Một số kiến nghị về việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội

LỜI MỞ ĐẦU Việt Nam đang trong quá trình phát triển và hội nhập, đô thị hoá với tốc độ ngày càng cao, dẫn đến sự phân hoá giàu nghèo rất rõ rệt, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nộ

LỜI MỞ ĐẦU

Việt Nam đang trong quá trình phát triển và hội nhập, đô thị hoá với tốc độ ngày càng cao, dẫn đến sự phân hoá giàu nghèo rất rõ rệt, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh Trong những năm gần đây, luồng dân di cư đi từ nông thôn ra các đô thị ngày càng nhiều, làm cho dân số đô thị tăng nhanh Số người thu nhập thấp trên các đô thị lớn cũng ngày càng nhiều, điều kiện nhà ở và vệ sinh môi trường nói chung là rất thấp Tại Hà Nội nhiều khu dân cư vẫn phải sử dụng khu nhà vệ sinh chung Tại thành phố Hồ Chí Minh, còn nhiều người phải sống trên các kênh rạch với môi trường sống quá thấp, mức độ ô nhiễm khá cao, là nguyên nhân chính gây ra bệnh tật, đói nghèo.

Trong thời kì bao cấp thì việc xây dựng nhà ở và các hệ thống hạ tầng đô thị phục vụ công cộng cũng được Nhà nước bao cấp Nhưng từ khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường thì người dân tự lo chỗ ở cho mình, các đô thị phát triển nhanh chóng, tốc độ đô thị hóa gia tăng rõ rệt, sự phân hoá giàu nghèo tại các đô thị khá là rõ nét, người nghèo phải đương đầu với vấn đề khó khăn về nhà ở

Trong những năm qua, quá trình đô thị hóa cùng với sự phát triển kinh tế theo cơ chề thị trường thì đô thị trở thành nơi thu hút một lượng lớn cư dân lao động nông nghiệp ở các vùng kế cận làm cho tỷ lệ dân số đô thị tăng một cách hết sức nhanh chóng Do sự gia tăng dân số quá nhanh nên các đô thị không còn đủ diện tích ở tối thiểu nữa Số người không có nhà ở, phải sống tạm bợ trong những hoàn cảnh hết sức khó khăn trên địa bàn các đô thị là một con số đáng kể Do vậy, việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp đang

là một vấn đề rất bức xúc hiện nay ở các đô thị lớn.

Số liệu của Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố Hà Nội cho biết, hiện nay diện tích bình quân nhà ở theo đầu người chỉ đạt 7m2/người, trong đó có 30% dân số nội thành ở dưới mức 4m2/người; về chất lượng nhà ở, có tới 60% nhà ở cần cải tạo nâng cấp cả ngôi nhà và tiện nghi Ước tính đến năm 2010, 80 dự án xây dựng nhà tái định cư của Thành phố dù được hoàn thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì Thành phố vẫn thiếu tới 13.000 căn hộ Theo ước tính của nhiều nguồn khác nhau thì Hà Nội đang thiếu nhà một cách trầm trọng, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp Do vậy em quyết định lựa

chọn đề tài: “ Một số kiến nghị về việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội” cho chuyên đề thực tập Hi

vọng sẽ đóng góp một phần vào việc giải quyết vấn đề bức xúc về nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà Nội

Bố cục chuyên đề gồm 2 phần: Phần nội dung: gồm 3 chương

Chương I: Cơ sở khoa học của việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp.

Chương II: Thực trạng về giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội và kinh nghiệm một số nước trên thế giới

Chương III: Một số giải pháp về việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội

Phần II: Kết luận

PHẦN NỘI DUNG

Chương 1: Cơ sở khoa học của việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp.

I Một số lí luận về người thu nhập thấp

I.1 Định nghĩa về người thu nhập thấp

Người thu nhập thấp là những ngưòi có thu nhập ổn định và có tích luỹ nhưng mức tích luỹ thấp Nhưng mức tích luỹ đó đủ để trang trải cho việc mua nhà nếu được mua với điều kiện ưa đãi.

Người nghèo là những người có đặc trưng cơ bản là thu nhập thấp, không ổn định và khó có khả năng tiếp cận với việc mua nhà ở với chính sách ưa đãi nếu có

Vậy ngưòi nghèo là những người có thu nhập thấp đến mức không thể đáp ứng được nhu cầu tồi thiểu về vật chất hằng ngày như ăn, mặc, ở, đi học, chữa bệnh Họ là những cá nhân hoặc hộ gia đình không có việc làm hoặc thiếu việc làm, gia đình quá đông người Họ ở chật chội trong những khu nhà không đủ các điều kiện vệ sinh, những xóm liều và những người không có nhà cửa Họ không có khả năng cải thiện nhà ở của mình Nghề nghiệp của họ thường không rõ ràng và gồm nhiều ngành nghề (thợ xây, đạp xích lô, xe ôm…), thậm chí có những người không có nghề nghiệp Người thu nhập thấp không phải là người nghèo, họ có thu nhập ổn định, có thể đáp ứng được những nhu cầu tối thiểu của cuộc sống nhưng không có khả năng mua nhà

Người thu nhập thấp có thể là cán bộ, công nhân viên nhà nước, sinh viên mới ra trường hoặc các đối tượng chính sách Mức thu nhập của người thu nhập thấp trên ngưỡng nghèo và tiếp cận với mức trung bình (khoảng 1.000.000 đồng/tháng/người) Trong giai đoạn hiện nay, tại Việt Nam có thể tính thu nhập bình quân vào khoảng từ 500-1.000.000 đồng/tháng Mức thu nhập của hộ thu nhập thấp từ 1.000.000-5.000.000 đồng/tháng/người.

