Một số vấn đề về thể chế, chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Bài viết Một số vấn đề về thể chế, chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam đưa ra các giải pháp để thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục phát triển ổn định, bền vững trong thời gian tới, cần thiết hoàn thiện thể chế và chính sách, cụ thể là các vấn đề như: Minh bạch thị trường, cung cấp nguồn vốn dài hạn, Luật đăng ký BĐS và thuế BĐS,... Mời các bạn cùng tham khảo!

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THỂ CHẾ, CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ThS.NCS Nguyễn Thanh Lân Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Tóm tắt Bài viết trình bày diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam phân tích số nội dung li n quan đến thể chế, sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian từ năm 2011 – Trong năm gần đây, thị trường bất động sản nước ta phát triển tương đối trầm lắng với hai xu hướng trái chiều đến thị trường ổn định bước sang giai đoạn phát triển Có nhiều nguy n nhân t c động tình trạng tr n, có nguyên nhân tác động từ thể chế, sách Nhà nước Tuy vậy, để thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục phát triển ổn định, bền vững thời gian tới, cần thiết hồn thiện thể chế sách, cụ thể vấn đề như: Minh bạch thị trường, cung cấp nguồn vốn dài hạn, Luật đăng ký BĐS thuế BĐS,… Từ khóa: Bất động sản; sách; thể chế; thị trường bất động sản; phát triển thị trường Đặt vấn đề Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, với giá trị tài sản thị trường chiếm 50-70% tổng tài sản quốc gia (Đinh Văn Ân, 2011) Thị trường BĐS tác động vào hầu hết lĩnh vực kinh tế, có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế, trị người dân Đồng thời, thị trường đặc biệt liên hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài chính, lao động, khoa học cơng nghệ hàng hóa dịch vụ Do vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường BĐS góp phần tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư cho phát triển thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội quốc gia Ở Việt Nam, thị trường bất động sản (BĐS) thị trường có vai trị quan trọng phận trọng yếu cấu thành nên hệ thống thị trường đồng bộ, kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa 255 Để thị trường BĐS hoạt động hiệu phát triển bền vững cần nhiều yếu tố, đó, thể chế sách Nhà nước đóng vai trị quan trọng hàng đầu việc điều tiết phát triển Trong năm qua, thị trường BĐS nước ta dần phát triển phạm vi, quy mô, cấp độ đóng góp đáng kể cho tăng trưởng kinh tế đất nước Thị trường BĐS Việt Nam thu hút lượng vốn đầu tư lớn góp phần chỉnh trang đô thị, cải thiện nhu cầu nhà cho nhân dân Thông qua hoạt động thị trường, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bước hoàn thiện Tuy vậy, bên cạnh mặt tích cực, thị trường BĐS nước ta bộc lộ số hạn chế như: Phát triển thiếu lành mạnh, thông tin thị trường thiếu minh bạch, thị trường có lúc bất ổn trải qua nhiều biến động, quy mơ thị trường cịn khiêm tốn tương quan với nước khu vực nước phát triển giới,… Bài viết tập trung đánh giá diễn biến thị trường BĐS phân tích số nội dung thể chế, sách ban hành nhằm phát triển thị trường BĐS Việt Nam thời gian vừa qua (tập trung vào giai đoạn từ năm 2011 – nay); Qua đó, đề xuất số định hướng hồn thiện thể chế, sách cho thời gian tới Diễn biến thị trƣờng bất động sản Việt Nam thời gian qua (từ 2011 đến nay) Ở Việt Nam, kể từ bước vào trình đổi toàn diện kinh tế (năm 1986), hệ thống thị trường dần hình thành, phát triển tự khẳng định tầm quan trọng kinh tế - có thị trường BĐS Tuy nhiên, nói thị trường BĐS nước ta thức “khai sinh” kể từ năm 1993 với đời Luật Đất đai - khung khổ pháp lý cho hoạt động thị trường BĐS mà sơ khai thị trường quyền sử dụng đất (Phạm Quang Trung cộng sự, 2014) Trong 20 năm qua, theo