Pháp luật về giá đất từ thực tiễn thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI VŨ THỊ MẾN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS DƯƠNG THỊ TƯƠI HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi là: Vũ Thị Mến học viên lớp 18B khóa 2018-2020 xin cam đoan cơng trình độc lập riêng tơi mà khơng chép từ nguồn tài liệu công bố Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích luận văn có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn đầy đủ, có xác nhận quan cung cấp số liệu Các kết nghiên cứu luận văn kết nghiên cứu thực cách khoa học, trung thực, khách quan Tơi xin chịu trách nhiệm tính trung thực, xác nguồn số liệu thơng tin sử dụng cơng trình nghiên cứu NGƯỜI CAM ĐOAN Vũ Thị Mến LỜI CẢM ƠN Luận văn thực Trường Đại học Mở Hà Nội Để hoàn thành luận văn nhận nhiều động viên, giúp đỡ thầy cô giáo trường Trước hết, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến TS Dương Thị Tươi hướng dẫn thực nghiên cứu Xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới thầy cô giáo, người đem lại cho kiến thức bổ trợ, vơ có ích thời gian học vừa qua Cũng xin gửi lời cám ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa Đào tạo sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội tạo điều kiện cho q trình học tập Cuối tơi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp, người bên tôi, động viên khuyến khích tơi q trình thực đề tài nghiên cứu TÁC GIẢ LUẬN VĂN Vũ Thị Mến DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết đầy đủ Chữ viết tắt Chủ nghĩa xã hội CNXH Cơng nghiệp hố, đại hoá CNH, HĐH Đảng Cộng sản ĐCS Giải phóng mặt GPMB Hệ thống trị HTCT Hội đồng nhân dân HĐND Hợp tác xã HTX Nhà xuất Nxb Tài nguyên môi trường TN&MT Ủy ban nhân dân UBND Xã hội chủ nghĩa XHCN MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đề tài Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 5 Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận 5.2 Phương pháp nghiên cứu 6 Ý nghĩa lý luận thực tiễn 7 Kết cấu luận văn Chương LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò pháp luật giá đất 1.1.1 Khái niệm pháp luật giá đất 1.1.2 Đặc điểm pháp luật giá đất 12 1.1.3 Vai trò pháp luật giá đất 13 1.2 Các loại giá đất cách thức áp dụng 14 1.3 Các tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện pháp luật giá đất 16 1.3.1 Tính đồng bộ, tồn diện 17 1.3.2 Tính minh bạch 18 1.3.3 Tính phù hợp 19 1.3.4 Tính khả thi 19 1.3.5 Tính đại kỹ thuật lập pháp hình thức văn 20 1.4 Các yếu tố tác động đến hiệu lực, hiệu áp dụng pháp luật giá đất 21 1.4.1 Yếu tố trị 22 1.4.2 Yếu tố kinh tế 22 1.4.3 Yếu tố xã hội 23 Chương 26 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 26 2.1 Nội dung pháp luật giá đất 26 2.1.1 Các quy định pháp luật nguyên tắc, phương pháp định giá đất 26 2.1.2 Các quy định pháp luật xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất, định giá đất 32 2.1.3 Quy định pháp luật định giá đất 36 2.1.4 Quy định pháp luật hoạt động tư vấn xác định giá đất 38 2.2 Thực trạng pháp luật giá đất Việt Nam 39 2.2.1 Khái quát pháp luật giá đất Việt Nam 39 2.2.2 Những ưu điểm hạn chế pháp luật giá đất Việt Nam 40 2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật giá đất Thành phố Hà Nội 46 2.3.1 Những kết áp dụng pháp luật giá đất Thành phố Hà Nội 46 2.3.2 Những hạn chế áp dụng pháp luật giá đất Thành phố Hà Nội nguyên nhân hạn chế 61 Chương 67 QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU LỰC, HIỆU QUẢ ÁP DỤNG 67 PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 67 3.