7. Ý nghĩa khoa học của đề tài nghiên cứu
3.2. Thực trạng cho vay bất động sản tại ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
3.2.1. Sản phẩm cho vaybất động sản
Đối với sản phẩm cho vay tiêu dùng bất động sản
-Sản phẩm cho vay xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, mua nhà ở đối với dân
cư: hỗ trợ chi phí xây dựng, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, mua nhà đối với quý
khách hàng là hộ gia đình hoặc cá nhân người Việt Nam có quyền sử dụng đất hợp pháp, có nhà khơng thuộc diện cấm cải tạo, cấm xây dựng lại, phù hợp với quy hoạch, có giấy phép xây dựng; Cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà đất theo quy định tại nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001 với các điều kiện cụ thể về thời hạn cho vay không vượt quá 15 năm; Mức cho vay: tối đa 85% tổng nhu cầu vốn theo dự toán hoặc tổng giá trị hợp đồng mua bán nhà; có đảm bảo bằng tài sản hoặc bảo lãnh của bên thứ ba.
-Sản phẩm c ho vay dự án cơ sở hạ tầng dành cho hộ gia đình cần vay vốn để xây
dựng cơ sở hạ tầng cá nhân với điều kiện về thời hạn cho vay linh hoạt; Mức cho vay tối đa 70% tổng dự tốn chi phí cơng trình xây dựng cơ sở hạ tầng; có/ khơng có đảm bảo bằng tài sản hoặc bảo lãnh của bên thứ ba
Từ chối cấp TD CBTDtiếp và hướng dẫn KH vay vốn
Trưởng phịng TD phân cơng CBTD thẩm định CBTD tiến hành thẩm định phương án vay vốn
Trưởng phòng TD thẩm định tái thẩm định báo cáo của CBTD trình lên Từ chối cấp TD Xét duyệt cho vay
Giải ngân
Theo dõi việc sử dụng vốn vay Thanh lý khế ước nhận nợ
-Sản phẩm cho vay dự án cơ sở hạ tầng, hỗ trợ chi phí cho doanh nghiệp để thực
hiện các dự án hoặc phương án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng với điều kiện về thời hạn cho vay linh hoạt; Mức cho vay tối đa 70% tổng dự tốn chi phí cơng trình xây dựng cơ sở hạ tầng; có/ khơng có đảm bảo bằng tài sản hoặc bảo lãnh của bên thứ ba.
-Sản phẩm cho vay theo dự án đầu tư dành cho cả các doanh nghiệp địa ốc, đầu tư xây dựng dự án bất động sản với điều kiện về thời hạn cho vay linh hoạt; khách hàng có vốn tự có tham gia tối thiểu 15% tổng nhu cầu vốn; có/ khơng có đảm bảo bằng tài sản hoặc bảo lãnh của bên thứ ba.
3.2.2. Quy trình cho vay bất động sản
Sơ đồ 3.2: Quy trình cho vay của NH NN&PTNT VN chi nhánh PMH
Bước 1: CBTD tiếp nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng có trách nhiệm đối chiếu hồ sơ theo danh mục hồ sơ theo quy định, tiến hành kiểm tra tính hợp lý, hợp pháp của từng loại hồ sơ, sau đó báo cáo cho trưởng phịng TD để theo dõi.
Bước 2: Trưởng phòng TD sau khi kiểm tra lại hồ sơ, phân công CBTD thẩm định các điều kiện vay vốn
Bước 3: CBTD được phân công dựa vào bộ hồ sơ cho vay vốn của KH và phương án vay vốn, CBTD tiến hành thẩm định. Nội dung thẩm định bao gồm:
- Thẩm định tư cách pháp lý của KH: tiến hành đối với KH lần đầu vay vốn tại chi nhánh hoặc KH có những thay đổi trong nội bộ, xem xét năng lực hành vi của KH, đối với DN kiểm tra quyết định thành lập DN, giấy phép kinh doanh, quyết định bổ nhiệm, biên bản góp vốn…
- Khả năng tài chính của KH: Đối với cá nhân, kiểm tra bảng sao kê lương hoặc hợp đồng cho thuê nhà…Đối với DN, dựa vào bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh, lưu chuyển tiền tệ, thuyết minh BCTC, các báo cáo chi tiết bổ sung, báo cáo kiểm toán nội bộ. Kết thúc bước này, CBTD phải nhận xét được tình hình tài chính của KH cho đến thời điểm vay vốn. Đồng thời, xem xét chênh lệch thu và chi để xác định các nguồn trả nợ và so sánh với kế hoạch trả nợ của KH để đánh giá khả năng trả nợ của KH.
