Chương 2 BAT ĐỘNG SAN ĐẦU TƯ

Trường Đại học Mở TPHCM – Khoa Kế toán Kiểm toán Mục tiêu Sau học xong chương sinh viên có thể: • Giải thích chất bất động sản đầu tư phân biệt với tài sản khác bất động sản hàng hóa bất động sản chủ sở hữu sử dụng • Giải thích nguyên tắc ghi nhận đánh giá bất động sản đầu tư • Xử lý nghiệp vụ kế tốn bất động sản đầu tư hệ thống tài khoản kế tốn • Hiểu cách thức trình bày thơng tin BCTC liên quan đến BĐSĐT • Nhận biết các chứng từ kế toán liên quan Nội dung • • • • • Các quy định pháp lý có liên quan • VAS 01- Chuẩn mực chung Các quy định pháp lý có liên quan Các khái niệm nguyên tắc Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán Nêu chứng từ kế tốn liên quan Trình bày thơng tin BCTC • VAS 05- Bất động sản đầu tư – Thông tư 161/2007/TT-BTC: hướng dẫn thực chuẩn mực kế tốn • Chế độ kế tốn doanh nghiệp theo Thơng tư 200/2014/TT-BTC Bất động sản đầu tư: • Khái niệm phân loại • Điều kiện ghi nhận, xác định giá trị ban đầu • Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu • Khấu hao • Vấn đề thay đổi mục đích sử dụng • Bán, lý bất động sản đầu tư • Quyền sử dụng đất, nhà, phần nhà nhà đất, sở hạ tầng •  người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng th tài nắm giữ • Thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng giá Không phải để: Khái niệm phân loại Mục đích Các khái niệm nguyên tắc • Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ • Sử dụng cho mục đích quản lý; • Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường Khái niệm phân loại (tiếp) Khi BĐS BĐS đầu tư? Bất động sản Sử dụng cho sản xuất kinh doanh TSCĐ chủ sở hữu sử dụng Bán kỳ kinh doanh Hàng hóa bất động sản Cho thuê hoạt động chờ tăng giá  Bất động sản giữ với nhiều mục đích khác  Bất động sản không bán riêng rẽ  BĐS cho công ty mẹ công ty thuê sử dụng Bất động sản đầu tư Ví dụ Bất động sản giữ với nhiều mục đích khác Công ty Minh Thành xây dựng dãy nhà liên Phải tách biệt ghi nhận kế gồm 10 căn, nhà sử dụng để làm phịng trưng bày sản phẩm cơng Sử dụng cho SXKD ty lại cho doanh nghiệp TSCĐ hữu hình vơ hình khác thuê để làm văn phòng Giá trị xây dựng 800 Chờ tăng giá cho thuê BĐS đầu tư triệu đồng/căn Yêu cầu: Bất động sản ghi nhận gì? Bán kỳ kinh doanh Hàng hóa BĐS 10 Ví dụ Bất động sản khơng bán riêng rẽ • Trường hợp bất động sản không bán riêng rẽ phần sử dụng cho kinh doanh cho quản lý không đáng kể (dưới • Cơng ty Vĩnh Lợi sở hữu cao ốc văn phịng 10 tầng có diện tích ngang làm văn 20% diện tích) hạch tốn BĐS đầu phịng cho th Giá trị tốn tồn cao ốc tư 10 tỷ Cơng ty sử dụng tầng để làm văn phòng làm việc tiếp tân, phần cịn lại cơng ty cho th u cầu: Bất động sản ghi nhận gì? 11 12 BĐS cho công ty ty mẹ công ty th sử dụng Ví dụ Cơng ty cho Công ty mẹ Công ty khác Công ty Địa Ốc Phong Vân thành viên thuộc Tập