Chương 2 BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

1/23/2020 Trường Đại học Mở TPHCM – Khoa Kế toán Kiểm toán Mục tiêu Sau học xong chương sinh viên có thể: • Giải thích chất bất động sản đầu tư phân biệt với tài sản khác bất động sản hàng hóa bất động sản chủ sở hữu sử dụng • Giải thích nguyên tắc ghi nhận đánh giá bất động sản đầu tư • Xử lý nghiệp vụ kế toán bất động sản đầu tư hệ thống tài khoản kế tốn • Nhận biết các chứng từ kế tốn liên quan • Hiểu cách thức trình bày thông tin BCTC liên quan đến BĐSĐT 1/23/2020 Nội dung • • • • • Các quy định pháp lý có liên quan Các khái niệm nguyên tắc Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán Giới thiệu chứng từ kế toán liên quan Trình bày thơng tin BCTC Các quy định pháp lý có liên quan • VAS 01- Chuẩn mực chung • VAS 05- Bất động sản đầu tư – Thông tư 161/2007/TT-BTC: hướng dẫn thực chuẩn mực kế tốn • Chế độ kế tốn doanh nghiệp theo Thông tư 200/2014/TT-BTC 1/23/2020 Các khái niệm nguyên tắc • Khái niệm phân loại • Điều kiện ghi nhận, xác định giá trị ban đầu • Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu • Khấu hao • Vấn đề thay đổi mục đích sử dụng • Bán, lý bất động sản đầu tư • Thu lợi từ việc cho th chờ tăng giá Khơng phải để: • Quyền sử dụng đất, nhà, phần nhà nhà đất, sở hạ tầng •  người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ Mục đích Bất động sản đầu tư: Khái niệm phân loại • Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ • Sử dụng cho mục đích quản lý; • Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường 1/23/2020 Khái niệm phân loại (tiếp) Bất động sản Sử dụng cho sản xuất kinh doanh TSCĐ chủ sở hữu sử dụng Bán kỳ kinh doanh Hàng hóa bất động sản Cho thuê hoạt động chờ tăng giá Bất động sản đầu tư Khi BĐS BĐS đầu tư?  Bất động sản giữ với nhiều mục đích khác  Bất động sản không bán riêng rẽ  Doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan cho người sử dụng bất động sản  BĐS cho công ty mẹ công ty thuê sử dụng 1/23/2020 Bất động sản giữ với nhiều mục đích khác  Phải tách biệt ghi nhận: – Sử dụng cho SXKD: TSCĐ hữu hình vơ hình – Chờ tăng giá cho thuê: BĐS đầu tư – Bán kỳ kinh doanh: Hàng hóa BĐS Ví dụ Cơng ty Minh Thành xây dựng dãy nhà liên kế gồm 10 căn, nhà sử dụng để làm phịng trưng bày sản phẩm cơng ty lại cho doanh nghiệp khác thuê để làm văn phòng Giá trị xây dựng 800 triệu đồng/căn Yêu cầu: Bất động sản ghi nhận gì? 10 1/23/2020 Bất động sản khơng bán riêng rẽ • Trường hợp bất động sản không bán riêng rẽ phần sử dụng cho kinh doanh cho quản lý không đáng kể (dưới 20% diện tích) hạch tốn BĐS đầu tư 11 Ví dụ 2A • Cơng ty Vĩnh Lợi sở hữu cao ốc phòng 10 tầng có diện tích ngang làm văn phịng cho th Giá trị tốn tồn cao ốc 10 tỷ Công ty sử dụng tầng để làm văn phịng làm việc tiếp tân, phần cịn lại cơng ty cho thuê Yêu cầu: Bất động sản ghi nhận gì? 12 1/23/2020 Cung cấp dịch vụ liên quan cho người sử dụng BĐS Trường hợp doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan cho người sử dụng bất động sản doanh nghiệp sở hữu phần tương đối nhỏ tồn thoả thuận doanh nghiệp hạch toán tài sản bất động sản đầu tư 13 Ví dụ Cơng ty Hoa Đăng sở