NỘI DUNG BÁO CÁO THỰC TẬP Đợt thực tập 3: Thực tập về nhóm việc Công chứng hợp đồng về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ MỤC LỤC BÀI BÁO CÁO Trang 1LỜI MỞ ĐẦU 2NỘI DUNG 2CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG 21 Khái niệm hợp đồng bảo đảm, hợp đồng đặt cọc.
MỤC LỤC BÀI BÁO CÁO Trang LỜI MỞ ĐẦU .1 NỘI DUNG CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG.2 1.Khái niệm hợp đồng bảo đảm, hợp đồng đặt cọc .2 Đặc điểm hợp đồng đặt cọc 3 Xác định lỗi phạt cọc hợp đồng đặt cọc CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ SƯU TẦM 1.Tóm tắt hồ sơ 2.Kết hoạt động nghiên cứu hồ sơ kết hoạt động khác liên quan đến q trình tham gia giải việc cơng chứng 3.Nhận xét trình giải việc cơng chứng cơng chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng Nhận xét q trình giải việc cơng chứng cơng chứng viên 11 Những kinh nghiệm nghề nghiệp rút từ việc tham gia trình giải việc công chứng 12 CHƯƠNG 3: KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC VÀ ĐỀ XUẤT, KIẾN NGHỊ .13 Khó khăn, vướng mắc 13 Đề xuất, kiến nghị 13 KẾT LUẬN 16 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 17 HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC NỘI DUNG BÁO CÁO THỰC TẬP Đợt thực tập 3: Thực tập nhóm việc Công chứng hợp đồng bảo đảm thực nghĩa vụ Văn phịng cơng chứng ABC LỜI MỞ ĐẦU Trong kinh tế thị trường cá nhân, tổ chức chủ thể khác thỏa mãn nhu cầu vật chất tinh thần chủ yếu thông qua giao dịch dân Khi xác lập giao dịch đa số bên tham gia mong muốn thực đầy đủ cam kết mình, có trường hợp lý khách quan hay chủ quan, mà bên quan hệ nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ chẳng hạn khơng thực hiện, thực khơng khơng đầy đủ nghĩa vụ Việc vi phạm nghĩa vụ gây thiệt hại cho chủ thể quyền giao dịch, nguyên nhân gây tranh chấp bất ổn cho xã hội Để góp phần cho cam kết hợp pháp giao kết, thực đầy đủ, thỏa mãn nhu cầu đáng bên, hạn chế tranh chấp thúc đẩy giao lưu dân phát triển, Bộ luật Dân 2015 quy định bảy biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh tín chấp Trong đó, đặt cọc với ưu điểm dễ thực hiện, tính an tồn cao, tính ràng buộc chắn có tính chế tài nghiêm khắc, chủ thể sử dụng phổ biến giao dịch dân nói chung, đặc biệt giao dịch dân liên quan đến đối tượng nhà, quyền sử dụng đất bất động sản khác Thông qua tình cụ thể cơng chứng hợp đồng đặt cọc, phân tích, đánh làm rõ quy định pháp luật thực tiễn áp dụng để đưa giải pháp góp phần hồn thiện quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến hợp đồng đặt cọc Nắm vững vấn đề liên quan đến hợp đồng đặt cọc yêu cầu “Công chứng hợp đồng bảo đảm thực nghĩa vụ” Thơng qua q trình học tập, thực tập Văn phịng cơng chứng ABC, tỉnh K với dẫn tận tình cơng chứng viên mà thân có kinh nghiệm quý giá cho trình hành nghề sau NỘI DUNG CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG 1.Khái niệm hợp đồng bảo đảm, hợp đồng đặt cọc Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân biện pháp bên sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu sử dụng uy tín (gọi bên bảo đảm) để bảo đảm thực nghĩa vụ dân chủ thể khác (gọi bên bảo đảm) Các biện pháp bảo đảm theo pháp luật Việt Nam chủ yếu có tính chất tài sản, trừ biện pháp tín chấp Nhìn chung, pháp luật Việt Nam pháp luật nước tương đồng khái niệm biện pháp bảo đảm có khác việc sử dụng thuật ngữ Vậy hợp đồng bảo đảm gì? Theo khoản Điều Nghị định 21/2021/NĐCP ngày 19 tháng năm 2021 Chính phủ có hiệu lực từ ngày 15/5/2021 quy định sau: "Hợp đồng bảo đảm thỏa thuận bên bảo đảm bên nhận bảo đảm thỏa thuận bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm người có nghĩa vụ bảo đảm" Hợp đồng bảo đảm gồm loại hợp đồng nào? Theo điều 292 Bộ luật Dân 2015 hợp đồng bảo đảm gồm: “Hợp đồng cầm cố tài sản, Hợp đồng chấp tài sản, Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng ký cược, hợp đồng ký quỹ, Hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu, Hợp đồng bảo lãnh hợp đồng tín chấp” Theo quy định Điều 328 Bộ luật dân sự: “ Đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí quí, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng dân Việc đặt cọc phải lập thành văn Trong trường hợp hợp đồng dân giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Trường hợp hợp đồng giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Như vậy, đặt cọc biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ, đồng thời, giao dịch dân Vì giao dịch dân nên phải đảm bảo đủ điều kiện có hiệu lực giao dịch dân để đảm bảo tốt quyền lợi bên không may xảy tranh chấp Trong trường hợp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng để bảo đảm cho việc thực hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hợp đồng bên có lỗi làm cho hợp đồng không giao kết không thực bị vơ hiệu, phải chịu phạt cọc theo quy định khoản Điều 363 BLDS Trong trường hợp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, trình thực hợp đồng có vi phạm làm cho hợp đồng không thực phát hợp đồng bị vơ hiệu khơng phạt cọc Việc giải tranh chấp vi phạm hợp đồng xử lý hợp đồng vô hiệu thực theo thủ tục chung Trong trường hợp bên có thoả thuận pháp luật có quy định điều kiện đặt cọc bị vô hiệu hợp đồng bị vô hiệu, hợp đồng đương nhiên bị vơ hiệu đặt cọc bị vơ hiệu Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu hợp đồng bị vô hiệu thực theo quy định Điều 146 BLDS Ví dụ: A B giao kết hợp đồng mua bán nhà Khi giao kết hai bên thoả thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) xe ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết thực hợp đồng mua bán nhà với điều kiện hợp đồng mua bán nhà giao kết thực xe tơ thể thao phải trừ vào tiền mua bán nhà A không nhận xe tơ việc đặt cọc bị vơ hiệu hợp đồng bị vơ hiệu Khi bắt đầu thực hợp đồng phát xe tơ ơng C (bố B) ông C không đồng ý cho B lấy xe tơ trừ vào tiền mua nhà, có nghĩa việc đặt cọc bị vơ hiệu trường hợp hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu Đặc điểm hợp đồng đặt cọc 2.1 Đối tượng đặt cọc Trong quan hệ đặt cọc, hành vi bên chủ thể tác động vào tài sản cụ thể Những tài sản đối tượng biện pháp đặt cọc Theo quy định Khoản Điều 358 Bộ luật dân năm 2005 đối tượng đặt cọc “một khoản tiền kim khí q, đá q vật có giá trị khác”, tức vật có giá trị vật thông thường khác mà bên giao trực tiếp cho bên Tuy nhiên để trở thành đối tượng biện pháp đặt cọc, tài sản theo quy định phải đáp ứng điều kiện luật định Tiền đối tượng đặt cọc phải Đồng Việt Nam, ngoại tệ, (theo quy định Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối 2005) Năm 2002, TAND tối cao có cơng văn hướng dẫn nghiệp vụ: “Theo quy định pháp luật hành giao dịch cá nhân vay ngoại tệ có lãi vơ hiệu” Theo đó, hợp đồng nói chung hợp đồng đặt cọc nói riêng có đối tượng ngoại tệ bị vơ hiệu thực tiễn xét xử lại khơng án Tịa án lại tun bố hợp đồng khơng vơ hiệu Tài sản đặt cọc kim khí q, đá q vật có giá trị khác Thơng qua quy định Khoản Điều 358 BLDS 2005 nhận thấy tài sản đặt cọc giới hạn phạm vi hẹp gồm: tiền, kim khí quý, đá quý tài sản có giá trị khác mà không bao gồm quyền tài sản, bất động sản biện pháp bảo đảm khác Và tài sản đối tượng biện pháp đặt cọc phải thuộc sở hữu bên đặt cọc thuộc sở hữu người khác phải chủ sở hữu đồng ý Các tài sản phải tài sản lưu thông dân tính giá trị Các vật cấm lưu thơng dân hạn chế lưu thơng khơng thể đối tượng đặt cọc 2.2.Chủ thể đặt cọc Chủ thể quan hệ pháp luật nói chung người tham gia quan hệ pháp luật Chủ thể quan hệ pháp luật phải đáp ứng điều kiện theo quy định Điều 122 BLDS 2005 thì: “người tham gia giao dịch có lực hành vi dân Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện” Như vậy, bên muốn tham gia vào giao dịch đặt cọc phải đáp ứng hai điều kiện Như phân tích trên, tùy vào thỏa thuận bên mà bên bên nhận cọc hay bên nhận đặt cọc Nhưng thơng thường bên nắm giữ phần tài sản trở thành bên nhận đặt cọc 2.3.Mục đích đặt cọc Tùy vào thỏa thuận bên vào thời điểm đặt cọc với thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm biện pháp đặt cọc để xác định mục đích việc đặt cọc Việc đặt cọc mang mục đích bảo đảm việc giao kết hợp đồng, mang mục đích bảo đảm việc thực hợp đồng mang hai mục đích Khác với biện pháp bảo đảm khác, thời điểm phát sinh thỏa thuận đặt cọc sau kí kết hợp đồng thực