Tác động của chính sách thuếđối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Tài liệu tham khảo tài chính ngân hàng Tác động của chính sách thuếđối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

LỜI MỞ ĐẦU

Trong những năm qua thị trường bất động sản đã và đang hình thành,phát triển ở Việt Nam, góp phần tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội, kíchthích đầu tư, đáp ứng các yêu cầu về đất đai, nhà ở Để quản lý và thúc đẩy thịtrường bất động sản phát triển, Nhà nước đã áp dụng nhiều chính sách trongđó chính sách thuế đóng một vai trò hết sức quan trọng Tuy nhiên, cho đếnnay thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn sơ khai, kém phát triển với sựlấn át của thị trường bất động sản ngầm Mọi trao đổi, giao dịch diễn ra trênthị trường còn mang tính tự phát, hiện tượng mua, bán ngầm diễn ra mạnhmẽ, nhất là ở các thành phố lớn Do hoạt động thiếu sự kiểm soát của Nhànước dẫn đến Nhà nước bị thất thu một khoản lớn từ việc mua, bán, kinhdoanh bất động sản Đặc biệt một vài năm gần đây hiện tượng đầu cơ trục lợidiễn ra mạnh mẽ gây ra những cơn sốt giá giả tạo Tình trạng "đóng băng"trên thị trường bất động sản chính thức vẫn chưa có biện pháp tháo gỡ.

Để giải quyết tình trạng trên, một trong những đòi hỏi cấp thiết là cácchính sách tài chính của Nhà nước đặc biệt là chính sách thuế nhằm quản lývà phát triển thị trường bất động sản cần phải đổi mới và hoàn thiện hơn nữa.

Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề trên, qua quá trình thực tậpvà tìm hiểu hoạt động tại Trung tâm thông tin, tư vấn và dịch vụ bất động sản,

thuộc Cục quản lý cộng sản, Bộ Tài chính, em mạnh dạn chọn đề tài "Tác

động của chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản ởViệt Nam" làm chuyên đề thực tập của mình.

Kết cấu của chuyên đề gồm 3 phần:

Chương 1: Chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất độngsản.

Chương 2: Thực trạng chính sách thuế đối với sự phát triển thịtrường bất động sản ở Việt Nam.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện chính sách thuế đối với sự pháttriển thị trường bất động sản ở Việt Nam.

Do kiến thức còn hạn chế nên chuyên đề khó tránh khỏi nhiều thiếu sót,em mong nhận được nhiều ý kiến để chuyên đề hoàn thiện hơn Em cũng xintrân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của thầy giáo TS Hoàng Xuân Quế và Trungtâm tư vấn và dịch vụ bất động sản đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp emhoàn thành chuyên đề này.

1.1.1.1.Khái niệm và đặc điểm bất động sản

Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản dothiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ Tài sảnquốc gia là nguồn tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước.Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân chiatài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lý, sử dụng.Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bấtđộng sản và động sản.

Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm về bất động sản Tuynhiên, có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắnliền với đất đai và không di dời được.

Theo Giáo sư Dan Swango: "Bất động sản là đất đai và các công trìnhxây dựng trên đất Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó"

Theo từ điển các thuật ngữ tài chính: "Bất động sản là một miếng đất vàtất cả tài sản vật chất gắn liền với đất".

Ở Việt Nam, theo quy định tại Bộ Luật dân sự: "Bất động sản là các tàisản không di, dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liềnvới đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, cáctài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định".

Như vậy, bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tàisản khác là nó không thể di dời được Nó bao gồm đất đai và những tài sản cóliên quan đến đất đai, không tách rời đất đai, được xác định bởi vị trí địa lýcủa đất Tuy nhiên, quan niệm về những "tài sản gắn liền với đất" được coi là

bất động sản lại có những khác nhau Cùng một tài sản, có nước liệt kê vàodanh mục động sản nhưng có nước lại được coi là bất động sản; lúc này đượccoi là bất động sản nhưng lúc khác lại là động sản.

Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểmchung của những hàng hoá thông thường, bất động sản có những đặc điểmriêng sau:

* Bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định, không di chuyển được.Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, do đó cố định về vị trí, về địađiểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về sốlượng, diện tích Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên n hiên bantặng, nên có giới hạn và bị giới hạn về không gian Diện tích đất đai của mộtquốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển) Vị trí của hàng hóa bất động sảnbao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế - xã hội,môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có hàng hóa bấtđộng sản.

* Bất động là hàng hoá có tính lâu bền.

Đất đai là một loại tài sản được xem như không thể bị huỷ hoại (trừtrường hợp đặc biệt); các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tạihàng trăm năm Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản và dođất đai không bị mất đi sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vàonhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đadạng, không bao giờ cạn.

* Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật vàchính sách của Nhà nước.

Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hànghóa đặc biệt Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hếtcác hoạt động kinh tế - xã hội, do đó các vấn đề về bất động sản chịu sự chiphối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bấtđộng sản, đặc biệt hệ thống luật pháp về đất đai Có thể nói rằng, hàng hoá bất

động sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với cáchàng hóa thông thường khác.

* Hàng hóa bất động sản nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xãhội.

Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơncác hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗikhu vực, mỗi quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dâncư sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôngiáo, tâm linh cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản.

1.1.1.2 Khái niệm về đặc điểm thị trường bất động sản.

* Đặc điểm của thị trường bất động sản.

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa, thị trường bất độngsản cũng dần được hình thành và ngày càng phát triển Thị trường bất độngsản có những đặc điểm cơ bản sau:

 Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thânbất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trongbất động sản.

Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích cóđược từ việc sở hữu đất đai (QSDĐ) Bởi vì đất đai không bao giờ hao mònvà mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người có quyền sở hữu đất(QSDĐ) không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ cóthể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại Tính chất này củađất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường

bất động sản Chính vì vậy, giá đất - một bộ phận của giá bất động sản khôngphản ánh giá trị của đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợitừ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất.

 Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.

Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặtvị trí Nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi tâmlý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương là khác nhau, do vậy hoạtđộng của thị trường bất động sản cũng mang tính địa phương Mặt khác, thịtrường bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộng trên tất cả cácvùng của đất nước, mà ở mỗi vùng đó, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xãhội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều Do đó, nhu cầu về bất độngsản khác về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhauvề quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản.

