LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, của các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Với những giá trị như vậy, con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ, là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kì mới, tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, tình hình chuyển nhượng QSDĐ ngày càng phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh, những vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày càng nhiều. Các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai khi không đạt được sự đồng thuận thường khởi kiện ra cơ quan Tòa án để GQTC. Trên địa bàn tỉnh Điện Biên cũng vậy, các tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ khiến cho các cơ quan tiến hành tố tụng hàng ngày phải thụ lý một khối lượng hồ sơ vụ việc tương đối nhiều. Chuyển nhượng QSDĐ, góp phần bảo đảm các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, học viên quyết định lựa chọn đề tài “Giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân 2 cấp trên địa bàn tỉnh Điện Biên” làm Luận văn Thạc sĩ của mình. Việc chuyển nhượng QSDĐ nhất thiết phải được thực hiện bằng hợp đồng chuyển nhượng nên GQTC chuyển nhượng QSDĐ cũng chính là GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Tại Việt Nam đã có nhiều công trình, bài viết nghiên cứu về GQTC di sản thừa kế là QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Những công trình nghiên cứu và giáo trình giảng dạy liên quan đề cập đến như sau: - Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất, Nxb Lao động; - Doãn Hồng Nhung (2014), Kỹ năng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội; - Nguyễn Thị Hồng Nhung - Trường Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình Luật Tố tụng dân sự, Nxb Đại học Quốc gia Hồ Chí Minh; - Học viện Tư pháp (2014), Giáo trình Kỹ năng giải quyết vụ việc dân sự, Nxb Lao Động Hà Nội; - Tòa án nhân dân tối cao, Sổ tay Thẩm phán của Tòa án nhân dân tối cao năm 2009. - Nguyễn Đăng Khoa (2012), Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội; - Trần Văn Nam (2016), “Thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân tỉnh Yên Bái”, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội Việt Nam. Tuy nhiên, tác giả nghiên cứu những công trình trên mới chỉ tập trung những vấn đề cơ bản nhất về tranh chấp QSDĐ và về tố tụng dân sự. Trong khi đó vấn đề GQTC chuyển nhượng QSDĐ từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân 2 cấp trên địa bàn tỉnh Điện Biên chưa từng được nghiên cứu dưới góc độ Luận văn Thạc sỹ. Vì vậy, học viên chọn đề tài “Giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân 2 cấp trên địa bàn tỉnh Điện Biên”. 3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục tiêu nghiên cứu: Trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý luận về GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên, đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao chất lượng GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án nhân dân. Để thực hiện mục đích nghiên cứu trên, tác giả đặt ra và giải quyết các nhiệm vụ cụ thể sau: - Làm sáng tỏ các vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp và GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thông qua hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân. - Đánh giá đúng thực trạng áp dụng pháp luật trong GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên; chỉ rõ những hạn chế, bất cập, khó khăn, vướng mắc và nguyên nhân. - Đề xuất những giải pháp về hoàn thiện pháp luật và nâng cao chất lượng công tác GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án nhân dân. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng, quy định của pháp luật về Tòa án GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hoạt động áp dụng pháp luật GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Đề tài Luận văn được nghiên cứu dưới góc độ chuyên ngành Luật, liên quan vấn đề áp dụng pháp luật tố tụng dân sự và pháp luật nội dung trong việc GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án nhân dân. Số liệu phục vụ nghiên cứu đề tài được thu thập từ hoạt động xét xử các vụ án tranh chấp QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của Tòa án nhân dân tại tỉnh Điện Biên trong 5 năm gần đây (từ năm 2015 đến năm 2019). 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 5.1. Cơ sở lý luận Luận văn hoàn thành dựa trên lý luận của chủ nghĩa Mác- Lênin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về lĩnh vực đất đai, về hợp đồng, về tổ chức và hoạt động của hệ thống Tòa án nhân dân các cấp, các cơ quan tư pháp;…. 5.2. Phương pháp nghiên cứu Nhằm đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp lịch sử: Là phương pháp nghiên cứu bằng cách tìm nguồn gốc phát sinh, quá trình phát triển để phát hiện bản chất và quy luật vận động của đối tượng. Nghĩa là từ việc làm rõ những nguyên nhân phát sinh tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ để nắm rõ quá trình phát triển tranh chấp, bản chất của tranh chấp. Đồng thời trên cơ sở nghiên cứu, đối chiếu với các văn bản pháp luật cũ có liên quan để làm nổi bật những điểm mới, tiến bộ của các quy định pháp luật hiện tại, nhằm phát hiện những điểm phù hợp hoặc thiếu sót của quy định pháp luật tương ứng. - Phương pháp phân tích - tổng hợp: Là việc nghiên cứu lý thuyết, bắt đầu từ phân tích các tài liệu có liên quan để tìm ra cấu trúc, các xu hướng phát triển của những vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai và pháp luật điều chỉnh. Từ đó, tổng hợp chúng lại để xây dựng thành những lý thuyết chọn lọc, những thông tin cần thiết phục vụ cho đề tài nghiên cứu. - Phương pháp đánh giá: Từ việc nghiên cứu, phân tích theo quá trình phát sinh, phát triển của sự việc tranh chấp đất đai và pháp luật có liên quan, tác giả đưa ra những đánh giá, nhận định để làm rõ mối quan hệ giữa tranh chấp đất đai và pháp luật điều chỉnh cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật để GQTC đất đai. Ngoài ra, để hoàn thành Luận văn này, tác giả còn sử dụng các phương pháp như so sánh, đối chiếu, phân tích số liệu thống kê,... 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn Luận văn là công trình nghiên cứu có hệ thống và toàn diện về GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thông qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại tỉnh Điện Biên, vì vậy, nó sẽ góp phần làm sáng tỏ thêm cơ sở lý luận GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án. Luận văn có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao trình độ lý luận của tác giả để áp dụng có hiệu quả trong thực tiễn công tác; là tài liệu tham khảo có giá trị nhất định; phục vụ yêu cầu thực tiễn của việc thống nhất nhận thức áp dụng pháp luật để giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và các vụ án liên quan đến tranh chấp QSDĐ. 7. Kết cấu của Luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn có 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên. Chương 3: Phương hướng hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên.
Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, đóng vai trò quan trọng trong sản xuất và phân bổ dân cư Con người luôn tìm cách tác động vào đất đai để tạo ra giá trị vật chất và tinh thần Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất giữa các chủ thể là quy luật tất yếu Luật Đất đai năm 1993 đã cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đánh dấu bước đột phá trong việc quy định quyền lợi của người sử dụng đất, từ đó tạo điều kiện cho quan hệ đất đai phát triển theo cơ chế thị trường.
Sự phát triển của quan hệ xã hội trong nền kinh tế thị trường đã dẫn đến tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) ngày càng phức tạp, kéo theo nhiều tranh chấp và vụ án liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tại tỉnh Điện Biên, các tranh chấp này khiến các cơ quan tố tụng phải xử lý một lượng hồ sơ lớn hàng ngày Để bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho các bên tham gia, học viên đã chọn đề tài “Giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân 2 cấp trên địa bàn tỉnh Điện Biên” cho Luận văn Thạc sĩ của mình Việc chuyển nhượng QSDĐ cần phải được thực hiện qua hợp đồng, do đó, giải quyết tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ cũng đồng nghĩa với việc giải quyết tranh chấp hợp đồng này.
Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Tại Việt Nam, đã có nhiều nghiên cứu và bài viết về quy chế quản lý di sản thừa kế liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất Các công trình nghiên cứu và giáo trình giảng dạy liên quan đến chủ đề này đã được đề cập một cách chi tiết.
- Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất, Nxb Lao động;
- Doãn Hồng Nhung (2014), Kỹ năng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội;
- Nguyễn Thị Hồng Nhung - Trường Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình Luật Tố tụng dân sự, Nxb Đại học Quốc gia Hồ Chí Minh;
- Học viện Tư pháp (2014), Giáo trình Kỹ năng giải quyết vụ việc dân sự, Nxb Lao Động Hà Nội;
- Tòa án nhân dân tối cao, Sổ tay Thẩm phán của Tòa án nhân dân tối cao năm 2009.
Nguyễn Đăng Khoa (2012) đã nghiên cứu về việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu trong luận văn Thạc sĩ Luật học của mình tại Học viện Khoa học xã hội Nghiên cứu này đóng góp quan trọng vào việc hiểu rõ quy trình và các vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp đất đai tại địa phương.
Trần Văn Nam (2016) đã thực hiện nghiên cứu về thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân tỉnh Yên Bái trong luận văn Thạc sĩ luật học của mình, thuộc Học viện Khoa học xã hội Việt Nam Nghiên cứu này cung cấp cái nhìn sâu sắc về quy trình và hiệu quả xử lý các tranh chấp đất đai, góp phần nâng cao hiểu biết về pháp luật đất đai tại địa phương.
Tác giả nhận thấy rằng các công trình nghiên cứu trước đây chỉ tập trung vào những vấn đề cơ bản về tranh chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tố tụng dân sự Tuy nhiên, vấn đề giải quyết tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân hai cấp ở tỉnh Điện Biên chưa được nghiên cứu một cách sâu sắc trong khuôn khổ luận văn Thạc sĩ Do đó, học viên quyết định chọn đề tài "Giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân hai cấp trên địa bàn tỉnh Điện Biên" để đóng góp vào lĩnh vực này.
Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
Mục tiêu nghiên cứu là đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên, dựa trên việc phân tích lý luận và thực tiễn giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực này Để đạt được mục tiêu này, tác giả đã đặt ra và thực hiện các nhiệm vụ cụ thể nhằm làm rõ các vấn đề liên quan đến GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Bài viết này làm rõ các vấn đề lý luận liên quan đến tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) thông qua hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân Việc phân tích các khía cạnh pháp lý và thực tiễn trong quá trình giải quyết tranh chấp sẽ giúp nâng cao hiệu quả của hệ thống tư pháp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan Đồng thời, bài viết cũng đề cập đến những thách thức mà Tòa án gặp phải trong việc áp dụng pháp luật, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện quy trình xét xử và đảm bảo công bằng trong các vụ án liên quan đến QSDĐ.
Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên cho thấy nhiều hạn chế và bất cập Những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết các vụ án này chủ yếu xuất phát từ sự thiếu rõ ràng trong quy định pháp lý, cũng như sự chưa đồng bộ trong việc thực hiện các quy định liên quan Việc nhận diện nguyên nhân của những vấn đề này là cần thiết để cải thiện quy trình và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp.
- Đề xuất những giải pháp về hoàn thiện pháp luật và nâng cao chất lượng công tác GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án nhân dân.
Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn được xây dựng dựa trên lý thuyết của chủ nghĩa Mác-Lênin, kết hợp với quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử Nó cũng tham khảo tư tưởng Hồ Chí Minh cùng với các đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước liên quan đến lĩnh vực đất đai, hợp đồng, và tổ chức hoạt động của hệ thống Tòa án nhân dân các cấp cũng như các cơ quan tư pháp.
Nhằm đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
Phương pháp lịch sử là một kỹ thuật nghiên cứu nhằm tìm hiểu nguồn gốc và quá trình phát triển của các vấn đề, từ đó phát hiện bản chất và quy luật vận động của đối tượng nghiên cứu Cụ thể, phương pháp này giúp làm rõ nguyên nhân phát sinh tranh chấp trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó nắm bắt được quá trình phát triển và bản chất của các tranh chấp này Bằng cách đối chiếu với các văn bản pháp luật cũ, phương pháp lịch sử cũng làm nổi bật những điểm mới và tiến bộ trong quy định pháp luật hiện tại, giúp phát hiện những điểm phù hợp hoặc thiếu sót trong các quy định tương ứng.
Phương pháp phân tích - tổng hợp là quá trình nghiên cứu lý thuyết thông qua việc phân tích tài liệu liên quan để xác định cấu trúc và xu hướng phát triển của các vấn đề tranh chấp đất đai và pháp luật điều chỉnh Qua đó, phương pháp này tổng hợp các thông tin cần thiết nhằm xây dựng lý thuyết chọn lọc phục vụ cho đề tài nghiên cứu.
Phương pháp đánh giá được thực hiện thông qua việc nghiên cứu và phân tích quá trình phát sinh, phát triển của tranh chấp đất đai cùng với các quy định pháp luật liên quan Tác giả đưa ra những nhận định nhằm làm rõ mối quan hệ giữa tranh chấp đất đai và pháp luật điều chỉnh, đồng thời xem xét thực tiễn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp đất đai.
Ngoài ra, để hoàn thành Luận văn này, tác giả còn sử dụng các phương pháp như so sánh, đối chiếu, phân tích số liệu thống kê,
Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
Luận văn nghiên cứu một cách hệ thống về GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ qua thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên, nhằm làm rõ cơ sở lý luận về GQTC này Tác phẩm không chỉ nâng cao trình độ lý luận của tác giả mà còn là tài liệu tham khảo có giá trị, phục vụ cho việc thống nhất nhận thức áp dụng pháp luật trong giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và các tranh chấp liên quan đến QSDĐ.
Kết cấu của Luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn có 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên.
Chương 3 đề xuất các phương hướng hoàn thiện pháp luật và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên Việc cải thiện khung pháp lý và quy trình tố tụng sẽ giúp tăng cường tính minh bạch, công bằng trong giải quyết tranh chấp, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan Các giải pháp cụ thể bao gồm đào tạo nâng cao năng lực cho đội ngũ thẩm phán, cải cách thủ tục tố tụng và tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác quản lý và xử lý vụ việc.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, GIẢI QUYẾT
Khái niệm quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Khái niệm quyền sử dụng đất
Quan hệ về đất đai tại Việt Nam có sự phát triển sâu sắc qua các thời kỳ lịch sử, bắt đầu từ thời phong kiến đến Cách mạng tháng 8/1945 với ba hình thức sở hữu: Nhà nước, công làng xã và tư nhân, trong đó giai cấp thống trị chiếm ưu thế Từ năm 1958 ở miền Bắc và 1976 ở miền Nam, quá trình tập thể hoá nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ cho đến cuối năm 1980 Kể từ những năm 1980, quan hệ đất đai đã trải qua nhiều thay đổi quan trọng, đánh dấu bằng các mốc pháp lý như Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai năm 1988, Hiến pháp năm 1992, và các luật sửa đổi, bổ sung cho đến năm 2013 Qua từng giai đoạn, quan hệ đất đai ngày càng hoàn thiện và được pháp luật bảo đảm, tạo ra sự rõ ràng trong mối quan hệ giữa Nhà nước, nhân dân, tổ chức và cá nhân, cũng như với các đối tác nước ngoài.
Hiến pháp và pháp luật Việt Nam xác định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước đại diện cho quyền sở hữu Nhà nước thực hiện các hoạt động như giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho người dân, khiến QSDĐ trở thành tài sản đặc biệt Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam được xây dựng dựa trên học thuyết của Mác - Lênin về chủ nghĩa xã hội, trong đó các tư liệu sản xuất chủ yếu thuộc sở hữu toàn dân, phản ánh một hình thức đặc biệt của sở hữu công cộng.
Nhà nước đại diện cho quyền sở hữu đất đai, thực hiện chức năng quản lý và điều phối tài sản này Theo Điều 189 BLDS năm 2015, Nhà nước nắm giữ ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Quyền sử dụng đất cho phép khai thác công dụng và hưởng lợi từ tài sản, áp dụng cho cả chủ sở hữu và những người không phải chủ sở hữu Nhà nước có quyền sử dụng đất, trong khi người không phải chủ sở hữu chỉ được sử dụng theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật, bao gồm những người nhận quyền sử dụng từ giao dịch hợp pháp, người chiếm hữu tài sản ngay tình, và những người được Nhà nước giao quyền sử dụng tài sản.
