Tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn VN chi nhánh phú mỹ hưng

BỘỘ GIÁO DỤỤC VÀ ĐĐÀO TẠẠO TRƯƯỜỜ NG ĐĐẠẠI HỌỌC KINH TẾẾ TP TR HỒỒ CHÍ MINH NGUYỄ N NGỌỌC C THƯƯƠƠN NG UY ỄN TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM - CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh - Năm 2015 BỘỘ GIÁO DỤỤC VÀ ĐĐÀO TẠẠO TRƯƯỜỜ NG ĐĐẠẠI HỌỌC KINH TẾẾ TP TR HỒỒ CHÍ MINH NGUYỄ N NGỌỌC C THƯƯƠƠN NG UY ỄN TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM - CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM TỐ NGA TP Hồ Chí Minh - Năm 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn tốt nghiệp cơng trình nghiên cứu thực cá nhân, thực sở nghiên cứu lý thuyết, phân tích số liệu thực tiễn hướng dẫn Tiến sĩ Phạm Tố Nga Các số liệu, kết luận luận văn trung thực, giải pháp đưa xuất phát từ thực tiễn cá nhân thực Một lần nữa, xin khẳng định trung thực lời cam kết Ngày 06 tháng 01 năm 2016 Ký tên Nguyễn Ngọc Thương MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ CHƯƠNG – GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1 Vấn đề nghiên cứu cần thiết vấn đề nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn Ý nghĩa khoa học đề tài nghiên cứu CHƯƠNG - CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 2.1 Tổng quan cho vay bất động sản Ngân hàng thương mại 2.1.1 Khái niệm đặc điểm cho vay bất động sản 2.1.2 Những yếu tố định cho vay bất động sản 2.1.3 Sự cần thiết cho vay bất động sản 2.1.4 Các rủi ro cho vay bất động sản 12 2.1.4.1 Rủi ro tín dụng 12 2.1.4.2 Rủi ro lãi suất 13 2.1.4.3 Rủi ro khoản 13 2.1.4.4 Rủi ro khác 14 2.2 Tổng quan tỷ suất sinh lợi ngân hàng thương mại 15 2.2.1 Khái niệm tỷ suất sinh lợi ngân hàng thương mại 15 2.2.2 Chỉ số đo lường tỷ suất sinh lợi ngân hàng thương mại 15 2.2.2.1 Tỷ lệ thu nhập tổng tài sản (ROA) 16 2.2.2.2 Tỷ lệ thu nhập vốn chủ sở hữu (ROE) 17 2.2.2.3 Tỷ lệ thu nhập lãi cận biên (NIM) 18 2.3 Một số nghiên cứu thực nghiệm tác động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi ngân hàng thương mại 18 2.3.1 Một số nghiên cứu thực nghiệm tác động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi ngân hàng thương mại 18 2.3.2 Lược khảo nghiên cứu làm tảng đề xuất mơ hình 20 KẾT LUẬN CHƯƠNG 22 CHƯƠNG - THỰC TRẠNG VỀ TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG 24 3.1 Tổng quan Ngân hàng Nông Nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng 24 3.2 Thực trạng cho vay bất động sản ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng 26 3.2.1 Sản phẩm cho vay bất động sản 26 3.2.2 Quy trình cho vay bất động sản 27 3.2.3 Những tiêu phân tích hoạt động cho vay bất động sản 29 3.2.3.1 Những tiêu chung 29 3.2.3.2 Cơ cấu dư nợ cho vay bất động sản 34 3.2.3.3 Nợ xấu cho vay bất động sản 37 3.2.4 Thực trạng tỷ suất sinh lời tổng tài sản ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng 38 3.2.5 Đánh giá mặt tồn thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tỷ suất sinh lời 40 KẾT LUẬN CHƯƠNG 42 CHƯƠNG 4: MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG 43 4.1 Các biến nghiên cứu 43 4.1.1 Biến phụ thuộc 43 4.1.2 Biến độc lập 44 4.1.2.1 Dư nợ cho vay bất động sản 44 4.1.2.2 Biến kiểm soát 44 4.2 Mơ hình nghiên cứu 46 4.3 Dữ liệu nghiên cứu 48 4.4 Phương pháp nghiên cứu 48 4.5 Kết nghiên cứu 49 4.5.1 Phân tích thống kê mơ tả 49 4.5.2 Kết tương quan 49 4.5.3 Kết hồi quy 50 KẾT LUẬN CHƯƠNG 53 CHƯƠNG 5: MỘT SỐ GỢI Ý GIẢI PHÁP NÂNG CAO TÁC ĐỘNG TÍCH CỰC CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG 54 5.1 Một số gợi ý giải pháp Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng 54 5.2 Một số gợi ý giải pháp Chính Phủ Ngân hàng nhà nước 59 KẾT LUẬN CHƯƠNG 61 KẾT LUẬN 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT BCTC : báo cáo tài BĐS : bất động sản CBTD : cán tín dụng DN : Doanh nghiệp FEM : Phương pháp ước lượng hiệu ứng cố định GDP : Tổng sản phẩm