7. Kết cấu của luận văn
3.1. Quan điểm hoàn thiện pháp luật về giá đất và nâng cao hiệu lực, hiệu quả
quả áp dụng pháp luật về giá đất tại Thành phố Hà Nội
3.1.1. Thực hiện các chính sách nhất quán, lâu dài, tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai
Đây là quan điểm cơ bản, có ý nghĩa chỉ đạo xun suốt trong q trình hoàn thiện pháp luật về giá đất, cũng như nâng cao hiệu lực, hiệu quả áp dụng pháp luật về giá đất tại Thành phố Hà Nội. Cơ sở của quan điểm này xuất phát dựa vào tính ổn định về chính trị, kinh tế - xã hội của quốc gia, đồng thời nhằm phát huy khối đại đồn kết dân tộc trong cơng cuộc xây dựng và bảo vệ tổ quốc.
Hiện nay, việc thực hiện các chính sách nhất quán và lâu dài, tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai không những đem lại hiệu quả to lớn về mặt chính trị, mà cịn đảm bảo nguồn thu tài chính từ đất đai cho ngân sách nhà nước, tránh được thất thoát và những tiêu cực từ thị trường đất đai “ngầm”, góp phần ổn định xã hội và cải thiện đời sống người dân.
Để thực hiện được quan điểm này, UBND Thành phố Hà Nội cần thực hiện các yêu cầu sau:
Một là, vận dụng linh hoạt các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai nói chung, những quy định của pháp luật về giá đất nói riêng. Thơng qua các phương tiện thông tin đại chúng đưa pháp luật về đất đai, pháp luật về giá đất đi vào mọi mặt của đời sống xã hội. Thơng qua các chính sách về đất đai, UBND Thành phố Hà Nội điều tiết, phân bổ có hiệu quả các nguồn lực từ đất đai. Các nhân tố này được kích hoạch sẽ kéo theo sự phát triển vượt bậc của nền kinh tế hàng hóa.
68
Nhận thức được tầm quan trọng đó, UBND Thành phố đã vận dụng linh hoạt những văn bản pháp luật, thông tư, quyết định để xây dựng và hồn thiện chính sách pháp luật cho địa phương và căn cứ thực tiễn để xây dựng, ban hành các quy phạm riêng, đáp ứng với điều kiện thực tế của thủ đô.
Hai là, mọi tổ chức, cá nhân (hay còn gọi là người sử dụng đất nói chung) đều bình đẳng trước pháp luật, được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bằng pháp luật.
Tất cả người sử dụng đất đều được tôn trọng quyền và lợi ích trước pháp luật, pháp luật về đất đai quy định, trong đó có 07 quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm 2013:
“1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
3. Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này; 7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai” [30].
Ngồi ra, người sử dụng đất cịn có các quyền và lợi ích hợp pháp khác được quy định tại các điều 167, 169, 170, 171, 172 Luật Đất đai năm 2013.
Bên cạnh đó, chế độ sở hữu tồn dân về đất đai đã ảnh hưởng mạnh mẽ đến các quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, những biểu hiện rõ nét nhất là ở chỗ các bên trong quan hệ này khơng có vị trí pháp lý bình đẳng độc lập như tính chất của một chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự (về
69
bản chất các quan hệ đất đai là quan hệ dân sự, vì nó thỏa mãn yếu tố của một giao dịch dân sự).
Ba là, mọi hoạt động sản xuất, đầu tư vào đất và bảo vệ đất đều được khuyến khích.
Nhà nước khuyến khích đầu tư vào đất đai là quy định mang tính chính sách, được ghi nhận trong pháp luật đất đai. Trong cuộc sống hằng ngày, đất đai đóng vai trị hết sức quan trọng, nó là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội, là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, các cơng trình cơng nghiệp, giao thơng và các cơng trình thuỷ lợi khác. Do đó, nhằm cải tạo và tận dụng tối đa nguồn tài nguyên quý giá này thì Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư vào đất đai bằng các chính sách ưu đãi có lợi cho họ. Điều này được cụ thể hóa trong các quy định pháp luật về đầu tư, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế sử dụng đất…
3.1.2. Giải quyết hài hòa các mối quan hệ đất đai và các quan hệ khác trong xã hội trong xã hội
Quan điểm này là sự vận dụng sáng tạo kết hợp giữa nội lực và ngoại lực để giải quyết các mối quan hệ phát sinh từ đất đai với các mối quan hệ khác trong xã hội, vấn đề này mang tính chiến lược lâu dài. Trong thực tiễn phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN và hội nhập quốc tế, nảy sinh rất nhiều mối quan hệ nếu khơng giải quyết hài hịa các mối quan hệ đó sẽ khiến mơi trường đầu tư trở nên không lành mạnh, xuất hiện những mâu thuẫn lợi ích gay gắt khiến cho thị trường bất ổn và khiến nền kinh tế bị suy thoái, lạm phát.
Để thực hiện quan điểm này, UBND Thành phố Hà Nội cần chú ý tới một số nội dung sau đây:
Một là, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi tham gia vào thị trường đất đai.
