phục vụ cho vay tại NHTM
1.3.1. Kinh nghiệm thế giới
Định giá BĐS là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả những nước
phát triển cũng như đang phát triển quan tâm, đầu tư, nghiên cứu từ nhiều năm qua. Định giá BĐS thế chấp tuy chỉ là một bộ phận nhỏ nhưng khơng tách rời của định giá
BĐS nói chung, đều phải tuân thủ theo những quy định, tiêu chuẩn và phương pháp định giá BĐS.
Tại các nước như Thụy Điển, Anh, Pháp, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc... định giá BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên
cứu về giá BĐS, các nguyên tắc, phương pháp định giá BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị
trường như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp diễn ra thuận lợi.
Định giá đất ở Úc đã có lịch sử phát triển rất lâu đời. Từ cuối năm 1960 và đầu
những năm 1970, các bang ở Úc đều đã xây dựng Luật quy định về định giá đất. Từ đó đến nay, các Luật này đã được xem xét, sửa đổi rất nhiều lần và đi đơi với nó là định giá đất ngày càng được hoàn thiện hơn. Luật này quy định rất chi tiết các vấn đề
xung quanh định giá đất, từ người chịu trách nhiệm và quyết định các vấn đề định giá
đất đến quy trình thực hiện... Các phương pháp định giá đất cũng được quy định cụ thể trong các Luật đó. Tuy nhiên, Luật chỉ quy định các phương pháp khác nhau có thể sử dụng trong định giá mà không quy định cụ thể phương pháp nào được áp dụng
trong trường hợp nào. Điều này sẽ được người có thẩm quyền quyết định đối với từng
trường hợp cụ thể. Các phương pháp đó là phương pháp so sánh/phương pháp thị trường, phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí. Đối với các loại đất có thể có
giá trị thị trường thì hầu hết đều dùng phương pháp so sánh, tức là lấy giá của mảnh đất tương tự được bán trên thị trường tại thời điểm định giá, sau đó có thể điều chỉnh,
cộng thêm hoặc trừ bớt đi các giá trị gia tăng hoặc các chi phí hoặc phương pháp thu nhập để tính tốn.
Ở Đài Loan, các phương pháp định giá đất được quy định rõ ràng tại Quy định
về kỹ thuật định giá BĐS. Phương pháp định giá áp dụng là các phương pháp định giá đất đã được phổ biến và áp dụng thành công ở các nước trên thế giới, đặc biệt là ở Mỹ. Đó là các phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư. Đối với các mục đích khác nhau và với mỗi loại đất khác nhau thì các cơng ty/người định giá sẽ linh hoạt sử dụng các phương pháp khác nhau.
1.3.2. Kinh nghiệm trong nướca) Định giá đối với BĐS là đất ở a) Định giá đối với BĐS là đất ở
Các Ngân hàng quốc doanh và các NHTMCP đều xác định một phương pháp định giá chung: quan niệm về giá thị trường trên cơ sở giá giao dịch thực tế đã được trừ đi phần rủi ro mà theo các cán bộ định giá cảm nhận (thường bằng 93-98% giá giao dịch thực tế, giá trị này phụ thuộc vào các yếu tố thuận lợi cho BĐS định giá như: mặt tiền, chiều rộng của ngõ...)
Tùy thuộc vào chính sách định giá của mỗi Ngân hàng mà mức cho vay được xác định. Đối với đất ở, mức cho vay của các Ngân hàng thường được xác định là 70% giá định giá. Do vậy, mức cho vay tối đa là: 70% * 98% = 68.6% giá thị trường.
Có một số Ngân hàng có chính sách định giá khác như:
- Ngân hàng TMCP quốc tế (VIB Bank)
+ Giá định giá: được xác định theo giá thị trường, định giá bằng 70% giá thị
trường (giao dịch thực tế trên thị trường)
+ Cho vay bằng 70% giá trị định giá
+ Mức cho vay tối đa: 70% * 70% = 49% giá thị trường
- Ngân hàng Habubank
+ Giá định giá: trung bình cộng giữa giá thị trường và giá khung do Nhà nước
ban hành.
+ Cho vay bằng 85% giá trị định giá
+ Mức cho vay tối đa: 70% * 85% = 59.5% giá thị trường
b) Định giá đối với BĐS là đất vườn liền kề
- Ngân hàng Habubank
+ Định giá đất vườn liền kề bằng trung bình cộng của giá thị trường và giá
khung
+ Cho vay bằng 80% giá trị định giá
+ Mức cho vay tối đa: 70% * 80% = 56% giá thị trường
- Ngân hàng ACB
Khơng tính giá trị đất vườn liền kề vào giá trị định giá - Ngân hàng Đông Á
Định giá đất vườn liền kề bằng với khung giá đất vườn liền kề do Nhà nước ban hành.
c) Định giá đối với BĐS là căn hộ tập thể cũ
- Ngân hàng Đông Á: hạn chế nhận chung cư cũ làm tài sản bảo đảm, nếu phương án kinh doanh tốt có thể nhận, giá trị định giá tối đa bằng khung giá theo Nghị định 61/CP.
