7. Ý nghĩa khoa học của đề tài nghiên cứu
5.1 Một số gợi ý giải pháp đối với Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng
Đẩy mạnh phát triển và hồn thiện các cơng tác sau đây:
- Ngân hàng và cơ quan quản lý sẽ phân loại doanh nghiệp và dự án, những dự án nào sắp cho ra sản phẩm, có thể hồn thiện nốt để bán, bàn giao thu tiền về sẽ được ngân hàng bơm vốn…giúp DN tiếp cận nguồn vốn ngân hàng dễ dàng hơn.
- Nghiên cứu triển khai các gói sản phẩm tín dụng dựa trên chuỗi liên kết, trong đó, có chuỗi liên kết liên quan vay BĐS. Đây là chuỗi cho vay liên kết giữa chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng, cung cấp vật liệu xây dựng và người mua nhà.
- Tổ chức tín dụng cần đưa ra các chương trình cho vay dành cho người mua BĐS với mức lãi suất thấp hơn góp phần đẩy mạnh an sinh xã hội cho nền kinh tế.
- Các ngân hàng thương mại cần ban hành quy chế cho vay trong lĩnh vực bất động sản dựa vào quy chế cho vay chung của ngân hàng nhà nước, điều này khơng chỉ góp phần minh bạch hơn về mặt quy định cho vay của bản thân ngân hàng, mà hơn thế nữa nó cịn góp phần hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng trong lĩnh vực này, làm tiền đề cho cán bộ tín dụng áp dụng và thực thi hiệu quả việc cấp tín dụng bất động sản.
- Xây dựng quy trình cho vay bất động sản hồn thiện hơn trong khâu thẩm định vì tín dụng bất động sản tiềm ẩn và chứa đựng nhiều rủi ro như rủi ro giảm giá bất động sản, rủi ro lãi suất, rủi ro mất vốn…thêm nữa các khoản cho vay bất động sản thường là các khoản cho vay trung và dài hạn.
- Thành lập phịng thẩm định, quy trình định giá gắn liền với thị trường. Việc khó khăn lớn nhất của các cán bộ tín dụng trong cho vay bất động sản chính là việc thẩm định giá bất động sản chính xác, làm cơ sở để xét duyệt cho vay. Tuy nhiên việc thẩm định giá bất động sản thường được các cán bộ tín dụng thực hiện, trong khi bản thân cán bộ tín dụng bị hạn chế về trình độ thẩm định, khơng được đào tạo chuyên môn về lĩnh vực này, lại bị hạn chế nguồn thông tin về thị trường bất động sản, do đó việc định giá bất động sản kém hiệu quả, dễ rủi ro và mất nhiều thời gian.
- Cho vay đồng tài trợ đối với các dự án lớn để hạn chế rủi ro, hơn nữa có thể cho vay đối với các dự án vượt quá hạn mức cho vay của ngân hàng.
- Phát triển đa dạng các sản phẩm huy động vốn nhằm thu hút được nguồn vốn trung dài hạn tài trợ cho tín dụng bất động sản.
Thay đổi chính sách cho vay bất động sản
- Chi nhánh nên thả lỏng cho vay đối với các nhu cầu vay để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay; xây dựng nhà để bán, cho thuê cho người thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành mà chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Bởi lẽ, theo công văn số 2956/NHNN-CSTT của NHNN về kiểm soát hoạt động tín dụng năm 2011 do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành ngày 13/02/2011, những nhu cầu vay vốn nêu trên được loại trừ ra khỏi hoạt động cho vay lĩnh vực phi sản xuất- một trong những lĩnh vực mà nhà nước đang hạn chế cung ứng vốn.