 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

Bất động sản muốn trở thành hàng hoá và thực hiện giao dịch trên thịtrường phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đaivà bất động sản Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sảnnhư: mua bán, thế chấp, góp vốn Đồng thời, pháp luật còn quy định hợpđồng giao dịch dân sự về bất động sản Việc cung cấp thông tin về bất độngsản (yếu tố quan trọng đối với hoạt động thị trường bất động sản) cũng phảituân thủ quy định của Nhà nước và pháp luật.

Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản.

Mọi hàng hóa đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện cầutăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanhchóng Tuy nhiên, khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trênthị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hoáthông thường khác Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thờigian và khó khăn hơn các hàng hóa thông thường Việc tạo ra hàng hoá bấtđộng sản, các công trình xây dựng đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm

hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin cấp giấy phép xây dựng,thiết kế, thi công Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai, bất động sảnthường là khá phức tạp Hơn nữa, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, dođó đòi hỏi vốn đầu tư lớn.

 Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyênnghiệp trình độ cao.

Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn Thêm vào đó, giá cả hàng hóabất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố Thông tin trên thịtrường bất động sản lại khá phức tạp và thường không hoàn hảo Chính vìvậy, khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹlưỡng, đòi hỏi phải qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất độngsản có chuyên môn thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trường.Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quannhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyênmôn, nắm được thông tin, am hiểu pháp luật về bất động sản nên có thể giúpcác đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thoả mãn nhu cầu đặtra Kinh nghiệm cho thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hànhcủa thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽcao Hoạt động của các tổ chức có vai trò quan trọng, góp phần kích thích thịtrường bất động sản phát triển.

 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giaodịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu rất lớn vềvốn Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sảnđược huy động trên thị trường vốn Đồng thời, một lượng vốn huy động đượctrên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường bất động sản- một lĩnhvực đầu tư được ưa chuộng Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn và có một sốđặc điểm như: lâu bền, không thể di dời nên thường đóng vai trò là tài sảnđảm bảo trong các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn Chính vì vậy, thị

trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổnđịnh khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định Giữa hai thịtrường này có mối liên hệ khăng khít với nhau Thực tế cho thấy, biến độngtrên thị trường này sẽ dẫn đến biến động thị trường kia Khủng hoảng tàichính - tiền tệ Châu á năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thịtrường bất động sản Sự sụt giá nhanh chóng của bất động sản thường kéotheo sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí dẫn đến sự phá sản của mộtsố tổ chức tài chính trên thị trường vốn.

1.1.2 Sự phát triển của thị trường bất động sản.

1.1.2.1 Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản.

Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là mộtquá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuấthàng hóa Cơ sở kinh tế xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất háng hoálà phân công lao động xã hội và sự tách biệt về mặt kinh tế giữa những ngườisản xuất do quan hệ sản xuất quy định Như vậy, sự chiếm hữu tư nhân về tưliệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hóa Tư liệu sản xuất ban đầu mà giaicấp thống trị, quý tộc chiếm hữu là ruộng đất Chính do sự sở hữu tư nhân vềruộng đất, cùng với sự phát triển của hàng hóa làm nảy sinh các hình thức traođổi, sang nhượng, thuê mướn ruộng đất Các hình thức giao dịch ban đầu nàylà bước sơ khai ban đầu của thị trường bất động sản Khi cung và cầu bấtđộng sản xuất hiện ngày càng tăng, khung pháp lý về bất động sản và giaodịch về bất động sản dần được ban hành cùng với việc hình thành cơ quanquản lý nhà nước về bất động sản Khi đó, thị trường bất động sản chính thứcđược hình thành.

Nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi sự phát triển đồng bộ của hệthống các thị trường, từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường laođộng đến thị trường bất động sản Vốn, lao động và bất động sản là nhữngyếu tố đầu vào của quá trình sản xuất, do đó đòi hỏi thị trường các yếu tố đầuvào phải được hình thành, trong đó có thị trường bất động sản Thị trường bất

động sản có mối quan hệ chặt chẽ với các loại thị trường khác, đặc biệt với thịtrường vốn Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng các loại hình giao dịchvề bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thếchấp, góp vốn liên doanh đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển,đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế Các chủ thể tham gia thị trườngbất động sản ngày càng mở rộng bao gồm: chính phủ, doanh nghiệp, cánhân Hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường tăng lên vềsố lượng và chủng loại Sự phát triển của các giao dịch trên thị trường bấtđộng sản làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin vềbất động sản.

1.1.2.2 Các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thịtrường bất động sản.

 Sự phát triển kinh tế

Cùng với quá trình phát triển kinh tế của mỗi quốc gia là sự gia tăngnhu cầu sử dụng đất đai vào mục đích phi sản xuất nông nghiệp Sự phát triểnkinh tế cũng đồng thời là sự gia tăng nhu cầu sử dụng bất động sản cho cácngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ Sự tăng trưởng này đòi hỏi phảichuyển dịch đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sangsử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mại dịch vụ, du lịch Điều nàylàm gia tăng các quan hệ giao dịch đất đai, giao dịch bất động sản và thịtrường bất động sản phát triển Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thờilà quá trình phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ - những yếu tố tácđộng trực tiếp vào việc tạo lập (xây dựng) những bất động sản phù hợp vớiyêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch vụ và đời sống Đó chính là quá trìnhcải tạo các bất động sản hiện có, thay thế và sử dụng các bất động sản mớicho phù hợp Quá trình này có chậm so với quá trình sản xuất các sản phẩm,hàng hóa khác nhưng do tính chất của bất động sản có thể mua đi bán lạinhiều làn nên thực tế mật độ giao dịch của bất động sản ngày một gia tăng.

 Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội như:ăn, ở, đi lại, học hành, việc làm, giải trí theo đó làm tăng nhu cầu về bấtđộng sản.

Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinhdoanh Do số lượng lao động tăng nhanh, đòi hỏi phải mở rộng, phát triển sảnxuất kinh doanh, làm tăng nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực sản xuấtnông nghiệp Đất đai có hạn nhưng lao động nông nghiệp tăng nhanh và yêucầu chuyển từ sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nôngnghiệp tạo thành một sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi phải được giải quyết thôngqua thị trường là chủ yếu.

