Phương thức huy động vốn trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Vai trò của vốn trong kinh doanh bất động sản Theo nghĩa chung nhất, vốn là biểu hiện bằng tiền của các loại tài sản của DN, tồn tại dưới các hình thức khác nhau được sử dụng vào mục đíc

Mục lục

Lời mở đầu Nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển, đặc biệt là khi Việt Nam gia nhập

WTO Các doanh nghiệp được hình thành và phát triển rất nhiều Điều kiện đầu tiên khi muốn khởi tạo một doanh nghiệp là phải có vốn Ngày nay, các doanh nghiệp được quyền

tự chủ hơn trong hoạt động sản xuất kinh doanh, nhưng cùng với nó doanh nghiệp phải chịu sự cạnh tranh gay gắt trên thị trường Trong quá trình hoạt động, sự biến động của vốn là cơ sở và dấu hiệu cơ bản cho sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp Tuy nhiên, các doanh nghiệp hiên nay đang phải đối mặt với vấn đề huy động vốn và sử dụng hiệu quả nguồn vốn

Vậy huy động vốn ở đâu? Làm thế nào để huy động vốn? Và đồng vốn được đưa vào sử dụng như thế nào? Đó là câu hỏi bức thiết với hầu hết các doanh nghiệp hoạt động trong nền kinh tế thị trường Đặc biệt, với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đòi hỏi một nguồn vốn lớn Vì vậy, việc huy động vốn và quản lý nguồn vốn cho xây dựng công

trình bất động sản là vấn đề đặt ra Đây chính là lý do mà em lựa chọn đề tài “Phương thức huy động vốn trong hoạt động kinh doanh bất động sản” Bài viết của em chỉ

đưa ra một số vấn đề đang được quan tâm hiện nay về việc huy động vốn đầu tủ xây dựng công trình bất động sản và kết quả cuối cùng là làm sao để huy động được nguồn vốn một cách tối ưu và sử dụng nguồn vốn đó một cách có hiệu quả nhất Đồng thời qua đề tài này

thấy được một số nguyên nhân và giải pháp để sử dụng vốn hiệu quả và đúng với mong muốn của xã hội, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội

Bố cục của đề tài bao gồm

Chuơng 1: Cơ sơ lý luận về Vốn và phương thức huy động vốn trong kinh doanh bất động sản

Chương 2: Thực trạng vốn và huy động vốn cho dự án xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp của công ty cổ phần đầu tư xây dựng H ở Hà Nội

Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng do trình độ trình độ lý luận cũng như khả năng nắm bắt thực tiễn còn nhiều hạn chế nền đề tài của em chắc còn nhiều thiếu sót, em mong nhận được sự góp ý, chỉ bảo của các thầy cô giáo

Cuối cùng, em xin chân thành cảm giáo viên hướng dẫn Ts Ngô Phương Thảo đã đưa

ra đề cương và hướng dẫn em hoàn thành đề tài này

Chương 1: Cơ sở lý luận vốn và phương thức huy động vốn trong kinh

doanh bất động sản

1 Vai trò của vốn trong kinh doanh bất động sản

Theo nghĩa chung nhất, vốn là biểu hiện bằng tiền của các loại tài sản của DN, tồn tại dưới các hình thức khác nhau được sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sinh lợi cho doanh nghiệp Đó là nguồn nguyên vật liệu, tài sản cố định sản xuất, nhân lực, thông tin, uy tín của doanh nghiệp, được sử dụng cho mục đích để sinh lợi cho doanh nghiệp

Trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay, xu thế hội nhập nền kinh tế,

vấn đề toàn cầu hoá về phát triển công nghệ, thông tin Việt Nam muốn tham gia vào quá trình toàn cầu hoá thì cũng sẽ phải đối mặt với những vấn đề mà thế giới đang phải đối mặt Vì vậy, việc các doanh nghiệp Việt Nam có đủ khả năng cạnh tranh và hội nhập hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Yếu tố về vốn, trình độ máy móc thiết bị, công nghệ, năng lực đội ngũ cán bộ, tỷ suất lợi nhuận trên vốn trong đó, yếu tố chúng ta cần nói đến ở đây là yếu tố vốn và hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp Vốn là tiền đề cho sự ra đời của doanh nghiệp, là cơ sở để doanh nghiệp mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, tạo công ăn việc làm cho người lao động, tiến hành đầu tư đổi mới công nghệ, trang thiết bị sản xuất kinh doanh Nếu thiếu vốn thì qúa trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp sẽ bị ngưng trệ, đồng thời kéo theo hàng loạt các tác động tiêu cực khác đến bản thân doanh nghiệp và đời sống của người lao động

