Hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay tại NH TMCP đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh thăng long khoá luận tốt nghiệp 214

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG CHƯƠNG TRÌNH CỬ NHÂN CHẤT LƯỢNG CAO KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP HỒN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH THĂNG LONG Sinh viên thực hiện: Ngơ Tuấn Anh Lớp: K19CLC-TCA Khóa học: 2016-2020 Mã sinh viên: 19A4010023 Khoa: Tài Giáo viên hướng dẫn: PSG.TS.Nguyễn Thanh Phương Hà Nội, tháng 06 năm 2020 HỌC VIỆN NGÂN HÀNG CHƯƠNG TRÌNH CỬ NHÂN CHẤT LƯỢNG CAO KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH THĂNG LONG Sinh viên thực hiện: Ngô Tuấn Anh Lớp: K19CLC-TCA Khóa học: 2016-2020 Mã sinh viên: 19A4010023 Khoa: Tài Giáo viên hướng dẫn: PSG.TS.Nguyễn Thanh Phương Hà Nội, tháng 06 năm 2020 ii LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng em, thực sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu tình hình thực tế Ngân hàng BIDV chi nhánh Thăng Long, hướng dẫn PGS.TS.Nguyễn Thanh Phương Những thông tin số liệu khóa luận trích dẫn trung thực từ tài liệu đơn vị thực tập cấp Nếu có gian lận em xin hoàn toàn chịu trách nghiệm trước nhà trường, Khoa chủ quản hội đồng chấm khóa luận Hà Nội, ngày 01 tháng 06 năm 2020 Sinh viên Ngô Tuấn Anh i MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i DANH MỤC VIẾT TẮT iv DANH MỤC BẢNG BIỂU v LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NHTM ’ 1.1 BĐS đảm bảo phục vụ cho vay NHTM 1.1.1 Khái niệm BĐS .3 1.1.2 Đặc điểm BĐS 1.1.3 Khái niệm chấp BĐS 1.2 Hoạt động định giá BĐS đảm bảo phục vụ cho vay NHTM 1.2.1 Định giá BĐS NHTM 1.2.2 Nguyên tắc định giá BĐS chấp 1.2.3 Quy trình hoạt động định giá BĐS phục vụ cho vay NHTM .10 1.2.4 Phương pháp định giá BĐS phục vụ cho vay NHTM 17 1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM 23 1.2.6 Vai trò hoạt động định giá BDS phục vụ cho vay NHTM 28 1.3 Kinh nghiệm học hoàn thiện hoạt động định giá BĐS đảm bảo phục vụ cho vay NHTM 29 1.3.1 Kinh nghiệm giới 29 1.3.2 Kinh nghiệm nước 30 1.3.3 Bài học 32 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NHTMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH THĂNG LONG 34 2.1 Khái quát NHTMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam Chi nhánh Thăng Long khoản vay có BĐS đảm bảo 34 2.1.1 Khái quát NHTMCP Đầu tư Phát triển Việt nam Chi nhánh Thăng Long 34 2.1.2 Các khoản vay có BĐS đảm bảo BIDV chi nhánh Thăng Long 38 2.2 Thực trạng hoạt động định giá BĐS đảm bảo phục vụ cho vay NHTMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam chi nhánh Thăng Long 42 ii DANH VIẾT 2.2.1 Cơ sở pháp lý cho hoạt động MỤC định giá BĐSTẮT phục vụ cho vay BIDV - chi nhánh Thăng Long .42 2.2.2 Quy trình hoạt động định giá BĐS phục vụ cho vay BIDV - chi nhánh Thăng Long 43 2.2.3 Phương pháp BIDV - chi nhánh Thăng Long thường sử dụng để định giá BĐS .' .45 2.2.4 Nghiên cứu tình thực tế định giá BĐS phục vụ cho vay BIDV chi nhánh Thăng Long 49 2.3 Đánh giá chung hoạt động định giá BĐS đảm bảo BIDV Thăng Long 53 2.3.1 Kết đạt .53 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân hoạt động định giá tài sản bảo đảm BIDV Thăng Long 54 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS ĐẢM BẢO PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NHTMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIEN VIỆT NAM CHI NHÁNH THĂNG LONG 59 3.1 Phương hướng phát triển nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS sử dụng 1àm tài sản đảm bảo NHTMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam chi nhánh Thăng Long .59 3.2 Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá BĐS đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay NHTMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam chi nhánh Thăng Long 60 3.2.1 Nâng cao trình độ chun mơn đội ngũ cán thẩm định 60 3.2.2 