thiết lập, tức chủ thể có quan hệ nghĩa vụ, mà cịn phát sinh chủ thể chưa có quan hệ nghĩa vụ Mục đích đặt cọc bên chủ thể thỏa thuận Việc mục đích đặt cọc có ý nghĩa quan trọng để xác định hiệu lực đặt cọc Trường hợp thỏa thuận đặt cọc phát sinh trước bên thiết lập nghĩa vụ mà bên khơng thỏa thuận mục đích đặt cọc biện pháp đặt cọc đảm bảo giao kết hợp đồng Khi thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực pháp lý ràng buộc bên quan hệ buộc phải giao kết hợp đồng Nếu bên vi phạm thỏa thuận phải chịu chế tài Trường hợp này, thỏa thuận đặt cọc chấm dứt hiệu lực pháp luật hợp đồng giao kết mục đích biện pháp đặt cọc đạt Trường hợp thỏa thuận đặt cọc phát sinh sau hợp đồng giao kết mục đích đặt cọc nhằm thực hợp đồng Đối với trương hợp bên chủ thể thỏa thuận mục đích đặt cọc vừa nhằm giao kết hợp đồng, vừa nhằm thực hợp đồng hiệu lực thỏa thuận đặt cọc kéo dài từ bên giao kết thỏa thuận đặt cọc đến giao kết hợp đồng hoàn thành việc thực hợp đồng Trong trình tài sản đặt cọc đem xử lý lúc có hành vi vi phạm xảy 2.4.Hình thức đặt cọc Theo quy định khoản 1, Điều 358 BLDS: “ Việc đặt cọc phải lập thành văn bản” Như vậy, pháp luật quy định thỏa thuận đặt cọc phải lập thành văn bản, hai bên chủ thể thỏa thuận miệng thỏa thuận khơng có giá trị pháp lý Khi đó, đối tượng thỏa thuận khơng có chức bảo đảm trở thành phần nghĩa vụ thực trước Thỏa thuận đặt cọc thể văn riêng thể điều khoản hợp đồng thức Đối với đặt cọc nhằm giao kết hợp đồng việc đặt cọc phải thể văn riêng thời điểm giao kết thỏa thuận đặt cọc hợp đồng chưa hình thành Pháp luật khơng quy định thỏa thuận đặt cọc có phải bắt buộc công chứng, chứng thực hay không, tùy vào thỏa thuận bên Xác định lỗi phạt cọc hợp đồng đặt cọc Hậu pháp lý giao dịch dân sự, hợp đồng đặt cọc vộ hiệu quy định điều 131 Bộ luật dân 2015 giao dịch dân vơ hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ bên tham gia giao kết hợp đồng từ thời điểm giao kết Khi giao dịch dân vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận, khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền, bên có lỗi mà gây thiệt hại phải bồi thường cho bên Phạt cọc xảy bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, cụ thể là; từ chối giao kết, thực hợp đồng ngồi việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, bên nhận đặt cọc bị phạt khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc (trường hợp bên khơng có thỏa thuận mức phạt cọc) Tuy nhiên, trường hợp bên đặt cọc cần bảo đàm việc bên nhận đặt cọc thực giao kết hợp đồng chuyển nhượng sau ký kết hợp đồng đặt cọc thwo quy định Khoản 2, điều 328 Bộ luật dân 2015 bên thỏa thuận mức phạt cọc đế nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc Trường hợp 1: Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc Căn theo khoản 2, điều 422 Bộ luật dân 2015: Hợp đồng chấm dứt trường hợp sau đây: Theo thỏa thuận Trường hợp bên nhận đặt cọc bên đặt cọc thỏa thuận thương lượng việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc bên nhận đặt cọc chịu phạt cọc không thực nghĩa vụ giao kết hợp đồng Trường hợp Bên nhận đặt cọc khơng bị phạt cọc kiện bất khả kháng lý khách quan Căn theo khoản điều 156 Bộ luật dân 2015 kiện bất khả kháng kiện xảy cách khách quan lường trước khắc phục áo dụng biện pháp cần thiết khả cho phép Khoản điều 351 Bộ luật dân 2015 thì:Trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ kiện bất khả kháng khơng phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác Như vậy, không thực nghĩa vụ hợp đồng đặt cọc kiện bất khả kháng bên nhận đặt cọc khơng bị phạt cọc Trường hợp Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu Hợp đồng cọc bị vô hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu , hồn trả cho nhận Do trường hợp bên nhận đặt cọc không bị phạt cọc Nêu người bị phạt cọc chứng minh việc chậm trễ giao kết, thực hợp đồng nguyễn nhân khách quan xuất phát từ phía quan Nhà nước mà bên nhận đặt cọc biết trước thực giao kết hợp đồng đặt cọc bên nhận đặt cọc khơng phải chịu phạt cọc CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ SƯU TẦM 1.Tóm tắt hồ sơ Ngày 24 tháng 02 năm 