Vốn là yếu tố vô cùng quan trọng trong hoạt động kinh doanh bất động sản do tính chất đặc thù của kinh doanh BĐS là hoạt động đầu tư lớn cần nhiều vốn Thật vậy, hàng hoá BĐS khác với các loại hàng hoá khác, nó có giá trị lớn, gắn liền với đất đai và công trình xây dựng và không có loại hàng hoá nào có thể thay thế nó

Mặt khác, về pháp luật thì mỗi doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi muốn thành lập

thì điều kiện đầu tiên doanh nghiệp đó phải có một lượng vốn nhất định (lượng vốn tối

thiểu mà pháp luật quy định cho từng loại doanh nghiệp) Vốn có thể được xem là một cơ

sở quan trọng nhất để đảm bảo cho sự tồn tại tư cách pháp luật của doanh nghiệp trước

pháp luật Theo Luật kinh doanh bất động sản 2003 quy định: mọi tổ chức, các nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đều phải lập doanh nghiệp hoặc hợp tác

xã có đăng ký kinh doanh và có vốn pháp định trên 6 tỷ VNĐ thì mới được phép hoạt động

Về mặt kinh tế thì bất kỳ một doanh nghiệp kinh doanh BĐS nào muốn tăng

trưởng và phát triển đều cần có vốn Vốn là yếu tố quan trọng hàng đầu trong chiến lược

phát triển của doanh nghiệp, quyết định sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp Bởi chỉ có vốn mới có thể phát triển được dự án, huy động dược nhiều nguồn lực để hoàn thành dự án xây dựng Mục đích cuối cùng của doanh nghiệp là tìm kiếm lợi nhuận Lợi nhuận là khoản tiền chênh lệch giữa thu nhập và chi phí doanh nghiệp bỏ ra để đạt được thu nhập đó từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đó đưa lại Trong nền kinh tế thị trường các doanh nghiệp không chỉ tồn tại đơn thuần mà còn có sự cạnh tranh gay gắt với nhau Nếu thiếu vốn sẽ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp

Bên cạnh đó, mỗi doanh nghiệp có một lượng vốn tương đối thì doanh nghiệp sẽ chủ động hơn trong việc lựa chọn những phân khúc cũng như quy mô kinh doanh hợp lý,

đủ khả năng đảm bảo chất lượng, phục vụ tốt nhất, hiệu quả, đảm bảo an toàn tổ chức, hiệu quả vốn nâng cao, huy động tài trợ dễ dàng, khả năng thanh toán đảm bảo, có đủ tiềm lực khắc phục khó khăn và một số rủi ro trong kinh doanh

Vốn là yếu tố quyết định doanh nghiệp nên mở rộng hay thu hẹp phạm vi hoạt động của mình.Thật vậy, khi đồng vốn của doanh nghiệp càng sinh sôi nảy nở, thì doanh nghiệp sẽ mạnh dạn mở rộng phạm vi hoạt động vào các tiềm năng mà trước đó doanh nghiệp chưa

có điều kiện thâm nhập và ngược lại khi đồng vốn bị hạn chế thì doanh nghiệp nên tập trung vào một số hoạt động mà doanh nghiệp có lợi thế trên thị trường Trong doanh nghiệp, vốn là cơ sở để mua sắm các trang thiết bị, máy móc, nhà xưởng, tạo công ăn việc làm cho người lao động, tăng thu nhập cho người lao động Ngoài ra, vốn còn được

sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì tiềm lực sẳn có và tạo tiềm lực lớn hơn cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ

Đối với các doanh nghiệp tiếp nhận vốn nước ngoài, ngoài việc được sử dụng vốn,

họ còn có thể tiếp thu được những kinh nghiệm quản lý cũng như kỹ năng, kỹ sảo và

công nghệ hiện đại, thông tin cập nhật hằng ngày Hơn nữa, họ còn có thể rút ngắn thời gian tích luỹ vốn ban đầu và thu một phần lợi nhuận của các công ty nước ngoài.