quốc dân KH : khách hàng NHTM : Ngân hàng thương mại NHNN : Ngân hàng Nhà nước NHNN&PTNT VN : Ngân hàng Nông Nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam OLS : Phương pháp ước lượng bình phương bé PMH : Phú Mỹ Hưng REM : Phương pháp ước lượng hiệu ứng ngẫu nhiên TD : tín dụng TSBĐ : tài sản bảo đảm TCTD : tổ chức tín dụng DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Bảng 2.1: Kết mơ hình hồi quy Odhiambo Trang 21 Bảng 2.2: Bảng kết mơ hình hồi quy Ojiambo Trang 22 Sơ đồ 3.1: Sơ đồ tổ chức NH NN&PTNT VN chi nhánh PMH Trang 25 Sơ đồ 3.2: Quy trình cho vay NH NN&PTNT VN chi nhánh PMH Trang 27 Bảng 3.1 Dư nợ cho vay bất động sản tổng dư nợ chi nhánh Trang 30 Đồ thị 3.1 Dư nợ cho vay bất động sản tổng dư nợ chi nhánh Trang 30 Bảng 3.2 Dư nợ cho vay bất động sản tổng tài sản chi nhánh Trang 31 Đồ thị 3.2 Dư nợ cho vay bất động sản tổng tài sản chi nhánh Trang 32 Bảng 3.3 Dư nợ cho vay bất động sản chi nhánh phân theo thời hạn Trang 34 Đồ thị 3.3 Dư nợ cho vay bất động sản chi nhánh phân theo thời hạn Trang 35 Bảng 3.4: Dư nợ cho vay bất động sản chi nhánh phân theo mục đích cho vay Trang 36 Bảng 3.5 Tình hình nợ xấu cho vay bất động sản chi nhánh Trang 37 Bảng 3.6: Tỷ suất sinh lời tổng tài sản chi nhánh Trang 39 Đồ thị 3.4: Tỷ suất sinh lời tổng tài sản chi nhánh Trang 38 Bảng 4.1 Mô tả biến mô hình nghiên cứu Trang 46 Bảng 4.2 Phân tích thống kê mơ tả Trang 49 Bảng 4.3 Kết tương quan Trang 49 Bảng 4.4: Kết kiểm định tượng đa cộng tuyến Trang 50 Bảng 4.5: Kết hồi quy Trang 50 Bảng 4.6: Kết kiểm định tượng phương sai thay đổi Trang 51 10 CHƯƠNG – GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Vấn đề nghiên cứu cần thiết vấn đề nghiên cứu Ngân hàng thương mại kinh doanh lĩnh vực tiền tệ với nhiều hình thức hoạt động huy động vốn, cấp tín dụng, dịch vụ tốn hoạt động kinh doanh khác Cho vay nghiệp vụ cấp tín dụng mang lại nguồn thu nhập cho ngân hàng Căn theo mục đích sử dụng, khoản cho vay ngân hàng chia làm bảy nhóm chính: cho vay bất động sản, cho vay tổ chức tài chính, cho vay hỗ trợ sản xuất nông nghiệp cho vay khác dành cho nông dân, cho vay công nghiệp thương mại, cho vay cá nhân, cho vay khác, tài trợ thuê mua (Peter S.Rose et al, 2008) Cho vay bất động sản hình thức hoạt động cho vay Về chất, hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng thương mại mang tính chu kỳ Điều có nghĩa thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng, tiêu chuẩn cho vay ngân hàng thương mại thả lỏng để tăng lợi nhuận cho ngân hàng; thị trường bất động sản suy thối tiêu chuẩn cho vay ngân hàng thương mại siết chặt để hạn chế khoản lỗ Trong thời kỳ tăng trưởng nhanh bất động sản, ngân hàng chạy đua theo lợi nhuận mà bỏ qua rủi ro tiềm ẩn khoản vay bất động sản thả lỏng tiêu chí cho vay Đến có sụt giảm mạnh giá bất động sản, rủi ro vỡ nỡ từ khoản vay bất động sản bắt đầu phát sinh, gây ảnh hưởng đáng kể đến tỷ suất sinh lời ngân hàng thương mại (Marcharia, 2013) Phú Mỹ Hưng khu đô thị thuộc quận 7, nơi tập trung sinh sống người có thu nhập cao, nhiều nhà đầu tư nước ngồi có dự án xây dựng khu trung tâm thương mại, khu vui chơi, giải trí, khu cao ốc cho thuê, hộ để bán Nguồn vốn từ hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng góp phần tích cực đến tỷ suất sinh lời ngân hàng hoạt động đầu tư bất động sản sơi nỗi hơn, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Do đó, kể từ thành lập NHNN&PTNT chi nhánh PMH đẩy mạnh cho vay bất động sản, nhằm gia tăng nhu cầu rút tiền gửi tăng chất lượng khoản cho vay giảm Đối mặt với rủi ro khoản, ngân hàng buộc phải vay gấp với mức chi phí cao để chi trả cho yêu cầu tiền mặt cấp bách làm giảm lợi nhuận ngân hàng Điều phù hợp với phát Ndururu (2012) Ojiambo (2014) Biến CA- đại diện cho mức độ an toàn vốn có tác động ngược chiều mạnh mẽ lên ROA NH NN&PTNT VN chi nhánh PMH với mức ý nghĩa 5% Kết trái ngược với nghiên cứu