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật giá đất nâng cao hiệu lực, hiệu áp dụng pháp luật giá đất Thành phố Hà Nội 67 3.1.1 Thực sách quán, lâu dài, tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật quản lý sử dụng đất đai 67 3.1.2 Giải hài hòa mối quan hệ đất đai quan hệ khác xã hội 69 3.1.3 Thực nghiêm pháp luật đất đai có pháp luật giá đất trách nhiệm hệ thống trị, quan, tổ chức người sử dụng đất 71 3.1.4 Tuân theo quy luật thị trường để vận hành giá đất hợp lý 71 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật giá đất nâng cao hiệu lực, hiệu áp dụng pháp luật giá đất Thành phố Hà Nội 72 3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật giá đất, phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế 72 3.2.2 Các giải pháp nâng cao hiệu lực, hiệu áp dụng pháp luật giá đất Thành phố Hà Nội 75 KẾT LUẬN 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 2.1: Dân số diện tích 30 quận, huyện Thành phố Hà Nội năm 2019 47 Bảng 2.2: Bảng giá đất cao quận, huyện, thị xã thuộc thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 – 2020 55 DANH MỤC HÌNH Trang Hình 2.1: Biến động giá trung bình phân khúc nhà chung cư Thành phố Hà Nội giai đoạn 2013 - 2020 52 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đối với quốc gia, đất đai nguồn tài nguyên vô q giá giữ vai trị quan trọng trình phát triển kinh tế, xã hội Đất đai xem tư liệu sản xuất đặc biệt hoạt động sản xuất người, môi trường sống người, không gian trình sản xuất Hiệu kinh tế mà đất đai mang lại lớn, hiệu thể giá trị sử dụng giá trị trao đổi đất đai Trong đó, giá đất thước đo kinh tế đất đai, xác định xác giá đất làm cho việc sử dụng đất có hiệu quả, qua thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản đặc biệt điều tiết mối quan hệ cung - cầu đất đai Mặt khác, giá đất giúp Nhà nước đưa định quan trọng việc quản lý đất đai thị trường bất động sản Ở Việt Nam, đất đai xem hàng hóa từ lâu, nhiên từ sau Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam xác định “đất có giá” “giá đất” làm cho việc giao đất, cho thuê đất, bồi thường đất nhà nước giải phóng mặt để thực dự án đầu tư… Nhà nước với vai trò đại diện chủ thể sử dụng đất, thống quản lý đất đai, khai thác, phát triển thị trường đất đai biện pháp hiệu quả, việc ban hành “khung” giá đất hàng năm nước tầng lớp nhân dân nước quan tâm Từ “khung” giá đất xác định rõ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mang đến nhiều lợi ích kinh tế Bên cạnh đó, hình thức đổi đất lấy sở hạ tầng, bồi thường đất diễn thuận tiện hơn, công người sử dụng đất Tuy vậy, có nơi giá đất chưa phản ánh giá trị thực đất khiến cho công tác giải phóng mặt bị đình trệ, số lượng đơn thư, phản ánh, kiến nghị đất đai ngày nhiều (chiếm khoảng 70% tổng số đơn thư theo thống kê Bộ tư pháp) gây khó khăn công tác quản lý nhà nước đất đai Thành phố Hà Nội trung tâm kinh tế, văn hóa nước, tốc độ thị hóa diễn chóng mặt, mật độ cơng trình xây dựng tính theo cấp số nhân, giá đất theo mà thay đổi liên tục theo thời gian Tuy nhiên, việc bồi thường giải phóng mặt hay việc xác định giá đất thực tế giá đất nhà nước ban hành chênh lệch nhiều, tạo nên nhiều mâu thuẫn quan hệ xã hội quan hệ đất đai gây tổn thất nguồn thu cho ngân sách nhà nước, địi hỏi cần có giải pháp khắc phục hạn chế, bất cập từ pháp luật giá đất thực tiễn thực thi pháp luật giá đất địa bàn Thành phố thời gian tới Từ luận giải trên, để góp phần đảm bảo thị trường đất đai minh bạch, ổn định an sinh xã hội từ quan hệ đất đai, học viên chọn đề tài: “Pháp luật giá đất từ thực tiễn thành phố Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp chuyên ngành thạc sỹ Luật kinh tế, việc nghiên cứu đề tài đáp ứng yêu cầu cấp thiết lý luận thực tiễn Tình hình nghiên cứu liên quan đề tài Các vấn đề liên quan đến giá đất quan tâm nghiên cứu nhà khoa học, chuyên gia ngồi nước Một số ấn phẩm, cơng trình nghiên cứu tiêu biểu giá đất kể đến như: Sách “Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai” [9], Bộ Tài nguyên Môi trường, tháng 9/2012 đề cập đến nội dung pháp luật đất đai số nước giới qua chế độ sở hữu, điều tra đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tài chính, định giá đất, thu hồi, bồi thường đất đai, tái định cư, đăng ký đất đai tài sản gắn liền đất, quyền sử dụng đất người nước Tác giả Nguyễn Ngọc Vinh với cơng trình: “Hồn thiện phương pháp thẩm định giá trị đất đai Việt Nam”, 2018, nhà xuất Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh [40] Đề tài nêu rõ hoạt động định giá đất nước ta bước phát triển mạnh mẽ năm qua, quan quản lý Nhà nước ban hành nhiều văn hướng dẫn góp phần đáng kể cho phát triển thị trường bất động sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng Tuy nhiên, cịn có bất cập sở lý luận phương pháp luận vậy, cơng trình đưa giải pháp tối ưu nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá trị đất đai - công cụ để công tác xác định “khung” giá đất cách xác thơng qua biện pháp chun ngành Tác giả Vũ Nguyễn Quỳnh Chi với đề tài: “Pháp luật định giá đất nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội qua thực tiễn tỉnh Quảng Trị”, 2018, Nxb Đại học Huế [10] Đề tài nêu tranh toàn cảnh pháp luật định giá đất tỉnh Quảng Trị, việc xác định giá đất để bồi thường thiệt hại đất đai Nhà nước thu hồi đất vấn đề thiết Đây hoạt động có liên quan tới nhiều ban ngành nhằm bảo đảm cơng cho cá nhân, hộ gia đình tổ chức Nhà nước thu hồi đất đai phục vụ cho mục đích quốc phịng an ninh, lợi ích công cộng Mặt khác, tác giả đề giải pháp để đẩy nhanh tiến độ, nâng cao hiệu thực công tác thu hồi đất để thực dự án đầu tư, phát triển kinh tế, xã hội đảm bảo thực pháp luật định giá đất cho máy quản lý nhà nước Quảng Trị Đề tài khoa học: “Nghiên cứu phương pháp định giá đất hàng loạt dựa ứng dụng kỹ thuật CAMA sở liệu địa Việt Nam” nhóm tác giả TS Trịnh Hữu Liên; TS Nguyễn Thị Khuy; TS Nguyễn Thị Hải Yến; TS Hoàng Văn Hùng; KS Bùi Ngọc Tuân; ThS Đặng Thanh Tùng, 2016, Bộ Tài nguyên Môi trường [26] Đề tài dựa sở ứng dụng công nghệ GIS CAMA để đưa phương pháp định giá đất hàng loạt nhằm sử dụng nâng cao hệ thống sở liệu địa Việt Nam, đồng thời xây dựng tiêu chí xác định giá đất automatic diện rộng Việt Nam Góp nhần xác tối ưu giá đất giảm số lượng lao động công tác định giá đất đai “Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Từ Liêm cũ, thành phố Hà Nội” - Nghiên cứu Lê Thị Mai Hoa đồng biện pháp thực giao dịch Điều quan trọng khuôn khổ pháp lý phải tôn trọng nguyên tắc thị trường, tạo bình đẳng chủ thể tham gia rút lui khỏi thị trường Cạnh tranh công khai, hạn chế can thiệp Nhà nước Mặc khác, Nhà nước cần tác động vào thị trường số vấn đề định điều tiết xã hội thơng qua sách thuế, phí, quy định giá trần giá đất, hỗ trợ nhà cho người có thu nhập thấp Để giữ cho tác động Nhà nước không làm phương hại tới thị trường sách pháp luật đất đai sách pháp luật giá đất phải thật quán Sự tồn chế xây dựng thông qua luật để tạo điều kiện cho việc níu kéo quyền lực bộ, ngành máy hành quản lý nhà nước đất đai, đó, cần hoàn thiện hành lang pháp lý đất đai, giá đất đảm bảo quán, minh bạch, cho hệ thống pháp luật thị trường đất đai 3.2.2 Các giải pháp nâng cao hiệu lực, hiệu áp dụng pháp luật giá đất Thành phố Hà Nội 3.2.2.1 Thực áp dụng pháp luật định giá đất, đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân đất đai Chế độ sở hữu toàn dân khẳng định Hiến pháp năm 2013 Điều 53, theo đó: “Đất đai, tài ngun nước, tài ngun khống sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản công thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” Tại Điều Luật Đất đai năm 2013 khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định pháp luật” Do chế độ sở hữu tồn dân này, quan hệ đất đai mà người sử dụng đất thỏa mãn dấu hiệu quyền sử dụng đất (quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền trao đổi theo luật định chưa 75 thỏa mãn quyền sở hữu thực (quyền tài sản) Các quan hệ đất đai dù diễn kinh tế thị trường có bóng dáng yếu tố hành (sự quản lý can thiệp Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân) Do vậy, để đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật giá đất, qua nâng cao hiệu lực, hiệu áp dụng pháp luật giá đất, phải giải mâu thuẫn việc củng cố hình thức sở hữu tồn dân đất đai với yêu cầu đảm bảo quyền tài sản bên sử dụng đất quan hệ đất đai Để áp dụng pháp luật định giá đất, trước tiên cần đề xuất biện pháp, kế hoạch triển khai việc định giá đất định kỳ quan định giá nhà nước Trong đó, khung giá đất Chính phủ ban hành cần có quy định cụ thể khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố cho hợp lý Đồng thời, cần nghiên cứu, khảo sát giá đất thực tế qua thời kỳ tồn diện để có đủ sở thơng tin Ngồi phải áp dụng phương pháp định giá đất công khai, theo loại đất, hạng đất, sở hạ tầng nơi để định