Vốn, với đặc trưng của nó là phải vận động để sinh lời Do vậy, một khi đã tồn tại được trên thị trường thì doanh nghiệp đó phải ngày càng phát triển, tức là đồng vốn của doanh nghiệp ngày càng tăng theo thời gian sản xuất kinh doanh

Nhờ việc làm ăn ngày càng phát đạt, nguồn vốn của công ty ngày càng tăng lên nên công ty đã lựa chọn phân khúc bất động sản cao cấp làm hướng đi chính của mình và không ngừng mở rộng, phát triển xây dựng nhiều dự án đẳng cấp, nổi bật nhất với 3 dự

án “hàng khủng” Royal City, Times City và Vincom Village

Dự án Royal City với tổng vốn đầu tư lên tới 9.999 tỷ đồng được khởi công từ đầu năm

2010 và đưa ra thị trường trong quý 3 năm 2010 Về cơ bản, Vincom đã hoàn thành việc bán các căn hộ tại Royal City, số lượng căn hộ còn lại dự kiến sẽ được đưa ra thị trường khi dự án sắp sửa được hoàn tất

Dự án Times City – khu phức hợp đa năng hiện đại trên diện tích 36ha, tại 458 Minh Khai, Hà Nội đã được Vincom chính thức khởi công vào tháng 2/2011, dự kiến hoàn thành vào năm 2013 với tổng số vốn đầu tư là 5.500 tỷ đồng

Vincom Village nằm tại Sài Đồng, Long Biên, Hà Nội với quy mô khoảng gần 200ha, trong đó có đến 41 ha là mặt hồ có vốn đầu tư lên tới gần 10.000 tỷ đồng Dự án

có khoảng 800-1000 căn biệt thự với nhiều loại diện tích khác nhau điển hình như 200m2, 225m2, 227m2, 292,7m2, 342m2,…

Hướng tới tăng trưởng bền vững, Vincom tiếp tục tập trung thực hiện tốt các giải pháp nâng cao năng lực hoạch định chiến lược, tập trung toàn lực vào ngành nghề kinh doanh mũi nhọn, phát triển nguồn nhân lực… Đồng thời song hành là việc làm tròn trách nhiệm xã hội của một doanh nghiệp như tham gia tích cực trong các hoạt động ủng hộ từ thiện, đóng góp xã hội, nộp thuế… hướng tới xây dựng đất nước phát triển phồn vinh và thịnh vượng

Mục tiêu của Vincom là phấn đấu phát triển không ngừng, từng bước trở thành một Tập đoàn đầu tư và kinh doanh bất động sản (BĐS) mang thương hiệu Việt lớn nhất tại Việt Nam Chiến lược của Vincom là hướng tới thị trường BĐS cao cấp nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển và hội nhập quốc tế của Việt Nam Chắc chắn, trong một tương lai gần, hàng loạt công trình tầm cỡ mang tên Vincom sẽ mọc lên trên khắp đất nước Việt Nam, góp phần xây dựng hình ảnh Việt Nam hiện đại, năng động và phát triển

Trong định hướng nhằm trở thành thương hiệu hàng đầu về bất động sản cao cấp tại Việt Nam, hoạt động theo mô hình tập đoàn, Công ty CP Vincom còn tham gia góp vốn thành lập và giữ cổ phần chi phối vào hàng loạt các công ty bất động sản lớn tại Hà Nội như Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển Địa ốc Hoàng Gia; Công ty Cổ phần đầu

tư và Phát triển Đô thị Sài Đồng; Công ty bất động sản Viettronics

Phát huy những lợi thế và uy tín đã tạo dựng được trong nước để mở rộng kinh doanh BĐS ra khu vực Đông Nam Á và Châu Á, tạo nên hình ảnh một tập đoàn kinh doanh BĐS Việt nam đầy năng động và bản lĩnh trong con mắt bạn bè quốc tế

2 Phân loại vốn

Trong quá trình sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp phải tiêu hao các loại vật tư, nguyên vật liệu, hao mòn máy móc thiết bị, trả lương nhân viên Đó là chi phí mà doanh nghiệp bỏ ra để đạt được mục tiêu kinh doanh Nhưng vấn đề đặt ra là chi phí này phát sinh có tính chất thường xuyên, liên tục gắn liền với quá trình sản xuất sản phẩm của doanh nghiệp Vì vậy, các doanh nghiệp phải nâng cao hiệu quả sử dụng vốn một cách tối đa nhằm đạt mục tiêu kinh doanh lớn nhất Để quản lý và kiểm tra chặt chẽ việc thực hiện các định mức chi phí, hiệu quả sử dụng vốn, tiết kiệm chi phí ở từng khâu sản xuất và toàn doanh nghiệp cần phải tiến hành phân loại vốn Phân loại vốn

có tác dụng kiểm tra, phân tích quá trình phát sinh những loại chi phí mà doanh nghiệp phải bỏ ra để tiến hành sản xuất kinh doanh Có nhiều cách phân loại vốn, tuỳ thuộc vào mỗi góc độ khác nhau ta có các cách phân loại vốn khác nhau.

2.1 - Phân loại vốn dựa trên giác độ chu chuyển của vốn

♦ Vốn cố định: Là biểu hiện bằng tiền của tài sản cố định (TSCĐ), TSCĐ dùng

trong kinh doanh tham gia hoàn toàn vào quá trình kinh doanh nhưng về mặt giá trị thì chỉ có thể thu hồi dần sau nhiều chu kỳ kinh doanh

Vốn cố định biểu hiện dưới hai hình thái:

- Hình thái hiện vật: Đó là toàn bộ tài sản cố định dùng trong kinh doanh của các doanh nghiệp Nó bao gồm nhà cửa, máy móc, thiết bị, công cụ

- Hình thái tiền tệ: Đó là toàn bộ TSCĐ chưa khấu hao và vốn khấu hao khi chưa được sử dụng để sản xuất TSCĐ, là bộ phận vốn cố định đã hoàn thành vòng luân chuyển và trở về hình thái tiền tệ ban đầu

♦ Vốn lưu động: Là biểu hiện bằng tiền của tài sản lưu động và vốn lưu động

Vốn lưu động tham gia hoàn toàn vào quá trình kinh doanh và giá trị có thể trở lại hình thái ban đầu sau mỗi vòng chu chuyển của hàng hoá Nó là bộ phận của vốn sản xuất, bao gồm giá trị nguyên liệu, vật liệu phụ, tiền lương Những giá trị này được hoàn lại hoàn toàn cho chủ doanh nghiệp sau khi đã bán hàng hoá.Trong quá trình sản xuất, bộ phận giá trị sức lao động biểu hiện dưới hình thức tiền lương đã bị người lao động hao phí nhưng được tái hiện trong giá trị mới của sản phẩm, còn giá trị nguyên,

nhiên vật liệu được chuyển toàn bộ vào sản phẩm trong chu kỳ sản xuất kinh doanh

đó Vốn lưu động ứng với loại hình doanh nghiệp khác nhau thì khác nhau Đối với doanh nghiệp thương mại thì vốn lưu động bao gồm: Vốn lưu động định mức và vốn lưu động không định mức Trong đó:

- Vốn lưu động định mức: Là số vốn tối thiểu cần thiết cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp trong kỳ, nó bao gồm vốn dự trữ vật tư hàng hóa và vốn phi hàng hoá để phục vụ cho hoạt động kinh doanh

- Vốn lưu động không định mức: Là số vốn lưu động có thể phát sinh trong quá trình kinh doanh nhưng không có căn cứ để tính toán định mức được như tiền gửi ngân hàng, thanh toán tạm ứng Đối với doanh nghiệp sản xuất thì vốn lưu động bao gồm: Vật tư, nguyên nhiên vật liệu, công cụ, dụng cụ là đầu vào cho quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

Không những thế tỷ trọng, thành phần, cơ cấu của các loại vốn này trong các doanh nghiệp khác nhau cũng khác nhau Nếu như trong doanh nghiệp thương mại tỷ trọng của loại vốn này chiếm chủ yếu trong nguồn vốn kinh doanh thì trong doanh nghiệp sản xuất tỷ trọng vốn cố định lại chiếm chủ yếu Trong hai loại vốn này, vốn

cố định có đặc điểm chu chuyển chậm hơn vốn lưu động Trong khi vốn cố định chu chuyển được một vòng thì vốn lưu động đã chu chuyển được nhiều vòng

Việc phân chia theo cách thức này giúp cho các doanh nghiệp thấy được tỷ trọng, cơ cấu từng loại vốn Từ đó, doanh nghiệp chọn cho mình một cơ cấu vốn phù hợp

2.2 - Phân loại vốn theo nguồn hình thành

Trong quá trình sản xuất kinh doanh, ngoài số vốn tự có thì doanh nghiệp còn phải sử dụng một khoản vốn khá lớn đi vay của ngân hàng Bên cạnh đó, còn có khoản vốn chiếm dụng lẫn nhau của các đơn vị nguồn hàng, khách hàng và bạn hàng Tất cả các yếu tố này hình thành nên khoản nợ phải trả của doanh nghiệp

♦ Nợ phải trả: Là khoản nợ phát sinh trong quá trình kinh doanh mà doanh

nghiệp có trách nhiệm phải trả cho các tác nhân kinh tế như nợ vay ngân hàng, nợ vay của các chủ thể kinh tế, nợ vay của cá nhân, phải trả cho người bán, phải nộp ngân sách

♦ Vốn chủ sở hữu: Là nguồn vốn thuộc sở hữu của chủ doanh nghiệp và các

thành viên trong công ty liên doanh hoặc các cổ đông trong công ty cổ phần Có ba nguồn cơ bản tạo nên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, đó là:

- Vốn kinh doanh: Gồm vốn góp (Nhà nước, các bên tham gia liên doanh,

cổ đông, các chủ doanh nghiệp) và phần lãi chưa phân phối của kết quả sản xuất kinh doanh

- Chênh lệch đánh giá lại tài sản (chủ yếu là tài sản cố định): Khi nhà nước cho phép hoặc các thành viên quyết định

- Các quỹ của doanh nghiệp: Hình thành từ kết quả sản xuất kinh

doanh như: quỹ phát triển, quỹ dự trữ, quỹ khen thưởng phúc lợi

Ngoài ra, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bao gồm vốn đầu tư xây dựng cơ bản và kinh phí sự nghiệp (khoản kinh phí do ngân sách nhà nước cấp, phát không hoàn lại sao cho doanh nghiệp chi tiêu cho mục đích kinh tế lâu dài, cơ bản, mục đích chính trị xã hội )

2.3 - Phân loại theo thời gian huy động và sử dụng vốn

♦ Nguồn vốn thường xuyên: Là nguồn vốn mà doanh nghiệp sử dụng để tài trợ

cho toàn bộ tài sản cố định của mình Nguồn vốn này bao gồm vốn chủ sở hữu và nợ dài hạn của doanh nghiệp Trong đó, nợ dài hạn là các khoản nợ dài hơn một năm hoặc phải trả sau một kỳ kinh doanh, không phân biệt đối tượng cho vay và mục đích vay

♦ Nguồn vốn tạm thời: Đây là nguồn vốn dùng để tài trợ cho tài sản lưu động

tạm thời của doanh nghiệp Nguồn vốn này bao gồm: vay ngân hàng, tạm ứng, người mua vừa trả tiền

Như vậy, ta có:

TS = TSLĐ + TSCĐ

= Nợ ngắn hạn + Nợ dài hạn + Vốn chủ sở hữu

= Vốn tạm thời + Vốn thường xuyên

Việc phân loại theo cách này giúp doanh nghiệp thấy được yếu tố thời gian về

vốn mà mình nắm giữ, từ đó lựa chọn nguồn tài trợ cho tài sản của mình một cách thích hợp, tránh tình trạng sử dụng nguồn vốn tạm thời để tài trợ cho tài sản cố định.

2.4 - Phân loại vốn theo phạm vi huy động và sử dụng vốn

♦ Nguồn vốn trong doanh nghiệp: Là nguồn vốn có thể huy động được từ

hoạt động bản thân của doanh nghiệp như: Tiền khấu hao TSCĐ, lợi nhuận giữ lại, các khoản dự trữ, dự phòng, khoản thu từ nhượng bán, thanh lý TSCĐ

♦Nguồn vốn bên ngoài doanh nghiệp: Là nguồn vốn mà doanh nghiệp có thể huy

động từ bên ngoài nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh như: Vay ngân hàng, vay của các tổ chức kinh tế khác,vay của cá nhân và nhân viên trong công ty

Cách phân loại này giúp cho các doanh nghiệp xem xét, lựa chọn trong việc sử dụng nguồn vốn sao cho hợp lý nhằm đem lại hiệu quả cao, linh hoạt hơn và tránh được rủi ro, đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất

Ngoài ra, doanh nghiệp còn có thể có các nguồn vốn khác như: Nguồn vốn FDI, ODA thông qua việc thu hút các nguồn vốn này, các doanh nghiệp có thể tăng vốn đáp ứng nhu cầu về vốn cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp

Như vậy, phân loại vốn sẽ giúp cho nhà quản lý doanh nghiệp lập kế hoạch tài chính, hình thành nên những dự định về tổ chức nguồn vốn trong tương lai trên cơ sở xác định quy mô về vốn cần thiết, lựa chọn thích hợp cho từng hoạt động sản xuất

kinh doanh để đạt hiệu quả sử dụng vốn cao nhất.3 Huy động vốn

3.1 Khái niệm về huy động vốn

Thị trường vốn là kênh huy động vốn theo tín hiệu cơ chế thị trường, là van điều tiết hữu hiệu các khoản vốn từ nơi thừa sang nơi thiếu vốn, từ nơi sử dụng kém hiệu quả sang nơi sử dụng vốn hiệu quả hơn

Huy động vốn là việc tìm ra nguồn tiền có thể thực thi một ý tưởng hay dự án cụ thể nào đó Mà cụ thể ở đây là cách thức tìm ra nguồn tiền cho việc kinh doanh bất động sản

3.2 Quy định của pháp luật trong vấn đề được phép huy động vốn đối với kinh doanh bất động sản

Theo nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định những vấn đề huy động vốn về đầu tư xây dựng nhà ở :

- Điều 9 quy định đối với nhà ở:

1 Trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì chỉ được huy động vốn theo các hình thức sau đây:

a) Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở;

b) Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II;

c) Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thoả thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia nêu tại điểm d khoản 3 Điều này;

d) Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thoả thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia nêu tại điểm d khoản 3 Điều này;

đ) Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

2 Trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở độc lập (kể cả chủ đầu tư cấp II trong dự án phát triển khu nhà ở, khu đô thị mới, công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thì chỉ được huy động vốn theo các hình thức quy định tại các điểm a, c, d và điểm đ khoản 1 Điều này

3 Các chủ đầu tư quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này khi thực hiện huy động vốn để xây dựng nhà ở phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

a) Đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án Sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án thì chủ đầu tư cấp I được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II

Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I thì chỉ được ký hợp đồng huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, có thoả thuận trong hợp đồng về việc chủ đầu tư cấp II được huy động vốn để xây dựng nhà ở và đã có đủ các điều kiện để huy động vốn theo quy định tại khoản này; trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc huy động vốn phải được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản;

b) Đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có

dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở

và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này;

c) Đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh sau khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã thông báo cho

Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này

Trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh được phân chia sản phẩm là nhà ở

mà có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở đó thì không được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê mà do chủ đầu tư (bên có quyền sử dụng đất) trực tiếp ký hợp đồng với người mua, người thuê sau khi có đủ điều kiện quy định tại khoản này; trong trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh đã nhận bàn giao nhà ở và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được phân chia thì được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở đó theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này;

d) Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm c và điểm d khoản 1 Điều này mà trong hợp đồng có thoả thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (tính trên tổng số lượng nhà ở thương mại của dự án cấp I hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập không phải là dự án cấp II) không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 60 của Nghị định này; số lượng nhà ở còn lại trong mỗi dự án này chủ đầu tư phải thực hiện bán, cho thuê theo đúng quy định tại điểm đ và điểm e khoản này;

đ) Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm đ khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này

Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần

đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng;

e) Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại các điểm b, c và điểm đ khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi

có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn

Trong văn bản thông báo phải nêu rõ hình thức huy động vốn, số vốn cần huy động; trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm b khoản 1 Điều này thì phải nêu rõ diện tích đất sẽ chuyển nhượng, tên chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm c khoản 1 Điều này thì phải nêu rõ tên, địa chỉ của tổ chức, cá nhân tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, nếu có thoả thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở sẽ phân chia, tên và địa chỉ của tổ chức, cá nhân được phân chia nhà ở; trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm đ khoản 1 Điều này thì phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở (nhà

ở riêng lẻ, nhà biệt thự, căn hộ chung cư) và địa chỉ của nhà ở sẽ bán Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng huy động vốn hoặc hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có đủ các điều kiện quy định tại Điều này

4 Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác Những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều này thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành

- Điều 19 quy định về nhà ở công vụ

1 Đối với nhà ở công vụ được xây dựng để bố trí cho các đối tượng thuộc diện địa phương quản lý thuê thì sử dụng vốn đầu tư từ ngân sách địa phương

2 Đối với nhà ở công vụ được xây dựng để bố trí cho các đối tượng thuộc diện các

cơ quan trung ương quản lý thuê (bao gồm cả nhà ở của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an) thì sử dụng vốn đầu tư từ ngân sách trung ương

3 Vốn đầu tư xây dựng nhà ở công vụ được bố trí từ các nguồn sau đây:

a) Ngân sách trung ương theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; ngân sách địa phương theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh;

b) Trích từ tiền bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích nhà, đất được bố trí làm nhà công sở nhưng không còn nhu cầu sử dụng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ

Trong thông tư 16/2010 hướng dẫn thi hành NĐ 71/2010:

- Điều 8 Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

1 Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở (kể cả dự án khu đô thị mới, dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) nếu có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích đất để xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong dự án đó thì chỉ được thực hiện huy động vốn theo đúng các hình thức và điều kiện quy định tại Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP

2 Trường hợp huy động vốn thông qua hình thức vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư đang hoạt động tại Việt Nam thì thời điểm ký hợp đồng vay vốn do các bên thoả thuận theo quy định của pháp luật về ngân hàng, pháp luật về tổ chức tín dụng

và các quy định khác có liên quan

3 Trường hợp huy động vốn thông qua hình thức phát hành trái phiếu thì thời điểm phát hành trái phiếu và trình tự, thủ tục phát hành trái phiếu được thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và pháp luật về chứng khoán

4 Quy định về điều kiện đã giải phóng mặt bằng của dự án nêu tại điểm a khoản 3 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP được hiểu là khi chủ đầu tư cấp I đã thực hiện giải phóng xong mặt bằng đối với phần diện tích đất sẽ chuyển nhượng cho chủ đầu tư

cấp II (tính theo phân kỳ đầu tư hoặc theo tiến độ thực hiện các tiểu dự án).

5 Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn, hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh (sau đây gọi chung

là hợp đồng góp vốn) theo quy định tại điểm c và điểm d khoản 1 Điều 9 của Nghị định

số 71/2010/NĐ-CP thì các bên có thể thoả thuận phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc thỏa thuận phân chia bằng cả lợi nhuận và sản phẩm nhà ở

3.3 Cách thức huy động vốn

Doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thể huy động vốn qua nguồn cung ứng nội bộ

và huy động từ bên ngoài

Nguồn cung ứng nội bộ là phương thức tự cấp vốn của doanh nghiệp.:

Một là, nguồn khấu hao tài sản cố định Trong qúa trình sử dụng thì tài sản cố định

chuyển dần giá trị vào thành phẩm dưới hình thức khấu hao Số khấu hao này được sử dụng để khôi phục tài sản cố định nhằm tái sản xuất hoặc sử dụng cho các yêu cầu kinh doanh của doanh ghiệp Doanh nghiệp trích khấu hao theo nguyên tắc bảo đảm bù đắp cả hao mòn vô hình và hao mòn hữu hình của tài sản

Hai là, từ các khoản doanh nghiệp phải nộp ngân sách nhưng được nhà nước cho

phép để lại doanh nghiệp bổ sung vào nguồn vốn kinh doanh.

Ba là, tích luỹ tái đầu tư, đây là phần lợi nhuận không chia để lại doanh nghiệp

nhằc mục đích đầu tư phát triển sản xuất Có thể nói rằng phần này được các doanh nghiệp coi là nguồn tự cung ứng tài chính quan trọng vì nó có các ưu điểm cơ bản sau: doanh nghiệp có thể hoàn toàn chủ động, giảm sự phụ thuộc vào các nhà cung ứng, giúp doanh nghiệp tăng tiềm lực tài chính nhờ giảm tỷ lệ nợ/vốn

Bốn là, điều chỉnh cơ cấu tài sản, phương thức này tuy không làm tăng số vốn sản

xuất kinh doanh nhưng lại có tác dụng lớn trong việc tăng vốn cho các hoạt động cần thiết trên cơ sở giảm vốn ở những nơi không cần thiết Do môi trường kinh doanh thường

xuyên biến động, nhiệm vụ kinh doanh thay đổi nên trong kinh doanh luôn diễn ra hiện tượng thừa tài sản này nhưng lại thiếu loại tài sản khác Điều chỉnh cơ cấu tài sản chính là việc kịp thời có giải pháp bán các tài sản dư thừa, không sử dụng đến, phải trên cơ sở thường xuyên kiểm tra tính toán và xác định lại mức tài sản lưu động trên cơ sở ứng dụng

mô hình dự trữ tối ưu nhằm giảm lượng lưu kho tài sản lưu động không cần thiết, đảm bảo lượng lưu kho mỗi loại tài sản lưu động hợp lý

Huy động từ nguồn cung ứng nội bộ có ưu điểm lớn là hoàn toàn do doanh nghiệp chủ động, không bị phụ thuộc vào bên ngoài, doanh nghiệp có toàn quyền sử dụng trong dài hạn với chi phí sử dụng vốn thấp Mặt khác, sự nỗ lực tự cung ứng luôn được coi là một yếu tố để người cấp vốn bên ngoài xem xét khả năng cho vay vốn Tuy nhiên tự cung ứng vốn cũng có hạn chế cơ bản là qui mô cung ứng vốn nhỏ và nguồn bổ sung luôn có giới hạn

Huy động vốn từ bên ngoài có thể qua các phương thức sau:

Thứ nhất là từ ngân sách nhà nước, phương thức này chủ yếu áp dụng cho các

DNNN, đối với dự án đóng vai trò là công cụ điều tiết kinh tế, các lĩnh vực sản xuất hàng hoá công cộng , hoạt động công ích mà tư nhân không muốn hoặc không có khả năng đầu

tư, các dự án có tầm quan trọng đặc biệt do Nhà nước trực tiếp đầu tư

Thứ hai là phát hành cổ phiếu, trái phiếu trên thị trường Đây là phương thức

đang được sử dụng rộng rãi Tuy nhiên không phải mọi doanh nghiệp được phép khai thác nguồn vốn này mà chỉ những doanh nghiệp được phát hành cổ phiếu, trái phiếu do Nhà nước quy định Hình thức phát hành cổ phiếu có đặc trưng cơ bản là tăng vốn mà không làm tăng nợ của doanh nghiệp bởi những người sở hữu cổ phiếu trở thành cổ đông của doanh nghiệp

Thứ ba, là vay vốn của các ngân hàng thương mại Hiện tại phương thức này

cung ứng một lượng vốn lớn cho DN KD BĐS Bên cạnh đó để thực hiện hình thức này đòi hỏi doanh nghiệp phải có uy tín lớn, kiên trì đàm phán, chấp nhận các thủ tục ngặt nghèo Trong quá trình sử dụng vốn doanh nghiệp phải tính toán trả nợ ngân hàng theo đúng tiến độ kế hoạch Mặt khác doanh nghiệp vay vốn ngân hang thương mại có thể bị