CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Cơ sở lý luận về dự án đầu tư
1.1.1 Khái niệm về đầu tư, dự án đầu tư
1.1.1.1 Khái niệm cơ bản về đầu tư Đầu tư là việc bỏ vốn nhằm đạt được một hoặc một số mục đích cụ thể nào đó của người sở hữu vốn (hoặc người được cấp có thẩm quyền giao quản lý vốn) với những yêu cầu nhất định.
Ngân hàng Thế giới định nghĩa đầu tư là việc bỏ vốn lâu dài vào một lĩnh vực cụ thể để mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư, đồng thời tạo ra lợi ích kinh tế xã hội cho quốc gia nhận đầu tư.
Từ các định nghĩa trên, hoạt động đầu tư có những đặc điểm chính sau:
Để bắt đầu một dự án, việc đầu tiên cần có là vốn, có thể là tiền mặt, tài sản khác, hoặc bí quyết kỹ thuật và quy trình công nghệ Vốn này có thể đến từ nhiều nguồn như nhà nước, tư nhân, cổ phần hoặc thông qua hình thức vay mượn.
Thời gian thực hiện đầu tư thường kéo dài từ hai năm trở lên, trong khi các hoạt động ngắn hạn dưới một năm tài chính không được coi là đầu tư Do đó, nhà đầu tư và người thẩm định đầu tư cần phải có tầm nhìn xa để đưa ra quyết định đúng đắn.
Đầu tư mang lại hai loại lợi ích chính: lợi nhuận tài chính và lợi ích kinh tế xã hội Nhà đầu tư tư nhân thường hướng tới việc sinh lợi nhuận, trong khi đó, nhà nước đầu tư không chỉ để đạt được lợi nhuận mà còn để tạo ra các lợi ích xã hội thiết thực.
Đầu tư chủ yếu dựa vào vốn, vốn có thể là tiền, chứng khoán, cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, hoặc tài sản cố định như công trình, nhà xưởng, và đường sá Ngoài ra, tài sản lưu động như máy móc, thiết bị, phương tiện giao thông, cùng với các giá trị quyền sở hữu công nghiệp, bí quyết kỹ thuật, quy trình công nghệ, quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển và không gian cũng là những yếu tố quan trọng trong đầu tư.
1.1.1.2 Khái niệm về Dự án đầu tư
* Khái niệm về Dự án:
Dự án có thể được hiểu là một lĩnh vực hoạt động đặc thù với nhiệm vụ cụ thể, thực hiện theo phương pháp và nguồn lực riêng, cùng với một kế hoạch tiến độ rõ ràng Không chỉ là ý định phác thảo, dự án hướng đến mục tiêu xác định và tạo ra một thực thể mới Đây là nỗ lực có thời hạn nhằm phát triển một sản phẩm hoặc dịch vụ độc đáo.
Trong quản lý, dự án được định nghĩa là những nỗ lực có thời hạn nhằm sản xuất các sản phẩm hoặc dịch vụ độc đáo Điều này có nghĩa là mỗi dự án đầu tư đều có thời gian bắt đầu và kết thúc rõ ràng Một số đặc trưng cơ bản của dự án bao gồm tính độc nhất và giới hạn thời gian.
- Dự án có mục đích, kết quả xác định, có chu kỳ phát triển riêng và có thời gian tồn tại hữu hạn;
- Sản phẩm của dự án mang tính chất đơn chiếc, độc đáo (mới lạ), môi trường hoạt động “va chạm”, tính bất định và độ rủi ro cao;
Dự án thường liên quan đến nhiều bên và có sự tương tác phức tạp giữa các bộ phận quản lý chức năng và quản lý dự án Để đạt được mục tiêu thành công, các nhà quản lý dự án cần duy trì mối quan hệ thường xuyên với các bộ phận quản lý khác.
Theo bách khoa toàn thư, "dự án" được định nghĩa là việc kết hợp giữa ý định và hành động, nơi mong muốn gặp gỡ hiện thực Để đạt được mục tiêu, cần có nỗ lực và quyết tâm; nếu không, dự án chỉ tồn tại trong tiềm năng mơ hồ Để hiểu đúng về "dự án", cần xem xét cả hai khía cạnh: ý tưởng và hành động Do đó, thực hiện một dự án có thể được định nghĩa là xác định và dẫn dắt thành công một chuỗi các hành động, quyết định và công việc phụ thuộc lẫn nhau nhằm đáp ứng nhu cầu đã đề ra, trong khuôn khổ thời gian và nguồn lực hạn chế, đồng thời hoạt động trong bối cảnh không chắc chắn.
* Khái niệm về dự án đầu tư
Theo Điều 3 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, dự án đầu tư xây dựng bao gồm các đề xuất liên quan đến việc sử dụng vốn cho hoạt động xây dựng nhằm xây mới, sửa chữa, cải tạo công trình, với mục tiêu phát triển và nâng cao chất lượng công trình hoặc dịch vụ trong thời gian và chi phí xác định Trong giai đoạn chuẩn bị, dự án được thể hiện qua các báo cáo như Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi, hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật.
Ngân hàng Thế giới định nghĩa dự án đầu tư là tập hợp các chính sách, hoạt động và chi phí liên quan, được thiết kế nhằm đạt được các mục tiêu cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định.
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản bao gồm các đề xuất liên quan đến việc đầu tư vốn để xây dựng, mở rộng hoặc cải tạo bất động sản với mục tiêu kinh doanh trong một khoảng thời gian nhất định.
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất liên quan đến việc đầu tư vốn nhằm xây dựng, mở rộng hoặc cải tạo cơ sở vật chất Mục tiêu của dự án là đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc cải thiện chất lượng sản phẩm và dịch vụ trong một khoảng thời gian nhất định.
Định nghĩa này bao gồm các yếu tố cơ bản như mục đích, nguồn lực và thời gian Mặc dù mỗi dự án có thể khác nhau về mục tiêu và phương pháp thực hiện, nhưng vẫn giữ được bản chất nguyên vẹn của nó.
