Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế và xã hội của mỗi quốc gia Nó không chỉ là tư liệu sản xuất mà còn là môi trường sống và không gian cho hoạt động sản xuất Giá trị kinh tế của đất đai thể hiện qua giá trị sử dụng và giá trị trao đổi, trong đó giá đất là thước đo quan trọng giúp tối ưu hóa việc sử dụng đất và thúc đẩy thị trường bất động sản Tại Việt Nam, từ khi có Luật Đất đai năm 2003, đất được coi là hàng hóa, với “giá đất” là căn cứ cho giao đất, cho thuê đất và bồi thường khi giải phóng mặt bằng Nhà nước đã thực hiện quản lý đất đai hiệu quả, ban hành khung giá đất hàng năm, góp phần phát triển thị trường bất động sản và mang lại lợi ích kinh tế Tuy nhiên, vẫn còn những khu vực mà giá đất chưa phản ánh đúng giá trị thực, dẫn đến khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng và gia tăng khiếu nại liên quan đến đất đai.
Thành phố Hà Nội, với vai trò là trung tâm kinh tế và văn hóa của cả nước, đang trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng, dẫn đến sự gia tăng chóng mặt về mật độ công trình xây dựng và biến động liên tục của giá đất Tuy nhiên, sự chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất do nhà nước ban hành, cùng với vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng, đã tạo ra nhiều mâu thuẫn trong quan hệ xã hội và đất đai, gây tổn thất cho ngân sách nhà nước Do đó, cần thiết phải có những giải pháp khắc phục các hạn chế và bất cập trong pháp luật về giá đất cũng như thực tiễn thi hành pháp luật trên địa bàn thành phố trong thời gian tới.
Để đảm bảo thị trường đất đai minh bạch và ổn định an sinh xã hội từ các quan hệ đất đai, học viên đã lựa chọn nghiên cứu về đề tài này.
Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật kinh tế với chủ đề “Pháp luật về giá đất từ thực tiễn tại thành phố Hà Nội” sẽ cung cấp những phân tích sâu sắc và thiết thực, đáp ứng nhu cầu cấp thiết về lý luận và thực tiễn trong bối cảnh hiện nay.
Tình hình nghiên cứu liên quan đề tài
Giá đất là một vấn đề được nhiều nhà khoa học và chuyên gia trong và ngoài nước nghiên cứu và quan tâm Nhiều ấn phẩm và công trình nghiên cứu nổi bật về giá đất đã được công bố, góp phần làm rõ các khía cạnh liên quan đến lĩnh vực này.
Sách “Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai” của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tháng 9/2012, trình bày nội dung pháp luật đất đai tại một số quốc gia, bao gồm các chế độ sở hữu, điều tra cơ bản về đất đai, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Ngoài ra, sách cũng đề cập đến các vấn đề tài chính, định giá đất, thu hồi và bồi thường đất đai, tái định cư, cũng như đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất, cùng quyền sử dụng đất của người nước ngoài.
Tác giả Nguyễn Ngọc Vinh trong công trình “Hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá trị đất đai ở Việt Nam” (2018) đã chỉ ra sự phát triển mạnh mẽ của hoạt động định giá đất tại Việt Nam trong những năm qua Các cơ quan quản lý Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn, đóng góp quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản và đất đai đang đối mặt với một số bất cập trong cơ sở lý luận và phương pháp luận Để giải quyết vấn đề này, công trình đã đề xuất các giải pháp tối ưu nhằm hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá trị đất đai Những giải pháp này sẽ giúp xác định “khung” giá đất một cách chính xác hơn thông qua các biện pháp chuyên ngành.
Tác giả Vũ Nguyễn Quỳnh Chi trong đề tài “Pháp luật về định giá đất khi nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội qua thực tiễn tỉnh Quảng Trị” (2018, Nxb Đại học Huế) đã phân tích toàn cảnh pháp luật về định giá đất tại tỉnh Quảng Trị, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xác định giá đất để bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Hoạt động này liên quan đến nhiều ban ngành nhằm đảm bảo công bằng cho cá nhân, hộ gia đình và tổ chức trong quá trình thu hồi đất phục vụ quốc phòng, an ninh và lợi ích công cộng Tác giả cũng đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thu hồi đất cho các dự án đầu tư, phát triển kinh tế xã hội, đồng thời đảm bảo thực hiện pháp luật về định giá đất tại Quảng Trị Bên cạnh đó, nhóm tác giả TS Trịnh Hữu Liên và các cộng sự đã thực hiện nghiên cứu về phương pháp định giá đất hàng loạt dựa trên ứng dụng kỹ thuật CAMA và cơ sở dữ liệu địa chính tại Việt Nam.