đánh giá nhiều nhà nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam trải qua sốt đóng băng Cơn sốt thứ diễn năm 1993-1994 đời Luật Đất đai 1993 đóng băng lần thứ năm 1995-1999 có Nghị định số 18/CP ngày 13/2/1995 Chính phủ Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ với tác động Khủng hoảng châu Á năm 1997 Cơn sốt thứ hai diễn 256 năm 2001-2002 có chủ trương cho Việt kiều mua nhà với việc ban hành giá đất Nhà nước đóng băng lần thứ hai năm 2002-2006 tác động Luật Đất đai 2003 văn hướng dẫn thực Cơn sốt thứ ba diễn năm 2007-2008 nhờ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI), phát triển thị trường chứng khoán đời Luật Kinh doanh Bất động sản đóng băng lần thứ ba giai đoạn 2009-2014 tác động sách tiền tệ kiểm sốt tín dụng chặt chẽ, Nghị định 71/NĐ-CP ngày 23/06/2010, Nghị định 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009, Nghị 11/NQ-CP ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế giới (Đinh Văn Ân, 2011; Nguyễn Thanh Lân, 2013) Trong giai đoạn 2014 đến nay, thị trường BĐS bắt đầu bước vào giai đoạn phát triển dần ổn định (Đặng Hùng Võ, 2015; Hoàng Văn Cường, 2015; Bộ Xây dựng, 2015) Chúng ta sơ đồ hóa quan sát vài diễn biến thị trường BĐS Việt Nam gắn liền với tăng trưởng kinh tế qua năm hình Hình 1: Tổng quan diễn biến thị trƣờng BĐS Việt Nam Giai đoạn 2006-2007: - Thị trƣờng đạt đỉnh - Đầu chiếm lĩnh - Sản phẩm cao cấp 10.0 9.5 9.0 8.0 8.1 7.0 GĐ 1994 - 1995: - Thị trƣờng sơ khai; - Giao dịch QSD đất % 4.0 3.0 8.2 6.8 6.9 7.1 8.4 Giai đoạn 2014 -nay: - Tồn kho BĐS giảm - Giao dịch tăng, khoản cải thiện - Dòng tiền trở lại thị trƣờng 8.50 8.2 7.8 7.3 6.68 6.40 6.24 6.0 5.0 Giai đoạn 2004-2005: Thị trƣờng Tập trung - Cấm bán đất - Thị trƣờng hộ - Dự án XD 9.3 8.8 8.7 5.8 5.0 5.8 5.66 4.8 Giai đoạn 1998 - 1999: Thị trƣờng đóng ảnh hƣởng khủng hoàng kinh tế 5.40 Giai đoạn 2009-2010: Thị trƣờng suy thoái Ngƣời đầu rút lui 5.98 5.25 6.21 5.42 GDP Giai đoạn 2011-2013: - Tồn kho BĐS tăng mạnh, thắt chặt tín dụng - Chia nhỏ, hạ cấp sản phẩm hộ - Phát triển nhà xã hội 2.0 1.0 0.0 Nguồn: Tổng hợp dựa theo Hoàng Văn Cường (2015) số liệu GSO năm Qua hình thấy rằng, giai đoạn 2011 – nay, diễn biến thị trường BĐS Việt Nam trải qua hai xu hướng trái ngược rõ nét giai đoạn 2011 - 2013 giai đoạn 2014 – Cụ thể giai đoạn sau: 257 Trong giai đoạn 2011–2013: Ngay từ đầu năm 2011, thị trường bất động sản Việt Nam đứng trước thách thức lớn bị tác động mạnh mẽ sách vĩ mơ, đặc biệt sách tiền tệ Nhiều sách, chế tài chính, tín dụng chưa hiệu làm tê liệt tính khoản thị trường Thị trường bất động sản trầm lắng, tồn kho bất động sản tăng cao Trong năm 2011, sụt giảm tâm điểm thị trường BĐS Theo đà suy giảm năm 2010, thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục trầm lắng vào tình trạng khó khăn Ở tất phân khúc, thị trường BĐS chứng kiến giảm mạnh giá, tính khoản (trừ phân khúc nhà giá rẻ chung cư dành cho người thu nhập thấp) Cung hàng hóa BĐS gia tăng thị trường, áp lực cầu giảm Tình trạng thiếu vốn xuất hầu hết doanh nghiệp kinh doanh BĐS, chủ đầu tư thực nhiều động thái để tồn Các doanh nghiệp nhà nước khơng có chức kinh doanh BĐS thóai vốn khỏi lĩnh vực đầu tư BĐS Lượng vốn FDI vào BĐS sụt giảm mạnh vòng 05 năm gần Sang năm 2012, thị trường BĐS không khả quan so với năm 2011, có nhiều thơng tin tích cực hỗ trợ thị trường BĐS Trong năm 2012, gánh nặng hàng tồn kho nợ xấu BĐS làm cho thị trường trầm lắng, giá BĐS giảm sâu, tâm lý người mua chờ đợi giá giảm nữa, hệ nhiều doanh nghiệp báo lỗ, ngừng hoạt động, giải thể xuất lượng hàng tồn kho BĐS lớn thị trường Cụ thể, năm 2012 có 680 doanh nghiệp với ngành nghề kinh doanh BĐS đăng ký giải thể, ngừng hoạt động, tổng số 17.000 doanh nghiệp xây dựng kinh doanh BĐS bị thua lỗ (Bộ Kế hoạch Đầu tư, 2012) Trong đó, Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh hai địa phương