Cơ sở lý luận vốn và phương thức huy động vốn trong kinh doanh bất động sản
Vai trò của vốn trong kinh doanh bất động sản
Vốn là biểu hiện bằng tiền của các tài sản doanh nghiệp, tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau, phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh có lợi Các yếu tố như nguồn nguyên vật liệu, tài sản cố định, nhân lực, thông tin và uy tín của doanh nghiệp đều được sử dụng để tạo ra lợi nhuận cho doanh nghiệp.
Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường và xu thế toàn cầu hóa, Việt Nam cần chuẩn bị để tham gia vào quá trình này, đồng thời phải đối mặt với những thách thức toàn cầu Khả năng cạnh tranh và hội nhập của các doanh nghiệp Việt Nam phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó vốn và hiệu quả sử dụng vốn là những yếu tố then chốt Các doanh nghiệp cần nâng cao trình độ máy móc, công nghệ, và năng lực đội ngũ cán bộ để tối ưu hóa tỷ suất lợi nhuận trên vốn.
Vốn là yếu tố then chốt cho sự hình thành và phát triển của doanh nghiệp, đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng quy mô sản xuất, tạo việc làm cho người lao động, và đầu tư vào công nghệ cũng như trang thiết bị mới Thiếu vốn sẽ dẫn đến sự ngưng trệ trong hoạt động sản xuất kinh doanh, gây ra nhiều tác động tiêu cực không chỉ cho doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng đến đời sống của người lao động.
Vốn đóng vai trò thiết yếu trong kinh doanh bất động sản vì đây là lĩnh vực đầu tư lớn đòi hỏi nguồn tài chính đáng kể Khác với các loại hàng hóa khác, bất động sản có giá trị cao, liên quan chặt chẽ đến đất đai và công trình xây dựng, và không có sản phẩm nào có thể thay thế được.
Để thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, điều kiện tiên quyết là doanh nghiệp phải có một lượng vốn tối thiểu theo quy định của pháp luật Vốn được coi là yếu tố quan trọng đảm bảo tư cách pháp lý của doanh nghiệp Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2003, mọi tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có đăng ký kinh doanh và có vốn pháp định trên 6 tỷ VNĐ để được phép hoạt động.
Trong lĩnh vực bất động sản, vốn đóng vai trò quyết định cho sự phát triển và tăng trưởng của doanh nghiệp Đây là yếu tố then chốt trong chiến lược phát triển, giúp huy động nguồn lực cần thiết để hoàn thành các dự án xây dựng Mục tiêu cuối cùng của doanh nghiệp là tối đa hóa lợi nhuận, được xác định bằng chênh lệch giữa thu nhập và chi phí Trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt của nền kinh tế thị trường, việc thiếu hụt vốn có thể gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh và khả năng tồn tại của doanh nghiệp.
Mỗi doanh nghiệp có một lượng vốn tương đối sẽ chủ động hơn trong việc lựa chọn phân khúc và quy mô kinh doanh hợp lý Điều này giúp đảm bảo chất lượng dịch vụ, nâng cao hiệu quả tổ chức, và cải thiện khả năng huy động tài trợ Doanh nghiệp cũng có khả năng thanh toán đảm bảo, đủ tiềm lực để khắc phục khó khăn và đối phó với rủi ro trong kinh doanh.
Vốn là yếu tố quyết định cho việc mở rộng hoặc thu hẹp hoạt động của doanh nghiệp Khi vốn tăng trưởng, doanh nghiệp có thể mở rộng sang những lĩnh vực tiềm năng mới; ngược lại, khi vốn hạn chế, doanh nghiệp nên tập trung vào những hoạt động mà họ có lợi thế Vốn không chỉ giúp mua sắm trang thiết bị và tạo việc làm, mà còn duy trì và nâng cao năng lực sản xuất Đối với doanh nghiệp tiếp nhận vốn nước ngoài, họ không chỉ được sử dụng nguồn vốn mà còn tiếp thu kinh nghiệm quản lý, kỹ năng, công nghệ hiện đại và thông tin cập nhật, từ đó rút ngắn thời gian tích lũy vốn ban đầu và thu lợi nhuận từ các công ty nước ngoài.
Vốn là yếu tố thiết yếu trong quá trình kinh doanh, cần phải được vận động để sinh lời Khi doanh nghiệp đã có mặt trên thị trường, việc phát triển và gia tăng vốn theo thời gian sản xuất kinh doanh là điều bắt buộc để đảm bảo sự tồn tại và thành công.