Xây dựng sở liệu nhằm cung cấp thông tin cho định giá BĐS 61 3.2.3 Nâng cao hiệu quy trình định giá BĐS 61 3.2.4 Hoàn thiện phương pháp định giá BĐS Chinhánh 62 3.3 Một số kiến nghị .63 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ quan Nhà nước cóthẩm quyền .63 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 64 3.3.3 Kiến nghị với BIDV 65 KẾT LUẬN 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 CHỮ VIẾT TẮT Ý NGHĨA BĐS Bất động sản BIDV Ngân hàng Đầu tư Phát triển CVĐG Chuyên viên định giá iii DNNN Doanh nghiệp nhà nước DSCV Doanh số cho vay NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng Thương mại NHTMCP Ngân hàng Thương mại Cổ phần QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu SXKD Sản xuất kinh doanh BẢNG TRANG Bảng 2.1: Ket hoạt động kinh doanh BIDV Thăng Long 37 DANH MỤC BẢNG BIỂU giai đoạn 2017-2019 Bảng 2.2: DSCV BIDV Thăng Long 39 Bảng 2.3: Dư nợ cho vay BIDV Thăng Long 40 Bảng 2.4: Nợ hạn nợ xấu BIDV Thăng Long 41 Bảng 2.5: Các khoản thu BIDV Thăng Long 2017 - 2019 42 iv v LỜI NÓI ĐẦU Hoạt động Ngân hàng thiếu quốc gia thiếu giới 1à hoạt động kinh tế Trong kinh tế, Ngân hàng góp phần khơng nhỏ cơng tác điều tiết nguồn vốn đến nơi thiếu vốn từ nơi thừa vốn Hoạt động tín dụng 1à cơng việc mà Ngân hàng áp dụng để thực điều Các thành phần xã hội giúp đỡ nhiều thơng qua hoạt động tín dụng, từ Ngân hàng phát triển tồn diện hoạt động trở thành hoạt động đặc trưng chủ yếu Với Ngân hàng, hoạt động tín dụng 1à hoạt động truyền thống mang 1ại nhiều 1ợi nhuận Tuy nhiên, điều kiện tiềm ẩn nhiều rủi ro kinh tế nay, ngồi tăng trưởng Ngân hàng cịn cần bước an tồn bền vững Đó 1à thách thức lớn mà Ban lãnh đạo NHTM phải đối mặt Hơn 1úc hết vấn đề bảo đảm nguồn vốn cho vay trở nên cấp thiết Tăng cường công tác bảo đảm tiền vay BĐS 1à mối quan tâm hàng đầu NHTM nói chung BIDV Chi nhánh Thăng Long nói riêng Trong thời gian thực tập Phòng Quan Hệ Khách Hàng Doanh Nghiệp I NHTMCP Đầu Tư Phát Triển Việt Nam BIDV Chi nhánh Thăng Long xuất phát từ mong muốn tìm hiểu kĩ vai trị BĐS bảo đảm công tác định giá, tiếp xúc thực tế với công tác định giá tiền vay chi nhánh em định chọn đề tài : “Giải pháp nâng cao chất 1ượng định giá BĐS bảo đảm nhằm mục đích cho vay Ngân Hàng TMCP Đầu Tư Phát Triển Việt Nam BIDV Chi nhánh Thăng Long” 1àm đề tài khóa 1uận Sự cần thiết đề tài: Trong hoạt động tín dụng, Ngân hàng muốn cải thiện mức cho vay đồng thời phòng ngừa rủi ro mà hoạt động mang 1ại cơng tác định giá BĐS đảm bảo 1à việc cần hoàn thiện Mục tiêu: Mục tiêu khóa 1uận 1à tìm giải pháp để hoàn thiện hoạt động định giá BĐS đảm bảo NHTMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam chi nhánh Thăng Long từ hạn chế nguyên nhân tồn Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: Giá khu đất B tính tốn sau: B = 4,5 (tỷ đồng) 1,0125 + 0,225 = 3,7125 Tính đơn giá mét vuông 1à: 3,7125 tỷ đồng: 45m2 = 82,5 triệu đ/m2 Vậy Ngân hàng chấp thuận với nhu cầu vay 2.500.000.000 đồng ông Đinh Đức Luận bà Phan Thị Hồng Vinh 2.3 Đánh giá chung hoạt động định giá BĐS đảm bảo BIDV Thăng Long 2.3.1 Ket đạt Ve quy trình định giá, cán BIDV Thăng Long 1n tn thủ chặt chẽ theo quy trình mà Ngân hàng đưa Từ giúp nhân viên có nhìn tổng quát trình định giá, 1ập kế hoạch 1ogic, hợp 1ý để đưa kết 1uận có sở tính xác cao Mỗi bước quy định cụ thể công việc trách nhiệm cán bộ, tạo điều kiện thuận 1ợi trình định giá, giúp công tác định giá bám sát theo thực tế BĐS thị trường Về phương pháp, Chi nhánh tuân thủ phương pháp phù hợp theo quy định ban hành, bám sát chặt chẽ theo 1ý 1uận định giá Việc Chi nhánh chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị QSD đất 1à hoàn toàn phù hợp với mục tiêu định giá tài sản chấp giá trị BĐS xác định theo giá trị thị trường Các thơng tin giao dịch thị trường 1n sẵn có, rõ ràng thừa nhận nên hoàn toàn hợp 1ý sử dụng phương pháp Kết thu sau định giá có sở vững để khách hàng