I.2 Các vấn đề kinh tế - xã hội tác động đến việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp

1/ Vấn đề dân di cư vào đô thị

a) Mức độ di cư và mô hình di cư theo lứa tuổi, giới tính

Một trong những nguyên nhân quan trọng làm gia tăng dân số đô thị là do luồng dân di cư từ các vùng nông thôn đến các thành phố lớn, các khu công nghiệp, khu chế xuất để tìm kiếm việc làm Vì đô thị có nhiều điều kiện thuận lợi cho cuộc sống, sinh hoạt như: Thu nhập của đô thị thường cao hơn nông thôn, địa bàn đô thị có nhiều khả năng kiếm được việc làm tốt hơn, chất lượng dịch vụ và phúc lợi xã hội tốt hơn Dân cư tìm mọi cách để được nhập cư vào đô thị, từ đó hình thành dòng chuyển dịch vào đô thị Chính điều đó đã gây ra sự quá tải về dân số ở đô thị của một số nước đang phát triển, trong đó có Việt Nam.

Dân nhập cư vào đô thị hầu như là lao động trẻ ở lứa tuổi từ 18 đến 27 muốn có cơ hội làm việc ở đô thị, hoặc là những sinh viên muốn tìm kiếm cơ hội việc làm tại thành phố trong tương lai Tỷ lệ nam chiếm nhiều hơn nữ

trong tổng số dân nhập cư hàng năm vào các đô thị lớn.

b) Đặc điểm dân di cư

- Đặc điểm về cơ cấu lao động: Dòng người từ nông thôn tiến vào thành phố ngày càng nhiều, hầu như là những người lao động tham gia vào các ngành như dịch vụ, xây dựng, công nghiệp, chủ yếu là lao động làm công ăn lương Một số vào thành phố tìm công ăn việc làm có tính chất nhất thời và thời vụ

- Đặc điểm về kinh tế xã hội: Lí do kinh tế là nguyên nhân chủ yếu để người dân di cư từ nông thôn vào các đô thị Để có chất lượng cuộc sống tốt hơn, họ tìm kiếm cơ hội học tập, tìm một việc làm ổn định với mức thu nhập ổn định Do vậy nhu cầu về nhà ở của bộ phận này rất lớn vì họ muốn ổn định cuộc sống, mà thu nhập lại thấp, họ luôn tìm kiếm cơ hội có được một ngôi nhà.

c) Ảnh hưởng của luồng di dân tự do đối với nhà ở đô thị

Hàng năm luồng dân di cư từ nông thôn vào đô thị đã làm tăng số người thu nhập thấp trong đô thị, đồng thời làm tăng nhu cầu về nhà ở Sự phát triển về nhà ở không theo kịp với sự phát triển dân số Do vậy dẫn đến hiện tượng thiếu nhà ở một cách trầm trọng, gây ra tình trạng lần chiếm đất đai trái phép tạo thành các xóm liều, làm ảnh hưởng đến quản lý và bộ mặt đô thị Tăng ô nhiễm môi trường đô thị, mất trật tự đường phố, khu công cộng, ùn tắc giao thông… Làm xuống cấp nghiêm trọng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đô thị.

Phần trăm phân bố về nhà ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh giữa những hộ di cư và không di cư theo nơi cư trú hiện tại và theo giới tính

2/ Sự phân hóa giàu nghèo với vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp

a) Sự phân tầng xã hội có tác động trực tiếp tới công việc quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển đô thị

Cùng với tốc độ đô thị hoá ngày càng nhanh là sự phân hoá giàu nghèo ngày càng mạnh ở các đô thị lớn Một bộ phận dân cư giàu có, có mức sống, điều kiện ăn ở cách xa rất nhiều lần bộ phận dân cư nghèo Những người giàu có, có khả năng xây dựng các công trình lớn, có khả năng tham gia hoạt động trong lĩnh vực nhà đất, chi phối thị trường, bắt chẹt người nghèo Họ còn chi phối cả việc thiết kế, xây dựng nhà ở, do vậy rất dễ sai phạm các tiêu chuẩn của công tác quy hoạch đô thị Những người nghèo lại không đủ khả năng tự cải thiện nơi ở tồi tàn của mình Do vậy bên cạnh những ngôi biệt thự sang trọng, những khu chung cư cao cấp, vẫn còn tồn tại những khu nhà ổ chuột, mà việc giải toả chúng là hết sức khó khăn Như vậy sự phân hoá giàu nghèo ảnh hưởng rất lớn đến việc quy hoạch, quản lý, xây dựng và phát triển nhà ở Sự phân tầng xã hội càng sâu sắc thì người thu nhập thấp càng khó mua được nhà Vì lúc đó khoảng cách giàu, nghèo là rất lớn, người giàu sẽ có đủ điều kiện sở hữa những mảnh đất rộng lớn, những ngôi biệt thự mà người nghèo không bao giờ mua được, làm cho giá bất động sản tăng nhanh, đẩy người nghèo càng xa ước mơ được sở hữa ngôi nhà của mình

b) Các loại nhà ở cho người thu nhập thấp dưới tác động của sự phân hoá giàu nghèo trong đô thị:

Trong thời kì bao cấp, Nhà Nước bao cấp luôn nhà ở cho cán bộ công nhân viên Họ sống trong những khu nhà tập thể được Nhà Nước hỗ trợ hoàn

toàn Tuy nhiên, hiện nay đó là những khu nhà giành cho những người có mức thu nhập thấp, những căn hộ trong các khu nhà tập thể và khu chung cư nhiều tầng, chúng đã bị xuống cấp một cách rất nghiêm trọng Theo khảo sát tình hình nhà ở do Công đoàn viên chức Việt Nam tiến hành, 19% số Cán bộ công nhân viên chức hiện đang thuê nhà tập thể của Nhà Nước, 14.6 % số Cán bộ công nhân viên chức mua nhà hoá giá tập thể trước đây, 31% chưa có nhà ở phải ở nhờ, ở tạm; 4% số Cán bộ công nhân viên chức phải thuê nhà cấp 4 không đảm bảo tiện nghi sinh hoạt chung; và chỉ có 31.4 % số Cán bộ công nhân viên chức mua được nhà riêng Như vậy nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp là rất lớn, Cán bộ công nhân viên chức cũng thuộc bộ phận những người có thu nhập thấp, hầu như đều sống trong các khu nhà tập thể, đã xuống cấp hoàn toàn.