thực nghiệm Mohammad Nayeem Abdullah cộng (2014) Điều cho thấy ngân hàng trì hệ số CAR cao để hạn chế rủi ro ngân hàng hoạt động thận trọng bỏ qua hội kinh doanh sinh lời tiềm Biến NPL đại diện cho chất lượng tài sản rủi ro tín dụngcó tác động ngược chiều lên ROA NH NN&PTNT VN chi nhánh PMH với mức ý nghĩa 1%, có nghĩa tỷ lệ nợ xấu tăng, tương ứng chất lượng tài sản thấp hay rủi ro tín dụng tăng, làm cho ROA giảm ngược lại Kết phù hợp với nghiên cứu thực nghiệm trước nghiên cứu củaMohammad Nayeem Abdullah cộng (2014) Biến LI đại diện cho khoản tác động chiều mạnh mẽ lên ROA NH NN&PTNT VN chi nhánh PMH với mức ý nghĩa 10%, tức ngân hàng trì trạng thái khoản mức cao đạt mức sinh lời tốt Kết phù hợp với thực trạng ngân hàng giai đoạn vừa qua rủi ro tín dụng lớn, phản ánh qua tỷ lệ nợ xấu trung bình mức 6,79% giai đoạn nghiên cứu.Với tỷ lệ nợ xấu cao vậy, việc cho vay nhiều vừa làm ngân hàng thiếu hụt khoản vừa khiến cho lợi nhuận ngân hàng sụt giảm Chiều hướng tác động tìm thấy nghiên cứu thực nghiệm Ojiambo (2014) Biến SIZE thước đo khái qt quy mơ ngân hàng, có tác động thuận chiều yếu lên ROA NH NN&PTNT VN chi nhánh PMH với mức ý nghĩa 5% Vì tổng tài sản tăng lên thể quy mô, mức tăng trưởng ngân hàng Biến MS đại diện cấu trúc thị trường có tác động trái chiều lên ROA NH NN&PTNT VN chi nhánh PMH với mức ý nghĩa 1%, tức tỷ lệ tài sản so với GDP cao cho thấy phát triển tài đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc gia, dấu hiệu cho thấy nhu cầu dịch vụ ngân hàng cao hơn, đó, dẫn đến tình trạng nhiều đối thủ cạnh tranh bị thu hút vào thị trường Khả cạnh tranh lĩnh vực ngân hàng tăng lên đòi hỏi ngân hàng thương mại phải áp dụng chiến lược cạnh tranh khác để đảm bảo họ trì ổn định tỷ suất sinh lời họ, làm cho lợi nhuận có xu hướng nhỏ Trong mơ hình, biến bên ngồi biến đại diện cho mức độ đa dạng hóa hoạt động kinh doanh khơng có ý nghĩa thống kê Điều cho thấy, tỷ suất sinh lời ngân hàng chịu tác động chủ yếu từ yếu tố bên tỷ suất sinh lời nhờ thu nhập ngồi lãi khơng tìm thấy nghiên cứu KẾT LUẬN CHƯƠNG Hoạt động cho vay bất động sản chi nhánh có tác động đáng kể ngược chiều đến tình hình hoạt động kinh doanh chi nhánh suốt thời gian nghiên cứu Ngồi ra, số biến kiểm sốt khác mơ hình có tác động đáng kể đến tỷ suất sinh lời chi nhánh thời gian nghiên cứu chẳng hạn quy mơ ngân hàng, an tồn vốn, cấu trúc thị trường tỷ lệ nợ xấu tổng tài sản CHƯƠNG 5: MỘT SỐ GỢI Ý GIẢI PHÁP NÂNG CAO TÁC ĐỘNG TÍCH CỰC CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG Chương trình bày số gợi ý giải pháp giúp phát huy tác động tích cực hoạt động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lời NH NN&PTNT VN chi nhánh PMH chi nhánh Chính Phủ, Ngân hàng Nhà nước 5.1 Một số gợi ý giải pháp Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng Đẩy mạnh phát triển hoàn thiện công tác sau đây: - Ngân hàng quan quản lý phân loại doanh nghiệp dự án, dự án cho sản phẩm, hồn thiện nốt để bán, bàn giao thu tiền ngân hàng bơm vốn…giúp DN tiếp cận nguồn vốn ngân hàng dễ dàng - Nghiên cứu triển khai gói sản phẩm tín dụng dựa chuỗi liên kết, đó, có chuỗi liên kết liên quan vay BĐS Đây chuỗi cho vay liên kết chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng, cung cấp vật liệu xây dựng người mua nhà - Tổ chức tín dụng cần đưa chương trình cho vay dành cho người mua BĐS với mức lãi suất thấp góp phần đẩy mạnh an sinh xã hội cho kinh tế - Các ngân hàng thương mại cần ban hành quy chế cho vay lĩnh vực bất động sản dựa vào quy chế cho vay chung ngân hàng nhà nước, điều không góp phần minh bạch mặt quy định cho vay thân ngân hàng, mà cịn góp phần hạn chế rủi ro việc cấp tín dụng lĩnh vực này, làm tiền đề cho cán tín dụng áp dụng thực thi hiệu việc cấp tín dụng bất động sản - Xây dựng quy trình cho vay bất động sản hồn thiện khâu thẩm định tín dụng bất động sản tiềm ẩn chứa đựng nhiều rủi ro rủi ro giảm