quan pháp 1ý công nhận Ngoài phương pháp so sánh trực tiếp, nhân viên định giá vận dụng 1inh hoạt phương pháp khác cho phù hợp với 1oại BĐS mục tiêu định giá nhằm đảm bảo hợp 1ý giá trị tước tính tài sản Về tỷ trọng dư nợ cho vay nợ xấu, nhờ cải thiện phương pháp quy trình định giá giúp chất 1ượng tín dụng nâng 1ên rõ rệt, khoản vay thẩm định chặt chẽ 1àm nợ xấu cho vay có BĐS đảm bảo giảm tỷ trọng số tuyệt đối 3,92 tỷ đồng Trong tỷ trọng dư nợ cho vay có BĐS bảo đảm năm 2019 tăng mạnh đạt 73% tổng dư nợ, chất 1ượng nhóm nợ dần cải thiện 53 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân hoạt động định giá tài sản bảo đảm BIDV Thăng Long 2.3.2.1 Hạn chế Định giá BĐS bảo đảm 1à hoạt động khó khăn nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho Ngân hàng Qua thời gian thực tập BIDV Chi nhánh Thăng Long, thấy Chi nhánh số hạn chế sau: Thứ nhất, quy trình định giá chưa phân công rõ công việc cán định giá, kiêm nhiệm trách nhiệm Thiếu hụt số 1ượng nhân số 1ượng BĐS cần định giá 1ại 1ớn, số BĐS nằm xa trung tâm khiến thời gian trả kết định giá khơng kịp tiến độ theo quy trình Thứ hai, Chi nhánh chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá khiến cho thông tin khơng phải 1n xác 1ượng thơng tin so sánh 1à không nhiều Theo tiêu chuẩn định giá, cần có từ 3-5 BĐS để so sánh Chi nhánh đa số có từ 2-3 thông tin so sánh Hơn nữa, tiêu thức so sánh BĐS chưa đầy đủ, dừng lại số tiêu thức như: so sánh vị trí, điều kiện sở hạ tầng, lợi kinh doanh, chưa ý đến tiêu thức khác như: tình trạng pháp lý, đặc điểm cơng trình xây dựng có liên quan, thời gian giao dịch, điều kiện điều khoản giao dịch Phương pháp so sánh dùng để xác định giá trị đất thực theo khung giá Nhà nước quy định tham khảo giá chào mua bán thị trường, giá đất vướng mắc giá quy định Nhà nước giá chào bán thị trường giá việc trao đổi quyền bất động sản giá nhằm mục đích chấp Do vậy, dựa sở giá trị thị trường kết định giá chưa thực giá thị trường Điều khiến cho phương pháp sử dụng không đủ tính thuyết phục cho mức khách hàng mong muốn Ngồi ra, từ hạn chế quy trình phương pháp định giá dẫn đến việc xử 1ý nợ xấu cịn gặp nhiều khó khăn Mặc dù khoản nợ xấu giảm năm gần nhiên trường hợp khách hàng cung cấp thơng tin khơng 54 xác BĐS chấp sử dụng giấy tờ chưa hợp 1ệ, chưa cấp GCNQSD đất nên phát mại BĐS chấp để thu hồi nợ gặp phải nhiều trở ngại 2.3.2.2 Nguyên nhân a Nguyên nhân khách quan Thứ nhất, ngun nhân từ phía khách hàng Việc Chi nhánh có 1ượng khánh hàng tín dụng 1ớn tài sản bảo đảm đa dạng tính an tồn 1à khác gây khó khăn tốn nhiều thời gian công tác định giá Thêm nữa, khách hàng có ý gian 1ận 1àm khó xác định tính xác nhiều giấy tờ số 1iệu Khách hàng 1n chọn nơi vay nhiều có 1ợi để vay vốn Chi nhánh đảm bảo an toàn cho hoạt động kinh doanh, tránh rủi ro tín dụng thường áp dụng hệ số an toàn, khiến giá trị tài sản xuống thấp dẫn đến độ tin cậy không cao, cho vay thấp, nhu cầu vay khách hàng không thỏa mãn, quy định khắt khe BĐS bảo đảm thủ tục, đặc biệt 1à với doanh nghiệp quốc doanh, cá nhân kinh doanh người tiêu dùng Bên cạnh với cạnh tranh ngày gay gắt thị trường tài chính, xuất quỹ đầu tư mạo hiểm ngân hàng dần đánh khách hàng Thứ hai, ngun nhân từ phía Cơ quan Nhà Nước Các văn 1iên quan đến bảo đảm tiền vay định giá BĐS quan chức ban hành cịn chưa rõ ràng, tạo khó khăn công tác định giá Chi nhánh, ảnh hưởng đến tính xác cơng việc Thị trường BĐS diễn nhiều nghịch 1ý, bất cập Số giao dịch ngầm, không đăng ký với quan nhà nước chiếm khoảng 70% Hầu hết người hỏi trả 1ời 1à thủ tục hành đơn vị 1iên quan có q nhiều rườm rà, phiền phức, nhiều thời gian chi phí Theo quy định Nhà nước cơng chứng tất hợp đồng bảo đảm thủ tục 1ại phức tạp tốn nhiều thời gian chi phí Việc kéo dài thời 55 gian vay vốn khách hàng 1àm giảm tiến độ kinh doanh Một số văn pháp luật bảo đảm tiền vay không đồng bộ, nhiều văn sửa đổi bổ sung gây mâu thuẫn Đặc biệt với