Một bộ phận khác của những người thu nhập thấp là công nhân trong các khu công nghiệp, chế xuất Họ sống trong những khu nhà cho thuê, có chất lượng rất thấp Một số thì được doanh nghiệp xây nhà cho thuê với chất lượng tốt hơn Nhưng đấy chỉ là nhà cho thuê chứ không phải nhà riêng của họ

Đa số bộ phận người thu nhập thấp hiện đang sống trong những ngôi nhà nằm sâu trong các khu vực ngõ phố, ngõ xóm đã có quy hoạch là khu đất ở Hoặc là loài nhà nằm trong các khu vực ngõ xóm chưa có qui hoạch; xây dựng lấn chiếm vào đất quy hoạch, đất lưu thông.

c) Sự phân tầng xã hội ảnh hưởng mức chênh lệch về nhà ở giữa những người thu nhập thấp và những người thu nhập cao ở đô thị.

Sự phân biệt tầng lớp giữa những người thu nhập cao và những người

thu nhập thấp biểu hiện rất rõ rệt Về nhà ở cũng phân biệt rất rõ, những người thu nhập cao sống trong những khu nhà sang trọng, gần trung tâm, có đầy đủ điều kiện Ngược lại những người thu nhập thấp lại sống trong những khu nhà tồi tàn, thiều điều kiện ăn ở Diện tích bình quân đầu người của nhóm người thu nhập thấp cũng thấp hơn hẳn nhóm người thu nhập cao.

3/ Đặc điểm của người thu nhập thấp ảnh hưởng đến nhà ở.

- Dân lao động tự do và buôn bán nhỏ ở các đô thị.

b Đăc tính quy mô nhân khẩu, trình độ văn hóa:

- Quy mô gia đình: hộ thu nhập thấp đô thị có bình quân 5 người/hộ

- Cơ cấu gia đình: hộ gia đình lớn có 3 thế hệ (từ 5-6 người trở lên) chiếm tỷ lệ nhỏ và xu hướng đến năm 2010 số người trong gia đình sẽ giảm xuống còn 3-4 người/hộ.

- Trình độ văn hóa: hơi thấp hơn mức trung bình khu vực đô thị.

c Đặc tính mức thu nhập và chi tiêu:

Nguồn thu nhập của người thu nhập thấp chủ yếu từ lương, từ tiền công do dịch vụ, từ lãi do buôn bán nhỏ Trong đó những nguồn thu nhập không từ lương thường bấp bênh không ổn định Mức thu nhập của người thu nhập thấp là rất thấp so với mặt bằng sinh hoạt của đô thị và thường là có mức chênh lệch rất xa giữa thu nhập (rất thấp) và chi tiêu (rất cao) Họ rất khó có khả năng tích lũy cho nhà ở nếu không có sự hỗ trợ từ phía Nhà nước.

d Đặc tính tình trạng nhà ở người thu nhập thấp:

Nhiều hộ có diện tích sử dụng dưới 35m2 (tổng điều tra dân số và nhà ở 1999 diện tích sử dụng dưới 36m2 chiếm 34.26% số hộ) và khoảng 5% số hộ này ở trong những căn hộ dưới 15m2 và có những đặc điểm sau:

- Vị trí nhà ở trong các khu phố cũ, trong các khu tập thể nhiều tầng, trong các ngõ xóm, các khu lấn chiếm không theo quy hoạch

- Là các căn hộ chật chội, chất lượng kém

- Là nhà bán kiên cố hoặc nhà tạm, vệ sinh môi trường và hạ tầng kỹ thuật kém

4/ Một số mô hình nhà ở tương thích cho người thu nhập thấp

* Mô hình nhà cho thuê: Mô hình này phù hợp với các đối tượng không có điều kiện mua nhà, công nhân các khu công nghiệp, gia đình trẻ, sinh viên.

* Mô hình nhà liền kề: Tại các khu ven đô TP lớn, đô thị vừa và nhỏ* Mô hình nhà chung cư được bán trả góp cho người thu nhập thấp

- Loại chung cư từ 5 tầng trở lên- Loại chung cư từ 9 tầng trở lên

* Mô hình cải tạo, nâng cấp nhà ở hiện có: là loại hình phổ biến nhất hiện nay vì chi phí không cao.

II Các nội dung cơ bản trong các chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.

1/ Nội dung tổng quát

- Phát triển các chính sách tài chính và huy động các nguồn vốn: Để tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có nhà để ở, Quốc hội thông qua luật nhà ở ngày 29/11/2005, Chính phủ đã ban hành Nghị đinh số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở”, trong đó quy định các cơ chế, chính sách ưa đãi nhằm khuyên khích các tổ chức, cá nhân, doanh nghịêp tham gia phát triển nhà ở xã hội Như miễn tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội; được miễm giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp luật Bên cạnh đó Nhà nước còn có chính sách hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp để cho các tổ chức doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp Các ngân hàng cũng có những chính sách ưu tiên về lãi suất vay vốn cho những tổ chức, cá nhân nào đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội.