- Thị trường bất động sản là thị trường có tiềm năng cao, đặc biệt, khu vực quận 7- nơi chi nhánh đang tọa lạc là một khu vực đang hấp dẫn những hộ gia đình trẻ mong muốn có nhà riêng khang trang, tiện nghi, các hộ gia đình trong diện giải tỏa và cả những nhà đầu tư kinh doanh bât động sản. Đa số họ có nhu cầu nhưng lại thiếu vốn và kinh nghiệm, do đó ngân hàng cần tiếp cận, hướng dẫn, tư vấn cho họ:
+ Những hộ gia đình trẻ, dân di cư làm ăn lập nghiệp tại thành phố hoặc những hộ gia đình đang trong diện giải tỏa có nhu cầu về nhà ở cao tuy nhiên họ chưa đủ khả năng để mua, xây nhà. Ngân hàng cần tư vấn và hướng cho họ đến với mình thơng qua quảng cáo hình ảnh dịch vụ ngân hàng trên các tấm băng rôn, tờ bướm, hoặc kết hợp với các công ty đầu tư, kinh doanh bất động sản có quan hệ với ngân hàng về gói sản phẩm mua nhà, căn hộ tại công ty được hỗ trợ cho vay với lãi suất ưu đãi. Sự kết hợp này sẽ vừa giúp cho các công ty kinh doanh bất động sản đang vay mượn tại ngân hàng bán được sản phẩm, tăng nhanh nguồn thu, đảm bảo khả năng thanh tốn khoản vay của cơng ty khi đến hạn, vừa giúp đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho dân cư.
+ Đối với các dự án đang giải ngân: chi nhánh cần kiểm tra lại chi phí đầu tư, tiến độ thực hiện cũng như hiệu quả dự án để tư vấn, thúc đẩy chủ đầu tư tiếp tục triển khai đảm bảo đưa vào khai thác kinh doanh đúng tiến độ, lịch trình nhằm đảm bảo khả năng thu hồi nợ đúng hạn. Đối với các dự án mới: chỉ thẩm định cho vay dự án, phương án khả thi hiệu quả, có thị trường đầu vào, đầu ra rõ ràng, có thỏa thuận chuyển doanh thu về ngân hàng theo quy định, đảm bảo khả năng trả nợ gốc, lãi đúng hạn.
- Thông thường, nhu cầu vốn đối với các khoản vay bất động sản có giá trị lớn và thời hạn dài. Thời hạn dài mang theo xác suất rủi ro cao. Vì vậy chi nhánh cần mở rộng cho vay dài hạn nhưng phải đảm bảo chất lượng hiệu quả và an tồn. Cho vay dài hạn có lợi thế chi phí, thay vì phải thẩm định nhiều món vay nhỏ lẻ. Để thu hút thêm khách hàng, cán bộ tín dụng cần đưa ra các sản phẩm cho vay dài hạn linh hoạt có đính kèm lợi ích cho người đi vay như: ưu đãi lãi suất cho các khách hàng quen, giảm lãi suất trước hạn cho những khách hàng quen khi có sự điều chỉnh lãi suất của Ngân hàng Nhà nước....
- Bên cạnh việc mở rộng và nâng cao chất lượng cho vay thì Ngân hàng cần phải tăng cường cho vay ngắn hạn. Cho vay dài hạn có lợi thế về chi phí nhưng hàm chứa xác suất rủi ro cao. Cho vay ngắn hạn mặc dù có giá trị nhỏ và thời hạn ngắn
nhưng an toàn và nhanh thu hồi vốn hơn. Đa số các khách hàng có thu nhập thấp thì muốn xây các ngơi nhà có giá trị khơng cao, chủ yếu muốn sửa chữa lại nhà cho phù hợp với điều kiện kinh tế của mình. Và cũng có những khách hàng mua nhà, đất để kinh doanh, nguồn vốn họ linh động nên có thể cho vay ngắn hạn và hồn trả nợ vay đúng hạn.
- Kịp thời phát hiện những dấu hiệu bất thường bằng cách tăng cường phân loại nợ, kiểm tra thường xuyên tình hình thực tế tại đơn vị vay vốn…để có hướng xử lý kịp thời.
Kiểm soát chặt chẽ các khoản vay bất động sản
- Khi quy mô cho vay tăng lên, cơng tác giám sát món vay sẽ khó khăn hơn và nợ xấu sẽ phát sinh nhiều hơn. Vì vậy để hạn chế rủi ro cho vay, nâng cao hơn nữa chất lượng tín dụng thì Ngân hàng cần chú ý đến cơng tác phịng ngừa và hạn chế rủi ro cho vay, bằng cách tăng cường giám sát vốn vay.
