1.2. Hoạt động định giá BĐS đảm bảo phục vụ cho vay tại NHTM
1.2.4. Phương pháp định giá BĐS phục vụ cho vay tại NHTM
1.2.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
- Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá bằng cách
so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được mua bán trên thị trường.
- Cơ sở của phương pháp: Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luận cho rằng giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá bán của các BĐS tương tự có thể so sánh được đã mua bán, giao dịch trên thị trường.
- Các bước tiến hành việc định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin. Bước 2: So sánh, phân tích thơng tin.
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12
tháng
Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so
sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của
các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính tốn điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3.
- Ưu điểm:
+ Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì khơng có cơng
thức hay mơ hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp các dấu hiện về giá trị.
+ Có cơ sở vững chắc để được khách hàng và cơ quan pháp lí cơng nhận vì
dựa vào sự đánh giá của thị trường - các bằng chứng rõ ràng, đã được thừa nhận trên thực tế.
+ Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.
- Nhược điểm:
+ Phải có các BĐS giống hoặc tương tự được giao dịch trên thị trường thì
mớicó thể so sánh được. Nếu có q ít các BĐS so sánh tương tự BĐS mục
tiêu thì kết quả đánh giá cũng sẽ kém chính xác.
+ Các thơng tin chứng cứ thường mang tính lịch sử nên tính chính xác của
phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sự biến động mạnh về giá.
+ Phương pháp này cũng chưa đựng những yếu tố chủ quan của người định
giá nê đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường
1.2.4.2. Phương pháp thu nhập
- Khái niệm: Phương pháp thu thập là phương pháp ước tính giá trị của một BĐS bằng cách thể hiện giá các khoản thu nhập rịng ước tính trong tương lai do BĐS
mang lại thành giá trị vốn tại thời điểm hiện tại.
18
- Cơ sở của phương pháp: Cơ sở lý thuyết của phương pháp này xuất phát từ quan niệm: Giá trị của một BĐS được đo bằng độ lớn của khoản thu nhập mà BĐS có thể mang lại cho chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng BĐS trong tương lai; giả thiết rằng thu nhập là vĩnh viễn và rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định.
- Các bước tiến hành định giá BĐS theo phương pháp thu thập:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định
giá
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập Tổng thu nhập hàng
, Tổng chi phí đã tính ở
thuần túy = năm đã tính ở Bước -
Bước 2
hàng năm 1
Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo cơng thức sau:
Giá đất ước tính
- Ưu điểm:
+ Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể
so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao.
- Nhược điểm:
+ Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương
lai.
+ Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của tham số tính
tốn.
+ Kết quả dự báo có thể khơng chính xác do nhiều yếu tố chủ quan và khách
quan như: thời gian đưa BĐS vào khai thác và sử dụng, giá cả tiền thuê trong tương lai, các chi phí phát sinh...
1.2.4.3. Phương pháp chi phí
- Khái niệm: Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi
phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế BĐS tương tự với BĐS định giá.
- Cơ sở của phương pháp: Phương pháp chi phí dựa trên giả định rằng các giá
trị của tài sản cần định giá có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự và coi đây như là một vật thay thế.
- Các bước tiến hành định giá BĐS theo phương pháp chi phí:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lơ đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất
trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế cơng
trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mịn và ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ giảm
giá) của cơng trình xây dựng hiện có trên đất.
Bước 4: Ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao
mòn
lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của cơng trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết
quả bước 1 và kết quả bước 4. - Ưu điểm:
+ Sử dụng khi khơng có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh.
Trong một số trường hợp đây là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được.
+ Có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái
quá.
- Nhược điểm:
+ Do phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường nên những
hạn chế của phương pháp so sánh cũng là những hạn chế của phương pháp chi phí
+ Chi phí khơng bằng giá trị và chi phí khơng tạo ra giá trị
+ Việc ước tính một số khoản giảm giá, hay phương pháp khấu hao có thể trở
nên rất chủ quan và khó thực hiện
1.2.4.4. Phương pháp thặng dư
- Khái niệm: Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà thị trường của BĐS cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có, bằng cách lấy giá
trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
- Cơ sở của phương pháp: Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp thu nhập. Theo phương pháp này, giá trị của BĐS được xác định trên cơ sở sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu.
- Các bước tiến hành định giá BĐS theo phương pháp thặng dư:
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS. Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất theo công thức:
Giá trị ước tính của = Tổng giá trị phát - Tổng chi phí phát triển
thửa đất triển
- Ưu điểm:
+ Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu. + Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu
tư vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS
- Nhược điểm:
+ Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
+ Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các diều kiện của thị trường
+ Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và gái bán + Phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của tiền
1.2.4.5. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thơng tin, số liệu cần thiết
để tính tốn đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thơng tin, số liệu chính
xác và có độ tin cậy cao.
- Trường hợp thu thập được đầy đủ thơng tin, số liệu để có thể áp dụng cả bốn
phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương
pháp chủ yếu để xác định giá đất.
- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể:
+ Việc chuyển nhượng QSD đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu
thu thập được khơng có tính hệ thống;
+ Giá chuyển nhượng QSD đất trên thị trường biến động thất thường, không
phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.
+ Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác
định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ quy định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.