hữu cao ốc 10 tầng có tổng diện tích sử dụng 10.000 m2 Công ty sử dụng cao ốc thuê làm văn phòng Giá cho thuê áp dụng cho khách hàng 1triệu đồng/m2/tháng Theo điều khoản hợp đồng cho thuê, tháng khách hàng trả thêm tiền bảo vệ vệ sinh văn phòng 50.000đ/m2/tháng 14 1/23/2020 Cung cấp dịch vụ liên quan cho người sử dụng BĐS Trường hợp giá trị dịch vụ cung cấp cho người sử dụng bất động sản doanh nghiệp sở hữu đáng kể tài sản bất động sản chủ sở hữu sử dụng 15 BĐS cho công ty ty mẹ công ty thuê sử dụng Công ty cho Công ty mẹ Cơng ty khác Tập đồn thuê sử dụng nắm giữ bất động sản: • Trên BCTC riêng: BĐS đầu tư • Trên BCTC hợp nhất: BĐS chủ sở hữu sử dụng 16 1/23/2020 Điều kiện ghi nhận Một bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau: – Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai; – Nguyên giá bất động sản đầu tư phải xác định cách đáng tin cậy 17 Ví dụ 4B • Cơng ty Nam Long mua cửa hàng nhằm mục đích cho thuê, giá trị ghi hợp đồng mua bán tỷ đồng Ngay thời điểm ghi nhận ban đầu, điều kiện thứ khả thu lợi ích kinh tế tương lai chắn doanh nghiệp dự tính cho thuê cửa hàng điều kiện thứ hai giá trị bất động sản đầu tư thỏa mãn bất động sản hình thành từ giao dịch mua bán nên nguyên giá xác định hợp đồng mua bán 18 1/23/2020 Xác định giá trị BĐS đầu tư • Mua BĐS • Xây dựng BĐS 19 Mua bất động sản • Nguyên giá BĐS = Giá mua + Chi phí liên quan trực tiếp khác – Giá mua: Giá mua trả – Chi phí liên quan trực tiếp khác • Phí dịch vụ tư vấn luật pháp liên quan • Thuế trước bạ • Chi phí giao dịch liên quan khác 20 10 1/23/2020 Tài khoản 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư Bên Nợ Hao mòn bất động sản đầu tư giảm kỳ Bên Có Hao mòn bất động sản đầu tư tăng lên kỳ Dư Có Giá trị hao mịn BĐS đầu tư luỹ cuối kỳ 43 Tài khoản 1567 – Hàng hóa bất động sản Bên Nợ •Trị giá thực tế hàng hố bất động sản mua để bán; •Giá trị lại bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho; •Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán Bên Có Trị giá thực tế hàng hố bất động sản bán kỳ, chuyển thành bất động sản đầu tư; Dư Nợ Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản lại cuối kỳ 44 22 1/23/2020 Tài khoản 5117 – DT kinh doanh BĐS ĐT Bên Nợ Bên Có •Kết chuyển doanh thu để xác định kết kinh doanh kỳ Doanh thu kinh doanh bất động sản phát sinh kỳ TK số dư 45 Tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán Bên Nợ Số khấu hao BĐS đầu tư trích kỳ; Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo BĐS đầu tư khơng đủ điều kiện tính vào nguyên giá BĐS đầu tư; Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ cho thuê hoạt động BĐS đầu tư kỳ; Giá trị lại BĐS đầu tư bán, lý kỳ; Chi phí nghiệp vụ bán, lý BĐS đầu tư phát sinh kỳ Bên Có Kết chuyển tồn chi phí kinh doanh BĐS đầu tư phát sinh kỳ để xác định kết hoạt động kinh doanh TK khơng có số dư 46 23 1/23/2020 Các nghiệp vụ phát sinh chủ yếu ◘ Mua BĐS đầu tư ◘ Xây dựng BĐS đầu tư ◘ Chi phí phát sinh sau ghi nhận ◘ ◘ ◘ ◘ ◘ ban đầu Bán BĐS đầu tư Khấu hao BĐS đầu tư Cho thuê hoạt động BĐS Bán bất động sản đầu tư Cải tạo BĐS đầu tư để bán Chuyển đổi mục đích nắm giữ 47 Mua bất động