CHUYÊN ĐỄ ĐẲT ĐAI “Tiếp cận đất đai ổn định sử dụng đất” 10 sô để đánh giá lực cạnh tranh địa phương việc cải cách thủ tục hành thu hút đẩu tư Việc tạo điểu kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai cách nhanh chóng, chi phí hợp lý mong mỏi cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam nhiều năm qua Chuyên đề kỳ tháng 9, Tạp chí Tài nguyên Môi trường xuất nội dung: “Pháp luật thực tiễn tiếp cận đất đai doanh nghiệp Việt Nam” Xin trân trọng giới thiệu với bạn đọc Pháp luât thực tiễn tiếp cận đất dai cua doanh nghiệp Việt Nam o PGS.TS NGUYỄN ĐÌNH THỌ Viện trưởng, Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên Môi trường NGUYEN THỊ QUỲNH TRANG Trường Đại học Luật Hà Nội Thể chế hóa Nghị sơ 19-NQ/TW năm 2012, Hiến pháp năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 có nội dung đổi nhằm phân bổ hợp lý, khai thác tiết kiệm, hiệu nguồn lực đất đai, tạo điều kiện tiếp cận đất đai doanh nghiệp người dân sở hài hòa mối quan hệ nhà nước, thị trường xã hội bảo đảm càn tổng thể bảo tồn phát triển, hệ hôm hệ mai sau, mục tiêu phát triển kinh tế -xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ mơi trường, ứng phó biến đổi khí hậu, phịng chống thiên tai, cân lợi ích nhà nước, người dân doanh nghiệp Vai trò tiếp cận đất đai thuận lợi hóa kinh doanh thu hút đầu tư doanh nghiệp Đất đai tài nguyên đặc biệt, phận quan trọng lãnh thổ quốc gia gắn liền với lịch sử dựng nước giữ nước dân tộc; không gian sinh tồn, sinh sống cộng đồng dân CƯ gắn liền với gia đình, người dân nguồn lực to lớn để phát triển đất nước, tư liệu sản xuất đặc biệt tham gia vào tất lĩnh vực hoạt động phát triển kinh tế, đời sống xã hội Nghị Liên hiệp quốc Mục tiêu PTBV toàn cầu tới năm 2030 (2030 SDGs) khẳng định bảo vệ quyền sử dụng đất (QSDĐ) an toàn trụ cột quan trọng cho phát triển Bảo vệ QSDĐ tạo điều kiện khuyến khích người dân doanh nghiệp vay tiền đầu tư cải tạo, nâng cao chất lượng đất, cho phép thị trường chuyển nhượng cho thuê QSDĐ phát triển, tạo điểu kiện tập trung đất đai cho sản xuất quy mơ lớn Đảm bảo QSDĐ an tồn sở để phát triển đô thị Hai phần ba dân số tồn cầu sống nơng thơn năm 1950, tới năm 2050 có hai phần ba dân số giới sống đô thị Bảo vệ QSDĐ an tồn sở để thức hóa thị trường SĐD, làm rõ quyền nhà nước lập quy hoạch, chuyển mục đích SDĐ, quyền đầu tư, sử dụng, thừa kế, tặng, cho, góp vốn, chuyển nhượng chấp, cho thuê chủ thể kinh tế Ngoài ra, việc xác lập bảo vệ QSDĐ an toàn sở để thúc đẩy phát triển kinh tế, tạo việc làm cho người dân doanh nghiệp, bảo đảm công xã hội, khả tiếp cận đất đai người dân địa phương, bảo vệ quyền bình đẳng giới, đồng thời góp phần BVMT, bảo vệ đa dạng sinh học, chống BĐKH, phịng chống thiên tai, trì hịa bình, thịnh vượng, ổn định, trật tự an ninh toàn cầu Ổ Việt Nam “Tiếp cận đất đai ổn định SDD” 10 sô' để đánh giá lực cạnh tranh địa phương việc cải cách TTHC thu hút đầu tư Doanh nghiệp đánh giá số tiếp cận đất đai dựa tiêu: i) Tỷ lệ doanh nghiệp có mặt kinh doanh có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ); ii) số ngày chờ đợi để cấp GCN QSDĐ (trung vị); ili) Doanh nghiệp đánh Tài nguyên Môi trường Kỳ 2-Tháng 9/2021 10 ° giá rủi ro bị thu hồi đất (1= thấp; 5=rất cao); iv) Không gặp cản trở tiếp cận/mở rộng mặt kinh doanh; v) Khó khăn thiếu quỹ đất sạch; vi) Giải phóng mặt chậm; vii) Việc cung cấp thông tin đất đai khơng thuận lợi, nhanh chóng; viii) Nếu bị thu hồi đất (THĐ), DN bồi thường thỏa đáng; ix) Thay đổi khung giá đất tỉnh phù hợp với thay đổi giá thị trường; x) Doanh nghiệp thực thủ tục hành đất đai vịng năm qua khơng gặp khó khăn; xi) Khơng có GCN QSDĐ lo ngại thủ tục hành rườm rà/cán nhũng nhiễu Trên giới, Ngân hàng Thế giới Diễn đàn Kinh tế Thế giới đánh giá khả tiếp cận đất đai sơ' cạnh trạnh tồn cầu sau: Chỉ số thuận lợi kinh doanh