2022, ơng Dương Văn T đến Văn phịng cơng chứng ABC, tỉnh K viết phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc Thành phần hồ sơ mà ông Dương Văn T cung cấp cho Văn phịng cơng chứng gồm có: Phiếu u cầu cơng chứng ghi tên người nộp phiếu ông Dương Văn T ; Hộ chiếu mang tên Dương Văn T,Chứng minh nhân dân mang tên bà Vũ Thị L; sổ hộ có tên Vũ Thị L; Sổ hộ có tên Dương Văn T ; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất mang tên bà Vũ Thị L 2.Kết hoạt động nghiên cứu hồ sơ kết hoạt động khác liên quan đến trình tham gia giải việc công chứng 2.1.Thành phần hồ sơ Thành phần hồ sơ công chứng hợp đồng đặt cọc số -, số 01/2022 TP/CCSCC/HĐGD Công chứng viên ABC, tỉnh K chứng nhận ngày 24 tháng 02 năm 2022 gồm: - Phiếu yêu cầu công chứng ông Dương Văn T yêu cầu ký tên phiếu Phiếu u cầu cơng chứng có đầu đủ thơng tin quy định điểm 4, khoản 1, Điều 40 Luật công chứng 2014 bao gồm thông tin họ tên, địa người yêu cầu công chứng , nội dung cần công chứng, danh mục hồ sơ kèm theo; tên Tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yếu cầu công chứng , thời điểm tiếp nhận hồ sơ -Bản giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân củ bà Vũ Thị L , Hộ chiếu ơng Dương Văn T cịn hạn sử dụng, có giá trị thời điểm cơng chứng Theo quy định pháp luật giấy tờ tùy thân như: Nghị định số 05/1999/NĐ-CP ngày 03/02/1999 Chính phủ chứng minh nhân dân khẳng định giấy chứng minh nhân dân loại giấy tờ tuỳ thân; Các giấy tờ tùy thân phải cấp theo quy định pháp luật: Do quan nhà nước có thẩm quyền cấp, cấp theo trình tự, thủ tục chặt chẽ có thời điểm định, có dán ảnh, có thơng tin nhân thân phải hiệu lực, nguyên vẹn, khơng bị tẩy xóa, rách nát Ví dụ chứng minh nhân dân sử dụng thời hạn 15 năm kể từ thời điểm cấp, hình loại giấy tờ tùy thân phải đóng dấu giáp lai, cịn rõ hình nhận dạng … Các bên tham gia vào hợp đồng nêu xuất trình loại giấy tờ tùy thân nêu Giấy chứng minh nhân dân; Căn cước công dân đảm bảo thông tin nhân thân, nguyên vẹn, khơng bị tẩy xóa, rách nát, đóng dấu giáp lai, cịn rõ hình nhận dạng -Sổ hộ ơng Dương Văn T; Sổ hộ bà Vũ Thị L Theo khoản Điều 12 Luật số 81/2006/QH11 Quốc hội ngày 29/11/2006 Luật cư trú, sửa đổi bổ sung năm 2013 “Nơi cư trú cơng dân chỗ hợp pháp mà người thường xuyên sinh sống Nơi cư trú công dân nơi thường trú nơi tạm trú Chỗ hợp pháp nhà ở, phương tiện nhà khác mà công dân sử dụng để cư trú Chỗ hợp pháp thuộc quyền sở hữu cơng dân quan, tổ chức, cá nhân cho thuê, cho mượn, cho nhờ theo quy định pháp luật Nơi thường trú nơi công dân sinh sống thường xun, ổn định, khơng có thời hạn chỗ định đăng ký thường trú Nơi tạm trú nơi công dân sinh sống nơi đăng ký thường trú đăng ký tạm trú.” Vậy nên rõ ràng việc bên xuất trình nơi đăng ký thường trú bên hộ thỏa mãn yêu cầu - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số DD 85876, số vào sổ cấp GCN: CS 06076 Sở tài nguyên Môi trường tỉnh K cấp ngày 27/10/2021 2.2 Quy trình giải hồ sơ thực tập Theo quy định Điều 40, 41 Luật công chứng 2014, tổ chức hành nghề công chứng xây dựng quy trình từ giao đoạn tiếp nhận, thụ lý hồ sơ trả kết văn công chứng cuối lưu trữ văn cơng chứng Theo học viên quan sát Văn phịng cơng chứng ABC q trình giải hồ sơ công chứng số -, số 01/2022 TP/CC-SCC/HĐGD Công chứng viên ABC, tỉnh K chứng nhận ngày 24 tháng 02 năm 2022 qua bước sau: Bước Nộp hồ sơ yêu cầu công chứng Người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ trực tiệp Văn phịng cơng chứng ABC, tỉnh K Bước Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ Công chứng viên trực tiếp trao đồi với người yêu cầu công chứng để làm rõ vấn đề sau: ý chí chủ quan bên tham gia hợp đồng giao dịch gì? Điều giúp cho công chứng viên xác định xác u cầu cơng chứng, xác định rõ loại hợp đồng giao dịch mà bên tham gia đề nghị cơng chứng; xác định cơng chứng có thuộc thẩm quyền cơng chứng Văn phịng hay không; nội dung công chứng đảm bảo yếu tố không vi phạm pháp luật; không trái đạo đức xã hội Sau xác định xác yêu cầu cơng chứng cụ thể loại việc gì, thẩm quyền, xác định quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ xác lập bên tham gia giao