Nhà nước không chỉ là chủ thể quản lý xã hội mà còn là đại diện chủ sở hữu đất đai, quản lý tài nguyên quý giá của quốc gia Việc sử dụng đất chủ yếu thuộc về các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, những người này có quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật Do đó, Nhà nước, với vai trò chủ sở hữu và quyền lực chính trị, đã quy định cụ thể các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tạo ra cơ sở pháp lý để họ tuân thủ, sử dụng đất đai một cách hợp pháp, tiết kiệm và hiệu quả.
Quyền sử dụng đất, hay còn gọi là chế độ sử dụng đất, bao gồm tất cả các quy định pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được giao đất để sử dụng.
Quyền sử dụng đất là quyền năng pháp lý được pháp luật công nhận và bảo vệ Trong khi quyền sở hữu đất đai là quyền nguyên sinh, quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quyền phái sinh, phát sinh khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng.
Quyền sử dụng đất là một thuật ngữ pháp lý lần đầu tiên được ghi nhận trong LĐĐ năm 1987, sau đó, đến LĐĐ năm 1993 Hơn thế nữa, LĐĐ năm
Năm 1993, quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình và cá nhân được công nhận ổn định và lâu dài, cho phép chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng Việc giao dịch QSDĐ cho phép người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, khẳng định QSDĐ là tài sản của họ Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc đưa QSDĐ vào lưu thông, trao đổi trên thị trường, giúp người sử dụng đất khai thác tối đa lợi ích từ tài sản của mình QSDĐ của người sử dụng đất có thể hiểu theo hai nghĩa khác nhau.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) thường được hiểu là một trong ba quyền cơ bản của chủ sở hữu, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi và lợi tức từ đất đai Mặc dù không phải là chủ sở hữu đất, nhưng người sử dụng đất được Nhà nước đại diện trao quyền để thực hiện việc khai thác và sử dụng đất.
Ở mức độ riêng, những chủ thể sử dụng đất có quyền giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) có thể xem QSDĐ như một quyền tài sản Quyền này cho phép họ đưa QSDĐ vào lưu thông trên thị trường Tùy thuộc vào loại chủ thể và các điều kiện pháp luật hiện hành, người sử dụng đất có thể thực hiện các giao dịch khác nhau liên quan đến tài sản QSDĐ của mình.
Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, cho phép người sử dụng đất thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền từ một cá nhân sang cá nhân khác, dẫn đến sự chấm dứt quyền của bên chuyển nhượng và phát sinh quyền cho bên nhận chuyển nhượng Đây là quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn Trong đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền giao dịch quan trọng, cho phép người sử dụng đất hợp pháp định đoạt quyền của mình theo quy định pháp luật.
Pháp luật đất đai không định nghĩa cụ thể từng quyền giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ), bao gồm quyền chuyển nhượng QSDĐ Theo quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS), chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên chuyển nhượng giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, và bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thanh toán cho bên chuyển nhượng theo quy định của BLDS và pháp luật đất đai.
Giáo trình LĐĐ của Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh định nghĩa chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quá trình mà người sử dụng đất chuyển giao toàn bộ quyền sử dụng đất cho một bên khác Việc chuyển nhượng này diễn ra để nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất, theo thỏa thuận và phù hợp với quy định pháp luật.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quá trình chuyển giao hoàn toàn QSDĐ từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng, dẫn đến việc chấm dứt QSDĐ của bên chuyển nhượng và phát sinh QSDĐ cho bên nhận Khác với thừa kế hoặc tặng cho QSDĐ, thường xuất phát từ tình cảm, chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu nhằm mục đích thu lợi nhuận Việc này không chỉ mang lại lợi ích tài chính cho bên chuyển nhượng mà còn đáp ứng nhu cầu tạo lập QSDĐ cho những người có nhu cầu Nhờ đó, QSDĐ được lưu thông trên thị trường, góp phần vào sự phát triển của thị trường QSDĐ và bất động sản.
Người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu nhưng có quyền sử dụng đất (QSDĐ) do Nhà nước cấp để khai thác và sử dụng Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải tuân thủ các quy định pháp luật về điều kiện, nội dung, trình tự và thủ tục Việc chuyển nhượng QSDĐ bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất, và người nhận chuyển nhượng phải sử dụng đất đúng mục đích đã được Nhà nước xác định Quá trình này chủ yếu dựa vào hồ sơ giấy tờ liên quan, giấy chứng nhận QSDĐ và các hợp đồng cần minh bạch, rõ ràng và công khai Do đó, chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dân sự với đối tượng là QSDĐ.
Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một trong những giao dịch cơ bản và quan trọng trong thị trường QSDĐ và bất động sản Trước Luật Đất đai năm 1993, QSDĐ chưa được công nhận là quyền tài sản có thể chuyển nhượng Tuy nhiên, sự hoàn thiện của pháp luật đất đai và hệ thống pháp luật dân sự đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường này Việc chuyển nhượng QSDĐ giúp tập trung và tích tụ đất đai, đáp ứng nhu cầu mở rộng sản xuất kinh doanh trong nền kinh tế thị trường Khi có lợi nhuận từ chuyển nhượng QSDĐ, các chủ thể sử dụng đất phải nộp thuế cho Nhà nước, bên cạnh các khoản lệ phí như lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính.
Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.1 Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng là sự mâu thuẫn giữa các bên tham gia hợp đồng về việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng Cụ thể, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) cũng phản ánh những bất đồng ý kiến liên quan đến việc thực hiện các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng này.
Mâu thuẫn trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) có thể phát sinh từ nhiều giai đoạn, bao gồm giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng và các hậu quả pháp lý liên quan Tùy thuộc vào từng giai đoạn cụ thể, tranh chấp hợp đồng có thể được phân loại thành các nhóm khác nhau.
Nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) bao gồm nhiều vấn đề quan trọng Đầu tiên, có thể xảy ra tranh chấp khi đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được Thứ hai, vi phạm các điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội cũng dẫn đến tranh chấp Thêm vào đó, các vấn đề liên quan đến hình thức hợp đồng và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng cũng thường gây tranh cãi Cuối cùng, tranh chấp có thể phát sinh khi bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng hoặc khi bên thứ ba đặt ra vấn đề về giá trị pháp lý của hợp đồng.
- Nhóm tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng:
+ Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng;
Tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ giao đất thường xuất hiện khi có sự không đúng đắn về vị trí, số hiệu, tình trạng, diện tích, hạng đất, loại đất, cũng như giấy chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên chuyển nhượng.
Tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai bao gồm các vấn đề như kê khai hồ sơ, chứng thực công chứng, đăng ký, kê khai thuế, sang tên trước bạ, và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng Những vấn đề này thường gây ra mâu thuẫn giữa các bên liên quan và cần được giải quyết một cách hợp pháp để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên Việc nắm rõ các quy định pháp luật về thủ tục hành chính đất đai là rất quan trọng để tránh tranh chấp không đáng có.
- Nhóm tranh chấp về giải quyết hậu quả hợp đồng do bị chấm dứt, bị hủy bỏ, bị vô hiệu:
+ Tranh chấp do hợp đồng bị chấm dứt (do đơn phương chấm dứt, bị hủy bỏ);
+ Tranh chấp do hợp đồng bị vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng).
1.2.2 Khái niệm và đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án
* Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hiện tượng phổ biến trong xã hội, xảy ra ở mọi thời kỳ lịch sử và phụ thuộc vào nhiều yếu tố Tính chất phức tạp của vụ việc dẫn đến các phương thức giải quyết khác nhau, từ tự giải quyết đến việc có sự can thiệp của bên thứ ba, như cơ quan nhà nước hoặc các bên được mời Phương thức giải quyết tranh chấp thường gặp nhất là thông qua tố tụng tại Tòa án nhân dân.
GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại cơ quan nhà nước là hoạt động của các cơ quan có thẩm quyền nhằm giải quyết bất đồng giữa các bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng Hoạt động này dựa trên cơ sở pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quá trình mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng pháp luật để xử lý những mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên bị xâm hại và buộc bên vi phạm phải chịu trách nhiệm pháp lý Điều này không chỉ giúp ổn định các quan hệ hợp đồng mà còn góp phần tăng cường pháp chế trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ, đảm bảo lợi ích của Nhà nước, xã hội và người sử dụng đất được thực hiện hiệu quả trong thực tiễn.
Trong quan hệ pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), việc giải quyết tranh chấp là biện pháp quan trọng nhằm phát huy vai trò của pháp luật đất đai trong xã hội Để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp (GQTC) hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, cần thực hiện cải cách hành chính và tư pháp, phù hợp với Nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá XI Luật Đất đai năm 2013 đã kế thừa và phát triển các quy định từ các năm 1993 và 2003, đưa ra các phương thức GQTC đất đai, bao gồm hòa giải, giải quyết bởi cơ quan hành chính và giải quyết tại Tòa án nhân dân.
GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án là hoạt động của Tòa án nhân dân nhằm giải quyết bất đồng giữa các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và các bên liên quan Hoạt động này đảm bảo khôi phục quyền lợi cho người bị xâm hại và truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm luật đất đai.
* Đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án là một quy trình pháp lý phức tạp, bao gồm nhiều hoạt động tố tụng dân sự nhằm chấm dứt tranh chấp Nghiên cứu cho thấy rằng việc giải quyết tranh chấp này có những đặc điểm cơ bản, phản ánh tính chất và quy trình của các vụ việc liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án thể hiện quyền lực của nhà nước, vì đây là phương thức giải quyết tranh chấp thông qua cơ quan tư pháp Tòa án thực hiện quyền xét xử các vụ án nhân danh Nhà nước, theo quy định tại Điều 102 Hiến pháp năm 2013.
“1 Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp.
3 Tòa án nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.”
Khác với các phương thức giải quyết tranh chấp khác như hòa giải, tự thỏa thuận hay trọng tài, phán quyết của Tòa án có hiệu lực bắt buộc các bên phải thi hành Nếu không thực hiện, các bên sẽ bị cưỡng chế thi hành Kết quả của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án sẽ là Quyết định hoặc Bản án, và các bên có trách nhiệm nghiêm túc chấp hành những nội dung này.
GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án được thực hiện theo trình tự nghiêm ngặt và chặt chẽ, tuân thủ quy định của pháp luật tố tụng dân sự Quy trình này bao gồm các giai đoạn từ khởi kiện, thụ lý vụ án, chuẩn bị xét xử, đưa vụ án ra xét xử, mở phiên tòa sơ thẩm, hỏi tại phiên tòa, tranh luận, nghị án, tuyên án, đến kháng cáo, xét xử phúc thẩm và các thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm Mọi người tham gia tố tụng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật trong từng giai đoạn này.
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐIỆN BIÊN
Đặc điểm đất đai, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
2.1.1 Đặc điểm đất đai tỉnh Điện Biên a Vị trí địa lý Điện Biên là tỉnh miền núi, biên giới, phía Tây Bắc của Việt Nam; có đường biên giới dài 455,57km, tiếp giáp với hai quốc gia Lào và Trung Quốc (trong đó đường biên giới với Lào là 414,71km, với Trung Quốc là 40,86km). Tỉnh có 10 đơn vị hành chính cấp huyện; với 130 xã, phường, thị trấn Dân số toàn tỉnh trên 59 vạn người, có 19 dân tộc sinh sống, trong đó: Dân tộc Thái 38%, dân tộc Mông 34,8%, dân tộc Kinh 18,4%, còn lại là các dân tộc khác. b Đặc điểm địa hình Điện Biên chủ yếu là đồi núi dốc, hiểm trở và chia cắt mạnh, được cấu tạo bởi những dãy núi chạy dài theo hướng Tây Bắc - Đông Nam với độ cao biến đổi từ 200m đến hơn 1.800m Xen lẫn các dãy núi cao là các thung lũng, sông suối nhỏ hẹp và dốc. c Tài nguyên thiên nhiên
- Tài nguyên đất: Theo số liệu thống kê hiện trạng sử dụng đất tính đến31/12 năm 2017, Điện Biên có tổng diện tích đất là 954.125,06ha Trong đó:
+ Đất sản xuất nông chiếm chủ yếu với 75,89% tổng diện tích;
+ Đất phi nông nghiệp (sử dụng để ở, phục vụ mục đích công cộng, trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp…) chiếm 2,54%;
+ Đất chưa sử dụng vẫn chiếm diện tích tương đối lớn với 21,57%, chủ yếu là đất đồi núi, núi đá không có rừng cây.
Điện Biên, với vị trí là tỉnh miền núi, sở hữu tiềm năng lớn về tài nguyên rừng Toàn tỉnh có tổng diện tích 350.854,79ha đất lâm nghiệp có rừng, chiếm 48,46% diện tích đất nông nghiệp Trong đó, rừng sản xuất chiếm 30,95%, rừng phòng hộ chiếm 55,31% và rừng đặc dụng chiếm 13,74%.
2.1.2 Đặc điểm, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Báo cáo Bảng giá đất năm 2019 của UBND tỉnh Điện Biên, kết quả điều tra cho thấy các quy định áp dụng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh này được thực hiện một cách nghiêm túc.
+ Thực hiện điều tra 10/10 huyện, thị xã, thành phố;
Điện Biên đã hoàn thành điều tra 100% 78 xã, phường, thị trấn với tổng số phiếu điều tra đạt 99,7% Tỉnh có dân số thấp và đang chứng kiến sự chuyển dịch trong các dự án tái định cư, quy hoạch đô thị, và thị trường chuyển nhượng bất động sản Giao dịch chuyển nhượng chủ yếu diễn ra ở đất ở đô thị và nông thôn, tập trung tại khu vực thành phố và trung tâm huyện Mặc dù có giao dịch ở các xã vùng sâu, nhưng chúng thường đơn giản và chủ yếu dựa vào giấy tờ viết tay hoặc thỏa thuận miệng Nhận thức của người dân về việc đăng ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) còn hạn chế, đặc biệt ở vùng sâu, vùng xa, dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý đất đai.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đang phát triển mạnh mẽ trong bối cảnh đô thị hóa, đặc biệt tại khu vực trung tâm, huyện, thị xã và thành phố Điện Biên Phủ Năm 2019, thành phố Điện Biên Phủ ghi nhận khoảng 1.300 hồ sơ giao dịch QSDĐ, theo thống kê của Ủy ban nhân dân thành phố.
Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính đến năm 2019:
Số Giấy chứng nhận đã cấp cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân là 231.162 Giấy với diện tích: 563.013,78ha, đạt 87,7% so với diện tích cần cấp.
Tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận đạt 133.060,26ha, tương ứng với 78.575 Giấy, đạt tỷ lệ 86,4% so với diện tích cần cấp, bao gồm cả đất nuôi trồng thủy sản.
Tính đến nay, diện tích đất lâm nghiệp đã được cấp đạt 423.061,11ha, tương ứng với 44.036 Giấy, đạt 88,1% so với tổng diện tích cần cấp Phần lớn diện tích này được cấp theo Nghị định 163/1999/NĐ-CP ban hành ngày 16/11/1999 của Chính phủ.
- Đất ở nông thôn đã cấp được 3.422,45ha, với 68.175 Giấy, đạt 85,9% so với diện tích cần cấp;
- Đất ở đô thị đã cấp được 588,61ha, với 37.153 Giấy, đạt 86,1% so với diện tích cần cấp;
- Đất chuyên dùng đã cấp được 2.881,35ha, với 3.223 Giấy, đạt 87% so với diện tích cần cấp.