đoàn thuê sử dụng nắm giữ bất tập đoàn Phong Vũ Công ty Phong Vân vừa xây động sản: dựng cao ốc tầng, tổng giá trị toán • Trên BCTC riêng: BĐS đầu tư cơng trình 12 tỷ đồng Cơng ty sử dụng tồn • Trên BCTC hợp nhất: BĐS chủ sở hữu sử dụng diện tích cao ốc cơng ty khác thuộc tập đồn Phịng Vũ th làm văn phòng Tòa nhà Cty Phong Vân ghi nhận gì? 13 Điều kiện ghi nhận 14 Xác định giá trị BĐS đầu tư Một bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản • Mua BĐS phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau: • Xây dựng BĐS – Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai; – Nguyên giá bất động sản đầu tư phải xác định cách đáng tin cậy 15 16 Ví dụ Mua bất động sản • Nguyên giá BĐS = Giá mua + Chi phí liên quan trực tiếp khác – Giá mua: Giá mua trả – Chi phí liên quan trực tiếp khác • Phí dịch vụ tư vấn luật pháp liên quan • Thuế trước bạ • Chi phí giao dịch liên quan khác • Doanh nghiệp Hồng Bích mua lơ đất với giá 900 triệu đồng, thuế trước bạ 18 triệu đồng, thuế chuyển quyền sử dụng đất 45 triệu đồng Ngoài doanh nghiệp chi thêm 15 triệu đồng để làm giấy chủ quyền Do lô đất nằm khu quy hoạch trọng điểm thành phố nên đơn vị dự tính nắm giữ chờ tăng giá để bán kiếm lời u cầu: Cho biết lơ đất có phải bất động sản đầu tư hay không? Nếu xác định nguyên giá bất động sản đầu tư 17 Ví dụ 18 Xây dựng bất động sản Ngày 1/1/20X0, Cơng ty Nhất Phong mua trả góp cửa hàng từ cơng ty Hồng Long thuê hoạt động Lãi suất mua trả góp 15%/năm tổng số tiền phải tốn cho Hồng Long 1.500 triệu đồng theo phương thức trả sau: Trả 500 triệu đồng nhận cửa hàng, sau năm trả góp 200 triệu đồng vào ngày 01/1 hàng năm năm trả tiền gửi ngân hàng • Nguyên giá = Giá thành thực tế + Chi phí liên quan trực tiếp tính đến ngày hồn thành cơng việc xây dựng u cầu: Hãy xác định nguyên giá bất động sản 19 20 Chi phí lãi vay Ví dụ • Chi phí lãi vay phát sinh q trình xây dựng để hình thành bất động sản đầu tư – Vốn hóa • Cơng ty CP ABC thực xây dựng nhà 22 tầng: Tầng tầng thương mại, tầng đến tầng 22 hộ cho thuê Công việc xây dựng phát sinh sau: – Chi phí quyền sử dụng đất: Cơng ty nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu dài, giá chuyển nhượng 150 tỷ, toán chuyển khoản Thuế trước bạ phải nộp quyền sử dụng đất 0,5%, nộp tiền mặt – Chi phí thuê thiết kế xây dựng: cty D thực với giá trị hợp đồng 220 triệu đồng, có thuế GTGT 20 triệu đồng ABC toán cho D 50% giá trị hợp đồng chuyển khoản • Chi phí lãi vay phát sinh sau hình thành BĐS đầu tư – Chi phí tài 21 Ví dụ (tiếp) 22 Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu – Thuê cty C để quản lý dự án: giá trị hợp đồng 3.300 triệu đồng, có thuế GTGT 10% Chi phí th quản lý dự án tốn thành 20 lần ABC toán cho Cty C 16 lần chuyển khoản – Chi phí xây dựng: Phát sinh liên quan đến nhiều công ty theo hạng mục cơng trình, tổng chi phí duyệt theo tốn 176.000 triệu đồng, có thuế GTGT 10% ABC toán cho nhà thầu 80% chuyển khoản • Cơng trình hồn thành sau 17 tháng Yêu cầu: BĐS trình bày BCTC giá trị bao nhiêu? 