Một minh chứng cụ thể:
Công ty Cổ phần Vincom, được thành lập vào ngày 03/05/2002 với vốn điều lệ ban đầu 196 tỷ đồng, đã nhanh chóng tăng lên 251 tỷ trong vòng một năm Công ty đã đạt nhiều thành công trong lĩnh vực bất động sản và cho thuê văn phòng, sử dụng lợi nhuận để nâng vốn điều lệ lên 600 tỷ và gần đây hoàn tất tăng vốn lên 1200 tỷ đồng Thành công của Vincom được thể hiện qua tháp đôi Vincom City Towers, từ đó công ty đã tích lũy kinh nghiệm quý báu trong thiết kế, xây dựng, vận hành và quản lý trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê, tạo nền tảng vững chắc cho việc quản lý các dự án căn hộ cao cấp và khách sạn trong tương lai.
Nhờ vào sự phát triển mạnh mẽ trong kinh doanh, công ty đã gia tăng nguồn vốn và quyết định tập trung vào phân khúc bất động sản cao cấp Công ty không ngừng mở rộng và phát triển nhiều dự án đẳng cấp, nổi bật nhất là ba dự án lớn: Royal City, Times City và Vincom Village.
Dự án Royal City với tổng vốn đầu tư lên tới 9.999 tỷ đồng được khởi công từ đầu năm
Vincom đã hoàn tất việc bán các căn hộ tại Royal City vào quý 3 năm 2010, và dự kiến sẽ đưa ra thị trường số lượng căn hộ còn lại khi dự án gần hoàn thành.
Dự án Times City là một khu phức hợp đa năng hiện đại, tọa lạc trên diện tích 36ha tại 458 Minh Khai, Hà Nội Vincom đã chính thức khởi công dự án vào tháng 2/2011, với tổng vốn đầu tư lên đến 5.500 tỷ đồng và dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2013.
Vincom Village tọa lạc tại Sài Đồng, Long Biên, Hà Nội, với quy mô gần 200ha, trong đó 41ha là mặt hồ Dự án có tổng vốn đầu tư gần 10.000 tỷ đồng và bao gồm khoảng 800-1000 căn biệt thự với nhiều loại diện tích khác nhau, điển hình như 200m2, 225m2, 227m2, 292,7m2, và 342m2.
Hướng tới mục tiêu tăng trưởng bền vững, Vincom chú trọng nâng cao năng lực hoạch định chiến lược và tập trung vào các lĩnh vực kinh doanh chủ chốt, đồng thời phát triển nguồn nhân lực Bên cạnh đó, công ty cũng thực hiện trách nhiệm xã hội bằng việc tham gia tích cực vào các hoạt động từ thiện, đóng góp cho cộng đồng và tuân thủ nghĩa vụ thuế, nhằm xây dựng một đất nước phát triển thịnh vượng.
Phân loại vốn
Trong quá trình sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp phải chi tiêu cho vật tư, nguyên vật liệu, máy móc, và lương nhân viên, tạo ra chi phí cần thiết để đạt mục tiêu kinh doanh Chi phí này thường xuyên phát sinh và gắn liền với quá trình sản xuất Do đó, doanh nghiệp cần tối đa hóa hiệu quả sử dụng vốn để đạt được lợi nhuận cao nhất Để quản lý và kiểm soát chi phí hiệu quả, việc phân loại vốn là cần thiết, giúp phân tích các loại chi phí phát sinh trong sản xuất Có nhiều cách phân loại vốn tùy thuộc vào từng góc độ khác nhau.
2.1 - Phân loại vốn dựa trên giác độ chu chuyển của vốn
Vốn cố định là giá trị tiền tệ của tài sản cố định (TSCĐ) trong kinh doanh, đóng vai trò quan trọng trong quá trình sản xuất và hoạt động kinh doanh Tuy nhiên, giá trị của TSCĐ chỉ có thể được thu hồi từ từ qua nhiều chu kỳ kinh doanh.
Vốn cố định biểu hiện dưới hai hình thái:
Hình thái hiện vật là toàn bộ tài sản cố định mà các doanh nghiệp sử dụng trong hoạt động kinh doanh, bao gồm nhà cửa, máy móc, thiết bị và công cụ.
Hình thái tiền tệ bao gồm toàn bộ tài sản cố định chưa khấu hao và vốn khấu hao chưa được sử dụng trong sản xuất tài sản cố định Đây là phần vốn cố định đã hoàn thành vòng luân chuyển và trở về hình thái tiền tệ ban đầu.
♦ Vốn lưu động: Là biểu hiện bằng tiền của tài sản lưu động và vốn lưu động
Vốn lưu động là yếu tố quan trọng trong quá trình kinh doanh, với khả năng hoàn lại giá trị ban đầu sau mỗi chu kỳ lưu chuyển hàng hóa Nó bao gồm giá trị của nguyên liệu, vật liệu phụ, và tiền lương, tất cả đều được hoàn trả cho chủ doanh nghiệp sau khi hàng hóa được bán Trong sản xuất, giá trị sức lao động, biểu hiện qua tiền lương, bị hao phí nhưng tái hiện trong giá trị mới của sản phẩm, trong khi giá trị nguyên vật liệu được chuyển toàn bộ vào sản phẩm trong chu kỳ sản xuất Vốn lưu động có sự khác biệt tùy thuộc vào loại hình doanh nghiệp; đối với doanh nghiệp thương mại, vốn lưu động được chia thành vốn lưu động định mức và không định mức.