1.1.2 Đặc điểm, vai trò và phân loại dự án đầu tư
1.1.2.1 Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng
Nội dung chủ yếu của quản lý dự án dầu tư
1.2.1 Khái niệm về quản lý dự án đầu tư xây dựng
Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác nhau về khái niệm quản lý dự án, đặc biệt là trong lĩnh vực quản lý dự án đầu tư xây dựng Các tác giả đã đưa ra những quan điểm đa dạng nhằm làm rõ bản chất và vai trò của quản lý dự án trong việc đảm bảo thành công cho các công trình xây dựng.
Quản lý dự án là quá trình điều phối và tổ chức các bên liên quan để hoàn thành dự án trong các giới hạn về chất lượng, thời gian và chi phí.
Quản lý dự án là quá trình áp dụng lý luận, phương pháp và quan điểm hệ thống nhằm quản lý hiệu quả tất cả các công việc liên quan đến dự án, trong bối cảnh nguồn lực hạn chế.
Quản lý dự án là quá trình điều khiển một kế hoạch đã được xác định, đồng thời xử lý các phát sinh trong một hệ thống tuân thủ các yêu cầu về pháp luật, tổ chức, con người và tài nguyên Mục tiêu của quản lý dự án là đạt được các tiêu chí về chất lượng, thời gian, chi phí, an toàn lao động và bảo vệ môi trường.
Quản lý dự án đầu tư, theo PGS.TS Từ Quang Phương, là quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian và nguồn lực, cùng với việc giám sát triển khai dự án Mục tiêu của quản lý dự án là đảm bảo hoàn thành đúng thời hạn, trong ngân sách đã phê duyệt, và đạt yêu cầu về kỹ thuật cũng như chất lượng sản phẩm, dịch vụ, sử dụng phương pháp và điều kiện tốt nhất có thể.
Quản lý dự án bao gồm các giai đoạn quan trọng trong vòng đời của dự án, từ việc chuẩn bị dự án, thực hiện dự án cho đến kết thúc xây dựng và đưa công trình vào khai thác sử dụng.
Quản lý dự án là việc áp dụng lý luận và phương pháp hệ thống để quản lý hiệu quả các công việc liên quan đến dự án trong giới hạn nguồn lực Để đạt được mục tiêu dự án, nhà đầu tư cần lập kế hoạch tổ chức, chỉ đạo, phối hợp, điều hành, kiểm soát và đánh giá toàn bộ quá trình từ khi bắt đầu đến khi kết thúc dự án Quản lý dự án được thực hiện qua tất cả các giai đoạn của chu trình dự án.
Trên quan điểm quản trị học, Quản lý dự án đầu tư xây dựng có thể được định nghĩa như sau:
Quản lý dự án đầu tư xây dựng là quá trình mà chủ đầu tư và các bên liên quan tác động đến việc lập và thực hiện dự án thông qua ủy quyền hoặc ký kết hợp đồng với các đơn vị thực hiện Việc này được thực hiện bằng cách sử dụng các công cụ, kỹ thuật quản lý và mô hình tổ chức linh hoạt, nhằm đảm bảo dự án hoàn thành trong các ràng buộc về chi phí, thời gian và nguồn lực.
Từ những khái niệm trên, theo tác giả luận văn có thể xem quản lý dự án đầu tư xây dựng bao gồm các công việc sau:
- Định ra mục tiêu của dự án.
- Xác định các nguổn lực cần huy động (nguyên liệu, nhân lực, thông tin, ).
- Đánh giá các rủi ro có thể xảy ra, đề xuất các biện pháp theo dõi và xử lý.
- Động viên nhân lực tham gia và phối kết hợp các hoạt động của họ.
Theo dõi tiến trình dự án và thông báo kịp thời cho ban chỉ đạo về mọi thông tin có thể ảnh hưởng đến mục tiêu hoặc chương trình của dự án là rất quan trọng.
Quản lý dự án bao gồm ba giai đoạn chính: lập kế hoạch, điều phối thực hiện và giám sát Giai đoạn lập kế hoạch tập trung vào việc xác định mục tiêu, trong khi điều phối thực hiện chú trọng vào quản lý tiến độ thời gian và chi phí Cuối cùng, việc giám sát các công việc dự án là cần thiết để đảm bảo đạt được các mục tiêu đã đề ra.
Lập kế hoạch là bước quan trọng trong việc xác định mục tiêu và công việc cần thực hiện cho dự án Quá trình này bao gồm việc dự tính nguồn lực cần thiết và phát triển một kế hoạch hành động có cấu trúc logic Kế hoạch có thể được thể hiện dưới dạng sơ đồ hệ thống hoặc theo các phương pháp lập kế hoạch truyền thống.
Điều phối thực hiện dự án là quá trình phân phối nguồn lực như tiền vốn, lao động và thiết bị, với trọng tâm là quản lý tiến độ thời gian Giai đoạn này bao gồm việc chi tiết hóa thời gian và lập trình cho từng công việc cũng như toàn bộ dự án, xác định thời điểm bắt đầu và kết thúc Dựa trên kế hoạch này, các nguồn lực như tiền vốn, nhân lực và thiết bị sẽ được bố trí một cách hợp lý.
Giám sát là quá trình theo dõi và kiểm tra tiến trình dự án, phân tích tình hình thực hiện, báo cáo hiện trạng và đề xuất biện pháp giải quyết các vướng mắc Bên cạnh hoạt động giám sát, đánh giá dự án giữa kỳ cũng được thực hiện để tổng kết, rút kinh nghiệm và kiến nghị cho các pha tiếp theo của dự án.
Quá trình quản lý dự án bao gồm nhiều giai đoạn, tạo thành một chu trình năng động từ lập kế hoạch, điều phối thực hiện, giám sát đến phản hồi cho việc tái lập kế hoạch dự án, như được minh họa trong hình 1.2.
