Tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn VN chi nhánh phú mỹ hưng

GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

Vấn đề nghiên cứu và sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu

Ngân hàng thương mại hoạt động trong lĩnh vực tiền tệ với nhiều hình thức như huy động vốn, cấp tín dụng, và dịch vụ thanh toán Trong đó, cho vay là nghiệp vụ chính mang lại thu nhập cho ngân hàng Các khoản cho vay được phân loại thành bảy nhóm chính dựa trên mục đích sử dụng, bao gồm cho vay bất động sản, cho vay cho tổ chức tài chính, cho vay hỗ trợ sản xuất nông nghiệp, cho vay công nghiệp và thương mại, cho vay cá nhân, cho vay khác, và tài trợ thuê mua Trong số đó, cho vay bất động sản là một hình thức quan trọng của hoạt động cho vay.

Hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại mang tính chu kỳ, với tiêu chuẩn cho vay được nới lỏng trong thời kỳ thị trường phát triển mạnh mẽ để tăng lợi nhuận, và siết chặt khi thị trường suy thoái nhằm hạn chế rủi ro Trong giai đoạn tăng trưởng, các ngân hàng thường bỏ qua những rủi ro tiềm ẩn từ các khoản vay với tiêu chí cho vay lỏng lẻo Tuy nhiên, khi giá bất động sản giảm mạnh, rủi ro vỡ nợ từ các khoản vay này bắt đầu xuất hiện, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tỷ suất sinh lời của ngân hàng thương mại.

Phú Mỹ Hưng, khu đô thị mới tại quận 7, là nơi sinh sống của nhiều người có thu nhập cao và thu hút các nhà đầu tư nước ngoài với các dự án trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, cao ốc cho thuê và căn hộ bán Hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng đóng góp tích cực vào tỷ suất sinh lời và thúc đẩy đầu tư bất động sản, từ đó góp phần vào tăng trưởng kinh tế Kể từ khi thành lập, NHNN&PTNT chi nhánh PMH đã chú trọng vào việc gia tăng cho vay bất động sản.

Sau cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản tại Mỹ, thị trường bất động sản Việt Nam đã đối mặt với nhiều thách thức Tuy nhiên, vẫn có 10 nguồn sinh lời tiềm năng cho các chi nhánh trong lĩnh vực này Những nguồn thu này có thể giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn và tìm kiếm cơ hội mới trong bối cảnh thị trường đầy biến động.

Trong 5 năm qua, tình trạng nợ xấu trong lĩnh vực cho vay bất động sản đã gia tăng do nhiều khách hàng không có khả năng trả nợ Điều này dẫn đến sự suy yếu và giảm mạnh tỷ suất sinh lời của các chi nhánh ngân hàng.

Hoạt động cho vay bất động sản có ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của NHNN&PTNT chi nhánh PMH hay không? Nếu có, tác động đó là tích cực hay tiêu cực? Nghiên cứu này sẽ xem xét những vấn đề trên, đồng thời tổng hợp các nghiên cứu trước đây, trong đó đa phần chỉ tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của ngân hàng thương mại, còn tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lời của các NHTM tại Việt Nam vẫn chưa được khai thác nhiều Nghiên cứu này nhằm lấp đầy khoảng trống đó.

Dựa trên những lý do đã nêu, tác giả đã chọn đề tài nghiên cứu về "Tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, chi nhánh Phú Mỹ Hưng".

Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu chính của nghiên cứu này là phân tích tác động của hoạt động cho vay bất động sản đối với tỷ suất sinh lợi của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, đặc biệt là tại chi nhánh Phú Mỹ Hưng.

Nghiên cứu này cung cấp thông tin quý giá cho các nhà quản trị ngân hàng, cổ đông, nhà đầu tư và nhà hoạch định chính sách.

Mục tiêu nghiên cứu cụ thể như sau:

Trong bài viết này, chúng ta sẽ khám phá thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, chi nhánh Phú Mỹ Hưng Bên cạnh đó, chúng tôi sẽ phân tích tỷ suất sinh lợi của ngân hàng trong thời gian qua, nhằm đánh giá hiệu quả và tiềm năng phát triển của lĩnh vực cho vay bất động sản tại khu vực này.

Hoạt động cho vay bất động sản tại chi nhánh Phú Mỹ Hưng của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam có ảnh hưởng đáng kể đến tỷ suất sinh lợi Việc xác định rõ các yếu tố tác động từ lĩnh vực cho vay này là cần thiết để tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh và nâng cao lợi nhuận cho ngân hàng.

Hoạt động cho vay bất động sản có tác động đáng kể đến tỷ suất sinh lợi của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng Việc xác định mối quan hệ giữa cho vay bất động sản và tỷ suất sinh lợi sẽ giúp ngân hàng tối ưu hóa chiến lược đầu tư, từ đó nâng cao hiệu quả tài chính Nghiên cứu cần phân tích các yếu tố ảnh hưởng và đánh giá mức độ tác động, nhằm đưa ra những giải pháp phù hợp cho hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản.

Để nâng cao tác động tích cực của hoạt động cho vay bất động sản đối với tỷ suất sinh lợi của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng, cần triển khai một số giải pháp như: cải thiện quy trình thẩm định và phê duyệt hồ sơ vay, tăng cường đào tạo nhân viên về kiến thức thị trường bất động sản, áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý khoản vay, và xây dựng các gói sản phẩm vay linh hoạt phù hợp với nhu cầu của khách hàng Những biện pháp này không chỉ giúp tăng cường hiệu quả cho vay mà còn nâng cao sự hài lòng của khách hàng, góp phần gia tăng lợi nhuận cho ngân hàng.

Kết quả nghiên cứu này cung cấp thông tin hữu ích cho các nhà quản trị trong việc đưa ra quyết định về chính sách liên quan đến hoạt động bất động sản, từ đó xác định xem nên hạn chế hay mở rộng các hoạt động này.

Nghiên cứu này mang lại cái nhìn sâu sắc cho các nhà đầu tư, giúp họ đưa ra quyết định đầu tư chính xác và hiệu quả hơn.

Nghiên cứu này có thể hỗ trợ các nhà hoạch định chính sách trong việc xây dựng các quy định và chính sách hiệu quả hơn, nhằm cải thiện quản lý chính sách tiền tệ Điều này không chỉ giúp hệ thống ngân hàng phát triển bền vững mà còn nâng cao hiệu quả hoạt động của nó.

Câu hỏi nghiên cứu

Hoạt động cho vay bất động sản có tác động hay không tác động đến tỷ suất sinh lời của NHNN&PTNT VN chi nhánh PMH?

Hoạt động cho vay bất động sản có ảnh hưởng tích cực đến tỷ suất sinh lời của Ngân hàng Nhà nước và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh PMH Mức độ tác động này được đánh giá là đáng kể, góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh và sự phát triển bền vững của ngân hàng.

Nghiên cứu này mang lại thông tin quý giá cho các nhà quản trị ngân hàng, cổ đông hiện tại, nhà đầu tư và các nhà hoạch định chính sách, giúp họ đưa ra quyết định chính xác và hiệu quả hơn.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: sự tác động của hoạt động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng.

Nghiên cứu này tập trung vào Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, chi nhánh Phú Mỹ Hưng, trong giai đoạn từ năm 2008 đến 2014 Dữ liệu được thu thập bao gồm thông tin định tính theo năm và dữ liệu định lượng theo quý.

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu định tính: thống kê mô tả, phân tích, tổng hợp, so sánh đối chiếu.

Phương pháp nghiên cứu định lượng được áp dụng nhằm xác định tác động của các yếu tố liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản và các nhân tố khác ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lợi của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, chi nhánh Phú.

Mỹ Hưng đã áp dụng mô hình hồi quy bình phương bé nhất (OLS) để phân tích dữ liệu chuỗi thời gian trong giai đoạn 2008-2014 Sau khi thực hiện, các kiểm định đã được sử dụng để xác định tính phù hợp của mô hình với nghiên cứu.

Công cụ phân tích được sử dụng cho hồi quy chuỗi thời gian của tỷ suất sinh lợi là phần mềm Eview 7.0

Kết cấu của luận văn

Kết cấu đề tài gồm 5 chương:

- Chương 1: Giới thiệu về đề tài nghiên cứu

- Chương 2: Cơ sở lý thuyết về tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng thương mại

Chương 3 phân tích thực trạng tác động của cho vay bất động sản đối với tỷ suất sinh lợi của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng Nghiên cứu chỉ ra rằng cho vay bất động sản đã góp phần quan trọng vào việc gia tăng lợi nhuận của ngân hàng, đồng thời cũng đặt ra một số thách thức liên quan đến rủi ro tín dụng và tính thanh khoản Việc đánh giá hiệu quả cho vay bất động sản không chỉ giúp ngân hàng tối ưu hóa danh mục đầu tư mà còn nâng cao khả năng cạnh tranh trên thị trường tài chính.

Chương 4 trình bày mô hình nghiên cứu nhằm đánh giá tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng Nghiên cứu này tập trung vào việc phân tích mối quan hệ giữa hoạt động cho vay bất động sản và hiệu quả tài chính của ngân hàng, từ đó đưa ra những khuyến nghị nhằm tối ưu hóa chiến lược cho vay và nâng cao lợi nhuận.

Chương 5 đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao tác động tích cực của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, chi nhánh Phú Mỹ Hưng Các giải pháp này bao gồm cải thiện quy trình thẩm định và cho vay, tăng cường đào tạo nhân viên, phát triển sản phẩm vay linh hoạt và tăng cường hợp tác với các đối tác bất động sản Những biện pháp này không chỉ giúp tối ưu hóa hiệu quả cho vay mà còn nâng cao sức cạnh tranh của ngân hàng trong thị trường.

Ý n ghĩa khoa học của đề tài nghiên cứu

Nghiên cứu này được thực hiện tại NHNN&PTNT VN chi nhánh PMH trong giai đoạn 2008-2014, nhằm xác định mô hình tác động của hoạt động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng, lĩnh vực chưa được nghiên cứu chuyên sâu trước đó Đề tài không chỉ góp phần làm rõ mối quan hệ này mà còn mở ra hướng nghiên cứu mới cho các nghiên cứu tiếp theo trong toàn bộ hệ thống NHTM VN, mặc dù còn hạn chế do không thu thập được đầy đủ số liệu.

Kết quả nghiên cứu sẽ cung cấp thông tin quý giá cho nhà quản trị ngân hàng, cổ đông, nhà đầu tư và nhà hoạch định chính sách Các nhà quản trị có thể sử dụng kết quả để xác định chính sách phù hợp trong hoạt động bất động sản, trong khi nhà đầu tư sẽ hiểu rõ hơn về tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lời của ngân hàng, từ đó đưa ra quyết định đầu tư chính xác Đối với nhà hoạch định chính sách, việc nắm bắt tác động của cho vay bất động sản sẽ hỗ trợ trong việc ban hành quy định và chính sách phù hợp, góp phần vào sự phát triển bền vững và hiệu quả của hệ thống ngân hàng.

CHƯƠNG 2 - CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Chương này cung cấp cái nhìn tổng quan về hoạt động cho vay bất động sản, tỷ suất sinh lời của ngân hàng thương mại (NHTM) và các nghiên cứu trước đây liên quan Nó phân tích mối liên hệ giữa cho vay bất động sản và tỷ suất sinh lợi của NHTM, đồng thời làm rõ tác động của hoạt động cho vay bất động sản đến hiệu quả sinh lợi của các ngân hàng này.

2.1 Tổng quan về cho vay bất động sản tại Ngân hàng thương mại

2.1.1 Khái niệm và đặc điểm cho vay bất động sản

Cho vay là chức năng kinh tế quan trọng của ngân hàng, nhằm tài trợ cho chi tiêu của doanh nghiệp, cá nhân và cơ quan chính phủ Theo Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN, cho vay là hình thức cấp tín dụng, trong đó ngân hàng cung cấp khoản tiền cho khách hàng với điều kiện hoàn trả cả nợ gốc và lãi Các khoản cho vay được phân chia thành bảy nhóm chính, bao gồm cho vay bất động sản, cho vay cho tổ chức tài chính, cho vay nông nghiệp, cho vay công nghiệp và thương mại, cho vay cá nhân, cho vay khác và tài trợ thuê mua Cho vay bất động sản bao gồm cả khoản vay ngắn hạn và dài hạn, nhằm tài trợ cho việc mua đất, nhà ở, căn hộ và các tài sản khác, với tài sản thực như đất đai và tòa nhà là bảo đảm Mục đích của cho vay bất động sản không phân biệt giữa việc sử dụng cho kinh doanh hay tiêu dùng.

Theo thông tư 36/2014/TT-NHNN và Luật kinh doanh bất động sản, cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng, bao gồm cả cá nhân và tổ chức, nhằm mục đích đầu tư và kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản Các hình thức cho vay này bao gồm đầu tư xây dựng nhà để bán, sửa chữa, mua bán nhà cửa, hoàn thiện cơ sở hạ tầng dự án, mua nhà trả góp và xây dựng văn phòng cho thuê Ngoài ra, cho vay bất động sản còn bao gồm cả cho vay tiêu dùng để phục vụ nhu cầu cá nhân như xây dựng, sửa chữa hoặc mua nhà ở và quyền sử dụng đất.

Cho vay bất động sản là một lĩnh vực đặc biệt, có sự khác biệt rõ rệt so với các hình thức cho vay khác, dựa trên một số khía cạnh chính.

Món vay bất động sản thường có quy mô lớn hơn nhiều so với các loại vay thông thường, đặc biệt là cho vay tiêu dùng và cho vay kinh doanh nhỏ, cùng với thời hạn vay cũng dài hơn.

Các khoản cho vay mua nhà thế chấp thường có kỳ hạn dài từ 15 đến 30 năm, chủ yếu phục vụ mục đích mua nhà để ở Tuy nhiên, loại hình cho vay dài hạn này tiềm ẩn nhiều rủi ro tín dụng, do có thể xảy ra các vấn đề như biến động tiêu cực trong điều kiện kinh tế, thay đổi lãi suất, hoặc sức khỏe của người vay trong suốt thời gian vay.

Trong các hình thức cho vay khác, dòng tiền mặt dự tính hoặc thu nhập của người đi vay là yếu tố chính quyết định việc cho vay Tuy nhiên, trong cho vay bất động sản, giá trị và tình trạng của tài sản trở thành yếu tố quan trọng không kém, có tầm ảnh hưởng tương đương với thu nhập của người vay Do đó, việc đánh giá chính xác tài sản là điều tối quan trọng trong quyết định cho vay bất động sản.

Trong lĩnh vực cho vay bất động sản, tài sản chính được tài trợ là bất động sản, vừa là tài sản được cấp vốn vừa là tài sản thế chấp Khách hàng vay vốn ngân hàng để đáp ứng nhu cầu liên quan đến bất động sản và sử dụng chính bất động sản đó làm tài sản đảm bảo cho khoản vay.

Theo thông tư 36/2014/TT-NHNN, cho vay kinh doanh bất động sản được định nghĩa là quan hệ tín dụng nhằm đầu tư vào việc tạo lập, mua, chuyển nhượng, thuê hoặc thuê mua bất động sản với mục đích sinh lợi Đặc điểm nổi bật của loại hình cho vay này là thời hạn dài, quy mô khoản vay lớn và thường hướng đến các doanh nghiệp.

Cho vay tiêu dùng bất động sản là hình thức tín dụng nhằm đáp ứng nhu cầu cá nhân của người vay, bao gồm các mục đích như xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, quyền sử dụng đất và các loại bất động sản khác Do đó, quy mô khoản vay này thường nhỏ và chủ yếu hướng đến khách hàng cá nhân.

2.1.2 Những yếu tố quyết định cho vay bất động sản

Từ quan điểm của người cho vay, có những vấn đề mà ngân hàng phải xem xét khi cho vay bất động sản đó là: (Peter S.Rose et al, 2008)

Giá trị phần vốn của người vay so với giá thị trường tài sản thế chấp là yếu tố quan trọng trong việc xác định mức độ an toàn của khoản vay Tỷ lệ vốn vay cao hơn giá trị thị trường tài sản thế chấp đồng nghĩa với việc người vay có ít vốn hơn, dẫn đến khả năng thanh toán nợ giảm Khi tỷ lệ vay chiếm từ 90% giá trị tài sản trở lên, việc đảm bảo tài sản trở nên thiết yếu, buộc người cho vay phải chú trọng đánh giá tính cách và trách nhiệm của người vay.

Các khoản vay mua bất động sản không chỉ mang lại lợi ích cho người vay mà còn tạo ra cơ hội kinh doanh sinh lời cho ngân hàng Ngân hàng có thể thu hút thêm tiền gửi hoặc cung cấp các khoản vay cải tạo nhà cho khách hàng Chẳng hạn, ngân hàng có thể đề xuất lãi suất hấp dẫn cho người vay với điều kiện khách hàng cam kết sử dụng thêm dịch vụ khác và duy trì một số tiền gửi đáng kể tại ngân hàng.

Ngoài ra, nhân viên ngân hàng cần phải cân nhắc những khía cạnh sau:

Mức thu nhập và độ ổn định của khách hàng vay đóng vai trò quan trọng trong việc xét duyệt khoản vay thế chấp, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thanh toán các khoản nợ.

THỰC TRẠNG VỀ TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG

Tổng quan về Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (NH NN&PTNT VN), thành lập ngày 26/3/1988, là ngân hàng thương mại nhà nước hàng đầu, đóng vai trò chủ đạo trong phát triển kinh tế Việt Nam, đặc biệt trong đầu tư cho nông nghiệp, nông dân và nông thôn Đây là ngân hàng lớn nhất Việt Nam về vốn, tài sản, đội ngũ nhân viên và mạng lưới hoạt động, với hơn 1.000 ngân hàng đại lý tại gần 100 quốc gia Bên cạnh hoạt động kinh doanh, NH NN&PTNT VN còn tích cực tham gia vào các hoạt động an sinh xã hội, với đóng góp trên 200 tỷ đồng mỗi năm cho các hoạt động từ thiện Mục tiêu của NH NN&PTNT VN là duy trì và phát huy vai trò ngân hàng thương mại hàng đầu, tập trung vào đầu tư cho nông nghiệp và nông thôn, với tỷ lệ dư nợ cho lĩnh vực này đạt trên 75,2% tổng dư nợ, đồng thời không ngừng đổi mới và hiện đại hóa công nghệ ngân hàng.

NH NN&PTNT VN chi nhánh Phú Mỹ Hưng là chi nhánh cấp 1 trực thuộc

NH NN&PTNT VN, tọa lạc tại khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, TPHCM, đã chính thức hoạt động từ ngày 31 tháng 12 năm 2007 và tổ chức lễ khai trương sau đó.

Ngày 18 tháng 1 năm 2008, NH NN&PTNT VN chi nhánh Phú Mỹ Hưng đã đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong sự phát triển của ngân hàng, hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ do NH NN&PTNT VN và Nhà nước giao phó Mặc dù chỉ mới hoạt động hơn 6 năm, chi nhánh đã trở thành một mắt xích quan trọng trong hệ thống NH NN&PTNT VN, với phương châm “góp phần gia tăng lợi ích của khách hàng, là niềm tự hào của đô thị văn minh” Chi nhánh mong muốn đóng góp vào sự phát triển các tiện ích phục vụ người dân tại khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, hiện có 4 phòng giao dịch: Khu Nam, Phú Gia, Mỹ Phúc và Phú Mỹ.

Ngân hàng NN&PTNT VN chi nhánh PMH đại diện cho NHNN&PTNT VN tại khu đô thị mới PMH, thực hiện nhiều nhiệm vụ quan trọng như nhận tiền gửi, mở tài khoản, cung cấp tín dụng cho doanh nghiệp và cá nhân, cho vay tiêu dùng, du học và dự án đầu tư Chi nhánh cũng cung cấp các dịch vụ bảo lãnh, chiết khấu, thanh toán quốc tế, phone banking, thẻ ATM, thẻ ghi nợ, thẻ tín dụng nội địa, và chuyển tiền nhanh trong và ngoài nước Ngoài ra, chi nhánh còn cung cấp dịch vụ kiểm ngân tại chỗ và thu hộ, chi hộ theo yêu cầu của khách hàng.

Sơ đồ 3.1: Sơ đồ tổ chức của NH NN&PTNT VN chi nhánh PMH

Phó giám đốc Phó giám đốc

Phòng Phòng Phòng Phòng Phòng Phòng hành kế kế giao dịch kiểm chính nhân toán ngân hoạch kinh dịch vụ & market soát nội bộ sự quỹ doanh ing

(Nguồn: Sổ tay tín dụng của NH NN&PT NT VN chi nhánh PMH)

Phòng kế hoạch kinh doanh bao gồm ba bộ phận: Bộ phận kế hoạch tổng hợp, Bộ phận kinh doanh ngoại hối và Bộ phận tín dụng Bộ phận tín dụng có chức năng tham mưu cho giám đốc trong việc xây dựng chiến lược khách hàng, phân loại khách hàng và đề xuất chính sách ưu đãi để mở rộng đầu tư tín dụng an toàn và hiệu quả Họ cũng thực hiện thẩm định các dự án, hoàn thiện hồ sơ và phân loại dư nợ, phân tích nợ quá hạn để tìm nguyên nhân và đề xuất biện pháp khắc phục Ngoài ra, bộ phận này còn giới thiệu sản phẩm tín dụng, dịch vụ cho khách hàng và chăm sóc, tiếp nhận ý kiến phản hồi từ khách hàng.

Thực trạng cho vay bất động sản tại ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng

3.2.1 Sản phẩm cho vay bất động sản Đối với sản phẩm cho vay tiêu dùng bất động sản

Sản phẩm cho vay xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo và nâng cấp nhà ở dành cho hộ gia đình hoặc cá nhân người Việt Nam có quyền sử dụng đất hợp pháp Khách hàng cần có nhà không thuộc diện cấm cải tạo, đảm bảo phù hợp với quy hoạch và có giấy phép xây dựng Đối với cá nhân Việt Nam định cư ở nước ngoài, việc mua nhà đất phải tuân thủ theo nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001, với thời hạn cho vay tối đa là 15 năm Mức cho vay có thể lên đến 85% tổng nhu cầu vốn theo dự toán hoặc tổng giá trị hợp đồng mua bán nhà, với điều kiện có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh từ bên thứ ba.

Sản phẩm cho vay dự án cơ sở hạ tầng hỗ trợ hộ gia đình cần vốn xây dựng hạ tầng cá nhân với thời hạn cho vay linh hoạt Khách hàng có thể vay tối đa 70% tổng dự toán chi phí công trình, có hoặc không cần đảm bảo bằng tài sản hoặc bảo lãnh từ bên thứ ba, đặc biệt áp dụng cho sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản.

Từ chối cấp TD CBTDtiếp và hướng dẫn KH vay vốn

Trưởng phòng TD giao nhiệm vụ cho CBTD thực hiện thẩm định phương án vay vốn Sau khi CBTD hoàn tất quá trình thẩm định, Trưởng phòng TD sẽ tiến hành tái thẩm định báo cáo do CBTD trình lên Cuối cùng, quyết định từ chối cấp tín dụng sẽ được đưa ra dựa trên kết quả thẩm định.

Giải ngân Theo dõi việc sử dụng vốn vay Thanh lý khế ước nhận nợ

Sản phẩm cho vay dự án cơ sở hạ tầng hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện các dự án xây dựng với điều kiện thời hạn cho vay linh hoạt Mức cho vay tối đa lên đến 70% tổng dự toán chi phí công trình, có thể có hoặc không có đảm bảo bằng tài sản hoặc bảo lãnh của bên thứ ba.

Sản phẩm cho vay theo dự án đầu tư hỗ trợ doanh nghiệp địa ốc và đầu tư xây dựng bất động sản với điều kiện cho vay linh hoạt Khách hàng cần có vốn tự có tối thiểu 15% tổng nhu cầu vốn và có thể không cần đảm bảo bằng tài sản hoặc bảo lãnh từ bên thứ ba.

3.2.2 Quy trình cho vay bất động sản

Sơ đồ 3.2: Quy trình cho vay của NH NN&PTNT VN chi nhánh PMH

(Nguồn: Sổ tay tín dụng của NH NN&PT NT VN chi nhánh PMH)

CBTD nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng và đối chiếu theo danh mục quy định Tiến hành kiểm tra tính hợp lý và hợp pháp của từng loại hồ sơ, sau đó báo cáo cho trưởng phòng TD để theo dõi.

Bước 2: Trưởng phòng TD sau khi kiểm tra lại hồ sơ, phân công CBTD thẩm định các điều kiện vay vốn

Bước 3: CBTD thực hiện phân công dựa trên hồ sơ vay vốn của khách hàng và kế hoạch vay, sau đó tiến hành thẩm định Nội dung thẩm định bao gồm việc đánh giá chi tiết các thông tin liên quan đến khả năng trả nợ và tính khả thi của phương án vay vốn.

Thẩm định tư cách pháp lý của khách hàng là bước quan trọng khi khách hàng vay vốn lần đầu tại chi nhánh hoặc khi có sự thay đổi nội bộ Quá trình này bao gồm việc xem xét năng lực hành vi của khách hàng, đối với doanh nghiệp, cần kiểm tra các tài liệu như quyết định thành lập, giấy phép kinh doanh, quyết định bổ nhiệm và biên bản góp vốn để đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch.

Khả năng tài chính của khách hàng là yếu tố quan trọng trong quá trình xét duyệt vay vốn Đối với cá nhân, cần kiểm tra bảng sao kê lương hoặc hợp đồng cho thuê nhà, trong khi đối với doanh nghiệp, cần dựa vào bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh, lưu chuyển tiền tệ, và các báo cáo chi tiết bổ sung Sau khi phân tích, cán bộ tín dụng phải đánh giá tình hình tài chính của khách hàng cho đến thời điểm vay, đồng thời xem xét chênh lệch thu chi để xác định nguồn trả nợ và so sánh với kế hoạch trả nợ của khách hàng nhằm đánh giá khả năng trả nợ của họ.