Công tác quản lý nhà nước về đất đai tại tỉnh đã có nhiều chuyển biến tích cực, với sự quan tâm từ cấp uỷ và chính quyền các cấp đối với nguồn tài nguyên đất Hầu hết các tổ chức được giao đất, cho thuê đất đã có ý thức sử dụng hiệu quả, đúng mục đích và phát huy tiềm năng đất đai Các hộ gia đình, cá nhân cũng đã tuân thủ quy định pháp luật về đất đai, sử dụng đất đúng mục đích và quy hoạch Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số hạn chế trong quản lý đất đai, như việc một số người quản lý không kiểm soát chặt chẽ quỹ đất, dẫn đến lấn chiếm hoặc chiếm dụng đất, cũng như tình trạng chuyển nhượng, cho tặng đất sau khi có thông báo thu hồi Ngoài ra, còn có trường hợp người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
2.1.3 Đặc điểm, tình hình của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hệ thống Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên hiện có 03 Tòa chuyên trách: Tòa Hình sự, Tòa Dân sự và Tòa Hành chính, chịu trách nhiệm giải quyết các loại án hình sự, dân sự, hành chính, kinh tế và lao động sơ thẩm theo quy định pháp luật Ngoài ra, Tòa án cấp tỉnh còn phúc thẩm những vụ án mà Bản án, Quyết định sơ thẩm của Tòa án cấp dưới chưa có hiệu lực pháp luật và bị kháng cáo, kháng nghị Tòa án nhân dân cấp huyện bao gồm 10 Tòa án.
Trong những năm gần đây, tình hình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại tỉnh Điện Biên trở nên phức tạp, gây khó khăn cho công tác giải quyết Tòa án nhân dân cấp huyện và cấp tỉnh đã tiếp nhận một số lượng lớn vụ án tranh chấp QSDĐ, với xu hướng gia tăng qua từng năm Nguyên nhân chính dẫn đến việc khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự biến động của thị trường chuyển nhượng QSDĐ, khiến giá trị QSDĐ và bất động sản liên quan tăng cao Sự gia tăng này đã dẫn đến những mâu thuẫn về quyền lợi giữa các bên chuyển nhượng, buộc họ phải đưa vụ việc ra Tòa án để giải quyết.
Trong những năm qua, Tòa án cấp sơ thẩm đã giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) một cách hiệu quả, giảm thiểu kháng cáo và kháng nghị, đồng thời làm giảm số lượng vụ án tại Tòa án cấp phúc thẩm Mặc dù số vụ tranh chấp QSDĐ có xu hướng tăng, nhưng nhờ vào việc chủ động nắm bắt tình hình và triển khai nhiều biện pháp nghiêm túc, công tác xét xử đã có chuyển biến tích cực Tòa án chú trọng công tác tập huấn, bồi dưỡng chuyên môn cho cán bộ, công chức, nâng cao ý thức trách nhiệm và kỷ luật công vụ Các chỉ tiêu xét xử các vụ tranh chấp QSDĐ, đặc biệt là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tiếp tục được đảm bảo, với hầu hết các vụ án được giải quyết trong thời hạn luật định và chất lượng xét xử ngày càng được nâng cao.
Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật, bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho các bên liên quan Công tác hòa giải tại Tòa án đã có nhiều tiến bộ, giúp giải quyết mâu thuẫn, bảo vệ quyền lợi hợp pháp và góp phần duy trì an ninh trật tự xã hội Lãnh đạo Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên và các huyện đã xây dựng kế hoạch cụ thể, nghiên cứu các vụ tranh chấp QSDĐ tồn đọng, hỗ trợ Thẩm phán vượt qua khó khăn để thúc đẩy tiến độ giải quyết.
Giữa năm 2015 và 2019, ngành Tòa án tại Điện Biên đã tiếp nhận và giải quyết sơ thẩm nhiều vụ án liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tổng thụ lý vụ, việc dân sự
Tổng thụ lý vụ việc tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ
Tỷ lệ Số vụ bị hủy, sửa
Tỷ lệ bị hủy, sửa
(Nguồn: Trích số liệu từ báo cáo hàng năm của Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên)
Số liệu cho thấy số lượng án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) ngày càng tăng, chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số vụ án tranh chấp QSDĐ Tòa án đã nỗ lực hòa giải và giải quyết các vụ án này với tỷ lệ thành công cao Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vụ án phức tạp, gây khó khăn trong quá trình giải quyết, dẫn đến tình trạng chậm trễ và tạm đình chỉ Đặc điểm của các tranh chấp thường liên quan đến nguyên đơn và bị đơn là pháp nhân, trong khi tranh chấp có yếu tố nước ngoài rất hiếm.
Các tranh chấp đất đai thường xảy ra giữa các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức, liên quan đến quyền và nghĩa vụ sử dụng đất Những tranh chấp này phổ biến ở cả khu vực nông thôn và thành thị, đặc biệt gia tăng ở khu vực ven đô thị do tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, dẫn đến giá trị đất đai cao hơn Sự gia tăng này không chỉ về số lượng vụ việc mà còn về tính chất gay gắt và phức tạp của các tranh chấp.
Kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên
Trong những năm qua, tình hình tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) ngày càng gia tăng và trở nên phức tạp tại nhiều địa phương, trong đó có tỉnh Điện Biên Các tranh chấp này không chỉ đa dạng về tính chất mà còn thuộc nhiều loại thẩm quyền giải quyết của Tòa án Nghiên cứu này sẽ tập trung vào kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của Tòa án tại tỉnh Điện Biên, phản ánh thực trạng và những thách thức trong việc xử lý các vụ án dân sự liên quan đến đất đai.
Các tình huống tranh chấp đã chỉ ra sự thiếu thống nhất trong việc áp dụng pháp luật giữa các Thẩm phán Phân tích các vấn đề pháp lý trong Bản án của Tòa án giúp hiểu rõ hơn về thực tiễn áp dụng pháp luật Tác giả nghiên cứu một số vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất tại tỉnh Điện Biên trong năm năm qua, được phân loại cụ thể.
Mâu thuẫn giữa các bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) có thể phát sinh từ giai đoạn giao kết, thực hiện hợp đồng cho đến hậu quả pháp lý của hợp đồng Dựa vào từng giai đoạn cụ thể, các tranh chấp có thể được phân loại thành nhiều nhóm khác nhau, phản ánh tính chất và nội dung của các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.
* Nhóm I: Tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng
Tranh chấp trong lĩnh vực quyền sử dụng đất (QSDĐ) có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân, bao gồm việc đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện, vi phạm các điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội Ngoài ra, các tranh chấp cũng có thể liên quan đến hình thức hợp đồng, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, hoặc trường hợp bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng Thêm vào đó, tranh chấp cũng có thể xảy ra giữa bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng.
Vụ án tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất diễn ra giữa 24 hộ dân tại xã N, huyện M, tỉnh Đ với bị đơn là Công ty cổ phần cà phê Th H M A cùng một số cơ quan và cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Vào ngày 27/7/2009, Công ty cà phê Th H M A đã ký hợp đồng tín dụng dài hạn với Chi nhánh ngân hàng Agribank huyện M để vay 50 tỷ đồng cho dự án phát triển 500ha cà phê chè Ngày 30/7/2009, ngân hàng phê duyệt khoản vay, và công ty đã kêu gọi 24 hộ dân góp vốn bằng QSDĐ, hứa hẹn trở thành cổ đông và nhận hỗ trợ 3 triệu đồng/ha Tuy nhiên, các hộ dân chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ và không được các thành viên trong gia đình ủy quyền khi ký hợp đồng góp vốn Đến 13/9/2010, các hộ mới được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, và công ty tiếp tục ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng Đến năm 2013, công ty thua lỗ, không thực hiện cam kết, khiến 24 hộ dân mất đất canh tác và rơi vào khó khăn Họ đã gửi đơn đến Tòa án nhân dân huyện M yêu cầu tuyên hợp đồng góp vốn vô hiệu và đòi lại đất cùng Giấy chứng nhận QSDĐ.