 Yếu tố pháp luật.

Hệ thống pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp,góp vốn bất động sản hướng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch bất độngsản Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sựhình thành và phát triển của thị trường bất động sản Thực tế cho thấy,yếu tốpháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường bấtđộng sản, chẳng hạn như ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 1987 quy định"Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hìnhthức " Như vậy, tại thời điểm đó, pháp luật chưa cho phép kinh doanh bấtđộng sản là QSDĐ

Đến Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển QSDĐ đã được cụ thể hoáthêm một bước Tại khoản 2 điều 3 Luật đất đai quy định: "Hộ gia đình, cánhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất" Các quyền này chỉ được thực hiện trongthời gian giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất và được giao theo quyđịnh của luật này và các quy định khác của pháp luật.

Như vậy thị trường bất động ở Việt Nam bắt đầu hình thành từ khi cóLuật Đất đai năm 1993 Hơn nữa, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai chothấy: người có quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại thực hiện ở 5 quyền đã

được quy định, mà một số giao dịch dân sự khác có liên quan đến QSDĐ làxuất hiện, do vậy trong Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, 2001 và gần đây làLuật Đất đai năm 2003 đã bổ sung thêm một số quyền cho người sử dụng đấtnhư quyền cho thuê lại, quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ và quyền bảo lãnhcho bên thứ ba vay tiền của các tổ chức tín dụng bằng QSDĐ Hơn nữa, trongLuật Đất đai mới còn có thêm quyền chuyển quyền sử dụng đất của nhữngngười thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê Có thể nói hệ thốngpháp luật của Việt Nam đã có những hành lang pháp lý ngày một tạo điềukiện cho thị trường bất động sản hoạt động và phát triển.

 Chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chínhphủ.

Chính sách của Chính phủ và chính quyền các địa phương cũng là mộtnhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Trước hết là chínhsách khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực kinhtế Các chính sách này sẽ kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất kinh doanh,sự gia tăng dân số, làm tăng cầu về bất động sản, thúc đẩy sự phát triển củathị trường bất động sản Ngược lại, ở những vùng, những khu vực mà chínhphủ không chú ý khuyến khích đầu tư thì sản xuất sẽ kém phát triển, dân số cóthể còn di chuyển sang các vùng khác, làm cho cầu phục vụ về bất động sảnphục vụ cho sản xuất kinh doanh không tăng, cầu nhà ở, đất ở không tăng,dẫn đến sự kém nhộn nhịp của thị trường bất động sản Tiếp đến là chínhsách của Chính phủ về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách nhà ở cho ngườinghèo, người có thu nhập thấp, các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội Các chính sách này của Chính phủ có thể làm tăng hoặc cũng có thể làm giảmcầu về nhà ở đất ở Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhântrong hoặc ngoài nước đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xâydựng nhà ở để bán hoặc cho thuê Tóm lại, tất cả các chính sách kinh tế củaChính phủ đều làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh hưởng đếnsự phát triển của thị trường bất động sản.

 Tập quán, truyền thống và thị hiếu.

Tập quán, truyền thống là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bấtđộng sản ở thị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trường vốn, sự ảnhhưởng của yếu tố này là rất hạn chế Tập quán và truyền thống ảnh hưởng trựctiếp đến cách thức tiến hành các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp của thị trường bất động sản Nó có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc hạn chế cácvụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và đithuê đồng thời, nó cũng góp phần đẩy nhanh hoặc làm chậm quá trình thanhtoán

Thị hiếu ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trên hai khía cạnh chủyếu Một là thị hiếu về vị trí bất động sản (nhất là về nhà ở, đất ở) Hai là thịhiếu về kiến trúc, kiểu dáng, cả về mốt Trong điều kiện một nền kinh tế pháttriển, con người đang hướng về nhu cầu có ngôi nhà độc lập, cũng là yếu tốảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

1.1.2.3 Các nhân tố phản ánh sự phát triển của thị trường bất độngsản.

 Khối lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản.

Sự phát triển của bất kỳ một thị trường nào đều được đánh giá trước hếtở sự gia tăng khối lượng hàng hóa của thị trường đó Trên thị trường bất độngsản, lượng hàng hóa đem giao dịch có thể được đo lường qua chỉ tiêu khốilượng các giao dịch trên thị trường bất động sản (có thể được tính bằng sốphiên giao dịch hoặc khối lượng tiền thu được).

Trên thị trường bất động sản, có các loaị hình giao dịch sau:+ Giao dịch mua bán bất động sản.

Thị trường mua bán bất động sản là loại hình thị trường hình thành sớmnhất trong các loại hình thị trường bất động sản Xét về lịch sử, thị trườngmua bán, trao đổi đất đai xuất hiện gần như đồng thời với sự xuất hiện chiếmhữu tư nhân về tư liệu sản xuất, chiếm hữu tư nhân về đất đai Ngày nay, việcmua bán, trao đổi đất đai bất động sản đã trở thành phổ biến và vượt khỏi

khuôn khổ một quốc gia, nhất là các nước có nền kinh tế thị trường phát triển.Mua bán, trao đổi bất động sản được diễn ra trực tiếp giữa những người cónhu cầu mua bán, trao đổi hoặc thông qua các tổ chức dịch vụ, môi giới, tưvấn về bất động sản Hoạt động mua bán bất động sản cung cấp cho các chủthể trong nền kinh tế.

+ Giao dịch cho thuê - đi thuê bất động sản.

Bất động sản là loại tài sản mà bất cứ ai muốn sở hữu nó cần phải bỏ ramột khối lượng tiền đầu tư ban đầu rất lớn Bởi vậy, không phải ai cũng cókhả năng tự lập cho mình một bất động sản mà cần có thời gian để tích luỹ đủkhối lượng tiền cần thiết Từ thực tế trên làm nảy sinh quan hệ cho thuê và đithuê bất động sản Hơn nữa, người có nhu cầu thuê bất động sản có thể chỉ sửdụng bất động sản trong một thời gian nhất định, việc thuê bất động sản sẽmang lại hiệu q ủa hơn các hình thức khác cho người đi thuê.