- So sánh vớ i mục tiêu
- Báo cáo Đ iều phối thực hiện
- Bè trÝ tiÕn ® é thêi gian
- Phối hợ p các hoạt đ ộng
- Giải quyết các vấn đ ề - Khuyến khích đ ộng viên
Hình 1.2 Chu trình quản lý dự án
Nguồn Giáo trình QLDA đầu tư - TS.Từ Quang Phương, NXB Giáo dục 1.2.2 Đặc điểm của quản lý dự án đầu tư xây dựng
Quản lý dự án đầu tư xây dựng có một số đặc điểm chính như sau:
Tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng là một tổ chức tạm thời, được thành lập để phục vụ cho một dự án đầu tư trong thời gian nhất định Trong suốt thời gian hoạt động, nhà quản lý dự án thường hoạt động độc lập với các phòng ban chức năng khác Sau khi dự án kết thúc, cần tiến hành phân công lại lao động và bố trí lại máy móc thiết bị.
Đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.3.1 Khái niệm về bất động sản
Tài sản được phân chia thành nhiều loại khác nhau dựa trên mục đích quản lý và sử dụng Một trong những cách phân loại phổ biến nhất trên toàn thế giới là chia tài sản thành động sản và bất động sản Phân chia này đã tồn tại từ hàng ngàn năm trước, xuất phát từ thời La Mã cổ đại và được ghi chép trong Bộ Luật La Mã.
Bất động sản, hay còn gọi là tài sản gắn liền với đất đai, là một khái niệm phổ biến trên toàn thế giới Trong tiếng Anh, bất động sản được gọi là "real estate", trong khi tiếng Pháp sử dụng thuật ngữ "immobilier" Tại Trung Quốc, khái niệm này được diễn đạt bằng từ "địa sản" Ở Việt Nam, bất động sản cũng được gọi là "bất động sản" Theo Điều 107 của Bộ Luật Dân sự năm 2015, khái niệm này được quy định rõ ràng trong hệ thống pháp luật.
“Bất động sản bao gồm:
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
Việc phân định tài sản thành động sản và bất động sản thường gặp nhiều phức tạp, dẫn đến việc người kinh doanh hoặc định giá bất động sản có thể hiểu sai về giá trị thực của chúng Để tránh sai lầm trong đánh giá bất động sản, cần nghiên cứu và xác định những đặc trưng riêng của từng loại tài sản, cũng như tìm ra tiêu chí phân biệt rõ ràng giữa động sản và bất động sản.
Bất động sản được định nghĩa là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại lâu dài và ổn định Để được coi là bất động sản, tài sản đó cần đáp ứng những điều kiện nhất định.
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người.
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi.
1.3.2 Phân loại bất động sản
Bất động sản thường được phân chia thành những nhóm sau đây:
Nhóm 1 bao gồm bất động sản không đầu tư xây dựng, với đất đai không di dời hoặc di dời không đáng kể, như đất trồng cây cảnh hay đất làm vật liệu xây dựng không được xem là bất động sản Để được xác định là bất động sản, đất đai phải có chủ quyền rõ ràng và được định giá dựa trên số lượng cũng như chất lượng của nó.
Nhóm 2 bao gồm bất động sản có đầu tư xây dựng, như nhà ở và công trình gắn liền với đất đai, bao gồm cả tài sản liên quan Những tài sản này bao gồm nhà cửa cố định, trung tâm thương mại, khách sạn và văn phòng, trong khi các cấu trúc di động như nhà bạt hay nhà nghỉ trên xe lăn không được coi là bất động sản Các công trình công nghiệp và giao thông như đường, cầu, cảng và sân bay cũng thuộc nhóm này, cùng với các tài sản không thể tách rời như máy điều hòa trung tâm và cây cảnh cố định Tuy nhiên, những tài sản có thể tháo rời mà không thay đổi chức năng, như máy điều hòa di động hay chậu cây treo, không được xem là bất động sản Cuối cùng, các công trình cần có khả năng đo lường và định giá theo tiêu chuẩn nhất định; các công trình tôn giáo, di sản văn hóa hay công trình quốc gia không có giá trị định lượng sẽ không được coi là bất động sản.
Nhóm 3 bao gồm các tài sản gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm, bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây Ngoài ra, nhóm này còn bao gồm các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, cùng với các công trình phục vụ du lịch, vui chơi và thể thao Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản khác cũng được quy định bởi pháp luật.
1.3.3 Đặc điểm các dự án bất động sản
* Gắn liền với đất đai và quy hoạch sử dụng đất
Dự án bất động sản luôn gắn liền với đất đai và quy hoạch sử dụng đất của nhà nước, vì vậy chủ đầu tư cần nắm rõ vị trí, diện tích, khí hậu, địa chất và khả năng giải phóng mặt bằng của khu đất Bên cạnh đó, việc xác định quy hoạch sử dụng đất như đất công cộng, đất văn phòng, đất ở hay đất hỗn hợp, cũng như mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất là rất quan trọng Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến mục đích, phương thức kinh doanh và huy động vốn của dự án Khi đã có đầy đủ thông tin về ô đất, chủ đầu tư có thể tiến hành lập dự án đầu tư, xác định quy mô, mục đích, tiến độ thực hiện, cách thức huy động vốn và phương thức kinh doanh.
Thủ tục pháp lý phức tạp và thời gian thực hiện dự án kéo dài là những thách thức lớn đối với các nhà đầu tư Mặc dù đã có cải cách trong thủ tục hành chính cho các dự án đầu tư xây dựng, nhưng chủ đầu tư vẫn phải đối mặt với nhiều bước pháp lý phức tạp từ giai đoạn chuẩn bị đến khi kết thúc và đưa dự án vào khai thác Tổng mức đầu tư lớn cũng làm gia tăng áp lực cho các nhà đầu tư trong quá trình thực hiện dự án.
Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, nhà đầu tư cần thực hiện nhiều thủ tục quan trọng như xin thông tin quy hoạch và chấp thuận địa điểm nghiên cứu lập dự án Thủ tục này phải được thẩm định bởi các sở ban ngành, sau đó Sở Kế hoạch Đầu tư sẽ tổng hợp trình thành phố để xem xét và quyết định Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần xin chỉ giới đường đỏ, thỏa thuận Tổng mặt bằng và phương án kiến trúc, cũng như các thỏa thuận liên quan đến cấp điện, cấp nước, thoát nước, phòng cháy chữa cháy và môi trường Cuối cùng, nhà đầu tư phải xin cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc phê duyệt dự án đầu tư.
Trong giai đoạn thực hiện đầu tư, cần lập phương án giải phóng mặt bằng và xin ý kiến từ các ban ngành cùng với người dân địa phương Tiếp theo, thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng và lập hồ sơ xin giao đất Sau đó, tiến hành làm thủ tục nộp tiền thuê đất hoặc tiền sử dụng đất Cuối cùng, thuê thiết kế kỹ thuật thi công và xin phép xây dựng.
Giai đoạn kết thúc đầu tư đưa dự án vào khai thác sử dụng: làm các thủ tục thanh quyết toán; xin chứng nhận chất lượng công trình.
Thời gian chuẩn bị đầu tư hiện nay trung bình mất khoảng 2 năm, và có thể kéo dài hơn trong nhiều trường hợp Toàn bộ quá trình thực hiện dự án, tùy thuộc vào quy mô, có thể kéo dài từ 3-5 năm hoặc hơn Sự phức tạp trong thủ tục pháp lý và đội ngũ công chức quan liêu đã khiến doanh nghiệp tiêu tốn nhiều thời gian, tiền bạc và cơ hội kinh doanh.
Dự án bất động sản thường có quy mô lớn và tổng mức đầu tư cao, phản ánh sự tích lũy tài chính của cá nhân hoặc gia đình Tại Việt Nam, một số dự án tiêu biểu với vốn đầu tư lớn bao gồm Tòa nhà Hanoi Landmark Tower trên đường Phạm Hùng với tổng mức đầu tư 1,05 tỷ USD, dự án của Công ty TNHH Good Choice USA – Việt Nam với 1,299 tỷ USD xây dựng khách sạn 5 sao tại Bà Rịa - Vũng Tàu, và khu du lịch tại Đà Nẵng với tổng vốn đầu tư gần 5 tỷ USD từ Tập đoàn Oaktree (Hoa Kỳ).
* Thuận lợi trong việc huy động vốn ứng trước từ khách hàng
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam có khả năng huy động vốn mạnh mẽ, với hơn 20 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài trong 9 tháng đầu năm 2008, chiếm 50% tổng vốn đầu tư Các doanh nghiệp trong nước cũng tham gia tích cực, với hơn 50% doanh nghiệp niêm yết trên Sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM đầu tư vào lĩnh vực này Doanh nghiệp sở hữu đất đẹp thu hút nhiều nhà đầu tư Trước khi xảy ra khó khăn kinh tế, việc vay vốn từ ngân hàng thương mại rất thuận lợi, với dư nợ bất động sản chiếm 20 - 40% tổng dư nợ Mặc dù tín dụng bị thắt chặt vào năm 2008, tổng dư nợ cho vay bất động sản vẫn đạt 115.500 tỷ đồng, chiếm 9,15% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng.
Khi gặp khó khăn trong việc huy động vốn từ ngân hàng, các chủ đầu tư bất động sản thường chuyển sang kênh huy động vốn ứng trước từ khách hàng Đây là một phương thức phổ biến, đặc biệt trong các dự án xây dựng nhà ở để bán, nhờ vào tính chất khan hiếm của hàng hóa Để có nguồn tài chính cho dự án, chủ đầu tư ký hợp đồng bán hoặc cho thuê bất động sản với khách hàng, quy định rõ tiến độ và số tiền thanh toán Huy động vốn ứng trước giúp giải quyết vấn đề vốn cho chủ đầu tư, nhất là khi tín dụng ngân hàng bị thắt chặt, và tiết kiệm chi phí vốn Tuy nhiên, phương thức này cũng có nhược điểm là chủ đầu tư phải tuân thủ các điều khoản trong hợp đồng, hạn chế khả năng thay đổi giá cả và sự linh hoạt với khách hàng.
Các tiêu chí đánh giá công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng
Chất lượng quản lý dự án đầu tư xây dựng là chỉ tiêu tổng hợp quan trọng, phản ánh kết quả của dự án qua ba khía cạnh chính: chất lượng sản phẩm, chi phí sản xuất và tiến độ thực hiện.
1.4.1 Tiêu chí về chất lượng
Chất lượng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng cần được đánh giá dựa trên chất lượng của dự án đã hoàn thành Điều này cho thấy mối quan hệ thuận chiều giữa hai yếu tố này Do đó, chất lượng dự án đầu tư xây dựng có thể được sử dụng như một tiêu chí để đánh giá hiệu quả của công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Chất lượng của dự án đầu tư xây dựng cần phải tương xứng với chất lượng công tác quản lý dự án Điều này có nghĩa là nếu dự án được đánh giá cao về chất lượng, thì công tác quản lý cũng phải đạt tiêu chuẩn tương tự.
Tiêu chí đánh giá chất lượng quản lý dự án đầu tư xây dựng chính là chất lượng cuối cùng của dự án đó.
Các tiêu chí đánh giá chất lượng của công trình xây dựng cụ thể như:
TCVN 4057:1985 Hệ thống chỉ tiêu chất lượng sản phẩm xây dựng Nguyên tắc cơ bản
TCVN 4058:1985 Hệ thống chỉ tiêu chất lượng sản phẩm xây dựng.Sản phẩm bằng kết cấu bê tông cốt thép.
TCVN 5637:1991 Quản lý chất lượng xây lắp công trình xây dựng - Nguyên tắc cơ bản.