Vào năm 2016, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nghiên cứu ứng dụng công nghệ GIS và CAMA để phát triển các phương pháp định giá đất hàng loạt tại Việt Nam Mục tiêu là nâng cao hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính và xây dựng bộ tiêu chí xác định giá đất tự động trên diện rộng Đề tài này không chỉ giúp tối ưu hóa giá đất mà còn giảm thiểu số lượng lao động trong công tác định giá đất đai.
Nghiên cứu của Lê Thị Mai Hoa tập trung vào việc phân tích giá đất ở và các yếu tố tác động đến giá đất ở tại huyện Từ Liêm cũ, thành phố Hà Nội Bài viết cung cấp cái nhìn sâu sắc về các yếu tố như vị trí địa lý, hạ tầng giao thông, và sự phát triển kinh tế ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong khu vực này Thông qua nghiên cứu, tác giả hy vọng sẽ giúp các nhà đầu tư và chính quyền địa phương có được những thông tin hữu ích trong việc quản lý và phát triển đất đai.
Nghiên cứu của Học viện Nông nghiệp Việt Nam (2014) đã phân tích giá đất huyện Từ Liêm cũ, chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất qua các thời kỳ và đề xuất giải pháp xác định khung giá đất tối ưu, góp phần bình ổn thị trường bất động sản và đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước Luận văn Thạc sĩ của Hoàng Nguyệt Ánh (2011) tại Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã tập trung vào giá đất ở thành phố Lạng Sơn, nêu bật các vấn đề liên quan như ưu nhược điểm và đưa ra ba giải pháp đồng bộ nhằm nâng cao hiệu quả quản lý tài chính về đất đai và đảm bảo nguồn thu từ đất cho khu vực này.
Mặc dù nhiều nghiên cứu đã tập trung vào việc định giá đất phục vụ các dự án giải phóng mặt bằng và hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất, nhưng chưa có tác giả nào đề cập đến việc thực thi pháp luật về giá đất tại các địa bàn cụ thể Phân tích thực tiễn thực thi pháp luật về giá đất tại thành phố Hà Nội sẽ làm rõ những biện pháp cần thiết để áp dụng luật trong lĩnh vực này, đồng thời chỉ ra những đặc điểm riêng biệt của Hà Nội so với các tỉnh thành khác, nhằm điều tiết mối quan hệ pháp luật về đất đai và đảm bảo ổn định kinh tế, chính trị, xã hội.
Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Bài viết phân tích các vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật về giá đất và đánh giá thực trạng của pháp luật này tại Thành phố Hà Nội Từ đó, luận văn đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giá đất ở Việt Nam, đồng thời nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giá đất tại Hà Nội trong thời gian tới.
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực hiện mục đích trên, luận văn có những nhiệm vụ sau đây:
- Nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về giá đất
Phân tích và đánh giá quá trình phát triển cũng như thực trạng pháp luật về giá đất ở Việt Nam hiện nay, đặc biệt là tại Thành phố Hà Nội, cho thấy nhiều ưu điểm nhưng cũng tồn tại không ít hạn chế Thực tiễn áp dụng pháp luật về giá đất cho thấy những khó khăn trong việc xác định giá trị đất, dẫn đến sự bất cập trong quản lý và sử dụng đất Nguyên nhân của những hạn chế này bao gồm sự thiếu đồng bộ trong quy định pháp luật, sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá đất do Nhà nước quy định, cùng với việc thực thi pháp luật chưa hiệu quả.