Nội dung phần quyết định của Bản án số 05/2015/DSST ngày 23/9/2015 Tòa án nhân dân huyện M A như sau: Căn cứ điểm a khoản
1 Điều 33, Điều 109; Điều 131; điểm a khoản 3 Điều 159; Điều 128; Điều 134; Điều 137; Điều 388; Điều 389; Điều 401; Điều 410; Điều
424 BLTTDS; Điều 106, Điều 131 LĐĐ; Điều 66 NĐ 84/NĐ-CP; Điều
Theo quy định tại Điều 122, 127, 128 BLDS, Điều 155 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Điều 29 Luật Doanh nghiệp, và Pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH12 ngày 27/12/2009, 24 Hợp đồng vay vốn bằng QSDĐ ký ngày 26/7/2013 giữa Công ty cổ phần cà phê T H M A và 24 hộ gia đình được tuyên bố vô hiệu Tương tự, 24 văn bản ủy quyền ký cùng ngày giữa 24 hộ gia đình và Công ty THMA cũng vô hiệu Hợp đồng thế chấp tài sản số 10/HĐTC ngày 12/11/2010 giữa Ngân hàng và Công ty, cùng với phần thế chấp tài sản hình thành trong tương lai theo Hợp đồng số 03/HĐTC ngày 06/01/2010, đều liên quan đến diện tích đất theo Giấy chứng nhận QSDĐ của 24 hộ gia đình và cũng bị tuyên bố vô hiệu.
Công ty cổ phần cà phê THMA và Ngân hàng phải hoàn trả toàn bộ diện tích đất cùng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện M cấp ngày 13/9/2010 cho 24 hộ gia đình Quyền sở hữu, bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, sẽ được giao cho 18 hộ gia đình có tên trong danh sách kèm theo, dựa trên biên bản thẩm định giá trị tài sản của Hội đồng định giá ngày 26/6/2015 Bản án cũng quy định về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định pháp luật.
Vào ngày 01/10/2015, Ngân hàng đã kháng cáo vì cho rằng quyết định của Tòa án trong Bản án sơ thẩm không khách quan, vi phạm quy định pháp luật và không bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Ngân hàng.
Tại Bản án số 10/2016/DS-PT ngày 14/01/2015, căn cứ vào khoản 1 Điều 275 BLTTDS Quyết định: Giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 05/2015/DSST ngày 23/9/2015.
Bản án số 05/2015/DSST và Bản án số 10/2016/DSPT khẳng định tính hợp pháp trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên đương sự Hợp đồng giữa Công ty và 24 hộ gia đình không đáp ứng đầy đủ các thủ tục góp vốn theo quy định pháp luật, do thiếu chữ ký của tất cả các thành viên có năng lực hành vi dân sự hoặc văn bản ủy quyền, vi phạm nguyên tắc tự do cam kết theo Điều 4 và khoản 2 Điều 109 BLDS Ủy ban nhân dân cấp xã không thực hiện kiểm tra đầy đủ nội dung và ý chí của các thành viên trong hộ gia đình khi chứng thực hợp đồng Do đó, yêu cầu của 24 hộ gia đình về việc tuyên vô hiệu hợp đồng góp vốn là có cơ sở theo Điều 4, 109, 122, 127, 128 BLDS Hợp đồng hình thành trong tương lai và các thỏa thuận thế chấp liên quan đến Giấy chứng nhận QSDĐ của 24 hộ gia đình cũng bị vô hiệu một phần, vì các hộ chưa thực hiện góp vốn đúng hạn, vi phạm nguyên tắc trung thực theo khoản 4 Điều 412 BLDS.
* Nhóm II: Tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng.
+ Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng;
Tranh chấp về nghĩa vụ giao đất có thể phát sinh khi có sự không khớp giữa vị trí, số hiệu, tình trạng, diện tích, hạng đất và loại đất, cũng như giấy chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên chuyển nhượng.
Tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ thực hiện thủ tục hành chính đất đai bao gồm việc kê khai hồ sơ, chứng thực công chứng, đăng ký, kê khai, nộp thuế, sang tên trước bạ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng Những vấn đề này thường phát sinh trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan Việc hiểu rõ các nghĩa vụ pháp lý và thủ tục cần thực hiện là rất quan trọng để tránh tranh chấp và đảm bảo quyền lợi hợp pháp.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn Quàng Văn Đ và các bị đơn Lò Văn H, Lò Thị D cùng một số cá nhân có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
Vào ngày 25/10/2004, ông Quàng Văn Đ và bà Đoàn Thị T đã ký hợp đồng mua đất với ông Lò Văn H và bà Lò Thị D tại Đội 14, xã T, huyện Đ, tỉnh Đ, với tổng diện tích 210m2 và giá 36.000.000 đồng Ông Đ và bà T đã đặt cọc 6.000.000 đồng, với số tiền còn lại 30.000.000 đồng sẽ được thanh toán khi ông H có sổ đỏ Hợp đồng không được chứng thực, và sau nhiều lần yêu cầu, ông Đ vẫn không nhận được đất do ông H và bà D đưa ra nhiều lý do Đến tháng 3/2005, ông Đ đã giao thêm 23.600.000 đồng cho ông H và bà D, nhưng không xác định được vị trí đất có phải là đất thổ cư hay không Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, ông Đ đã yêu cầu giao đất vào năm 2014 nhưng vẫn chưa được thực hiện.
Ông Đ chưa nhận được thủ tục chuyển nhượng từ ông H và bà D, dẫn đến việc không thực hiện được cam kết trong hợp đồng Theo hợp đồng, ông Đ mua đất nhà ở, không phải đất vườn tạp hay đất ao của ông H, bà D Ông Đ cáo buộc rằng ông H và bà D đã lừa dối để chiếm đoạt tiền của ông, và không có ý định thực hiện hợp đồng ký ngày 25/10/2004 Ông Đ đã yêu cầu Tòa án can thiệp, yêu cầu gia đình ông Lò Văn H và bà Lò Thị D thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Quàng Văn Đ theo đúng biên bản đã lập Nếu không trả đất, ông H và bà D phải hoàn trả giá trị đất mà ông Đ đã thanh toán.
Những hạn chế, bất cập phát sinh khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Điện Biên và nguyên nhân của hạn chế, bất cập
và nguyên nhân của hạn chế, bất cập
2.3.1 Về quy định pháp luật
Mặc dù đã đạt được nhiều thành tựu trong lĩnh vực pháp luật đất đai, quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) vẫn gặp phải nhiều bất cập Sự thiếu cụ thể trong các quy định này dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, gây khó khăn trong việc áp dụng pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ nhất, về điều kiện hợp đồng chuyển QSDĐ
Quyền sử dụng đất có thể được xác lập qua nhiều phương thức khác nhau, mỗi phương thức mang lại hậu quả pháp lý riêng Ví dụ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) thông qua hình thức chuyển dịch tạm thời sẽ khác với việc chuyển nhượng QSDĐ, vốn là sự chuyển dịch vĩnh viễn quyền này.
Quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 được cho là không hợp lý Việc chuyển đổi QSDĐ, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp, thường nhằm mục đích tạo thuận lợi cho sản xuất giữa hai bên Do đó, việc chuyển đổi không nhất thiết phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện như trong trường hợp chuyển nhượng.
Thứ hai, về tranh chấp đất đai ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng
Thuật ngữ tranh chấp đất đai được sử dụng nhiều lần trong LĐĐ năm
Mặc dù đã được giải thích rằng tranh chấp đất đai liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa các bên, nhưng vẫn thiếu sự cụ thể về quyền và nghĩa vụ này Ví dụ, việc tranh chấp quyền mắc đường dây tải điện có được xem là tranh chấp đất đai hay không, và liệu nó có ảnh hưởng đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) hay không Sự thiếu rõ ràng trong quy định này gây khó khăn trong việc xác định đất không có tranh chấp, từ đó ảnh hưởng lớn đến quyền chuyển nhượng QSDĐ của người sử dụng đất.
