Chuong 1 KẾ TOÁN THUÊ TÀI SẢN VÀ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ kế toán tài chính 3

Kế tốn tài 08/07/21 Kế tốn tài Chương 1: Kế tốn th tài sản kế toán bất động sản đầu tư Chương 2: Kế tốn khoản đầu tư tài Chương 3: Báo cáo tài hợp CHƯƠNG KẾ TỐN TH TÀI SẢN VÀ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ TÀI LIỆU THAM KHẢO • Giáo trình kế tốn tài – Học viện Tài • Chuẩn mực VAS05 (BĐSĐT), VAS06 (Th tài sản) • Thơng tư số 200/2014/TT-BTC, ngày 22 tháng 12 năm 2014 • Luật kinh doanh Bất động sản (Hiệu lực từ 01/01/2007) NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 1.1 KẾ TOÁN THUÊ TÀI SẢN CỐ ĐỊNH 1.2 KẾ TỐN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 1.1 Kế tốn th TSCĐ 1.1.1 Kế tốn TSCĐ th tài 1.1.2 Kế toán TSCĐ thuê hoạt động 1.1.3 Kế toán giao dịch bán thuê lại TSCĐ Tìm hiểu khái niệm: • Thuê tài sản: Là thoả thuận bên cho thuê bên thuê việc bên cho thuê chuyển quyền sử dụng tài sản cho bên thuê khoảng thời gian định để nhận tiền cho thuê lần nhiều lần [VAS06] Tìm hiểu khái niệm: •  Th tài chính: Là thuê tài sản mà bên cho thuê có chuyển giao phần lớn rủi ro lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản cho bên thuê Quyền sở hữu tài sản chuyển giao vào cuối thời hạn th [Thơng tư 200] •  Th hoạt động: Là thuê tài sản thuê tài [VAS06] 1.1.1 Kế tốn TSCĐ th tài  Khái niệm  Tài khoản sử dụng  Phương pháp kế toán Điều kiện phân loại thuê tài sản thuê tài Một hợp đồng thuê tài phải thoả mãn năm (5) điều kiện sau: [Thông tư 200] - Bên cho thuê chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên thuê hết thời hạn thuê; - Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, bên thuê có quyền lựa chọn mua lại tài sản thuê với mức giá ước tính thấp giá trị hợp lý vào cuối thời hạn thuê; - Thời hạn thuê tài sản tối thiểu phải chiếm phần lớn thời gian sử dụng kinh tế tài sản cho dù khơng có chuyển giao quyền sở hữu; - Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, giá trị khoản toán tiền thuê tối thiểu chiếm phần lớn (tương đương) giá trị hợp lý tài sản thuê; - Tài sản thuê thuộc loại chuyên dùng mà có bên thuê có khả sử dụng khơng cần có thay đổi, Ngun giá TSCĐ thuê Tài  Nguyên giá TSCĐ thuê tài ghi nhận giá trị hợp lý tài sản thuê giá trị khoản toán tiền thuê tối thiểu (trường hợp giá trị hợp lý cao giá trị khoản toán tiền thuê tối thiểu) cộng với chi phí trực tiếp phát sinh ban đầu liên quan đến hoạt động th tài [Thơng tư 200] - Giá trị hợp lý tài sản thuê thời điểm khởi đầu thuê - Giá trị khoản toán tiền thuê tối thiểu cho việc thuê tài sản: giá trị tính theo lãi suất ngầm định hợp đồng thuê - Chi phí trực tiếp phát sinh liên quan đến hợp đồng 10 thuê tài (chi phí đàm phán, kí kết hợp đồng - Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo, BĐSĐT, bàn giao ghi tăng nguyên giá BĐSĐT, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 241 - XDCB dở dang - Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu không thoả mãn điều kiện ghi tăng giá trị BĐS đầu tư, ghi: Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Nợ TK 242 - Chi phí trả trước (nếu phải phân bổ dần) Có TK 111, 112, 152, 153, 334,… 63 (2) Trích khấu hao bất động sản đầu tư - Định kỳ tính, trích khấu hao BĐS đầu tư cho thuê hoạt động, ghi: Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Có TK 2147 - Hao mịn BĐS đầu tư - Đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế toán khơng trích khấu hao mà thực xác định tổn thất giảm giá trị (tương tự việc xác định dự phịng giảm giá hàng hóa bất động sản) Nếu khoản tổn thất xác định đáng tin cậy, ghi: Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán Có TK 217 - Bất động sản đầu tư 64 (3) Kế toán cho thuê Bất động sản đầu tư  Trong trình cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao BĐSĐT ghi nhận vào chi phí kinh doanh kỳ (kể thời gian ngừng cho thuê) Doanh nghiệp dựa vào bất động sản chủ sở hữu sử dụng loại để ước tính thời gian trích khấu hao xác định phương pháp khấu hao BĐSĐT - Trường hợp doanh nghiệp ghi nhận doanh thu toàn số tiền nhận trước từ việc cho thuê BĐSĐT, kế toán phải ước tính đầy đủ giá vốn tương ứng với doanh thu ghi nhận (bao gồm số khấu hao tính trước) - Giá vốn BĐSĐT cho thuê bao gồm: Chi phí khấu hao BĐSĐT chi phí liên quan trực tiếp khác tới việc cho th, như: Chi phí dịch vụ mua ngồi, chi phí tiền lương nhân viên trực tiếp quản lý bất động sản cho th, chi phí khấu hao cơng trình phụ trợ phục vụ việc cho thuê BĐSĐT 65 a) Ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê Bất động sản đầu tư: Nợ TK 111, 112, 131 Có TK 511 - Doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ (5117) b) Ghi nhận giá vốn Bất động sản đầu tư cho thuê - Trường hợp tập hợp đủ giá vốn Bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán Có TK 214 - Giá trị hao mịn lũy kế (2147) Có TK 111, 112, 331 - Trường hợp chưa tập hợp đủ giá vốn Bất động sản đầu tư phần dự án chưa hoàn thành (cho thuê chiếu), kế tốn phải ước tính giá vốn cho thuê tương tự phương pháp ước tính giá vốn bán thành phẩm bất động sản 66 Ví dụ: Cho thuê hoạt động thu tiền cho thuê định kỳ Doanh nghiệp M đơn vị nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế, cho công ty S thuê nhà làm cửa hàng giới thiệu sản phẩm có trị giá 12.000.000.000đ, thời gian thuê năm, tiền thuê tháng 150.000.000đ, thuê GTGT 10%, công ty S chuyển khoản toán tiền thuê tháng đầu tiên, đơn vị xuất hóa đơn cho Cơng ty S Biết NG Căn nhà 8.280.000.000đ, hao mịn 3.000.000.000đ thời 08/07/21 gian trích khấu hao 10 năm 67 Cho thuê hoạt động thu trước tiền cho thuê nhiều kỳ Doanh nghiệp M đơn vị nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế, cho công ty S thuê nhà làm cửa hàng giới thiệu sản phẩm có Nguyên giá 8.280.000.000đ, thời gian thuê năm, tiền thuê tháng 150.000.000đ, thuế GTGT 10%, cơng ty S chuyển khoản tốn tiền thuê năm đầu tiên, đơn vị xuất hóa đơn cho Công ty S Biết nhà hao mịn 3.000.000.000đ, thời gian trích khấu hao 10 năm 68 KẾ TOÁN GIẢM BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ (1) Kế toán bán, lý BĐSĐT Khi doanh nghiệp định bán BĐSĐT mà khơng có giai đoạn sửa chữa, cải tạo nâng cấp doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận BĐSĐT TK 217 "Bất động sản đầu tư" BĐSĐT bán mà không chuyển thành hàng tồn kho Doanh thu từ việc bán BĐSĐT ghi nhận toàn giá bán (giá bán chưa có thuế GTGT trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế) Trường hợp bán theo phương thức trả chậm, doanh thu xác định ban đầu theo giá bán trả tiền (giá bán chưa có thuế GTGT doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế) Khoản chênh lệch tổng số tiền phải toán giá bán trả tiền ghi nhận doanh thu tiền lãi chưa thực hiện.69 a) Ghi nhận doanh thu bán, lý BĐSĐT:  Trường hợp tách thuế GTGT đầu phải nộp thời điểm bán, lý BĐSĐT, ghi: Nợ TK 111, 112, 131 (tổng giá tốn) Có TK 511 (5117) (giá bán lý chưa có thuế GTGT) Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (33311) Trường hợp không tách thuế GTGT đầu phải nộp thời điểm bán, lý BĐSĐT, doanh thu bao gồm thuế GTGT đầu phải nộp Định kỳ, kế toán xác định số thuế GTGT phải nộp ghi giảm doanh thu, ghi: Nợ TK 511 - Doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp 70 b) Kế toán ghi giảm nguyên giá giá trị lại BĐSĐT bán, lý, ghi: Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2147 - Hao mịn BĐS đầu tư – có) Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (giá trị lại BĐS đầu tư) Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (nguyên giá BĐS