có tình hình thị trường BĐS khó khăn Tổng hợp chưa đầy đủ từ 50 địa phương tồn kho cho thấy kết giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng (Bộ Xây dựng, 2012) Bên cạnh vấn đề hàng tồn kho, nợ xấu BĐS tổ chức tín dụng tăng cao năm 2012 Nợ xấu BĐS Việt Nam nguyên từ việc thị trường phát triển nóng giai đoạn trước, chủ đầu tư khơng đủ tiềm lực tài đầu tư BĐS, dựa nhiều vào nguồn vốn vay ngân hàng 258 Sang năm 2013, thị trường BĐS đón nhận tác động tích cực sách tháo gỡ khó khăn Tình hình thị trường BĐS có số tín hiệu tích cực số phân khúc thị trường Tuy nhiên, đến cuối năm 2013, tình hình thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn, có điểm lên sau: (i) Tồn kho BĐS gia tăng: tính đến cuối năm 2013 tồn kho BĐS tăng 20% so với cuối năm 2012 Về hộ, hàng tồn kho tăng thêm gần 34.000 hộ, đất tăng thêm 3%, tương đương 1.000.000m2 Ước tổng giá trị hàng tồn kho khoảng 111.900 tỷ đồng Cơ cấu tồn kho BĐS phân theo giá trị tháng 12/2013, thấy rằng, giá trị tồn kho phân khúc đất nhà có tỷ trọng cao chiếm 36,94%, phân khúc hộ chung cư chiếm 30,94%, phân khúc nhà thấp tầng chiếm 25,56% phân khúc đất thương mại chiếm 6,56% (Bộ Xây dựng, 2013); (ii) Doanh nghiệp kinh doanh BĐS khó tiếp cận vốn: doanh nghiệp kinh doanh BĐS xây dựng liên tục báo lỗ, tài doanh nghiệp gặp khó khăn khơng cịn tài sản bảo đảm; (iii) Xu hướng giảm giá BĐS chủ đạo: giá hộ tiếp tục giảm lượng tồn kho lớn, biệt thự, liền kề phân khúc thị trường BĐS ảm đạm nhất, giá chào bán giảm mạnh Giá BĐS năm 2013 giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008-2010, hầu hết dự án giảm từ 10% - 30% so với cuối năm 2011, nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở giá tương đương thời điểm 2006; (iv) Gói hỗ trợ 30.000 tỷ chưa phát huy tác dụng tiến độ giải ngân chậm Tính đến 31/12/2013, tổng số tiền cho vay đạt 1.881,4 tỷ đồng, đó, tổng dư nợ giải ngân cho 1.765 khách hàng ước đạt khoảng 758,7 tỷ đồng, chiếm khoảng 2,52% tổng gói tín dụng 30.000 tỷ (Ngân hàng Nhà nước, 2013); (v) Hoạt động sáp nhập mua lại (M&A) lĩnh vực BĐS tiếp tục có xu hướng tăng, tập trung vào dự án nhà ở, trung tâm thương mại khách sạn (Nguyễn Thị Hải Yến cộng sự; Nguyễn Thanh Lân, 2015) Có thể đánh giá rằng, giai đoạn 2011-2013, thị trường BĐS trải qua nhiều khó khăn bất lợi Thị trường BĐS chứng kiến suy giảm 259 lượng giao dịch, giá giao dịch, luồng tiền vận hành vào thị trường gia tăng lượng hàng tồn kho BĐS Trong giai đoạn 2014 – nay: Bước sang năm 2014, thị trường BĐS Việt Nam có nhiều dư địa để phát triển thị trường ghi nhận dấu hiệu phục hồi Sau giai đoạn thị trường khó khăn, điều chỉnh, đến thời điểm cho thấy kinh tế tích đủ số nguồn lực cho tăng trưởng Thêm vào đó, năm 2014, thị trường BĐS nhiều sách Nhà nước hướng đến; với nỗ lực, linh hoạt với nhiều hình thức kích cầu nhằm đẩy nhanh tiến độ bán hàng chủ đầu tư Diễn biến thị trường cho thấy nhiều cải thiện là: (i) Số lượng dự án BĐS triển khai tăng, làm tăng tổng cung BĐS toàn thị trường lên đến 375 triệu m2 nhà Lượng giao dịch BĐS thị trường tăng phân khúc nhà (giá thấp, trung bình giá cao) Tổng số giao dịch BĐS nhà nước năm 2014 thành cơng khoảng 21.700 giao dịch Trong đó, TP Hồ Chí Minh Hà Nội có số lượng giao dịch thành công tăng cao nhất, đạt giá trị tăng 50% 30% so với năm 2013; (ii) Hàng tồn kho hộ thị trường BĐS giảm liên tục năm 2014; (iii) Giá sản phẩm giao dịch khơng tiếp tục đà giảm, bước đầu có ổn định Mặt giá nhà tương đối ổn định, không tiếp tục giảm Nhiều dự án giai đoạn 2011-2013 giá giảm 30% năm 2014 giá ổn định không giảm tiếp Một số dự án có vị trí tốt, hồn thành đưa vào sử dụng giá có tăng nhẹ từ 1-2% so với năm 2013 Cơ cấu hàng hóa BĐS có chuyển biến điều chỉnh hợp lý; (iv) Nguồn vốn vào thị trường BĐS có cải thiện Dư nợ tín dụng BĐS tăng đáng kể đạt khoảng 14% cao mức tăng trưởng tín dụng chung kinh tế FDI vào BĐS tăng