- Xác định các tiêu chuẩn thích hợp về thiết kế xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp: Các giải pháp thiết kế, xây dựng cải tạo nhà ở người thu

nhập thấp đô thị phải đáp ứng một cách tốt nhất nhu cầu người sử dụng, ở và các hoạt động kinh doanh sinh lời một cách hiệu quả Xây dựng được hàng loạt các giải pháp, các dữ liệu thiết kế - kiến trúc mặt bằng nhà ở phong phú

- Kiến nghị tổ chức thực hiện đối với Chính phủ và chính quyền địa phương trong việc áp dụng các chính sách nhằm cải thiện nơi ở và môi trường cho người thu nhập thấp.

2/ Nội dung tăng cường khả năng tự cải thiện nhà ở cho người thu nhập thấp bằng các chính sách hỗ trợ về mặt tài chính cho người thu nhập thấp.

Tại điều 62 luật nhà ở Việt Nam qui định những đối tượng thuộc diện chính sách xã hội sau được hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở:

* Người có công với cách mạng

* Hộ gia đình nghèo ở miền núi hoặc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai

* Hộ gia đình có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn

Luật nhà ở Việt Nam qui định hình thức hỗ trợ,tạo điều kiện cải thiện nhà ở như sau:

Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, cộng đồng dân cư thực hiện việc hỗ trợ, tạo điều kiện cho các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội được cải thiện nhà ở theo một trong các hình thức sau đây:

- Hỗ trợ kinh phí để họ mua nhà ở, trả chậm, trả dần hoặc thuê nhà ỏ;

- Miễn, giảm tiền sử dụng đất khi mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, hoặc được Nhà nước giao đất làm nhà ở,

- Hỗ trợ kinh phí, vật liệu, nhân công trong việc sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng nhà ở;

- Tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

III Các yếu tố tác động đến đến việc giải quyết nhà ở cho người thu nhâp thấp

1/ Các yếu tố về tài chính, thị trường, quyền sở hữu, cơ sở hạ tầng

a) Các yếu tồ về tài chính, thị trường

Trình độ phát triển kinh tế xã hội không chỉ phụ thuộc vào tổng sản phẩm quôc dân (GDP) hoặc thu nhập bình quân đầu người mà phụ thuộc vào sự phát triển của hệ thống quản lý, hệ thống tài chính, thông tin liên lạc Các Ngân hàng hoặc các cơ quan hỗ trợ vể tài chính thường được đặt ở các trung tâm đô thị lớn mà chủ yếu là phục vụ cho các hoạt động kinh doanh thương mại Sự thâm nhập rộng rãi của các cơ quan tài chính trong lĩnh vực nhà ở còn rất hạn chế, do đó hệ thống tài chính thiếu khả năng huy động vốn trên diện rộng và chưa đáp ứng được khả năng phục vụ đông đảo tầng lớp dân cư

Thị trường tài chính mà phát triển thì khả năng huy động vốn để phát triển quỹ nhà xã hội càng mạnh Việc huy động vốn để phát triển quỹ nhà xã hội được quy định trong bộ luật nhà ở của nước ta như sau:

1) Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hình thành từ các nguồn sau đây:

a) Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

b) Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn;

c) Ngân sách nhà nước đầu tư;

d) Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước;

đ) Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

2) Chính phủ quy định cụ thể các nguồn vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội, đơn vị quản lý quỹ phát triển nhà ở và nội dung quản lý sử dụng quỹ này bảo đảm nguyên tắc bảo toàn vốn.

Ngoài ra các yếu tố khác về thị trường cũng tác động nhiều đến nhà ở cho người thu nhập thấp như: các yếu tố cung và cầu, khả năng tài chính, chính sách hỗ trợ và hệ thống thuế Một trong những nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bất động sản mấy năm gần đây nóng lên là do cầu thì ngày càng tăng mà nguồn cung thì hạn chế Do vậy gây khó khăn rất lớn trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp Đối tượng người thu nhập thấp cũng có nhu cầu mua nhà rất lớn nhưng không đủ tiền mua nhà, chưa hình thành

cầu một cách rõ rệt Trong khi đó nhiều đối tượng khác thừa khả năng mua nhà nhưng cung lại thiếu.

b) Các yếu tố về quyền sở hữu và cơ sở hạ tầng

Quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở là yếu tố rất quan trọng đối với chính sách nhà ở, đất ở

Luật nhà ở Việt Nam qui định: Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở

Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê mướn, ở nhờ nhà theo quy định của pháp luật Người tạo lập nhà ỏ hợp pháp có quyền sở hữu ngôi nhà đó.

Việc bảo hộ quyền sở hữa nhà ở cũng được qui định trong luật nhà ở Việt Nam như sau:

1) Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu2) Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hoá Trường hợp thật cần thiết vì lí do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước quyết định trưng mua hoặc trưng dụng nhà ỏ thì Nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu nhà ở theo giá trị thị trường tại thời điểm thanh toán và tạo điều kiện để họ tạo lập nhà mới.

Tuy nhiên, trong thực tế thì thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất cũng rất phức tạp Gây khó khăn lớn cho người mua nhà Do vậy Nhà nước cũng nên có những chính sách tạo điều kiện cho người mua nhà làm thủ

tục xác định quyền sở hữu nhà ở.

Ngoài ra các yếu tố của việc xây dựng cơ sở hạ tầng tác động nhiều tới nhà ở Việc bố trí quy hoạch hệ thống cơ sở hạ tầng phù hợp với nhu cầu nhà ở sẽ có tác động tích cực tới nhà ở.