70
Tại điều 26 Luật Đất đai năm 2013 đã xác định rõ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ (quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất), như: Nhà nước thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; Đồng thời, thực hiện việc thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối khơng có đất sản xuất do q trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm; Nhà nước khơng thừa nhận việc địi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa XHCN Việt Nam.
Hai là, các cấp chính quyền, tổ chức đồn thể tại Thành phố Hà Nội cần phát huy chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn để xử lý các mối quan hệ về đất đai, đồng thời kêu gọi sự đồng thuận của người dân trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
Hiện nay trên địa bàn Thành phố có nhiều cơng trình trọng điểm vẫn chưa được triển khai toàn diện do vướng mắc trong khâu bồi thường và GPMB. Theo đó, để thực hiện những dự án đầu tư góp phần thay đổi “diện mạo” của Thủ đơ thì cần sự chung tay góp sức của các cấp chính quyền, các tổ chức đồn thể, tổ chức chính trị - xã hội và sự đồng thuận của người dân, tổ chức các hội nghị để cùng nhau giải quyết các mâu thuẫn trong quan hệ đất đai tuân theo đúng trình tự của pháp luật về đất đai nói chung, pháp luật về giá đất nói riêng.
71
3.1.3. Thực hiện nghiêm pháp luật về đất đai trong đó có pháp luật về giá đất là trách nhiệm của cả hệ thống chính trị, của các cơ quan, tổ chức và đất là trách nhiệm của cả hệ thống chính trị, của các cơ quan, tổ chức và người sử dụng đất
Việc đảm bảo an ninh xã hội, phát triển đất nước là nhiệm vụ hàng đầu ở mỗi quốc gia. Trong đó, đảm bảo các chế định, chế tài của pháp luật về đất đai và thị trường đất đai trên địa bàn phát triển có hiệu quả, lành mạnh là trách nhiệm, nhiệm vụ quan trọng của cả hệ thống chính trị.
Xét về khía cạnh pháp lý thì quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng được cụ thể hóa bằng pháp luật và việc thực hiện pháp luật nói chung, pháp luật về giá đất nói riêng chính là sự cụ thể hóa quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng. Theo đó, việc thực hiện nghiêm pháp luật về giá đất là trách nhiệm của cả hệ thống chính trị, của các cơ quan, tổ chức và người sử dụng đất, mặt khác đây còn là định hướng phát triển của cả quốc gia. Đất đai hiện nay vẫn là nguồn lực chủ yếu để phát triển đất nước. Thực hiện tốt pháp luật về giá đất góp phần bảo vệ nguồn ngân sách quốc gia, do vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần áp dụng những hình phạt, chế tài nghiêm minh để trừng trị, xử lý những kẻ lợi dụng kẽ hở của pháp luật về giá đất trục lợi, gây thất thoát ngân sách nhà nước.
3.1.4. Tuân theo quy luật thị trường để vận hành giá đất hợp lý
Trong nền kinh tế thị trường, giá đất có cơ chế hình thành và vận hành theo quy luật khách quan, Nhà nước không thể ngăn chặn hoặc làm thay đổi quy luật đó mà chỉ có thể tác động bằng biện pháp điều chỉnh, bảo đảm cho các quy luật thị trường vận động lành mạnh, đúng hướng. Một trong những biện pháp phải tính đến đó là chính sách thuế, tài chính phù hợp, trong đó ngồi yếu tố thuế suất, mức huy động nghĩa vụ tài chính thì giá đất do Nhà nước quy định có ý nghĩa quyết định.
Đây là vấn đề rất nhạy cảm và khó khăn. Có điều chúng ta phải nhìn nhận là, giá đất do Nhà nước ban hành luôn tỏ ra “lạc hậu” so với giá thị trường do được xác định trên cơ sở xử lý thông tin giá của giá thị trường, của
72
các trường hợp chuyển nhượng trước đó. Kế đến, do việc ban hành bảng giá phải thơng qua những thủ tục hành chính nhất định thường là phức tạp và mất thời gian nên ngay sau khi ban hành, giá đất đã tỏ ra lạc hậu. Mặt khác, việc điều chỉnh, bổ sung những bất hợp lý của giá đất cũng đòi hỏi theo những quy định nhất định, ít nhất là một năm và giá đất do Nhà nước quy định chỉ mang tính “tương đối”.
Từ những đặc trưng trên, chúng ta thấy khi cụ thể hóa về giá đất, Nhà nước khơng nên can thiệp quá sâu, nhất là những vấn đề không phù hợp quy luật. Thực tế trước đây, khi Chính phủ ban hành khung giá đất theo Nghị định 87/NĐ-CP tạo ra quá nhiều khung giá (theo đô thị, theo từng đường phố, theo loại đất, vị trí...) gây khó khăn, trở ngại cho các địa phương khi cụ thể hóa về giá đất. Theo đó, giá đất được xác định chủ yếu mang tính áp đặt mà khơng phản ánh đúng quy luật.