giá bất động sản, rủi ro lãi suất, rủi ro vốn…thêm khoản cho vay bất động sản thường khoản cho vay trung dài hạn - Thành lập phòng thẩm định, quy trình định giá gắn liền với thị trường Việc khó khăn lớn cán tín dụng cho vay bất động sản việc thẩm định giá bất động sản xác, làm sở để xét duyệt cho vay Tuy nhiên việc thẩm định giá bất động sản thường cán tín dụng thực hiện, thân cán tín dụng bị hạn chế trình độ thẩm định, không đào tạo chuyên môn lĩnh vực này, lại bị hạn chế nguồn thông tin thị trường bất động sản, việc định giá bất động sản hiệu quả, dễ rủi ro nhiều thời gian - Cho vay đồng tài trợ dự án lớn để hạn chế rủi ro, cho vay dự án vượt hạn mức cho vay ngân hàng - Phát triển đa dạng sản phẩm huy động vốn nhằm thu hút nguồn vốn trung dài hạn tài trợ cho tín dụng bất động sản Thay đổi sách cho vay bất động sản - Chi nhánh nên thả lỏng cho vay nhu cầu vay để sửa chữa nhà mua nhà để mà nguồn trả nợ tiền lương, tiền công khách hàng vay; xây dựng nhà để bán, cho thuê cho người thu nhập thấp, công nhân lao động khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; xây dựng nhà cho công nhân khu công nghiệp không thu tiền thuê nhà thu tiền thuê với giá thuê không vượt mức giá cho thuê nhà ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành mà chi phí xây dựng nhà chi phí tiền thuê nhà tính chi phí hợp lý giá thành sản xuất tính thuế thu nhập doanh nghiệp Bởi lẽ, theo công văn số 2956/NHNN-CSTT NHNN kiểm sốt hoạt động tín dụng năm 2011 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành ngày 13/02/2011, nhu cầu vay vốn nêu loại trừ khỏi hoạt động cho vay lĩnh vực phi sản xuất- lĩnh vực mà nhà nước hạn chế cung ứng vốn - Thị trường bất động sản thị trường có tiềm cao, đặc biệt, khu vực quận 7nơi chi nhánh tọa lạc khu vực hấp dẫn hộ gia đình trẻ mong muốn có nhà riêng khang trang, tiện nghi, hộ gia đình diện giải tỏa nhà đầu tư kinh doanh bât động sản Đa số họ có nhu cầu lại thiếu vốn kinh nghiệm, ngân hàng cần tiếp cận, hướng dẫn, tư vấn cho họ: + Những hộ gia đình trẻ, dân di cư làm ăn lập nghiệp thành phố hộ gia đình diện giải tỏa có nhu cầu nhà cao nhiên họ chưa đủ khả để mua, xây nhà Ngân hàng cần tư vấn hướng cho họ đến với thơng qua quảng cáo hình ảnh dịch vụ ngân hàng băng rôn, tờ bướm, kết hợp với công ty đầu tư, kinh doanh bất động sản có quan hệ với ngân hàng gói sản phẩm mua nhà, hộ công ty hỗ trợ cho vay với lãi suất ưu đãi Sự kết hợp vừa giúp cho công ty kinh doanh bất động sản vay mượn ngân hàng bán sản phẩm, tăng nhanh nguồn thu, đảm bảo khả toán khoản vay công ty đến hạn, vừa giúp đáp ứng nhu cầu nhà cho dân cư + Đối với dự án giải ngân: chi nhánh cần kiểm tra lại chi phí đầu tư, tiến độ thực hiệu dự án để tư vấn, thúc đẩy chủ đầu tư tiếp tục triển khai đảm bảo đưa vào khai thác kinh doanh tiến độ, lịch trình nhằm đảm bảo khả thu hồi nợ hạn Đối với dự án mới: thẩm định cho vay dự án, phương án khả thi hiệu quả, có thị trường đầu vào, đầu rõ ràng, có thỏa thuận chuyển doanh thu ngân hàng theo quy định, đảm bảo khả trả nợ gốc, lãi hạn - Thông thường, nhu cầu vốn khoản vay bất động sản có giá trị lớn thời hạn dài Thời hạn dài mang theo xác suất rủi ro cao Vì chi nhánh cần mở rộng cho vay dài hạn phải đảm bảo chất lượng hiệu an toàn Cho vay dài hạn có lợi chi phí, thay phải thẩm định nhiều vay nhỏ lẻ Để thu hút thêm khách hàng, cán tín dụng cần đưa sản phẩm cho vay dài hạn linh hoạt có đính kèm lợi ích cho người vay như: ưu đãi lãi suất cho khách hàng quen, giảm lãi suất trước hạn cho khách hàng quen có điều chỉnh lãi suất Ngân hàng Nhà nước - Bên cạnh việc mở rộng nâng cao chất lượng cho vay Ngân hàng cần phải tăng cường cho vay ngắn hạn Cho vay dài hạn có lợi chi phí hàm chứa xác suất rủi ro cao Cho vay ngắn hạn có giá trị nhỏ thời hạn ngắn an toàn nhanh thu hồi vốn Đa số khách hàng có thu nhập thấp muốn xây ngơi nhà có giá trị không cao, chủ yếu muốn sửa chữa lại