gấp 03 lần so với năm 2013 Gói tín dụng 30.000 tỷ đẩy nhanh hơn, tính đến 31/12/2014 số tiền giải ngân 4.882 tỷ đồng đạt 16,27% Sang năm 2015, thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi tích cực, thể qua yếu tố: (1) Giá ổn định - số dự án khu vực có hạ tầng đầy đủ, triển khai tiến độ giá chào bán tăng nhẹ từ 2-5% so với kỳ năm 2014; (2) Thanh khoản toàn thị trường tăng; (3) Cơ cấu hàng hóa điều chỉnh hợp lý, hướng tới người thu nhập trung bình thấp; (4) Tồn 260 kho BĐS liên tục giảm, tính đến ngày 20/11/2015, lượng tồn kho BĐS nước 53.245 tỷ đồng Như vậy, số so với quý I/2013, giảm 75.303 tỷ đồng, giảm 41.213 tỷ đồng so với tháng 12/2013 so với thời điểm 20/10/2015 giảm 3.041 tỷ đồng; (5) Các nguồn vốn vận hành vào thị trường tiếp tục gia tăng, cụ thể: Tính đến 30/09/2015, dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS nước đạt 358.156 tỷ đồng, tăng 1,36% so với thời điểm 31/08/2015 tăng 14,6% so với thời điểm 31/12/2014 Sau đó, đến 31/10/2015 tăng 16,65% so với thời điểm 31/12/2014 Tính năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS đạt 393 nghìn tỷ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014; Tốc độ giải ngân gói tín dụng hỗ trợ nhà xã hội 30.000 tỷ đồng tiếp tục tăng mạnh, tính đến hết tháng 12/2015 cam kết cho vay 26.999 tỷ đồng (đạt 90%) giải ngân 17.711 tỷ đồng (đạt 59%) 60 dự án gần 40.037 hộ gia đình, cá nhân 26 (tăng gần 3,0 lần so với tháng 12/2014) Có thể khẳng định, năm 2015 thị trường BĐS vượt qua giai đoạn khó khăn, trầm lắng trạng thái phục hồi với nhiều dấu hiệu khởi sắc Bước sang năm 2016, thị trường BĐS Việt Nam phát triển tương đối ổn định yếu tố vĩ mô thuận lợi từ cuối 2015 Tuy nhiên, tháng đầu năm 2016, động thái kiểm soát tín dụng từ phía quan quản lý nhà nước động đến cầu BĐS (khả toán chi trả người mua BĐS), làm giảm nhu cầu đầu tư vào BĐS Từ tháng 5/2016, Thông tư 06/2016/TT-NHNN thay Thông tư 36/2014/TT-NHNN điều chỉnh tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, lĩnh vực BĐS từ 60% xuống 50% Theo đó, dư địa vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn khoảng 15%, điều tác động giảm đáng kể đến nguồn vốn tín dụng ngân hàng vào thị trường BĐS cuối năm Về giá bất động sản, có tăng nhẹ nhiên không xuất hiện tượng tăng giá đột biến Cụ thể, Hà Nội, giá bán tăng nhẹ số dự án nhà phân khúc hộ trung cao cấp, đặc biệt dự án hồn thiện hạ tầng Giá bán trì ổn định, khơng có nhiều biến động nhóm phân khúc nhà liền kề, biệt thự; có phân khúc đất khu vực ven đô giá tăng nhẹ khoảng 1,3% 261 Về tồn kho BĐS: Theo đánh giá Bộ Xây dựng, tồn kho BĐS tiếp tục giảm, tốc độ chậm lại, lượng tồn kho chủ yếu đất dự án xa trung tâm chưa có hạ tầng đầy đủ Tính đến 20/10/2016, tổng giá trị tồn kho BĐS khoảng 32.709 tỷ đồng So với tháng 12/2015, tồn kho BĐS giảm 18.180 tỷ đồng (giảm 35,72%) giảm 918 tỷ đồng so với thời điểm 20/9/2016 Gần nhất, tính đến hết tháng 11/2016, lượng tồn kho BĐS khoảng 31.842 tỷ đồng, giảm 19.047 tỷ đồng tương đương 37,43% so với tháng 12/2015, đồng thời giảm 867 tỷ đồng so với thời điểm 20/10/2016 (Bộ Xây dựng, 2016) Hình 2: Diễn biến tồn kho BĐS Việt Nam giai đoạn 2015 – T10/2016 Nguồn: Tổng hợp theo Bộ Xây dựng VNREA, 2016 Gần nhất, kết tổng hợp Bộ Xây dựng (2017) cho thấy tồn kho BĐS nước cịn khoảng 29.573 tỷ đồng Theo đó, giá trị tồn kho BĐS giảm 98.975 tỷ đồng, tương ứng 76,99% so với quý 1/2013 Như vậy, sau gần năm kể từ thời đỉnh điểm tồn kho vào quý 1/2013, thị trường BĐS giải 3/4 lượng tồn kho Về lượng giao dịch: Số lượng giao dịch thành công tập trung dự án nhà hộ chung cư trung cao cấp giao dịch đất khu vực vùng ven đô Trong tháng 10/2016, lượng giao dịch BĐS Hà Nội TP Hồ Chí Minh đạt 1.300 1.255 262 Hình 3: Lƣợng giao dịch BĐS Hà Nội TP.HCM Nguồn: Bộ Xây dựng VNREA, 2016 Trong năm 2016, cấu cung cầu hàng hóa BĐS có điều chỉnh số lượng cung sản phẩm BĐS giá thấp