giá đất cho phù hợp, đồng thời xây dựng bảng giá đất hợp lý UBND Thành phố hàng năm vào tình hình cụ thể Thành phố để tiến hành định giá đất cho sát với thực tế, đồng thời xây dựng bảng giá đất công bố vào 01/01 hàng năm Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 định giá đất, giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất Thuật ngữ mang tính chất tương đương mà chưa giải vấn nội trường hợp, nhiều trường hợp quan hệ đất đai bên tự thỏa thuận giá cả, văn hành lại khơng thể giá đất thực tế thời điểm làm hồ sơ hành khiến chế quản lý nhà nước đất đai gặp vấn đề mà lại khơng có chế tài xử lý áp dụng quy định cho phù hợp Do vậy, cần áp dụng pháp luật định giá đất cho hợp lý, sát với thực tế để đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước 76 3.2.2.2 Hoàn thiện khung pháp lý tổ chức thực hiện, kiểm soát giám sát thực thi giá đất Pháp luật giá đất sở pháp lý quan trọng quản lý nhà nước đất đai nói chung, cho cơng tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất nói riêng giúp bình ổn thị trường đất đai Đây vấn đề phức tạp nhạy cảm, có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Pháp luật giá đất có vai trị quan trọng việc giải mâu thuẫn lợi ích kinh tế Nhà nước, người sử dụng đất chủ đầu tư Giải pháp hoàn thiện khung pháp lý từ công tác tổ chức thực hiện, kiểm soát giám sát thực thi giá đất cần thực đồng bộ, phải vừa sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, vừa sửa đổi, bổ sung Nghị định ban hành, đồng thời, xây dựng Nghị định, Thông tư cho việc chưa hướng dẫn thi hành Về nội dung hoàn thiện, trước tổ chức thực phải có thỏa thuận bên có liên quan quy trình định giá đất Trường hợp không thỏa thuận được, người sử dụng đất có quyền yêu cầu quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại Giá đất xác định phải dựa thỏa thuận với người sử dụng đất Trường hợp không thỏa thuận giá, người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu quan thẩm định giá xác định giá, giá bất động sản xác định theo giá quan thẩm định giá đưa Trường hợp bên không đồng ý với giá quan thẩm định giá đưa có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá quan tổ chức đưa giá để tham khảo cần đưa kết luận sau thống Nếu bên khơng thỏa thuận đưa Tịa án xem xét để phán Đồng thời, phải tách thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất thẩm quyền định giá đất Điều dễ dẫn tới khó kiểm sốt việc thực thẩm quyền gắn với tư lợi Kinh nghiệm nhiều nước, thẩm quyền định đất đai giá đất nên trao cho hai quan Nhà nước độc lập với 77 Bên cạnh đó, hoạt động thực thi giá đất cần kiểm soát, giám sát Căn quy phạm pháp luật quy định Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá thẩm định giá; Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 08/6/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá; Thông tư số 46/2014/TT-BTC ngày 16/4/2014 Bộ Tài quy định việc thi, quản lý, cấp thu hồi thẻ thẩm định viên giá; Thông tư số 204/2014/TT-BTC ngày 23/12/2014 Bộ Tài quy định đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá; Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Trong đó, hoạt động kiểm soát, giám sát hành vi vi phạm lĩnh vực thẩm định giá quy định chi tiết Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013, Nghị định số 49/2016/NĐ-CP ngày 27/5/2016 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực giá, phí, lệ phí, hóa đơn Thơng tư hướng dẫn 02 Nghị định Bộ Tài Các hoạt động tra, kiểm tra phải thường xuyên thực hiện, giám sát chặt chẽ hoạt động quan có thẩm quyền định giá đất thực thi giá đất quan khác có liên quan đến lĩnh vực đất đai để tránh việc trục lợi, tư lợi từ ngân sách nhà nước nói chung, cơng trình cụ thể có liên quan đến thu hồi đất, bồi thường GPMB 3.2.2.3 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai, pháp luật giá đất Các quan nhà nước có thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ quyền hạn thực công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai, pháp luật giá đất cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất hiểu sách nhà nước giá đất việc áp dụng thực tiễn Hiện nay, hầu