hà Nội đến năm 2010 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quyết định số 1447/QĐ-TTg ngày 09-11-2001 Ưỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội tập trung đẩy mạnh công tác quy hoạch phát triển đô thị, đặc biệt quy hoạch chi tiết khu đô thị địa bàn thành phô Từ năm 1996 đến nay, địa bàn thành phố triển

khai 36 khu thi với điên tích 1.471,06 128 dư♦ * ' * án giao đất xây dựng nhà ỏ để bán cho th vói

điện tích: 100,95 Sau sáp nhập sô" địa bàn/huyện tỉnh lân cận, qua rà soát, thống kê cho thây, kết số đồ án, dự án thu thập lên tối số 744 đồ án quy hoạch dự án đầu tư xây dựng, với diện tích chiếm đất khoảng 75.189 Trong đó, số dự án khu thị mới, khu nhà ỗ, hỗn hợp 389 dự án, chiếm 52%, với diện tích đất 39.148 ha, sức chứa dân số sinh sống dự kiến 2,4 triệu người

Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, thời gian từ năm 2003 đến năm 2008 có tổng sơ" 1.601 dự án, chiếm tổng diện tích 4.486 ha; đó, số dự án nhà ỏ 475 dự án, chiêm điện tích 4.083 Các khu đất dự kiến đầu tư địa bàn quận trung tâm quận 1, 3, 4, thu hút quan tâm nhiều nhà đầu tư lốn nước, nhiên hầu hết khu đất có khả

đầu tư lại nằm khu vực lập thiết kê đô thị nên thành phố chưa công bố để kêu gọi đầu tư Bên cạnh đó, dự án đầu tư quận mói huyện hấp dẫn nhiều nhà đồu tư số dự án hạ tầng kỹ thuật chuẩn bị triển khai cầu Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ, tuyến đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Dây, đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi, tuyến Metro, tuyến đường Bắc Nam

Tại thành phố Hải Phòng (theo số liệu thu thập từ báo cáo nghiên cứu ủ y ban nhân dân thành phơ Hải Phịng), từ năm 2001 đến hết năm 2007, có 181 dự án kinh doanh phát triển nhà ỏ đô thị, với quy mô sử dụng đất 1.655,3 ha, cấp chứng quy hoạch, 84 dự án giao đất, triển khai đầu tư, đả tạo khoảng 700 ngàn m2 sàn góp vào quỹ nhà thành phố Quỹ nhà ỏ khu thị cịn có tham gia quỹ nhà hộ gia đình thuộe diện Nhà nước cấp đất tái định cư với 82 dự án, diện tích đất 365,73 hộ gia đình khó khăn nhà xét cấp giao đất tự làm nhà với 120 dự án có tổng diện tích đất 492,81 ha, có khoảng 300 ngàn m2 sàn nhà hoàn thành

ở thương mại có Vĩnh Trung Plaza (99 căn); Indochina Riverside (88 căn); chung cư sô" Nguyễn Du (168 căn); khách sạn hộ Raffles Đà Năng (45 căn); khu biệt thự nghỉ dưdng cao cấp Sunrise (220 căn); khu thương mại nhà cao tầng Công ty trách nhiệm hữu hạn Đầu tư Phát triển Hàn Quốc (436 căn); khu phức hợp cao cấp - thương mại, văn phòng chung cư cao cấp Công ty Đông Á (240 căn) vôi tổng điện tích sàn khoảng 164.000 m2, kinh phí đầu tư khoảng 1.400 tỷ đồng

Các tỉnh, thành phô khác có bước tiến lớn việc phát triển khu thị mới, tịa nhà chung cư, văn phòng cho thuê năm vừa qua Chẳng hạn, tỉnh Vĩnh Phúc đưa vào sử dụng số khu đô thị khu đô thị Chùa Hà Tiên (thành phố Vĩnh Yên), khu đô thị Đồng Sơn (thị xã Phúc Yên) Tại tỉnh Quảng Nam, khu đô thị Điện Nam - Điện Ngọc có diện tích 2.800 ha, có 14 dự án thành phần vào triển khai Tại tỉnh Vĩnh Long, Doanh nghiệp tư nhân Ngọc Vân đầu tư đưa vào hoạt động khu nhà ỏ Ngọc Vân, tòa nhà Trung tâm thương mại dịch vụ B (tại trung tâm thị xã vinh Long) Tại tỉnh Lâm Đồng, Công ty Minh Trung đầu tư khu đô thị Đà Lạt Tại tỉnh Đắk Lắk, Cơng ty Hồng Anh Gia Lai liên doanh vối Ngân hàng Đầu tư Phát triển triển khai đầu tư khu nhà cao tầng Hoàng Anh Đắk Lắk (Buôn Ma Thuột)

5 Giai đ o ạn từ cuối nảm 2007 đ ến

5.1 Cơn sốt lầ n th ứ ba nă m 2007 đ ẩ u n ă m 2008 diễn biến kh ó đốn đ ịn h n ă m 2009

Bảng 111.9: Tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam trong thdi kỳ suy giảm thị trường bất động sản

Đon VỊ tinh: % theo già năm 1994

Giai đoan sơ khỏi Giai đoạn sơ khai

Mò đẩu giai đoạn bẬ

Tièu Bắt Bắt Bàt ĩhàikỳđóng

chí đầu Thời kỳ đơng bàng đầu 7jhởi kỷ đông bảng đắu bàng và

sốt và ảm đạm sốt và àm đạm sốt ẩm dạm

nóng nơng nống

1991 1993 1994 1995 2001 2002 2003 2004 2007 2008 2009

Tốc

độ

tăng 5,80 8,08 8,83 9,54 6,89 7.08 7,26 7,69 8,48 7,00 5,32

trường

GDP

Nguồn: Tổng cục Thống kê 1996, 2006, 2009.

của thị trường bất động sản Việt Nam So với sốt lần thứ nhât lần thứ hai sốt lần thứ ba có số dặc điểm sau:

Một là, hai sốt đầu thị trường bất động sản, thời gian đóng băng ảm đạm, kinh tê tăng trưởng năm sau cao năm trước Trong sốt lần thứ ba, trật tự cũ không lặp lại (GDP năm 2007 tăng 8,48% năm 2008 có đạt khoảng 7%) Sự khác biệt cho thấy vai trị, vị trí thị trường bất động sản kinh tê tàng lèn, theo thị trường bị “dóng bàng” kinh tê bị sụt giảm tốc độ tăng trưởng, không dễ bỏ qua giai đoạn trưốc

Hai là, lần sốt thứ chủ yếu có liên quan tới việc thị trường bất động sản chuyển từ thị trường “ngầm”, “phi thức” sang thị trường thức, hợp pháp; lần sốt thứ hai chủ yêu liên quan tới thị trường sơ cấp thứ cấp sử dụng đất; lần sốt thứ ba lại liên quan tới nhiều loại thị trường khác nữa, lên là: thị trường ba bên sử dụng đất, thị trường tài - tiền tệ vào với cường độ mạnh; thị trưòng chứng khốn liên thơng với thị trường bất động sản, thị trường bát động sản xây dựng với tổ chức có tiềm lực lớn Trong lần sốt thứ ba này, thị trường bất động sản Việt Nam sàng lọc để loại bỏ yếu tố non tồn từ giai đoạn trưốc Sự sàng lọc thể số điểm: (i) Giảm thiểu thị trường “phi thức”;

http://en.wikipedia.org/wiki/Dot-com_bubble.