- Đánh giá khả năng bảo đảm tiền vay rất quan trọng trong cho vay BĐS nhằm định giá trị tài sản của KH đem thế chấp cho NH để đảm bảo thực hiện theo đúng nghị định 178 của Chính phủ về đảm bảo nợ vay. Ngoài ra, tài sản này phải dễ bán, giá trị thu được thực tế phải bù đắp đủ nợ vay gốc lãi và các loại thuế theo quy định. CBTD cũng cần kiểm tra thực tế tại đơn vị để xác định địa điểm, chất lượng thực tế, hình thức hiện vật…
Sau khi phân tích, thẩm định hồ sơ vay vốn của KH, CBTD phải ghi ý kiến đề xuất về hồ sơ vay vốn của KH để trình báo cho Trưởng phịng TD xem xét.
Bước 4: Trưởng phòng TD sau khi nhận hồ sơ vay vốn của KH và báo cáo do CBTD trình lên, tiến hành xem xét và ghi ý kiến vào báo cáo thẩm định, tái thẩm định (nếu có) và trình Giám đốc quyết định.
Bước 5: Dựa trên báo cáo thẩm định và đề nghị của Trưởng phòng TD xét duyệt cho vay hoặc từ chối cho vay. Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn (không quá 15 ngày làm việc đối với cho vay trung và dài hạn) kể từ khi nhận được đầy đủ hồ sơ vay vốn hợp lệ và thông tin cần thiết của KH, Chi nhánh phải quyết định và thông báo cho Kh biết. Nếu khơng cho vay thì CBTD phải thơng báo và nêu lý do từ chối bằng văn bản cho KH. Nếu cho vay thì CBTD tiến hành soạn thảo hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay. Hợp đồng này được lập thành 3 bản, mỗi bên giữ một bản, phịng cơng chứng giữ một bản. KH đem bản chính tài sản làm bảo đảm, CBTD kiểm tra và lập hai bản biên nhận giao nhận và tiến hành niêm phong chứng từ và quản lý hồ sơ theo quy định của chi nhánh. Sau đó, CBTD, Trưởng phịng TD, Giám đốc và khách hàng tiến hành ký hợp đồng tín dụng. CBTD chuyển các hồ sơ cần thiết cho phịng kế tốn, để cán bộ kế tốn lập một tài khoản cho vay và theo dõi việc thu nợ và lãi của KH.
Bước 6: Phát tiền vay và chuyển tiền thanh tốn phải phù hợp với mục đích vay vốn trong hồ sơ vay, kế hoạch và sử dụng vốn của KH.
Bước 7: Sau khi giải ngân, CBTD tiến hành kiểm tra giám sát và xử lý vốn vay theo các nội dung: tiến độ giải ngân, sử dụng vốn vay đúng mục đích, hiện trạng tài sản bảo đảm, theo dõi tình hình thị trường để đánh giá lại tài sản, để chi nhánh có thể tiến hành tạm dừng cho vay, chấm dứt cho vay hoặc khởi kiện trước pháp luật kịp. Bước 8: Thu hồi nợ. Trong trường hợp do những nguyên nhân khách quan KH khơng trả nợ đúng hạn được thì KH phải làm giấy gia hạn nợ gửi cho CBTD, để CBTD thẩm định và trình lên cấp trên. Nếu KH không gia hạn thì chi nhánh sẽ chuyển nợ quá hạn và áp dụng các biện pháp kiên quyết để thu hồi nợ
Bước 9: Thanh lý hợp đồng tín dụng cho KH trả hết nợ gốc và lãi đã được cấp có thẩm quyền cho phép xử lý bằng quỹ rủi ro hoặc xóa nợ, CBTD và cán bộ kế toán đối chiếu tất toán tài khoản cho vay cho món nợ và bàn giao lại giấy tờ gốc cho KH
3.2.3. Những chỉ tiêu phân tích hoạt động cho vay bất động sản 3.2.3.1. Những chỉ tiêu chung
Dư nợ cho vay BĐS/ tổng dư nợ 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Năm
Bảng 3.1 Dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ tại chi nhánh
Năm Chỉ tiêu
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Dư nợ cho vay
BĐS (tỷ VNĐ) 185,5 496,92 395,84 196,83 148 128 108 Dư nợ cho vay
(tỷ VNĐ) 533 967,5 1173 962,17 1040 1145 1250
Dư nợ cho vay BĐS/ tổng dư
nợ (%) 34,80 51,36 33,75 20,46 14,23 11,18 8,64 Tốc độ tăng (%) 47,58 -34,30 -39,38 -30,44 -21,44 -22,71 (Nguồn: Tổng hợp và xử lý số liệu từ BCTC của chi nhánh PMH)
Đồ thị 3.1 Dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ tại chi nhánh
(Nguồn: Tổng hợp và xử lý số liệu từ BCTC của chi nhánh PMH)
Từ năm 2008 đến năm 2009, dư nợ cho vay bất động sản tăng lên từ 185,5 tỷ đồng lên mức cao nhất 496,92 tỷ đồng, đồng thời tổng dư nợ cho vay tại chi nhánh cũng tăng lên từ 533 tỷ đồng lên 967,5 tỷ đồng và tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ tại chi nhánh cũng tăng lên đáng kể với tốc độ tăng 47,58%.