23 • VAS 05, đoạn 20: “Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau nhận ban đầu phải ghi nhận chi phí sản xuất kinh doanh doanh kỳ, trừ chi phí có khả chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư” – Nâng cấp, cải tạo: Vốn hóa – Bảo dưỡng, khơi phục mức hoạt động ban đầu: chi phí SXKD 24 Ví dụ Ví dụ Do bất động sản cho thuê bị xuống cấp, doanh nghiệp Trân Châu định sửa chữa để đảm bảo hoạt động bình thường Tổng chi phí sửa chữa phải tốn cho nhà thầu 200 triệu đồng Yêu cầu: Cho biết khoản chi có ghi tăng ngun giá hay khơng ghi nhận vào sổ sách kế tốn Cơng ty Hồn Cầu có tịa nhà cho th làm văn phịng Vào năm 20x6, công ty sửa chữa nâng cấp tịa nhà theo phương thức giao thầu tồn bộ, bao gồm làm thêm tầng hầm gửi xe, thiết kế lại văn phịng cho th theo hướng khơng gian mở để tạo thêm diện tích Tổng chi phí sửa chữa nâng cấp phải toán cho nhà thầu tỷ đồng Sau sửa chữa, giá cho thuê văn phòng tăng lên Yêu cầu : Hãy cho biết khoản chi có làm tăng nguyên giá bất động sản đầu tư hay không? 25 Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu 26 Ví dụ 10 Tiếp theo Ví dụ số 9, thơng tin bổ sung sau: Nguyên giá ban đầu tòa nhà 2.000 triệu đồng, tỷ lệ khấu hao trước sau nâng cấp 5%/năm giả sử hoàn thành việc nâng cấp vào ngày 30/06/20x6 Thông tin bổ sung; - Thời gian sử dụng tịa nhà tính đến thời điểm bắt đầu nâng cấp 4,5 năm - Thời gian sửa chữa nâng cấp tháng Yêu cầu: Xác định nguyên giá, hao mòn, giá trị lại ngày 31/12/20x6 • Phản ánh tiêu giá trị: – Nguyên giá – Giá trị hao mòn – Giá trị lại 27 28 Chuyển đổi mục đích nắm giữ BĐS xây dựng BĐS hồn thành BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS Chuyển đổi mục đích nắm giữ Kết thúc xây dựng, đưa vào đầu tư BĐS XÂY DỰNG BĐS ĐẦU TƯ 29 Ví dụ 11 30 Chuyển đổi mục đích nắm giữ • Tháng 5/20X7 cơng ty bỏ tiền mua lại tòa nhà xuống cấp tiến hành xây dựng cao ốc thuê văn phịng • Tháng 04/20X8 , cơng việc sửa chữa hồn thành cơng ty ký số hợp đồng cho DN khác thuê làm văn phòng làm việc u cầu: Cơng ty trình bày BĐS tháng 5/20x7 tháng 4/20x8? CSH bắt đầu sử dụng BĐS ĐẦU TƯ BĐS CSH SỬ DỤNG CSH kết thúc sử dụng tài sản 5/x7 4/x8 31 32 Ví dụ 12 Chuyển đổi mục đích nắm giữ • Ngày 10/03/20X7, đơn vị bắt đầu đưa vào sử dụng tòa nhà xây doanh nghiệp khác thuê hoạt động • Ngày 01/01/20X8, đơn vị lấy lại để làm nơi trưng bày sản phẩm Yêu cầu: Doanh nghiệp ghi nhận bất động sản thời điểm? CSH bắt đầu triển khai mục đích bán BĐS ĐẦU TƯ HÀNG HÓA BĐS 01/3/x7 10/3/x7 1/1/x8 CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động 33 34 Ví dụ 14 Ví dụ 13 Một nhà xưởng cho thuê hoạt động từ tháng 