sản đầu tư TK 217 TK 11*, 331, … TK 133 TK 333 48 24 1/23/2020 Bài tập thực hành số • Chuyển quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà đất, giá mua 1.400 triệu đồng toán chuyển khoản Chi phí mơi giới tốn tiền mặt triệu đồng Giá trị nhà đất xác định 200 triệu đồng Doanh nghiệp mua chờ tăng giá để bán lại 49 Mua trả chậm TK 217 TK 11*, 331, 333 TK 133 TK 242 TK 635 50 25 1/23/2020 Bài tập thực hành số • Chuyển quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà đất, giá mua trả 5.000 triệu đồng Tại thời điểm mua phải toán 1.500 triệu đồng, số lại trả dần 10 năm, năm 350 triệu đồng DN chuyển khoản 1.500 triệu đồng trả cho người bán Tổng số lãi trả chậm 10 năm 2.310 triệu đồng (lãi suất cố định 12%/năm tính số dư nợ gốc giảm dần) • Thuế trước bạ phải nộp 25 triệu đồng, nộp tiền mặt • Chi phí mơi giới toán tiền mặt 2,2 triệu đồng, có thuế GTGT 0,2 triệu đồng • Doanh nghiệp giữ tài sản để chờ tăng giá 51 BĐS đầu tư qua xây dựng TK 241 TK 11*, 331… TK 217 TK 133 52 26 1/23/2020 Bài thực hành số • Chuyển quyền sử dụng đất, giá mua 300 triệu đồng trả tiền mặt Doanh nghiệp tiến hành phân lô, xây dựng nhà thuê theo số hợp đồng thuê hoạt động Chi phí phát sinh xây dựng sau: – Vật liệu mua ngồi tốn TGNH: 200 triệu đồng – Công cụ dụng cụ xuất kho loại phân bổ lần: 30 triệu đồng – Tiền lương phải trả cơng nhân viên: 120 triệu đồng – Chi phí dịch vụ mua phải trả 5,2 triệu đồng – Chi phí khác tốn tiền mặt: triệu đồng • 10 tháng sau cơng trình hồn thành sẵn sàng để bán cho thuê hoạt động 53 Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu • Tăng lợi ích kinh tế: TK 241 TK 11*, 331… TK 217 TK 133 Ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư 54 27 1/23/2020 Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu • Khơng tăng lợi ích kinh tế: TK 632 TK 11*, 331… TK 133 TK 242 Ghi tăng giá vốn hàng bán phân bổ dần vào giá vốn hàng bán 55 Bài tập thực hành số • Cơng ty An Phương tiến hành sửa chữa bất động sản đầu tư xuống cấp trầm trọng, chi phí phát sinh gồm: - Mua vật liệu xây dựng đưa vào sửa chữa 220 triệu đồng, có thuế GTGT 20, tốn TGNH - Nhân cơng khốn cho nhà thầu 50 triệu đồng, tốn chuyển khoản - Chi phí khác tiền mặt 10 triệu đồng • Cơng việc sửa chữa hoàn thành, đưa vào cho thuê 56 28 1/23/2020 Bài tập thực hành số • Bên thuê văn phịng thơng báo bên tường nhà bị thấm Cơng ty An Phương khốn cho cơng ty xây dựng Hịa Bình thực sữa chữa với tổng chi phí là 5,5 triệu đồng, có thuế GTGT 10%, toán tiền mặt 57 Khấu hao bất động sản đầu tư TK 2147 TK 632 Lưu ý : Trường hợp BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, doanh nghiệp khơng trích khấu hao mà xác định tổn thất giảm giá trị 58 29 1/23/2020 Đánh giá tổn thất giảm giá trị TK 217 TK 632 BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế toán xác định tổn thất giảm giá trị (tương tự việc xác định dự phịng giảm giá hàng hóa bất động sản) 59 Cho thuê bất động sản đầu tư TK 3387 TK 511 TK 11*, 131 TK 3331 TK 632 TK 2147 TK 632 TK 11*, 331 TK 133 60 30 1/23/2020 Bài tập thực hành số • Doanh nghiệp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, thời hạn thuê năm, giá thuê chưa thuế GTGT tháng 10.000.000đ, thuế GTGT thuế suất 10% Theo thoả thuận bên thuê phải tiền thuê đầu tháng Doanh nghiệp nhận đủ số tiền th tháng • Chi phí mơi giới cho th tốn tiền mặt 500.000đ • Khấu hao tháng phải trích cho TSCĐ 2.000.000đ 61 Bán bất động sản đầu tư Trường hợp: không cần sửa chữa trước bán TK 632 TK 217 TK 2147 TK 5117 TK 11*, 131 TK 3331 62 31 1/23/2020 Bài tập thực hành số • Công ty CP ABC bán bất động sản đầu tư có ngun giá 1.200 triệu đồng, trích khấu hao 100 triệu đồng Giá bán chưa thuế GTGT 2.000 triệu đồng, thuế GTGT 10%, thu chuyển khoản 63 Sửa chữa BĐS đầu tư để bán TK 1567 TK 217 TK 2147 TK 154 TK 11*, 152, 331, 334,… TK 133 64 32 1/23/2020 Bài tập thực hành số • Sau thời gian đầu tư BĐS, doanh nghiệp định cải tạo, sửa chữa khu nhà quận để bán theo hợp đồng ký kết Bất động sản có nguyên giá 1.020 triệu đồng, trích khấu hao 20 triệu đồng • Chi phí th ngồi nâng cấp tốn chuyển khoản 44 triệu đồng, có thuế GTGT triệu đồng Công việc cải tạo xong, sẵn sàng để giao cho khách hàng 65 Chuyển đổi mục đích nắm giữ • BĐS đầu tư  BĐS CSH sử dụng • BĐS CSH sử dụngBĐS đầu tư • BĐS đầu tư  Hàng hóa BĐS • Hàng hóa BĐSBĐS đầu tư 66 33 1/23/2020 BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu sử dụng TK 211 Trường hợp BĐS đầu tư nắm giữ chờ tăng giá chuyển thành BĐS chủ sở hữu sử dụng khơng có bút toán số TK 217 TK 213 TK 2141, 2143 TK 2147 Khi CSH bắt đầu sử dụng 67 BĐS chủ sở hữu sử dụng BĐS đầu tư Trường hợp chuyển thành BĐS đầu tư nắm giữ chờ tăng giá TK 217 TK 211, 213 TK 217 TK 211,213 TK 2147 TK 2141, 2143 TK 2141 Khi CSH kết thúc sử dụng TS 68 34 1/23/2020 Bài tập thực hành số Công ty Đất Xanh định ngưng việc cho thuê khu văn phòng quận 7, chuyển thành phòng giới thiệu sản phẩm Khu văn phịng cho th có ngun giá 3.000 triệu đồng, giá trị quyền sử dụng đất 2.000 triệu đồng (không thời hạn), giá trị nhà đất 1.000triệu đồng, khấu hao đến thời điểm 500 triệu đồng Chi tiền mặt qt vơi lại tồn khu văn phịng 12 triệu đồng, kế tốn phân bổ vào chi phí năm 69 BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS BĐS đầu tư thành hàng hóa BĐS Hàng hóa BĐS thành BĐS đầu tư TK 1567 TK 217 TK 217 TK 1567 TK 2147 CSH bắt đầu triển khai mục đích bán CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động 70 35 1/23/2020 Chứng từ kế tốn Mua ngồi • Hợp đồng mua bán • Hóa đơn • Chứng từ nộp thuế Xây dựng • • • • Khấu hao • Bảng tính phân bổ khấu hao Cho thuê • Hợp đồng cho th • Hóa đơn Thanh lý, nhượng bán • Biên lý • Hợp đồng mua bán Biên toán Biên nghiệm thu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận sở hữu cơng trình xây dựng Trình bày thơng tin BCTC Trên Bảng Cân đối kế toán Bất động sản đầu tư Nguyên giá Hao mòn lũy kế Trên Báo cáo KQHĐKD Trên Báo cáo lưu chuyển tiền tệ - Liên quan đến cho thuê: + Doanh thu bán hàng CCDV + Giá vốn hàng bán Dòng tiền liên quan đến mua, bán, cho thuê BĐS đầu tư dòng tiền từ hoạt động đầu tư Bản thuyết minh BCTC - Các sách liên quan đến BDS Đt - Số liệu chi tiết BĐSĐT - Liên quan đến lý, nhượng bán + Chênh lệch khoản thu từ việc lý, nhượng bán với giá trị lại BĐSĐT chi phí lý trình bày Thu nhập Chi phí khác 72 36