Để hoàn thiện pháp luật về giá đất và nâng cao hiệu quả áp dụng tại Thành phố Hà Nội, cần đề xuất các quan điểm và giải pháp cụ thể Trước hết, cần rà soát và điều chỉnh các quy định hiện hành để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong xác định giá đất Thứ hai, việc tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra sẽ giúp phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm liên quan đến giá đất Cuối cùng, cần đẩy mạnh tuyên truyền, nâng cao nhận thức của người dân và các tổ chức về quy định pháp luật liên quan đến giá đất, nhằm tạo sự đồng thuận và hợp tác trong việc thực hiện các chính sách này.
Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Phương pháp luận
Luận văn này được xây dựng dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật Nó cũng phân tích các quan điểm, chủ trương và chính sách pháp luật của Đảng và Nhà nước liên quan đến đất đai và giá đất.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:
5.2.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp được áp dụng để thu thập thông tin đã được công bố từ các cơ quan nghiên cứu và quản lý tại thành phố Hà Nội.
Các số liệu về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội bao gồm khí hậu, địa hình, nguồn tài nguyên, dân số, lao động và việc làm được thu thập từ nhiều nguồn tài liệu, sách báo và tạp chí khác nhau Những thông tin này đóng vai trò quan trọng trong việc phân tích và đánh giá tiềm năng phát triển của khu vực.
Các số liệu liên quan đến tài nguyên đất đai, tình hình quản lý và thực thi pháp luật về giá đất tại thành phố Hà Nội được thu thập từ các cơ quan như Ủy ban nhân dân thành phố, Sở Tài nguyên và Môi Trường, và Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội.
Các tài liệu được thu thập từ kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học tại các viện và trường đại học, cùng với thông tin công bố trên internet và các tạp chí trong nước và quốc tế.
5.2.2 Phương pháp xử lý và phân tích số liệu Đề tài đã tổng hợp các số liệu thu thập sau đó tiến hành chắt lọc, đối chiếu để chọn ra những thông tin và số liệu phù hợp với các nội dung của đề tài bằng việc nhập và xử lý trên phần mềm Microsoft Excel Ngoài ra để phân tích số liệu tác giả sử dụng một số phương pháp phân tích thống kê sau:
Phương pháp thống kê mô tả được áp dụng để phân tích sự biến động số lượng theo thời gian và địa điểm Phương pháp này sử dụng các chỉ tiêu như số tương đối, số tuyệt đối, số bình quân và dãy số biến động theo thời gian nhằm nghiên cứu điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội của tỉnh, cũng như tình hình phát triển nông nghiệp, công nghiệp và dịch vụ tại thành phố Hà Nội Qua đó, nó giúp rút ra mối liên hệ giữa các yếu tố này và công tác điều tra giá đất trong khu vực nghiên cứu.
Phương pháp thống kê so sánh được áp dụng để phân tích kết quả phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ 2003 đến 2019 Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng sử dụng phương pháp này để so sánh giá đất dựa trên các văn bản pháp luật liên quan trong từng thời kỳ.
Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
Về lý luận: Luận văn làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về giá đất hiện nay
Luận văn này đánh giá thực trạng pháp luật về giá đất ở Việt Nam, đặc biệt là tại Thành phố Hà Nội, nhằm xác định những ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân trong việc áp dụng pháp luật Từ đó, bài viết đề xuất các giải pháp để hoàn thiện pháp luật về giá đất, nâng cao hiệu lực và hiệu quả áp dụng, phù hợp với quan điểm và chủ trương của Đảng, Nhà nước Những cải cách này sẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội, nhất là trong bối cảnh Việt Nam đang tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường.
Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được chia làm 03 chương với các nội dung sau đây:
Chương 1: LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chương 3: QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VỀ GIÁ ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU LỰC, HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI.
8
Khái niệm, đặc điểm, vai trò của pháp luật về giá đất
1.1.1 Khái niệm pháp luật về giá đất
Trong mọi xã hội, hàng hóa và vật phẩm được trao đổi và định giá, tạo ra giá cả như một tín hiệu quan trọng của thị trường Giá cả không chỉ hướng dẫn các nhà đầu tư tham gia vào thị trường mà còn đảm bảo lợi nhuận cho các chủ thể kinh tế Khi nền kinh tế thị trường phát triển, giá cả khuyến khích các nhà đầu tư rót vốn và tích cực tham gia vào các hoạt động thương mại.