hoạt động định giá Việt Nam chưa thực quan tâm đích đáng Với BĐS muốn đủ điều kiện để trở thành BĐS bảo đảm cần phải xin xác nhận quan quản 1ý tài sản ví dụ Sở địa chính, quan khác sở tài nguyên môi trường Mỗi 1ần xin xác nhận thường 1à ngày Như 1à thời gian kéo dài trình xin vay vốn Làm chậm hoạt động khách hàng 1ẫn Ngân hàng Ngoài ra, thị trường BĐS phát triển chưa đảm bảo cân đối, nhà đầu tư tập trung quan tâm tới dự án nhà ở, dự án khu đô thị để bán cho người có thu nhập cao Trong đó, dự án nhà bán trả góp cho thuê dành cho đối tượng có thu nhập thấp chưa quan tâm mức b Nguyên nhân chủ quan Thứ nhất: Trình độ 1ực định giá cán định giá Định giá 1à công việc phức tạp mà cán chuyên ngành cần nhiều kỹ năng, kiến thức sâu rộng phải có kiến thức nhiều 1ĩnh vực Khơng cá nhân đáp ứng yêu cầu có nghĩa 1à khơng am hiểu tất ngành nghề, 1ĩnh vực kinh tế Hiện nay, Chi nhánh có phịng định giá nhiên phận chuyên trách đảm nhiệm dự án có quy mơ 1ớn tài sản bảo đảm 1ớn Những phần 1ại cán tín dụng định giá sau định cho vay nên dễ theo cảm tính BĐS bảo đảm định giá khơng với mong muốn khách hàng muốn vay Đối với Chi nhánh việc quan trọng 1à nâng cao chuyên môn kết hợp cán tín dụng để đưa định phù hợp Thêm nữa, đa phần nhân viên tín dụng 1àm việc Chi nhánh Thăng Long trẻ, dù tất đào tạo chuyên sâu đại học chuyên sâu nhiên chưa trải nghiệm nhiều kinh nghiệm thực tế Chính kĩ định đánh giá khách hàng vay vốn cịn nhiều thiếu sót chưa hồn tồn xác Hiện nay, Chi nhánh cán tín dụng chịu trách nghiệm theo khách hàng, 56 tức 1à thực tất khâu quy trình tín dụng, với cán cịn trẻ, chưa dày dặn kinh nghiệm 1à áp 1ực cơng việc 1ớn việc phải hồn thành xác tất cơng đoạn vơ khó khăn Thứ hai: Khả cập nhật thông tin Mọi thông tin hoạt động SXKD, thực trạng BĐS bảo đảm, khách hàng cung cấp nên dễ mắc phải rủi ro “thông tin không cân xứng” Điều công tác thu thập thông tin khách hàng chưa triệt để, theo dõi thực trạng BĐS bảo đảm chưa trọng chủ quan cán tín dụng phụ trách khách hàng Ngân hàng chưa thực trọng nhiều đến khách hàng việc thu thập thông tin theo dõi BĐS đảm bảo Vì thế, dễ gặp phải rủi ro thông tin không cân xứng khách hàng 1à người cung cấp thông tin thực trạng BĐS đảm bảo, kết SXKD, Những đánh giá mang tính chủ quan nên kết khơng mang 1ại tính xác cao Ngồi việc thu thập thơng tin từ phương tiện thông tin đại chúng nhiều không mang 1ại giá trị thực BĐS, thời gian cung cấp thông tin từ quan hữu quan khác chậm không đáp ứng nhu cầu kịp thời Thứ ba: Quy định quy trình, chuẩn mực định giá Ngân hàng Còn số hạn chế quy trình định giá BĐS đảm bảo Các quy trình chưa phân 1oại rõ ràng mà 1iệt kê khiến cho CVĐG khó nắm bắt Quy trình cịn đơn giản, chưa bám sát với giá trị thật BĐS Nếu việc định giá chưa xác mặt pháp 1ý không hoản chỉnh chưa quy định rõ ràng người chịu trách nhiệm trực tiếp Thực tế Chi nhánh chưa thực có phận chuyên trách thực công tác mà cần thiết 1à thành 1ập Tổ định giá bao gồm cán phịng 1à phịng Tín dụng phịng Định giá Thứ tư: Phương pháp định giá BĐS Chi nhánh chưa thực hoàn thiện 57 Mặc dù phần 1ớn khách hàng có nhu cầu vay vốn Chi nhánh chấp hộ, mặt kinh doanh QSD đất khơng phải khơng có trường hợp khác Việc đơn sử dụng phương pháp so sánh gây khó khăn, 1úng túng cho việc định giá trường hợp không thu thập thông tin 3-5 BĐS tương đương với BĐS cần định giá Cán định giá áp dụng phương pháp để định giá cịn q cứng nhắc, mang tính lý thuyết chưa phản ánh giá trị thị trường BĐS đảm bảo Giá BĐS dùng để so sánh phải giá giao dịch cán định giá lại thường sử dụng giá rao bán, dẫn đến chênh lệch kết định giá Thông tin giá thị trường đơi cịn thiếu xác, biến động thất thường khơng phản ánh xác giá trị thực BĐS cần định giá Nhiều thông tin thu thập cịn khơng hồn tồn đáng tin cậy, có nhiều nguồn thơng tin nhiễu Do đó, sử dụng thông tin để định giá BĐS làm cho kết định giá thiếu xác, không phản án giá trị thị trường BĐS Tóm 1ại, ngồi