5/20X6 Ngày 01/11/20x7 doanh nghiệp không tiếp tục cho thuê hoạt động, tiến hành sửa chữa bán nhà vào tháng 12/20x7 Yêu cầu: Doanh nghiệp ghi nhận bất động sản ngày 01/11/20x7? • Doanh nghiệp A xây dựng chung cư cao cấp để bán cho khách hàng Tháng 5/20X7 cơng trình hồn thành • Ngày 01/3/20X8, cơng ty A ký hợp đồng cho công ty B thuê toàn chung cư năm Yêu cầu: BĐS ghi nhận ngày 01/03/20x8? x/x/x x/x/x 1/11/x7 5/x7 1/3/x8 12/x7 35 36 Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán Bên Nợ  TK 217 Nguyên giá BĐS đầu tư tăng kỳ  TK 2147 Tài khoản sử dụng Bên Có Nguyên giá BĐS đầu tư giảm kỳ  TK 1557 Dư Nợ  TK 1567 Nguyên giá BĐS đầu tư lại cuối kỳ  TK 5117  TK 632 38 37 Tài khoản 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư Bên Nợ Hao mòn bất động sản đầu tư giảm kỳ Tài khoản 1567 – Hàng hóa bất động sản Bên Nợ Bên Có Hao mịn bất động sản đầu tư tăng lên kỳ Dư Có Giá trị hao mòn BĐS đầu tư luỹ cuối kỳ •Trị giá thực tế hàng hố bất động sản mua để bán; •Giá trị cịn lại bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho; •Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi tăng giá gốc hàng hố bất động sản chờ bán Bên Có Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản bán kỳ, chuyển thành bất động sản đầu tư; Dư Nợ Trị giá thực tế hàng hố bất động sản cịn lại cuối kỳ 39 40 Tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán Tài khoản 5117 – DT kinh doanh BĐS ĐT Bên Nợ Bên Nợ Bên Có •Kết chuyển doanh thu để xác định kết kinh doanh kỳ Doanh thu kinh doanh bất động sản phát sinh kỳ TK khơng có số dư Bên Có Số khấu hao BĐS đầu tư trích kỳ; Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo BĐS đầu tư không đủ điều kiện tính vào nguyên giá BĐS đầu tư; Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ cho thuê hoạt động BĐS đầu tư kỳ; Giá trị lại BĐS đầu tư bán, lý kỳ; Chi phí nghiệp vụ bán, lý BĐS đầu tư phát sinh kỳ 41 Các nghiệp vụ phát sinh chủ yếu TK khơng có số dư 42 Mua bất động sản đầu tư ◘ Mua BĐS đầu tư ◘ Xây dựng BĐS đầu tư ◘ Chi phí phát sinh sau ghi nhận ◘ ◘ ◘ ◘ ◘ Kết chuyển tồn chi phí kinh doanh BĐS đầu tư phát sinh kỳ để xác định kết hoạt động kinh doanh ban đầu Bán BĐS đầu tư Khấu hao BĐS đầu tư Cho thuê hoạt động BĐS Bán bất động sản đầu tư Cải tạo BĐS đầu tư để bán Chuyển đổi mục đích nắm giữ TK 217 TK 11*, 331, … (1) TK 133 (2) TK 3338 43 44 Bài tập thực hành số Mua trả chậm • Chuyển quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà đất, giá mua 1.400 triệu đồng tốn chuyển khoản Chi phí mơi giới toán tiền mặt triệu đồng Giá trị nhà đất xác định 200 triệu đồng Doanh nghiệp mua chờ tăng giá để bán lại TK 217 (1) TK 11*, 331 TK 133 (2) TK 242 TK 635 46 45 Bài tập thực hành số BĐS đầu tư qua xây dựng • Chuyển quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà đất Tại thời điểm mua phải