dịch, công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng chuẩn bỊ hồ sơ yêu cầu công chứng Bước Soạn thảo thảo cho bên ký tên Công chứng viên hỏi bên tham gia có sẵn dự thảo hợp đồng đặt cọc chưa? Trường hợp chưa có dự thảo hợp đồng Công chứng viên giao cho thư ký nghiệp vụ soạn thảo hợp đồng theo thông tin bên đưa in cho bên đọc lại, giải thích nội dung điều khoản hợp đồng cho bên hiểu Sau bên đọc lại, đồng ý với tồn dự thảo bên ký vào trang hợp đồng, ký , ghi rõ họ tên điểm vào trang cuối hợp đồng để đối chiếu dầu vân tay Thư ký nghiệp vụ hoàn thiện hồ sơ lưu đem vào bàn Cơng chứng viên trình ký Bước Ký cơng chứng Công chứng viên đối chiếu nhận dạng dấu vân tay; đồng thời giải thích quy định pháp luật hợp đồng đặt cọc Sau trả lại giấy tờ cho hai bên cơng chứng viên ký vào trang hợp đồng lời chứng, sau chuyển hồ sơ vào phận đóng dầu Bước Phát hành văn công chứng lưu trữ hồ sơ cơng chứng Bộ phận đóng dấu vào hợp đồng, thu phí trả lại 02 hợp đồng cho bên, 01 lưu Văn phịng cơng chứng Bộ phận văn thư lưu trữ hồ sơ chuyển thông tin lên hệ thống sở liệu công chứng tỉnh K lưu trữ hồ sơ kho Văn phòng 3.Nhận xét q trình giải việc cơng chứng cơng chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng 3.1 Về thẩn quyền công chứng Đối tượng hợp đồng đặt cọc số tiền dùng để đặt cọc, cụ thể là: 1.200.000.000 đồng ( Một tỷ hai trăm triệu đồng) Số tiền dùng đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dất địa chỉ;thị trấn Y, huyện Z, tỉnh K Mặc dù đối tượng số tiền, bất động sản Tuy nhiên số tiền đặt cọc liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, theo học viên cần phải tuân thủ phạm vi công chứng theo quy định điều 42 Luật công chứng 2014: Công chứng viên tổ chức hành, nghề công chứng công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn từ chối nhận di sản bất động sản văn ủy quyền liên quan đến việc thực quyền bất động sản Vậy Văn phịng cơng chứng ABC thực theo quy định pháp luật liên quan đến phạm vi công chứng Đồng thời công chứng viên chứng nhận hợp đồng đặt cọc không vi phạm khoản C điều luật công chứng 2014 “ Công chứng hợp đồng, giao dịch, dịch có liên quan đến tài sản, lợi ích thân người thân thích vợ chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi vợ chồng; đẻ, nuôi, dâu, rể; ông, bà; anh chị em ruột, anh chị em ruột vợ chồng; cháu đẻ, nuôi;” 3.2 Về chủ thể tham gia giao dịch: Theo quy định Điều 117 Bộ luật Dân 2015, quy định điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự: “1 Giao dịch dân có hiệu lực có đủ điều kiện sau đây: a) Chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích nội dung giao dịch dân không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân trường hợp luật có quy định” Trong giao dịch dân sự, việc xác định chủ thể tham gia giao dịch điều kiên đầu tiên, đảm bảo cho giao dịch dân có hiệu lực pháp luật: Bên đặt cọc ông Dương Văn T :có lực hành vi dân theo quy định pháp luật Ý chí ơng Dương Văn T hồn tồn tự nguyện, khơng bị lừa dối, khơng bị đe dọa, không bị ép buộc Bên nhận đặt cọc bà Vũ Thị L - cá nhân, có lực hành vi dân theo quy định pháp luật, hồn tồn tự nguyện, khơng bị lừa dối, không bị đe dọa, không bị ép buộc Căn theo khoản 1,điều 43 Luật hôn nhân gia đình 2014: Tài sản riêng vợ, chồng gồm tài sản mà người có trước kết hơn; tài sản thừa kế riêng, tặng cho riêng thời kỳ hôn nhân; tài sản chia riêng cho vợ, chồng theo quy định điều 38, 39 40 Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu vợ, chồng tài sản khác mà theo quy định pháp luật thuộc sở hữu riêng vợ, chồng Như vậy, công chứng viên xác định tài sản riêng bà Vũ Thị L nguồn gốc sử dụng đất Nhận thừa kế Trong trường hợp này, thông qua trình xem xét giấy tờ, quan sát, đặt câu hỏi cho bên tham gia giao dịch, làm rõ loại hợp đồng, giao dịch hợp đồng đặ cọc mà bên đề nghị công chứng; nhận thấy họ khơng bị rơi vào tình trạng khơng tỉnh táo, minh mẫn, lực hay hạn chế lực hành vi dân Các bên đáp ứng yêu cầu chủ thể tham gia giao dịch 3.3.Về hình thức, nội dung hợp đồng Tên gọi hợp đồng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng tuân thủ với hình thức Văn cơng