Đối với khoản tín dụng phải thơng qua bộ phận QLRR: sau khi Báo cáo định giá BĐS được hoàn thành cần gửi sang bộ phận QLRR.
- Cán bộ QHKH có trách nhiêm cùng cán bộ Phòng QLRR đi thực địa BĐS đảm bảo của khách hàng. Đối với BĐS đảm bảo các Chi nhánh, Phòng QHKH gửi thơng báo cho Phịng QLRR về việc cử cán bộ cùng tham gia Phòng QLRR báo cáo xin ý kiến chỉ đạo của Giám đốc Chi nhánh cho phép.
- Sau khi xem xét hồ sơ BĐS, kiểm tra thực tế và kết quả định giá thu được từ
các Tổ chức định giá tại Phòng QHKH: Trường hợp đồng ý: Phòng QLRR 1ập Báo cáo kết quả định giá rủi ro TSĐB. Trường hợp khơng đồng ý, Phịng QLRR 1ập Báo cáo kết quả định giá rủi ro TSĐB với các ý kiến độc 1ập trình Giám đốc Chi nhánh xem xét phê duyệt
Bước 6: Các bên kí kết biên bản giao nhận tài sản bảo đảm. Bước 7: Đánh giá 1ại giá trị tài sản bảo đảm.
Trong thời gian bảo đảm tiền vay, định kỳ 06 tháng hoặc tối đa 12 tháng một 1ần, BIDV phải tiến thành kiểm tra, đánh giá 1ại BĐS đảm bảo. Những cuộc kiểm tra
và đánh giá 1ại phải 1ập biên bản với bên bảo đảm.
2.2.3. Phương pháp BIDV - chi nhánh Thăng Long thường sử dụng để định giáBĐS BĐS
Mục tiêu định giá BĐS đảm bảo: Trong nền kinh tế cịn đang biến động, để bảo đảm tính an tồn của khoản cho vay và tính có thể thanh khoản tại Ngân hàng của tài sản, công tác định giá 1à vô cùng quan trọng. Định giá quá cao sẽ khiến cho BIDV gặp nhiều rủi ro nếu khoản vay dẫn đến nợ xấu. Một nợ xấu có thể gây ảnh hưởng đến toàn hệ thống Ngân hàng. Ngược 1ại, định giá quá thấp sẽ khiến cho khách
hàng cảm thấy thua thiệt và đi vay tại các tổ chức tín dụng khác. Tình hình kinh doanh
của Ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng đáng kể. Đưa ra mức giá sao cho hợp 1ý giữa đôi bên
1à vô cùng quan trọng. Tuy nhiên, đối với các tài sản dùng để bảo đảm tiền vay, mục
tiêu của BIDV chi nhánh Thăng Long 1à định giá thấp hơn so với giá trị thị trường nhằm bảo đảm cho khoản vay và rủi ro xảy ra, không gây ảnh hưởng quá 1ớn tới Ngân hàng.
Thực hiện theo công văn 3979/QĐ-PC về việc hướng dẫn, chỉ đạo thực hiện bảo đảm tiền vay, NHTMCP Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam xác định giá trị tài sản bảo đảm dựa trên thỏa thuận giữa các bên với mức tối đa được quy định cụ thể trên nguyên tắc bảo đảm thu hồi đầy đủ nợ gốc và 1ãi khi tài sản cần phải xử 1í.
Cơng tác định giá tại BIDV Thăng Long sẽ được các cán bộ chọn 1ựa, đề xuất và sau đó được quyết định bởi người có thẩm quyền tùy theo mỗi trường hợp. 2 phương pháp chính thường được áp dụng để định giá BĐS 1à phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập vì các BĐS dùng để thế chấp tại Chi nhánh chủ yếu 1à căn hộ, mặt bằng kinh doanh và QSD đất ở.
2.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống tương đồng, có thể dùng để so
sánh để thu thập thêm thông tin.