thiếu hụt Tại Hà Nội, nguồn cung hộ khu vực phía Tây phía Nam thành phố tăng quỹ đất khu vực nhiều, nhiều dự án tiếp tục triển khai mở bán Tại TP Hồ Chí Minh cấu cung cầu thị trường tương đồng, với phần lớn dự án mở bán nằm phân khúc trung cấp cao cấp nguồn cung nhà xã hội nhà giá rẻ (Bộ Xây dựng, 2016) Một điểm đáng ý năm 2016, thị trường BĐS nghỉ dưỡng có nhiều dự án mở bán tiếp tục mở bán Trong đó, thị trường BĐS nghỉ dưỡng miền Trung miền Nam thị trường có nhiều dự án triển khai Như vậy, giai đoạn 2014–2016, thị trường BĐS phục hồi có nhiều cải thiện, phát triển Tuy nhiên, ngắn hạn trung hạn, xu thị trường BĐS tăng trưởng có dấu hiệu chững lại xuất số yếu tố rủi ro tiềm ẩn là: Nguồn vốn vào thị trường BĐS khó đốn định; Cơ cấu hàng hóa BĐS lệch pha – thiên lệch phía BĐS cao cấp thiếu hụt sản phẩm BĐS có giá bán thấp; Xuất số lượng lớn nhà đầu tư thứ cấp, dẫn dắt số người đầu gây nhiễu thị trường,… 263 Thể chế, sách phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam năm gần (giai đoạn 2011 – nay) Tại mục viết trình bày khái quát số nội dung thể chế, sách có tác động đến đến phát triển thị trường BĐS Việt Nam từ năm 2011 – Các sách liên quan đến thị trường bất động sản giai đoạn phân chia làm hai loại xem xét hiệu ứng sách thị trường BĐS, là: Các sách tác động ngắn hạn sách liên quan đến phát triển thị trường BĐS dài hạn Cụ thể: Đối với s ch t c động ngắn hạn: Đây “can thiệp” bối cảnh diễn biến thị trường BĐS tình hình kinh tế Do đó, sách thường tác động thơng qua điều tiết nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng đầu tư cơng thị trường BĐS Ví dụ, tác động sách thể rõ quy định Nghị 11/2011/NQ-CP Thông tư 01/2011/TT-NHNN tiếp tục hạn chế tín dụng cho lĩnh vực BĐS nhằm mục tiêu chống lạm phát ổn định kinh tế Đây khó khăn thị trường BĐS Việt Nam hệ sách làm cho thị trường BĐS suy giảm Tiếp đó, nhằm mục tiêu tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Chính phủ ban hành Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường, có gói tín dụng hỗ trợ ưu đãi 30.000 tỷ đồng; Quốc hội điều chỉnh giảm thuế GTGT xuống 5% thuế thu nhập doanh nghiệp xuống 10% nhà xã hội nhà thương mại có diện tích nhỏ 70m2, giá bán 15 triệu đồng/m2 kể từ ngày 1/7/2013; Bộ Tài ban hành Thông tư số 16/2013/TT-BTC ngày 8/2/2013 hướng dẫn thực việc gia hạn, giảm số khoản thu Ngân sách Nhà nước theo Nghị số 02/NQ-CP; Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 02/2013/TTBXD ngày 08/3/2013 hướng dẫn việc điều chỉnh cấu hộ dự án nhà thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị chuyển đổi nhà thương mại sang làm nhà xã hội cơng trình dịch vụ Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 hướng dẫn việc xác định đối tượng vay hỗ trợ nhà theo Nghị 02/NQ-CP; Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phối hợp với Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 quy định cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị 02/NQ-CP 264 Chính phủ,… Về bản, sách hỗ trợ phát huy tác dụng giúp thị trường bước qua thời kỳ trầm lắng khó khăn, qua sách hỗ trợ tác động tích cực trình tái cấu sản phẩm BĐS thị trường BĐS,… Như vậy, sách mang hiệu ứng ngắn hạn có tác động quan trọng việc điều tiết thị trường BĐS thị trường nóng sốt hay trầm lắng, qua giúp cho thị trường giảm đà phát triển hay vượt qua thời kỳ khó khăn, bước ổn định, tăng trưởng Đối với thể chế, s ch có t c động dài hạn đến thị trường BĐS: Đáng ý, giai đoạn vừa qua, Việt Nam, đạo luật quan trọng tác động lớn đến thị trường bất động sản (BĐS) như: Luật Doanh nghiệp 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Đầu tư 2014, Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh BĐS 2014, thức có hiệu lực bước dần cụ thể thực tiễn sống Các Luật tác động đến mặt đời sống kinh tế - xã hội Tuy nhiên, liên quan trực tiếp đến lĩnh vực BĐS, Luật điểm lại thành 04 nhóm vấn