Vốn lưu động định mức là số vốn tối thiểu cần thiết cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp trong một kỳ Nó bao gồm vốn dự trữ vật tư hàng hóa và vốn phi hàng hóa, phục vụ cho các hoạt động kinh doanh hiệu quả.
Vốn lưu động không định mức là số vốn có thể phát sinh trong quá trình kinh doanh mà không thể tính toán định mức cụ thể, như tiền gửi ngân hàng hay thanh toán tạm ứng Đối với doanh nghiệp sản xuất, vốn lưu động bao gồm các yếu tố như vật tư, nguyên liệu, nhiên liệu, công cụ và dụng cụ, tất cả đều là đầu vào thiết yếu cho quá trình sản xuất kinh doanh.
Tỷ trọng, thành phần và cơ cấu các loại vốn trong doanh nghiệp có sự khác biệt rõ rệt Trong doanh nghiệp thương mại, vốn lưu động chiếm ưu thế trong nguồn vốn kinh doanh, trong khi ở doanh nghiệp sản xuất, vốn cố định lại chiếm tỷ trọng lớn hơn Đặc biệt, vốn cố định có chu kỳ chu chuyển chậm hơn so với vốn lưu động; khi vốn cố định chỉ hoàn thành một vòng chu chuyển, vốn lưu động đã có thể hoàn thành nhiều vòng.
Việc phân chia vốn theo cách thức này giúp doanh nghiệp nhận diện tỷ trọng và cơ cấu từng loại vốn, từ đó lựa chọn cơ cấu vốn phù hợp nhất cho mình.
2.2 - Phân loại vốn theo nguồn hình thành
Trong quá trình sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp không chỉ dựa vào vốn tự có mà còn cần một khoản vay lớn từ ngân hàng Ngoài ra, còn tồn tại khoản vốn chiếm dụng giữa các đơn vị cung cấp hàng hóa, khách hàng và đối tác.
Tất cả các yếu tố này hình thành nên khoản nợ phải trả của doanh nghiệp
Nợ phải trả là khoản nợ phát sinh trong quá trình kinh doanh mà doanh nghiệp có trách nhiệm thanh toán cho các bên liên quan, bao gồm nợ vay ngân hàng, nợ từ các tổ chức kinh tế, cá nhân, cũng như các khoản phải trả cho người bán và nghĩa vụ nộp ngân sách.
Vốn chủ sở hữu là nguồn tài chính thuộc quyền sở hữu của chủ doanh nghiệp, các thành viên trong công ty liên doanh, hoặc cổ đông trong công ty cổ phần Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được hình thành từ ba nguồn cơ bản.
Vốn kinh doanh bao gồm vốn góp từ Nhà nước, các bên tham gia liên doanh, cổ đông và các chủ doanh nghiệp, cùng với phần lãi chưa phân phối từ kết quả sản xuất kinh doanh.
- Chênh lệch đánh giá lại tài sản (chủ yếu là tài sản cố định): Khi nhà nước cho phép hoặc các thành viên quyết định
- Các quỹ của doanh nghiệp: Hình thành từ kết quả sản xuất kinh doanh như: quỹ phát triển, quỹ dự trữ, quỹ khen thưởng phúc lợi
Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bao gồm vốn đầu tư xây dựng cơ bản và kinh phí sự nghiệp, trong đó kinh phí sự nghiệp là khoản ngân sách nhà nước cấp phát không hoàn lại, nhằm hỗ trợ doanh nghiệp chi tiêu cho các mục đích kinh tế lâu dài và các mục tiêu chính trị xã hội.
2.3 - Phân loại theo thời gian huy động và sử dụng vốn
Nguồn vốn thường xuyên là nguồn tài trợ cho toàn bộ tài sản cố định của doanh nghiệp, bao gồm vốn chủ sở hữu và nợ dài hạn Nợ dài hạn được xác định là các khoản nợ có thời gian trả trên một năm hoặc phải thanh toán sau một kỳ kinh doanh, không phụ thuộc vào đối tượng cho vay và mục đích vay.
Thực trạng sử dụng vốn và huy động vốn cho dự án xây dựng nhà ở thu nhập thấp của công ty cổ phần đầu tư xây dựng H ở Hà Nội
Đặc điểm của công ty cổ phần
Công ty cổ phần là một loại hình doanh nghiệp có tư cách pháp nhân và trách nhiệm hữu hạn, hoạt động độc lập so với các chủ sở hữu Vốn của công ty được chia thành các cổ phần bằng nhau, cho phép huy động vốn từ nhiều nhà đầu tư thuộc các thành phần kinh tế khác nhau.
1 Vốn điều lệ được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ phần Công ty cổ phần phải có cổ phần phổ thông và có thể có cổ phần ưu đãi Cổ phần ưu đãi gồm các loại như cổ phần ưu đãi biểu quyết, cổ phần ưu đãi cổ tức, cổ phần ưu đãi Cổ đông có thể là tổ chức, cá nhân; số lượng cổ đông tối thiểu là ba và không hạn chế số lượng tối đa Cổ Vài đặc điểm về hình thức công ty cổ phần đông chỉ chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã góp vào doanh nghiệp; Cổ đông có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần của mình cho người khác, trừ trường hợp (Cổ đông sở hữu cổ phần ưu đãi biểu quyết không được chuyển nhượng cổ phần đó cho người khác; Trong thời hạn ba năm, kể từ ngày công ty được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, cổ đông sáng lập có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần phổ thông của mình cho cổ đông sáng lập khác nhưng chỉ được chuyển nhượng cổ phần phổ thông của mình cho người không phải là cổ đông sáng lập nếu được sự chấp thuận của Đại hội đồng cổ đông sau 3 năm mọi hạn chế đối với cổ đông sáng lập bị bãi bỏ)
Công ty cổ phần có khả năng phát hành nhiều loại chứng khoán để huy động vốn hiệu quả Ưu điểm của hình thức này bao gồm khả năng thu hút nguồn tài chính lớn từ nhiều nhà đầu tư, giúp tăng cường vốn lưu động và mở rộng quy mô hoạt động.
Công ty cổ phần là hình thức doanh nghiệp cho phép huy động vốn từ các cổ đông thông qua việc phát hành cổ phiếu Hình thức này tập trung vào việc thu hút nguồn vốn lớn từ xã hội nhờ quyền tự do chuyển nhượng và mua bán cổ phiếu trên thị trường, giúp giảm chi phí huy động vốn bằng cách tiếp cận trực tiếp với nhà đầu tư.
Hình thức cổ phần giúp các công ty quy mô lớn dễ dàng đáp ứng điều kiện phát hành trái phiếu, từ đó huy động vốn hiệu quả và tạo dựng sự tin cậy cho khách hàng trong các giao dịch thanh toán.
Công ty cổ phần có thể mở rộng quy mô và tăng nguồn vốn bằng cách liên doanh hoặc sát nhập với các công ty khác, đặc biệt trong thời điểm gặp khó khăn trong kinh doanh.
Việc phát hành nhiều cổ phiếu ra thị trường tạo ra áp lực lớn từ cổ đông và nhà đầu tư về kỳ vọng cũng như tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh Giá cổ phiếu thường bị ảnh hưởng bởi các thông tin liên quan đến công ty, quan hệ cung cầu và tình hình thị trường chứng khoán, dẫn đến sự biến động khó lường.
Thị trường trái phiếu Việt Nam hiện đang gặp khó khăn trong việc thu hút khách hàng do tính cạnh tranh thấp, khi trái phiếu không thể so sánh với sự tiện lợi của gửi tiết kiệm tại ngân hàng Hơn nữa, khung pháp lý còn thiếu hoàn thiện, đặc biệt trong lĩnh vực chứng khoán, dẫn đến việc áp dụng các nguyên tắc quản lý và chuẩn mực quốc tế về minh bạch còn hạn chế Thêm vào đó, tính thanh khoản thấp của thị trường trái phiếu làm giảm sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư, khi ít người muốn tham gia mua trái phiếu lần đầu hoặc trên thị trường thứ cấp vì khả năng bán lại rất hạn chế và thời gian chờ đợi lâu.
Các hình thức huy động vốn
Trong bối cảnh hiện nay, nhiều doanh nghiệp đã chuyển đổi từ mô hình Công ty TNHH sang Công ty cổ phần để tận dụng kênh huy động vốn qua việc phát hành cổ phiếu trên thị trường chứng khoán Việc này mang lại lợi ích lớn, bao gồm khả năng huy động vốn mạnh mẽ từ cộng đồng nhờ vào quyền tự do chuyển nhượng và mua bán cổ phiếu, đồng thời giúp giảm chi phí huy động vốn nhờ tiếp cận trực tiếp với các nhà đầu tư.