- Ngân hàng Habubank: định giá bằng giá thị trường thực tế, cho vay bằng 85% giá trị định giá.
1.3.3. Bài học
Nhìn chung, hệ thống luật pháp quy định về định giá BĐS ở các quốc gia đã được hình thành khá đầy đủ từ những quy định về đối tượng, phạm vi định giá , nội dung trình tự, thủ tục định giá đến các phương pháp định giá. Từ nghiên cứu kinh nghiệm tổ chức và thực hiện hoạt động định giá của các nước có thể rút ra một số bài
học cho Việt Nam như sau:
Về phương pháp áp dụng: So sánh là phương pháp phổ biến nhất trong địng giá BĐS. Tuy nhiên, để nâng cao độ tin cậy và tính chính xác thì vẫn cần có sự kết hợp với các phương pháp khác nhau như phương pháp thu thập, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí. Để áp dụng một cách có hiệu quả các phương pháp đó, cần xây dựng hệ thống thơng tin như: hệ thống thơng tin trong quản lí đất đai, nhà ở, các cơng trình xây dựng gắn liền với đất và các thông tin thị trường. Đồng thời, thành lập
các mạng lưới trong tổ chức định giá, trong đó cần phát triển các hiệp hội định giá chuyên nghiệp hỗ trợ cho công tác định giá BĐS.
Về công tác tổ chức định giá BĐS: Ở các quốc gia phát triển như Mỹ, Anh, Úc thì hoạt động định giá tài sản thế chấp không đơn thuần chỉ phục vụ cho hoạt động
cho vay mà còn phát triển ở mức độ cao hơn là phục vụ cho thị trường tài chính BĐS.
Do đó, việc định giá BĐS thế chấp được coi như là một hoạt động định giá BĐS nói chung và định giá BĐS thế chấp nói riêng được thực hiện dưới sự phối hợp của các cơ quan chức năng. Các Ngân hàng có thể thực hiện cơng tác định giá độc lập qua các phòng ban định giá độc lập, cũng có thể phối hợp với các tổ chức và cơng ty định
giá tư nhân có uy tín.
Tuy nhiên, ở Việt Nam, khi thị trường BĐS đang trong giai đoạn phát triển , hoạt động còn nhiều bất ổn, chưa đủ điều kiện để phát triển lên giai đoạn tài chính hóa. Các hoạt động thế chấp và định giá tài sản chủ yếu mới chỉ phục vụ cho hoạt động cho vay tín dụng giữa khách hàng và NHTM. Do đó, cơng tác tổ chắc định giá cần được thực hiện sao cho vừa mang tính cạnh tranh, vừa đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay của NHTM, nhất là khi bối cảnh thị trường BĐS còn nhiều biến
động và rủi ro. Đối với công tác tổ chức định giá tại Ngân hàng, có thể tham khảo các
hình thức tổ chức sau:
- Hình thành bộ phận định giá độc lập, tách riêng với bộ phận tín dụng với chức năng và đội ngũ nhân sự riêng.
- Thuê tổ chức định giá từ bên ngoài. Để làm được điều này, cần tạo điều kiện
phát triển cho các công ty tư vấn chuyên định giá và tư vấn trong lĩnh vực cho vay thế chấp cho Ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Trên thực tế, đã có một số NHTM cổ phần ở Việt Nam hình thành bộ phận định giá độc lập, là các phịng ban độc lập với bộ phận tính dụng hoặc các cơng ty chuyên về định giá. Nhờ đó mà chất lượng của cơng tác định giá được cải thiện và đạt hiệu quả cao. Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số Ngân hàng coi công tác địng giá tài sản đảm bảo thuộc trách nhiệm của cá bộ tín dụng, có nghĩa là các bộ tín dụng cũng đồng thời là cán bộ định giá. Điều này làm tăng nguy cơ rủi ro trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng, khi các cán bộ tín dụng do thiếu kinh nghiệm định giá hoặc gặp
phải rủi ro đạo đức mà kết quả định giá không phản ánh đúng giá trị của BĐS.
Qua kinh nghiệm định giá của các quốc gia trên thế giới, có thể rút ra một số bài học cho công tác định giá BĐS ở Việt Nam như cần sử dụng và phối hợp, linh hoạt, hợp lý các phương pháp định giá, xây dựng hệ thống thơng tin thống nhất và quy trình định giá BĐS chuẩn để đảm bảo tính thống nhất. Đồng thời, cần phải coi định giá BĐS thế chấp là một hoạt động độc lập, mang tính khách quan, cơng bằng.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NHTMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
CHI NHÁNH THĂNG LONG