dựa sở số chất lượng quản lý đất đai đánh giá năm khía cạnh: Độ tin cậy sở hạ tầng, tính minh bạch thơng tin, phạm vi địa lý quản lý, giải tranh chấp đất đai quyền tiếp cận bình đẳng tài sản Bảo hộ QSDĐ quản lý thống đất đai sở để cải thiện số chất lượng quản lý đất đai thể chế hóa cụ thể Hiến pháp năm 2013 (sửa đổi, bổ sung Hiến pháp năm 1992) Điều 53 Điểu 54 Hiến pháp năm 2013 quy định đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Quan điểm nhà nước quản lý thống đất đai thông qua Tuyên bố Hội nghị chuyên gia địa liên vùng Liên hợp quốc (Tun bơ' Bogor) ngày 22/3/1996 nêu rõ cần thiết phải thiết lập sách đất đai quốc gia thống 14 Tài nguyên Môi trường * Kỳ 2-Tháng 9/2021 bao gồm: i) Cơ sở hạ tầng liệu không gian quốc gia thống nhằm tích hợp bảo mật liệu tối đa, sử dụng tài nguyên hiệu phát triển hệ thống thơng tin đất đai tồn diện; ii) Cơ sở liệu địa hình địa đồng thống đảm bảo tích hợp, chia sẻ đồng liệu tương lai; cập nhật nâng cấp tất hệ thống quản lý địa đồng bộ, thống Quy định pháp luật tiếp cận đất đai thuận lợi hóa kinh doanh thu hút đầu tư doanh nghiệp Nghị sô' 19-NQ/TW BCH Trung ương Đảng khóa XI định hướng tiếp tục đổi mới, hồn thiện chế, sách “tiếp cận đất đai” hay “tiếp cận QSDĐ” sở hài hòa quan hệ nhà nước, thị trường xã hội sở cân lợi ích nhà nước, người dân doanh nghiệp: i) Người SDĐ Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ để sử dụng ổn định lâu dài có thời hạn có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thê' chấp, góp vốn QSDĐ bồi thường Nhà nước THĐ, tuỳ theo loại đất nguồn gốc SDĐ theo quy định pháp luật Người SDĐ có nghĩa vụ phải đăng ký QSDĐ, SDĐ mục đích, tuân thủ quy hoạch, trả lại đất Nhà nước có định THĐ, chấp hành pháp luật đất đai; ii) Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với QHSDĐ hộ gia đình, cá nhân sử dụng chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn QSDĐ với nhà đầu tư để thực dự án; iii) Nhà đầu tư nhận QSDĐ để thực dự án đầu tư Khuyến khích việc cho thuê, góp vốn QSDĐ để thực dự án đầu tư; iv) Phát triển lành mạnh, bền vững thị trường BĐS Tăng cường quản lý, điều tiết Nhà nước từ trung ương đến địa phương Việc phát triển đô thị, dự án kinh doanh BĐS phải phù hợp với quy hoạch, nhu cầu thị trường Đẩy mạnh phát triển nhà ở, đặc biệt nhà xã hội để bước cải thiện điều kiện nhà nhân dân; v) Đối với dự án xây dựng cõng trình kết cấu hạ tầng KT-XH, chỉnh trang đô thị, cần quy hoạch phần diện tích đất bên cạnh cơng trình kết cấu hạ tầng, vùng phụ cận để THĐ, tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho cơng trình này, hỗ trợ người có đất bị thu hồi tăng thu NSNN; đồng thời, ưu tiên cho người bị THĐ giao đất mua nhà diện tích đất thu hồi mở rộng theo quy định pháp luật; vi) Xây dựng chế tăng cường, đa dạng hoá nguồn vốn cho quỹ phát triển đất, có việc trích từ tiền SDĐ, tiền th đất nhằm tạo quỹ đất, tạo quỹ nhà tái định CƯ, quỹ nhà xã hội Pháp luật đất đai quy định rõ quyền nghĩa vụ người SDĐ, tăng thời hạn SDĐ nông nghiệp trồng hàng năm, nuôi trồng thủy sản làm muối; hồn thiện chế thực hình thức giao dịch đất đai tài sản khác gắn liền với đất; tạo điều kiện cho chủ thể kinh doanh tiếp cận đất đai, xác lập quyền tài sản theo quy định pháp luật Thể chê' cho thị trường sơ cấp Nhà nước bên có liên quan hồn thiện thơng qua quy định QH, KHSDĐ để hình thành nguồn cung đất đai thị trường; quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất để lựa chọn nhà đầu tư; việc giao đất theo hình thức đấu giá cơng khai minh bạch; quy định rõ trường hợp áp dụng hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ định nhà đầu tư thực dự án có SDĐ; quy định xác định giá đất cụ thể Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ; tạo Cố chế hợp lý trình thu hồi bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước THĐ; chế xử lý trường hợp không đăng ký đất đai đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng; cải cách TTHC thu hồi, giao, thuê đất để thuận lợi cho trình cung cấp quỹ đất cho thị trường Thể chế cho thị trường thứ cấp chủ thể tham gia hoàn thiện, quy định cụ thể quyền người SDĐ; cải cách TTHC thực quyền; đẩy mạnh việc cấp GCN để tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường; thiết lập chế tư vấn định giá đất, hoàn thiện tổ chức dịch vụ công hỗ trợ cho hoạt động thị trường; khuyến khích việc tự thỏa thuận nhận QSDĐ để thực dự án đầu tư, chuyển nhượng dự án có SDĐ Hiện nay, Chính phủ tập trung đẩy mạnh việc xây dựng sở liệu đất đai, xây dựng hệ thống thông tin đất đai nhằm tạo điều kiện cung cấp đầy đủ, công khai minh bạch thõng tin cho thị trường BĐS Pháp luật đất đai quy định tổ chức kinh tế co quan nhà nước giao đất hai trường hợp quy định khoản 2, Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 (LĐĐ): “2 Tổ chức kinh tế giao đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê; Tổ chức kinh tế giao đất thực dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng." Ngồi hai trường hợp trên, doanh nghiệp khơng Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ mà Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê theo quy định điểm đ, e khoản Điều 56 LĐĐ: “đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định CƯ nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước SDD để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực dự án đầu tư nhà thuê; e) Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi SDĐ xây dựng cơng trình nghiệp;” Đối với dự án, cơng trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước THĐ quy định Điều 61 Điều 62 LĐĐ, doanh nghiệp tiếp cận đất đai trực tiếp từ thị trường thông qua nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn QSDĐ theo quy định Điều 73 LĐĐ; thuê lại đất khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao; thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh bên góp QSDĐ, bên góp tài chính; Thực việc mua cổ phần, mua bán sáp nhập doanh nghiệp Điều 1, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung sô' điều Điều 16 Nghị định sô' 43/2014/NĐ-CP SDĐ để thực dự án đầu tư thơng qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn QSDĐ quy định việc SDĐ để thực dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn QSDĐ phải đảm bảo: i) Phù hợp với KHSDĐ hàng năm cấp huyện phê GPMB để thực dự án đầu tư phù hợp, trừ trường hợp dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư; iii) Trường hợp tổ chức kinh tê' nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, th QSDĐ nơng nghiệp để thực dự án đầu tư phi nơng nghiệp phải có văn chấp thuận UBND cấp tỉnh; iv) Trường hợp khu đất thực dự án đầu tư có phần diện tích đất mà người SDĐ khơng có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn QSDĐ theo quy định pháp luật đất đai có tài sản gắn liền với đất chủ đầu tư phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất người SDĐ, Nhà nước thực THĐ, giao đất cho chủ đầu tư thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, không thông qua đấu thầu dự án có SDĐ, chuyển mục đích SDĐ để thực dự án đầu tư phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền SDĐ, tiền thuê đất theo quy định; v) Cách giải trường hợp khu đất thực dự án đầu tư có phần diện tích đất Nhà nước giao đất để quản lý quy định Điều LĐĐ, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích, đất mà người SDĐ khơng có quyền chuyển nhượng, cho th, góp vốn QSDĐ theo quy định pháp luật đất đai khơng có tài sản gắn liền với đất mà phần diện tích đất có vị trí nằm xen kẽ với phần diện tích đất nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn QSDĐ; vi) Tuân thủ thời Tài nguyên Môi tnifrng Kỳ 2-Thõng 9/2021