Nội dung pháp luật về giá đất

7. Kết cấu của luận văn

2.1. Nội dung pháp luật về giá đất

Căn cứ vào nội dung của các quy phạm pháp luật về đất đai, về giá đất, có thể xác định các nội dung pháp luật về giá đất gồm:

- Nhóm các quy định pháp luật về nguyên tắc, phương pháp định giá đất; - Nhóm các quy định pháp luật về xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất;

- Nhóm các quy định pháp luật về định giá đất;

- Nhóm các quy định pháp luật về hoạt động tư vấn xác định giá đất. 2.1.1. Các quy định pháp luật về nguyên tắc, phương pháp định giá đất

2.1.1.1. Quy định pháp luật về nguyên tắc định giá đất

Nguyên tắc định giá đất được hiểu là những tư tưởng chủ đạo, chỉ đạo việc định giá đất theo quy định pháp luật. Hiện nay, theo quy định tại khoản 1, Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 [30], việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc như:

Một là, định giá đất căn cứ theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

Hai là, định giá đất căn cứ theo thời hạn sử dụng đất;

Ba là, định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

Bốn là, trường hợp cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Hiện nay, giá đất do Nhà nước xác định (giá nhà nước) qua các cấp độ: khung giá đất (do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm), bảng giá đất (do Ủy

27

ban nhân dân của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành định kỳ 05 năm dựa trên khung giá do Chính phủ ban hành và thông tin giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội của địa phương) và giá đất cụ thể (quyết định trong từng trường hợp, mang tính cá biệt). Bên cạnh giá đất do Nhà nước xác định thì trên thị trường cịn sự tồn tại của giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành từ các giao dịch giữa những người sử dụng đất trên nguyên tắc tự do, bình đẳng, thỏa thuận. Do quyền sử dụng đất là loại tài sản mang giá trị cao nên giá giao dịch trên thị trường của mỗi thửa đất có sự khác biệt nhất định, tùy theo địa phương, vùng miền... Vậy, Nhà nước cần căn cứ, cơ sở để nào xác định giá đất, và quản lý, điều tiết giá đất phù hợp với quy luật thị trường bất động sản hiện nay.

Theo quy định của Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, giá thị trường chính là giá đất phổ biến trên thị trường. Quy định này được cụ thể hóa trong Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). Tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP xác định nguyên tắc định giá đất theo thị trường như: “Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định”.

Xuất phát từ thực tiễn hiện ở nước ta đang tồn tại hai loại giá đất, đó là giá nhà nước và giá thị trường, do đó việc xác định giá đất phải có những quy định cụ thể để đảm bảo tính khách quan và ổn định thị trường bất động sản trong nước. Nguyên tắc xác định giá đất phải xác định theo nguyên tắc thị trường có sự quản lý của nhà nước để đảm bảo vai trò chủ động của nhà nước trong việc hình thành và điều tiết thị trường.

2.1.1.2. Quy định pháp luật về phương pháp định giá đất

Hiện nay, theo các góc độ tiếp cận khác nhau, có nhiều quan điểm khác nhau về phương pháp xác định giá đất. Chẳng hạn có quan điểm cho rằng,

28

phương pháp xác định giá đất theo theo nhóm phương pháp định tính và nhóm phương pháp định lượng; Cũng có quan điểm cho rằng có thể xếp theo nhóm phương pháp truyền thống và nhóm phương pháp hiện đại; hoặc theo nhóm phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí hoặc thu nhập. Mặc dù có nhiều quan điểm khác nhau, nhưng thực tiễn định giá đất thời gian qua cho thấy, hệ thống định giá truyền thống thường định giá định tính, chủ yếu dựa trên kinh nghiệm và cách đánh giá trực giác, là hệ thống định giá kinh nghiệm chủ nghĩa.

Giá đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để xác định các nghĩa vụ tài chính từ đất đai. Luật Đất đai năm 2013 đã nêu rõ giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất (Khoảng 19, Điều 3) và Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể (Điều 18) [30]. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 không quy định cụ thể phương pháp xác định giá đất mà giao cho Chính phủ quy định chi tiết nội dung này. Trên cơ sở đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo Nghị định này, giá đất được xác định theo 5 phương pháp, bao gồm: So sánh trực tiếp; Chiết trừ; Thu nhập; Thặng dư và Hệ số điều chỉnh giá đất.

