7. Kết cấu của luận văn
3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giá đất và nâng cao hiệu lực, hiệu
3.2.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giá đất, phù hợp với điều kiện
kinh tế thị trường và đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế
Thị trường nói chung và thị trường đất đai nói riêng là nơi người mua và người bán có thể trao đổi, giao dịch với nhau. Ở những quốc gia có chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì các giao dịch trên thị trường đất đai diễn ra giống như các giao dịch mua bán hàng hóa, lúc đó quyền sở hữu đối với đất đai được thương mại hóa để thực hiện trao đổi thơng qua chuyển giao tồn bộ hoặc một phần các quyền đối với đất đai như bán, cho thuê.
Với định hướng xây dựng, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, những quyết định của Nhà nước phải thích hợp và tuân theo quy luật khách quan của yếu tố thị trường, trên cơ sở những
73
quy luật thị trường để đưa ra quyết định quản lý nhằm bảo đảm tính hiệu quả cho việc sử dụng đất đai nói chung và giá đất nói riêng. Do đó, địi hỏi khi đề ra phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về giá đất thì giữa Nhà nước và người sử dụng đất cần xử lý nhiều mối quan hệ kinh tế, xã hội phức tạp. Một mặt, pháp luật đất đai vừa thể hiện vai trò quản lý của Nhà nước trong các quan hệ đất đai và việc quản lý đó phải được đảm bảo thống nhất; mặt khác phải bảo đảm việc mở rộng các quyền cho người sử dụng đất nói chung; hạn chế tối đa sự can thiệp không cần thiết của Nhà nước vào các quan hệ đất đai. Pháp luật về giá đất phải đưa ra những quy định để làm thế nào công nhận một cách đúng mức hơn việc nắm giữ quyền sử dụng đất như là sở hữu một loại tài sản để đảm bảo quyền tài sản của chủ thể nắm giữ quyền sử dụng đất; tạo cho bên sử dụng đất một tâm lý thoải mái, yên tâm, tự tin khi đầu tư.
Hoàn thiện pháp luật về giá đất phải phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường và đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế vì đất đai khơng chỉ là tài nguyên của đất nước mà cịn là tài sản vơ giá của con người. Qua nhiều thế hệ nối tiếp nhau bằng sức lao động của mình, con người đã tác động bằng nhiều cách để sáng tạo ra giá trị mới của đất đai phục vụ cho nhu cầu của cuộc sống và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Vốn đất đai có được như ngày hơm nay là kết quả của một quá trình đấu tranh chống chọi với thiên nhiên, ngoại giặc để giành và gìn giữ đất. Khi phân tích tổng qt về quan hệ đất đai, Mác cho rằng “Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí và thậm chí tất cả xã hội cùng sống trong một thời đại hợp lại đều không phải là kẻ sở hữu đất đai”. Họ chỉ là những người có đất đai ấy, sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho thế hệ tương lai sau khi đã làm cho đất ấy tốt hơn, và quyền tư hữu ruộng đất là hồn tồn vơ lý. Do đó, trong q trình hoàn thiện pháp luật về giá đất, các cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền cần chú ý một số vấn đề cơ bản sau:
74
Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về giá đất trên cơ sở đồng bộ, đảm bảo tính thống nhất và ổn định.
Để thực hiện được điều này đòi hỏi UBND Thành phố Hà Nội phải tiến hành, sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất. Trên cơ sở kế thừa các văn bản đã có, từ đó hồn thiện và bổ sung những điểm mới phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, tình hình chung của đất nước. Ngồi ra, hạn chế việc ban hành nhiều văn bản khác nhau để giải quyết một vấn đề.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên Nhà nước đồng thời thực hiện hai chức năng: vừa đại diện chủ sở hữu, vừa là chủ thể quản lý đất đai. Tuy nhiên với quy định như vậy có thể bộc lộ những hạn chế, chẳng hạn nhưu, nếu trong quá trình quản lý, Nhà nước đưa ra những quy định không đồng bộ sẽ gây tác động không tốt tới việc sử dụng nguồn lực đất đai. Do vậy, các quyết định quản lý của Nhà nước phải dựa vào những luận cứ, cơ sở khoa học vững chắc vừa đảm bảo đồng bộ, vừa đảm bảo thống nhất.
Thứ hai, tăng tính cơng khai, minh bạch góp phần thúc đẩy phát triển thị trường đất đai.
Thực tế cho thấy tính cơng khai, minh bạch trong quy hoạch và quản lý sử dụng đất chính là sự đảm bảo quan trọng cho yếu tố minh bạch của thị trường đất đai. Thông thường quy hoạch sử dụng đất ở các quốc gia do các cấp chính quyền đảm nhiệm và có sự tham gia bắt buộc của cộng đồng dân cư khi đã được thơng qua thì khơng thể thay đổi. Do vậy, muốn hướng tới sự minh bạch thị trường bất động sản, Việt Nam cần phải nâng cao chất lượng trong việc thiết lập, quy hoạch sử dụng đất, tăng tính khả thi, chi tiết hố quy hoạch. Việc tạo khn khổ pháp lý thích ứng với các ngun tắc thị trường là yếu tố quan trọng nhất để hình thành và phát triển thị trường đất đai, trong đó quy định các vấn đề cơ bản như: Cấu trúc quan hệ sở hữu, quyền sở hữu tài sản, bất động sản, phạm vi, đối tượng của các giao dịch đất đai, thủ tục, hợp
75
đồng và các biện pháp thực hiện giao dịch. Điều quan trọng là khuôn khổ pháp lý này phải tôn trọng các nguyên tắc của thị trường, tạo ra sự bình đẳng giữa các chủ thể tham gia và rút lui khỏi thị trường. Cạnh tranh công khai, hạn chế sự can thiệp của Nhà nước.
Mặc khác, Nhà nước cần tác động vào thị trường trên một số vấn đề nhất định như điều tiết xã hội thơng qua chính sách thuế, phí, quy định giá trần giá đất, hỗ trợ nhà ở cho những người có thu nhập thấp. Để giữ cho sự tác động của Nhà nước khơng làm phương hại tới thị trường thì các chính sách pháp luật về đất đai và chính sách pháp luật về giá đất phải thật sự nhất quán. Sự tồn tại của cơ chế xây dựng và thơng qua luật để tạo điều kiện cho việc níu kéo quyền lực giữa các bộ, ngành trong bộ máy hành chính trong quản lý nhà nước về đất đai, do đó, hiện nay cần hồn thiện hành lang pháp lý về đất đai, về giá đất đảm bảo sự nhất quán, minh bạch, cho hệ thống pháp luật về thị trường đất đai.