TRƢỜNG ĐẠI HỌC HOA SEN KHOA KINH TẾ THƢƠNG MẠI NGÀNH TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG - - BÁO CÁO ĐỀ ÁN MÔN HỌC Tên đề tài: Tìm hiểu hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản Ngân hàng thƣơng mại năm 2011-2012 Tên môn học : Tín dụng ngân hàng Giảng viên hƣớng dẫn : Tô Thị Tú Trang Nhóm sinh viên thực : Bùi Thị Thanh Nga 090098 Nhóm trƣởng Lê Công Kỳ 092068 Thành viên Nguyễn Thị Kim Hƣơng 091843 Thành viên Lƣu Gia Tín 093434 Thành viên Tp Hồ Chí Minh, tháng 12/2012 TRƢỜNG ĐẠI HỌC HOA SEN KHOA KINH TẾ THƢƠNG MẠI NGÀNH TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG ĐỀ ÁN MÔN HỌC Tên đề tài: Tìm hiểu hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản Ngân hàng thƣơng mại năm 2011-2012 Tên môn học : Tín dụng ngân hàng Giảng viên hƣớng dẫn : Tô Thị Tú Trang Nhóm sinh viên thực : Bùi Thị Thanh Nga 090098 Nhóm trƣởng Lê Công Kỳ 092068 Thành viên Nguyễn Thị Kim Hƣơng 091843 Thành viên Lƣu Gia Tín 093434 Thành viên Đ/A Tín dụng ngân hàng NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN i Đ/A Tín dụng ngân hàng LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập, triển khai nghiên cứu đề tài quên công lao hướng dẫn hỗ trợ Cô Tô Thị Tú Trang – Cô hướng dẫn giúp có kiến thức vững vàng để hoàn thành đề án “Tìm hiểu hoạt động vay kinh doanh bất động sản Ngân hàng thƣơng mại năm 2011-2012”một cách thật xuất sắc Tập thể nhóm i Đ/A Tín dụng ngân hàng MỤC LỤC NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN i LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC ii LỜI MỞ ĐẦU iv CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Thị trƣờng bất động sản: 1.1.1 Khái niệm đặc trƣng hàng hóa bất động sản 1.1.2 Khái niệm thị trƣờng bất động sản: 1.1.3 Phân loại thị trƣờng bất động sản .3 1.1.4 Các nhân tố ảnh hƣởng đến thị trƣờng bất động sản 1.1.5 Rủi ro thuộc thị trƣờng bất động sản 1.2 Thị trƣờng tín dụng bất động sản: 1.2.1 Khái niệm đặc trƣng thị trƣờng bất động sản 1.2.2 Các hình thức phát triển thị trƣờng tín dụng bất động sản 1.2.3 Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 16 2.1 Thực trạng thị trƣờng bất động sản Việt Nam năm 2011-2012 16 2.1.1 Tình hình thị trƣờng qua năm 1993-2010 16 2.1.2 Diễn biến thị trƣờng bất động sản năm 2011-2012 16 2.2 Thực trạng cho vay bất động sản số ngân hàng thƣơng mại 18 CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP CHO HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 20 3.1 Xu hƣớng thị trƣờng bất động sản tới năm 2020 20 3.2 Các giải pháp cho hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản 21 3.2.1 Về phía ngân hàng thƣơng mại 21 3.2.2 Về bên liên quan khác .24 KẾT LUẬN .25 DANH MỤC BẢNG BIỂU & HÌNH ẢNH iv ii Đ/A Tín dụng ngân hàng DANH MỤC VIẾT TẮT iv TÀI LIỆU THAM KHẢO iv iii Đ/A Tín dụng ngân hàng LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản hàng hoá đặc biệt, có giá trị lớn ảnh hƣởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội Lĩnh vực kinh doanh bất động sản dù mang lại nhiều lợi nhuận nhƣng ngành kinh tế nhạy cảm chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn, mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào biến động giá thị trƣờng bất động sản Đối với ngân hàng thƣơng mại giới, cho vay lĩnh vực bất động sản cho vay chấp bất động sản, nhìn chung nghiệp vụ phổ biến Ở Việt Nam, thị trƣờng tài chƣa phát triển nên nguồn vốn thị trƣờng bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống ngân hàng thƣơng mại Tỷ trọng dƣ nợ tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản cho vay có bảo đảm tài sản bất động sản chiếm đa số nghiệp vụ tín dụng ngân hàng thƣơng mại Do tác động thị trƣờng bất động sản có ảnh hƣởng lớn đến hoạt động ngân hàng thƣơng mại Đó lý mà nhóm lựa chọn đề tài: “Tìm hiểu hoạt động vay kinh doanh bất động sản Ngân hàng thƣơng mại năm 2011-2012” Trên sở nghiên cứu lý luận đánh giá thực tế, tác giả đề xuất số biện pháp nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng lĩnh vực kinh doanh bất động sản, góp phần ổn định hiệu hoạt động hệ thống ngân hàng thƣơng mại tới năm 2020 Báo cáo gồm nội dung sau: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận cho vay kinh doanh bất động sản Chƣơng 2: Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản số ngân hàng thƣơng mại Chƣơng 3: Các giải pháp cho hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản iv Đ/A Tín dụng ngân hàng CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Thị trƣờng bất động sản: 1.1.1 Khái niệm đặc trƣng hàng hóa bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm Theo Bộ luật dân số 33/2005/QH11 đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: “Bất động sản tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định” Hàng hóa bất động sản bất động sản đƣợc đƣa giao dịch thị trƣờng 1.1.1.2 Đặc trƣng hàng hóa bất động sản: -Bất động sản hàng hóa gắn liền với vị trí định, không gian định di chuyển đƣợc Chính đặc điểm làm cho giá bất động sản chịu ảnh hƣởng lớn yếu tố vị trí, ví dụ nhƣ: bất động sản nằm gần trung tâm đô thị, dân cƣ đông đúc giá cao ngƣợc lại - Bất động sản có tính lâu bền: điều thể rõ chỗ đất đai không bị hao mòn giá ngày tăng Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc đƣợc xây dựng đất tồn từ hàng chục năm - Bất động sản loại hàng hóa cần nhiều vốn thời gian đầu tư nên thƣờng có giá trị cao - Khả co giãn cung bất động sản so với thay đổi giá có hạn chế định cung ứng đất đai, thể khía cạnh sau: Tổng quan toàn đất đai gần nhƣ cố định hay nói cách khác quỹ đất luôn không thay đổi.Cung đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn Các hạn chế mặt qui hoạch, mặt hạn chế bật vì: việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sửdụng đất thời kỳ nên thông thƣờng tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay đổi cao độ, diện tích xây dựng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch quy định xây dựng quyền địa phƣơng Đ/A Tín dụng ngân hàng - Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải đƣợc cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thƣờng dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Mặt khác, giao dịch ngƣời mua ngƣời bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể cá nhân tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên - Khả chuyển đổi thành tiền mặt linh hoạt: bất động sản hàng hóa đặc biệt, quan trọng, di dời có giá trị cao việc chuyển đổi thành tiền mặt linh hoạt Hơn chuyển nhƣợng bất động sản nhà nƣớc yêu cầu bên giao dịch thực số thủ tục chuyển quyền nên khoảng thời gian đáng kể - Sự can thiệp quản lý chặt chẽ Nhà nước: bất động sản có tầm quan trọng lớn với kinh tế, xã hội trị quốc gia nên Nhà nƣớc có quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch bất động sản bất động sản chịu can thiệp trực tiếp Nhà Nƣớc 1.1.2 Khái niệm thị trƣờng bất động sản: 1.1.2.1 Khái niệm Thị trƣờng bất động sản trình giao dịch hàng hóa bất động sản bên có liên quan, nơi diễn hoạt động, mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, chập dịch vụ có liên quan nhƣ trung gian, môi giới, tƣ vấn… chủ thể thị trƣờng mà vai trò quản lý Nhà nƣớc có tác động định đến thúc đẩy hay phát triển hoạt động kinh doanh thị trƣờng bất động sản 1.1.2.2 Đặc điểm thị trƣờng bất động sản Không có thị trƣờng trung tâm: thị trƣờng bất động sản chƣa hình thành đƣợc thị trƣờng trung tâm mà ngƣời mua ngƣời bán trực tiếp gặp tác động trực tiếp qua lại lẫn Gần nhƣ tất giao dịch đƣợc thực chủ yếu thông qua trung gian tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, thông qua cá nhân môi giới Do thị trƣờng trung tâm nên thông thi thị trƣờng khó thu thập có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu thị trƣờng Gần Việt Nam, Công ty kinh doanh địa ốc Công ty môi giới bất động sản hình thành phát triển nhanh tạo điều kiện cho giao dịch thị trƣờng diễn dễ dàng, thuận lợi, an toàn hiệu Mới Bộ Xây Dựng ban hành Thông tƣ số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực việc bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ dự án nhà xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản Đ/A Tín dụng ngân hàng -Thị trƣờng bất động sản mang tính khu vực địa phƣơng sâu sắc: đặc tính bất động sản thiêu hủy khó chia cắt, di dời; thừa thải nơi bù đắp thiếu hụt nơi khác làm cho thị trƣờng bất động sản mang tính chất địa phƣơng Mặt khác, khác trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội mật độ dân số làm cho nhu cầu bất động sản khác số lƣợng, hình dạng, chất lƣợng từ dẫn đến khác mức độ phát triển thị trƣờng bất động sản địa phƣơng.Thị trƣờng bất động sản thị trƣờng không hoàn hảo: thị trƣờng bất động sản thị trƣờng đòi hỏi can thiệp nhiều trực tiếp Nhà Nƣớc nên mức độ hoàn hảo thị trƣờng bất động sản thấp thị trƣờng hàng hóa tiêu dùng, thị trƣờng tƣ liệu sản xuất thị trƣờng khác Bên cạnh đó, không tái tạo đƣợc hay tính khan đất nên thị trƣờng mang tính độc quyền Các thông tin quy hoạch, quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chƣa đƣợc phổ biến triệt để điều làm cho thị trƣờng bất động sản có cạnh tranh nhƣng cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo - Thị trƣờng bất động sản thị trƣờng có mối liên hệ mật thiết với thị trƣờng khác thị trƣờng tài tiền tệ, tín dụng với phát triển kinh tế quốc gia: Hầu hết khoản đầu tƣ vào hai luồng đầu tƣ vào tài sản đầu tƣ thị trƣờng tài tiền tệ Trong thời điểm ngƣời ta có nhu cầu chuyển dịch lƣợng tiền bạc sang tài sản ngƣợc lại Mặt khác, thân giao dịch bất động sản thƣờng có nhu cầu lớn vốn Điều cho thấy, thị trƣờng bất động sản quốc gia phát triển lành mạnh ổn định có thị trƣờng vốn phát triển lành mạnh ổn định 1.1.3 Phân loại thị trƣờng bất động sản Phân loại dựa vào hàng hoá thị trƣờng, gồm: - Thị trƣờng đất đai, nhà - Thị trƣờng bất động sản dịch vụ - Thị trƣờng bất động sản văn phòng, cho thuê - Thị trƣờng bất động sản công nghiệp - Thị trƣờng bất động sản du lịch Phân loại theo trình tự tham gia thị trƣờng - Thị trƣờng sơ cấp (Nhà nƣớc giao đất, cho đất tạo nguồn cung đầu vào đất đai bất động sản cho doanh nghiệp, ngƣời dân) - Thị trƣờng thứ cấp (nơi diễn giao dịch bên mua bán…) Phân loại theo mức độ đầu tƣ