Sau năm 2009, dư nợ cho vay bất động sản giảm liên tục qua các năm từ 496,92 tỷ đồng năm 2009 xuống còn 108 tỷ đồng năm 2014, trong khi tổng dư nợ cho vay tăng lên từ 967,5 tỷ đồng năm 2009 lên 1173 tỷ đồng năm 2010, rồi lại tiếp tục giảm xuống còn 962,17 tỷ đồng năm 2011. Đến năm 2014, tổng dư nợ cho vay lại chuyển hướng gia tăng qua các năm từ 962,17 tỷ đồng năm 2011 lên 1250 tỷ đồng năm 2014. Nhưng do tốc độ tăng của tổng dư nợ cho vay không đáng kể so với tốc độ giảm của dư nợ cho vay bất động sản nên tỷ lệ dư nợ cho vay BĐS trên tổng dư nợ cho vay giảm liên tục qua các năm với tốc độ giảm từ 20-40%/ năm.
Bảng 3.2 Dư nợ cho vay bất động sản trên tổng tài sản tại chi nhánh
Năm Chỉ tiêu
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Dư nợ cho vay
BĐS (tỷ VNĐ) 185,5 496,92 395,84 196,83 148 128 108 Tổng tài sản
bình quân (tỷ
VNĐ) 382,9 835,18 1134,68 1118,48 1121,32 1120,09 1115 Dư nợ cho vay
BĐS/ tổng tài
sản (%) 48,45 59,50 34,89 17,60 13,20 11,43 9,68
Tốc độ tăng
(%) 22,80 -41,37 -49,5 -25,00 -13,42 -15,27
Dư nợ cho vay BĐS/ tổng tài sản bình quân 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Năm
Đồ thị 3.2 Dư nợ cho vay bất động sản trên tổng tài sản tại chi nhánh
(Nguồn: Tổng hợp và xử lý số liệu từ BCTC của chi nhánh PMH)
Từ năm 2008 đến năm 2009, dư nợ cho vay bất động sản tăng lên từ 185,5 tỷ đồng lên mức cao nhất 496,92 tỷ đồng, đồng thời tổng tài sản bình quân tại chi nhánh cũng tăng lên từ 382,87 tỷ đồng lên 835,18 tỷ đồng và tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trên tổng tài sản tại chi nhánh cũng tăng lên đáng kể với tốc độ tăng 22,8%.
Sau năm 2009, dư nợ cho vay bất động sản giảm liên tục qua các năm từ 496,92 tỷ đồng năm 2009 xuống còn 108 tỷ đồng năm 2014, trong khi tổng tài sản bình quân tăng lên từ 835,18 tỷ đồng năm 2009 lên 1134,68 tỷ đồng năm 2010, rồi lại tiếp tục giảm xuống còn 1118,48 tỷ đồng năm 2011. Đến năm 2012, tổng tài sản bình quân tại chi nhánh lại chuyển hướng gia tăng từ 1118,48 tỷ đồng năm 2011 lên 1121,32 tỷ đồng năm 2012, rồi lại chuyển hướng sụt giảm còn 1120,09 tỷ đồng năm 2013 và còn 1115,35 tỷ đồng năm 2014. Nhưng do tốc độ tăng của tổng tài sản bình qn tại chi nhánh khơng đáng kể so với tốc độ giảm của dư nợ cho vay bất động sản nên tỷ lệ dư nợ cho vay BĐS trên tổng tài sản bình quân giảm liên tục qua các năm với tốc độ giảm từ 13-49%/ năm.