đề sau: (i) Một là, quy định liên quan đến tạo lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS đầu tư xây dựng BĐS; (ii) Hai là, quy định liên quan đến sở hữu BĐS; (iii) Ba là, quy định liên quan đến giao dịch BĐS; (iv) Bốn là, quy định liên quan đến huy động vốn đầu tư BĐS Ngoài ra, xem xét quy định pháp luật sách tác động vào nhóm vấn đề nêu trên, cần đặt mối quan hệ tương hỗ luật tác động qua lại Về bản, điểm quan trọng luật pháp sách tác động đến thị trường BĐS Việt Nam liên quan đến vấn đề sau: (1) Về vấn đề tạo lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS đầu tư xây dựng BĐS: Luật Doanh nghiệp 2014 Luật Đầu tư 2014 có nhiều sửa đổi, bổ sung quy định đảm bảo quyền tự kinh doanh tất ngành nghề mà pháp luật không cấm quy định rõ ràng ngành nghề kinh doanh có điều kiện Theo đó, tổ chức tham gia đầu tư kinh doanh thị trường BĐS thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện, cụ thể: (i) Kinh doanh BĐS (ii) Kinh doanh dịch vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi chuẩn hóa đưa yêu cầu cao Các tổ chức, cá nhân thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định 265 tối thiểu 20 tỷ đồng, quy định trước mức vốn tỷ đồng; Chủ đầu tư dự án BĐS phải có vốn tự có thực đầu tư dự án không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20ha không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20ha trở lên theo quy định pháp luật đất đai, Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS, quy định Luật Kinh doanh BĐS 2014 chặt chẽ cấp chứng hành nghề môi giới sàn giao dịch BĐS Có thể thấy rằng, quy định cụ thể đăng ký kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân tăng cường tính minh bạch chuyên nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS Liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng, Luật Xây dựng 2014 văn hướng dẫn thực chi tiết hóa nội dung liên quan đến tất khâu trình đầu tư xây dựng Đặc biệt, Luật Xây dựng 2014 thống quản lý nhà nước trật tự xây dựng thông qua việc cấp giấy phép xây dựng, bảo đảm công khai, minh bạch (2) Về vấn đề sở hữu BĐS: Đây nội dung thay đổi so với quy định pháp luật giai đoạn trước, với quy định “mở” quyền sở hữu nhà kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân nước Việt Nam Theo đó, pháp luật liên quan đến sở hữu kinh doanh BĐS Việt Nam chủ thể có yếu tố nước ngồi quy định: i) Mở rộng quy định sở hữu loại nhà Việt Nam: Các tổ chức, cá nhân nước nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam có quyền mua, thuê mua, nhận, tặng, cho, nhận thừa kế không 30% số lượng hộ tòa nhà chung cư không 250 nhà riêng lẻ bao gồm biệt thự, nhà liền kề đơn vị hành cấp phường; Thời hạn sở hữu 50 năm gia hạn tiếp hết hạn có nhu cầu, Như vậy, quy định sở hữu nhà mở rộng đối tượng sở hữu, quyền loại nhà sở hữu so với nội dung quy định trước (theo Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03/06/2008) cho phép mua nhà chung cư dự án nhà thương mại, phục vụ mục đích để đối tượng mua “hẹp” hơn; ii) Các cá nhân, tổ chức nước ngồi có quyền tham gia đầu tư xây dựng nhà theo dự án Việt Nam theo quy định pháp luật để bán, cho thuê, 266 cho thuê mua Thêm vào đó, cá nhân, tổ chức nước ngồi có quyền tham gia kinh doanh BĐS khác nhà đầu tư xây dựng cơng trình làm văn phịng, trụ sở; sở sản xuất kinh doanh dịch vụ; thuê nhà, cơng trình xây dựng th lại vào hình thức sử dụng đất cụ thể; iii) Ngồi ra, quy định Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành có liên quan đến việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản đất dần mở rộng (gầy Nghị định 01/2017/NĐ-CP) giúp cho việc gia tăng cung hàng hóa BĐS quy thị trường (3) Về vấn đề giao dịch BĐS: Luật Kinh doanh BĐS 2014 có nhiều quy định liên quan đến nội dung giao dịch BĐS Trong đó, có vấn đề bật như: - Bỏ quy định bắt buộc giao dịch (mua, bán, cho thuê) BĐS phải qua sàn giao dịch; Việc giao dịch BĐS bên thỏa thuận theo quy định pháp luật; - Hoàn thiện quy định pháp luật giao dịch BĐS hình thành tương lai: Quy định rõ trình tự, thủ tục chuyển nhượng, bảo lãnh ngân hàng; việc toán giao dịch liên quan đến BĐS hình thành tương lai – người mua nhà mức nộp tiền 70% chưa nhận nhà; Chủ đầu tư thực việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho khách hàng Đáng ý, chủ đầu tư dự án BĐS trước bán, cho thuê mua BĐS hình thành tương lai phải tổ chức tài tín dụng Việt Nam thực bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Thêm vào đó, Luật bổ sung quy định, bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin tiến độ đầu tư xây dựng dự án, việc sử dụng tiền ứng trước kiểm tra thực tế cơng trình Với việc hợp thức hóa chuẩn hóa hình thức giao dịch BĐS góp phần đảm bảo lợi ích người mua, thuê mua BĐS, hạn chế rủi ro “mua nhà giấy”; - Quy định chuyển nhượng dự án đầu tư BĐS: Luật Kinh doanh BĐS 2014 cho phép chuyển nhượng toàn phần dự án đầu tư kinh doanh BĐS đảm bảo không làm thay đổi mục tiêu, nội dung, quyền lợi khách hàng bên có liên quan đến dự án Đây điểm kỳ vọng thúc đẩy hoạt động M&A lĩnh vực BĐS Quy định đánh giá 267 tiến so với quy định Luật Kinh doanh BĐS 2006 – cho phép chuyển nhượng toàn dự án đầu tư BĐS loại sau: dự án nhà ở, dự án phát triển hạ tầng khu công nghiệp dự án khu đô thị (4) Về vấn đề huy động vốn đầu tư BĐS: Luật Nhà Luật Kinh doanh BĐS 2014 có số quy định liên quan đến vấn đề huy động vốn đầu tư BĐS Trong đó, quy định việc huy động vốn cho vay để thực sách hỗ trợ nhà xã hội thơng qua Ngân hàng Chính sách xã hội; Quy định giao dịch chấp BĐS hình thành tương lai giải pháp tốt để huy động vốn đầu tư BĐS Ngoài ra, việc huy động vốn dự án phát triển nhà thương mại quy định cụ thể Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP theo hướng thuận lợi chủ động cho chủ đầu tư BĐS Tuy vậy, quan quản lý nhà nước có trách nhiệm “hậu kiểm” việc huy động vốn ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà hình thành tương lai,… Như vậy, thấy rằng, khung thể chế phát triển thị trường BĐS Việt Nam ngày hoàn thiện Ngoài ra, hệ thống sách phát triển thị trường BĐS góp phần quan trọng vào việc quản lý, phát triển thị trường Một số trao đổi khuyến nghị nhằm hoàn thiện thể chế, sách phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam thời gian tới Qua phân tích phía trên, thấy rằng, thể chế sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam ngày hồn thiện Tuy vậy, cịn tồn nhược điểm hệ thống thể chế, sách thị trường BĐS, lên rõ nét là: (i) Vấn đề cấp vốn dài hạn cho cho thị trường BĐS chưa giải phần lớn vốn cho thị trường BĐS cấp từ kênh tín dụng ngân hàng, có số quy định cho việc hình thình quỹ đầu tư BĐS; chưa có thêm quy định cho hình thành cơng cụ tài BĐS khác (ví dụ quỹ tài BĐS, hệ thống chấp thứ cấp, ); (ii) Tính minh bạch thị trường BĐS Việt Nam thấp có cải thiện (rơi vào nhóm bán minh bạch/ trung bình theo xếp hạng GRETI 2016); nguyên nhân: Do chưa hình thành hệ thống số đo lường phản ánh biến động thị trường, quan chủ quản (Bộ Xây dựng) ban hành sách thử nghiệm xây dựng 268 số thị trường không hiệu quả; Thêm vào đó, đầu tư BĐS cịn mang yếu tố tâm lý, bầy đàn theo phong trào mà phần lớn nguyên nhân quy định quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, xây dựng, đất đai,… thiếu công khai phân tán; (iii) Vấn đề đăng ký tài sản (trong có đăng ký BĐS) chưa ban hành ảnh hưởng đến cung cầu giao dịch BĐS thị trường, khiến cho chi phí giao dịch BĐS tăng cao (mà chủ yếu chi phí phi quy), gây trở ngại, hạn chế đầu tư phát triển BĐS; (iv) Thuế sở hữu BĐS chưa áp dụng Việt Nam nguyên nhân khiến cho hoạt động “đầu cơ” thị trường BĐS lớn hiệu sử dụng nguồn lực đất đai gây thất thu cho ngân sách từ nguồn thu từ thuế đất đai BĐS; (v) Vấn đề hiệu lực hiệu thực thi thể chế, sách thị trường BĐS cịn thấp, sách lại thay đổi nhanh khó dự báo, đơi văn hướng dẫn luật “vênh” Trong thời gian tới, để phát triển thị trường BĐS nước ta, tác giả cho cần phải tập trung giải thực số vấn đề sau đây: - Cần đảm bảo nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường BĐS thông qua việc đẩy nhanh trình hoạch định thực thi sách, quy định liên quan đến phát triển quỹ đầu BĐS, quỹ tiết kiệm BĐS, trái phiếu BĐS việc tái chấp khoản vay BĐS Bên cạnh đó, để phát triển hoạt động M&A lĩnh vực BĐS cần thiết rà sốt hồn thiện pháp lý liên quan đến hoạt động Hiện tại, quy định liên quan đến M&A BĐS quy định đến chuyển nhượng dự án Trong đó, pháp luật M&A nói chung tương đối phân tán đạo luật như: Luật Cạnh tranh, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp Luật Chứng khoán; Nên xem xét ban hành nghị định hoạt động M&A?; - Cải thiện tính minh bạch thị trường BĐS thơng qua xây dựng hồn thiện số đo lường đánh giá thị trường BĐS; đồng thời đẩy nhanh trình ban hành Luật Quy hoạch để thống loại quy hoạch; - Nghiên cứu xem xét ban hành Luật Đăng ký Bất động sản cho phù hợp với bối cảnh, với hình hành hệ thống đăng ký BĐS hợp nội dung liên quan đến đăng ký giá đất – giá BĐS cần thực triệt để giải vấn đề phái sinh quản lý giao dịch liên quan đến đất đai BĐS; 269 - Nghiên cứu ban hành triển khai Luật Thuế bất động sản nhằm đánh thuế sở hữu BĐS thứ nhằm hạn chế đầu huy động hiệu nguồn lực đất đai, BĐS; - Nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước thị trường BĐS nhằm đảm bảo phát huy vai trò động lực kiến tạo hành động quan quản lý Tài liệu tham khảo Bộ Xây dựng, Báo cáo tổng kết thị trường BĐS Việt Nam qua c c năm từ 2013 đến 2016 Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Đặng Hùng Võ (2015), Thị trường bất động sản 2014 vượt đáy triển vọng năm 2015, Tạp chí Kinh tế Dự báo, số tháng 2-2015, trang 28-32 Hoàng Văn Cường (2016), Quan hệ giá - Đầu tư vào dự báo thị trường bất động sản, Tạp chí Kinh tế Phát triển, số 226, tháng 04 năm 2016, tr 17-21 Hoàng Văn Cường cộng (2016), Bản thảo Báo cáo đề tài khoa học “Nghiên cứu phương ph p quy trình tính số giá bất động sản Hà Nội”, Hà Nội Nguyễn Thanh Lân (2013), “Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 2011-2013 số khuyến nghị thời gian tới”, Kỷ yếu hội thảo khoa học quốc tế “Nhìn lại nửa chặng đường phát triển kinh tế xã hội năm 2011-2015 điều chỉnh chiến lược”, Hà Nội Nguyễn Thanh Lân (2015), Hoạt động mua bán sáp nhập lĩnh vực bất động sản Việt Nam – Nhìn từ thương vụ điển hình, Tạp chí Kinh tế xây dựng, số 02/2016, trang 28-35 Nguyễn Thị Hải Yến cộng (2013), “Thị trường bất động sản 2013”, Báo cáo đề tài khoa học sở trọng điểm cấp trường, Đại học Kinh tế Quốc dân Phạm Quang Trung, Vũ Thị Minh Nguyễn Thanh Lân (2014), “Nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng số giải pháp phát triển”, Kỷ yếu hội thảo: Kinh doanh bất động sản - Cơ hội thách thức bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi, Hà Nội 10 Vũ Thị Minh, Nguyễn Thanh Lân (2015), Những gió thổi vào thị trường bất động sản, Đặc san Báo Đầu tư “Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam 2015”, trang 54-55 11 VNREA, Báo cáo tổng kết thị trường BĐS Việt Nam c c năm 2007–2016 270 ... mục viết trình bày khái quát số nội dung thể chế, sách có tác động đến đến phát triển thị trường BĐS Việt Nam từ năm 2011 – Các sách liên quan đến thị trường bất động sản giai đoạn phân chia làm... khung thể chế phát triển thị trường BĐS Việt Nam ngày hoàn thiện Ngoài ra, hệ thống sách phát triển thị trường BĐS góp phần quan trọng vào việc quản lý, phát triển thị trường Một số trao đổi khuyến... khuyến nghị nhằm hồn thiện thể chế, sách phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam thời gian tới Qua phân tích phía trên, thấy rằng, thể chế sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam ngày hồn thiện Tuy vậy,