chứng dùng tiếng Việt khơng viết tắt; khơng viết xen dịng, viết đè dịng; khơng tẩy xóa, khơng để trống văn công chứng Phần lời chứng Công chứng viên áp dụng theo mẫu lời chứng thông tư 01/2021TT-BTP quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành luật cơng chứng (có hiệu lực thi hành từ ngày 26/03/2021 10 Nội dung hợp đồng đặ cọc đáp ứng theo quy định Điều 398 Bộ luật dân 2015, điều khoản ghi nhận hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội (nội dung thể lời chứng công chứng viên theo điều 46 Luật công chứng năm 2014) Hợp đồng đặt cọc xây dựng soạn thảo chặt chẽ, hợp lý dựa quy định pháp luật Bộ luật dân 2015 Luật công chứng 2014 giao dịch bảo đảm Các nội dung hợp đồng hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật Căn theo khoản điều Nghị định 102/2017/Nđ-CP đăng ký biện pháp bảo đảm Các biện pháp bảo đảm sau phải đăng ký:a) Thế chấp quyền sử dụng đất;b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trường hợp tài sản chứng nhận quyền sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất;c) Cầm cố tàu bay, chấp tàu bay;d) Thế chấp tàu biển Do hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải đăng ký giao dịc bảo đảm mà thỏa thuận bên Nhận xét q trình giải việc cơng chứng công chứng viên Sau công chứng viên kiểm tra giấy tờ hồ sơ yêu cầu công chứng, nhận thấy hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định pháp luật khoản Điều 40; Điều 41 Luật Công chứng 2014 nên thụ lý ghi vào sổ công chứng Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ quy định thủ tục công chứng quy định pháp luật có liên quan đến hợp đồng đặt cọc; giải thích cho người yêu cầu cơng chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ lợi ích hợp pháp họ, ý nghĩa hậu pháp lý việc tham gia hợp đồng đặt cọc Công chứng viên soạn thảo hợp đồng đặt cọc theo nội dung, ý định giao kết hợp đồng bên, xác định ý định giao kết xác thực Công chứng viên cho bên tự đọc lại dự thảo hợp đồng đặt cọc, giải thích chỗ bên chưa hiểu hay quyền nghĩa vụ bên… Sau bên đồng ý toàn nội dung dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký vào trang hợp đồng đặt cọc (theo khoản 7, Điều 40 Luật công chứng 2014) Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu cơng chứng xuất trình giấy tờ nộp hồ sơ yêu cầu công chứng để đối chiếu trước ghi lời chứng, ký vào trang hợp đồng đặt cọc (theo quy định Điều 46 Luật công chứng, Bộ tư pháp ban hành mẫu lời chứng theo Thông tư 01/2021TT-BTP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật công chứng) Thực xong bước theo quy định điều 40 Luật công chứng, Tổ chức hành nghề cơng chứng thu phí, thù lao, chi phí khác theo quy định điều 66,67,68 Luật công chứng theo thông tư 257/2016/TT-BTP thù lao công chứng theo định số 39/2015/QĐ-UBND quy định mức trần thù lao công chứng thù lao dịch thuật dịa bàn tỉnh K Tiếp theo đóng dấu, phát hành văn công chứng cho 11 bên tham gia hợp đồng Tiến hành lưu trữ hồ sơ công chứng theo quy định điều 64 Luật công chứng 2014 Những kinh nghiệm nghề nghiệp rút từ việc tham gia q trình giải việc cơng chứng Một là, Phải ln tn thủ trình tự, thủ tục cơng chứng quy định pháp luật hợp đồng cơng chứng Việc tn thủ chặt chẽ trình tự, thủ tục pháp luật nội dung giúp bảo đảm tính xác thực, hợp pháp văn cơng chứng, nhận ý chí xác người u cầu cơng chứng Khi tn thủ trình tự, thủ tục, quy định pháp luật hợp đồng ủy quyền, pháp luật giao dịch dân hợp đồng dân nói chung cách đầy đủ, chặt chẽ giúp cho văn cơng chứng có giữ giá trị chứng cứ, giá trị thi hành pháp luật công chứng quy định khơng bị Tịa án tun vơ hiệu thực sai quy trình, thủ tục cơng chứng Hai là,khách quan, trung thực Khách quan, trung thực giúp công chứng viên khơng làm sai lệch ý chí bên, không thiên bảo vệ bên mà làm tổn hại đến bên cịn lại Cơng chứng viên phải bảo đảm tuân thủ vấn đề suốt trình công chứng văn công chứng, từ thụ lý yêu cầu công chứng, tư vấn, soạn thảo , giải thích quyền, nghĩa vụ, ý nghĩa, hậu pháp lý nội dung đặt cọc ký chứng nhận hợp đồng đặt cọc Bởi lẽ, Điều Luật Công chứng 2014 rõ chức xã hội công chứng viên: “Công chứng viên cung cấp dịch vụ công Nhà nước ủy nhiệm thực nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho bên tham gia hợp đồng, giao dịch; phòng ngừa tranh chấp; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức; ổn định phát triển kinh tế - xã hội” Công chứng viên tuân thủ tốt vấn đề góp phần thực tốt chức Ngồi việc, phòng ngừa cho bên tham gia bảo đảm cho thân cơng chứng viên, tổ chức hành nghề cơng chứng có tranh chấp xảy Khi không đảm bảo yếu tố này, việc cơng chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng phải chịu trách nhiệm khơng khách quan, trung thực Ba là, có kiến thức chuyên sau, am hiểu pháp luật với nhiều ngành luật khác nhau: pháp luật đất đai, pháp luật nhân, pháp luật dân sự….có kỹ giao tiếp tốt, kiên nhẫn lắng nghe, tránh nống nảy, cáu gắt, cắt ngang người yêu cầu cơng chứng trình bày, phải biết cách đặt câu hỏi để làm rõ yêu cầu, mong muốn thực bên tham gia giao dịch Bốn là, giải thích, tư vấn rủi ro, hậu với ý nghĩa pháp lý hợp đồng cho hai bên hiểu, nắm rõ 12 Năm là, bảo đảm nội dung hợp đồng đặt cọc không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội Sáu là, cơng chứng viên phải có kỹ nhận diện, nhận dạng xác định thành phần hồ sơ yêu cầu công chứng lực hành vi người tham gia giao dịch tránh tình trạng tiếp nhận giấy tờ giả mạo, cho người chủ sở hữu, sử dụng tài sản ký vào hợp đồng văn liên quan đến tài sản đó… Nếu vận dụng tốt kỹ công chứng viên hạn chế tối đa rủi ro phát sinh hoạt động nghề CHƯƠNG 3: KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC VÀ ĐỀ XUẤT, KIẾN NGHỊ Khó khăn, vướng mắc Việc đặt cọc lại quy định rãi rác văn luật Nghị 01; Nghị định 163; Nghị định 11; Nghị định 83 Nghị định 05 Việc quy định lại khơng qn, khơng rõ ràng, khó áp dụng thực tiễn có nhiều nguy cơ, rủi ro pháp lý tiềm ẩn chủ thể tham gia giao dịch đặt cọc Có thể nói chế định đặt cọc chưa thật thúc đẩy giao lưu dân phát triển, chưa khai thác giá trị kinh tế, thương mại tài sản đặt cọc Xu hướng nay, tầm quan trọng đặc biệt giao dịch bảo đảm, theo thông lệ quốc tế, nhà làm luật nên cụ thể hoá chế định đặt cọc Bộ luật dân hay ban hành đạo luật chẳng hạn “Luật giao dịch bảo đảm” sở pháp điển hoá văn luật hành Việc xác định tiền cọc hay tiền trả trước có hệ pháp lý khác nhau, chẳng hạn vấn đề có phạt cọc hay không đặt xem số tiền mà bên đưa cho bên tiền cọc Đây vấn đề quan trọng cụ thể Bộ luật dân có điều kiện sửa đổi, bổ sung nhằm tạo tính thống cao khơng giải thích vào hoàn cảnh, phong tục, tập quán để xác định tiền trả trước hay tiền đặt cọc Về quyền nghĩa vụ bên giao dịch đặt cọc không đề cập đầy đủ Bộ luật dân , việc quy định không đầy đủ luật gây khó khăn cho chủ thể thiết lập, thực giao dịch gây khó khăn cho quan chức giải tranh chấp Đề xuất, kiến nghị Thứ nhất, Hiện tại, Bộ luật dân không quy định cụ thể nội dung giao dịch đăt cọc mà đề cập văn luật từ Điều 29 đến Điều 33 Nghị định 83 Do đó, Bộ luật dân cần pháp điển hoá, phải quy định lại theo hướng bổ sung quy định thời điềm có hiệu lực quyền nghĩa vụ cụ thể bên quy định chưa phản ánh đầy đủ chất pháp lý đặt cọc lẫn lộn các vấn đề pháp lý, chẳng hạn: Về vấn đề hiệu lực việc đặt cọc, với tính chất giao dịch dân quy định pháp luật hành lại chưa đề cập 13 đến hiệu lực giao dịch đặt cọc, hiệu lực vấn đề quan trọng Vì có xác định xác thời điểm có hiệu lực giao dịch xác định thời điểm làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên, xác định thời hiệu giải tranh chấp Vấn đề hiệu lực nói chung hợp đồng quy định Bộ luật dân có từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật quy định khác Thứ hai, thấy đặt cọc quy định khiêm tốn tổng thể quy định biện pháp bảo đảm Cụ thể có điều luật quy định đặt cọc Trong đó, đặt cọc với tính chất giao dịch dân bảo đảm có nhiều vấn đề pháp lý cần đặt với quy định khơng đủ để đảm bảo an tồn pháp lý cho bên tham gia Không phản ảnh đầy đủ chất pháp lý, tính phức tạp đặt cọc Do đó, xác lập giao dịch có nhiều tiềm ẩn bất trắc, rủi ro pháp lý, tranh chấp trực chờ, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi bên tham gia, gây bất ổn xã hội… Cho nên cần phải xây dụng hệ thống quy phạm pháp luật mang tính