Một là, phương pháp so sánh trực tiếp.

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thơng qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Hai là, phương pháp chiết trừ.

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất

29

ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Ba là, phương pháp thu thập.

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Bốn là, phương pháp thặng dư.

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Năm là, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

Việc áp dụng phương pháp định giá đất phải bảo đảm các yêu cầu về thông tin theo quy định tại Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP:

- Các thông tin về giá đất phải bảo đảm khách quan, trung thực, như các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất… Trong trường hợp tại khu vực định giá đất khơng đủ thơng tin thì cơ quan có thẩm quyền có thể thu thập thơng tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá.

30

- Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin (kể trên) tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất, qua đó, để bảo đảm giá đất khi được xác định phản ánh đúng giá trị thực của đất.

Bên cạnh đó, khi áp dụng phương pháp định giá đất, cần đáp ứng các điều kiện sau theo quy định tại khoản Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP:

- Khi định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì cần áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.

- Khi định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì áp dụng phương pháp chiết trừ.

- Khi định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì áp dụng phương pháp thu nhập.

- Khi định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính thì áp dụng phương pháp thặng dư. 2.1.1.3. Một số vấn đề cần lưu ý khi áp dụng các quy định pháp luật về nguyên tắc và phương pháp định giá đất

Thứ nhất, về quy định pháp luật về định giá đất hiện hành.

Điều 53, Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 2013 khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này (Điều 4) [30]; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

31

ngày 15/05/2014 đã xác định các nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá các loại đất.

Trên cơ sở nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thơng qua bảng giá đất. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất được quy định cụ thể đối với từng loại đất theo mục đích sử dụng (đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, đất làm muối, đất có mặt nước nơi trồng thủy sản, đất rừng trông, đất ở, đất thương mại dịch vụ…). Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất. Đối với địa phương đã có bản đồ địa chính và có điều kiện về nhân lực, kinh phí thì bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Thứ hai, bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất (trong hạn mức); tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước.

Theo đó, giá đất cụ thể sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; từ đó quyết định áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp tình hình thực tiễn tại địa phương.

Thứ ba, giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (vượt hạn mức); tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ

32

phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, giá đất cụ thể xác định giá của một thửa đất nhất định tại một thời điểm nhất định theo yêu cầu của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân.

Những lưu ý quan trọng, đòi hỏi cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền cần tính đến khi hồn thiện pháp luật về đất đai, trong đó có pháp luật về giá đất.

2.1.2. Các quy định pháp luật về xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất, định giá đất

Kinh tế Việt Nam đã chuyển đổi từ mơ hình quản lý “kinh tế kế hoạch hóa tập trung” sang mơ hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, cùng với sự chuyển đổi này những chính sách quản lý đất đai cũng được điều chỉnh để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN, có sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên trong thực tế thi hành Luật Đất đai từ sau năm 2003 đến nay, mặc dù cơ quan quản lý nhà nước về định giá đất đã rất tích cực, chủ động nhưng với sự vận hành của cơ chế thị trường trong thực tế nên giữa giá đất do Nhà nước quy định so với giá đất giao dịch trên thị trường ln có sự chênh lệch khá lớn, giá giao dịch thị trường cao hơn so với giá quy định thường ở mức trung bình 30%. Do sự chênh lệch này đã gây ra nhiều bức xúc trong xã hội, nhất là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng hay thu hồi đất. Trước thực tế đó, địi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường.

Thực tiễn thực hiện pháp luật về giá đất là một vấn đề nhạy cảm và gây nhiều mâu thuẫn trong các mối quan hệ về đất đai, do đó việc xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất, định giá đất là công tác quan trọng, cần được đặc biệt quan tâm và việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này cần cẩn trọng bảo đảm tính phù hợp.

33 2.1.2.1. Khung giá đất

Hiện nay, khung giá đất ở Việt Nam được thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 (từ Điều 113 đến Điều 116) quy định về xây dựng khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể và các vấn đề liên quan đến tư vấn xác định giá đất. Căn cứ Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, Chính phủ ban hành Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung gía đất (giai đoạn 2015-2019); Từ giai đoạn 2020 - 2024 thực hiện theo Nghị định số 90/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ quy định về khung giá đất.

Về thẩm quyền quy định khung giá đất được quy định tại Luật đất đai