Giá đất phản ánh giá trị của đất đai trong hoạt động kinh tế - xã hội, là kết quả của quá trình chuyển nhượng giữa các bên Nó biểu hiện quyền sở hữu đất đai trong thời gian và không gian xác định, đồng thời là một phần quan trọng trong chính sách tài chính Nhà nước về đất đai Giá đất chịu ảnh hưởng từ các yếu tố kinh tế, như cung và cầu, cũng như các yếu tố phi kinh tế như xã hội, chính phủ, pháp lý, môi trường và vị trí Để định giá đất chính xác, cần phân tích thị trường và khảo sát các đặc tính của cung cầu, từ đó hiểu rõ các nguyên tắc cạnh tranh và thay đổi đang tác động đến xu hướng thị trường.
Hiện nay, có nhiều cách tiếp cận khác nhau về giá đất Theo Từ điển “Giải thích thuật ngữ Luật học” năm 2002, giá đất được định nghĩa là một khái niệm quan trọng trong lĩnh vực pháp luật và kinh tế, phản ánh giá trị của đất đai trong các giao dịch và quyết định quản lý.
Khoản tiền quy định từ mức tối thiểu đến mức tối đa cho từng loại đất nhằm xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, giá đất được xác định là số tiền trên một đơn vị diện tích do nhà nước quy định hoặc hình thành từ các giao dịch về quyền sử dụng đất Thêm vào đó, khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định các nguyên tắc liên quan đến giá đất.
Giá đất, theo Khoản 23 Điều 4, được định nghĩa là giá trị quyền sử dụng đất, tức số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã khái quát hóa khái niệm này, phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay Tổng quát, giá đất phản ánh giá bán và quyền sử dụng đất là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất trong không gian và thời gian xác định, thể hiện giá trị của quyền sở hữu đất đai.
Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quản lý đất đai thuộc sở hữu toàn dân, dẫn đến giá đất ở Việt Nam có nhiều điểm khác biệt so với các quốc gia áp dụng chế độ tư hữu về đất đai Những khác biệt này thể hiện rõ nét trong cơ chế quản lý và định giá đất.
Giá đất được định nghĩa là khoản chi phí cần thiết để nhận quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định, không phải là giá để sở hữu đất vĩnh viễn Chẳng hạn, quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất vườn, đất ao thường có thời hạn 50 năm, trong khi quyền sử dụng đất ở tại nông thôn và đô thị có thể kéo dài lâu dài hơn.
Thời gian sử dụng đất quyết định quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tương tự như quyền sở hữu.
Giá đất được hiểu là số tiền mà Nhà nước quy định cho mỗi đơn vị diện tích đất.
10 hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất giữa các chủ thể trong một thời điểm nhất định theo quy định của pháp luật
1.1.1.2 Khái niệm pháp luật về giá đất
Pháp luật đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện quyền lực nhà nước và bảo đảm quyền làm chủ của người dân, đồng thời thúc đẩy nền dân chủ xã hội chủ nghĩa và công bằng xã hội Quyền dân chủ của người dân trong các lĩnh vực đời sống, đặc biệt là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bồi thường đất đai, thường gây ra bất ổn xã hội Vì vậy, Nhà nước đã quy định các quy định pháp luật về giá đất để đảm bảo sự ổn định và công bằng trong quản lý đất đai.
Pháp luật về giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh các mối quan hệ xã hội liên quan đến bồi thường và giải phóng mặt bằng (GPMB) trong bối cảnh hiện nay Đây là một phần của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự, bao gồm các quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, cũng như giữa các cá nhân sử dụng đất với nhau Nhà nước giữ vai trò chủ sở hữu đất đai, quản lý việc sử dụng thông qua việc ban hành quy định về giá đất, thu hồi đất và GPMB nhằm phục vụ cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội quốc gia.
Kể từ năm 1986, khi thực hiện đường lối đổi mới và xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Luật Đất đai năm 1987 đã trở thành một trong những đạo luật tiên phong trong thời kỳ này, đánh dấu sự tiến bộ trong tư duy lập pháp của Nhà nước Việt Nam về quản lý đất đai theo pháp luật Luật Đất đai năm 1993 tiếp tục quy định những nguyên tắc quan trọng trong lĩnh vực này.
“Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,
Giá đất và việc xác định giá đất đóng vai trò quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, liên quan đến thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, và bồi thường thiệt hại khi thu hồi.
Cụm từ “giá đất” lần đầu tiên được đề cập trong Luật Đất đai năm 1993, nhằm quy định giá trị của đất đai như một hàng hóa có thể trao đổi và mua bán theo pháp luật Pháp luật về giá đất bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên liên quan, đồng thời đảm bảo trật tự xã hội và lợi ích quốc gia Các quan hệ xã hội liên quan đến giá đất, như định giá và thẩm định giá, luôn nằm trong sự điều chỉnh của pháp luật Nội dung của pháp luật về giá đất bao gồm các vấn đề lý luận và quy định hiện hành liên quan đến tài sản và quyền tài sản, có thể hiểu theo cả nghĩa rộng và hẹp.
Pháp luật về giá đất bao gồm các quy phạm pháp luật từ nhiều lĩnh vực khác nhau, điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến việc hình thành và ban hành giá đất, trong đó có sự tham gia của các bên liên quan.
Các loại giá đất và cách thức áp dụng
Giá đất trên thị trường phản ánh sự tương tác giữa cung và cầu, tuy nhiên, nguồn cung về đất đai lại cố định và khó điều chỉnh Nhu cầu đất đai ngày càng tăng do áp lực dân số và sự đa dạng trong nhu cầu sử dụng Do đó, việc tăng giá đất là một xu hướng tự nhiên Điều quan trọng là tìm cách đảm bảo sự gia tăng này một cách bền vững.
15 mang tính ổn định, không bị đột biến, phù hợp với mức độ tăng trưởng của kinh tế xã hội và nhu cầu của con người
Hàng năm, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam yêu cầu các ban ngành quy định khung giá đất chung cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương vào ngày 01 tháng 01 Hai loại đất chủ yếu được đề cập là giá đất ở và giá đất nông nghiệp, đóng vai trò quan trọng trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo hành lang pháp lý cho người dân thực hiện các hợp đồng kinh tế, hợp đồng dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất.
Theo Luật đất đai 2013, khung giá các loại đất được phân loại thành hai nhóm chính: đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp Đối với nhóm đất nông nghiệp, bao gồm các loại như đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, rừng sản xuất, nuôi trồng thủy sản, và đất làm muối, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xác định giá đất dựa trên giá đất rừng sản xuất và phương pháp định giá phù hợp với thực tế địa phương Đối với các loại đất nông nghiệp khác, giá sẽ được căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp liền kề Trong khi đó, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm khung giá đất ở tại nông thôn và đô thị, cùng với giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và công trình sự nghiệp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng sẽ căn cứ vào giá đất ở liền kề để định mức giá phù hợp.
Để xác định giá đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, có 16 phương pháp định giá đất được quy định Đối với đất sử dụng cho quốc phòng, an ninh, mục đích công cộng, tôn giáo, và nghĩa trang, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào giá đất liền kề và phương pháp định giá để đưa ra mức giá hợp lý Đối với nhóm đất chưa sử dụng, bao gồm đất bằng và đất đồi núi chưa xác định mục đích, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng sẽ dựa vào giá đất liền kề để xác định giá đất phù hợp cho việc bồi thường Khi đất chưa sử dụng được cấp có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng, mức giá đất sẽ được xác định dựa trên khung giá do Chính phủ quy định.
Nhà nước quy định rõ ràng về giá đất và khung giá các loại đất, giúp người dân nắm bắt thông tin, từ đó xây dựng chiến lược đầu tư và sử dụng đất đai một cách tiết kiệm và hợp lý.
Các tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện pháp luật về giá đất
Chất lượng hệ thống pháp luật về giá đất, cùng với pháp luật đất đai, đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo hiệu lực và hiệu quả của việc thực hiện và áp dụng pháp luật trong thực tiễn Điều này không chỉ giúp dự báo khả năng hiện thực hóa các quy định pháp luật trong đời sống xã hội mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến sự công bằng và minh bạch trong quản lý đất đai Nếu chất lượng pháp luật về giá đất không đảm bảo, sẽ dẫn đến nhiều vấn đề trong việc thực thi các chính sách liên quan.