Đánh giá khả năng bảo đảm tiền vay là yếu tố quan trọng trong cho vay bất động sản, giúp định giá trị tài sản của khách hàng làm thế chấp cho ngân hàng, đảm bảo tuân thủ nghị định 178 của Chính phủ về đảm bảo nợ vay Tài sản phải có tính thanh khoản cao, với giá trị thu hồi thực tế đủ bù đắp nợ vay gốc, lãi và các loại thuế theo quy định Ngoài ra, cán bộ tín dụng cần thực hiện kiểm tra thực tế tại đơn vị để xác định địa điểm, chất lượng và hình thức của tài sản.

Sau khi hoàn tất việc phân tích và thẩm định hồ sơ vay vốn của khách hàng, cán bộ tín dụng cần ghi lại ý kiến đề xuất về hồ sơ này để trình lên Trưởng phòng tín dụng xem xét.

Sau khi nhận hồ sơ vay vốn từ khách hàng và báo cáo do cán bộ tín dụng trình lên, trưởng phòng tín dụng sẽ tiến hành xem xét kỹ lưỡng Ông/bà sẽ ghi ý kiến vào báo cáo thẩm định và tái thẩm định (nếu cần), sau đó trình Giám đốc để đưa ra quyết định cuối cùng.

Bước 5: Sau khi nhận báo cáo thẩm định và đề nghị từ Trưởng phòng TD, Chi nhánh sẽ quyết định cho vay hoặc từ chối trong vòng 5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn và 15 ngày đối với cho vay trung và dài hạn Nếu từ chối, CBTD phải thông báo lý do bằng văn bản cho KH Nếu cho vay, CBTD sẽ soạn thảo hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền vay, mỗi bên giữ một bản, phòng công chứng giữ một bản KH cần đem bản chính tài sản làm bảo đảm để CBTD kiểm tra và lập biên nhận giao nhận Sau khi hoàn tất, hợp đồng tín dụng sẽ được ký kết bởi CBTD, Trưởng phòng TD, Giám đốc và KH Cuối cùng, CBTD chuyển hồ sơ cần thiết cho phòng kế toán để lập tài khoản cho vay và theo dõi việc thu nợ và lãi của KH.

Bước 6: Phát tiền vay và chuyển tiền thanh toán phải phù hợp với mục đích vay vốn trong hồ sơ vay, kế hoạch và sử dụng vốn của KH.

Bước 7: Sau khi giải ngân, CBTD thực hiện giám sát và xử lý vốn vay bằng cách kiểm tra tiến độ giải ngân, đảm bảo khách hàng sử dụng vốn vay đúng mục đích, theo dõi tình trạng tài sản bảo đảm và diễn biến thị trường để đánh giá lại tài sản Điều này giúp chi nhánh có thể quyết định tạm dừng cho vay, chấm dứt cho vay hoặc khởi kiện khi cần thiết Bước 8: Trong trường hợp khách hàng không trả nợ đúng hạn vì lý do khách quan, khách hàng cần làm đơn gia hạn nợ gửi CBTD để được thẩm định và trình lên cấp trên Nếu khách hàng không gia hạn, chi nhánh sẽ chuyển nợ quá hạn và áp dụng các biện pháp thu hồi nợ kiên quyết.

Bước 9: Thanh lý hợp đồng tín dụng khi khách hàng đã hoàn tất việc trả nợ gốc và lãi, với sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền để xử lý bằng quỹ rủi ro hoặc xóa nợ Chuyên viên tín dụng và cán bộ kế toán sẽ tiến hành đối chiếu và tất toán tài khoản cho vay, đồng thời bàn giao lại các giấy tờ gốc cho khách hàng.

3.2.3 Những chỉ tiêu phân tích hoạt động cho vay bất động sản

Dư nợ cho vay BĐS/ tổng dư nợ

Bảng 3.1 Dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ tại chi nhánh

MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ TÁC ĐỘNG CỦA CHO

Các biến nghiên cứu

Trong nghiên cứu này, ROA được xác định bằng cách chia lợi nhuận trước thuế cho tổng tài sản bình quân, vì chỉ số này phản ánh tốt hơn cấu trúc tài sản của ngân hàng, bao gồm cả vốn chủ sở hữu và nợ vay Ngược lại, ROE chỉ tập trung vào nguồn vốn chủ sở hữu, không thể hiện rõ ràng khả năng sinh lợi của ngân hàng, có thể do phụ thuộc vào nguồn vốn huy động Ngoài ra, chi nhánh ngân hàng trong nghiên cứu chỉ được phép ghi nhận lợi nhuận trước thuế.

ROA cao cho thấy ngân hàng hoạt động hiệu quả, với cơ cấu tài sản hợp lý và khả năng điều động linh hoạt trước biến động kinh tế Ngược lại, ROA thấp có thể phản ánh chính sách đầu tư hoặc cho vay không linh hoạt, hoặc chi phí hoạt động của ngân hàng quá cao.

Nhiều nghiên cứu, bao gồm Ojiambo (2014) và Odhiambo (2015), đã sử dụng ROA để đánh giá tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Kết quả cho thấy rằng ROA chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như cho vay bất động sản, quy mô ngân hàng, khả năng thanh khoản, rủi ro tín dụng, quy mô tiền gửi khách hàng, lạm phát và tăng trưởng kinh tế.

4.1.2.1 Dư nợ cho vay bất động sản

Cho vay bất động sản là một chiến lược đa dạng hóa danh mục cho vay của các ngân hàng thương mại, giúp giảm rủi ro mất vốn từ các khoản vay không thanh toán được Việc giảm thiểu rủi ro này không chỉ cải thiện tình hình tài chính của ngân hàng mà còn giảm tỷ lệ nợ xấu Ngân hàng thường yêu cầu người vay đặt cọc một phần chi phí sở hữu tài sản bất động sản thông qua các khoản cho vay thế chấp có bảo đảm.

Dư nợ cho vay bất động sản cao có thể mang lại lợi nhuận lớn hơn nếu ngân hàng kiểm soát rủi ro cho vay hiệu quả Tuy nhiên, khi danh mục cho vay trở nên rủi ro, ngân hàng cần trích lập dự phòng rủi ro nhiều hơn, dẫn đến lợi nhuận giảm và ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lợi Ngược lại, các ngân hàng có khoản vay rủi ro tín dụng thấp sẽ có tỷ suất sinh lời cao hơn.

Chỉ tiêu dư nợ cho vay bất động sản được đo lường qua tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản trên tổng tài sản, phản ánh phần trăm tài sản của ngân hàng được sử dụng cho mục đích này Tỷ lệ quá thấp cho thấy ngân hàng cho vay bất động sản không hiệu quả, dẫn đến lợi nhuận thấp Ngược lại, tỷ lệ quá cao có thể làm tăng rủi ro thanh khoản cho ngân hàng, nhưng nếu kiểm soát rủi ro tốt, lợi nhuận từ cho vay bất động sản có thể cao.

Tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ là chỉ số quan trọng để đánh giá rủi ro mà ngân hàng phải đối mặt Một tỷ lệ nợ xấu thấp cho thấy danh mục cho vay của ngân hàng có chất lượng tốt, giúp đảm bảo tỷ suất sinh lợi cao mà vẫn giữ an toàn cho hoạt động của ngân hàng.

Tỷ lệ tài sản so với GDP cao chỉ ra rằng sự phát triển tài chính đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc gia, dẫn đến nhu cầu gia tăng về dịch vụ ngân hàng Điều này thu hút nhiều đối thủ cạnh tranh vào thị trường, làm giảm lợi nhuận và tạo ra tình trạng cạnh tranh khốc liệt hơn cho các ngân hàng (Ojiambo, 2014).

Biến rủi ro thanh khoản được đo lường qua tỷ lệ tiền và tương đương tiền trên tổng tài sản Tỷ lệ này quá thấp cho thấy ngân hàng đối mặt với nhiều rủi ro, vì số tiền cho nhu cầu rút tiền đột xuất của khách hàng giảm Ngược lại, tỷ lệ cao có thể chỉ ra rằng ngân hàng đang phát triển hoạt động kinh doanh và đầu tư, dẫn đến khả năng tăng lợi nhuận.

Quy mô tài sản ngân hàng được đo bằng logarithm chuẩn tắc của tổng tài sản, cho thấy rằng ngân hàng lớn có khả năng mở rộng cho vay và tận dụng nguồn lực kinh tế hiệu quả Điều này giúp ngân hàng tạo dựng uy tín, thu hút khách hàng, gia tăng giao dịch và nguồn thu từ cả cho vay lẫn dịch vụ, từ đó nâng cao lợi nhuận Tuy nhiên, khi quy mô ngân hàng trở nên quá lớn, chi phí quản lý và điều hành tăng cao có thể dẫn đến giảm lợi nhuận.

Tỷ lệ an toàn vốn, được tính bằng tỷ lệ vốn chủ sở hữu trên tài sản, phản ánh sức mạnh nội bộ của ngân hàng trong việc đối phó với tổn thất trong các cuộc khủng hoảng Mức độ an toàn vốn càng cao, khả năng phục hồi của ngân hàng trước các tình huống khủng hoảng càng mạnh mẽ.

Mức độ đa dạng hóa hoạt động kinh doanh của ngân hàng có thể được đo lường qua chỉ tiêu thu nhập ngoài lãi trên tổng tài sản Chỉ số này phản ánh khả năng tạo ra thu nhập ngoài lãi từ tài sản của ngân hàng Tỷ lệ càng cao cho thấy ngân hàng càng giảm sự phụ thuộc vào thu nhập từ lãi, điều này cho thấy sự đa dạng hóa trong nguồn thu nhập của ngân hàng.

Biến chi phí hoạt động được đo lường bằng tỷ lệ phần trăm tài sản và việc giảm chi phí này không chỉ làm giảm tỷ lệ thất bại của ngân hàng mà còn tăng cường niềm tin của cổ đông và công chúng Cải thiện hiệu quả tài chính sẽ góp phần gia tăng tỷ suất sinh lợi của ngân hàng.

Khi lạm phát gia tăng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) buộc phải thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ Điều này dẫn đến giá cả các mặt hàng đầu vào tăng cao, khiến doanh nghiệp và cá nhân gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng, từ đó ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh của các ngân hàng.