toán 1.500 triệu đồng, số lại trả dần 10 năm, năm 350 triệu đồng DN chuyển khoản 1.500 triệu đồng trả cho người bán Tổng số lãi trả chậm 10 năm 2.310 triệu đồng (lãi suất cố định 12%/năm tính số dư nợ gốc giảm dần) • Thuế trước bạ phải nộp 25 triệu đồng, nộp tiền mặt • Chi phí mơi giới tốn tiền mặt 2,2 triệu đồng, có thuế GTGT 0,2 triệu đồng • Doanh nghiệp giữ tài sản để chờ tăng giá 47 TK 241 TK 11*, 331… (1) TK 133 (2) TK 217 48 Bài thực hành số Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu • Chuyển quyền sử dụng đất, giá mua 300 triệu đồng trả tiền mặt Doanh nghiệp tiến hành phân lô, xây dựng nhà thuê theo số hợp đồng thuê hoạt động Chi phí phát sinh xây dựng sau: – Vật liệu mua ngồi tốn TGNH: 200 triệu đồng – Công cụ dụng cụ xuất kho loại phân bổ lần: 30 triệu đồng – Tiền lương phải trả công nhân viên: 120 triệu đồng – Chi phí dịch vụ mua ngồi phải trả 5,2 triệu đồng (đã có thuế GTGT 0,2 triệu đồng) – Chi phí khác tốn tiền mặt: triệu đồng • 10 tháng sau cơng trình hồn thành sẵn sàng để bán cho thuê hoạt động • Tăng lợi ích kinh tế: TK 241 TK 11*, 331… (1) TK 133 (2) TK 217 Ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư 50 49 Bài tập thực hành số Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu • Khơng tăng lợi ích kinh tế: TK 632 (1) TK 11*, 331… TK 133 (2) TK 242 Ghi tăng giá vốn hàng bán phân bổ dần vào giá vốn hàng bán 51 • Cơng ty An Phương tiến hành sửa chữa bất động sản đầu tư xuống cấp trầm trọng, chi phí phát sinh gồm: - Mua vật liệu xây dựng đưa vào sửa chữa 220 triệu đồng, có thuế GTGT 20, tốn TGNH - Nhân cơng khốn cho nhà thầu 50 triệu đồng, toán chuyển khoản - Chi phí khác tiền mặt 10 triệu đồng • Cơng việc sửa chữa hoàn thành, đưa vào cho thuê Biết sau sửa chữa giá cho thuê nhà tăng lên 52 Bài tập thực hành số Khấu hao bất động sản đầu tư • Bên thuê văn phịng thơng báo bên tường nhà bị thấm Cơng ty An Phương khốn cho cơng ty xây dựng Hịa Bình thực sữa chữa với tổng chi phí là 5,5 triệu đồng, có thuế GTGT 10%, toán tiền mặt TK 2147 TK 632 Thông tư 200/2014: Trường hợp BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, doanh nghiệp khơng trích khấu hao mà xác định tổn thất giảm giá trị 54 53 Đánh giá tổn thất giảm giá trị Cho thuê bất động sản đầu tư TK 3387 TK 217 TK 511 (1) (2) TK 111, 112, 131 TK 632 TK 3331 TK 632 TK 2147 BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế toán xác định tổn thất giảm giá trị (tương tự việc xác định dự phòng giảm giá hàng hóa bất động sản) (3) TK 632 (4) TK 111, 112, 331 TK 133 55 56 Bài tập thực hành số Bán bất động sản đầu tư • Doanh nghiệp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, thời hạn thuê năm, giá thuê chưa thuế GTGT tháng 10.000.000đ, thuế GTGT thuế suất 10% Theo thoả thuận bên thuê phải trả tiền thuê đầu tháng Doanh nghiệp nhận đủ số tiền thuê