Thị trường BĐS sôi động do hiện tượng nhiều nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản. Đồng thời, do lãi suất vay ngân hàng thấp và cơ chế cho vay thống thoáng, cùng với tâm lý lo lắng về lạm phát, đồng tiền mất giá dẫn đến tình trạng nhiều người lao vào vịng xóay mua bán bất động sản, làm cho nhu cầu nhà đất tăng đột biến, đẩy giá nhà đất tăng. Nơi nào giá đất cũng tăng ít nhất 3 lần. Cơn sốt đã đẩy giá nhà đất lên đến đỉnh điểm. Thị trường Phú Mỹ Hưng cũng sôi nổi không kém, khi giá nhà đất được đẩy lên rất cao chẳng hạn như Đất dự án Him Lam - Kênh Tẻ sau 3 tháng (tháng 12/2007 đến 2/2008), từ 30 triệu đồng/m2 (mặt tiền đường 35m) đã vọt lên 90 triệu đồng/m2. Từ khi có chính sách thắt chặt tiền tệ, hạn chế tỷ lệ cho vay bất động sản, lãi suất cho vay trên thị trường quá cao làm xuất hiện làn sóng tháo chạy trên thị trường bất động sản. Làn sóng tháo chạy đã kéo giá nhà đất liên tục sụt giảm, với tốc độ sụt giảm ngày càng gia tăng. Sau 6 tháng liên tục giảm giá và số lượng giao dịch, đến cuối năm 2008 nhà đất trên thị trường đã mất bình quân 50% giá trị so với thời đỉnh điểm cơn sốt. Các dự án trong những khu vực có tiềm năng phát triển tại Phú Mỹ Hưng như Nam Sài Gòn - lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm bị mất giá khoảng 50%. Thị trường trầm lắng và giao dịch rất ít. Đến năm 2009, Thị trường BĐS với dấu hiệu phục hồi của nền kinh tế, BĐS vẫn là kênh đầu tư an toàn nhất trong bối cảnh giá vàng biến động, chứng khốn chùng xuống. Nhìn chung thị trường cả năm khá ế ẩm, tuy nhiên nhiều dự án ở TP.HCM giá đã tăng 20% so với cùng kỳ năm 2008 (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, 2010). Chi nhánh đã tăng dư nợ cho vay bất động sản một cách đáng kể trong bối cảnh đó.
Từ năm 2010, chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra các giải pháp hỗ trợ cho vay bất động sản với những dấu hiệu tốt như Theo công văn số 8844/NHNN-CSTT ngày 14/11/2011 của Ngân hàng Nhà nước, có 4 nhóm tín dụng trong đó có hoạt động cho vay bất động sản được đưa ra khỏi rổ phi sản xuất, Từ tháng 4/2012, Thống đốc NHNN đã cho phép cho vay BĐS, không hạn chế như trước đây và nhiều tín hiệu tốt khác từ phía cơ quan nhà nước, nhưng tình hình cho
vay bất động sản tại chi nhánh vẫn có xu hướng sụt giảm liên tục. Nguyên nhân của sự sụt giảm này là do:
- Chi nhánh đang thực hiện chính sách hạn chế cho vay bất động sản, chỉ tiếp tục giải ngân các hợp đồng đã ký trước đây, không cho vay mới. Chi nhánh chỉ quan tâm đến hoạt động cho vay sửa chữa-mua-xây nhà để ở với đối tượng cho vay cá nhân là chính với mức tài trợ có giới hạn cao nhất chỉ là 1,5 tỷ đồng và phần lớn khách hàng đặt quan hệ vay tại chi nhánh chủ yếu là do các mối quan hệ quen biết với nhân viên ngân hàng.
-Nhu cầu đầu tư vào bất động sản tại Phú Mỹ Hưng như: xây dựng văn phòng cao ốc, xây nhà để bán..có xu hướng giảm do diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản.
3.2.3.2. Cơ cấu dư nợ cho vay bất động sản Phân theo thời hạn
Bảng 3.3 Dư nợ cho vay bất động sản tại chi nhánh phân theo thời hạn
Năm Chỉ tiêu 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Ngắn hạn (tỷ VNĐ) 114,15 279,41 236,73 98,56 72,5 64,28 54,43 Trung, dài hạn (tỷ VNĐ) 71,35 217,51 159,11 98,27 75,5 63,72 53,57
Dư nợ cho vay BĐS
(tỷ VNĐ) 185,5 496,92 395,84 196,83 148 128 108 Tốc độ tăng Ngắn hạn (%) 144,76 -15,2 -58,36 -24,92 -13,14 - 15,32 Tốc độ tăng Trung, dài hạn (%) 204,87 -26,85 -38,24 -24,69 -13,89 - 15,93 Tốc độ tăng dư nợ cho vay BĐS (%) 167,9 -20,3 -50,3 -24,8 -13,5 -15,6 (Nguồn: Tổng hợp và xử lý số liệu từ BCTC của chi nhánh PMH)
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
Dư nợ cho vay BĐS Ngắn hạn Trung, dài hạn
Năm
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Đồ thị 3.3 Dư nợ cho vay bất động sản tại chi nhánh phân theo thời hạn
(Nguồn: Tổng hợp và xử lý số liệu từ BCTC của chi nhánh PMH)
Cùng với sự phát triển nhanh và mạnh của thị trường BĐS cũng như tại Phú Mỹ Hưng nói riêng, hoạt động cho vay bất động sản của chi nhánh đã có bước phát triển đáng kể từ năm 2008 đến năm 2009, điều này được thể hiện rất rõ là dư nợ cho vay BĐS tăng trưởng rất mạnh với tốc độ tăng 167,9%, trong đó: dư nợ cho vay