hết địa phương nước có hệ thống truyền thanh, truyền hình ứng dụng cơng nghệ thơng tin quản lý nhà nước 78 đất đai mặt đời sống xã hội, smart phone Tuy nhiên, khơng phải người dân tìm hiểu kỹ sách này, Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi ban hành, quy định Luật dần vào thực thi Để triển khai hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, bên cạnh việc hoàn thiện xây dựng văn luật hướng dẫn thi hành, Nhà nước phải đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật giá đất để tổ chức, cá nhân, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất hiểu rõ qui định pháp luật này, biết giá đất đai nơi sinh sống quy định có liên quan nhà nước vấn đề giá đất, quyền nghĩa vụ bên quan hệ đất đai như: bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất… Thực tốt công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật giá đất góp phần cung cấp kiến thức, nâng cao nhận thức quan, tổ chức có chức thực thi Đồng thời, quan nhà nước có thẩm quyền cần thực cơng khai quy trình đơn giản hóa thủ tục hành đất đai Việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai, giá đất cần phải thực cách thường xuyên thông qua website mạng Internet, phương tiện thông tin đại chúng hình thức phổ biến khác Bộ Tài nguyên Mơi trường có trách nhiệm xây dựng triển khai chương trình phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai nâng cao nhận thức sách, pháp luật đất đai cho quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư; đặc biệt quan tâm đến đồng bào dân tộc thiểu số Ban Tuyên giáo Trung ương phối hợp với Bộ Thông tin Truyền thông đạo quan thông báo chí Trung ương địa phương có kế hoạch tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai nhiều hình thức đến tổ chức, người dân; đạo xuất phát hành ấn phẩm pháp Luật Đất đai, kể ấn phẩm tiếng dân tộc, để phổ biến rộng rãi nhân dân khắp vùng, miền nước Trên sở văn hướng dẫn quan Trung ương, để phù hợp với địa phương, UBND 79 Thành phố Hà Nội xây dựng kế hoạch, nội dung tổ chức việc phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai cho đối tượng tầng lớp nhân dân địa phương Công tác phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai phải tiến hành thường xuyên, liên tục với nội dung thiết thực hình thức phù hợp đối tượng 3.2.2.4 Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động áp dụng pháp luật giá đất Thành phố Hà Nội Trong thời kỳ Cách mạng công nghiệp lần thứ tư, phương thức hoạt động kinh tế quốc gia giới có thay đổi mạnh mẽ, Việt Nam ngoại lệ Sự trao đổi hàng hóa, dịch vụ cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp bắt đầu dựa ứng dụng cơng nghệ số Để thích ứng với kinh tế chuyển đổi sang kinh tế số, Nhà nước phải đổi mơ hình cách thức áp dụng công nghệ số quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai nói riêng, quản lý hành nói chung Những biểu cơng nghệ kỹ thuật xuất lúc, nơi đời sống xã hội, trang thương mại điện tử, quảng cáo trực tuyến hay ứng dụng ăn uống, vận chuyển, giao nhận, tích hợp cơng nghệ để đáp ứng nhu cầu thuận tiện cho khách hàng Nhưng tầm vĩ mô hơn, quản lý nhà nước đất đai thông qua cơng nghệ kỹ thuật có đóng góp không nhỏ hội nhập Việt Nam vào chuỗi cơng nghệ tồn cầu Tính kết nối chủ thể sử dụng đất, sở liệu quốc gia đất đai nhờ vào thành tựu công nghệ blockchain tạo hợp đồng thông minh, việc áp dụng công nghệ thông tin Internet giúp kết nối hóa nguồn lực, lược bỏ nhiều khâu trung gian tăng hội tiếp cận chuỗi giá trị toàn cầu Vấn đề quản lý tài đất đai, đặc biệt vấn đề thu thuế ứng dụng tảng internet Việc ứng dụng công nghệ thông tin sở liệu đất đai quốc gia, hệ thống thông tin địa lý giống đường huyết mạch quản lý nhà nước đất đai 80 Song song với việc xây dựng thể chế đất đai, giá đất, quan nhà nước có thẩm quyền cần tập trung hoàn thiện xây dựng sở liệu tảng quốc gia, đặc biệt sở liệu quốc gia đất đai, để bảo đảm hiệu sử dụng sở liệu quốc gia cần tiến hành xây dựng tảng tích hợp, chia sẻ liệu hệ thống thông tin Trung ương địa phương; hệ thống liên thông gửi, nhận văn điện tử; hệ thống xác thực định danh điện tử; liên thông hệ thống chứng thực chữ ký số chuyên dùng Chính phủ chữ ký số cơng cộng; Cổng tốn quốc gia để bảo đảm liệu, thông tin thơng suốt cấp Chính phủ Ngồi ra, việc thiết lập hệ thống ứng dụng phục vụ người dân, doanh nghiệp phục vụ quản lý điều hành Chính phủ cần phát triển trọng Để thực việc quản lý pháp luật đất đai nói chung, quy định giá đất nói riêng, UBND thành phố Hà Nội cần thực nội dung như: Một là, đẩy nhanh việc xây dựng, hoàn thiện thể chế tạo sở pháp lý đầy đủ, toàn diện cho việc triển khai, xây dựng phát triển cổng thông tin điện tử thành phố ổn định Hai là, hoàn thành sở liệu quốc gia mang tính chất tảng Ba là, rà soát, xếp lại huy động nguồn lực tài người Bốn là, phát huy vai trò người đứng đầu, nâng cao hiệu thực thi trách nhiệm giải trình 3.2.2.5 Nâng cao hiệu thực tham vấn từ cộng đồng áp dụng pháp luật giá đất Thành phố Hà Nội Thực tiễn chứng minh, số nơi triển khai pháp luật giá đất cho thấy gặp nhiều vướng mắc, khó khăn, thách thức người dân không đồng thuận với quy định, sách đất đai mà nhà nước đặt Sự phân bố dân cư, trình độ dân trí, trình độ văn hóa khu vực đối tượng sử dụng đất khác nhận thức pháp luật 81 đất đai khác Ngồi cơng tác tun truyền, phổ biến sách pháp luật đất đai tới người dân quan tâm việc tạo đồng thuận, ủng hộ họ quan trọng Để làm điều cơng tác tham vấn cộng đồng trước ban hành văn quy phạm pháp luật cần thiết Tất văn quy phạm pháp luật ban hành, hay dự án có liên quan đến thu hồi đất, GPMB thực liên quan trực tiếp đến người dân Họ chủ thể chịu tác động trực tiếp sách đất đai, đồng thời họ người thực quyền lợi ích có liên quan đến đất đai Pháp luật giá đất nên có quy định thời gian lấy ý kiến, đối tượng cần lấy ý kiến đặc biệt cần có diễn đàn, hội nghị thu hút người dân tham gia tham vấn Ngoài ra, muốn lấy ý kiến xác, cụ thể phù hợp với lịng dân cần cung cấp thơng tin cách xác, kịp thời Pháp luật giá đất cần quy định việc tham vấn cộng đồng rộng rãi qua hình thức văn bản, tạo form internet, đăng tải diễn đàn trình xây dựng bảng giá đất, khung giá đất Những ý kiến đóng góp, tiếp thu từ hoạt động tham vấn cộng đồng cần ghi chép tỷ mỉ, công khai, minh bạch tránh ghi sai thật, bao che khuyết điểm Sau tổng hợp ý kiến cần công bố công khai lưu trữ để cộng đồng dễ dàng tra cứu tiếp cận Như vậy, để góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu áp dụng pháp luật giá đất Thành phố Hà Nội đòi hỏi quan nhà nước có thẩm quyền cần tiếp tục nghiên cứu giải pháp cứ, bên cạnh giải pháp đề xuất nêu Để thực thành công giải pháp đòi hỏi vào các quan, đoàn thể, tổ chức đồng thuận người dân địa bàn Tiểu kết Chương Để thực vai trị chủ sở hữu tồn dân đất đai, thực thống quản lý nhà nước đất đai, sở hệ thống văn quy phạm pháp 82 luật đất đai, giá đất, UBND Thành phố Hà Nội ban hành văn pháp luật tạo sở pháp lý áp dụng pháp luật giá đất địa bàn Để có sở đưa giải pháp, tác giả luận văn mạnh dạn đưa số quan điểm hoàn thiện pháp luật giá đất nâng cao hiệu lực, hiệu áp dụng pháp luật giá đất Thành phố Hà Nội Trên sở đó, tác giả đề xuất số giải pháp tiến hành đồng góp phần hoàn thiện pháp luật giá đất Việt Nam nay, bảo đảm tính thống nhất, cơng khai, minh bạch, không chồng chéo, mâu thuẫn Đồng thời, nâng cao hiệu lực, hiệu áp dụng pháp luật giá đất Thành phố Hà Nội, qua góp phần bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp chủ thể sử dụng đất Thành phố Hà Nội thời gian tới 83 KẾT LUẬN Để bảo đảm chế độ sở toàn dân đất đai, tạo sở pháp lý xác định mối quan Nhà nước người sử dụng đất vấn đề hồn thiện pháp luật giá đất Việt Nam một vấn đề quan trọng không vấn đề pháp lý mà cịn mang tính trị, kinh tế, xã hội Việc xây dựng, hồn thiện pháp luật giá đất, qua nâng cao hiệu lực, hiệu áp dụng pháp luật giá đất phải phù hợp với yêu cầu kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, phù hợp với đặc trưng chế độ sở hữu toàn dân đất đai; phải nằm mối tương quan tổng thể với việc hoàn thiện lĩnh vực pháp luật khác, tăng cường hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai Đây nhiệm vụ quan trọng hàng đầu, vừa cấp bách, vừa lâu dài, vừa khâu đột phá, vừa động lực phát triển kinh tế-xã hội nước nói chung