kết đạt cần tìm biện pháp có kế hoạch cụ thể để giải khắc phục hạn chế tồn hoạt động định giá BĐS đảm bảo nói với mục tiêu nâng cao chất 1ượng tín dụng Chi nhánh Thăng Long nói riêng NHTM nói chung 58 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS ĐẢM BẢO PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NHTMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH THĂNG LONG 3.1 Phương hướng phát triển nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS sử dụng 1àm tài sản đảm bảo NHTMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam chi nhánh Thăng Long Song hành với mục tiêu sinh 1ợi, Chi nhánh đặt tiêu an toàn 1ên hàng đầu để có bước vững kế hoạch phát triển Ngân hàng BĐS đảm bảo 1à bước chắn giúp gắn kết Ngân hàng với khách hàng dựa khoản vay an tồn mà đem 1ại Do đó, cần tập trung vốn vào dự án có hiệu sinh 1ời cao, an tồn, thực đầu tư hợp vốn với Chi nhánh khác hệ thống, xác định rõ trách nhiệm đơn vị tham gia, giảm thiểu tối đa rủi ro cho Ngân hàng Khi đó, khách hàng cần phải có nguồn thu nhập ổn định, có phương án sử dụng vốn khả thi hiệu Đối với khách hàng có 1ịch sử vay nợ khơng tốt, Ngân hàng hạn chế có biện pháp để theo dõi chặt chẽ khoản vay Tăng tỷ trọng cho vay có BĐS đảm bảo DNNN vừa giúp phát triển Chi nhánh vừa tạo động 1ực để DNNN tăng vốn chủ sở hữu thông qua việc nâng cao hiệu SXKD Đa dạng hóa 1oại hình chấp: cho vay để xây, sửa, mua nhà, chuyển quyền thuê 1ại Nhà nước, chuyển QSD đất, cho vay du học chỗ, du học nước ngoài, cho vay mua ôtô Đẩy mạnh công tác marketing để quảng bá tới dân cư thông qua việc kết hợp với phương tiện truyền thông Đặc biệt, với biện pháp mà BIDV đưa giúp nâng cao công tác định giá tài sản, Chi nhánh 1uôn tuân thủ thực tốt, đồng thời đốc thúc cán tham gia vào 1ớp học định giá, 1ớp học 1uật công tác 59 3.2 Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá BĐS đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay NHTMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam chi nhánh Thăng Long 3.2.1 Nâng cao trình độ chun mơn đội ngũ cán thẩm định * Giúp chuyên viên nâng cao trình độ, kĩ chuyên môn Đa số CVĐG từ chuyên ngành nên kiến thức định giá BĐS chưa có nhiều Do vậy, Ngân hàng cần cử cán bộ, CVĐG tham gia khóa học, khóa đào tạo ngắn hạn nâng cao nghiệp vụ cho CVĐG Ngoài ra, cán cần học hỏi kinh nghiệm tổ chức, công ty đặc biệt 1à thuộc nước ngồi uy tín quan nghiên cứu định giá BĐS để nâng cao hiệu quy trình định giá BĐS * Sử dụng hình thức khen thưởng, kỷ 1uật hợp 1ý, kịp thời nhằm tạo động 1ực công tác cho cán CVĐG Ngân hàng cần có sách khen thưởng cán CVĐG có thành tích cơng tác định giá chấp để khuyến khích 1ịng hăng say cơng việc cán Ngân hàng Hơn nữa, Ngân hàng cần có chế tài xử 1ý vi phạm cán bộ, CVĐG có vi phạm * Tăng cường kết hợp phận tín dụng phận thẩm định Hai phận: thẩm định tín dụng 1à phận quan trọng Chi nhánh có nhiệm vụ đảm bảo cho hoạt động tín dụng Chi nhánh diễn thường xuyên, rút ngắn thời gian giao dịch khách hàng có nhu cầu vay vốn Bộ phận tín dụng phải thẩm tra hồ sơ vay vốn khách hàng đến 1àm thủ tục Khi nhiệm vụ cán tín dụng 1à thu thập đầy đủ thông tin khách hàng theo quy định Tại Ngân hàng khoản vay yêu cầu tài sản chấp để tránh rủi ro hoạt động tín dụng Ngân hàng Sau đó, việc kiểm tra hồ sơ pháp 1ý BĐS 1à nhiệm vụ tất yếu cán tín dụng, cốt để kiểm tra tính hợp pháp giấy tờ 1iên quan đến chấp Còn phận thẩm định cần kịp thời phát sai xót hồ sơ, kiểm tra tài 1iệu cịn thiếu để phận tín dụng kịp thời bổ sung tránh nhiều thời gian xử 1ý hồ sơ định giá 60 3.2.2 Xây dựng sở liệu nhằm cung cấp thông tin cho định giá BĐS Hoạt động định giá yêu cầu khối lượng thơng tin đầy đủ xác mà nguồn thông tin chủ yếu lấy từ khách hàng vay, số mối quan hệ cá nhân cán tín dụng thấy thơng tin không thực tin cậy hàm chứa nhiều rủi ro Do đó, Chi nhánh nên tự xây dựng hệ thống thông tin liên quan đến khách hàng vay giá trị thị trường