nhà cho phù hợp với điều kiện kinh tế Và có khách hàng mua nhà, đất để kinh doanh, nguồn vốn họ linh động nên cho vay ngắn hạn hoàn trả nợ vay hạn - Kịp thời phát dấu hiệu bất thường cách tăng cường phân loại nợ, kiểm tra thường xuyên tình hình thực tế đơn vị vay vốn…để có hướng xử lý kịp thời Kiểm sốt chặt chẽ khoản vay bất động sản - Khi quy mơ cho vay tăng lên, cơng tác giám sát vay khó khăn nợ xấu phát sinh nhiều Vì để hạn chế rủi ro cho vay, nâng cao chất lượng tín dụng Ngân hàng cần ý đến cơng tác phịng ngừa hạn chế rủi ro cho vay, cách tăng cường giám sát vốn vay - Cán tín dụng cần kiểm tra xem khách hàng có sử dụng vốn mục đích vay vốn hay khơng Để làm việc cán tín dụng phải tiến hành khảo sát thực tế xem ngơi nhà có xây dựng sửa chữa tiến độ cam kết hợp đồng hay không Nếu khách hàng dùng vốn vay vào mục đích khác rủi ro Ngân hàng lớn Việc giám sát kiểm tra thực tế để xem việc sử dụng tạo thuận lợi việc thu hồi vốn Bên cạnh đó, cán tín dụng cần kiểm tra thu nhập định kỳ khách hàng, nhắc nhở đôn đốc khách hàng trả nợ đến hạn, đồng thời sớm phát sớm vấn đề phát sinh để có biện pháp xử lý - Bên cạnh đó, cán tín dụng cần xem xét đạo đức lực tài khách hàng cho vay Đối với doanh nghiệp khơng có thiện chí trả nợ, biện pháp xử lý doanh nghiệp khơng có khả toán ngày đáo hạn khoản nợ đến lý tài sản bảo đảm Đối với doanh nghiệp có thiện chí trả nợ, ngân hàng giúp doanh nghiệp điều chỉnh kỳ hạn trả nợ gia hạn nợ đến kỳ hạn mà doanh nghiệp khơng thể chi trả tình hình bất khả kháng nữa, cán tín dụng chi nhánh tiếp cận với doanh nghiệp để hiểu rõ tình hình khó khăn doanh nghiệp cố gắng góp ý, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn Kiểm sốt chặt chẽ cơng tác quản lý tài sản đảm bảo - Bảo đảm tiền vay coi nguồn trả nợ thứ hai khách hàng, biện pháp phòng vệ gặp cố việc thực hợp đồng tín dụng sở để định cho vay Thông thường, khoản vay bất động sản tài sản bảo đảm chủ yếu lại bất động sản bất động sản hình thành từ vốn vay Do đó, ngân hàng cần phải: + Thứ nhất, thường xuyên đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm kiểm tra tài sản trường để xử lý kịp thời vấn đề phát sinh như: sạt lở đất, hư hỏng, giảm giá trị, có chuyển nhượng người chủ sở hữu, biến động giá trị thị trường tài sản bảo đảm hạn chế rủi ro xảy ra, gây tổn thất cho ngân hàng + Thứ hai, tổ chức phận chuyên trách phát tài sản bảo đảm: Tùy theo thoản thuận bên bán tài sản chấp, cầm cố ngân hàng, khách hàng phối hợp bán, ủy quyền cho bên thứ ba bán trực tiếp hay bán đấu giá…Nếu tài sản bảo đảm chưa thể xử lý, ngân hàng khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm chẳng hạn bán rẻ lại cho nhân viên ngân hàng, cho thuê lại bất động sản - Để cơng tác xử lý khoản nợ xấu bất động sản đạt hiệu cao cán tín dụng cần phải có trình độ chun mơn đồng thời phải có hiểu biết lĩnh vực bất động sản, hay kiến thức tổng hợp Như vậy, vấn đề người yếu tố quan trọng để nâng cao hiệu cho vay bất động sản cần phải có đội ngũ cán bộ, nhân viên có trình độ, kinh nghiệm nhiệt tình hăng hái với cơng việc, có đạo đức nghề nghiệp… Sau số đề xuất để nâng cao chất lượng đội ngũ cán tín dụng góp phần nâng cao hiệu cho vay bất động sản Chi nhánh Nâng cao chất lượng đội ngũ cán tín dụng - Để có khoản cho vay hiệu cán tín dụng khơng phải có trình độ nghiệp vụ cao mà cịn phải có hiểu biết lĩnh vực bất động sản mà khách hàng kinh doanh, môi trường mà khách hàng tiến hành hoạt động kinh doanh Do đó, ngồi việc thường xuyên mở lớp đào tạo, cử người học lớp bồi dưỡng nghiệp vụ tín dụng để nâng cao trình độ cho cán tín dụng Chi nhánh cán tín dụng phải tự đào tạo, trau dồi kiến thức cho Xây dựng phong cách giao dịch văn minh, lịch cán nhân viên toàn Chi nhánh với khách hàng tạo niềm tin cho khách hàng… - Khuyến khích vật chất thể tiền lương, tiền thưởng cho cán tín dụng xuất sắc, hoàn thành vượt tiêu, doanh số, tinh thần làm việc nhiệt tình, hăng