1.2 .Các hình thức huy động vốn
3. Ưu nhược điểm trong quá trình huy động vốn của dự án
Trong thời kì kinh tế tồn cầu đang gặp khó khăn, các dự án xây dựng đang không thực hiện được do thiếu nguồn vốn trầm trọng. Vấn đề về vốn là vấn đề hết sức quan trọng, nó quyết định xem dự án có thể thực hiện được khơng và thực hiện với tiến độ như thế nào? Với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp của cơng ty thì việc huy động vốn cũng có những thuận lợi và những khó khăn nhất định.
Với dự án này doanh nghiệp huy động được từ các nguồn khoảng 90% tổng vốn đầu tư của dự án.
Trước hết, ưu điểm trong việc huy động cho dự án, về cơ bản đa số nhu cầu về vốn được giải quyết, đã có biện pháp huy động vốn từ nguồn vốn tự có của doanh nghiệp và từ phía ngân hàng và nhà nước.
Về phía doanh nghiệp đã tập trung được nguồn lực, sử dụng tốt mối quan hệ tốt với các tổ chức bên ngồi, dự án này mang tính khả thi. Do đó, huy động được nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp khác.
Về phía Nhà nước:
- Nhà nước quy định nguồn vốn để hình thành Quỹ phát triển nhà ở sẽ căn cứ theo tình hình thực tế của địa phương để thành lập, có thể từ các nguồn như tiền thu từ việc bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, ngân sách địa phương hỗ trợ, huy động từ các nguồn hợp pháp các, tiền hỗ trợ hay đóng góp từ nguyện từ các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước
- Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu việc tạo vốn bằng các loại hình quỹ khác như trái phiếu nhà, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư… để thu hút nguồn vốn cho dự án.
- Ngày 16-5-2011, Bộ Xây dựng cho biết đã có văn bản chấp thuận các doanh nghiệp xây nhà thu nhập thấp được quyền huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng. Theo đó, khi dự án đã có thiết kế được phê duyệt và xây dựng xong phần móng, chủ đầu tư sẽ được phép huy động tiền ứng trước của khách hàng. Việc huy động vốn được tạm tính trên cơ sở thiết kế, dự tốn của cơng trình đã được thẩm định và được thực hiện làm nhiều lần cho đến khi cơng trình hồn thành, bàn giao đưa vào sử dụng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở không được vượt quá 70% giá trị nhà ở tạm tính. Trước khi huy động vốn, chủ đầu tư phải tập hợp hồ sơ đăng ký mua nhà, lựa chọn đối tượng để đảm bảo việc huy động vốn đúng đối tượng, điều kiện và theo thứ tự ưu tiên.
- Theo quyết định số 67/2009/QĐ-Ttg, các dự án nhà thu nhập thấp được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB)
Tuy nhiên bên cạnh những ưu điểm đó là những khó khăn doanh nghiệp gặp phải trong quá trình huy động vốn cho dự án.Việc doanh nghiệp huy động vốn từ bên ngoài trong thời điểm hiện nay là khó khăn.
Ngun nhân từ phía doanh nghiệp:
- Nguồn vốn tự có chiếm tỷ lệ thấp (khoảng 20% tổng mức đầu tư) do doanh nghiệp cịn đầu tư kinh doanh xây dựng các cơng trình khác.
- Doanh nghiệp thành lập với thời gian chưa dài nên chưa tạo được nhiều uy tín và kinh nghiệm làm ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn của doanh nghiệp.
- Doanh nghiệp chưa huy động vốn hiệu quả được từ các nguồn đầu tư nhỏ lẻ do dự án nhà ở thu nhập thấp giá còn cao so với thu nhập đối tượng mua nhà nên không hấp dẫn và người mua không “mặn mà”.
Tuy nhiên, là hình thức cơng ty cổ phần nhưng do điều kiện để phát hành trái phiếu, cổ phiếu cần điều kiện: Theo Nghị định số 144/2003/NĐ-CP, điều kiện vốn tối thiểu để niêm yết cổ phiếu là từ 5 tỷ đồng. Ngồi ra, cơng ty muốn niêm yết cịn phải đáp
ứng các điều kiện khác như hoạt động kinh doanh trong 2 năm liền trước phải có lãi; cổ đơng là thành viên Hội đồng quản trị, Ban Kiểm soát phải cam kết nắm giữ 50% số cổ phiếu sở hữu trong vòng 3 năm sau khi niêm yết; có tối thiểu 20% vốn cổ phần của cơng ty do ít nhất 50 cổ đơng ngồi nắm giữ (cơng ty có vốn cổ phần từ 100 tỷ đồng trở lên thì tỷ lệ này tối thiểu là 15% vốn cổ phần). Vì vậy, việc huy động vốn của doanh nghiệp chưa thực hiện được theo hình thức này.
Do bên ngồi tác động:
- Quyết định số 67/2009/QĐ-Ttg ngày 24/4/2009 về Ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đơ thị cũng ghi rõ, nhà ở thu nhập thấp theo quyết định này là loại nhà ở do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư bằng nguồn vốn tự huy động, chỉ được hưởng một số ưu đãi theo quy định. Ðiều đó có nghĩa là, các doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm về hiệu quả đầu tư của mình
- Nhà nước đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ xong vẫn chưa đi vào thực tế: dự án nhà thu nhập thấp vẫn chưa tiếp cận được với nguồn vốn ưu đãi do ngân hàng Phát Triển Việt Nam và gặp 1 số khó khăn. Trên thực tế, doanh nghiệp phải tự thu xếp vốn vay từ ngân hàng thương mại với lãi suất không ưu đãi.
- Lạm phát kéo dài, nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng đối với các mặt hàng phi sản xuất trong đó có bất động sản.
- Bất động sản là tài sản có giá trị lớn nên phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng đang dẫn đến hậu quả rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Thông thường một dự án được huy động từ ba nguồn tài chính: Vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại (NHTM) (chiếm 70%), vốn huy động từ người dân và vốn tự có của doanh nghiệp (chiếm tỷ trọng nhỏ). Các ngân hàng đưa ra mức lãi suất cao khoảng từ 16- 18% có lúc lên đến 27% cao hơn so với định mức lợi nhuận gây khó khăn cho việc vay vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ khơng có tiềm lực kinh tế lớn.
- Do giá nhà thu nhập thấp cịn cao vì vậy người dân chưa mặn mà. Do vậy, doanh nghiệp vẫn chưa huy động được lượng vốn lớn từ phía khách hàng.