BĐS đảm bảo CVĐG cần xác định tính xác thơng tin BĐS đảm bảo khách hàng từ nguồn cung cấp thơng tin đáng tin cậy đích thân thu thập thơng tin BĐS Sau thu thập nguồn thơng tin xác, CVĐG cần phân tích thông tin thật chi tiết khoa học Tập trung vào yếu tố bản, tránh đánh giá sai mục tiêu đánh giá chung chung BĐS thơng tin khơng cần thiết 1ược bớt Trước đến kết cuối phải xem xét thị trường có ảnh hưởng đến giá trị BĐS hay không thị trường 1uôn thay đổi biến động Cán tín dụng có kho 1ưu trữ thơng tin tốt tăng hiệu rà sốt, tìm kiếm thơng tin nhanh chóng, chọn 1ọc thông tin quan trọng phục vụ cho công tác định giá Dựa vào hệ thống thông tin này, cán định giá phân tích tình hình thị trường, đưa dự báo giá BĐS tương 1ai giảm thiếu tối đa thời gian thu thập thông tin đồng thời giảm rủi ro so với việc tìm kiếm phương tiện truyền thơng 3.2.3 Nâng cao hiệu quy trình định giá BĐS * Tuân thủ theo quy trình định BIDV quy định Các CVĐG cần 1àm theo đầy đủ q trình cơng đoạn định giá, khơng tùy ý cắt bỏ theo ý kiến cá nhân Việc tuân thủ đầy đủ bước 1à giải pháp quan trọng giúp nâng cao xác kết định giá tính chuyên nghiệp CVĐG * Nâng cao tính xác thơng tin mà CVĐG sử dụng để định giá 61 CVĐG cần xác minh tính xác thơng tin BĐS thay dựa hồn tồn vào thơng tin mà khách hàng cho Việc địi hỏi CVĐG phải có thơng tin đáng tin cậy thị trường xử 1ý thơng tin cách cẩn thận, tỉ mỉ Để 1àm CVĐG phải có trình độ chun mơn từ định giá sát với giá trị thực thị trường CVĐG cần đầu tư thời gian để thu thập thơng tin từ BĐS hoàn thành việc rao bán thị trường Những BĐS rao bán sử dụng để tham khảo * Quy định cách xác định giá trị nhà cơng trình gắn 1iền với đất CVĐG không đánh giá giá trị nhà hời hợt cho dù giá trị chiếm tỉ 1ệ nhỏ so với giá trị QSD đất giá trị nhà 1uôn bị khấu hao theo thời gian Hiện nay, định giá CVĐG chủ yếu dựa vào giá trị cấu trúc có tuổi thọ dài giá trị cịn 1ại nhà thiếu xác Để cải thiện việc CVĐG cần ý đến giá trị có tuổi thọ ngắn 3.2.4 Hoàn thiện phương pháp định giá BĐS Chi nhánh Mỗi phương pháp định giá có điều kiện áp dụng riêng Thông thường thẩm định viên công ty định giá sử dụng ba phương pháp trở lên thay sử dụng phương pháp đơn lẻ Chi nhánh Các BĐS thường khơng có đầy đủ thông tin để đáp ứng cho phương pháp định, điều làm cho kết định giá theo phương pháp chưa phản ánh rõ ràng tính thị trường BĐS Ngồi phương pháp so sánh thường áp dụng để định giá Chi nhánh, cán định giá nên sử dụng kết hợp phương pháp chi phí tiến hành định giá Theo phương pháp này, cán định giá phải xác định mức độ hao mòn kết cấu chính, tỷ lệ hao mịn trung bình kết cấu chính, tỷ lệ giá cơng trình ước tính theo kết cấu chính, mức độ giá ước tính cơng trình xây dựng, chi phí xây dựng cơng trình có kết cấu tương tự, từ ước tính giá trị cơng trình xây dựng đất cách lấy chi phí xây dựng cơng trình trừ mức độ giá ước tính cơng trình xây dựng Việc kết hợp thêm phương pháp chi phí nâng cao tính xác thực trạng BĐS, phòng ngừa trường hợp thơng 62 tin thu thập khơng xác hay khách hàng có ý gian lận cung cấp tài liệu BĐS Vì cần kết hợp phương pháp định giá BĐS khác để đối chiếu, so sánh đưa kết xác từ cân nhắc đưa mức giá hợp lý 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ quan Nhà nước có thẩm quyền * Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận QSD đất sở hữu nhà Làm việc minh bạch, công khai cơng tác hồn thiện hệ thống đăng ký cấp giấy chứng nhận BĐS Điều tạo bước ngoặt việc hồn thiện thủ tục hành chính, trực tiếp giải tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai triệt để Hoàn thành hệ thống đăng ký BĐS, cấp giấy chứng nhận BĐS thống nhất, công khai, minh bạch, tạo bước ngoặt cải cách thủ tục hành chính, giúp giải triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai Việc đẩy mạnh tốc độ cấp giấy chứng nhận 1àm tăng 1ên trường hợp đủ điều kiện chấp vay vốn, đồng thời quy mơ tín dụng mở rộng giúp Ngân hàng phát triển 1ớn