2/ Các yếu tố về đặc thù nhà ở liên quan đến giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.

a) Tuổi thọ của nhà:

Nhà ở bền vững lâu dài, chi phí cho xây dựng, mua sắm cao Nhà ở là một loại hàng hoá đầu tư cơ bản có tính bền cao, các quyết định về nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp là sự lựa chọn giữa làm nhà, mua nhà hoặc thuê nhà

b) Tính không đồng nhất

Nhà khác nhau về vị trí trong thành phố, diện tích, tuổi, cấu trúc tiện dụng, cao tầng hay thấp tầng Tính không đồng nhất của nhà ở là nguồn gốc cho sự đa dạng nhưng lại đáp ứng được nhu cầu nhà ở đa dạng của các hộ gia đình cũng không đồng nhất Nhu cầu mua nhà phụ thuộc nhiều yếu tố như: thu nhập, vị trí, sở thích… Do vậy tính không đồng nhất của nhà ở đảm bảo tính không đồng nhất của người mua nhà.

c) Tính cố định về mặt không gian

Vị trí của nhà ở là một thuộc tính của quỹ nhà Do vậy, khi phân tích và đưa ra chính sách cần có sự phân biệt giữa các đặc tính vị trí của bản than đơn

vị ở và đặc tính vị trí của khu vực lân cận của đơn vị đó.

Chương II: Thực trạng về giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội và kinh nghiệm

một số nước trên thế giới

I Kinh nghiệm về giải quyết nhà ở cho người thu nhập ở một số nước và một số đô thị lớn trong nước.

1/ Kinh nghiệm của Trung Quốc.

Trung Quốc là một trong những nước đông dân, tuy là một nước phát triển nhưng vẫn phải đối mặt với vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp Cũng như Việt Nam, vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp cũng là một vấn đề nóng

Kinh nghiệm của Trung Quốc trong cải cách nhà ở là các khoản tiết kiệm bắt buộc trong nguồn thu nhập của mọi người dành cho nhà ở Tất cả các cư dân đô thị có việc làm tiết kiệm một phần lương của họ thông qua đơn vị công tác để hình thành các khoản dài hạn cho nhà ở Người chủ tuyển dụng phải đóng góp một phần trăm tương tự vào tài khoản của người lao động mỗi tháng Tiền tiết kiệm kiệm sẽ do một ngân hàng đại diện cho chủ tài khoản (người lao động) nắm giữ và được quản lý thông qua người tuyển dụng Ngân hàng chỉ có thể vay thêm để phát triển nhà ở Chủ tài khoản có thể rút tiền từ ngân hàng để chi tiêu cho nhà ở như mua nhà, sửa chữa lớn khi được phê duyệt.

Ở Trung Quốc cũng áp dụng chính sách cho thuê nhà cho người thu nhập

thấp Gia đình thu nhập cao mua hoặc thuê nhà thương phẩm theo giá thị trường, gia đình thu nhập trung bình và thấp được mua nhà theo chính sách ưa đãi của Nhà nước Gia đình thu nhập thấp được thuê nhà với giá rẻ.

2/ Kinh nghiệm của Singapore

Singapore là một nước Châu Á giải quyêt thành công nhất chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp, hầu như nhà ở cho người thu nhập thấp đều do nhà nước đảm nhiệm Nhà ở là chương trình ưu tiên, 88% dân số sống trong nhà ở do Chính phủ quy định, trong đó 80% sở hữu căn nhà của họ bằng phương thức mua trả dần, còn lại là thuê Trả trước 20%, phần còn lại trả dần trong 25 năm

Tại Singapore, trong 30 năm trở lại đây, mặc dù điều kiện sống tăng với xu hướng thiết kế một căn hộ rộng có nhiều phòng (có căn hộ tới 7 phòng), nhưng vẫn dành khoảng 10% diện tích nhà ở cho căn hộ độc lập loại 1-2 phòng ở, với diện tích 23-30m2, có bếp và vệ sinh riêng nhằm giúp những người kinh tế còn hạn chế như phụ nữ làm chủ hộ và sinh viên mới ra trường có khả năng mua được Nếu với diện tích như vậy, thì cán bộ công chức nhà nước cần phải có tới gần 100 triệu đồng (vẫn là một khoản tiền khá lớn) Theo kinh nghiệm của Singapore thường sau 5 năm lại có sự chuyển đổi về nhà ở một lần Ví dụ như con cái lớn cần tăng thêm phòng, khi đã tích luỹ đủ khoản tiền thì cải thiện chổ ở… Cứ như vậy, người ở căn hộ nhỏ sẽ dịch chuyển lên căn hộ lớn hơn và lại có người tìm kiếm căn hộ mới

Ở Singapore còn thành lập quỹ CPF, người gửi tiền vào quỹ này được

quyền ưu tiên mua nhà với giá thấp hơn giá thị trường Chính phủ còn cho người mua nhà với lãi suất thấp Linh hoạt trong các hình thức mua và thuê nhà.

Ở Hà nội có một số điểm giống với Singapore Mỗi căn hộ được bố trí hợp lý về công năng, diện tích tổi thiều phải phù hợp với một căn hộ nhỏ Thời kỳ gia đình còn ở mức thu nhập thấp thì diện tích ở cho mỗi thành viên cũng ở mức thấp, nhưng đến khi thu nhập gia đình khá hơn thì diện tích cho mỗi thành viên cũng tăng hoặc tách hộ Diện tích mỗi căn hộ ban đầu khoảng 40-60m2 sử dụng Trong mỗi khu nhà ở nên có nhiều kiểu căn hộ có diện tích khác nhau, trung bình 80-120m2, một căn hộ khác rộng hơn, từ 150-200m2.

Do vậy Hà nội nên học hỏi chính sách nhà ở của Singapore, xem xét mô hình nào hợp lý áp dụng cho chính sách nhà ỏ cho người thu nhập thấp ở Hà Nội hiện nay.

3/ Kinh nghiệm của Thái Lan.

Chính phủ Thái Lan cung cấp các khoản mua nhà với lãi suất thấp trên thị trường Ngoài ra còn cung cấp các khoản vốn vay cho người thu nhập thấp có thể mua được nhà ở, góp phần quan trọng nhằm triển khai dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.