hái có trách nhiệm cao Hằng năm, ngân hàng nên có thi cơng chức kiểm tra lại trình độ nghiệp vụ cán tín dụng - Ngồi chun mơn, đạo đức đội ngũ cán ngân hàng vấn đề quan trọng việc nâng cao chất lượng cho vay 5.2 Một số gợi ý giải pháp Chính Phủ Ngân hàng nhà nước Cần điều chỉnh sách phù hợp với tình hình thực tế thị trường BĐS Cần có chiến lược phát triển thị trường BĐS rõ ràng để tạo niềm tin cho nhà đầu tư người tiêu dùng Chính sách tín dụng Ngân hàng Nhà nước phải sở, định hướng cho Tổ chức tín dụng xác định mục tiêu, mức độ, cấu huy động nguồn vốn đầu tư tín dụng cho kinh tế Trong điều hành sách tín dụng, cần nghiên cứu tiến tới tách bạch chức quan chủ quản với chức giám sát, kiểm tra đảm bảo an tồn tín dụng an tồn hệ thống Ngân hàng Nhà nước Tiếp tục ban hành văn quy định nhằm đảm bảo an tồn cho nghiệp vụ tín dụng bất động sản quy định tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn vay trung dài hạn, đăng ký giao dịch bảo đảm (nhất tài sản đảm bảo hình thành tương lai) Hoàn thiện, làm rõ minh bạch hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản để hài hịa lợi ích chủ đầu tư, người mua nhà nước Xây dựng chiến lược nhà tảng giải nhu cầu nhà cho người thu nhập thấp; đẩy mạnh sách hỗ trợ phát triển nhà xã hội; để người nghèo tiếp cận khoản vay dài hạn, khoản vay tài vi mơ chi phí hạ tầng thấp; áp dụng chế đứng tên tài sản hợp lý với thủ tục đơn giản hóa giúp cho đăng ký chấp dễ dàng; áp dụng thủ tục cho vay mua nhà rõ ràng để thuận lợi cho xác minh nguồn gốc, định giá; người thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận chủ động thực quyền tài sản Sớm hình thành tổ chức tín dụng phi ngân hàng để phát triển cơng cụ tài cho thị trường bất động sản phát triển công cụ thị trường Đẩy nhanh việc rà soát dự án kiên dừng dự án không phù hợp với quy hoạch Tập trung mạnh vào phát triển nhà xã hội, mở rộng, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà xã hội Đối với dự án phát triển nhà thương mại giải phóng mặt chưa triển khai cơng trình nhà ở, cho phép điều chỉnh quy hoạch để tăng tỷ trọng nhà xã hội phục vụ người nghèo, nhà cho công nhân, điều chỉnh cấu nhà dự án để phù hợp với nhu cầu thị trường Tăng cường công tác quản lý, giám sát cho vay kinh doanh bất động sản - Biện pháp truyền thống mà Ngân hàng nhà nước cần tăng cuờng thắt chặt hệ thống theo dõi, tra, giám sát, quản lý rủi ro ngân hàng thương mại, xử lý nhanh chóng dấu hiệu rủi ro - Trích lập hệ số rủi ro với cho vay lĩnh vực bất động sản tuỳ theo đặc điểm loại dự án, loại tài sản đảm bảo, quy định tỷ lệ dư nợ bất động sản tối đa tổng dư nợ Với biện pháp này, Ngân hàng thương mại tự kinh doanh giới hạn rủi ro cho phép - Tăng cường quản lý khoản trích lập dự phịng rủi ro tổ chức tín dụng, khoản cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản nhằm tạo điều kiện hình thành quỹ dự phịng cho hoạt động tín dụng cách tập trung kịp thời Về chế tín dụng - Ngân hàng Nhà nước cần tập trung ban hành hệ thống văn mang tính chất khung pháp lý chung tổng hợp tất quy định loại hình hoạt động tín dụng Khơng nên quy định q chi tiết thuộc nghiệp vụ kinh doanh Tổ chức tín dụng để hạn chế việc can thiệp sâu không phù hợp với chế thị trường tạo chủ động cho Tổ chức tín dụng kinh doanh tín dụng - Sử dụng linh hoạt cơng cụ quản lý lãi suất, hạn mức, tín dụng liên ngân hàng, thơng tin tín dụng, xử phạt tài để hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh hệ thống ngân hàng hướng, an toàn hiệu quả, từ tác động nhằm mở rộng hay thắt chặt tín dụng nhằm mục tiêu sách tiền tệ Xác định rõ quy trình kiểm tra, kiểm soát, trách nhiệm dân xử lý vi phạm hợp đồng tín dụng theo luật để Tổ chức tín dụng thực Phát triển thị trường vốn trung, dài hạn cho thị trường bất động sản - Tăng cường thu hút nguồn vốn đầu tư dài hạn tổ chức tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm, công ty bảo hiểm nhân thọ…đầu