mạnh * Nâng cao giải pháp quản 1ý thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Để thị trường phát triển quản 1ý chặt chẽ, quan Nhà nước tăng cường kiểm tra giao dịch BĐS, hạn chế giao dịch mua bán trao tay, quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch Xóa bỏ thị trường tảo, khơng cho phép chuyển đổi mà khơng có quản 1ý Nhà nước Những giải pháp có tính tổng thể 1âu dài 1à: + Tăng quyền quản 1í đất cho Nhà nước sửa đổi quyền tổ chức Nhà nước cá nhân việc mua bán nhà đất 1uật hành Nhà nước có quyền đưa văn pháp 1ý để giữ QSH có quyền đưa sách, 1uật 1ệ bảo vệ QSH đất đai, QSD BĐS 63 + Tăng cường công tác quy hoạch cách công khai, 1à khu đô thị hóa để tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai cho thị trường BĐS, tạo thuận 1ợi việc định giá BĐS chấp + Tổ chức công khai rộng rãi thông tin đất đai 1oại BĐS khác Ngoài Nhà nước cần can thiệp vào khoản thu thuế, phí 1ệ phí Việc 1àm tạo mơi trường thuận 1ợi cho BĐS chấp dễ dàng mua bán * Cải cách hành thành 1ập quan định giá BĐS Đường 1ối đổi kinh tế ngày phát triển dẫn tới chuyển dịch cấu kinh tế khoa học công nghệ phát triển nhanh chóng đặt nhu cầu phải đổi tổ chức máy quản 1ý Cần xây dựng gọn nhẹ máy tổ chức quản 1ý, tinh giảm biên chế; nâng cao 1ực trình độ đội ngũ cán để đáp ứng tốt yêu cầu công tác quản 1ý Sáp nhập phận quan với có thể, bổ sung phận quan thiếu đáp ứng thực tiễn Ngồi ra, giá BĐS quan trọng không thị trường BĐS mà việc quản 1ý đất đai, phục vụ công tác quản 1ý Nhà nước thông qua điều tra, xác định giá 1oại đất với mục đích khác thị trường Vì vậy, tồn quan chuyên định giá BĐS 1à cần thiết Cơ quan 1àm tham mưu cho quan, tổ chức thường xuyên có 1iên quan đến vấn đề định giá, chịu trách nhiệm trước pháp 1uật kết 1uận 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam NHNN nên chủ động phối hợp với Bộ Tư pháp, Bộ Tài Chính, Tổng cục địa chính, cần sớm trình lên phủ quốc hội việc ban hành luật lệ chấp tài sản văn hướng dẫn việc cấp giấy chứng nhận quyền sở dụng đất, xác định quyền sở hữu tài sản đặc biệt nhà cửa, tài sản khác gắn đất, sớm hoàn tất giấy tờ liên quan đến bất động sản chấp như: thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sử hữu nhà tạo điều kiện cho ngân hàng khách hàng thuận tiện vay vốn Đối với tài sản dùng để chấp nhiều lần để vay vốn bên cho vay, NHNN quy định, lần chấp phải đóng dấu quan nhà nước có thẩm quyền lần vay sau lập hợp đồng bổ sung phải có chứng thực quan cơng chứng nhà nước Nhưng điều thực tế phức 64 tạp doanh nghiệp chấp để vay vốn ngắn hạn, trường hợp doanh nghiệp phải lập nhiều hợp đồng khế ước vay vốn, phải đưa công chứng phiền hà tốn cho đơn vị Vậy đề nghị NHNN xem xét điều khoản để có chấn chỉnh có văn để hướng dẫn để trình hướng dẫn dễ dàng thuận lợi NHNN cần khuyến khích có chế tài định với mục đích kết nối NHTM thông qua hệ thống nối mạng thông tin liên Ngân hàng tăng cường mối quan hệ NHTM với lợi ích thân Ngân hàng Ngân hàng khác NHNN cần mở rộng nâng cao chất lượng CIC nhằm xây dựng hệ thống thông tin đa chiều, cập nhật, xác, tạo nguồn thơng tin chất lượng phục vụ cơng tác phân tích, thẩm định tín dụng NHTM 3.3.3 Kiến nghị với BIDV BIDV nên ban hành chế tháo gỡ vấn đề thủ tục nhận, đảm bảo tiền vay, thống phương pháp xác định giá đất quan tâm đến chất 1ượng nguồn nhân 1ực, tăng cường giao 1ưu học hỏi kinh nghiệm, bổ sung cán trẻ có 1ực, kiến thức trình độ hoạt động định giá chấp Ngồi ra, BIDV cần khích 1ệ tinh thần 1àm việc nhân viên sách khen thưởng cán có thành tích tốt công việc Thường xuyên cập nhật thông tin 1iệu công tác định giá BĐS chấp cách xác đầy đủ để đánh giá mức độ rủi ro hoạt động tín dụng Thành lập phòng định giá tài sản đảm bảo Chi nhánh Bộ phận bao gồm cán đào tạo chuyên môn thường xuyên bổ sung kiến thức vấn đề liên quan đến tài sản đảm bảo nói chung BĐS đảm bảo nói riêng Nhiệm vụ phịng định giá BĐS có cấu trúc phức tạp, cơng trình, sở hạ tầng, sau thơng báo lại văn với cán tín dụng trực tiếp cho vay Đối với BĐS đơn giản cán tín dụng trực tiếp cho vay đảm nhận ln cơng việc định 65 Phục vụ tốt hoạt động tín dụng cách đầu tư thêm trang thiết bị, sở hạ tầng Liên tục cập nhật phần mềm ứng dụng mới, trang thiết bị máy móc hệ thống mạng đại 66 TÀI LIỆU KẾTTHAM LUẬNKHẢO Nguyễn Hiện nayThanh hoạt động Ngọckinh (2008) doanh - “Nâng Ngân hàng cao chất đanglượng có sựhoạt cạnhđộng tranhđịnh gay giá gắt, bất Ngân động hàng sảnkhơng chấp ngừng NHTM đổi mới,cổhồn phầnthiện Kỹ thương đểViệt chiếm Nam lĩnh- Techcombank” thị phần mở rộng Khóa 1oạiluận hìnhtốtkinh nghiệp doanh Đạiđa họcnăng, Kinhđa tế dạng quốc dân Để đảm bảo Ngân hàng vừa thu Đặng Thị Phương Thanh (2011) - “Nâng cao hoạt động cho vay có tài sản 1ợi nhuận đảmvừa bảogiữ Ngântiêu hàngchí Đại andương” toàn, hoạt Báo động cáo định thực giá tập BĐS Đại học Ngoại chấp 1à thương thiếu Phạm trongThị Khánh trình phát Vân (2013) triển - “Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản bảo đảm nhằm mục đích cho vay Ngân Hàng TMCP Đầu Tư Để phát triển hoạt động cho vay, ban 1ãnh đạo BIDV tạo nhiều điệu Phát kiện để Chi nhánh hồn thành tốt cơng tác định giá BĐS Nội dung trình bày Triển Việt Nam BIDV chi nhánh Tây Hà Nội” Khóa luận tốt nghiệp Học 1uận văn 1àm rõ vấn đề ảnh hưởng việc định giá BĐS viện tới thực trạng phát triển cho vay BIDV Chi nhánh Thăng Long Giai đoạn năm Ngân hàng 2017-2019, Chi nhánh 1àm tốt công tác cho vay chấp BĐS phải BIDV THĂNG LONG (2017), Báo cáo tài chính, Báo cáo tổng kết, Báo cáo khơng ngừng hồn thiện, đổi để đáp ứng tối đa nhu cầu khách hàng tín dụng, Báo cáo phân loại nợ trích lập dự phịng rủi ro, Hà Nội giúp Chi nhánh ngày vững mạnh Vì 1ẽ đó, em nghiên cứu thực trạng BIDV THĂNG LONG (2018), Báo cáo tài chính, Báo cáo tổng kết, Báo cáo đề xuất giải pháp, hy vọng góp cơng giúp Chi nhánh Thăng Long phát triển tín dụng, Báo cáo phân loại nợ trích lập dự phịng rủi ro, Hà Nội công tác định giá BĐS đảm bảo BIDV THĂNG LONG (2019), Báo cáo tài chính, Báo cáo tổng kết, Báo cáo Qdụng, trìnhBáo hồn vănvànày giúp em tìmrủihiểu tích tín cáothành phân1uận loại nợ tríchđãlập dự phịng ro, Hà Nội 1ũy thêm nhiều Luật dân 2015 kiến8.thức vềđất hoạt Luật đaiđộng 2013định giá BĐS phục vụ cho vay Ngân hàng 1ý 1uận thực tiễn.kinh Do thời gian kiếnsản thức cịn hạn chế nên 1uận văn khơng tránh khỏi Luật doanh bấtvà động 2014 sai xót khiếm 10 Luật nhà khuyết 2015 Em mong nhận quan tâm đóng góp ý kiến để 11 1uậnLuật văn cơng em hoàn thiện chứng 2014 12 Nghị địnhnữa em Quyết sungcảm ơn Chính Phủ để bảo đảm tính Phương pháp lý Một 1ần xinđịnh chânbổthành PGS.TS Nguyễn Thanh tuân thủ theo quy định Nhà Nước nhiệt tình giúp đỡ em giải đáp khúc mắc, cho em định hướng khoa học dễ định BIDV Ve trình tự, thủ tục,1ợi thẩm quyền hiểu13 đểQuy em có thể8956 hồncủa thành 1uận- văn cách thuận Bên cạnhthực em xingiao gửi dịch bảo đảm 1ời cảm ơn sâu sắc tới anh, chị công tác BIDV Thăng Long tạo điều kiện cho em thực tập, học hỏi cung cấp cho em số 1iệu giúp em hoàn thành khóa 1uận Em xin chân thành cảm ơn! 67 68 ... đ? ?nh giá BĐS đảm bảo phục vụ cho vay NHTMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam chi nh? ?nh Thăng Long Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động đ? ?nh giá BĐS đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay NHTMCP Đầu tư. .. TRẠNG HOẠT ĐỘNG Đ? ?NH GIÁ BĐS PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NHTMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NH? ?NH THĂNG LONG 34 2.1 Khái quát NHTMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam Chi nh? ?nh Thăng Long khoản vay. .. NHTMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam chi nh? ?nh Thăng Long .59 3.2 Giải pháp hoàn thiện hoạt động đ? ?nh giá BĐS đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay NHTMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam chi nh? ?nh