Thứ ba, về phương thức chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển QSDĐ là sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ một chủ thể sang chủ thể khác, với hai hình thức chính: cho thuê và tặng cho Cho thuê QSDĐ mang tính chất tạm thời và có đền bù, trong khi tặng cho QSDĐ là vĩnh viễn và không đền bù Chuyển nhượng QSDĐ diễn ra khi quyền sử dụng đất được chuyển giao vĩnh viễn kèm theo khoản tiền tương ứng Các giao dịch chuyển nhượng này bao gồm nhiều hình thức như hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hợp đồng mua bán nhà ở, và hợp đồng mua bán công trình trên đất, với sự khác biệt trong diện tích và thời điểm xác lập QSDĐ Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định cụ thể cho từng phương thức chuyển nhượng, dẫn đến thiếu sót trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong các giao dịch này.
2.3.2 Về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Vướng mắc trong việc xác định thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một vấn đề quan trọng Theo Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tranh chấp về bất động sản thuộc thẩm quyền của Tòa án nơi có bất động sản, tuy nhiên, có hai quan điểm khác nhau về vấn đề này.
Trong trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu nguyên đơn chỉ yêu cầu thanh toán khoản nợ mà không yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng, thì thẩm quyền giải quyết vụ án thuộc về Tòa án nơi bị đơn cư trú.
Trong trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn cần phải là yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng và giao đất để xác định đây là tranh chấp liên quan đến bất động sản, thuộc thẩm quyền của Tòa án nơi có bất động sản Việc công chứng và chứng thực chữ ký trong giao dịch chuyển nhượng đất chưa có giấy tờ pháp lý rõ ràng dẫn đến nhiều rủi ro, khi các bên có thể chỉ viết tay và xác nhận chữ ký mà không thực hiện thủ tục chính thức Nhiều trường hợp chuyển nhượng đất chỉ dựa vào giấy tay mà không làm thủ tục sang tên, và khi giá đất tăng cao, bên chuyển nhượng có thể từ chối thực hiện thủ tục, buộc bên nhận chuyển nhượng phải khởi kiện Hiện tại, chưa có quy định cụ thể về “đất không có tranh chấp”, dẫn đến sự hiểu biết khác nhau giữa các địa phương, gây khó khăn trong việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng và ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên.
Thứ hai, việc thu thập chứng cứ trong quá trình Tòa án giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ còn gian nan
Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, nghĩa vụ cung cấp chứng cứ và chứng minh yêu cầu khởi kiện thuộc về đương sự Tòa án chỉ thu thập chứng cứ khi đương sự đã cố gắng nhưng không thể tự thu thập và có yêu cầu Tòa án can thiệp Quy định này nhằm gắn trách nhiệm cho đương sự và đảm bảo tính khách quan, tránh lạm dụng trong việc thu thập chứng cứ Tuy nhiên, thực tiễn thi hành quy định này gặp nhiều khó khăn cho cả đương sự và Tòa án.
Trong quá trình thu thập chứng cứ, tài liệu đọc được, nghe được, nhìn được thường chiếm ưu thế, nhưng nhiều đương sự không thể tiếp cận do các cá nhân, cơ quan tổ chức khác quản lý Việc yêu cầu cung cấp chứng cứ từ các cơ quan này thường gặp khó khăn, với nhiều lý do từ chối, thậm chí chỉ bằng lời nói hoặc thái độ, khiến đương sự khó chứng minh nỗ lực của mình Điều này không chỉ gây khó khăn cho đương sự mà còn ảnh hưởng đến Tòa án, khi các cơ quan không phản hồi hoặc kéo dài thời gian cung cấp chứng cứ, dẫn đến việc xử lý vụ án bị chậm trễ Trước tình huống này, Tòa án thường linh động bỏ qua quy định để thu thập chứng cứ, điều này vi phạm pháp luật.
Hiện nay, hợp đồng giả cách trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đang trở thành vấn đề phức tạp, khi các giao dịch được thực hiện một cách tinh vi và hợp pháp Điều này khiến việc thu thập chứng cứ để chứng minh tính chất giả cách của hợp đồng trở nên khó khăn, trong khi giao dịch thực sự bị che giấu lại khó xác định.
Vấn đề định giá đất, nhà ở, công trình và cây trồng, vật nuôi trên đất là một trong những trở ngại lớn trong quá trình giải quyết vụ án Nếu định giá không chính xác và đầy đủ, nó sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến kết quả giải quyết vụ án Hiện nay, việc xác định giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong các vụ án chưa có sự thống nhất; có tòa án áp dụng khung giá do Nhà nước quy định, trong khi có tòa lại dựa vào giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương Khi tổ chức Hội đồng định giá, cơ quan tài chính cấp huyện thường dựa vào khung giá của Nhà nước cộng với một tỷ lệ phần trăm chênh lệch Nhiều trường hợp, giá trị QSDĐ được định giá không chính xác, không bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Theo quy định tại Điều 131 BLDS năm 2015, hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, đồng thời bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Tòa án cần xác định mức độ lỗi của từng bên để quy định trách nhiệm bồi thường: nếu lỗi tương đương, mỗi bên chịu thiệt hại bằng nhau; nếu không, trách nhiệm bồi thường sẽ theo mức độ lỗi Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn xác định lỗi và thiệt hại trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Trong trường hợp hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức, Tòa án có thể yêu cầu các bên hoàn thiện hình thức trong thời hạn nhất định, nhưng nếu một bên không muốn tiếp tục thực hiện, quy định này trở nên vô nghĩa Thực tế, tỷ lệ hoàn thiện hợp đồng sau khi Tòa án yêu cầu là rất thấp Khi xác định lỗi trong hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn hay do đối tượng không thực hiện được, quan điểm về mức độ lỗi của các bên vẫn còn nhiều tranh cãi Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP và Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP chỉ ra rằng bên có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng về điều kiện hợp pháp mua bán đất sẽ bị coi là có lỗi Tuy nhiên, việc xác định lỗi trong các trường hợp nhầm lẫn song phương hoặc do quyết định của cơ quan nhà nước vẫn chưa được thống nhất, dẫn đến nhiều vụ án bị kháng nghị sau phúc thẩm.
2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc
Khi Tòa án giải quyết tranh chấp dân sự, đặc biệt là liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất, việc thu thập chứng cứ từ các cơ quan, tổ chức lưu giữ tài liệu thường gặp khó khăn Nhiều lần, yêu cầu cung cấp chứng cứ từ đương sự hoặc Tòa án bị từ chối, nguyên nhân chủ yếu là do quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự chưa được phổ biến đầy đủ đến cán bộ, công chức tại các cơ quan, tổ chức, dẫn đến việc họ chưa nhận thức được trách nhiệm của mình trong việc cung cấp thông tin.
Hiện nay, hệ thống văn bản pháp luật thường xuyên thay đổi và được ban hành bởi nhiều cơ quan khác nhau từ Trung ương đến địa phương, khiến cho đội ngũ cán bộ, công chức Nhà nước, đặc biệt là các Thẩm phán, gặp khó khăn trong việc cập nhật kịp thời những thay đổi này Sự phức tạp này đã tạo ra nhiều thách thức cho Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ).
Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
sử dụng đất và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3.1.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sau khi nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên, có thể xác định một số phương hướng nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Để xây dựng và hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai trong giai đoạn hiện nay, cần quán triệt sâu sắc và kịp thời thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng.