Nhược điểm của việc phát hành cổ phiếu là doanh nghiệp phải chịu áp lực lớn từ cổ đông và nhà đầu tư về kỳ vọng và tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh, trong khi giá cổ phiếu dễ bị tác động bởi thông tin liên quan đến công ty, quan hệ cung cầu và tình hình thị trường chứng khoán Ngược lại, phát hành trái phiếu có nhiều ưu điểm, bao gồm việc huy động vốn từ các đối tượng tài chính mạnh như quỹ đầu tư và công ty bảo hiểm, với thủ tục pháp lý đơn giản Doanh nghiệp có thể áp dụng lãi suất linh hoạt và nhiều phương án trả lãi, gốc mà không cần thế chấp tài sản, đồng thời chi phí huy động vốn bằng trái phiếu thường thấp hơn so với các khoản vay khác.
Nhược điểm của trái phiếu BĐS là doanh nghiệp phải thanh toán đầy đủ vào thời điểm đáo hạn theo cam kết hợp đồng với lãi suất cố định So với trái phiếu ngân hàng, trái phiếu BĐS mang nhiều rủi ro hơn Ngoài ra, việc cấu trúc khoản vay để đảm bảo dự án BĐS có khả năng trả lãi và gốc cũng có thể gặp khó khăn.
Phải bảo đảm dòng tiền liên quan đến nợ không bị âm c Vay ngân hàng, tổ chức tín dụng và các quỹ đầu tư
Vay ngân hàng và tổ chức tín dụng là phương thức vay truyền thống phổ biến, dễ dàng được chấp nhận hơn so với quy định của thị trường chứng khoán Mặc dù có một số hạn chế nhất định, nhưng các công ty uy tín và có mối quan hệ lâu dài với ngân hàng có thể xin gia hạn thời gian trả nợ nếu chưa đủ khả năng thanh toán.
Ngân hàng đang hạn chế cho vay đầu tư bất động sản để ngăn chặn đầu cơ và giảm lạm phát, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn vốn cho vay trung và dài hạn Trong khi đó, ngành bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vốn này để hoạt động Để có thể thế chấp bất động sản, nhà đầu tư cần có tiềm lực tài chính mạnh mẽ và phương án sử dụng vốn khả thi.
Vay các quỹ đầu tư mang lại nhiều ưu điểm, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản Với vòng đời quỹ kéo dài khoảng 10 năm, các quỹ này đảm bảo dòng tiền ổn định trong suốt thời gian hoạt động Sự tham gia của các nhà đầu tư trong và ngoài nước cung cấp nguồn tài chính dồi dào, không chỉ đơn thuần đầu tư vào cổ phiếu mà còn hỗ trợ xây dựng doanh nghiệp, tư vấn chiến lược và giới thiệu nhân sự chuyên nghiệp Sự hiện diện của các quỹ đầu tư nổi tiếng với vai trò cổ đông lớn cũng góp phần làm tăng giá trị cổ phiếu của công ty.
Nhược điểm của doanh nghiệp là cần có lợi thế cạnh tranh và thuộc ngành hàng đang tăng trưởng mạnh, đồng thời phải chứng minh tiềm lực tài chính vững mạnh, hệ thống quản trị và nhân lực hiệu quả, cũng như chiến lược kinh doanh khả thi và tiềm năng tăng trưởng cao Về huy động vốn từ khách hàng, ưu điểm là đây là kênh huy động vốn hiệu quả mà không phải trả lãi; khách hàng có thể mua sản phẩm bất động sản với nhiều ưu đãi, đồng thời có thể đặt cọc một số tiền nhất định khi ký kết hợp đồng, giúp doanh nghiệp có vốn để xây dựng dự án.
Hợp đồng ký kết giữa hai bên cần đảm bảo giá cả hợp lý và quy định rõ quyền lợi cũng như nghĩa vụ của mỗi bên Công ty phải có uy tín, thực hiện đúng tiến độ thi công và giao sản phẩm cho khách hàng đúng hạn như đã cam kết.
Sản phẩm bất động sản chịu ảnh hưởng lớn từ niềm tin của khách hàng và biến động của thị trường, cũng như nền kinh tế Khách hàng nhỏ lẻ thường gặp khó khăn trong việc tiếp cận các sản phẩm bất động sản do giá trị cao của chúng Việc liên doanh và liên kết trong và ngoài nước có thể là một giải pháp giúp cải thiện tình hình này.
Hình thức liên doanh, liên kết qua việc thành lập Công ty cổ phần và Công ty TNHH mang lại nhiều lợi ích cho doanh nghiệp Đối với các doanh nghiệp nhỏ và vừa, việc liên kết giúp tập trung nguồn lực, giải quyết vấn đề huy động vốn hiệu quả và quản lý chuyên môn hóa hơn Điều này không chỉ thúc đẩy đa dạng hóa hoạt động mà còn giúp triển khai dự án nhanh chóng nhờ vào nguồn vốn bổ sung, giảm phụ thuộc vào vay ngân hàng, từ đó cung cấp sản phẩm bất động sản chất lượng với giá thành hợp lý, thu hút khách hàng và nhà đầu tư, đồng thời thu hồi vốn nhanh hơn Đối với các doanh nghiệp quy mô lớn, liên doanh với đối tác nước ngoài có tiềm lực về vốn và kinh nghiệm sẽ nâng cao uy tín và khẳng định thương hiệu, đồng thời cải thiện nguồn nhân lực thông qua việc bổ sung kiến thức quản lý và đảm bảo tính pháp lý rõ ràng cho dự án.