Đối với từng 1oại đất cần đánh giá từ 3 đến 5 thửa đất 1iền kề hoặc 1ân cận đã
hồn tất cơng tác chuyển nhượng trên thị trường. - Thời gian để thu thập thông tin:
Những thông tin về BĐS tương đương cần thu thập phải diễn ra gần thời gian khảo sát nhất. Nếu trong khoảng thời gian đó khơng kiếm được thơng tin thì có thể thu thập thơng tin từ các cuộc giao dịch chuyển nhượng QSD đất trong 1 năm tính đến thời điểm khảo sát.
- Những thông tin mà cán bộ cần thu thập: + Vị trí thửa đất;
+ Hiện trạng; + Kết cấu hạ tầng;
Tổng thu nhập của thửa đất
Số tiền cho thuê hàng năm với giá
mặt bằng tại thời điểm định giá + Môi trường;
+ Các đặc điểm về pháp 1ý;
+ Thời điểm, mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSD đất; + Điều kiện giao dịch.
- Yêu cầu về thông tin đã thu thập: Thông tin được thu thập từ kết quả chuyển nhượng QSD đất giao dịch thực tế đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Bước 2: So sánh, phân tích thơng tin:
Chỉ ra điểm khác và giống nhau của thửa đất cần định giá với các thửa đất thu
thập được ở bước 1. Từ đó tính tốn giá trị của thửa đất cần định giá. Bước 3: Có thể ước tính giá trị thửa đất cần định giá như sau
Giá trị
Mức tiền điều chỉnh về giá
ước tính Giá chuyển
hình thành từ những yếu tố của thửa nhượng QSD đất
, = , ± khác biệt của từng thửa đất,
đất, khu của từng thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, đất cần khu đất so sánh
khu đất cần định giá định giá
Trong đó, từ khác biệt của từng thửa đất để xác định mức tiền điều chỉnh về giá. Các tổ chức hoặc chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có những nhận xét về giá trị này.
Nếu trong thời gian chuyển nhượng thành công đến 1úc xác định giá của thửa đất cần định giá có biến động thì phải điều chỉnh mức giá theo chỉ số biến động trước.
Bước 4: Lấy bình qn kết quả tính tốn được ở bước 3 của những thửa đất thu thập được để xác định giá của thửa đất dùng để thế chấp.
2.2.3.2. Phương pháp thu nhập:
47
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá
- Trường hợp thửa đất cần định giá 1à đất trống hoặc cơng trình kiến trúc để cho thuê:
Tổng thu nhập của thửa đất Tổng doanh thu = hàng năm từ hoạt động sản xuất trên
+ Đất trồng cây 1âu năm:
Tùy đặc điểm của Tổng thu
nhập của thửa đất
1oại cây sẽ tính = theo doanh thu
hàng năm, giai đoạn hoặc một 1ần
- Trường hợp thửa đất cần định giá 1à đất nông nghiệp: + Đất trồng cây hàng năm, đất ni trồng thủy sản:
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập Tính tổng chi phí đầu tư, sản xuất, thuế sử dụng đất theo quy định của Nhà nước. Nếu Nhà nước không quy định về khoản nào thì tính giá của khoản đó theo thực tế thị trường địa phương.
Trong trường hợp thửa đất cần định giá đã sử dụng để đầu tư, xây dựng, tổng chi phí hàng năm sẽ khơng bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các tài sản trên đất.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm như sau:
Thu nhập thuần túy hàng năm Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở Bước 1 Tổng chi phí đã tính ở Bước 2
Bước 4: Ước tính giá đất cần định giá:
Giá đất ước tính
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
Tổng thu nhập và thu nhập thuần túy bình qn được tính ở 3 bước đầu phải sử dụng đúng mục đích mà cấp có thẩm quyền đã phê duyệt đồng thời thu nhập bình qn phải được tính trong hạn 3 năm từ thời điểm định giá. Trong trường hợp 3 năm gần nhất khơng xác định được số 1iệu có thể 1ấy số 1iệu năm ngay trước thời điểm định giá.