tư vào hoạt động kinh doanh bất động sản Vì kênh tài hoạt động dài hạn nên đảm bảo nguồn tài ổn định thị trường bất động sản không bị sức ép việc đáo nợ, lãi suất vay từ ngân hàng - Xây dựng ngân hàng chuyên doanh thực nhiệm vụ đầu tư với chức tham gia vào thị trường vốn trung dài hạn, có chế khác với ngân hàng thương mại tham gia vào thị trường tiền tệ KẾT LUẬN CHƯƠNG Đối với NH NN&PT NT VN chi nhánh PMH vấn đề đạo đức nhân viên quản lý ngân hàng quan trọng phát triển bền vững lâu dài chi nhánh Đối với phía quan chức cần có biện pháp nghiêm minh, rõ ràng kiểm soát hoạt động cho vay bất động sản thị trường bất động sản, để góp phần phát triển đất nước hệ thống ngân hàng nói riêng KẾT LUẬN Mặc dù thị trường bất động sản đóng băng, lâu dài tảng băng tan ra, phát triển mạnh mẽ Khi đó, hoạt động cho vay bất động sản công cụ hỗ trợ vốn đắc lực để kích thích thị trường bất động sản phát triển Để tránh nguy khủng hoảng tín dụng bất động sản tương lai, chi nhánh cần phải nâng cao tác động tích cực hoạt động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lời chi nhánh Vì vậy, chi nhánh cần có sách, giải pháp thích hợp cấu lại đối tượng cho vay, xử lý vay khơng có khả tốn Về lâu dài, ngân hàng cần thiết lập cấu tài sản hợp lý đồng thời có dự báo thị trường bất động sản nhằm nâng cao tác động tích cực hoạt động cho vay bất động sản thời gian tới Thêm vào đó, chi nhánh phải thường xuyên thực nghiêm chỉnh quy định NHNN, ngân hàng, nâng cao ý thức trách nhiệm, tính thận trọng cán tín dụng việc xem xét, thẩm định định cho vay liên quan đến lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực đầy rủi ro biến động bất thường TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt Nguyễn Minh Kiều, 2009 Nghiệp vụ ngân hàng thương mại đại Nhà xuất thống kê Ngân hàng Nông Nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng, 2008 Sổ tay tín dụng Ngân hàng Nơng Nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng, 2008 Báo cáo tài Ngân hàng Nơng Nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng giai đọan từ năm 2008 – 2014 Quyết định1627/2001/QĐ-NHNN việc ban hành quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNNquy định phân loại nợ, trích lập sử dụng dự phịng để xử lý rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng tổ chức tín dụng Trần Việt Dũng, 2014 Xác định nhân tố tác động tới khả sinh lời ngân hàng thương mại Việt Nam Tạp chí Ngân hàng, số 16, trang 2-11 Th.s Phan Thị Hằng Nga, 2011.Yếu tố định đến lợi nhuận ngân hàng niêm yết.Tạp chí Ngân hàng, số 68, trang 20-25 Theo Bộ luật Dân năm 2005 Việt Nam, Chương 2, Điều 181 Theo thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi 10 Trần Ngọc Thơ, 2007 Tài doanh nghiệp đại Nhà xuất thống kê 11 Viện nghiên cứu quản lý Trung Ương, 2010 Thị trường bất động sản Việt Nam Thực trạng giải pháp Tài liệu tiếng Anh Amare, B.T, 2012 Determinants of Commercial Banks Profitability: An empirical evidence from the Commercial Banks of Ethiopia MBA thesis, Addis Ababa University Gyamerah, I.A & Amoah, B., 2015 Determinants of Bank Profitability in Ghana International Journal of Accounting and Financing Reporting, 5(1), 173187 Kamau, A., & Were, M., 2013 What Drives Banking Sector Performance in Kenya? Global Business and Economics Research Journal, 2(4), 45-59 Krainer, J & Laderman, E , 2011 Mortgage Loan Securitization and Relative Loan Performance.Federal Research Bank of San Francisco Working paper 200922 Retrieved: http://www.frbsf.org/economic-research/files/wp09-22bk.pdf banks listed on the Nairobi securities exchange MBA thesis Macharia, E W The effects of global financial crisis on the financial performance of commercial banks offering mortgage finance in Kenya International Journal of Economics and Finance, vol.1, issue 2, 2013 Mohammad Nayeem Abdullah, Kamruddin Parvez, and Salma Ayreen, 2014 Bank Specific, Industry