Sau nhiều năm thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX, chúng ta đã đạt nhiều kết quả tích cực trong việc đổi mới chính sách và pháp luật về đất đai Những kết quả này đã góp phần quan trọng vào việc khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng và an ninh, cũng như bảo vệ môi trường Quản lý nhà nước về đất đai được cải thiện dần, chính sách và pháp luật ngày càng hoàn thiện, mở rộng quyền của người sử dụng đất và phát triển nhanh thị trường bất động sản Những thành tựu này khẳng định tính đúng đắn của các quan điểm chỉ đạo trong Nghị quyết Trung ương 7 khoá IX, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Công tác quản lý nhà nước về đất đai hiện đang gặp nhiều hạn chế, đặc biệt trong các lĩnh vực quy hoạch, định giá, bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư Lợi ích của Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi chưa được đảm bảo tương xứng, trong khi nguồn lực đất đai chưa được khai thác hiệu quả để hỗ trợ phát triển kinh tế - xã hội Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí và kém hiệu quả, đồng thời tham nhũng và tiêu cực trong lĩnh vực này vẫn diễn ra phổ biến Thị trường bất động sản phát triển không ổn định và thiếu minh bạch, với giao dịch "ngầm" vẫn còn phổ biến, dẫn đến tình trạng khiếu nại, tố cáo và tranh chấp đất đai ngày càng phức tạp.
Đảng luôn đặc biệt quan tâm đến việc hoàn thiện và đổi mới chính sách pháp luật đất đai, đặc biệt trong thời kỳ đổi mới hiện nay Những quan điểm và chủ trương của Đảng đóng vai trò là nguyên tắc nền tảng và định hướng cơ bản cho quá trình này Thực tiễn đã chứng minh rằng việc thể chế hóa các chủ trương của Đảng là cần thiết và đúng đắn trong việc cải cách chính sách pháp luật về đất đai.
Các văn kiện chính trị của Đảng hiện nay tiếp tục nhấn mạnh việc hoàn thiện và đổi mới pháp luật đất đai như một nhiệm vụ trọng tâm trong quá trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường Nghị quyết số 19/NQ-TW ngày 31/10/2012 đã chỉ ra những hạn chế và nguyên nhân trong chính sách, pháp luật về đất đai, đồng thời khẳng định cần tiếp tục đổi mới để đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước Ngày 22/01/2014, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 07/NQ-CP nhằm thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW, tạo nền tảng cho việc phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa hiện đại đến năm 2020.
Các nguyên tắc nền tảng trong các văn kiện chỉ đạo đóng vai trò quan trọng trong việc hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai ở nước ta Đây là định hướng cơ bản cho việc cải cách pháp luật liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) Việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hiện nay cần phải tuân thủ chặt chẽ quan điểm và chủ trương của Đảng về chính sách pháp luật đất đai, đặc biệt là những phương hướng được nêu trong các văn kiện quan trọng.
Thứ hai, xây dựng đồng bộ pháp luật dân sự với pháp luật đất đai và các lĩnh vực pháp luật khác.
Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) cần có các chủ trương và chính sách cơ bản để xây dựng hệ thống quy định pháp luật đồng bộ Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ liên quan trực tiếp đến đất đai, nhưng hiện nay, các quy định trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các ngành luật khác đang chồng chéo, mâu thuẫn, gây khó khăn trong việc áp dụng Ví dụ, Luật Đất đai năm 2013 yêu cầu việc chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, trong khi Luật Nhà ở năm 2014 quy định rằng hợp đồng chuyển nhượng nhà ở phải được công chứng và có hiệu lực từ thời điểm công chứng Điều này tạo ra sự mâu thuẫn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng khi đối tượng là QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là nhà ở Do đó, cần xây dựng pháp luật dân sự và pháp luật đất đai một cách đồng bộ để đảm bảo tính khả thi và hiệu lực thực tiễn của pháp luật.
Thứ ba, hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quyền tài sản đặc biệt, có giá trị biến động theo nhu cầu sử dụng Người sử dụng đất có nhiều quyền như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, và thừa kế QSDĐ Chuyển nhượng đất đai đã trở thành một hình thức giao dịch phổ biến và sôi động trong thương mại toàn cầu, đặc biệt tại Việt Nam, nơi mà chế độ sở hữu toàn dân quy định rằng tổ chức và cá nhân chỉ có QSDĐ Nhà nước đã thiết lập khung pháp lý cho thị trường chuyển nhượng QSDĐ nhằm đảm bảo tính công khai và minh bạch Tuy nhiên, thực tế thi hành vẫn tồn tại nhiều mâu thuẫn và bất cập trong quy định Theo Luật Đất đai năm 2013, khi được Nhà nước giao QSDĐ, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng Đất đai là yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, và thị trường QSDĐ gắn liền với thị trường bất động sản, bao gồm nhiều lĩnh vực như nhà ở, bất động sản công nghiệp, nông nghiệp, và hạ tầng Mỗi lĩnh vực có những đặc trưng riêng trong các hình thức kinh doanh bất động sản.
Để thúc đẩy sự phát triển của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong thị trường bất động sản, việc hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượng QSDĐ là điều cần thiết.
Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là cần thiết để tạo ra một môi trường pháp lý vững chắc cho sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản Điều này bao gồm việc đảm bảo tính công khai và minh bạch trong các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, giúp QSDĐ trở thành hàng hóa dễ dàng chuyển nhượng và đầu tư Đồng thời, pháp luật cần phải được hoàn thiện theo hướng đồng bộ và thống nhất với các quy định pháp lý khác trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là các quy chế liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng và tài sản gắn liền với đất, nhằm xây dựng một hệ thống pháp luật toàn diện và phù hợp cho thị trường bất động sản.
Thứ tư, hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gắn với việc thực hiện các chính sách kinh tế xã hội.
Việc hoàn thiện pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không chỉ liên quan đến các quan hệ kinh tế mà còn ảnh hưởng sâu sắc đến các chính sách kinh tế - xã hội khác trong cả nước.
Đất đai đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, bên cạnh yếu tố thị trường Các chính sách lớn về an ninh quốc phòng và kinh tế - xã hội bị ảnh hưởng bởi quy định pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ), đặc biệt là trong các lĩnh vực như chính sách nhà ở, phát triển kinh tế nông lâm ngư nghiệp, đô thị hóa, công nghiệp hóa và bảo vệ môi trường Quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu cũng là một phần quan trọng trong pháp luật giao dịch QSDĐ Do đó, việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần phải hướng tới việc phục vụ hiệu quả cho các chính sách kinh tế - xã hội, từ đó thúc đẩy sự phát triển chung của nền kinh tế.
Thứ năm, hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ phải gắn liền với việc đổi mới và hoàn thiện nền hành chính nhà nước.
Nền hành chính trong hệ thống cơ quan quyền lực nhà nước có vai trò quan trọng trong việc thực hiện chính sách của Đảng, luật pháp và Nghị quyết của Quốc hội Để chính sách và luật pháp đi vào cuộc sống, cần có một nền hành chính mạnh mẽ và hiệu quả Hơn nữa, hành chính không chỉ thực hiện mà còn góp phần phát triển chính sách, pháp luật Các cơ quan hành chính là cầu nối giữa Đảng, Nhà nước và nhân dân, thường xuyên tiếp xúc và giải quyết yêu cầu của dân, từ đó nhân dân đánh giá chế độ và Đảng thông qua hoạt động của bộ máy hành chính.
Cải cách hành chính không chỉ là yêu cầu của sự phát triển đất nước, mà còn phản ánh mong muốn của người dân về một nền hành chính hiệu quả, không phiền hà và được pháp luật bảo vệ Nền hành chính có trách nhiệm chính trong việc đáp ứng những yêu cầu này Mục tiêu cải cách hành chính được Trung ương Đảng đề ra nhằm xây dựng một nền hành chính dân chủ, phục vụ lợi ích của nhân dân, đồng thời điều chỉnh mối quan hệ giữa cơ quan hành chính và người dân Đây là vấn đề cốt lõi liên quan đến bản chất của nền hành chính trong nhà nước pháp quyền, nơi nhân dân là chủ thể tối cao của quyền lực nhà nước.