Việc thực hiện các quy định pháp luật về giá đất gặp nhiều khó khăn do tính khả thi còn hạn chế, thậm chí có những quy định không thể áp dụng trong thực tế Để đánh giá mức độ hoàn thiện pháp luật về giá đất, cần dựa vào các tiêu chí lý thuyết và liên hệ với điều kiện thực tế ở mỗi giai đoạn cụ thể Quá trình này đòi hỏi xem xét khách quan nhằm rút ra những kết luận rõ ràng, làm nổi bật ưu điểm và nhược điểm của pháp luật hiện hành Một số tiêu chí quan trọng để đánh giá mức độ hoàn thiện này bao gồm tính khả thi, sự phù hợp với thực tiễn và hiệu quả trong việc điều chỉnh giá đất.
1.3.1 Tính đồng bộ, toàn diện
Tính đồng bộ và toàn diện của pháp luật về giá đất được thể hiện qua hai cấp độ: cấp độ chung và cấp độ cụ thể Ở cấp độ chung, pháp luật về giá đất cần được xác định là một phần của pháp luật về đất đai trong hệ thống pháp luật Việt Nam, nhằm củng cố tính thống nhất của hệ thống pháp luật này Ở cấp độ cụ thể, sự đồng bộ thể hiện qua việc các quy định pháp luật không mâu thuẫn, không trùng lặp và không chồng chéo, từ đó tạo ra sự nhất quán trong việc điều chỉnh và giải quyết các mối quan hệ trong lĩnh vực giá đất.
Hệ thống pháp luật về giá đất cần phải toàn diện và đồng bộ, thể hiện qua cấu trúc hình thức, nhằm đáp ứng đầy đủ nhu cầu điều chỉnh pháp luật trong các lĩnh vực quan trọng của đời sống xã hội, đặc biệt là lĩnh vực đất đai Các quy định pháp luật phải bao quát toàn bộ đời sống xã hội, đảm bảo rằng tất cả các quan hệ xã hội quan trọng, có tính điển hình và phổ biến đều được pháp luật điều chỉnh một cách hợp lý.
Mỗi quy phạm pháp luật cần có cấu trúc lôgíc và chặt chẽ, đảm bảo rằng mỗi chế định pháp luật đều bao gồm đầy đủ các quy phạm pháp luật cần thiết.
Các chế định liên quan đến quan hệ đất đai cần được điều chỉnh phù hợp với nhu cầu phát triển xã hội ở từng giai đoạn của đất nước Việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật phải chú trọng đến các luật điều chỉnh quan hệ đất đai, không chỉ tập trung vào nội dung mà còn cần xem xét đến hình thức, trình tự và thủ tục thực hiện.
Trong pháp luật về giá đất, các quy phạm và văn bản quy phạm không tồn tại độc lập mà luôn nằm trong một hệ thống mối liên hệ chặt chẽ Điều này cho thấy tính toàn diện và đồng bộ của pháp luật về giá đất có ảnh hưởng lớn đến khả thi và hiệu quả thực hiện pháp luật đất đai Nếu một quy phạm pháp luật hoặc chế định không được thực hiện tốt, nó có thể gây khó khăn cho việc thực hiện các quy phạm và chế định khác, tùy thuộc vào vị trí, vai trò và mối liên hệ với các yếu tố khác trong hệ thống.
Tính toàn diện và đồng bộ của pháp luật về đất đai được thể hiện qua việc ban hành đầy đủ các văn bản quy định chi tiết, nhằm đảm bảo các quy định pháp luật có hiệu lực và sẵn sàng được tổ chức thực hiện ngay lập tức trong thực tế.
Hệ thống pháp luật cần đảm bảo tính công khai, minh bạch, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai, để thực hiện hiệu quả các vai trò của pháp luật trong xã hội Pháp luật về đất đai và giá đất cần được quy định rõ ràng, ổn định, tạo cơ sở cho việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất khả thi và công khai Giá đất phải phù hợp với giá thị trường và có cơ chế định giá chính xác, nhằm bảo đảm nguyên tắc quản lý nhà nước, trong đó mọi thửa đất đang sử dụng đều phải được Nhà nước công nhận về mặt pháp lý.