Nhược điểm của việc hợp tác với đối tác nước ngoài là họ thường tiến hành phân tích chi tiết về năng lực, quy mô và tính khả thi của dự án Điều này có thể dẫn đến những bất đồng trong quản trị doanh nghiệp, văn hóa kinh doanh và nguồn nhân lực hiện tại.
Huy động vốn dự án nhà ở thu nhập thấp
Dự án: Nhà ở thu nhập thấp
Vị trí : Phường X, Quận Hà Đông, Hà Nội Ngày khởi công : 10 / 02 /2011
Ngày hoàn thành : 30/09/2014 Diện tích khuôn viên : 12.065,3 m2 Diện tích xây dựng : 42.038 m2 Tổng số căn hộ/nền/villa : 600 căn hộ, 4 nơ, mỗi nơ có 15 tầng, mỗi tầng có 10 căn hộ
Tổng mức đầu tư : 300 tỷ đồng Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng H
Công ty hiện có vốn tự có là 65 tỷ đồng và cần huy động thêm 235 tỷ đồng từ tổ chức tín dụng, nhà đầu tư và khách hàng Tiến độ thực hiện của dự án sẽ được cập nhật kể từ thời điểm dự án được phê duyệt.
- Giải phóng mặt bằng bằng vốn tự có: 1 tháng
- Thi công đào móng, phần ngầm: 4 tháng
- Thi công lên tầng 5 tầng/ 1 lần : 3 tháng
- Thi công hoàn thiện 4 nơ : 3 năm Các phương thức để công ty huy động thêm vốn:
1 Từ tổ chức tín dụng
Công ty dự kiến vay 140 tỷ đồng từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB), chiếm 46,67% tổng vốn đầu tư cho Dự án nhà thu nhập thấp tại quận Y, Hà Nội Theo hợp đồng tín dụng, mức lãi suất là 9,6%/năm, thời hạn vay 24 tháng với ấn hạn 11 tháng.
2 Hợp đồng góp vốn với công ty đầu tư xây dựng phát triển nhà Hoàng Hà
Theo hợp đồng đã ký kết, công ty đầu tư xây dựng Hoàng Hà sẽ góp vốn 40 tỷ đồng, chiếm 13,33% tổng vốn đầu tư của dự án Công ty đầu tư xây dựng H cũng là chủ đầu tư của dự án này Lợi nhuận sẽ được phân chia dựa trên tỷ lệ phần trăm vốn góp ban đầu.
3 Huy động từ khách hàng
Công ty dự kiến huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng là 30 tỷ đồng(chiếm 10% tổng vốn đầu tư của dự án)
Khi dự án đã hoàn thiện thiết kế được phê duyệt và xây dựng xong phần móng, chủ đầu tư sẽ tiến hành huy động tiền ứng trước từ khách hàng.
Việc huy động vốn được thực hiện làm 3 lần cho đến khi công trình hoàn thành, bàn giao đưa vào sử dụng
- Thanh toán đợt 1: 40% giá trị căn hộ thời hạn thanh toán: 15 ngày
- Thanh toán đợt 2: 30% giá trị căn hộ thời hạn thanh toán: 15 ngày
- Thanh toán đợt 3:.30% giá trị căn hộ thời hạn thanh toán: 30 ngày
4 Huy động từ ngân sách của Nhà nước Đây là dự án nhận được sự khuyến khích của Nhà nước nhằm khắc phục tình trạng nhà ở cho những người thu nhập thấp công ty dự định huy động vốn từ nguồn này là 25 tỷ, chiếm 8,33% với cam kết hoàn thiện công trình đúng thời hạn và tuân thủ theo đúng quy định về giá bán, đối tượng mà nhà nước đã quy định…
2.2 Những thuận lợi, cơ hội khi thực hiện dự án
Dân số Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng, đặc biệt là do quá trình đô thị hóa mạnh mẽ tại các thành phố lớn Năm 2000, dân số đô thị toàn quốc ghi nhận khoảng 18,77 triệu người.