tháng • Chi phí mơi giới cho th tốn tiền mặt 500.000đ • Khấu hao tháng phải trích cho TSCĐ 2.000.000đ Trường hợp: không cần sửa chữa trước bán TK 632 TK 217 (1) TK 2147 TK 5117 (2) TK 11*, 131 TK 3331 58 57 Bài tập thực hành số Sửa chữa BĐS đầu tư để bán • Cơng ty CP ABC bán bất động sản đầu tư có nguyên giá 1.200 triệu đồng, trích khấu hao 100 triệu đồng Giá bán chưa thuế GTGT 2.000 triệu đồng, thuế GTGT 10%, thu chuyển khoản TK 1567 TK 217 (1) TK 2147 TK 154 TK 11*, 152, 331, 334,… (2) (3) TK 133 59 60 Bài tập thực hành số Chuyển đổi mục đích nắm giữ • Sau thời gian đầu tư BĐS, doanh nghiệp định cải tạo, sửa chữa khu nhà quận để bán theo hợp đồng ký kết Bất động sản có nguyên giá 1.020 triệu đồng, trích khấu hao 20 triệu đồng • Chi phí th ngồi nâng cấp tốn chuyển khoản 44 triệu đồng, có thuế GTGT triệu đồng Công việc cải tạo xong, sẵn sàng để giao cho khách hàng • BĐS đầu tư  BĐS CSH sử dụng • BĐS CSH sử dụngBĐS đầu tư • BĐS đầu tư  Hàng hóa BĐS • Hàng hóa BĐSBĐS đầu tư 61 BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu sử dụng BĐS chủ sở hữu sử dụng TK 211 TK 217 TK 213 62 Trường hợp BĐS đầu tư nắm giữ chờ tăng giá chuyển thành BĐS chủ sở hữu sử dụng khơng có bút tốn số TK 2141, 2143 Trường hợp chuyển thành BĐS đầu tư nắm giữ chờ tăng giá BĐS đầu tư TK 217 TK 211, 213 TK 217 TK 211,213 TK 2147 TK 2141, 2143 TK 2147 TK 2141,2143 Khi CSH bắt đầu sử dụng 63 Khi CSH kết thúc sử dụng tài sản cho thuê hoạt động 64 Bài tập thực hành số BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS • Công ty Đất Xanh định ngưng việc cho thuê khu văn phòng quận 7, chuyển thành phòng giới thiệu sản phẩm Khu văn phòng cho thuê có nguyên giá 3.000 triệu đồng, giá trị quyền sử dụng đất 2.000 triệu đồng (không thời hạn), giá trị nhà đất 1.000 triệu đồng, khấu hao đến thời điểm 500 triệu đồng • Chi tiền mặt qt vơi lại tồn khu văn phịng 12 triệu đồng, kế tốn phân bổ vào chi phí năm 65 Chứng từ kế tốn Mua ngồi • Hợp đồng mua bán • Hóa đơn • Chứng từ nộp thuế Xây dựng • • • • • Bảng tính phân bổ khấu hao Cho thuê • Hợp đồng cho thuê • Hóa đơn Thanh lý, nhượng bán • Biên lý • Hợp đồng mua bán Hàng hóa BĐS thành BĐS đầu tư TK 1567 TK 217 TK 217 TK 1567 TK 2147 CSH bắt đầu triển khai mục đích bán CSH bắt đầu cho bên khác th hoạt động 66 Trình bày thơng tin BCTC Biên toán Biên nghiệm thu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận sở hữu cơng trình xây dựng Khấu hao BĐS đầu tư thành hàng hóa BĐS Trên Bảng Cân đối kế toán Trên Báo cáo KQHĐKD Trên Báo cáo lưu chuyển tiền tệ Bản thuyết minh BCTC Bất động sản đầu tư - Liên quan đến cho thuê: + Doanh thu bán hàng CCDV + Giá vốn hàng bán Dòng tiền liên quan đến mua, bán, cho thuê BĐS đầu tư dòng tiền từ hoạt động đầu tư - Các sách liên quan đến BDS Đt - Số liệu chi tiết BĐSĐT Nguyên giá Hao mòn lũy kế 67 68