Việc đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất và giao dịch liên quan đến bất động sản là rất quan trọng Tất cả thông tin về giá cả bất động sản cần được cung cấp đầy đủ, chính xác và công khai, đảm bảo mọi cá nhân có nhu cầu đều có quyền tiếp cận thông tin này.
Việc thiết lập hành lang pháp lý phù hợp với các nguyên tắc thị trường là yếu tố then chốt trong việc xác định giá đất, góp phần vào sự phát triển ổn định và minh bạch của thị trường bất động sản Mọi chủ thể tham gia thị trường cần tuân thủ quy định pháp luật về giá đất, đảm bảo sự bình đẳng giữa các bên.
Tính phù hợp là tiêu chí quan trọng để đánh giá sự hoàn thiện của pháp luật về giá đất ở Việt Nam hiện nay Pháp luật về giá đất cần tương quan với trình độ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, phản ánh những nhu cầu cơ bản và phổ biến trong hệ thống pháp luật đất đai Nó được khái quát và mô hình hóa thông qua các hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Sự phù hợp của các văn bản quy phạm về đất đai, đặc biệt là giá đất, với sự phát triển kinh tế - xã hội là điều kiện quan trọng đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của pháp luật Khi pháp luật về giá đất phù hợp với các quy luật và điều kiện kinh tế - xã hội, nó sẽ dễ dàng được thực hiện và thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội Ngược lại, nếu không phù hợp, pháp luật về giá đất sẽ khó thực hiện và có thể cản trở sự phát triển, gây thiệt hại cho nền kinh tế.
1.3.4 Tính khả thi Đánh giá sự hoàn thiện pháp luật về giá đất thì việc bảo đảm tính khả thi là rất cần thiết, nghĩa là các quy định pháp luật về giá đất phải có khả năng
Để thực hiện hiệu quả trong bối cảnh kinh tế, chính trị - xã hội hiện tại, cần có các quy định pháp luật về giá đất phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước Nếu các quy định này được ban hành quá cao hoặc quá thấp so với điều kiện thực tế, sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng pháp luật về đất đai và giá đất Trong những trường hợp này, pháp luật có thể trở nên không khả thi hoặc chỉ được thực hiện một cách hình thức, không nghiêm túc, dẫn đến việc không phát huy được vai trò trong đời sống xã hội và thậm chí cản trở sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Các yếu tố tác động đến hiệu lực, hiệu quả áp dụng pháp luật về giá đất
Pháp luật về giá đất được hình thành từ nhiều yếu tố phức tạp và đa dạng Việc áp dụng pháp luật này trong thực tiễn cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu lực và hiệu quả của các quy định pháp lý liên quan.
Yếu tố chính trị đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành pháp luật về giá đất, thể hiện qua các quan điểm và chủ trương của Đảng cầm quyền Nhà nước dựa vào những định hướng này để xây dựng các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, bao gồm chế độ quản lý, sở hữu đất, quy hoạch sử dụng đất, không gian kiến trúc đô thị - nông thôn, và các chính sách tài chính về đất đai, trong đó có quy định về giá đất.
Yếu tố chính trị đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra môi trường chính trị ổn định, góp phần duy trì sự ổn định của thị trường bất động sản tại Việt Nam Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, sự phát triển kinh tế-xã hội tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản, dẫn đến những biến động liên tục Do đó, sự ổn định chính trị là cần thiết, và việc Đảng đề ra các quan điểm, chủ trương, đường lối kịp thời sẽ giúp phát triển thị trường bất động sản bền vững, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, cơ quan và tổ chức trong việc sử dụng đất.
Yếu tố kinh tế đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của một quốc gia Những biến động kinh tế có tác động lớn đến các chính sách pháp luật liên quan đến giá đất.