Thành phố Hà Nội nói riêng Q trình nghiên cứu đề tài “Pháp luật giá đất từ thực tiễn Thành phố Hà Nội” đạt số kết sau đây: - Luận văn hệ thống vấn đề lý luận pháp luật giá đất Việt Nam nay, xây dựng khái niệm giá đất, pháp luật giá đất; đặc điểm, vai trò pháp luật giá đất Đồng thời, tác giả hệ thống nội dung pháp luật giá đất; tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện pháp luật giá đất yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động áp dụng pháp luật giá đất Thành phố Hà Nội - Luận văn phân tích, đánh giá khái quát pháp luật giá đất Việt Nam nay, ưu điểm, hạn chế từ pháp luật giá đất Tiếp đó, sở tổng hợp, phân tích số liệu giá đất Thành phố Hà Nội, luận văn có đánh giá kết quả, hạn chế nguyên nhân hạn chế hoạt động áp dụng pháp luật giá đất Thành phố Hà Nội Đây sở thực tiễn quan trọng để tác giả đề xuất quan điểm, giải pháp chương 84 - Từ kết nghiên cứu lý luận thực tiễn pháp luật giá đất,áp dụng pháp luật giá đất từ thực tiễn thực Thành phố Hà Nội, luận văn nêu quan điểm đưa số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật giá đất Việt Nam nay, đồng thời số giải pháp nâng cao hiệu lực, hiệu áp dụng pháp luật giá đất Thành phố Hà Nội Các giải pháp đề cập đáp ứng yêu cầu q trình xây dựng hồn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam, đặc biệt thị trường bất động sản Việc hoàn thiện pháp luật giá đất mặt nhằm góp phần làm cho đất đai sử dụng có hiệu hơn, bảo đảm quyền nghĩa vụ người sử dụng đất thuê, mặt khác góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh quốc gia Mặc dù cố gắng nghiên cứu, sưu tầm số liệu, tư liệu, khảo sát thực tế, luận văn cịn số thiếu sót, tác giả mong nhận góp ý, bổ sung Q Thầy cơ, cấp lãnh đạo, đồng nghiệp người quan tâm tới đề tài để luận văn hoàn thiện mặt khoa học áp dụng vào thực tiễn./ 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO Thùy Anh, Nhiều bất cập vấn đề định giá đất, đăng website http://baokiemtoannhanuoc.vn/bat-dong-san/nhieu-bat-cap-trong-van-dedinh-gia-dat-140600, ngày 14/3/2019 Hoàng Nguyệt Ánh, Nghiên cứu giá đất phục vụ công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn, Luận văn Thạc sĩ, bảo vệ Trường đại học khoa học tự nhiên, Đại học quốc gia Hà Nội năm 2011 Bộ Tài chính, Thơng tư số 114/2004-TT-BTC phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài chính, Thơng tư số 120/2005-NĐ-BTC hướng dẫn thực Nghị định số 142/2005/NĐ-CP Bộ Tài chính, Thơng tư 145/2007TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài chính, Thơng tư số 204/2014/TT-BTC ngày 23/12/2014 Bộ Tài quy định đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá Bộ Tài chính, Thơng tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 hướng dẫn số điều Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 08/6/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá Bộ Tài chính, Thơng tư số 46/2014/TT-BTC ngày 16/4/2014 Bộ Tài quy định việc thi, quản lý, cấp thu hồi thẻ thẩm định viên giá Bộ Tài nguyên Môi trường, Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai, tháng 9/2012 10 Vũ Nguyễn Quỳnh Chi (2018), Pháp luật định giá đất nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội qua thực tiễn tỉnh Quảng Trị, Nxb Đại học Huế 11 Chính phủ, Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 Chính phủ việc phân loại đô thị cấp quản lý thị 12 Chính phủ, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 19/10/2004 thi hành Luật Đất đai 86 13 Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 14 Chính phủ, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP quy định sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 15 Chính phủ, Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 Quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực quản lý giá, phí, lệ phí, hóa đơn 16 Chính phủ, Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá thẩm định giá 17 Chính phủ, Quyết định số 2174/QĐ-TTg ngày 12/11/2013 việc phê duyệt đề án khai thác nguồn lực tài từ đất đai tài sản nhà nước phục vụ phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2013 - 2020 18 Chính phủ, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 19 Chính phủ, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định giá đất 20 Chính phủ, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định bồi thường, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 21 Chính phủ, Nghị định số 49/2016/NĐ-CP ngày 27/5/2016 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực giá, phí, lệ phí, hóa đơn 22 Hà Lê, Giá bán chung cư Hà Nội biến động thập kỉ qua?, đăng website https://vietnambiz.vn/gia-ban-chung-cu-ha-noibien-dong-the-nao-trong-mot-thap-ki-qua-20200210171511716.htm, ngày 19/2/2020 23 Lê Thị Mai Hoa, Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Từ Liêm cũ, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ, bảo vệ Học viện nông nghiệp Việt Nam năm 2014 24 Trần Quang Huy, Các vấn đề pháp lý tài chính, đất đai giá đất, Tạp chí Luật học, (12)/2004 25 Trần Quang Huy, Sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 2003, Tạp chí Luật học (12)/2008 26 TS Trịnh Hữu Liên; TS Nguyễn Thị Khuy; TS Nguyễn Thị Hải Yến; TS Hoàng Văn Hùng; KS Bùi Ngọc Tuân; ThS Đặng Thanh Tùng 87 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 (2016), Nghiên cứu phương pháp định giá đất hàng loạt dựa ứng dụng kỹ thuật CAMA sở liệu địa Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học, Bộ Tài nguyên Môi trường Phạm Hữu Nghị (2003), Khái quát pháp Luật Đất đai Việt Nam, Cải cách pháp luật cải cách tư pháp nìn từ vấn đề tranh chấp đất đai, Hội thảo khoa học quốc tế Hà Nội từ ngày 25, 26-12, Viện nhà nước Pháp luật Phạm Duy Nghĩa, Bình luận Luật Đất đai năm 2003 khía cạnh sách pháp luật, Tạp chí Luật học, 2004 Quốc hội, Luật Đất đai năm 2003 Quốc hội, Luật Đất đai năm 2013 Quốc hội, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 2014 UBND Thành phố ban hành quy định nội dung thuộc thẩm quyền UBND Thành phố Hà Nội Luật Đất đai 2013 Nghị định Chính phủ giao cho bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 2014 UBND Thành phố ban hành quy định nội dung thuộc thẩm quyền UBND Thành phố Hà Nội Luật Đất đai 2013 Nghị định Chính phủ giao cho bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 02/10/2014 UBND Thành phố Hà Nội ban hành quy định số nội dung thuộc thẩm quyền UBND Thành phố Luật Đất đai 2013 Nghị định Chính phủ, Thơng tư Bộ Tài ngun Mơi trường, Bộ Tài giao việc xác định giá đất cụ thể địa bàn thành phố Hà Nội Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND Thành phố v/v ban hành giá đất địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ 01/01/2015 đến 31/12/2019 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Công văn số 2822/UBND-TNMT ngày 04/5/2015 UBND Thành phố việc đạo giải khó khăn, vướng mắc việc xác định giá đất cụ thể địa bàn Thành phố 88 37 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND UBND thành phố Hà Nội việc ban hành Quy định bảng giá loại đất địa bàn áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến 31/12/2024 38 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Báo cáo tổng thể phát triển kinh tế xã hội năm từ 2003 - 2019 39 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Sở Tài nguyên Môi trường, Báo cáo tình hình thực luật đất đai địa bàn thành phố năm từ 2003 - 2019 40 Nguyễn Ngọc Vinh (2018), Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá trị đất đai Việt Nam, Nxb Kinh tế, thành phố Hồ Chí Minh 41 Võ Phạm Văn Võ, Về đặc trưng chế độ sở hữu tồn dân đất đai, Tạp chí Nhà nước pháp luật, 2008 42 Kim Yến, Quy hoạch treo, dự án “treo” hình từ Bắc vào Nam, đăng website https://vietnambiz.vn/quy-hoach-treo-du-an-treo-hien-hinhtu-bac-vao-nam-20190527070054651.htm, ngày 27/5/2019 89 ... áp dụng pháp luật giá đất Thành phố Hà Nội 46 2.3.1 Những kết áp dụng pháp luật giá đất Thành phố Hà Nội 46 2.3.2 Những hạn chế áp dụng pháp luật giá đất Thành phố Hà Nội nguyên... trạng áp dụng pháp luật giá đất qua thực tiễn Thành phố Hà Nội; Từ ưu điểm, hạn chế nguyên nhân hạn chế pháp luật giá đất Việt Nam thực tiễn áp dụng pháp luật giá đất Thành phố Hà Nội - Đề xuất... chương với nội dung sau đây: Chương 1: LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chương