Ngân hàng nhà ở quốc gia đóng vai trò tổ chức tài chính nhà ở, nhằm hỗ trợ tài chính nhà ở cho người thu nhập thấp Ngân hàng cho vay cao nhất 25 năm với 4 loại tín dụng, có khoảng 80% người nghèo tham gia

Ở Thái Lan có thời kỳ xây nhà cao tầng cho người thu nhập thấp nhưng sau một thời gian đã xuống cấp nghiêm trọng và phải phá dỡ Đây là một bài học cho nước ta, cần phải xác định mô hình nhà ở hợp lý cho người thu nhập thấp và phải ưu tiên chất lượng nhà ở lên hàng đầu.

4/ Kinh nghiệm của thành phố Hải Phòng

Hải Phòng đang từng ngày đổi mới, cải tiến, chỉnh trang đô thị để xứng đáng là một đô thị loại một, đô thị cấp Quốc gia do Chính phủ xác định Việc cải tạo, chỉnh trang đô thị không chỉ đối với đường hè, công viên cây xanh, vệ sinh môi trương… mà còn phải tập trung vào lĩnh vực cải tạo những khu nhà vừa của người thu nhập thấp, vừa thấp, vừa cũ, vừa lạc hậu thành những chung cư mới cao tầng có chất lượng tốt, thẩm mỹ đẹp, góp phần làm cho thành phố càng đẹp hơn Một trong những dự án thành công trong số các dự án cải tạo, nâng cấp khu nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hải Phòng là dự án Quĩ quay vòng cải tạo do Hội liên hiệp phụ nữ thành phố tổ chức Đề án Quĩ quoay vòng vốn nâng cấp, sữa chữa nhà được triển khai thực hiện trong vòng 9 năm, từ năm 2005-2013 với số vốn đầu tư là 47 tỷ 550 triệu đồng Việt Nam Dự án sẽ chia làm 2 giai đoạn đầu tư với 4 chu kỳ vay, gần 7000 hộ có thu nhập thấp được vay, mức vay trung bình là 7 triệu đồng và mức vay không được vượt quá 10 triệu đồng, thời hạn tín dụng là 5 năm Ngoài ra các hộ có nhu cầu có thề vay thêm 5 triệu đồng để làm kinh tê, lấy tiền lãi cải tạo nhà Đây là những hộ có thu nhập thấp, thu nhập trung bình khoảng 300000 đồng/tháng và sống trong khu vực dự án, phải có khả năng chi trả khoản vay Thấy rõ tính khả thi của dự án, Hội liên hiệp phụ nữ Hải Phòng đã tiến hành

từng bước thực hiện dự án Theo kế hoạch thì dự án được triển khai ở 5 quận nội thành với 42 khu dân cư ở 39 phường và có thể mở rộng trên phạm vi toàn thành phố Sau khi khảo sát nhu cầu vay vốn của các hộ thì Hội đã tiến hành giải ngân giúp các hộ gia đình cải thiện chỗ ở Đến nay, phường Dư Hàng Kênh đã có gần 750 hộ được vay vốn cải tạo nhà ở với số tiền hơn 5 tỷ đồng, trong đó có 600 hộ đã hoàn công.Ban quản lý dự án cũng đã tiến hành giải ngân và giúp hơn 100 hộ phường Máy Chai, quận Ngô Quyền vay vốn cải tạo nhà Đến hết tháng 10, Ban quản lý dự án quĩ quay vòng vốn cải tạo nhà ở đã phát tiền cho gần 900 hộ ở 2 phường Dư Hàng Kênh và Máy Chai vay với tổng số gần 6 tỷ đồng Hầu hết các hộ sau khi có vốn đã sử dụng đúng mục đích như làm lại nền tường, mái nhà, cải tạo công trình phụ, góp phần cải thiện điều kiện sống và làm sạch môi trường Dự án đã khá là thành công trong việc cải thiện chỗ ở cho người thu nhập thấp.

Một số giải pháp được đưa ra để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hải Phòng như sau:

Một là, việc thực hiện các dự án phát triển nhà chỉ nên giao cho một số doanh nghiệp chuyên ngành, có đủ năng lực thực sự, không nên giao tràn lan cho nhiều đơn vị, nhất là các công ty TNHH, doanh nghiệp tư nhân mà trước đó thiếu sự thẩm định kỹ lưỡng về năng lực dẫn tới dự án bị đình trệ hoặc nảy sinh phức tạp không đáng có Kể cả những dự án giao đất cho dân làm nhà ở, cũng nên giao cho doanh nghiệp đủ năng lực thực hiện( tốt nhất là các công ty nhà nước, công ty cổ phần từ doanh nghiệp nhà nước), tránh tình trạng chia lô, để dân xây dựng tuỳ tiện, không theo quy hoạch thiết kế như đã diễn ra từ

trước tới nay.

Hai là, những dự án phát triển nhà thuộc phạm vi ngoại thành cần nghiên cứu cụ thể và hạn chế việc giao đất để bảo đảm sự phát triển đô thị theo định hướng tập trung.

Ba là, thành phố cần tập trung chỉ đạo thực hiện một số dự án xây dựng chung cư nhiều tầng mới, hiện đại, có tính năng sử dụng đa dạng tại các khu nhà tập thể trong đô thị cũ Bên cạnh đó, các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới cũng phải được thực hiện theo quy mô hiện đại để kéo dãn mật độ dân trong nội thành cũ Phần diện tích do những cơ quan, xí nghiệp di chuyển để lại, không nên hoặc hạn chế việc phát triển nhà, mà chủ yếu cho đầu tư xây dựng thành các trung tâm thương mại- dịch vụ Để thuận lợi cho việc giải phóng mặt bằng, cải tạo các khu nhà tập thể cũ, nên tạm dừng việc thanh lý nhà ở đây.

Bốn là, thành phố cần áp dụng một số cơ chế cho loại hình đầu tư xây dựng chung cư dành cho người có thu nhập thấp như: miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế và tiền đầu tư cơ sở hạ tầng, hỗ trợ bảo lãnh vay vốn đầu tư lãi suất thấp

Trên đây là một số giải pháp được đưa ra trên cơ sở tình hình thực tiễn cuả thành phố Hải Phòng, những giải pháp phù hợp với chủ trương của thành phố về việc cải tạo và chỉnh trang lại thành phố.Hà Nội nên xem xét những kinh nghiệm giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp cuả Hải Phòng, đưa ra những giải pháp phù hợp vớí thực tiễn thành phố.

5/ Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh cũng là một trong những thành phố giải quyết khá là thành công chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp Thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng giải pháp hợp tác xã nhà ở hỗ trợ người thu nhập thấp cải thiện chổ ở Hợp tác xã là một tổ chức kinh tế-xã hội được thành lập với mục đích cung cấp nhà ở lâu dài và liên tục cho xã viên, những người có nhu cầu về nhà ở nhưng không đủ khả năng tài chính để thoả mãn nhu cầu đó Quỹ đất của hợp tác xã sẽ được khai thác trên cơ sở 20% quỹ đất dành cho đối tượng chính sách Tại thành phố Hồ Chí Minh Ngân hàng Sài Gòn Thường tín (Sacombank) được lựa chọn để quản lý tiền tiết kiệm của thành viên hợp tác xã Mô hình hợp tác xã nhà ở đã được áp dụng rộng rãi ở nhiều nước trên thế giới và đã rất thành công ở Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc và nước áp dụng thành công nhất hiện nay là Thụy Điển.

Ở thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng hình thức ưa đãi cho người thu nhập thấp thuê nhà tại chung cư do Nhà nước xây, hoặc là bán nhà cho người thu nhập thấp với giá rẽ Thành phố sẽ bỏ vốn ban đầu để mua nhà cho người thu nhập thấp, người thu nhập thấp sẽ trả góp tiền mua nhà cho thành phố trong vòng 10 hay 20 năm…

Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố đi đầu trong việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp, cũng như tình hình chung của nhiều đô thị lớn trên cả nước, nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn đang là một vấn đề nan giải cho Thành phố Tuy nhiên, đã có những thành công nhất định nhờ thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng nhiều giải pháp hợp lý, có những dự án khả thi

II Thực trạng xây dựng nhà ỏ cho người thu nhập thấp tại Hà Nội

1/ Thực trạng người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội

Hiện tại ở Hà Nội có tới 560000 hộ, trong đó khoảng 70% hộ gia đình có mức thu nhập dưới mức trung bình 825000 đồng/người/tháng, xấp xỉ 10 triệu đồng/người/năm Còn nếu xét theo mức chuẩn nghèo mà Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành năm 2005 áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 là 350000 đồng/người/tháng đối với khu vực thành thị và 270000 đồng/người/tháng đối với khu vực nông thôn, thì năm 2004 Hà Nội có tới 10,6% dân số có thu nhập thấp dưới mức nghèo, trong đó thành thị 4,3% và nông thôn 25,3%

Về tổng quát, các hộ gia đình có thu nhập thấp đang chiếm đại đa số trong dân cư thành phố Hà Nội Ít nhất 70% số hộ gia đình ở thành phố (trong đó có hơn 50% số hộ công nhân viên chức thành phố) không có khả năng tích luỹ từ thu nhập tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà nếu không có sự hỗ trợ về mặt tài chính từ bên ngoài.

Theo Cục quản lý nhà, hiện có 1.4 triệu cán bộ công chức hưởng lương nhà nước trên 5 triệu công nhân, viên chức thuộc thành phần kinh tế khác, trong đó khoảng 800.000 công nhân làm việc trong các khi công nghiệp, chế xuất Đó là các đối tượng thu nhập thấp không có khả năng tích luỹ để mua nhà, hầu hết phải ở nhà tạm, nhà ghép Kết quả điều tra cho thấy, có tới 31% cán bộ chưa có nhà phải ở ghép, 4% phải thêu nhà tạm của tư nhân để ở, 19% được thuê nhà chung cư cũ của Nhà nước được xây từ trước những năm 1990;

14,6% được mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước; 31,4% đã xây được nhà riêng Tổng hợp kết quả điều tra cho thấy, có trên 32% số hộ gia đình cán bộ công chức Nhà nước có nhu cầu cải thiện chổ ở.

Tại thành phố Hà Nội hiện nay, đối tượng thu nhập thấp là những đối tượng sau:

- Những người lao động tự do, đó là những người có nghề nghiệp không ổn đinh, thu nhập cũng không ổn định Ví dụ như những người bán hàng rong, đi xe lai, bốc vác Thu nhập của họ chưa đảm bảo cho nhu cầu tối thiểu hàng ngày như ăn, mặc, về tích luỹ để mua nhà là hầu như không có, họ sống trong các xóm lao động nghèo, hoặc ở dưới các gầm cầu.

- Cán bộ, công nhân viên chức Nhà nước: Thu nhập của họ chỉ dựa vào lương hàng tháng, có phần tích luỹ để mua nhà nhưng còn rất thấp.

- Công nhân ở các khu công nghiệp, khu chế xuất: Những đối tượng này hầu như đi thuê nhà hoặc được doanh nghiệp cung cấp chổ ở.

- Đối tượng chính sách, có công với cách mạng: Những đối tượng này thường được Nhà nước hỗ trợ hoặc xây nhà tình nghĩa.

- Sinh viên mới ra trường: Hầu như không có tích luỹ để mua nhà Cần được nhà nước hỗ trợ.

2/ Thực trạng về nhà ỏ cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội

Theo số liệu của cục Thống kê thành phố Hà Nội thì diện tích thành phố hiện nay là 920.97 km2, dân số tính đến đầu năm 2004 khoảng 3.2 triệu người, trong đó số đăng ký hộ khẩu thường trú chiếm 90%, còn lại là diện tạm trú có thời hạn Những năm gần đây tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 1.37% và tăng cơ học là 1.63%/năm Với tốc độ gia tăng dân số như hiện nay thì ở Hà Nội trung bình một căn hộ dù thuộc sở hữu Nhà nước hay tư nhân đều có 2 gia đình sinh sống Bên cạnh đó, Sở quy hoạch và kiến trúc thành phố Hà Nội cho biết bình quân nhà ở chỉ đạt 7m2/đầu người, trong đó có tới 30% dân số nội thành chỉ đạt dưới 4m2/người

Những năm gần đây tuy quỹ nhà thành phố có tăng nhưng vẫn chưa đáp ứng hết nhu cầu về nhà ở của người dân thành phố Thành phố đã xây dựng 3000 căn hộ cho những hộ gia đình khó khăn về nhà ở, bao gồm người nghèo và các đối tượng chính sách, trong đó có hơn 1000 nhà tình thương với hơn 13 tỷ đồng Bên cạnh đó thành phố cũng đã xây dựng thí điểm nhà 5 tầng với 25 căn hộ tại đường Láng cho cán bộ, công nhân viên chức thuê với điều kiện 10 năm công tác, có thu nhập dưới 450.000 đồng/tháng và chưa được hưởng quyền lợi về nhà đất tại cơ quan vợ hoặc chồng… Theo thống kê của Sở Tài Nguyên-Môi Trường và Nhà đất, hiện nay ở các khu đô thị đã có 2700 căn hộ dành cho đối tượng có thu nhập thấp và 1500 căn hộ trong số đó đã được bàn giao Số còn lại nằm trong các dự án đang được triển khai.

Nhu cầu bức xúc về nhà ở hiện nay là rất nhiều nhưng khả năng tích luỹ

để mua nhà của đối tượng người thu nhập thấp là rất ít Đối với cán bộ, công chức Nhà nước thì mức tích luỹ để giành cho việc mua nhà hoặc cải thiện chổ ở tối đa là 11% Trong khi đó đối tượng công nhân viên ở các khu công nghiệp, khu chế xuất hàng tháng phải chi trả từ 11-12% trong tống số thu nhập ít ỏi cho việc thuê nhà thì khả năng tích luỹ để mua nhà là hầu như không có Nếu không có sự hỗ trợ của Nhà nước thì hầu như các đối tượng này sẽ không thể mua được nhà Hiện nay, có khoảng 865.000 công nhân làm việc ở các khu công nghiệp, khu chế xuất, chỉ có 20% trong số đó là có chổ ở ổn định, còn lại phải đi thuê nhà, với diện tích bình quân 2-3m2/người Chỉ có 2% số lao động được ở trong những khu nhà do chủ doanh nghiệp xây dựng nên Nhà trọ trong các khu công nghiệp chủ yếu do người dân tự phát lập nên, không đảm bảo vệ sinh môi trường, thiếu thốn điện nước, điều kiện ăn ở thiếu thốn, làm ảnh hưởng đến năng suất lao động và sức khoẻ, dễ xẩy ra tai nạn lao động Một bộ phận cán bộ công nhân viên chức hoặc sỹ quan Nhà nước chưa có điều kiện mua nhà phải đi thuê nhà với giá cao so với đồng lương hàng tháng hoặc thuê nhà với giá rẽ hơn thì lại thiếu thốn về nhiều thứ không đảm bảo sức khoẻ để làm việc.

3/ Tình trạng hạ tầng cơ sở của nhà ở cho người có thu nhập thấp

- Về cấp nước: Hiện nay, trên địa bàn thành phố Hà Nội một sồ nơi vẫn còn chưa được cung cấp nước sạch, người dân vẫn phải dùng nước giếng khoan, không đảm bảo vệ sinh nước sạch.

- Về hệ thống thoát nước: Các đường ống thoát nước tại các cộng đồng dân nghèo phần lớn là lộ thiên, một số nơi chưa có rãnh thoát nước, một số

khác do dân lấn chiếm đè lên cống thoát nước Các ao hồ trước kia là nơi thoát nước nay đã bị lấp để xây nhà.

- Về hệ thống đường giao thông: Một số đường đã nâng cấp nhiều lần nhưng lại không làm cống thoát nước nên nước mưa không thoát được làm đường xuồng cấp nhanh Đường phố thường bị ngập sau một vài trận mưa.

- Điều kiện vệ sinh môi trường và sinh hoạt công cộng: Nhà vệ sinh công cộng là phương tiện vệ sinh chính của người nghèo, điều kiện vệ sinh thấp kém, ô nhiễm môi trường nghiêm trọng.

- Cấp điện: Những người thu nhập thấp cũng chỉ sử dụng điện ở mức tối thiểu.

- Chiếu sáng công cộng: Hầu hết ở những khu người nghèo sinh sống đều không có hệ thống chiếu sáng công cộng.

- Dịch vụ y tế: Dịch vụ y tế vẫn quá cao so với thu nhập của người dân.- Cây xanh, chỗ vui chơi, nơi sinh hoạt văn hoá: Hầu như các khu nhà ở của người thu nhập thấp đều không có nơi sinh hoạt tập thể, chỗ vui chơi hay thư viện của khu dân cư, cũng như diện tích dành cho cây xanh.

- Các khó khăn khác trong sinh sống liên quan đến chỗ ở: Việc cấp giấy phép sử dụng đất còn khó khăn nên người dân không thể dung giấy phép sử dụng đất đề vay vốn làm ăn Khi có đủ điều kiện mua nhà rồi thì việc làm giấy tờ sở hữa nhà cũng khó khăn.