Mô hình nghiên cứu

Bài viết này lược khảo các lý thuyết và tài liệu liên quan đến phát triển thị trường cho vay bất động sản Mô hình nghiên cứu được đề xuất dựa trên phân tích và tổng hợp, nhằm kế thừa những phát hiện giá trị từ các nghiên cứu trước của cộng đồng khoa học trong và ngoài nước.

Tác giả dự kiến sử dụng mô hình nghiên cứu sau:

ROA= C+ B1RE + B2NPL+ B3MS+ B4LI+ B5SIZE+ B6CA+ B7NII+ B8OE+ B9IF+ à

Bảng 4.1 Mô tả các biến trong mô hình nghiên cứu

Biến Mô tả Cách đo lường Dấu kỳ vọng

Một số nghiên cứu đã sử dụng

ROA Tỷ suất sinh lời của ngân hàng

Lợi nhuận trước thuế/ tổng tài sản

RE Chỉ tiêu dư nợ cho vay bất động sản tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản trên tổng tài sản

NPL Chất lượng tài sản/ Rủi ro

Nợ xấu trên tổng dư nợ cho vay

Abdullah và cộng sự tín dụng (2014) (-) Th.s Phan Thị

Hằng Nga (2011) và Trần Việt Dũng (2014) (N)

MS Cấu trúc thị trường tỷ lệ tài sản trên GDP

LI Rủi ro thanh khoản

Tỷ lệ tiền và tương đương tiền trên tổng tài sản

SIZE Đại diện quy mô ngân hàng

Logarit tự nhiên của tổng tài sản

(N), Mohammad Nayeem Abdullah và cộng sự, Lipunga (+), Amare (-)

CA Quy mô vốn chủ sở hữu

Tỷ lệ vốn chủ hữu trên tổng tài sản

Abdullah và cộng sự (+) NII Mức độ đa dạng hóa các hoạt động kinh doanh

Thu nhập ngoài lãi trên tổng tài sản

OE Hiệu quả chi phí hoạt động

Chi phí hoạt động trên tổng tài sản

(-), Ojambo và Mohammad Nayeem Abdullah và cộng sự (+),Kamau và Were (N)

IF Lạm phát Lạm phát trung - Mohammad Nayeem bình quý Abdullah và cộng sự (-),

Ghi chú: (+), (-), N lần lượt là tác động cùng chiều, tác động ngược chiều và không có tác động

Dữ liệu thứ cấp từ báo cáo tài chính của ngân hàng NN& PT NT VN chi nhánh Phú Mỹ Hưng trong giai đoạn 2008-2014 sẽ được sử dụng để tính toán các chỉ số đại diện cho các nhân tố nội bộ Các chỉ số ngành và vĩ mô được thu thập từ các nguồn dữ liệu công khai trên trang web của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Tổng cục Thống kê Mẫu nghiên cứu sẽ bao gồm tổng cộng 28 quan sát cho dữ liệu chuỗi thời gian theo quý.

Nghiên cứu này sử dụng phương pháp định lượng để phân tích ảnh hưởng của hoạt động cho vay bất động sản và các yếu tố khác đến tỷ suất sinh lợi của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, chi nhánh Phú Mỹ Hưng Mô hình hồi quy bình phương bé nhất (OLS) được áp dụng với dữ liệu chuỗi thời gian từ năm 2008 đến 2014, do nghiên cứu chỉ tập trung vào một ngân hàng cụ thể OLS là phương pháp tối ưu trong trường hợp này, và các kiểm định được thực hiện để xác định tính phù hợp của mô hình với mục tiêu nghiên cứu.

Công cụ phân tích được sử dụng cho hồi quy chuỗi thời gian của tỷ suất sinh lợi là phần mềm Eview 7.0

4.5.1 Phân tích thống kê mô tả

Bảng 4.2 Phân tích thống kê mô tả

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu BCTC của chi nhánh PMH)

Bảng thống kê cho thấy có 28 quan sát với ROA dao động từ 0,21% đến 2,06%, trung bình đạt 1,25% và độ lệch chuẩn là 0,5% Ngoài ra, tỷ lệ nợ cho vay trên tổng tài sản trung bình là 34,21%, cho thấy tỷ suất sinh lời của ngân hàng này khá ổn định, không có tình trạng độ lệch chuẩn vượt quá giá trị trung bình.

Bảng 4.3 Kết quả tương quan

Bảng trên thể hiện kết quả phân tích mối tương quan giữa 9 biến độc lập trong mô hình Phân tích này nhằm kiểm tra mối liên hệ giữa các biến độc lập, từ đó xác định sự hiện diện của đa cộng tuyến trong mô hình.

Kết quả cho thấy biến NII, OE, MS, LI, CA, IF có tương quan cao Do đó, mô hình xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến.

Bảng 4.4: Kết quả kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến

Bảng số liệu cho thấy nhân tố phóng đại phương sai (VIF) của biến OE vượt quá 10, điều này chỉ ra rằng OE có mức độ cộng tuyến cao Do đó, cần loại bỏ biến OE khỏi mô hình trước khi tiến hành ước lượng mô hình hồi quy.

Bảng tóm tắt phân tích hồi quy cung cấp cái nhìn tổng quan về dữ liệu, bao gồm các hệ số tương quan, sai số chuẩn, t-thống kê và p-giá trị, giúp đánh giá mối quan hệ giữa các biến trong nghiên cứu.

Bảng 4.5: Kết quả hồi quy