Đến năm 2020, dân số Việt Nam dự báo đạt 104 triệu người, trong đó dân số đô thị sẽ là 46 triệu, chiếm 45% tổng dân số, với mức tăng trung bình 1,56 triệu người mỗi năm Tuy nhiên, vấn đề nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và Hồ Chí Minh, đang trở thành gánh nặng cho chính sách an sinh xã hội Điều này mở ra cơ hội cho các công ty cổ phần triển khai dự án xây dựng nhà ở thu nhập thấp.
Thu nhập trung bình và thấp của người dân Việt Nam, đặc biệt là công nhân lao động tại các khu công nghiệp và sinh viên, đang gây ra khó khăn lớn về nhà ở Tình hình thu nhập hiện tại, nhất là đối với những người sống ở đô thị, ảnh hưởng mạnh mẽ đến nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp, từ đó tác động đến nguồn cung trong phân khúc này.
- Chính phủ có các chính sách hỗ trợ người dân và các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này:
Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 181/2009/TT-BTC quy định về việc giảm thuế cho doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở xã hội Theo đó, doanh nghiệp sẽ được miễn toàn bộ thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2009 đối với các khoản thu nhập từ đầu tư và kinh doanh nhà ở cho thuê, bao gồm nhà cho sinh viên, công nhân khu công nghiệp, và người có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở.
Nhà nước áp dụng chính sách miễn tiền thuê đất cho các nhà đầu tư trong phân khúc này, đồng thời cho phép tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên gấp 1,5 lần so với quy định hiện hành.
Các đối tượng được hỗ trợ tín dụng đầu tư thông qua nhiều nguồn, bao gồm vay vốn tín dụng ưu đãi với lãi suất theo quy định, vay từ quỹ phát triển nhà ở địa phương và các nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có) Ngoài ra, UBND cấp tỉnh sẽ xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay, tùy thuộc vào khả năng ngân sách của từng địa phương.
Chúng tôi cung cấp miễn phí các mẫu thiết kế và thiết kế điển hình cho nhà ở, cùng với những tiến bộ khoa học kỹ thuật trong thi công và xây lắp, nhằm mục đích giảm chi phí xây dựng công trình Người dân có thể tự thực hiện nếu đủ năng lực theo quy định pháp luật hoặc tham gia đấu thầu cho các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp và mua sắm thiết bị.
Nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ có diện tích tối đa 70 m2 cho mỗi căn hộ Sau khi thiết kế được phê duyệt, chủ đầu tư có thể bắt tay vào thi công ngay mà không cần xin giấy phép xây dựng.
Hệ thống giao thông đang được cải thiện với việc phát triển vành đai 3 từ bán đảo Linh Đàm đến ngã tư Khuất Duy Tiến, giúp việc di chuyển từ ngoại thành vào nội thành trở nên dễ dàng hơn Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng nhà ở thu nhập thấp tại ngoại thành, đồng thời giảm thiểu chi phí xây dựng.
2.3 Những khó khăn trong quá trình thực hiện dự án
Đầu tư vào phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay gặp nhiều khó khăn do yêu cầu vốn đầu tư lớn và thời gian thu hồi vốn kéo dài, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang có nhiều biến động.
Ưu nhược điểm trong quá trình huy động vốn của dự án
Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu khó khăn, nhiều dự án xây dựng gặp khó khăn do thiếu vốn nghiêm trọng Vấn đề vốn là yếu tố quyết định khả năng thực hiện và tiến độ của dự án Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp của công ty, việc huy động vốn vừa có những thuận lợi, vừa đối mặt với không ít khó khăn.
Với dự án này doanh nghiệp huy động được từ các nguồn khoảng 90% tổng vốn đầu tư của dự án
Một trong những ưu điểm chính trong việc huy động vốn cho dự án là khả năng đáp ứng hầu hết nhu cầu về tài chính Đã có các biện pháp hiệu quả để huy động vốn từ nguồn tự có của doanh nghiệp, cũng như từ ngân hàng và hỗ trợ của nhà nước.
Doanh nghiệp đã tận dụng hiệu quả nguồn lực và xây dựng mối quan hệ tốt với các tổ chức bên ngoài, từ đó chứng minh tính khả thi của dự án Điều này giúp huy động vốn từ các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp khác.
Nhà nước quy định rằng nguồn vốn hình thành Quỹ phát triển nhà ở sẽ dựa vào tình hình thực tế của từng địa phương Các nguồn vốn này có thể bao gồm tiền thu từ việc bán hoặc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, ngân sách địa phương hỗ trợ, huy động từ các nguồn hợp pháp, cùng với tiền hỗ trợ hoặc đóng góp tự nguyện từ các tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước.
Bộ Xây dựng đang nghiên cứu các hình thức tạo vốn mới như trái phiếu nhà, trái phiếu doanh nghiệp và quỹ đầu tư nhằm thu hút nguồn vốn cho các dự án.
