7. Kết cấu của luận văn
3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giá đất và nâng cao hiệu lực, hiệu
3.2.2. Các giải pháp nâng cao hiệu lực, hiệu quả áp dụng pháp luật về giá đất
đất tại Thành phố Hà Nội
3.2.2.1. Thực hiện áp dụng pháp luật về định giá đất, đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Chế độ sở hữu toàn dân được khẳng định trong Hiến pháp năm 2013 tại Điều 53, theo đó: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 cũng khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Do chế độ sở hữu tồn dân này, quan hệ đất đai mà trong đó người sử dụng đất được thỏa mãn về dấu hiệu của quyền sử dụng đất (quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền trao đổi theo luật định chứ chưa
76
được thỏa mãn như một quyền sở hữu thực sự (quyền về tài sản). Các quan hệ đất đai dù diễn ra trong nền kinh tế thị trường vẫn có bóng dáng của yếu tố hành chính (sự quản lý và can thiệp của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân). Do vậy, để đề xuất được các giải pháp hồn thiện pháp luật về giá đất, qua đó nâng cao hiệu lực, hiệu quả áp dụng pháp luật về giá đất, chúng ta phải giải quyết mâu thuẫn giữa việc củng cố hình thức sở hữu tồn dân đối với đất đai với yêu cầu đảm bảo quyền về tài sản của bên sử dụng đất trong quan hệ đất đai.
Để áp dụng pháp luật về định giá đất, trước tiên cần đề xuất biện pháp, kế hoạch triển khai việc định giá đất định kỳ của các cơ quan định giá nhà nước. Trong đó, đối với khung giá đất do Chính phủ ban hành thì cần có quy định cụ thể giữa các khu vực giáp ranh các tỉnh, thành phố sao cho hợp lý. Đồng thời, cần nghiên cứu, khảo sát giá đất thực tế qua từng thời kỳ và tồn diện để có đủ cơ sở thơng tin. Ngồi ra phải áp dụng các phương pháp định giá đất công khai, căn cứ theo từng loại đất, hạng đất, cơ sở hạ tầng của từng nơi để định giá đất cho phù hợp, đồng thời xây dựng bảng giá đất hợp lý. UBND Thành phố hàng năm căn cứ vào tình hình cụ thể của Thành phố để tiến hành định giá đất cho sát với thực tế, đồng thời xây dựng bảng giá đất công bố vào 01/01 hàng năm.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì khi định giá đất, giá đất mới phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của cùng loại đất đó. Thuật ngữ này chỉ mang tính chất tương đương mà chưa giải quyết được vấn về nội tại ở trong mỗi trường hợp, trong nhiều trường hợp các quan hệ đất đai đều do các bên tự thỏa thuận về giá cả, nhưng trong văn bản hành chính lại khơng thể hiện giá đất thực tế tại thời điểm làm hồ sơ hành chính đó khiến cơ chế quản lý nhà nước về đất đai gặp vấn đề mà lại khơng có chế tài xử lý và áp dụng quy định cho phù hợp. Do vậy, cần áp dụng pháp luật về định giá đất cho hợp lý, sát với thực tế để đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
77
3.2.2.2. Hoàn thiện khung pháp lý về tổ chức thực hiện, kiểm soát và giám sát thực thi giá đất
Pháp luật về giá đất là cơ sở pháp lý quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai nói chung, cho cơng tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng cũng như giúp bình ổn thị trường đất đai. Đây là những vấn đề phức tạp và nhạy cảm, có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Pháp luật về giá đất có vai trị quan trọng trong việc giải quyết các mâu thuẫn về lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, người sử dụng đất và chủ đầu tư.
Giải pháp hoàn thiện khung pháp lý từ cơng tác tổ chức thực hiện, kiểm sốt và giám sát thực thi giá đất cần được thực hiện đồng bộ, phải vừa sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, vừa sửa đổi, bổ sung các Nghị định đã ban hành, đồng thời, xây dựng các Nghị định, Thông tư mới cho những việc chưa được hướng dẫn thi hành.
Về nội dung hoàn thiện, trước khi tổ chức thực hiện phải có sự thỏa thuận của các bên có liên quan trong quy trình định giá đất. Trường hợp không thỏa thuận được, người sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại. Giá đất được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất. Trường hợp không thỏa thuận được về giá, người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá xác định giá, giá bất động sản xác định theo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra. Trường hợp một bên không đồng ý với giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá của cơ quan tổ chức đưa ra là giá để tham khảo và cần đưa ra kết luận sau cùng khi đã thống nhất. Nếu các bên khơng thỏa thuận được có thể đưa ra Tịa án xem xét để phán quyết. Đồng thời, phải tách thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền quyết định về giá đất. Điều này dễ dẫn tới khó kiểm sốt việc thực hiện thẩm quyền gắn với tư lợi. Kinh nghiệm ở nhiều nước, thẩm quyền quyết định về đất đai và giá đất nên trao cho hai cơ quan Nhà nước độc lập với nhau.