Sự tác động của kinh tế đến hiệu lực, hiệu quả trong áp dụng pháp luật về giá đất thể hiện ở một số khía cạnh sau:
Tình trạng phát triển kinh tế gắn liền với nguồn thu nhập quốc dân, khi có một hệ thống tiền tệ ổn định và an sinh xã hội được đảm bảo, nhu cầu sử dụng đất đai sẽ tăng lên Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng pháp luật về giá đất trong thực tiễn, từ đó đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Mức độ dự trữ và đầu tư có mối liên hệ chặt chẽ với tăng trưởng kinh tế; khi dự trữ gia tăng, đầu tư cũng theo đó tăng lên Thói quen đầu tư của người dân và hoạt động dự trữ đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế bền vững.
Giá cả các loại hàng hóa, bao gồm đất đai, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau Do đó, cần thiết phải điều chỉnh các quy định pháp luật về giá đất để phù hợp với tình hình thực tế hiện tại.
Lãi suất ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc đầu tư bất động sản, vì nhiều nhà đầu tư thường phải vay vốn từ ngân hàng để gia tăng lợi nhuận Mức lãi suất cao hay thấp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, đồng thời yêu cầu điều chỉnh các văn bản pháp luật liên quan đến giá đất để đảm bảo tính hợp lý và phù hợp với thị trường.
Một xã hội phát triển và ổn định ảnh hưởng mạnh mẽ đến thể chế và các quy phạm pháp luật liên quan đến giá đất Những tác động này thể hiện rõ qua nhiều khía cạnh khác nhau.
Sự ổn định về tình hình kinh tế - chính trị là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là đất đai Một quốc gia ổn định không chỉ tạo ra môi trường sống an toàn cho người dân mà còn thúc đẩy giá đất tăng trưởng Ngược lại, sự bất ổn định có thể dẫn đến giá đất suy giảm và ảnh hưởng tiêu cực đến các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, làm tăng rủi ro và giảm khả năng thu hồi vốn cho các nhà đầu tư.
Tình trạng đầu cơ đất đai của một số cá nhân và tổ chức đang gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản và giá đất Sự đầu cơ này không chỉ làm biến động giá đất mà còn tác động tiêu cực đến xã hội Khi xã hội không còn tình trạng đầu cơ, giá đất sẽ được ổn định hơn, các quy định pháp luật về đất đai sẽ được thực thi hiệu quả, từ đó nâng cao chất lượng quản lý nhà nước về lĩnh vực này.
Quá trình đô thị hóa và hiện đại hóa đất nước đang tác động mạnh mẽ đến giá đất và các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực này Sự gia tăng đô thị hóa dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao, kéo theo giá đất tại các khu vực đô thị tăng nhanh so với những khu vực chưa được đô thị hóa.
Hàng lang pháp lý đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá đất và các quy định về đất đai, chịu ảnh hưởng lớn từ hoạt động quản lý của Nhà nước Chính phủ thường xuyên tổng kết và đánh giá việc thực hiện các luật liên quan đến quy hoạch và quản lý đất đai, từ đó trình Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung Việc rà soát và điều chỉnh các nghị định trong lĩnh vực đất đai và quy hoạch đô thị cũng được thực hiện, cùng với chỉ đạo các bộ, ngành xem xét sửa đổi các thông tư còn vướng mắc.
Yếu tố pháp lý được bảo đảm sẽ nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là trong việc áp dụng pháp luật về giá đất Điều này không chỉ góp phần duy trì an ninh chính trị mà còn tạo ra tác động tích cực đến nền kinh tế Sự thay đổi này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường quyền sử dụng đất và pháp luật liên quan đến giá đất.
Pháp luật về giá đất là một phần quan trọng trong hệ thống pháp luật đất đai, đóng vai trò then chốt trong việc quản lý nhà nước về đất đai và thể hiện quyền sở hữu của Nhà nước Để đánh giá thực trạng pháp luật về giá đất tại Việt Nam, đặc biệt là tại Thành phố Hà Nội, tác giả đã đề xuất các quan điểm và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng Chương 1 đã phân tích các vấn đề lý luận cơ bản liên quan đến pháp luật về giá đất, bao gồm khái niệm, đặc điểm và vai trò của nó, cũng như nội dung và tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện của pháp luật hiện hành Ngoài ra, chương này cũng xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực thi pháp luật về giá đất tại Thành phố Hà Nội.