Người có bất động sản cho thuê, trên cơ sở nghiên cứu thị trường đểquyết định việc cho thuê bất động sản, đảm bảo lợi ích kinh tế thu được là caonhất Giá cả cho thuê được hình thành do quan hệ cung - cầu về các bất độngsản cho thuê Các giao dịch về bất động sản có thể được tiến hành trực tiếpgiữa người có bất động sản cho thuê và người có nhu cầu thuê bất động sảnhoặc thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản Các giao dịchthuê và cho thuê hình thành nên thị trường thuê bất động sản.

+ Góp vốn liên doanh dưới hình thức quyền sở hữu (sử dụng) bất độngsản.

Người sở hữu bất động sản có thể sử dụng giá trị của bất động sản đểgóp vốn liên doanh Việc góp vốn liên doanh bằng bất động sản có thể mởrộng thành hình thức góp vốn cổ phần bằng bất động sản Trong nền kinh tếphát triển, việc dùng bất động sản để góp vốn liên doanh và góp vốn cổ phầnkhá phát triển Đặc biệt đối với các nước đang phát triển, việc sử dụng đất đailàm vốn góp liên doanh để làm nguồn vốn đối ứng thu hút các nguồn vốn đầutư, thu hút công nghệ, tiếp thu kinh nghiệm quản lý từ nước ngoài thông qua

các dự án liên doanh Việc sử dụng bất động sản để góp vốn liên doanh hìnhthành nên thị trường các giao dịch bất động sản dùng làm vốn góp liên doanh.

 Sự đa dạng của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản càng phát triển thì càng có nhiều và nhiều loạihình chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản Các chủ thể tham gia vàothị trường bất động sản bao gồm:

+ Cá nhân:

Các cá nhân sở hữu bất động sản (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất)tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đembất động sản để góp vốn liên doanh Ngược lại, có một số cá nhân có nhucầu sử dụng bất động sản vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vàomục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tưcách là người mua, người đi thuê

+ Doanh nghiệp

Các doanh nghiệp tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sảncả về phía cung và cầu Các doanh nghiệp mới thành lập, mở rộng hoạt độngsản xuất kinh doanh hoặc chuyển đổi vị trí sẽ có nhu cầu về mua, đi thuê hoặcnhận vốn góp liên doanh bằng bất động sản, do đó tạo nên cầu về hàng hoábất động sản trên thị trường Ngược lại, một số doanh nghiệp nắm giữ bấtđộng sản có nhu cầu bán, cho thuê (hoặc bất động sản đi thuê nhưng muốnthuê lại), góp vốn liên doanh bằng bất động sản sẽ tham gia làm tăng cungtrên thị trường bất động sản Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp còn tham giatrực tiếp vào quá trình phát triển và tạo lập hàng hóa trên thị trường bất độngsản Các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau:doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh pháttriển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất Đây là loại doanh nghiệp tạo rahàng hóa cho thị trường bất động sản.

+ Nhà nước.

Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là ngườiquản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trường, đồng thời với tư cách là ngườitham gia trực tiếp vào hoạt động của thị trường bất động sản (vừa là ngườicung và người cầu bất động sản)

Với tư cách là người quản lý vĩ mô với hoạt động của thị trường bấtđộng sản, Nhà nước xây dựng hệ thống pháp luật, tạo khuôn khổ pháp lý chohoạt động của thị trường Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp(chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) thúc đẩy thị trường bất động sản pháttriển; thực hiện quản lý, giám sát, cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịchtrên thị trường bất động sản Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chínhphủ vào thị trường bất động sản được thể hiện chủ yếu trên hai mặt: Thôngqua công cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô thịtrường, đồng thời, thông qua việc quản lý thị trường để có biện pháp điều tiếtquan hệ cung - cầu và giá cả, bình ổn thị trường Ngoài ra, Nhà nước còntham gia giao dịch trên thị trường bất động sản như các chủ thể khác: vừa làngười cung, vừa là người cầu bất động sản để thực hiện các chức năng quảnlý của Nhà nước của mình.

+ Các tổ chức môi giới, tư vấn.

Quá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý bất động sản tươngđối phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua có những thời điểm đềuphải cần đến dịch vụ của các chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xâydựng tư vấn về thiết kế thi công, lắp đặt : chuyên gia kế toán tư vấn việchạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá bất độngsản trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê : chuyênmôi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng muabán hoặc thuê, nhiều khi chuyên gia này còn được mời tham gia lập và thựchiện sách lược bán và cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luậtsư) tư vấn về vấn đề liên quan đến luật pháp.

+ Các tổ chức tài chính.

Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch hàng hóa đặc biệt hàng hóa bất động sản Đồng thời, các giao dịch trên thị trường bất động sảnrất đa dạng, bao gồm các giao dịch: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liêndoanh… Việc tạo lập hàng hoá và thực hiện các giao dịch trên thị trường bấtđộng sản đòi hỏi một lượng vốn lớn Chính vì vậy, nguồn vốn tự có không thểđáp ứng được nhu cầu về vốn của các chủ thể tham gia trực tiếp các giao dịchtrên thị trường bất động sản Một phần đáng kể nhu cầu về vốn này được tàItrợ bởi các chủ thể khác, chủ yếu là các tổ chức tài chính.

- Sự phát triển khung pháp lý.

Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hànghóa đặc biệt Các giao dịch về bất động sản có sự tác động đến hầu hết cáchoạt động kinh tế - xã hội Do đó, bất động sản muốn trở thành hàng hoá vàthực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệthống pháp luật về đất đai và bất động sản Nhìn vào hệ thống pháp luật vềđất đai và bất động sản của một nước, có thể nhận biết được thị trường bấtđộng sản ở nước đó được khuyến khích phát triển, hạn chế phát triển haykhông được phát triển Đây là nhân tố quan trọng phản ánh sự phát triển củathị trường bất động sản.

1.2 CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNGSẢN.

1.2.1 Hệ thống chính sách đối với bất động sản.

 Thuế sử dụng đất.

Là loại thế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuếsuất Người sở hữu đất (hoặc người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định,lâu dài) có trách nhiệm nộp thuế đất như một loại thuế đánh vào tài sản Mụcđích thu thuế sử dụng đất là tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả,ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai Thuế thu trên tổng giá trị đất, đất đaicàng nhiều thì tổng giá trị đất càng cao, và nếu thuế suất lũy tiến thì thuế cànglớn Chủ sử dụng đất mà sử dụng không hiệu quả thì phải chuyển nhượng cho

người khác Qua đó thúc đẩy việc chuyển dịch đất đai một cách hợp lý, ngănngừa đầu cơ đất đai, đồng thời điều tiết cung về đất đai.

 Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (thuế giá trị đất tăngthêm).

Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh một lần khiphát sinh hành vi bán (chuyển nhượng quyền sử dụng) đất, thu trên phần thunhập (giá trị gia tăng) khi bán (chuyển nhượng quyền sử dụng) đất Đây làmột loại thuế phát sinh không thường xuyên mà phụ thuộc phát sinh dịchchuyển quyền sử dụng đất trên thị trường Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng đấtđai là giá trị ròng được tính trên cơ sở lấy giá chuyển giao trừ đi vốn, sau đóđem nhân với thuế suất thành số thuế phải nộp Đây là loại thuế trực thu Đốitượng thu là thu nhập ròng do vốn kinh doanh đem lại, cho nên thuế giá trị giatăng đất đai thuộc phạm trù thuế thu nhập Mỗi nước áp dụng một sắc thuếkhác nhau nhưng thông thường là thuế thu nhập hoặc thuế giá trị đất tăngthêm.

 Thuế thừa kế, biếu tặng.

Người sở hữu bất động sản có quyền để thừa kế hoặc biếu, tặng bấtđộng sản Thuế thừa kế, biếu tặng được đánh một lần khi phát sinh hành vithừa kế hoặc tặng quà Thuế được tính trên giá trị của bất động sản khichuyển nhượng quyền sở hữu nhân với thuế suất, trong đó, mức thuế suấtthường là cao, tuỳ vào yêu cầu, mục đích điều tiết và được đánh luỹ tiến Mứcđộ luỹ tiến phụ thuộc vào mối quan hệ giữa người nhận quyền sở hữu bấtđộng sản với người tặng quà hay cho thừa kế.

1.2.2 Đặc điểm của thuế bất động sản.

Thuế bất động sản, ngoài những đặc điểm chung của thuế (tính cưỡngchế, tính pháp lý cao, là khoản đóng góp không mang tính hoàn trả trực tiếp),còn có một số đặc điểm riêng sau:

Thứ nhất, thuế bất động sản là nguồn thu mang tính ổn định và bềnvững của ngân sách nhà nước Ngày nay, cơ cấu kinh tế của các nước đã được

chuyển đổi theo hướng tăng tỷ trọng các ngành phi nông nghiệp, kéo theo sựtăng trưởng không ngừng của nguồn thu NSNN trong các lĩnh vực quan trọngcủa các cấp chính quyền, nhất là chính quyền địa phương Mặt khác, cùng vớisự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản cũng ngày được mởrộng và phát triển theo, làm gia tăng số thu NSNN trong lĩnh vực kinh doanhbất động sản.

Thứ hai, việc định giá bất động sản để đánh thuế là vấn đề hết sức quantrọng Cơ sở của thuế bất động sản là tổng giá trị bất động sản hoặc chỉ là giátrị tăng thêm của bất động sản, nhưng dù dưới hình thức nào thì để tính vàobất động sản cũng phải tiến hành định giá bất động sản Việc định giá bấtđộng sản có thể được thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuếhoặc xác định cho từng lần tính thuế tuỳ thuộc vào từng loại thuế và tập quáncủa từng nước Việc định giá bất động sản chính xác hay không chính xác sẽảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối tượng nộp thuế.

1.2.3 Vai trò của chính sách thuế đối với sự phát triển của thịtrường bất động sản.

Thứ nhất, thuế bất động sản góp phần vào việc điều tiết cung và cầu vềbất động sản, bình ổn giá cả trên thị trường; thúc đẩy sử dụng bất động sản cóhiệu quả, hạn chế đầu cơ; khuyến khích tạo hàng hóa cho thị trường.

Bằng việc ban hành các luật thuế, Nhà nước quy định đánh thuế haykhông đánh thuế, đánh thuế cao hay đánh thuế thấp vào các hành vi nắm giữ,hoặc chuyển dịch bất động sản Thông qua đó, tác động hoặc làm thay đổiquan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường, góp phần vào việc bình ổngiá cả trên thị trường bất động sản.

Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả.Nhà nước sẽ đánh thuế cao đối với các trường hợp nắm giữ nhiều đất đai, muađi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn, nắm giữ đất đai nhưng không sửdụng hoặc sử dụng không đúng mục đích.

Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triểnbất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường Nhà nước thực hiện đánhthuế hoặc không đánh thuế đối với các trường hợp sử dụng đất để xây dựngnhà chung cư, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng cáckhu công nghiệp, các khu chế xuất

Thứ hai, thuế bất động sản là một công cụ để điều hoà thu nhập, thựchiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động sản.

Việc đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ, sử dụng và chuyểnnhượng đất đai nói riêng và bất động sản nói chung có ý nghĩa hết sức quantrọng Bởi lẽ, đất đai là do thiên nhiên ban tặng, về nguyên tắc, mọi công dâncủa một quốc gia đều có quyền như nhau trong việc nắm giữ, sử dụng quàtặng đó Mặt khác, giá của một mảnh đất nào đó tăng lên là do sự phát triểnkinh tế - xã hội và đầu tư của xã hội hơn là kết quả lao động hay đầu tư cơbản của người trực tiếp sở hữu hoặc sử dụng chúng; phần lớn giá trị tăng thêmphải được điều tiết một cách thích hợp Trước đây, các nước thường quy địnhhạn mức thấp nhất đối với từng đối tượng trong xã hội để đảm bảo sự côngbằng đó Tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các nước đã bỏ quy định mang tínhhành chính này và thay vào đó là thực hiện sự công bằng thông qua công cụthuế.

Thứ ba, thông qua thuế Nhà nước thực hiện việc kiểm tra, kiểm soátđối với việc quản lý, sử dụng kinh doanh bất động sản, từ đó chủ động điềutiết lượng cung trên thị trường bất động sản.

Vai trò này xuất phát từ quá trình tổ chức thực hiện các luật thuế đốivới đất đai trong thực tế Để thu được thuế và thực hiện đúng các luật thuế đãđược ban hành, cơ quan thuế, cơ quan địa chính và các cơ quan có liên quanphải bằng mọi biện pháp nắm vững số lượng, quy mô bất động sản mà từngđối tượng nắm giữ, tình hình chuyển dịch bất động sản từ người này sángngười khác Từ đó, Nhà nước có thể chủ động trong việc điều tiết lượng cungbất động sản, đồng thời, phát hiện ra những việc làm sai trái, vi phạm pháp

luật của các tổ chức, cá nhân, hoặc phát hiện ra những khó khăn, vướng mắctrong thực tiễn, kịp thời đề xuất với cơ quan có thẩm quyền để tháo gỡ.

Tóm lại, thông qua chính sách thuế, Nhà nước thực hiện điều tiết thịtrường bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp doNhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tàinguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời việc giảm thuế trong giao dịch trênthị trường ở mức hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính thức; khắc phụctình trạng giao dịch "ngầm", các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thấtthu cho ngân sách Nhà nước.

CHƯƠNG 2:THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰPHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM.

2.1.1 Cơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trường bất động sản ởViệt Nam.

Bất động sản là nguồn tài sản lớn của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặcbiệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội loài người đảm bảo choxã hội tồn tại và phát triển Bất động sản với tư cách vật chất thoả mãn nhucầu cuộc sống của con người được mua bán và trở thành hàng hóa Thị trườngbất động sản được hình thành và phát triển.

Tuy nhiên, ở nước ta trong suốt quãng thời gian từ trước tháng 10 năm1993, Nhà nước ta không thừa nhận đất đai - yếu tố cơ bản của bất động sảnđược tham gia vào quá trình lưu thông Mặc dù vậy, theo quy luật vốn có củathị trường, hành vi mua bán đất đai ngầm vẫn xuất hiện.

Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng đề xướng, cùng với quá trình đổimới của toàn bộ nền kinh tế, cơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trường bấtđộng sản đã dần được hình thành, cụ thể như sau:

- Luật đất đai năm 1993 quy định: Nhà nước thực hiện giao đất sử dụngổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Hộ gia đình, cá nhân đượcNhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,thế chấp, cho thuê lại, góp vốn liên doanh, bảo lãnh giá trị QSDĐ Nhữngquyền này cũng được áp dụng nhưng hạn chế đối với tổ chức kinh tế đượcNhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

- Bộ Luật dân sự hiện hành đã dành toàn bộ phần 5 (từ Điều 690 đến744) quy định cụ thể các điều kiện, nội dung hợp đồng về chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế QSDĐ.

- Pháp lệnh về nhà ở được ban hành ngày 26/3/1991, cùng với các Nghịđịnh số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và

quyền sử dụng đất ở tại đô thị và Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 củaChính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở.

Cùng với việc thể chế các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và cáccông trình xây dựng khác, Nhà nước đã ban hành một hệ thống các văn bảnpháp luật và biện pháp tài chính cho việc hình thành thị trường bất động sản,cụ thể:

- Nghị định số 80/CP ngày 06/11/1993 quy định khung giá các loại đất.Nội dung cơ bản của Nghị định này là quy định mức tối thiểu giá các loại đấtđể các địa phương (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) làm căn cứ xácđịnh giá từng loại đất của địa phương mình.

- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 về việc quy định khung giá cácloại đất Nghị định này thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993 Nộidung cơ bản của Nghị định 87/CP là quy định mức tối thiểu và mức tối đa giácác loại đất Căn cứ vào khung giá đất này, UBND tỉnh, thành phố trực thuộctrung ương xây dựng khung giá đất cho địa phương mình để thu thuế chuyểnQSDĐ, thu tiền khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định là công cụ, biện pháp để thực hiệnnghĩa vụ tài chính với Nhà nước của người tham gia giao dịch dân sự về bấtđộng sản.

Cùng với hệ thống pháp luật tài chính góp phần hình thành thị trườngbất động sản trên đây, Nhà nước còn đưa ra nhiều biện pháp để tạo điều kiệnhỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển như:

- Cho phép các địa phương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạtầng.

- Hỗ trợ các đối tượng chính sách mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nướchoặc xây dựng nhà tình nghĩa, khi giao nhà này Nhà nước miễn thu tiền sửdụng đất.

- Miễn thu tiền sử dụng đất đối với đất dùng để xây dựng nhà ở caotầng, nhiều căn hộ.

-Thành lập các doanh nghiệp kinh doanh cơ sở hạ tầng, kinh doanh nhà,Khi giao dịch đất cho doanh nghiệp thì tạm thời chưa thu tiền sử dụng đất, chỉthu khi doanh nghiệp bán được nhà.

- Cho phép thành lập các trung tâm môi giới, dịch vụ mua bán đất.-Thành lập quỹ phát triển nhà ở tại các đô thị, mà trước hết là ở Hà Nộivà thành phố Hồ Chí Minh.

2.1.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt nam.

Thị trường bất động sản nước ta mặc dù đã có những bước phát triểnnhất định, đáp ứng được một phần nhu cầu giao dịch bất động sản của nềnkinh tế đang trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế.Tuy nhiên, thị trườngbất động sản ở nước ta còn trong giai đoạn sơ khai và nhiều hạn chế.

2.1.2.1 Thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh.

Có thể đánh giá thị trường bất động sản ở nước ta về cơ bản là thịtrường không chính thức Theo ước tính của Tổng cục Địa chính, mới cókhoảng 30% số giao dịch về bất động sản được đăng ký Các giao dịch chínhthức (Nhà nước kiểm soát được) chủ yếu do các tổ chức thực hiện như: các cơquan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước cho thuê đất, tài sản,công ty quản lý nhà, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê các công ty kinh doanh phát triển nhà, công ty xây dựng và kinh doanh kếtcấu hạ tầng bán nhà hoặc chuyển nhượng QSDĐ đã có kết cấu hạ tầng

Một trong những lý do cơ bản của tình trạng này là do các bất động sảnkhông có đầy đủ điều kiện pháp lý để tham gia vào các giao dịch trên thịtrường chính thức Theo ước tính hiện nay có tới 90% số hộ sử dụng đất ở, đấtchuyên chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ; ở Hà Nội, con số này là 80%,thành phố Hồ Chí Minh là 60% Theo số liệu của ngành địa chính thì ngay ởkhu vực đô thị cũng mới chỉ có khoảng 25 - 30% số hộ được cấp giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận QSDĐ.Thêm vào đó là việc hợp thức hoá bất động sản còn gặp nhiêu khó khăn, thuếvà phí đối với mua bán, chuyển nhượng bất động sản khá cao, thủ tục hợp

thức hoá rườm rà Chính vì vậy, giao dịch mua bán trao tay trên thị trườngkhông chính thức là phổ biến.