Specific and Macroeconomic Determinants of Commercial Bank Profitability: A Case of Bangladesh World Journal of Social Sciences, Vol 4, No 3, Issue Pp 82-96 Ndururi, Lucy, 2013 Assessment of effects of mortgage on financial performance of commercial banks in Kenya, MBA thesis, Kenyatta University Odhiambo, Fredrick Onyango, 2015 The effect of real estate finance on financial performance of listed commercial banks in Kenya: A panel evidence Journal of Finance and Accounting, Vol.3, No 4, pp 61-68; ISSN: 2330-7323 Office of the Comptroller of the Currency, 2013 Commercial Real Estate Lending Washington, DC 20219 10 Ojiambo, Linet anne akinyi, 2014 The effect of real estate finance on financial performance of commercial 11 Peter S.Rose & Sylvia C Hudgins, 2008 Bank management & Financial services NewYork: The McGraw-Hill Companies PHỤ LỤC Bảng liệu chi nhánh PMH sử dụng để chạy mơ hình hồi quy Q Q12008 Q22008 Q32008 Q42008 Q12009 Q22009 Q32009 Q42009 Q12010 Q22010 Q32010 Q42010 Q12011 Q22011 Q32011 Q42011 Q12012 Q22012 Q32012 Q42012 Q12013 Q22013 Q32013 ROA RE MS LI SIZE CA NII OE NPL(%) IF (%) 0,020588 0,22 0,001007 0,01455 2,408002 -0,0733 0,002413 0,22 0,09 0,018575 0,25 0,000795 0,01435 2,400337 -0,0713 0,002403 0,23 0,0321 0,2144 0,017437 0,24 0,000798 0,01443 2,490927 0,002433 0,2 0,0216 0,1987 0,018022 0,28 0,00083 0,01466 2,583054 0,002451 0,185435 0,0211 0,1889 0,017399 0,21 0,000635 0,01365 2,524375 -0,0733 0,07799 0,06544 0,002252 0,29 0,0132 0,01614 0,33 0,000553 0,01364 2,519254 -0,0532 0,00225 0,31 0,0268 0,015626 0,41 0,000537 0,01363 2,505584 0,0022 0,32 0,0411 0,010262 0,49 0,000467 0,01362 2,492178 -0,0303 0,01503 0,002155 0,335625 0,0412 0,007425 0,48 0,000457 0,01361 2,480553 -0,0123 0,002056 0,34 0,2057 0,0652 0,00921 0,46 0,001029 0,01365 2,999518 -0,0139 0,002357 0,2423 0,2039 0,0478 0,009544 0,43 0,001967 0,01368 3,007028 0,002358 0,2332 0,1376 0,0446 0,01225 0,42 0,001984 0,01357 3,054873 0,002359 0,208076 0,1223 0,0675 0,002121 0,41 0,002135 0,01355 3,001352 -0,0199 0,02468 0,00109 0,002261 0,2403 0,2689 0,1412 0,002337 0,4 0,002139 0,01356 2,042751 -0,0253 0,002362 0,1912 0,26 0,1369 0,002488 0,39 0,002258 0,01358 2,051326 0,002363 0,1889 0,254 0,1323 0,002861 0,38 0,002368 0,01361 2,068628 -0,0333 0,04335 0,002364 0,162095 0,2445 0,1883 0,012443 0,37 0,002435 0,01368 3,066445 0,002465 0,1321 0,0321 0,0555 0,013333 0,36 0,002566 0,01372 3,070972 0,002466 0,1224 0,0152 0,0552 0,014471 0,35 0,002574 0,01381 3,084349 0,002467 0,1135 0,0105 0,0583 0,015428 0,34 0,002681 0,01385 3,097296 -0,0532 0,05403 0,05514 0,05602 0,002468 0,101191 0,0099 0,0581 0,013225 0,33 0,002684 0,01319 3,054693 -0,0259 0,002369 0,2122 0,0164 0,025 0,013568 0,32 0,002759 0,01329 3,063382 0,002371 0,2103 0,0137 0,024 0,014586 0,31 0,002788 0,01338 3,073547 -0,0299 0,03559 0,002372 0,2001 0,01011 0,0163 Q42013 Q12014 Q22014 Q32014 Q42014 0,015534 0,3 0,002842 0,01427 3,079253 0,03639 0,002373 0,198821 0,0005 0,0604 0,012771 0,29 0,000882 0,01325 3,05138 -0,0022 0,002273 0,2353 0,0089 0,0228 0,01492 0,28 0,001112 0,01326 3,068954 -0,0024 0,002374 0,2307 0,0056 0,0138 0,014574 0,27 0,001228 0,01333 3,07815 -0,0025 0,002375 0,2239 0,0044 0,005 0,013407 0,26 0,001488 0,01336 3,087411 -0,0026 0,002375 0,207049 0,0033 0,00184 ... Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng thời gian qua -Xác định hoạt động cho vay bất động sản có tác động đến đến tỷ suất sinh lợi ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông. .. Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng -Xác định tác động chi? ??u hay trái chi? ??u hoạt động cho vay bất động sản? ?ến tỷ suất sinh lợi ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú. .. vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi ngân hàng thương mại - Chương 3: Thực trạng tác động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh