Tiếp cận đắt đai của doanh nghiệp ồ địa phúoìig việt nam

Tiếp Cận đắt đai doanh nghiệp địa phúoìig Việt Nam Thực tiễn đề xuất sô giải phấp o PGS.TS DỖN HĨNG NHUNG Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản chịu tác động lớn từ dịch Covid-19, sách đất đai nói chung có tác động lớn đến tổn vong, phát triển doanh nghiệp Tuy nhiên, doanh nghiệp tiếp cận đất đai khó khăn, nguy tham nhũng, lợi ích nhóm từ đất đai phổ biến Trong thực tê triển khai nhiều bất cập, chồng chéo gây lúng túng quản lý, khó khăn, phiển hà cho doanh nghiệp trình tiếp cận đất đai để đầu tư, kinh doanh, xây dựng dự án đõ thị, Tiếp cận thông tin đất đai điều kiện cẩn đủ để doanh nghiệp tiếp cận đất đai Bài viết phân tích bình luận vể khó khăn tiếp cận đất đai doanh nghiệp địa phương thời gian qua để xuất số giải pháp để nâng cao hiệu tiếp cận đất đai doanh nghiệp nước nhà đầu tư doanh nghiệp nước ngồi Doanh nghiệp khó khăn tiếp cận đất đai phát triển sản xuất, kinh doanh Quy định giá khởi điểm đâu giá đất khó khăn cho doanh nghiệp: Trên thực tế, nhiều địa phương trước chưa đấu giá đất, có chủ yếu mảnh đất nhỏ, có vị trí đẹp, dẫn đến giá trúng đấu giá cao Trong đó, nhà đầu tư tham gia đấu giá thưịng đất làm dự án quy mơ lốn hàng chục, chí hàng trăm héc-ta có vị trí xa trung tâm Do vậy, việc tham khảo giá đất đấu giá trước cách cộng lại chia trung bình giá khơng hợp lý Đây nguyên nhân dẫn đến khoản nộp thêm ngân sách nhà nưổc tiền sử dụng đất (SDĐ), tiền thuê đất dự án đầu tư có SDĐ (M3) bị đội lên hàng trăm lần nhà đầu tư thực dự án Nếu áp dụng cách tính giá trị M3 theo quy định điểm k, khoản 2, Điều 47 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (thay Nghị định số 30/2015/ND-CP) theo hưỏng dẫn Thông tư số 06/2020/TTBKHĐT Bộ Kế hoạch Đầu tư, giá trị bị đội lên hàng trăm lần Giá trị độc lập với tiền SDĐ, tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp M3 xem yếu tố định thắng - thua, bên có M3 lớn công nhận Việc sử dụng kết đấu giá để làm tính M3 khơng hệ quy chiếu đấu thầu đấu giá khác nhau, đồng thời tiền SDĐ tính theo thị trường, nên việc đưa thêm giá trị M3 bất hợp lý Sự mâu thuẫn quy định M3 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP Thông tư số 06/2020/TTBKHĐT làm ảnh hưởng đến tài doanh nghiệp Việc áp dụng cách tính chiếu theo quy định pháp luật khơng sai xa rơi thực tiễn Sẽ khơng có doanh nghiệp dám đầu tư kinh doanh phải nộp tăng thêm số tiền tăng tới gần 300 lần so với quy định cũ Như vậy, hiểu rằng, theo Phụ lục V Thông tư số 06/2020/TTBKHĐT, số khu đất, quỹ đất sau trúng đấu giá đưa vào tham chiếu nhiều mức tăng bình quân sau trúng đấu giá lớn giá trị M3 lớn Hay nói cách khác, giá trị nộp ngân sách tối thiểu M3 tính theo Phụ lục V Thông tư số 06/2020/TTBKHĐT cao gấp nhiều lần so với cách Nghị định số 25 Từ thiếu thống cách tính nêu dẫn đến thiếu cơng doanh nghiệp có dự án SDĐ thời điểm trước sau Thơng tư số 06/20207TTBKHĐT có hiệu lực, đồng thời dẫn đến nguy đổ vỡ, phá sản doanh nghiệp, giá trị M3 phải nộp cao Nguyên nhân hạn chế, nút thắt Nghị định số 30/2015/NĐ-CP chưa có hướng dẫn cụ thể cho tình phát sinh nên địa phương tính M3 đầu tư Một lơ đất cho dù cịn lại nhỏ, hẹp, khơng vng vắn nằm ngồi mặt đường, mặt ngõ trả giá cao so với khu đất đẹp phía lý doanh nghiệp có đất phía muốn mua nốt mảnh đất ngồi vng đỡ bị che chắn khuất tầm nhìn mặt đường nên trả giá cao để hợp Các bất cập thể rõ Tài nguyên Môi trưởng Kỳ2-Tháng 9/2021 4ụ quy định vấn để thu hồi đất, bồi thường GPMB, tái định cư cho người dân, làm rào cản khiến việc triển khai dự án bị đình trệ Đây vấn đề gây khơng xúc xã hội thời gian qua, đặc biệt vấn đề “lợi ích nhóm”, vấn đề “địa tơ chênh lệch” chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất đô thị đất xây dựng đất kinh doanh đầu tư dịch vụ thương mại Quy định quỹ đất 20%: Khơng linh hoạt, khó khả thi: Nghị định số 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực kể từ ngày ký sửa đổi, bổ sung quy định quỹ đất để phát triển nhà xã hội với dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại, khu đô thị sửa đổi Nghị định sô' 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội Theo đó, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại, khu thị có quy mơ SDĐ từ trở lên đồ thị loại đặc biệt loại I từ trở lên đô thị loại II loại III phải dành 20% tổng diện tích đất đồ án quy hoạch chi tiết quan có thẩm quyền phê duyệt, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà xã hội Như vậy, từ ngày 1/4/2021, đô thị đặc biệt (Hà Nội TP Hồ Chí Minh ) đò thị loại I, tất dự án nhà bắt buộc phải trích lập quỹ đất 20% Quy định loại bỏ tình trạng doanh nghiệp chây ì chọn cách nộp tiền thay để dành quỹ đất xây nhà xã hội Việc dành quỹ đất 20% dự án nhà thương mại cần thiết để gia tăng nguồn cung cho nhà xã hội cần linh hoạt điều hành thực hiện, để doanh nghiệp lựa chọn phương án phù hợp với dự án mình, thực hoàn trả nghĩa vụ nhà xã hội cách hiệu nhất, Tài nguyên Môi trưởng ,o Kỳ - Thớng 9/2021 đấu thầu, đấu giá dự án mà quy hoạch đất hỗn hợp gồm đất Nhà nước quản lý đất chưa GPMB Pháp luật đấu thầu khơng có quy định hạn chế việc đấu thầu dự án có sử dụng quỹ đất Nhà nước quản lý, quỹ đất bồi thường, GPMB Nhà nước bỏ kinh phí GPMB thuộc trường hợp phải đấu giá QSDĐ theo quy định Điều 118 LĐĐ Do vậy, đấu thầu số dự án mà QHSDĐ hỗn hợp, có “đất sạch” đất cịn chưa GPMB địa phương lúng túng khơng biết đấu thầu tồn dự án theo Luật Đấu thầu hay tách khu “đất sạch” để đấu giá QSDĐ theo LĐĐ Điều khiến nhiều dự án có đất xen kẹt chậm triển khai nhiều năm, cản trở lớn việc doanh nghiệp ngồi nơng nghiệp muốn tiếp cận đất đai, đầu tư BĐS nông nghiệp doanh nghiệp Logistic phục vụ cho BĐS nông nghiệp Rào cản tiềm ẩn rủi ro từ “tín dụng đen”: Các quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ chuyển QSDĐ chưa khuyến khích người dân nói thật Các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất văn phịng cơng chứng giá khai ln thấp thực tế để “trốn thuế” Nhà nước Hệ Nhà nước thất thu thuế Hệ thị trường biến động, giá bất động sản bị biến động hạ xuống nhiều so với giá giao dịch cho chấp hợp đồng BĐS bị hạ giá theo giá thị trường Hoạt động kinh doanh doanh nghiệp thua lỗ Cho dù có phát mại tài sản BĐS giá BĐS chấp bị giảm xuống Bên vay khơng đủ tiền tốn khoản nợ đến hạn Ngân hàng không lấy lại tiền cho vay dẫn đến hệ tín dụng đen gây tổn hại cho hoạt động kinh doanh doanh nghiệp ngân hàng thời gian qua Đê’ giao đất, cho thuê đất, doanh nghiệp khó khăn triển khai Bất cập áp dụng quy định vể giá bồi thường điều chỉnh vể chi phí lãi vay quản lý thuế đơi với doanh nghiệp có giao dịch liên kết thị trường BĐS: Doanh nghiệp kinh doanh thị trường để xuất Nhà nước điều chỉnh chi phí lãi vay quản lý thuế doanh nghiệp có giao dịch liên kết thị trường BĐS Việt Nam Những vướng mắc công tác hỗ trợ, bồi thường GPMB thực tế xảy nhiều địa phương Trong đó, phổ biến tình trạng người dân bồi thường đất thuộc diện quy hoạch với giá thấp người lại phải mua đất tái định cư với giá cao Trong đó, đất họ bị thu hồi lại doanh nghiệp chia lơ để bán thành khu tái định cư cho người có nhu cầu, nên gây xúc, khiếu kiện kéo dài Một số dự án chưa có khu tái định cư chưa giải tái định cư định THĐ Những trường hợp bị THĐ tiền bồi thường không đủ để mua nhà khu tái định cư Giá đất bồi thường thấp giá đất loại thị trường, đất nông nghiệp khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường khơng đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự không đủ để nhận chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để chuyển sang làm ngành nghề khác Nhìn chung, địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho dự án địa bàn, số khu tái định cư lập không bảo đảm điều kiện sống tốt nơi cũ, giá nhà khu tái định cư cịn tính q cao nèn tiền nhận bồi thường không đủ trả cho nhà khu tái định cư Một số giải pháp nâng cao hiệu tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp Đất đai yếu tố quan trọng định đến thành bại dự án BĐS Do đó, nên xem việc tháo gỡ cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai giải pháp cấp bách để giúp doanh nghiệp BĐS vực dậy sau hàng loạt khó khăn, đặc biệt ảnh hưởng dịch bệnh Covid-19 Bên cạnh giải pháp giãn thuế, tiền thuê đất, giãn nợ, cấu nợ, cần có giải pháp khơi thơng dự án, tạo điều kiện cho doanh nghiệp dễ dàng việc tiếp cận đất đai Như vấn đề liên quan đến pháp lý Condotel, Quyết định số 703 ngày 14/2/2020 Bộ TN&MT dù chưa mang tính pháp điển hóa, văn hướng dẫn cấp giấy chứng nhận QSDĐ, phần gỡ phần khó khăn cho thị trường, giúp nhà đầu tư yên tâm Từ vấn đề nêu trên, tác giả đề xuất cần có quan định giá đất độc lập để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người SDĐ có đất bị thu hồi địa tô chênh lệch giá đất để thu hồi đất với giá thị trường chênh từ 50-700 lần Tức giá đất người SDĐ nhận về, bồi thường phải khiến họ hài lòng, vui vẻ đồng thuận với Nhà nước thu hồi Giá đất bồi thường cần đáp ứng quy luật thị trường: Quy luật tiền tệ, quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung cầu Đồng thời, Nhà nước có quy định hướng dẫn cụ thể sách “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không người SDĐ đầu tư mang lại” Việc sửa đổi LĐĐ cần có đổi chế chuyển dịch đất đai để phục vụ cho lợi ích theo chế thị trưổng có vấn đề quan trọng vấn đề giá đất Nhà nước bồi thường cho người SDĐ Phương pháp tính giá đất Nghị định số 44/2014 cần nhân thêm với 2,5 lần với giá đất thị trường doanh nghiệp tính giá đất để bồi thường cho người dân Điểm mấu chốt cần để bảng giá đất sát với thị trường việc ứng dụng thực tiễn thuận lợi cho doanh nghiệp nhanh chóng nhận thuận người dân, người SDĐ bị THĐ Làm để người dân nói “được Nhà nước THĐ”, “bị Nhà nước THĐ” Trong lần sửa đổi LĐĐ tới, hy vọng bảng giá đất “phải mang thở sống” để khơi dậy tiềm có từ đất đai không nên khô cứng bàn giấy khung giá đất thị trường, Đất đai yếu tố quan trọng định đến thành bại dự án BĐS Do đó, nên xem việc tháo gỡ cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai giải pháp cấp bách để giúp doanh nghiệp BĐS vực dậy sau hàng loạt khó khăn, đặc biệt ảnh hưởng dịch bệnh COVID-19 Bên cạnh giải pháp giãn thuế, tiền thuê đất, giãn nợ, cấu nợ, có giải pháp khơi thơng dự án, tạo điều kiện cho doanh nghiệp dễ dàng việc tiếp cận đất đai Như vấn để liên quan đến pháp lý Condotel Bên cạnh đó, đẩy mạnh hình thức đấu thầu dự án có SDĐ, đấu giá QSDĐ cách công khai, minh bạch, tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận thị trường QSDĐ cách bình đẳng, hạn chế việc xin - cho, tham nhũng lĩnh vực Ngoài ra, nghiên cứu để hạn chế tiến tới chấm dứt giao đất, cho thuê đất thu tiền SDĐ lần, thực giao đất, cho thuê đất thu tiền SDĐ hàng năm, chia nhỏ kéo dài thời gian nộp tiền SDĐ Đối với dự án đất hỗn hợp, vướng đất công xen kẹt, cần có văn hướng dẫn địa phương thực việc thu hồi theo phương án hợp lý, cụ thể để nâng cao tính khả thi văn Cần hạn chế tư tưởng, tâm lý: Soạn thảo luật thuận lợi cho trình quản lý, tăng thêm giấy phép con, tăng thêm rào cản gây khó cho doanh nghiệp, thiếu hướng dẫn cụ thể, dự án thuộc diện chuyển tiếp (giữa Nghị định số 30/2015 Nghị định số 25/2020), có nhiều cách hiểu khác tác động xấu đến môi trường đầu tư kinh doanh địa phương, ảnh hưởng tới trình đầu tư kinh doanh doanh nghiệp quyền lợi người dân thụ hưởng dự án BĐS Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp Thứ nhất, sức mạnh đất đai cần khuyến khích để phát huy sức mạnh tiềm tàng từ đất đai LĐĐ chưa thể thành cơng chế, hình thức tích tụ đất đai để sản xuất nơng nghiệp Quy định tích tụ đất đai cần LĐĐ phải giải vướng mắc thu hồi đất, GPMB, tăng khả tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, giải toán giá đất để hạn chế cách tối đa lợi ích nhóm từ chênh lệch địa tơ, đồng thời kiểm soát quyền lực Nhà nưổc giao đất, cho thuê đất THĐ, hoàn thiện chế định THĐ, bảo vệ lợi người nơng dân, ngưồi dân có sống mưu sinh từ đất Thứ hai, vốn hóa đất đai thành tài cần sửa đổi để phù hợp với thực tiễn dự án BT có SDĐ LĐĐ khơng có đấu thầu QSDĐ mà có đấu giá QSDĐ; Điều 118 LĐĐ quy định trường hợp không đấu Tài nguyên Môi trường Kỳ 2-Tháng 9/2021 4Q * giá QSDĐ Thủ tướng Chính phủ định Nội dung vấn đề nhiều vướng mắc q trình thực thi cần có phối hợp quan Bộ quan ngang để tiến hành có hiệu quản lý tài đất đai Vì thế, nên loại bỏ M3 khoản phải nộp ngân sách Nên chăng, quy định giá trị chênh lệch giá trúng đấu giá giá khởi điểm, hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá cho đơn vị hành cấp huyện, đồng thịi khống chế giá trị M3 mức tương đương với 3% -5% tiền SDĐ phải nộp ngân sách dự án Nhà nước xem xét nên tăng thu ngân sách qua thuế BĐS Trường hợp trì M3 nên khống chế tỷ lệ hợp lý định so với tiền SDĐ Nhà nước, Chính phủ vận dụng phương pháp luận Nghị định số 49/2021/NĐ-CP nhà xã hội để xác định M3, cụ thể: Chủ đầu tư dự án nhà xã hội dành 20% tổng diện tích đất phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội để đầu tư xây dựng nhà thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư Vấn đề 20% diện tích đất nhà đầu tư khơng phải nộp tiền SDĐ, có nghĩa ngồi lợi nhuận định mức xây dựng nhà xã hội, Nhà nước mặc định giá trị thặng dư khu đất tương đương với 20% tiền SDĐ khu đất, từ Nhà nước nhà đầu tư “cùng chia sẻ” phần thặng dư Theo đó, giá trị M3 mà Nhà nước hưởng tỷ lệ tiền SDĐ tổng chi phí đầu tư dự án nhân với 20% tiền SDĐ dự án Chúng ta biết thơng thường, chi phí tiền SDĐ thường chiếm từ 15-25% tổng chi phí đầu tư, nên giá trị nộp ngân sách M3 tói đa khoảng 5% tiền SDĐ dự án 20 Tài nguyên Môi tĩứửng Kỳ - Tháng 9/2021 Thứ ba, cần sửa LĐĐ để tăng khả tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp luật cho phép chấp QSDĐ tài sản gắn liền với đất tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam, chi nhánh ngân hàng nước hoạt động Việt Nam dè dặt hạn chế tiếp cận việc chấp QSDĐ Việc chuyển nhượng tài sản đất, THĐ cần ngăn ngừa tham nhũng, Luật quy định Nhà nước THĐ theo quy hoạch để đưa đất đấu giá (Chương QSDĐ LĐĐ), lại cho phép người SDĐ hộ gia đình, cá nhân thực quyền “cho chủ đầu tư dự án thuê QSDĐ, góp vốn QSDĐ với chủ đầu tư dự án để thực dự án theo quy định Chính phủ” trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực dự án (điểm i khoản Điều 179) Cho đến nay, Chính phủ chưa hướng dẫn chế thực quyền Nhà nước thu hồi đất, triển khai nghị định số 148/NĐ-CP/2020 Thông tư số 06/2021 tháo gỡ điểm nghẽn thi hành LĐĐ Thứ tư, thống kê kiểm soát giao dịch đất đai qua phịng cơng chứng địa phương: Pháp luật Việt Nam có quy định bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải công chứng quan có thẩm quyền Quy định giúp cho thỏa thuận bên công khai, minh bạch hóa, từ bên có càn cứ, sở để tôn trọng thực cam kết, thỏa thuận ký, ngăn chặn giao dịch bất hợp pháp, lành mạnh hóa thị trường BĐS nhà nước có để thu loại thuế Nhà nước cần u cầu quan, văn phịng cơng chứng thống kê hợp đồng công chứng đất đai để đánh thuế chuyển nhượng thuế thu nhập cá nhân giao dịch đó, tránh tình trạng thất thuế gây thiệt hại cho lợi ích nhà nước Thứ năm, vấn đề THĐ để phát triển KT-XH, lợi ích quốc gia, cơng cộng quy định Điều 62 LĐĐ Đặc biệt vấn đề nhà nước THĐ trường hợp chủ đầu tư thỏa thuận 60%, 70%, 90% diện tích bị THĐ khơng thỏa thuận số đất cịn lại từ 40% 10%, nên khơng có giải pháp đến tận vấn đề giao dịch với người SDĐ LĐĐ chưa đồng với Luật Nhà năm 2014 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định loại đất dịch vụ cho kinh doanh Condotel với thời hạn 50 năm giới hạn diện tích tối thiểu 30 m2 Như vậy, khó khăn tiếp cận đất đai rào cản để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát triển doanh nghiệp Thiếu chế phù hợp để tăng cường khả tiếp cận đất đai vướng mắc từ lâu chưa pháp luật điều chỉnh Nếu Nhà nước kiểm soát quyền lực giao đất, cho thuê đất, THĐ, doanh nghiệp mong chờ chế, sách, pháp luật sửa đổi để tạo điều kiện xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho quy định LĐĐ, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS phát triển an toàn vững Việt Nam thời gian tới Đây việc làm cấp thiết có ý nghĩa, có tính thời nhà hoạch định sách xây dựng pháp luật bối cảnh “nền kinh tế chia sẻ” trước tác động mạnh mẽ Cách mạng Công nghiệp 4.0 để nâng cao chất lượng kinh doanh doanh nghiệp nước doanh nghiệp nước Việt Nam tương lai.B ... hiệu tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp Đất đai yếu tố quan trọng định đến thành bại dự án BĐS Do đó, nên xem việc tháo gỡ cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai giải pháp cấp bách để giúp doanh nghiệp. .. triển khai nhiều năm, cản trở lớn việc doanh nghiệp ngồi nơng nghiệp muốn tiếp cận đất đai, đầu tư BĐS nông nghiệp doanh nghiệp Logistic phục vụ cho BĐS nông nghiệp Rào cản tiềm ẩn rủi ro từ “tín... khả tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp luật cho phép chấp QSDĐ tài sản gắn liền với đất tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam, chi nhánh ngân hàng nước ngồi hoạt động Việt Nam cịn dè dặt hạn chế tiếp