TCVN 5639:1991 Nghiệm thu thiết bị đã lắp đặt xong.Nguyên tắc cơ bản
1.4.2 Tiêu chí về tiến độ
Quản lý thời gian trong dự án là yếu tố quan trọng, đặc biệt khi thời gian đã được xác định trong kế hoạch và có cam kết với khách hàng và nhà tài trợ Quản lý thời gian bao gồm lập kế hoạch, phân phối thời gian cho các công việc và giám sát tiến độ thực hiện Để quản lý hiệu quả, các công cụ như biểu đồ Gantt và bảng biểu hỗ trợ thi công dự án được sử dụng.
1.4.3 Tiêu chí về chi phí
Quản lý chi phí là một yếu tố quan trọng trong quá trình quản lý dự án, yêu cầu phải tuân thủ các quy định của Nhà nước và đảm bảo mức giá hợp lý, đồng thời chống lãng phí và thực hành tiết kiệm Điều này không chỉ bảo vệ lợi ích của các nhà tư vấn và nhà thầu mà còn giúp đạt được sự hài hòa trong các lợi ích kinh tế Sự hiệu quả trong quản lý chi phí ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại và phát triển bền vững của công ty, do đó, cần áp dụng các phương pháp quản lý chi phí hiệu quả nhất.
Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý dự án bất động sản
Quản lý dự án nhà và bất động sản liên quan đến việc đánh giá hiệu quả của từng dự án, trong đó giá bất động sản là yếu tố quan trọng nhất Giá bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào quan hệ cung-cầu: khi cầu vượt cung, giá tăng; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá giảm Ngoài ra, giá còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố thị trường như độc quyền, đầu cơ và cạnh tranh không lành mạnh Sự can thiệp của Nhà nước, như đầu tư vào hạ tầng, chính sách thuế và chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp, cũng đóng vai trò quan trọng Thêm vào đó, tâm lý và thói quen của người dân, như việc giữ lại tài sản gia đình hay ưa thích nhà riêng, cũng ảnh hưởng đến giá bất động sản Có ba nhóm nhân tố chính tác động đến giá bất động sản, bao gồm yếu tố cung-cầu, can thiệp của Nhà nước và tâm lý người tiêu dùng.
1.5.1 Các nhân tố thuộc môi trường bên ngoài
1.5.1.1 Nhóm các nhân tố tự nhiên:
Vị trí của bất động sản (BĐS) đóng vai trò quyết định đến khả năng sinh lời và giá trị của nó Mỗi BĐS đều có hai loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối, cả hai đều quan trọng trong việc xác định giá trị Những BĐS nằm ở trung tâm đô thị thường có giá trị cao hơn so với những BĐS tương tự ở vùng ven Đặc biệt, BĐS nằm tại các ngã tư hoặc trên các trục đường giao thông chính cũng có giá trị cao hơn so với những vị trí khác Do đó, việc đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là rất quan trọng, đặc biệt trong việc xác định giá đất.
Kích thước và hình thể của thửa đất đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu của cư dân Đối với nhu cầu ở tại Hà Nội, kích thước tối ưu cho thửa đất là mặt tiền từ 4m-5m và chiều sâu từ 10m-15m, giúp phục vụ tốt nhất cho đa số người dân trong khu vực.
Địa hình của bất động sản (BĐS) có ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó, đặc biệt là vị trí cao hay thấp so với các BĐS xung quanh Những khu vực thấp, thường xuyên bị ngập nước vào mùa mưa hoặc gặp hiện tượng triều cường, thường có giá trị thấp hơn Ngược lại, những BĐS nằm ở vị trí cao sẽ có giá trị cao hơn do giảm thiểu rủi ro ngập úng.
Hình thức kiến trúc bên ngoài của bất động sản, như nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị Nếu hai bất động sản có chi phí xây dựng tương đương, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu sẽ có giá trị cao hơn Ngược lại, những công trình không đáp ứng được sở thích của thị trường sẽ có giá trị thấp hơn.
- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
Các bất động sản (BĐS) tọa lạc tại những khu vực thường xuyên gặp thiên tai như bão, lụt, động đất và khí hậu khắc nghiệt có thể chịu ảnh hưởng lớn về giá trị Những rủi ro này không chỉ làm giảm giá trị BĐS mà còn tác động đến sự hấp dẫn của thị trường Do đó, việc lựa chọn vị trí BĐS cần cân nhắc kỹ lưỡng để tránh những thiệt hại không đáng có.
1.5.1.2 Các nhân tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc liên quan đến bất động sản (BĐS) bao gồm các hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các công trình xây dựng khác Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, và tranh chấp quyền sử dụng đất cũng là những vấn đề quan trọng Ngoài ra, việc hạn chế quyền sở hữu chung, như việc xây dựng nhà ở khu vực gần đường băng sân bay không được vượt quá 3 tầng, cũng cần được lưu ý.
Các chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể tạo ra sự gia tăng nhu cầu về bất động sản, từ đó dẫn đến sự tăng giá của thị trường bất động sản.
- Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,cho thuê đất
Chính sách tín dụng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (BĐS) bao gồm việc thắt chặt tín dụng nhằm kiềm chế lạm phát, sau đó chuyển sang các giải pháp kích cầu và hỗ trợ lãi suất Đồng thời, các biện pháp hoãn và giãn nợ cho doanh nghiệp cũng được áp dụng để tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của ngành này.
+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
1.5.1.3 Các nhân tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các nhân tố kinh tế liên quan như:
- Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
- Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc )
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.
1.5.1.4 Các nhân tố xã hội
Các nhân tố xã hội có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản (BĐS) Khi mật độ dân số tăng cao do dân số cơ học, giá trị BĐS sẽ tăng lên do mất cân bằng cung-cầu Ngoài ra, chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh và tập quán của người dân trong khu vực cũng tác động đến giá trị BĐS Tình trạng của cư dân, sức khỏe, nghề nghiệp, việc làm và các mối quan hệ gia đình, xã hội của họ cũng là những yếu tố quan trọng Thêm vào đó, các vấn đề liên quan đến phong thủy cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
1.5.2 Các nhân tố thuộc môi trường bên trong
1.5.2.1 Tổ chức quản lý sản xuất
Sử dụng công nghệ phù hợp cùng với khả năng tổ chức quản lý và sản xuất hiệu quả sẽ giúp doanh nghiệp xây lắp tối ưu hóa nguồn lực hiện có, từ đó nâng cao chất lượng dự án.