Theo Luật đất đai năm 1993 và các chế độ quản lý tài sản công của Nhànước hiện hành thì các cơ quan, đơn vị HCSN được Nhà nước giao đất khôngthu tiền sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, phải sử dụng tài sản theođúng mục đích Nhưng trên thực tế, các cơ quan này đã sử dụng một phầndiện tích nhà, đất thuộc trụ sở làm việc để cho thuê Tương tự, các doanhnghiệp Nhà nước cũng đem tài sản và đất đai được Nhà nước giao sử dụngcho thuê lại với số lượng khá lớn Những hoạt động này đều không qua sựquản lý của Nhà nước, làm cho thị trường bất động sản không chính thức hoạtđộng mạnh.

2.1.2.2 Hàng hoá bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịchcòn hạn chế cả về số lượng, chủng loại và chất lượng.

Thông thường, hàng hoá trên thị trường bất động sản thường được phânchia thành hai loại: đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong (nhà ở, côngtrình ) Tuy nhiên, ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làđại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Do đó, giao dịch bất động sản cóyếu tố đất đai chỉ là giao dịch QSDĐ.Trong khi đó, nhà và các công trìnhkhác có thể thuộc sở hữu tư nhân Chính vì vậy, thị trường bất động sản ởnước ta là thị trường giao dịch quyền sở hữu nhà, các công trình khác và giaodịch QSDĐ.

Trên thị trường bất động sản ở nước ta, hàng hoá "quyền sử dụng đất"được hình thành trên cơ sở nhà nước giao và cho thuê đối với các tổ chức, cánhân thuộc các thành phần kinh tế Các tổ chức và cá nhân này có QSDĐ.Giao dịch về đất giữa các tổ chức và cá nhân là giao dịch về QSDĐ Thựckhiện quy định của Luật đất đai, Nhà nước đã giao đất sử dụng ổn định lâu dàicho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất tiến hành đăng ký sửdụng Trong giai đoạn 1996 - 2000, Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nôngnghiệp cho các hộ nông dân, các nông trường, trại trạm; trên 260 nghìn ha đất

chuyên dùng (chiếm 17% tổng quỹ đất chuyên dùng cả nước) Lượng đất đaiđã được giao hoặc hợp thức hoá quyền sử dụng này đã bước đầu tạo nênlượng hàng hoá nhất định cho thị trường bất động sản, mở ra cơ hội chonhững người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất có hiệu quả hơn, đáp ứng nhucầu cho đầu tư phát triển

Tuy nhiên, hiện nay còn khoảng 7% số đối tượng là 2% số diện tích đấtnông nghiệp, 65% số đối tượng và 60% diện tích đất lâm nghiệp, 65% số đốitượng và 75% diện tích đô thị, 52% số đối tượng và 55% diện tích đất ở nôngthôn chưa có GCN QSDĐ để đủ điều kiện tham gia giao dịch trên thị trườngbất động sản theo quy định của pháp luật.

Việc chậm cấp GCN QSDĐ nêu trên là do việc xin cấp GCN gặp nhiềukhó khăn, thủ tục rườm rà, tốn kém Để được cấp GCN QSDĐ, người dânphải làm thủ tục khai báo, xác nhận từ cơ sở lên cấp huyện hoặc tỉnh, đồngthời, phải nộp tiền sử dụng đất với mức nộp là 20% đến 40% tiền sử dụng đấttính trên giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Đối với hàng hoá bất động sản là vật kiến trúc đã xây dựng xong có thểchia thành 4 loại là: nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán; bất động sản côngnghiệp (nhà xưởng, kho, mặt bằng sản xuất ); văn phòng cho thuê và kháchsạn; bất động sản thương mại (cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm thươngmại ) Kể từ khi nền kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường, thị trường nhà ởphát triển rất sôi động, lượng nhà ở là hàng hóa tăng lên nhanh chóng Cácnguồn cung nhà ở bao gồm: Nhà nước thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữunhà nước cho người đang thuê, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinhtế được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xâyd ựng nhà ở để bán hoặccho thuê; các cá nhân kinh doanh nhà ở Tuy nhiên, mặc dù có xu hướng tănglên (hiện nay, cả ở nước có 701.409.505m2 nhà, trong đó nhà đô thị là144.492.951m2, nhà ở nông thôn là 556.916.590m2) nhưng lượng nhà ở cóchất lượng cao còn chiếm tỷ lệ thấp Trong quỹ nhà và đất ở này, có một bộphận được trao đổi, mua bán và chuyển nhượng Tính đến cuối năm 2000,

Nhà nước bán nhà ở cho người đang thuê kèm theo chuyển nhượng QSDĐvới 3.281.260m2, chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Số lượng (căn)Diện tích (m2)Số lượng (căn)Diện tích (m2)Tổng số425.87425.553.39259.9933.281.260Hà Nội116.0004.500.00022.800858.000Hải phòng12.441950.0001.00037.000TP HCM140.7307.900.00026.3181.867.000Đà nẵng4.554237.9601.795107.700Các địa

phương khác

(Nguồn: Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính).

2.1.2.3 Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật còn diễn ra kháphổ biến, ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả trênthị trường.

Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã có nhữngbước phát triển quan trọng, đời sống và thu nhập của dân cư tăng lên nhanhchóng, do vậy, nhu cầu về bất động sản cho sinh hoạt và sản xuất kinh doanhcũng tăng Việc đầu cơ kinh doanh bất động sản đem lại khoản lợi nhuận tolớn mà các lĩnh vực đầu tư kinh doanh khác không thể so sánh được Chính vìvậy, trong nền kinh tế đã xuất hiện những đối tượng đầu cơ đất đai để kiếmlời Hiện tượng đầu cơ đất đai diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau như:xin giao đất, nhận chuyển nhượng QSDĐ tại các khu vực sẽ quy hoạch đô thị,khu dân cư, các công trình kết cấu hạ tầng nhưng không sử dụng, sử dụngkhông đúng mục đích hoặc thuê lại người bán trông coi, bảo vệ để chờ giá đấtlên cao mới đem ra bán Theo báo cáo của các địa phương, trong số 13.042,6ha đất nông nghiệp chuyển nhượng trái phép đã được thống kê thì đa số ngườinhận chuyển nhượng không có nhu cầu sử dụng vào mục đích nông nghiệp,lâm nghiệp, mà chủ yếu đầu cơ để bán lại hoặc xin chuyển mục đích sử dụngđất Việc sử dụng đát không đúng mục đích được giao, được thuê cũng diễn rakhá phổ biến Theo kết quả kiểm tra của cơ quan chức năng, tính đến hết

tháng 6/2003, có tổng số 107.377 trường hợp sử dụng đất không đúng mụcđích được giao, được thuê, với tổng diện tích là 14.036,3ha, nhưng mới xử lýđược 20.098 vụ với tổng diện tích là 1.531,2 ha.

Đối với cơ quan HCSN và DNNN hiện đang sử dụng đất tiếp quản từchế độ cũ hoặc được giao trước năm 1993, do không phải nộp tiền sử dụngđất hoặc phải nộp tiền thuê đất ở mức thấp, nên tình trạng sử dụng đất khôngđúng mục đích, sử dụng đất để cho thuê diễn ra khá phổ biến Theo kết quảtổng kiểm kê tài sản cố định tại cơ quan HCSN (ngày 01/01/1998) và DNNN(ngày 01/01/2000), các cơ quan HCSN vẫn đang dùng quỹ nhà đất thuộc trụsở làm việc vào sản xuất kinh doanh, cho thuê hoặc bố trí nhà ở (chiếm tới26% tổng quỹ đất được giao); các DNNN có tới 33% quỹ đất sử dụng vàomục đích cho thuê, làm nhà ở và không có nhu cầu sử dụng Bên cạnh đó, cótới 76% nhà đất của các DNNN và 25% của các cơ quan HCSN chưa đượccấp giấy chứng nhận QSDĐ, làm cho diện tích đất thuộc sở hữu nhà nước bịcác cá nhân lấn chiếm trái phép là khá lớn Chỉ riêng trên địa bàn thành phốHồ Chí Minh, tổng diện tích đất đang sử dụng của các cơ quan HCSN vàDNNN là 218.947.402m2, nhưng đã có tới 61.145.728m2 được sử dụng vàocác mục đích cho thuê, làm nhà ở còn 8.003.613m2 không có nhu cầu sửdụng nhưng không trả lại cho Nhà nước (biểu số 3).

Việc đầu cơ, nắm giữ trái pháp luật nêu trên đã làm cho cung - cầu vềbất động sản trên thị trường luôn ở tình trạng mất cân đối, giá cả bất động sảnbiến động phức tạp, giá nhà đất tại một số thành phố lớn bị đẩy lên rất caomột cách hợp lý Cùng với "cơn sốt" bất động sản, giá nhà đất tại một sốthành phố lớn tăng vọt Nhiều người ví nhà đất đô thị và các vùng ven như"con ngựa hoang không yên cương lồng lên từng đợt và hiện đang phi đượcđại" và có thể "sánh vai" với giá bất động sản tại các đô thị lớn của các nướcphát triển Theo ước tính, giá bất động sản năm 2002 so với cuối năm 2000 tạithành phố Hồ Chí Minh như sau: giá đất ở một số nơi, đặc biệt là vùng ven đôtăng gấp 2 - 5 lần; giá căn hộ tại các khu đô thị mới cũng tăng 2 - 2,5 lần, kểcả giá ban đầu của chủ đầu tư là các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở.

Biểu số 2:

Tình hình quản lý, sử dụng nhà, đất của các cơ quan HCSN và DNNNtrên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

STTChỉ tiêuTổng số

Chia raCác cơ quan

trên địa bànthành phố

Các cơ quancủa thành

phốVề đất (cơ quan HCSN và DNNN) 218.947.40236.032.628182.914.744Trong đó:

- Sử dụng vào mục đích chính30.892.684118.905.378- Sử dụng vào mục đích khác149.798.0624.544.37356.601.355- Chưa sử dụng, không cần dùng61.145.728595.5727.408.041Chia ra:8.003.613

1Các cơ quan HCSN:

- Sử dụng vào mục đích chính 45.478.4023.902.62841.584.774- Sử dụng vào mục đích khác33.628.0623.662.68429.965.378+ Dùng cho sản xuất kinh doanh6.131.85239.2326.092.620+ Cho thuê245.56213.306232.256+ Làm nhà ở125.83041.83583.995- Chưa sử dụng, không cần dùng5.353.613145.5725.208.0412Các DNNN:165.108.00032.130.000132.978.000

- Sử dụng vào mục đích chính27.230.00088.940.000- Sử dụng vào mục đích khác:116.170.0004.450.00050.190.000+ Cho thuê54.640.000400.0007.080.000+ Sử dụng vào mục đích khác (đơn

vị HCSN trong Tổng công ty, nhàở )

IIVề nhà (cơ quan HCSN):6.746.8921.269.6575.477.235Trong đó:

- Làm việc6.389.1731.152.8005.236.373- Cho thuê, dùng cho sản xuất kinh

doanh, dịch vụ

268.21354.869213.344- Làm nhà ở89.50661.98827.518

Nguồn: Cục quản lý Công sản - Bộ tài chính

Trước biến động mạnh về giá cả bất động sản, các cơ quan quản lý Nhànước hầu như bó tay, không có biện pháp hữu hiệu để bình ổn giá cả Ngay cảcác doanh nghiệp Nhà nước kinh doanh nhà ở cũng bị cuốn vào vòng xoáycủa thị trường Giá bán ban đầu của các căn hộ chung cư tại các đô thị mới docác công ty kinh doanh nhà ở cũng tăng với tốc độ không kém giá cả bất độngsản trên thị trường tự do Trong khi các công ty được hưởng rất nhiều ưu đãinhư: không phải nộp tiền sử dụng đất, cấp vốn hạ tầng, vay vốn ưu đãi Như