78
Bên cạnh đó, hoạt động thực thi giá đất cần được kiểm soát, giám sát. Căn cứ các quy phạm pháp luật quy định tại Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá; Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 08/6/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá; Thơng tư số 46/2014/TT-BTC ngày 16/4/2014 của Bộ Tài chính quy định về việc thi, quản lý, cấp và thu hồi thẻ thẩm định viên về giá; Thông tư số 204/2014/TT-BTC ngày 23/12/2014 của Bộ Tài chính quy định về đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá; Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Trong đó, hoạt động kiểm sốt, giám sát các hành vi vi phạm trong lĩnh vực thẩm định giá được quy định chi tiết tại Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013, Nghị định số 49/2016/NĐ-CP ngày 27/5/2016 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá, phí, lệ phí, hóa đơn và các Thơng tư hướng dẫn 02 Nghị định này của Bộ Tài chính. Các hoạt động thanh tra, kiểm tra phải thường xuyên được thực hiện, giám sát chặt chẽ các hoạt động của các cơ quan có thẩm quyền quyết định về giá đất và thực thi giá đất và các cơ quan khác có liên quan đến lĩnh vực đất đai để tránh được việc trục lợi, tư lợi từ ngân sách nhà nước nói chung, cũng như ở từng cơng trình cụ thể có liên quan đến thu hồi đất, bồi thường và GPMB.
3.2.2.3. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai, pháp luật về giá đất
Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, căn cứ chức năng, nhiệm vụ quyền hạn thực hiện công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai, pháp luật về giá đất cho các cá nhân, tổ chức sử dụng đất hiểu được các chính sách nhà nước về giá đất và việc áp dụng nó trong thực tiễn.
Hiện nay, hầu hết các địa phương trong cả nước đều có hệ thống truyền thanh, truyền hình và ứng dụng cơng nghệ thơng tin trong quản lý nhà nước
79
về đất đai cũng như mọi mặt của đời sống xã hội, smart phone. Tuy nhiên, không phải người dân nào cũng tìm hiểu kỹ về các chính sách này, nhất là khi Luật Đất đai năm 2013 mới được sửa đổi và ban hành, các quy định của Luật đang dần đi vào thực thi. Để triển khai hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, bên cạnh việc hoàn thiện xây dựng các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành, Nhà nước phải đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về giá đất để các tổ chức, cá nhân, nhất là những chủ thể có nhu cầu sử dụng đất hiểu rõ những qui định pháp luật này, biết được các giá cả của đất đai nơi mình sinh sống và các quy định có liên quan của nhà nước về vấn đề giá đất, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ đất đai như: bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất… Thực hiện tốt công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về giá đất sẽ góp phần cung cấp kiến thức, nâng cao nhận thức của các cơ quan, tổ chức có chức năng thực thi.
Đồng thời, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần thực hiện cơng khai quy trình và đơn giản hóa các thủ tục hành chính về đất đai. Việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai, về giá đất cần phải được thực hiện một cách thường xuyên thông qua các website trên mạng Internet, trên các phương tiện thông tin đại chúng và các hình thức phổ biến khác. Bộ Tài nguyên và Mơi trường có trách nhiệm xây dựng và triển khai chương trình phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai và nâng cao nhận thức chính sách, pháp luật về đất đai cho cơ quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư; đặc biệt quan tâm đến đồng bào dân tộc thiểu số.
Ban Tuyên giáo Trung ương phối hợp với Bộ Thông tin và Truyền thông chỉ đạo các cơ quan thơng tấn và báo chí ở Trung ương và địa phương có kế hoạch tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai bằng nhiều hình thức đến từng tổ chức, từng người dân; chỉ đạo xuất bản và phát hành ấn phẩm về pháp Luật Đất đai, kể cả các ấn phẩm bằng tiếng dân tộc, để phổ biến rộng rãi trong nhân dân ở khắp các vùng, miền trong cả nước. Trên cơ sở văn bản hướng dẫn của cơ quan Trung ương, để phù hợp với địa phương, UBND
80
Thành phố Hà Nội xây dựng kế hoạch, nội dung và tổ chức việc phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai cho các đối tượng các tầng lớp nhân dân tại địa phương. Công tác phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai phải được tiến hành thường xuyên, liên tục với nội dung thiết thực và hình thức phù hợp đối với từng đối tượng.
3.2.2.4. Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động áp dụng pháp luật về giá đất tại Thành phố Hà Nội
Trong thời kỳ Cách mạng công nghiệp lần thứ tư, các phương thức hoạt động kinh tế các quốc gia trên thế giới đều có sự thay đổi mạnh mẽ, và Việt Nam cũng không phải là ngoại lệ. Sự trao đổi hàng hóa, dịch vụ giữa cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp bắt đầu dựa trên ứng dụng cơng nghệ số. Để thích ứng với nền kinh tế chuyển đổi sang kinh tế số, Nhà nước cũng phải đổi mới mơ hình và cách thức áp dụng công nghệ số trong quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai nói riêng, quản lý hành chính nói chung. Những biểu hiện của công nghệ và kỹ thuật hiện nay xuất hiện ở mọi lúc, mọi nơi trong đời sống xã hội, như các trang thương mại điện tử, quảng cáo trực tuyến hay các ứng dụng về ăn uống, vận chuyển, giao nhận, ... cũng tích hợp cơng nghệ để đáp ứng nhu cầu thuận tiện cho khách hàng. Nhưng ở tầm vĩ mô hơn, quản lý nhà nước về đất đai thông qua cơng nghệ và kỹ thuật cũng có những đóng góp khơng nhỏ trong sự hội nhập của Việt Nam vào chuỗi cơng nghệ tồn cầu.
Tính kết nối giữa các chủ thể sử dụng đất, các cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai nhờ vào các thành tựu của công nghệ blockchain đã tạo ra những hợp đồng thông minh, việc áp dụng công nghệ thông tin và Internet giúp kết nối hóa các nguồn lực, lược bỏ nhiều khâu trung gian và tăng cơ hội tiếp cận chuỗi giá trị tồn cầu.
Vấn đề quản lý tài chính đất đai, đặc biệt là vấn đề thu thuế cũng được ứng dụng trên nền tảng của internet. Việc ứng dụng công nghệ thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, hệ thống thông tin địa lý hiện nay giống như đường huyết mạch của quản lý nhà nước về đất đai.
81
Song song với việc xây dựng các thể chế đất đai, giá đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần tập trung hoàn thiện xây dựng các cơ sở dữ liệu nền tảng quốc gia, đặc biệt là cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, và để bảo đảm hiệu quả sử dụng của các cơ sở dữ liệu quốc gia này cần tiến hành xây dựng nền tảng tích hợp, chia sẻ dữ liệu giữa các hệ thống thông tin ở Trung ương và địa phương; hệ thống liên thông gửi, nhận văn bản điện tử; hệ thống xác thực định danh điện tử; liên thông giữa các hệ thống chứng thực chữ ký số chuyên dùng của Chính phủ và chữ ký số cơng cộng; Cổng thanh toán quốc gia... để bảo đảm dữ liệu, thơng tin được thơng suốt giữa các cấp Chính phủ.
Ngồi ra, việc thiết lập các hệ thống ứng dụng phục vụ người dân, doanh nghiệp và phục vụ quản lý điều hành của Chính phủ cũng cần được phát triển và chú trọng. Để thực hiện được việc quản lý pháp luật về đất đai nói chung, những quy định về giá đất nói riêng, UBND thành phố Hà Nội cần thực hiện những nội dung như:
Một là, đẩy nhanh việc xây dựng, hoàn thiện thể chế tạo cơ sở pháp lý đầy đủ, toàn diện cho việc triển khai, xây dựng phát triển cổng thông tin điện tử thành phố ổn định.
Hai là, hoàn thành các cơ sở dữ liệu quốc gia mang tính chất nền tảng. Ba là, rà soát, sắp xếp lại và huy động mọi nguồn lực cả về tài chính và con người.
Bốn là, phát huy vai trò người đứng đầu, nâng cao hiệu quả thực thi và trách nhiệm giải trình.
3.2.2.5. Nâng cao hiệu quả thực hiện tham vấn từ cộng đồng trong áp dụng pháp luật về giá đất tại Thành phố Hà Nội
Thực tiễn đã chứng minh, ở một số nơi khi triển khai pháp luật về giá đất cho thấy gặp nhiều vướng mắc, khó khăn, thách thức do người dân không đồng thuận với những quy định, chính sách đất đai mà nhà nước đặt ra. Sự phân bố dân cư, trình độ dân trí, trình độ văn hóa của từng khu vực và từng đối tượng sử dụng đất khác nhau do đó nhận thức về pháp luật về
82
đất đai cũng khác nhau. Ngồi cơng tác tun truyền, phổ biến chính sách pháp luật về đất đai tới người dân được quan tâm thì việc tạo sự đồng thuận, ủng hộ của họ còn quan trọng hơn nữa. Để làm được điều này thì cơng tác tham vấn cộng đồng trước khi ban hành một văn bản quy phạm pháp luật là hết sức cần thiết.
Tất cả những văn bản quy phạm pháp luật ban hành, hay một dự án có liên quan đến thu hồi đất, GPMB khi được thực hiện cũng liên quan trực tiếp đến người dân. Họ là những chủ thể chịu tác động trực tiếp của các chính sách đất đai, đồng thời họ cũng là người thực hiện quyền và những lợi ích có liên