Chất lượng quản lý đầu tư xây dựng cơ bản phụ thuộc vào năng lực và phẩm chất của đội ngũ cán bộ quản lý dự án Để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn, cán bộ làm quy hoạch, kế hoạch và thẩm định dự án cần có đủ năng lực chuyên môn Ngoài ra, cán bộ thẩm định quyết toán cũng cần phải có kinh nghiệm thực tế để thực hiện công tác này đúng tiến độ và đảm bảo chất lượng.
1.5.2.3 Trang thiết bị cơ sở vật chất - kỹ thuật
Khi nhu cầu đầu tư xây dựng cơ bản (XDCB) gia tăng, khối lượng công việc trong từng giai đoạn cũng tăng theo, vì vậy việc phát triển ứng dụng công nghệ là cần thiết để tiết kiệm thời gian và nâng cao hiệu quả công việc Điều này đảm bảo rằng các dự án được thực hiện nhanh chóng, chính xác và thống nhất Do đó, việc xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật với ứng dụng khoa học công nghệ hiện đại trở thành yêu cầu thiết yếu trong lĩnh vực đầu tư XDCB.
1.5.2.4 Nguyên vật liệu đầu vào
Vật tư và nguyên liệu đầu vào đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng công trình của doanh nghiệp Hệ thống tổ chức quản lý vật tư và nguyên liệu cần đảm bảo các yêu cầu về chất lượng, số lượng và thời hạn cung cấp Việc này không chỉ giúp duy trì tiêu chuẩn chất lượng mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho tiến độ thi công.
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN VIDEC
Giới thiệu về công ty cổ phần tập đoàn Videc
2.1.1 Thông tin về Công ty cổ phần Tập đoàn VIDEC
Công ty cổ phần Tập đoàn Videc - VIDEC GROUP, được thành lập vào tháng 09/2003, bắt nguồn từ Công ty cổ phần tư vấn thiết kế và Xây dựng Việt Nam Sau nhiều năm phát triển, công ty đã mở rộng lĩnh vực hoạt động và đổi tên thành Công ty cổ phần Đầu tư thiết kế và Xây dựng Việt Nam, trước khi chuyển đổi thành VIDEC GROUP Công ty chuyên đầu tư xây dựng và phát triển các dự án bất động sản lớn, bao gồm khu đô thị, chung cư cao tầng, văn phòng thương mại, khu nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, hạ tầng giao thông, thủy điện và khai thác khoáng sản, với ưu tiên hàng đầu là lĩnh vực bất động sản Địa chỉ công ty tại số 349 phố Vũ Tông Phan, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội Số điện thoại liên hệ: 024 35774 666 - 024 35775 666.
Email: info@videc.com.vn
Website: http://www.videc.com.vn
* Lĩnh vực đầu tư Bất động sản nhà ở
Với vai trò là Chủ đầu tư, VIDEC GROUP đã và đang triển khai các dự án:
Dự án VIDEC Complex, bao gồm khu nhà ở cao tầng dành cho cán bộ chiến sĩ Bộ Công an và Tháp Ngôi Sao - Star Tower, tọa lạc tại 283 Khương Trung, Thanh Xuân, Hà Nội Với quy mô 1ha, dự án cung cấp 650 căn hộ, phục vụ cho khoảng 2.400 cư dân.
Dự án The Diamond Park tọa lạc tại Khu đô thị Mê Linh, xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, Thành phố Hà Nội Với quy mô 17ha, dự án sẽ phục vụ cho khoảng 3.600 cư dân, hứa hẹn mang đến một không gian sống hiện đại và tiện nghi.
Dự án Khu nhà ở để bán kết hợp văn phòng và dịch vụ- Riverside Garden tại số
349 phố Vũ Tông Phan, phường Khương Hạ, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội Quy mô dự án: 8.873 m2; số lượng căn hộ 600 căn; dân số khoảng 2.200 người.
Tòa nhà hỗn hợp Tây Hồ Skyline, tọa lạc tại số 5 Lạc Long Quân, phường Nghĩa Đô, quận Cầu Giấy, Hà Nội, có quy mô 36 tầng với 310 căn hộ và sức chứa dân số lên đến 1100 người.
Dự án Galaxy Tower là một tòa nhà hỗn hợp bao gồm văn phòng và dịch vụ nhà ở, tọa lạc tại Nguyễn Xiển, Thanh Trì, Hà Nội Với quy mô 38 tầng và 540 căn hộ, dự án này sẽ phục vụ cho khoảng 2000 cư dân, hứa hẹn mang đến một không gian sống và làm việc hiện đại, tiện nghi.
* Lĩnh vực đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng
VIDEC GROUP là chủ đầu tư của dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quốc tế Bãi Xép và dự án Casa Marina tại đảo Hòn Đất và Hòn Ngang, với quy mô gần 80ha, tọa lạc tại thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.
* Lĩnh vực đầu tư khu công nghiệp
VIDEC GROUP là chủ đầu tư của hai khu công nghiệp lớn tại Việt Nam: khu công nghiệp Kim Thành ở Hải Dương với diện tích 164ha và khu công nghiệp Nhuận Trạch tại Xuân Mai, Hòa Bình với quy mô 202ha.
* Lĩnh vực đầy tư thủy điện
VIDEC GROUP đang là chủ đầu tư dự án thủy điện Hùng Lợi 1 và Hùng Lợi 2 tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang
* Lĩnh vực khai thác khoáng sản
VIDEC GROUP hiện đang khai thác các mỏ cát, đá tại tỉnh Tuyên Quang và khai thác mỏ cát tại huyện Phúc Thọ, Hà Nội.