đầu tư) Các chi phí bán, lý BĐS đầu tư phát sinh, ghi: Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (nếu có) Có TK 111, 112, 331, 71 Ví dụ: Nhượng bán bất động sản đầu tư theo giá bán chưa có thuế 3.000.000.000 đồng, thuế GTGT 10%, NG BĐSĐT 2.800.000.000 đồng, khấu hao lũy kế 500.000.000 đồng Tiền bán bất động sản thu tiền gửi ngân hàng Chi phí mơi giới chi tiền gửi ngân hàng theo giá chưa có thuế GTGT 50.000.000 đồng, thuế GTGT 10% Doanh nghiệp định bán tòa nhà cho thuê hoạt động với giá bán 12.000.000.000đ, thuế GTGT 10%, thuế chuyển quyền sử dụng phải nộp 500.000.000đ, bất động sản đầu tư có nguyên giá 10.000.000.000d, hao mòn 2.000.000.000đ Định khoản nghiệp vụ kinh tế 72 Ví dụ: Bán trả góp bất động sản đầu tư Doanh nghiệp định bán trả góp năm tịa nhà cho th hoạt động với giá bán trả góp chưa thuế 14.000.000.000đ, giá bán trả tiền 11.000.000.000, thuế GTGT 10%, thuế chuyển quyền sử dụng phải nộp 500.000.000đ, bất động sản đầu tư có nguyên giá 10.000.000.000đ, hao mịn 2.000.000.000đ 73 (2) Kế tốn chuyển BĐSĐT thành hàng tồn kho thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng: a) Trường hợp BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho chủ sở hữu có định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán: - Khi có định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT để bán, kế tốn tiến hành kết chuyển giá trị cịn lại BĐSĐT vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi: Nợ TK 156 - (TK 1567 - Giá trị lại BĐSĐT) Nợ TK 214 - (2147) (số hao mòn luỹ kế - có) Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (nguyên giá) 08/07/21 74 - Khi phát sinh chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, ghi: Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (nếu có) Có TK 111, 112, 152, 334, 331,…  - Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển tồn chi phí ghi tăng giá gốc hàng hố bất động sản chờ bán, ghi: Nợ TK 156 - Hàng hố (1567) Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang 08/07/21 75 Ví dụ: Tại doanh nghiệp X có tài liệu kế tốn sau: Doanh nghiệp định đưa tòa nhà cho thuê hoạt động để rao bán, tịa nhà có ngun giá 18.000.000.000đ, khấu hao 2.000.000.000đ Chi phí cải tạo trước bán phải trả cho công ty M 66.000.000đ, thuế GTGT 6.000.000đ DN X, ngày 01/01/N, có định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐS đầu tư để bán Biết BSĐ đầu tư có NG 750.000, khấu hao 270.000, giá trị lại 480.000 Khi sửa chữa, cải tạo phục vụ cho mục đích bán, DN có CPPS: CPNCTT cải tạo 40.000, tổng hợp PXK CCDC loại phân bổ lần 70.000, tổng hợp PXK NVL 200.000, CP khác 88.000 (bao gom thuế GTGT 8.000) Kết thúc giai đoạn sửa chữa kết chuyển tồn chi phí tăng giá gốc HH BĐS chờ để bán 76 b) Trường hợp chuyển BĐSĐT thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi: Nợ TK 211, 213 Có TK 217 - Bất động sản đầu tư  Đồng thời, ghi: Nợ TK 2147 - Hao mịn BĐSĐT (nếu có) Có TK 2141, 2143 Ví dụ: Doanh nghiệp định đưa tịa nhà cho thuê hoạt động trở thành văn phòng đơn vị, tài sản có nguyên giá 5.000.000.000đ, khấu hao l.000.000.000đ 08/07/21 77 ... NGHIÊN CỨU 1. 1 KẾ TOÁN THUÊ TÀI SẢN CỐ ĐỊNH 1. 2 KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 1. 1 Kế toán thuê TSCĐ 1. 1 .1 Kế toán TSCĐ thuê tài 1. 1.2 Kế tốn TSCĐ th hoạt động 1. 1 .3 Kế toán giao dịch bán thuê lại.. .Kế tốn tài Chương 1: Kế tốn th tài sản kế toán bất động sản đầu tư Chương 2: Kế tốn khoản đầu tư tài Chương 3: Báo cáo tài hợp CHƯƠNG KẾ TOÁN THUÊ TÀI SẢN VÀ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ TÀI... tắc hạch toán đánh giá Bất động sản đầu tư 1. 2.2 Kế toán giao dịch bất động sản đầu tư 08/07/ 21 41 1.2 .1 Nguyên tắc hạch toán đánh giá Bất động sản đầu tư Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm: