Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản, qua thực tiễn tại tỉnh quảng bình (tt)

ĐẠI HỌC HUẾ TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT VÕ THỊ DIỆU HƢƠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 838 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS HÀ THỊ MAI HIÊN THỪA THIÊN HUẾ, NĂM 2019 LỜI C M ĐO N Tôi xin cam đoan Luận v n côn tr n n i n c u c a ri n t qu n u tron Luận v n c ưa côn c cs iệu v tin cậ v trun t v tr c tron n tron Luận v n đ m t c côn tr n n o otn c n x c c Qu ng Bình, tháng n m 2019 TÁC GIẢ LUẬN VĂN VÕ THỊ DIỆU HƢƠNG Để hoàn thành Luận văn đề tài: “Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản từ thực tiễn tỉnh Quảng Bình” Trước hết, tơi xin chân thành cảm ơn q thầy giáo, cô giáo thuộc trường Đại học Luật, Đại học Huế tạo điều kiện thuận lợi có góp ý q báu, giúp tơi hồn thiện Luận văn Đặc biệt, tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới giảng viên hướng dẫn PGS TS Hà Thị Mai Hiên, người tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn Tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý bạn bè, quý đồng nghiệp anh chị học viên lớp Cao học Luật khóa (2017 – 2019) giúp đỡ tơi q trình nghiên cứu hồn thành Luận văn Mặc dù có nhiều cố gắng với hạn chế thời gian nên Luận văn khơng thể tránh khỏi thiếu sót Tơi mong nhận tham gia, góp ý thầy ý kiến đóng góp quan tâm bạn Tôi xin chân thành cảm ơn tiếp thu góp ý để Luận văn hồn thiện hơn! Quảng Bình, tháng năm 2019 Học viên Võ Thị Diệu Hương BẢNG THỐNG KÊ TRÍCH DẪN TÀI LIỆU THAM KHẢO STT Tác giả tài liệu trích dẫn Trang Luận văn Tần suất 01 Phạm Như Ý (2014) 22 ;23 ;24 ;25 02 Đoàn Thị Duyên (2016) 32 ;36 ;49 ;58 03 Phạm Thị Hằng Nga (2012) 62 ;67 ;70 ;71 MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Lời cảm ơn Bảng thống kê trích dẫn Mục lục Danh mục chữ viết tắt MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 6 Những đóng góp Luận văn .7 Bố cục Luận văn .7 CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ TRONG KINH DO NH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.2 Đặc điểm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.3 Ý nghĩa chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 10 1.2 Pháp luật chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản 12 1.2.1 Sự cần thiết việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản pháp luật 12 1.2.2 Khái niệm, đặc điểm pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .17 1.2.2.1 Khái niệm pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 17 1.2.2.2 Đặc điểm pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 19 1.2.3 Nội dung pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 21 1.2.3.1 Nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 21 1.2.3.2 Chủ thể giam gia chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 22 1.2.3.3 Quy định điều kiện, thủ tục, thẩm quyền, hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .23 1.3 Các yếu tố tác động đến pháp luật chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản 25 1.3.1 Chính sách kinh tế, xã hội giai đoạn .25 1.3.2 Mơi trường trị, pháp lý 26 1.3.3 Yếu tố văn hóa, tập quán 27 Tiểu kết chương 29 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH 30 2.1 Thực trạng pháp luật chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản 30 2.1.1 Nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .30 2.1.1.1 Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật 30 2.1.1.2 Nguyên tắc công khai, minh bạch 31 2.1.1.3 Nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền nghĩa vụ chuyển nhượng dự án 32 2.1.1.4 Nguyên tắc bên chuyển nhượng có trách nhiệm thông báo cho khách hàng bên liên quan 33 2.1.2 Chủ thể tham gia chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .34 2.1.2.1 Các điều kiện chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản 34 2.1.2.2 Các điều kiện chủ đầu tư nhận chuyển nhượng .35 2.1.2.3 Quyền, nghĩa vụ chủ thể tham gia chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 37 2.1.3 Quy định điều kiện, thủ tục, thẩm quyền, hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .40 2.1.3.1 Điều kiện chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản 40 2.1.3.2 Thẩm quyền cấp phép chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 41 2.1.3.3 Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 42 2.1.3.4 Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS .45 2.1.4 Đánh giá quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 48 2.2 Thực tiễn thực pháp luật chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản thực tiễn tỉnh Quảng Bình 52 2.2.1 Khái quát tỉnh Quảng Bình .52 2.2.2 Tình hình thực pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tỉnh Quảng Bình 53 2.2.3 Đánh giá thực tiễn thực pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tỉnh Quảng Bình 56 2.2.3.1 Những kết thu .56 2.2.3.2 Những hạn chế, bất cập tồn 57 2.2.3.3 Nguyên nhân hạn chế, bất cập tồn .59 Tiểu kết Chương .61 CHƢƠNG ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 62 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản 62 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải phù hợp thực tiễn .62 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản dựa sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch kinh doanh bất động sản 64 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải đặt cải cách tổng thể .65 3.2 Giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản 66 3.2.1 Đơn giản hóa trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án .66 3.2.2 Sửa đổi, bổ sung quy định nâng cao khả kiểm soát thị trường bất động sản Nhà nước .68 3.2.3 Quy định rõ ràng chuyển nhượng vốn doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 69 3.2.4 Sửa đổi quy định để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp khách hàng mua nhà dự án nhà 70 3.3 Giải pháp nâng cao hoạt động thực tiễn chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản 71 3.3.1 Đẩy mạnh hoạt động nâng cao ý thức pháp luật kiện toàn máy tổ chức thực pháp luật địa bàn tỉnh Quảng Bình 71 3.3.2 Nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước cán bộ, cơng chức Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân, Cơ quan điều tra, Cơ quan thi hành án địa bàn tỉnh Quảng Bình 72 3.3.3 Tăng mức độ xử phạt trường hợp lách luật hợp đồng trá hình nhằm bán non dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tạo răn đe phòng ngừa vi phạm chủ đầu tư địa bàn tỉnh Quảng Bình 74 3.3.4 Xây dựng chế tra, kiểm tra xử lí nghiêm minh việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng dự án trá hình địa bàn tỉnh Quảng Bình 75 3.3.5 Tạo chế huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản 76 Tiểu kết Chương .78 KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .80 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT BLDS Bộ luật dân LKDBĐS Luật kinh doanh bất động sản NĐ Nghị định BĐS Bất động sản KDBĐS Kinh doanh bất động sản NĐT Nhà đầu tư CĐT Chủ đầu tư CP Chính phủ DN Doanh nghiệp VKSND Viện kiểm sát nhân dân TAND Tòa án nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Bất động sản loại tài sản có giá trị lớn, đó, việc quản lý Nhà nước chúng pháp luật sở để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch bất động sản Mọi bất động sản Nhà nước quản lý đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, biến động chúng Mọi giao dịch bất động sản phải có giám sát Nhà nước, đặc biệt khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật làm cho thị trường bất động sản ổn định an toàn Bất động sản đăng ký pháp lý theo pháp luật có giá trị hơn, chúng tham gia vào tất giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần…Hơn nữa, thơng qua kiểm sốt thị trường bất động sản, Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách từ thuế giao dịch bất động sản Kể từ ban hành lần vào năm 2006, sau nhiều lần sửa đổi, bổ sung; Luật kinh doanh bất động sản 2014 đóng vai trò quan trọng việc điểu chỉnh vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam Có thể nói, LKDBĐS 2014 xây dựng hành lang pháp lý tương đối vững chắc, giúp cho chủ thể dễ dàng việc thực kinh doanh bất động sản nói chung chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động linh doanh nói riêng Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, so với ngành luật khác, pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương đối muộn, nói lĩnh vực pháp luật non trẻ trình hồn thiện Thực tiễn thi hành cho thấy thiếu quy định cụ thể điều chỉnh số vấn đề cốt lõi hoạt động chuyển nhượng dự án, điển vấn đề hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Đồng thời, việc thi hành quy định pháp luật lĩnh vực thực tế gặp nhiều tồn tại, bất cập; số trường hợp, quan quản lý Nhà nước lúng túng giải tranh chấp phát sinh lĩnh vực Quy định thời gian giúp cho cá nhân, quan có thẩm quyền có để dựa vào hoàn thành hồ sơ hạn, đẩy nhanh tiến độ làm việc, tránh tình trạng trì trệ xảy Đồng thời, quy định thời gian cụ thể giúp cho chủ đầu tư tiết kiệm thời gian chi phí có liên quan, tạo điều kiện cho chủ đầu tư nắm bắt hội kinh doanh kịp thời Từ phân tích trên, tác giả nhận thấy Luật cần tạo môi trường pháp lý minh bạch để thu hút nguồn đầu tư nước cho thị trường bất động sản, hạn chế tiêu cực chuyển nhượng dự án Đồng thời cần rút ngắn trình tự thủ tục, chuyển nhượng để giúp cho chủ đầu tư sớm vượt qua khó khăn trước mắt tập trung vào dự án khả thi 3.2.2 Sửa đổi, bổ sung quy định nâng cao khả kiểm soát thị trường BĐS Nhà nước Mặc dù thị trường KDBĐS Việt Nam chưa có nhiều bề dày lịch sử phát triển, nhiên tốc độ tăng trưởng lại đáng ngạc nhiên Chính phát triển nhanh chiều rộng lẫn chiều sâu mà hệ thống pháp luật kịp thay đổi để điều chỉnh cách phù hợp Đồng thời, quan quản lý Nhà nước lúng túng trước biến đổi thị trường Thực trạng quản lý Nhà nước lĩnh vực KDBĐS nói chung hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS nói riêng cho thấy, quan quản lý Nhà nước nhiều nguyên nhân mà chưa thể thực tốt chức giám sát, quản lý Hiện tượng giao dịch "ngầm" diễn phổ biến Vẫn tình trạng, số địa phương, quản quản lý thị trường BĐS chưa nắm bắt xác dự án (dưới hình thức loại hình sản phẩm) khởi cơng, sản phẩm dự án bán cho ai, giá cụ thể … Họ biết dự án phê duyệt sổ sách, thực tế dự án triển khai hay chưa, làm đến đâu dường thơng tin, số liệu chậm cập nhật kịp thời Công tác kiểm soát quan quản lý dừng lại bước khảo sát thị trường, học hỏi nghiệp vụ từ đơn vị tư vấn BĐS Do vậy, để nâng cao khả kiểm soát thị trường chuyển nhượng đầu tư, kinh doanh BĐS, Nhà nước cần phải: 68 - Bảo đảm quyền định đoạt hưởng lợi nhà nước, nhà nước chủ động toàn thị trường đất đai sơ cấp (đưa hợp lý quỹ đất vào thị trường), điều tiết thị trường đất đai thứ cấp (thị trường giao dịch quyền sử dụng đất) bảo đảm mục đích sử dụng theo quy hoạch xét duyệt - Nhà nước chủ động điều tiết giá đất thị trường quan hệ cung cầu đất, đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng với trình đổi sách đất đai - Lập lại kỷ luật kỷ cương quản lý đất đai, nâng cao trách nhiệm cán quản lý cấp - Thực hiệu công tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật - Sớm triển khai áp dụng quy định bắt buộc có chế tài xử lý để thực yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh phải bán sản phẩm hàng hoá BĐS thông qua sàn giao dịch theo quy định pháp luật nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu dễ dàng tiếp cận tham gia giao dịch - Quy định việc bắt buộc công khai thủ tục dịch vụ công liên quan đến việc chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS - Tổ chức tốt hệ thống cung cấp thông tin BĐS theo nguyên tắc công khai, minh bạch, trung thực quy định bắt buộc việc công khai thông tin thị trường BĐS kênh thông tin theo quy định để góp phần lành mạnh hố thị trường BĐS - Khuyến khích giao dịch chuyển nhượng thức, đơi với việc ban hành chế tài đủ mạnh để hạn chế giao dịch "ngầm" thông qua việc giảm thuế chuyển dịch BĐS, giảm chi phí xác định sở hữu BĐS để khuyến khích chủ thể tham gia giao dịch thức - Đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến rộng rãi pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS 3.2.3 Quy định rõ ràng chuyển nhượng vốn doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Thực tế nay, quy định thiếu tách bạch chuyển nhượng vốn doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư vừa gây khó khăn cho nhà đầu tư đồng thời hội trốn thuế Nhà nước nhà đầu tư 69 Khó khăn lẽ, pháp luật quy định chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng vốn Bản chất việc đầu tư bỏ vốn loại tài sản hữu hình vơ hình để hình thành tài sản tiến hành hoạt động đầu tư nhằm mục đích kiếm lời Do vậy, dự án đầu tư phải tài sản nhà đầu tư thuộc quyền sở hữu nhà đầu tư Nếu pháp luật cho ph p nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng, điều chỉnh vốn dự án đầu tư việc chuyển nhượng dự án đầu tư phải xuất phát từ gốc vấn đề chuyển nhượng tài sản nên việc chuyển nhượng tài sản không gắn với việc chuyển nhượng vốn làm chấm dứt tồn doanh nghiệp Chúng ta hình dung doanh nghiệp đầu tư có nhiều dự án, dự án có vòng đời riêng, hết dự án doanh nghiệp Nhưng, với cách quy định Luật đầu tư giấy chứng nhận đầu tư giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư chuyển nhượng vốn tức chuyển nhượng doanh nghiệp Mặt khác, khó khăn nên nhà đầu tư thương tìm cách để “lách” luật mà đạt mục đích Bằng việc, núp bóng chuyển nhượng vốn doanh nghiệp để chuyển nhượng dự án đầu tư phân tích nhà đầu tư có vốn để quay vòng đồng thời hội tốt để trốn nghĩa vụ thuế giá trị gia tăng Nhà nước, chuyển nhượng vốn doanh nghiệp không thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng Cho nên, pháp luật đầu tư cần phải quy định rõ ràng việc chuyển nhượng dự án đầu tư phải xuất phát từ chất vấn đề dự án đầu tư tài sản doanh nghiệp, việc chuyển nhượng dự án đầu tư bán tài sản doanh nghiệp gắn với việc chuyển nhượng vốn pháp luật 3.2.4 Sửa đổi quy định để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp khách hàng mua nhà dự án nhà Theo quan điểm tác giả, để đảm bảo quy định bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp khách hàng thực thi pháp luật cần bổ sung vấn đề chịu trách nhiệm bồi thường doanh nghiệp thực dự án gây thiệt hại cho khách hàng Trường hợp, nhà đầu tư gây thiệt hại nặng nề cho khách hàng, chuyển nhượng dự án cho nhiều người, lừa đảo chiếm đoạt tài sản khách 70 hàng Về mặt pháp lý chủ đầu tư dự án phải chịu trách nhiệm hình hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản với vi phạm gây cho nhà đầu tư khác khách hàng, khách hàng “tiền tật mang” không bồi thường thiệt hại dân kéo theo hệ lụy khôn lường khác Đây chế bỏ ngỏ thực tế xảy nhiều, khách hàng phải chịu thiệt hại tự khắc phục khó khăn Thiết nghĩ nên quy định chặt chẽ việc thực cam kết nhà đầu tư cho thật có ý nghĩa, cần quy định chế tài trách nhiệm cá nhân tổ chức chủ đầu tư dự án có hành vi vi phạm quyền lợi khách hàng, bắt buộc phải có chế ký quỹ để dự trù khoản kinh phí thật lớn để đảm bảo cho hoạt động nhà đầu tư, xảy rủi ro số vốn ký quỹ hoàn trả lại cho khách hàng để tránh liên lụy từ rủi ro chủ dự án 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản 3.3.1 Nâng cao ý thức pháp luật kiện toàn máy tổ chức thực pháp luật địa bàn tỉnh Quảng Bình Hiện tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần nhiều liên quan đến thiếu hiểu biết pháp luật đất đai, người dân phần thói quen, phần ngại phiền hà đến quan nhà nước phần thiếu hiểu biết pháp luật khiến cho việc xử lý giao dịch vô hiệu hay giải tranh chấp phức tạp gây nhiều khó khăn cho quan chức cho người dân với việc hồn thiện đơn giản hóa thủ tục hành chính, cần phải tăng cường tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật nhiều hình thức khác nhau, đến tận sở để nâng cao trình độ pháp luật người dân gốc để hạn chế tranh chấp Th nh t, để nâng cao ý thức pháp luật cho người, cần thực công việc chủ yếu sau: Đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền, giáo dục kiến pháp luật cho doanh nghiệp cán bộ, công chức thuộc quan quản lý địa bàn tỉnh, tập trung 71 vào ngành luật có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS, văn pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật doanh nghiệp nói chung pháp luật kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng Tùy đối tượng để xác định cách thức, phương pháp, nội dung tuyên truyền, giáo dục phù hợp Đối với cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước, công chức TAND, VKSND, quan điều tra v.v… cần mở lớp tập huấn chuyên đề, tìm hiểu sâu nội dung pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS, tình thực tiễn cách thức giải quyết, xử lý Đối với chủ đầu tư cần ý nội dung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền đất; điều kiện dự án phép chuyển nhượng; quyền nghĩa vụ hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS; phương thức giải tranh chấp v.v Th hai, phải kiện toàn đổi tổ chức hoạt động tổ chức bổ trợ tư pháp, tổ chức dịch vụ, tư vấn, trợ giúp pháp lý địa bàn tỉnh Quảng Bình Những tổ chức có vai trò quan trọng thực pháp luật địa phương nói chung doanh nghiệp nói riêng Đây phận quan trọng việc góp phần phổ biến tuyên truyền, giáo dục pháp luật, nâng cao hiểu biết pháp luật cho doanh nghiệp nói chung chủ đầu tư nói riêng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS Mặt khác, hoạt động tổ chức giúp cho bên quan hệ hợp đồng bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp có tranh chấp xảy 3.3.2 Nâng cao lực, ý thức, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước cán bộ, cơng chức Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân, Cơ quan điều tra, Cơ quan thi hành án địa bàn tỉnh Quảng Bình Vấn đề lực, ý thức, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức Nhà nước yếu tố quan trọng việc thực thi pháp luật Bởi lực lượng chủ yếu trực tiếp áp dụng quy định pháp luật để tham gia trực tiếp gián tiếp vào quan hệ xã hội nói chung quan hệ chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS địa bàn tỉnh Quảng Bình nói riêng 72 Đối với quan quản lý Nhà nước đất đai, lực, ý thức, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức quan tốt, việc thực chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS quy định pháp luật xác, kịp thời, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp bên quan hệ chuyển nhượng Đối với quan liên quan đến lĩnh vực tư pháp TAND, VKSND, Cơ quan điều tra, Cơ quan thi hành án, yếu tố lực, đạo đức, trách nhiệm công vụ cán bộ, cơng chức quan có ảnh hưởng lớn đến việc giải tranh chấp hoạt động chuyển nhượng dự án Nếu lực dẫn đến việc giải tranh chấp chậm, án tồn đọng nhiều, có vụ việc dây dưa nhiều năm không giải xong, dẫn đến tổn thất kinh tế lớn cho bên Bên cạnh đó, đạo đức k m dẫn tới nhiều tình trạng tiêu cực xảy ra, vòi vĩnh, quan liêu cán bộ, cơng chức, chí cố ý tiếp tay trực tiếp thực hành vi vi phạm pháp luật để trục lợi cá nhân Việc thực pháp luật điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS có nghiêm minh hay khơng thể sinh động rõ việc phán TAND giải tranh chấp có thi hành hay không, phán không thi hành hoạt động quan điều tra, quan VKSND TAND vơ nghĩa Vì vậy, đảm bảo thi hành phán TAND hoàn toàn phụ thuộc vào Cơ quan thi hành án Năng lực, trách nhiệm công vụ, đạo đức cán bộ, cơng chức quan thi hành án có vai trò định việc bảo đảm thi hành án, nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức cán bộ, công chức quan thi hành án yêu cầu cấp thiết Tác giả kiến nghị số giải pháp triển khai để thực mục đích bao gồm: Th nh t, thắt chặt quy định thi tuyển, bổ nhiệm cơng chức quan có thẩm quyền liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS địa bàn tỉnh Quảng Bình, đồng thời phải minh bạch hoá tất nội dung thi 73 tuyển công chức, nhằm tuyển chọn cá nhân xuất sắc chuyên môn lẫn lực, trách nhiệm, đạo đức hành nghề Qua nâng cao hiệu thực thi pháp luật lĩnh vực nói chung quan hệ chuyển nhượng dự án địa bàn tỉnh Quảng Bình nói riêng Th hai, thường xuyên tổ chức kỳ sát hạch chất lượng chuyên môn lực xử lý công việc cán bộ, công chức quan Nhà nước nói Đồng thời, lấy kết sát hạch để làm sở khen thưởng, nâng lương, đề bạt thun chuyển cơng tác Quy trình nội dung sát hạch phải minh bạch hoá công khai trang thông tin điện tử quan tương ứng Th ba, đẩy mạnh việc tổ chức buổi đối thoại trực tiếp với người dân nói chung doanh nghiệp, chủ đầu tư nói riêng, qua vừa đánh giá lực cán bộ, công chức, đồng thời nắm bắt kịp thời thực tiễn nhu cầu pháp lý bên liên quan địa bàn tỉnh, tăng gắn kết doanh nghiệp quan Nhà nước địa phương Th tư, thực việc lấy ý kiến khảo sát, đánh giá định kỳ văn người dân địa bàn lực mức độ hài lòng người dân quan Nhà nước có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án Vấn đề thực hai lần năm, tuỳ thực tiễn hoạt động quan địa phương, phạm vi khảo sát tương ứng với phạm vi thẩm quyền quan Th n m, thường xuyên tổ chức buổi hội thảo báo cáo kết công tác định kỳ ngành địa bàn tỉnh Quảng Bình Các báo cáo phải cơng khai trang thông tin điện tử quan, đồng thời thiết kế chức cho ph p người dân đánh giá trực tuyến website báo cáo, mức độ đánh giá phân chia thành lựa chọn bao gồm "đồng ý" "không đồng ý", chia theo thang điểm tương ứng với mức độ đồng tình từ đến 3.3.3 Tăng mức độ xử phạt trường hợp lách luật hợp đồng trá hình nhằm bán non dự án đầu tư kinh doanh BĐS, tạo răn đe phòng ngừa vi phạm chủ đầu tư địa bàn tỉnh Quảng Bình Nhằm mục đích đạt lợi nhuận tức thì, có vốn để đầu tư dự án khác, khơng có phương án tối ưu phương án chuyển nhượng dự án đầu tư 74 chưa đủ điều kiện chuyển nhượng lách luật hợp đồng góp vốn, hợp tác kinh doanh, quyền thực dự án đầu tư… để bán non dự án Hình thức lách luật khơng điều mẻ giai đoạn thị trường khó khăn Thiết nghĩ, chủ đầu tư cạnh tranh để có dự án đầu tư lợi nhuận, thực hành vi trái pháp luật lợi nhuận, thặng dư tối đa Đối với nhà đầu tư, túi tiền họ thứ quan trọng thứ cần phải bảo vệ tối mật Nên, việc bị tác động nhỏ tới túi tiền họ làm họ “chột dạ” lo lắng Với quyền lực tay, Nhà nước hồn tồn có quyền đưa mức phạt đáng đánh vào tài doanh nghiệp để tạo mức răn đe cao cho hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS Có dự án đầu tư mang lại cho chủ đầu tư lợi nhuận lớn, lên đến hàng tỷ động, mức phạt xử lý vi phạm hành vi phạm kinh doanh bất động sản thấp (mức cao từ 100.000.000đ đến 150.000.000đ25), chưa tạo răn đe NĐT Đặt lên bàn cân so sánh số tiền bị phạt số tiền thặng dư từ việc thực hành vi chuyển nhượng dự án trái luật, huy động vốn trái luật mà NĐT có chẳng đáng để NĐT đắn đo để lựa chọn việc thực trái luật với lợi nhuận tiền tỷ Với tâm lý “nhờn thuốc” đó, thật cần thiết phải có quy định sửa đổi tăng mức phạt lên cao gấp nhiều lần mức phạt để nhà đầu tư thấy tính nghiêm trị pháp luật thành phần trục lợi phá vỡ khuôn khổ pháp lý thị trường kinh doanh BÐS 3.3.4 Xây dựng chế tra, kiểm tra xử lí nghiêm minh việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng dự án trá hình địa bàn tỉnh Quảng Bình Phạt vi phạm chủ đầu tư kinh doanh BĐS phương pháp hữu hiệu để cảnh tỉnh răn đe tái diễn Tuy nhiên, việc phạt dễ dàng, việc phát hành vi vi phạm nhà đầu tư điều thực khó Với 25 Nghị định số 121 2013 NĐ-CP ngày 10 10 2013 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở 75 hỗ trợ chuyên gia, chủ đầu tư thực hình thức hợp đồng góp vốn, đặt cọc, quyền thực dự án, chuyển nhượng cổ phần… cách hợp pháp mặt hình thức chất bán non dự án Sự việc xảy từ lâu, trót lọt khơng mà chủ đầu tư kịp thời thực với số lượng nhiều dự án Sau “mánh khóe” phát triển thành phong trào rầm rộ quan Nhà nước tra, kiểm tra phát vào Bởi vậy, công tác tra, kiểm tra, giám sát thường xuyên, đột xuất doanh nghiệp kinh doanh BĐS địa bàn tỉnh Quảng Bình điều cần thiết Đồng thời, việc kiện tồn, đào tạo lực cán cho cơng tác cần phải thực cách chuyên nghiệp phạm vi toàn tỉnh để đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ 3.3.5 Tạo chế huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản BĐS loại tài sản có giá trị lớn, thị trường KDBĐS ln kênh có lượng tiền lưu thông chiếm tỉ lệ cao thị trường tài Tuy nhiên, nguồn vốn đầu tư vào thị trường chủ yếu đến từ tổ chức tín dụng, đó, thay đổi sách vay vốn tạo biến đổi lớn lĩnh vực KDBĐS nói chung chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS nói riêng Bên cạnh đó, hoạt động KDBĐS hoạt động mang tính chất lâu dài, đó, việc huy động vốn cần phải có chế phù hợp để đáp ứng với tính chất dài hạn thị trường KDBĐS Cụ thể, cần tăng cường huy động vốn trung dài hạn ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Đồng thời, cần phải thiết lập nâng cao chất lượng kênh thông tin thị trường BĐS để làm sở cho ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả chi trả CĐT Hiện nay, Luật Đất đai dường chưa đầy đủ, đồng quy định để xác định giao dịch BĐS (hợp pháp) vay quy định việc xác định giá trị tài sản quyền SDĐ doanh nghiệp Nhà nước giao đất trước chuyển sang thuê đất khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng Do đó, cần phải sớm hoàn 76 thiện, sửa đổi bổ sung số quy định hệ thống pháp luật đất đai, BĐS tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS Đối với địa bàn tỉnh Quảng Bình nói riêng, ban lãnh đạo nghiên cứu phương án bảo lãnh cho dự án có chất lượng để thực huy động vốn đầu tư cộng đồng, sau dự án vào vận hành chia lợi nhuận tương ứng với tỉ lệ vốn góp trả mua lại phần vốn góp với giá tối ưu 77 Tiểu kết Chƣơng Trên sở điểm bất cập, hạn chế tồn quy định pháp luật thực tiễn chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS phân tích chương Kết thúc chương 3, Luận văn giải vấn đề: Một là, phân tích định hướng cơng tác xây dựng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS Việc hoàn thiện pháp luật quy định cấp thiết, song phải thực theo nguyên tắc, định hướng định Hai là, đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS 78 KẾT LUẬN Từ nghiên cứu lý luận, thực trạng tỉnh Quảng Bình giải pháp hồn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, thấy hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi khách quan thực tế quy định pháp luật chế quản lý nhà nước lĩnh vực nhiều bất cập Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản quyền chủ đầu tư việc thừa nhận quyền có ý nghĩa tích cực việc giải tắc nghẽn kinh doanh bất động sản Theo quan điểm tác giả, thị trường BĐS Việt Nam ngày phát triển quy mô lẫn chiều sâu, đồng thời đứng trước xu hội nhập quốc tế, thị trường ngày mở rộng phạm vi nước, việc nghiên cứu pháp luật điều chỉnh hoạt động KDBĐS nói chung chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS vô thiết thực mang nhiều ý nghĩa quan trọng Mong với kết nghiên cứu luận văn này, học giả nghiên cứu pháp lý hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS Việt Nam nói chung tỉnh nói riêng (trong có tỉnh Quảng Bình) tiếp tục kế thừa triển khai điểm tích cực mà cơng trình khoa học đóng góp, góp ý, khắc phục nội dung thiếu sót mà luận văn chưa hồn thiện 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Văn pháp luật Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Bộ luật Dân Việt Nam 2005 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2015), Bộ luật Dân Việt Nam 2015 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2006), Luật kinh doanh bất động sản Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật kinh doanh bất động sản Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Luật thương mại Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật nhà Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật doanh nghiệp Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật đầu tư Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật đất đai 10 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật xây dựng 11 Nghị định số 76 2015 NĐ-CP ngày 10/09/2015 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật kinh doanh bất động sản 12 Nghị định số 117 2015 NĐ-CP xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản 13 Nghị định số 43 2014 NĐ-CP ngày 15 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 14 Nghị định số 01 2017 NĐ-CP ngày 06 01 2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 15 Nghị định số 117 2015 NĐ-CP ngày 12 11 2015 Chính phủ xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản 16 Nghị định số 100 2015 NĐ-CP ngày 20 10 2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội 17 Nghị định số 99 2015 NĐ-CP ngày 20 10 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 18 Nghị định số 118 2015 NĐ-CP ngày 12 11 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư 80 19 Nghị định số 121 2013 NĐ-CP ngày 10/10/2013 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở 20 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành 21 Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT quy định xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành 22 Thông tư số 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực Luật Nhà Nghị định 99 2015 NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành 23 Công văn số 1436 BXD-QLN năm 2015 thực Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Bộ Xây dựng ban hành 24 Báo cáo Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI văn kiện Đại hội XII Đảng 25 Báo cáo trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII Đảng 26 Tài liệu khác; II Bài viết khoa học, sách tham khảo, sách chuyên khảo 27 Kỷ yếu hội thảo “Một số vấn đề hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” (11 2001), Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương 28 Kỷ yếu hội thảo “Pháp luật sách kinh doanh bất động sản”, NXB Tư pháp, Hà Nội (2005) 29 Kỷ yếu hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản” (2007), Bộ Tư pháp - Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) 30 Kỷ yếu hội thảo “Phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” (02/2002), Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương 31 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam 81 32 Nguyễn Tuấn Anh (2009), Quản lý nhà nước dự án kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Luận Văn Thạc sỹ, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 33 Phạm Thị Hằng Nga (2012), Các vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội 34 Quỹ CEG, Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường Bất động sản Việt nam (2006), nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 35 Sách “Đầu tư kinh doanh bất động sản”, PGS.TS Phan Thị Cúc, PGS.TS Nguyễn Văn Xa, NXB Đại học quốc gia TP Hồ Chí Minh (2009) 36 Sách “Pháp luật kinh doanh bất động sản”, TS Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến, NXB Tư pháp (2009) 37 Thái Thanh Hải (2007), Những vấn đề pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Bình Dương hướng hồn thiện, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 38 “Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005”, Sở Địa nhà đất - Trường Đại học kinh tế - Viện Kinh tế - Văn phòng kiến trúc sư trưởng - Tổng cơng ty địa ốc Sài Gòn 39 Trường Đại học Luật Hà Nội(2006), Giáo trình Luật đất đai, Nhà xuất Tư Pháp, Thành phố Hồ Chí Minh 40 Trương Thế Côn (2012), Một số bất cập quy định pháp luật chuyển nhượng đầu tư, Học viện Tư Pháp 41 Tài liệu khác; III Tài liệu Internet 42 http://quanlysudungnha.batdongsan.com.vn 43 http://thitruongtaichinh.vn 44 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com 45 http://tintuc.duan.vn/
 46 http://www.horea.org.vn
41 http://vneconomy.vn 47 http://www.monre.gov.vn 48 http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn 38 49 www.tapchicongsan.org.vn 50 www.vnrea.vn.
 82 ... quy định pháp luật Việt Nam hành chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất sản - Phân tích, đánh giá thực tiễn thực pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tỉnh Quảng Bình -... vấn đề lý luận pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; Chương Thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản từ thực tiễn tỉnh Quảng Bình; Chương... định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 48 2.2 Thực tiễn thực pháp luật chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản thực tiễn tỉnh Quảng Bình 52