* Lĩnh vực thiết kế, thi công xây lắp và cung ứng dịch vụ
VIDEC GROUP sở hữu nhiều công ty thành viên, đảm nhiệm các hạng mục quan trọng trong các dự án do VIDEC GROUP làm chủ đầu tư Các công ty này không chỉ thực hiện nhiều nhiệm vụ mà còn quản lý tòa nhà và dịch vụ tại các dự án của VIDEC GROUP.
Trong hai năm qua, VIDEC GROUP đã hoàn thành và bàn giao Đơn nguyên A, B của Dự án khu nhà ở cao tầng cho cán bộ, chiến sĩ Viện Khoa học hình sự Bộ Công an, cùng với Tháp Ngôi sao tại 283 Khương Trung, Hà Nội, bao gồm 650 căn hộ với diện tích từ 70-90 m2, thiết kế hợp lý và tối ưu hóa diện tích sử dụng Dự án đáp ứng nhiều tiêu chí về cự li, giá cả và chất lượng, phục vụ cho người có thu nhập trung bình Đồng thời, VIDEC GROUP cũng đã bàn giao 600 căn hộ tại dự án Riverside Garden, một dự án căn hộ cao cấp được đầu tư tỉ mỉ, chú trọng đến chất lượng, thẩm mỹ, môi trường sống và dịch vụ.
Công ty VIDEC GROUP tự hào là chủ đầu tư các dự án với lợi thế lớn từ đội ngũ lãnh đạo có kinh nghiệm dày dạn trong ngành đầu tư xây dựng Đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư tài năng, tâm huyết của công ty đã góp phần quan trọng vào sự thành công của các dự án Hầu hết các dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng đều nhận được sự đánh giá cao từ khách hàng.
Công ty hiện đang theo kịp sự biến đổi của thị trường bất động sản với sự đa dạng trong sản phẩm và nâng cao chất lượng đầu tư xây dựng cũng như dịch vụ Đối với các dự án đã và sẽ triển khai, Công ty không chỉ chú trọng vào đầu tư hạ tầng mà còn chủ động phối hợp với ngân hàng để hỗ trợ thủ tục và lãi suất cho người mua nhà, đồng thời đầu tư mạnh mẽ vào các tiện ích và dịch vụ sau bán hàng.
Trong thời gian tới, Công ty VIDEC GROUP sẽ tập trung đầu tư vào lĩnh vực bất động sản phân khúc trung và cao cấp, chủ yếu tại Hà Nội và các thành phố lớn Công ty cũng sẽ triển khai nhiều dự án lớn mang tính chiến lược và lâu dài, bao gồm đầu tư vào khách sạn, khu nghỉ dưỡng và khu công nghiệp tại các thành phố như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Nha Trang, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Phú Quốc và một số địa phương khác.
MỘT SỐ HÌNH ẢNH DỰ ÁN
- Dự án: VIDEC COMPLEX, 283 Khương
Trung, Thanh Xuân, Hà Nội.
- Dự án: Khu nhà ở để bán kết hợp văn phòng và dịch vụ- Riverside Garden, 349 Vũ Tông Phan, Khương Hạ,
- Dự án: The Diamond Park, Khu đô thị Mê Linh, xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, Thành phố Hà Nội.
- Dự án: Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ nhà ở Galaxy Tower, Nguyễn Xiển,
- Dự án: Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ nhà ở Tây Hồ Skyline, số 5 Lạc Long Quân, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội.
- Dự án: khu du lịch nghỉ dưỡng quốc tế Bãi Xép và dự án Casa Marina đảo Hòn Đất, Hòn
Ngang tại Thành phố Quy Nhơn, Tỉnh Bình Định.
2.1.2 Cơ cấu tổ chức a Sơ đồ cơ cấu tổ chức
Công ty cổ phần tập đoàn Videc – VIDEC GROUP hiện đang được tổ chức theo mô hình như sau:
Hình 2.1 Cơ cấu tổ chức của VIDEC GROUP
Phòng Đầu tư & phát triển DA án
KHỐI CÔNG TY KHỐI CÔNG TY Công ty Videc Xây dựng Công ty Videc Thiết kế Công ty Videc Trường Thành
Công ty Videc Lạc Long Quân
Công ty Trường Thành Quy Nhơn Công ty Thủy điện Hùng Lợi Công ty Khoáng sản Tuyên Quang
Công ty Dịch vụ Green
Công ty Đầu tư Fider Công ty Đầu tư khu công nghiệp
CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN VIDEC CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN VIDEC
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
BAN ĐIỀU HÀNH BAN ĐIỀU HÀNH
Phòng Quản lý dự án
Các ban điều hành dự án
Thực trạng công tác quản lý dự án tại công ty cổ phần tập đoàn Videc với
2.2.1 Thực trạng công tác Lập dự án đầu tư bất động sản
2.2.1.1 Quy trình lập dự án
Quá trình lập dự án của Công ty được thực hiện theo quy trình sau:
Hình 2.9 Sơ đồ quy trình lập dự án
Các bước thực hiện Đơn vị thực hiện
Hình 2.2 Sơ đồ quy trình lập dự án
Nguồn: Phòng Đầu tư và Phát triển dự án
Phê duyệt, giao nhiệm vụ
Tìm kiếm cơ hội đầu tư
Ban giám đốc, trưởng các phòng, ban
Kiểm tra quá trình lập dự án
Quyết định, phê duyệt dự án
P Đầu tư và Phát triển dự án
P Đầu tư và Phát triển dự án
P Đầu tư và Phát triển dự án
Phòng ĐT & PT dự án; Phòng
P Đầu tư và Phát triển dự án
Bước đầu tiên trong quy trình đầu tư là tìm kiếm cơ hội, thường do ban giám đốc và trưởng các phòng ban chức năng thực hiện Các dự án đầu tư chủ yếu tập trung vào lĩnh vực bất động sản, với nhu cầu về nhà ở và văn phòng tại Hà Nội làm trọng tâm Một số dự án tiêu biểu bao gồm Trung tâm tài chính Láng Hạ và dự án nhà ở dành cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công An.
