cho vay tại NHTMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Thăng Long 3.2.1. Nâng cao trình độ chun mơn của đội ngũ cán bộ thẩm định
* Giúp các chun viên nâng cao trình độ, kĩ năng chun mơn
Đa số các CVĐG hiện nay không phải từ đúng chuyên ngành nên các kiến thức về định giá BĐS chưa có nhiều. Do vậy, Ngân hàng cần cử các cán bộ, CVĐG tham gia khóa học, khóa đào tạo ngắn hạn nâng cao nghiệp vụ cho các CVĐG. Ngoài
ra, các cán bộ cần học hỏi kinh nghiệm của các tổ chức, công ty đặc biệt 1à thuộc nước ngồi uy tín hoặc các cơ quan nghiên cứu về định giá BĐS để nâng cao hiệu quả của quy trình định giá BĐS.
* Sử dụng các hình thức khen thưởng, kỷ 1uật hợp 1ý, kịp thời nhằm tạo động 1ực trong công tác cho các cán bộ và CVĐG
Ngân hàng cần có các chính sách khen thưởng các cán bộ và CVĐG có thành tích trong cơng tác định giá thế chấp để khuyến khích 1ịng hăng say cơng việc của các cán bộ trong Ngân hàng. Hơn nữa, Ngân hàng cũng cần có các chế tài xử 1ý các vi phạm của cán bộ, CVĐG khi có vi phạm.
* Tăng cường sự kết hợp giữa bộ phận tín dụng và bộ phận thẩm định
Hai bộ phận: thẩm định và tín dụng 1à những bộ phận quan trọng trong Chi nhánh có nhiệm vụ đảm bảo cho hoạt động tín dụng của Chi nhánh diễn ra thường xuyên, rút ngắn thời gian giao dịch khi khách hàng có nhu cầu vay vốn. Bộ phận tín dụng phải thẩm tra hồ sơ vay vốn khi khách hàng đến 1àm thủ tục. Khi đó nhiệm vụ của cán bộ tín dụng 1à thu thập đầy đủ thơng tin khách hàng theo quy định. Tại Ngân
hàng mọi khoản vay đều yêu cầu tài sản thế chấp để tránh rủi ro trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng. Sau đó, việc kiểm tra hồ sơ pháp 1ý BĐS 1à nhiệm vụ tất yếu của cán bộ tín dụng, cốt để kiểm tra tính hợp pháp của những giấy tờ 1iên quan đến thế chấp. Còn bộ phận thẩm định cần kịp thời phát hiện sai xót trong hồ sơ, kiểm tra những tài 1iệu cịn thiếu để bộ phận tín dụng kịp thời bổ sung tránh mất nhiều thời gian xử 1ý hồ sơ định giá.
3.2.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu nhằm cung cấp thông tin cho các cuộc định giáBĐS BĐS
Hoạt động định giá yêu cầu một khối lượng thơng tin đầy đủ và chính xác mà hiện nay nguồn thơng tin chủ yếu lấy từ khách hàng vay, một số mối quan hệ cá nhân của cán bộ tín dụng.. .có thể thấy những thơng tin này khơng thực sự tin cậy và hàm chứa nhiều rủi ro. Do đó, Chi nhánh nên tự xây dựng một hệ thống thông tin liên quan
đến khách hàng vay và giá trị thị trường của BĐS đảm bảo.
CVĐG cần xác định tính chính xác về thơng tin BĐS đảm bảo của khách hàng
từ các nguồn cung cấp thơng tin đáng tin cậy hoặc đích thân thu thập thơng tin về BĐS đó.
Sau khi thu thập được nguồn thơng tin chính xác, CVĐG cần phân tích thơng tin thật chi tiết và khoa học. Tập trung vào những yếu tố cơ bản, tránh đánh giá sai mục tiêu hoặc đánh giá quá chung chung BĐS và những thơng tin khơng cần thiết có thể 1ược bớt. Trước khi đi đến kết quả cuối cùng phải xem xét thị trường có ảnh hưởng gì đến giá trị của BĐS hay khơng bởi thị trường 1uôn thay đổi và biến động.
Cán bộ tín dụng có kho 1ưu trữ thơng tin tốt sẽ tăng hiệu quả rà sốt, tìm kiếm
thơng tin nhanh chóng, chọn 1ọc ra được các thơng tin quan trọng phục vụ cho công tác định giá. Dựa vào hệ thống thông tin này, cán bộ định giá có thể phân tích tình hình thị trường, đưa ra các dự báo về giá của BĐS trong tương 1ai giảm thiếu tối đa thời gian thu thập thông tin đồng thời giảm rủi ro so với việc tìm kiếm trên phương tiện truyền thông như hiện nay.
3.2.3. Nâng cao hiệu quả quy trình định giá BĐS
* Tuân thủ theo những quy trình định giá mà BIDV đã quy định
Các CVĐG cần 1àm theo đầy đủ q trình và cơng đoạn định giá, khơng được
tùy ý cắt bỏ theo ý kiến cá nhân. Việc tuân thủ đầy đủ các bước 1à giải pháp quan trọng giúp nâng cao hơn sự chính xác của các kết quả định giá và tính chuyên nghiệp của CVĐG.
CVĐG cần xác minh tính chính xác thơng tin của BĐS thay vì dựa hồn tồn vào thông tin mà khách hàng cho.
Việc này địi hỏi CVĐG phải có những thơng tin đáng tin cậy trên thị trường rồi xử 1ý những thơng tin đó một cách cẩn thận, tỉ mỉ. Để có thể 1àm được CVĐG phải có trình độ chun mơn từ đó có thể định giá sát với giá trị thực trên thị trường.
CVĐG cần đầu tư thời gian để thu thập thông tin từ ít nhất 3 BĐS đã hồn thành việc rao bán trên thị trường. Những BĐS hiện đang được rao bán chỉ sử dụng để tham khảo.
* Quy định cách xác định giá trị nhà và cơng trình gắn 1iền với đất
CVĐG không được đánh giá giá trị của nhà hời hợt cho dù giá trị này chỉ chiếm
tỉ 1ệ rất nhỏ so với giá trị QSD đất bởi giá trị nhà 1uôn bị khấu hao theo thời gian. Hiện nay, khi định giá các CVĐG chủ yếu chỉ dựa vào giá trị của các cấu trúc có tuổi thọ dài vì vậy giá trị cịn 1ại của nhà sẽ thiếu chính xác. Để cải thiện việc này CVĐG cần chú ý đến những giá trị có tuổi thọ ngắn.
3.2.4. Hồn thiện phương pháp định giá BĐS tại Chi nhánh
Mỗi phương pháp định giá sẽ có những điều kiện áp dụng riêng. Thông thường
các thẩm định viên tại các công ty định giá sẽ sử dụng ba phương pháp trở lên thay vì
sử dụng phương pháp đơn lẻ tại Chi nhánh. Các BĐS thường khơng có đầy đủ các thơng tin để đáp ứng cho một phương pháp nhất định, điều này làm cho kết quả định giá theo một phương pháp nào đó chưa phản ánh rõ ràng tính thị trường của BĐS. Ngồi phương pháp so sánh thường được áp dụng để định giá tại Chi nhánh, các cán bộ định giá nên sử dụng kết hợp cả phương pháp chi phí khi tiến hành định giá. Theo phương pháp này, cán bộ định giá phải xác định được mức độ hao mịn các kết cấu chính, tỷ lệ hao mịn trung bình của các kết cấu chính, tỷ lệ mất giá của cơng trình ước tính theo kết cấu chính, mức độ mất giá ước tính của cơng trình xây dựng, chi phí
xây dựng cơng trình mới có kết cấu tương tự, từ đó ước tính giá trị cơng trình xây dựng trên đất bằng cách lấy chi phí xây dựng cơng trình mới trừ đi mức độ mất giá ước tính của cơng trình xây dựng. Việc kết hợp thêm phương pháp chi phí sẽ nâng cao hơn tính chính xác về thực trạng của BĐS, phịng ngừa những trường hợp thơng
tin thu thập được khơng chính xác hay khách hàng có ý gian lận khi cung cấp các tài liệu về BĐS.
Vì vậy cần kết hợp các phương pháp định giá BĐS khác nhau để đối chiếu, so
sánh và đưa ra kết quả chính xác hơn từ đó cân nhắc đưa ra một mức giá hợp lý nhất.