Vào ngày 16-5-2011, Bộ Xây dựng đã phê duyệt cho các doanh nghiệp xây dựng nhà thu nhập thấp quyền huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng Cụ thể, sau khi dự án có thiết kế phê duyệt và hoàn thành phần móng, chủ đầu tư được phép huy động tiền ứng trước dựa trên thiết kế và dự toán đã thẩm định Việc huy động vốn có thể thực hiện nhiều lần cho đến khi công trình hoàn thành và bàn giao Tổng số tiền huy động không được vượt quá 70% giá trị nhà ở tạm tính Trước khi huy động vốn, chủ đầu tư cần tập hợp hồ sơ đăng ký mua nhà và lựa chọn đối tượng để đảm bảo huy động vốn đúng quy định và theo thứ tự ưu tiên.
- Theo quyết định số 67/2009/QĐ-Ttg, các dự án nhà thu nhập thấp được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB)
Mặc dù có nhiều lợi ích, doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức khi huy động vốn cho dự án Hiện nay, việc tìm kiếm nguồn vốn từ bên ngoài trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.
Nguyên nhân từ phía doanh nghiệp:
- Nguồn vốn tự có chiếm tỷ lệ thấp (khoảng 20% tổng mức đầu tư) do doanh nghiệp còn đầu tư kinh doanh xây dựng các công trình khác
Doanh nghiệp mới thành lập thường gặp khó khăn trong việc huy động vốn do chưa có đủ uy tín và kinh nghiệm Thời gian hoạt động ngắn hạn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hút đầu tư, khiến cho việc xây dựng niềm tin từ các nhà đầu tư trở nên thách thức hơn.
Các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc huy động vốn từ các nguồn đầu tư nhỏ lẻ, bởi vì giá các dự án nhà ở thu nhập thấp vẫn còn cao so với khả năng chi trả của người mua Điều này khiến cho những dự án này trở nên kém hấp dẫn và người tiêu dùng không có sự quan tâm cần thiết.
Theo Nghị định số 144/2003/NĐ-CP, để niêm yết cổ phiếu, công ty cổ phần phải đáp ứng nhiều điều kiện, trong đó có yêu cầu vốn tối thiểu từ 5 tỷ đồng và hoạt động kinh doanh có lãi trong 2 năm liên tiếp Ngoài ra, các thành viên Hội đồng quản trị và Ban Kiểm soát phải cam kết giữ 50% cổ phiếu trong 3 năm sau niêm yết, cùng với việc ít nhất 20% vốn cổ phần phải thuộc về 50 cổ đông ngoài (đối với công ty có vốn từ 100 tỷ đồng trở lên, tỷ lệ này là 15%) Do đó, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc huy động vốn theo hình thức niêm yết cổ phiếu.
Do bên ngoài tác động:
Quyết định số 67/2009/QĐ-Ttg, ban hành ngày 24/4/2009, quy định các cơ chế và chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị Theo quyết định này, nhà ở thu nhập thấp được đầu tư bởi các doanh nghiệp thuộc nhiều thành phần kinh tế, sử dụng nguồn vốn tự huy động và chỉ được hưởng một số ưu đãi nhất định Điều này nhấn mạnh rằng các doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm về hiệu quả đầu tư của mình.
Mặc dù Nhà nước đã triển khai nhiều chính sách hỗ trợ, nhưng các dự án nhà ở thu nhập thấp vẫn chưa thực sự tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi từ ngân hàng Phát Triển Việt Nam Doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc huy động vốn, buộc phải tự vay từ ngân hàng thương mại với lãi suất cao, điều này ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án.
- Lạm phát kéo dài, nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng đối với các mặt hàng phi sản xuất trong đó có bất động sản
Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, nhưng sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng đang tạo ra rủi ro cho ngành này Thông thường, một dự án bất động sản được tài trợ từ ba nguồn chính: vốn tín dụng từ ngân hàng thương mại chiếm 70%, vốn huy động từ người dân và vốn tự có của doanh nghiệp chiếm tỷ lệ nhỏ Tuy nhiên, lãi suất vay ngân hàng hiện nay dao động từ 16-18%, có khi lên đến 27%, cao hơn mức lợi nhuận dự kiến, điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ với tiềm lực kinh tế hạn chế.
Giá nhà cho người thu nhập thấp vẫn ở mức cao, dẫn đến sự thiếu quan tâm từ phía người dân Điều này khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc huy động vốn lớn từ khách hàng.
4.Giải pháp huy động vốn cho dự án xây dựng nhà ở thu nhập thấp a Tận dụng nguồn vốn ưu đãi của ngân hàng phát triển Việt Nam VDB
Tiếp cận nguồn vốn ưu đãi sẽ giúp doanh nghiệp có một khoản vốn lớn để thực hiện dự án, từ đó giảm chi phí đầu vào và hạ giá thành sản phẩm.