Bước 2: Phê duyệt, giao nhiệm vụ
Sau khi Hội đồng quản trị xem xét và phê duyệt cơ hội đầu tư, nếu được chấp nhận, tổng giám đốc sẽ giao nhiệm vụ lập dự án cho Phòng Đầu tư và Phát triển dự án.
Bước 3: Thu thập tài liệu
Sau khi được Tổng Giám đốc giao nhiệm vụ, Trưởng phòng Đầu tư và Phát triển dự án sẽ thành lập nhóm soạn thảo dự án Nhóm này có trách nhiệm thu thập các tài liệu cần thiết liên quan đến dự án, bao gồm nhu cầu thị trường về sản phẩm, giá nguyên vật liệu và các quy định pháp luật hiện hành Những tài liệu này sẽ hỗ trợ trực tiếp cho quá trình lập dự án sau này.
Bước 4: Lập đề cương, dự trù kinh phí
Các thành viên trong nhóm soạn thảo sẽ sử dụng tài liệu thu thập được để xây dựng đề cương dự án Đề cương này sẽ bao gồm các nội dung chính của dự án.
- Giới thiệu tổng quan về dự án
- Các căn cứ để xác định đầu tư
- Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án
- Nghiên cứu khía cạnh tài chính của dự án
- Nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội
- Tổ chức quản lý và nhân sự cho dự án Đồng thời phòng sẽ dự trù thời gian và kinh phí cho công tác lập dự án
Bước 5: Phê duyệt đề cương
Sau khi nhóm soạn thảo hoàn thành đề cương dự án, họ sẽ trình lên tổng giám đốc để được phê duyệt Quá trình lập đề cương và đánh giá dự án rất quan trọng nhằm loại bỏ những dự án không khả thi, từ đó giúp tiết kiệm chi phí cho các công tác lập dự án sau này.
Sau khi đề cương được phê duyệt, nhóm soạn thảo sẽ bắt đầu lập dự án đầu tư Công việc này đòi hỏi sự tỉ mỉ và chính xác, vì vậy cần có tinh thần làm việc cao và sự phối hợp chặt chẽ giữa các thành viên trong nhóm.
Bước 7: Kiểm tra quá trình lập dự án
Trong quá trình thực hiện lập dự án, phòng Đầu tư và Phát triển dự án sẽ tiến hành kiểm tra trực tiếp nhằm điều chỉnh, bổ sung kịp thời và đôn đốc các thành viên, đảm bảo công tác lập dự án diễn ra đúng theo kế hoạch tiến độ đã đề ra.
Bước 8: Quyết định, phê duyệt
Hồ sơ dự án hoàn chỉnh sẽ được trình lên tổng giám đốc và hội đồng quản trị để thẩm định và quyết định đầu tư Đồng thời, hồ sơ này cũng là căn cứ quan trọng để công ty xin cấp phép đầu tư từ các cơ quan nhà nước, cũng như xin tài trợ vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Bước 9: Lưu trữ hồ sơ
Sau khi hồ sơ dự án được phê duyệt và cấp phép, phòng tổ chức - hành chính của Công ty sẽ lưu trữ tài liệu này để hỗ trợ cho việc thực hiện dự án trong tương lai.
Hầu hết các dự án của Công ty được thực hiện nghiêm túc theo quy trình, với thời gian lập dự án trung bình từ hai đến năm tháng, giúp rút ngắn thời gian và giảm rủi ro Ban soạn thảo dự án linh hoạt cắt giảm các khâu không cần thiết mà vẫn đảm bảo chất lượng Tuy nhiên, một số dự án vẫn bỏ qua giai đoạn nghiên cứu cơ hội đầu tư, không tuân thủ hoàn toàn quy trình đã đề ra.
Khâu thu thập thông tin hiện nay gặp khó khăn về độ chính xác do phụ thuộc vào các nguồn dữ liệu cũ và lạc hậu Việc phân tích sự cần thiết đầu tư và đánh giá hiệu quả đầu tư dựa trên số liệu này không còn phù hợp, khi mà nhu cầu thị trường và các yếu tố kinh tế - chính trị như giá nguyên vật liệu, lãi suất và chính sách nhà nước luôn thay đổi.
2.2.1.2 Phân tích dự án đầu tư tại Công ty a Xác định mục tiêu đầu tư:
Công ty tập trung phát triển các sản phẩm dự án chính bao gồm nhà ở, văn phòng cho thuê, khu du lịch nghỉ dưỡng và khu công nghiệp, nhằm cung cấp các giải pháp bất động sản đa dạng để đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Khi lập dự án, mục tiêu đầu tư cần được trình bày rõ ràng và chi tiết, thể hiện tính hợp lý và cần thiết của việc đầu tư Điều này không chỉ giúp dự án thu hút nguồn tài trợ mà còn là cơ sở để xin cấp phép đầu tư Phân tích thị trường cũng là một yếu tố quan trọng trong quá trình này.
Các dự án của công ty chủ yếu tập trung vào xây dựng khu đô thị mới, chung cư cao tầng và văn phòng cho thuê Do đó, việc nghiên cứu thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc phân tích cung cầu về nhà ở và văn phòng cho thuê tại khu vực dự án.
- Xác định thị trường mục tiêu của dự án: hướng tới đối tượng khách hàng, mức thu nhập của khách hàng…
- Khi nghiên cứu các đối thủ cạnh tranh về tiềm năng, sức mạnh trên thị trường
Các dự án thiếu nghiên cứu kỹ lưỡng là một thiếu sót của ban soạn thảo, trong khi nhu cầu về nhà ở và căn hộ vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ Sự phát triển kinh tế đã dẫn đến sự gia tăng số lượng doanh nghiệp và nhà đầu tư đến Việt Nam, kéo theo nhu cầu cao về văn phòng, trung tâm thương mại, mặt bằng sản xuất và nghỉ dưỡng Mặc dù giá thuê liên tục tăng, nhưng thị trường vẫn không đủ khả năng đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn này.
- Nghiên cứu giá bán sản phẩm, cách thức bán hàng và cách tiếp thị, quảng bá sản phẩm