- Cán bộ tín dụng cần kiểm tra xem khách hàng có sử dụng vốn đúng mục đích vay vốn hay khơng. Để làm được việc này cán bộ tín dụng phải tiến hành một cuộc khảo sát thực tế xem ngơi nhà đó có được xây dựng và sửa chữa như trong tiến độ cam kết trong hợp đồng hay không. Nếu khách hàng dùng vốn vay vào mục đích khác thì rủi ro đối với Ngân hàng rất lớn. Việc giám sát kiểm tra thực tế để xem việc sử dụng cũng như tạo thuận lợi trong việc thu hồi vốn. Bên cạnh đó, cán bộ tín dụng cần kiểm tra thu nhập định kỳ của khách hàng, nhắc nhở đôn đốc khách hàng trả nợ khi đến hạn, đồng thời sớm phát hiện sớm những vấn đề phát sinh để có biện pháp xử lý.
- Bên cạnh đó, cán bộ tín dụng cần xem xét đạo đức và năng lực tài chính của khách hàng trong cho vay. Đối với các doanh nghiệp khơng có thiện chí trả nợ, biện pháp xử lý đối với doanh nghiệp khơng có khả năng thanh tốn khi ngày đáo hạn khoản nợ đến là thanh lý tài sản bảo đảm. Đối với các doanh nghiệp có thiện chí trả nợ, ngân hàng có thể giúp doanh nghiệp đó điều chỉnh kỳ hạn trả nợ hoặc gia hạn nợ khi đến kỳ hạn mà doanh nghiệp đó khơng thể chi trả vì tình hình bất khả kháng và hơn thế nữa, cán bộ tín dụng của chi nhánh sẽ tiếp cận với doanh nghiệp để hiểu rõ tình
hình khó khăn của doanh nghiệp và cố gắng góp ý, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn.
Kiểm sốt chặt chẽ cơng tác quản lý tài sản đảm bảo
- Bảo đảm tiền vay được coi là nguồn trả nợ thứ hai của khách hàng, là biện pháp phòng vệ khi gặp các sự cố trong việc thực hiện hợp đồng tín dụng chứ khơng phải là cơ sở duy nhất để quyết định cho vay. Thông thường, đối với các khoản vay bất động sản thì tài sản bảo đảm chủ yếu lại chính là các bất động sản hoặc các bất động sản được hình thành từ vốn vay. Do đó, ngân hàng cần phải:
+ Thứ nhất, thường xuyên đánh giá lại giá trị của tài sản bảo đảm và kiểm tra tài sản tại hiện trường để xử lý kịp thời các vấn đề phát sinh như: sạt lở đất, hư hỏng, giảm giá trị, có sự chuyển nhượng người chủ sở hữu, những biến động về giá trị thị trường của tài sản bảo đảm..hạn chế rủi ro xảy ra, gây tổn thất cho ngân hàng.
+ Thứ hai, tổ chức bộ phận chuyên trách phát mãi tài sản bảo đảm: Tùy theo thoản thuận thì bên bán tài sản thế chấp, cầm cố có thể là ngân hàng, khách hàng hoặc phối hợp cùng bán, ủy quyền cho bên thứ ba bán trực tiếp hay bán đấu giá…Nếu tài sản bảo đảm chưa thể xử lý, ngân hàng có thể khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm chẳng hạn như bán rẻ lại cho các nhân viên trong ngân hàng, cho thuê lại các bất động sản đó..
- Để cơng tác xử lý các khoản nợ xấu bất động sản đạt hiệu quả cao thì cán bộ tín dụng cần phải có trình độ chun mơn đồng thời phải có những hiểu biết về lĩnh vực bất động sản, hay những kiến thức tổng hợp.
Như vậy, vấn đề về con người luôn là yếu tố rất quan trọng và để nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản cần phải có đội ngũ cán bộ, nhân viên có trình độ, kinh nghiệm và nhiệt tình hăng hái với cơng việc, có đạo đức nghề nghiệp… Sau đây là một số đề xuất để nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ tín dụng góp phần nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản của Chi nhánh.
Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ tín dụng
- Để có những khoản cho vay hiệu quả thì cán bộ tín dụng khơng những phải có trình độ nghiệp vụ cao mà cịn phải có những hiểu biết về lĩnh vực bất động sản mà khách hàng kinh doanh, môi trường mà khách hàng tiến hành hoạt động kinh doanh. Do đó, ngồi việc thường xun mở các lớp đào tạo, cử người đi học các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ tín dụng để nâng cao trình độ cho các cán bộ tín dụng của Chi nhánh thì từng cán bộ tín dụng phải tự đào tạo, trau dồi kiến thức cho chính mình. Xây dựng phong cách giao dịch văn minh, lịch sự của các cán bộ nhân viên trong toàn Chi nhánh với khách hàng tạo niềm tin cho khách hàng…
- Khuyến khích vật chất được thể hiện bằng tiền lương, tiền thưởng cho các cán bộ tín dụng xuất sắc, hồn thành vượt chỉ tiêu, doanh số, tinh thần làm việc nhiệt tình, hăng hái có trách nhiệm cao. Hằng năm, ngân hàng cũng nên có các cuộc thi cơng chức kiểm tra lại trình độ nghiệp vụ của các cán bộ tín dụng.
- Ngồi chun mơn, đạo đức của đội ngũ cán bộ ngân hàng là vấn đề hết sức quan trọng trong việc nâng cao chất lượng cho vay.
5.2 Một số gợi ý giải pháp đối với Chính Phủ và Ngân hàng nhà nước
Cần điều chỉnh chính sách phù hợp với tình hình thực tế của thị trường BĐS hiện nay. Cần có chiến lược phát triển thị trường BĐS rõ ràng để tạo niềm tin cho các nhà đầu tư và người tiêu dùng. Chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước phải là cơ sở, định hướng cho các Tổ chức tín dụng xác định mục tiêu, mức độ, cơ cấu huy động nguồn vốn cũng như đầu tư tín dụng cho nền kinh tế. Trong điều hành chính sách tín dụng, cần nghiên cứu tiến tới tách bạch chức năng cơ quan chủ quản với chức năng giám sát, kiểm tra đảm bảo an tồn tín dụng và an toàn hệ thống của Ngân hàng Nhà nước. Tiếp tục ban hành các văn bản quy định nhằm đảm bảo an tồn cho nghiệp vụ tín dụng bất động sản như quy định về tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn, đăng ký giao dịch bảo đảm (nhất là tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai)
Hồn thiện, làm rõ và minh bạch hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản để hài hịa giữa lợi ích chủ đầu tư, người mua và nhà nước. Xây dựng một chiến lược nhà ở trên nền tảng giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp; đẩy mạnh hơn nữa chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội; để người nghèo tiếp cận các khoản vay dài hạn, các khoản vay tài chính vi mơ và chi phí hạ tầng thấp; áp dụng cơ chế đứng tên tài sản hợp lý với thủ tục đơn giản hóa giúp cho đăng ký thế chấp dễ dàng; áp dụng các thủ tục cho vay mua nhà rõ ràng để thuận lợi cho xác minh nguồn gốc, định giá; người thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận và chủ động thực hiện các quyền đối với tài sản của mình.
Sớm hình thành các tổ chức tín dụng phi ngân hàng để phát triển các công cụ tài chính cho thị trường bất động sản và phát triển các công cụ thị trường.
Đẩy nhanh hơn nữa việc rà soát các dự án và kiên quyết dừng các dự án không phù hợp với quy hoạch. Tập trung mạnh vào phát triển nhà ở xã hội, mở rộng, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà ở xã hội. Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai công trình nhà ở, cho phép điều chỉnh quy hoạch để tăng tỷ trọng nhà ở xã hội phục vụ người nghèo, nhà ở cho công nhân, điều chỉnh cơ cấu nhà ở trong dự án để phù hợp với nhu cầu của thị trường.
Tăng cường công tác quản lý, giám sát cho vay kinh doanh bất động sản. - Biện pháp truyền thống mà Ngân hàng nhà nước cần tăng cuờng là thắt chặt hệ
thống theo dõi, thanh tra, giám sát, quản lý rủi ro tại các ngân hàng thương mại, xử lý nhanh chóng các dấu hiệu rủi ro...
- Trích lập hệ số rủi ro với cho vay trong lĩnh vực bất động sản tuỳ theo đặc điểm