pháp lý cao, tính đầy đủ, chặt chẽ, rõ ràng, minh bạch để tạo an toàn pháp lý cho chủ thể tham gia, thơng thống giao dịch, góp phần thúc đẩy giao lưu dân phát triển sở pháp lý vững để quan tiến hành tố tụng giải tranh chấp Thứ ba, tài sản giao dịch đặt cọc vừa mang chức bảo đảm thực nghĩa vụ, vừa có chức dùng để toán giao dịch thực mục đích bên Vì việc đặt cọc cần phải văn phải xác định rõ số tiền đặt cọc, số tài sản đặt cọc Trong trường hợp số tiền đặt cọc có giá trị lớn thiết nghĩ bên nên công chứng, chứng thực hợp đồng để đảm bảo tính an tồn, tính rõ ràng cam kết Khi xảy tranh chấp hợp đồng văn bản, văn có cơng chứng, chứng thực chứng vững trước quan tiến hành tố tụng Nếu hợp đồng đặt cọc khơng tn thủ hình thức xử lý nào? Đây loại giao dịch dân sự, khơng có quy định cụ thể quy định chung phần giao dịch áp dụng Như vậy, việc đặt cọc cần phải tuân thủ quy định chung điều kiện có hiệu lực giao dịch Thứ tư, Cần quy định điều luật riêng hình thức đặt cọc Theo quy định Khoản 1, Điều 358 Bộ luật dân sự, thấy hình thức giao dịch quy định với phần nội dung việc đặt cọc Với việc thiết kế quy phạm trên, cho không hợp lý, khơng khoa học, khơng phản ánh vai trị quan trọng hình thức giao dịch Với vai trị mình, hình thức giao dịch cách thức phản ánh nội dung giao dịch đó, đặc biệt hình thức văn ngồi việc phản ánh nội dung cịn có giá trị chứng cao việc giải tranh chấp Với chức mình, đặt cọc không dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ mà cịn có chức bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, bên vi phạm cam kết việc bảo đảm giao kết hợp đồng chịu chế tài nghiêm khắc Nếu giao kết 14 lời nói (bằng miệng) giao dịch đơn giản khác khó khăn việc chứng minh có giao dịch có vi phạm Do đó, cần có chứng pháp lý chắn để giải tranh chấp hình thức giao dịch văn bẳn hữu hiệu Đặt cọc có chức bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ hợp đồng, từ đặt cọc giao kết đến thực hợp đồng khoảng thời gian dài Cho nên, lý bên nhận đặt cọc không thực hành vi giao kết hợp đồng có hành vi vi phạm hợp đồng việc chứng minh có việc đặt cọc lời nói lại khó khăn phức tạp Vì vậy, bên nhận đặt cọc có vi phạm bên đặt cọc có nguy tiền cọc cao, bên nhận đặt cọc người khơng tình, khơng trung thực họ có hành vi gian dối tương tự nhằm chiếm đoạt tài sản bên đặt cọc Về thời điểm hợp đồng giao kết, Điều 404 Bộ luật dân quy định: “.Hợp đồng dân giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận trả lời chấp nhận đề nghị Hợp đồng dân xem giao kết hết thời hạn trả lời mà bên nhận đế nghị im lặng, có thỏa thuận im lặng trả lời chấp nhận giao kết Thời điểm giao kết lời nói thời điểm bên thỏa thuận nội dung hợp đồng Thời điểm giao kết hợp đồng văn thời điểm bên sau ký vào văn bản” Ngoài ra, hiệu lực giao dịch bảo đảm quy định Nghị định 163 sửa đổi, bổ sung Nghị định 11, cụ thể: “Điều 10 Hiệu lực giao dịch bảo đảm Giao dịch bảo đảm giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp sau đây: a) Các bên có thoả thuận khác; b) Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố; c) Việc chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chấp; d) Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng chứng thực trường hợp pháp luật có quy định Việc mô tả chung tài sản bảo đảm không ảnh hưởng đến hiệu lực giao dịch bảo đảm.” Tuy nhiên, Nghị định 163 lẫn Nghị định 11 khơng quy định cụ thể thời điểm có hiệu lực giao dịch đặt cọc 15 KẾT LUẬN Việc công chứng hợp đồng đặt cọc, cần phải tuân thủ đầy đủ kỹ giống công chứng loại hợp đồng lĩnh vực giao dịch bảo đảm khác Tuy nhiên, với loại hợp đồng này, cần lưu ý địa hạt tài sản Công chứng viên cần kiểm tra kỹ dự thảo hợp đồng giải thích cho người u cầu cơng chứng quyền, nghĩa vụ lợi ích hợp pháp họ, ý nghĩa hậu pháp lý việc tham gia hợp đồng bảo đảm.Cùng với phát triển xã hội, quy định pháp luật hợp đồng bảo đảm thực nghĩa vụ ngày hoàn thiện Sau thời gian thực tập Văn phịng cơng chứng ABC từ ngày 21/02/2022 đến ngày 25/02/2022 có 01 tuần, khoảng thời gian khơng dài giúp cho tơi hồn thành nội dung đợt thực tập Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến cơng chứng viên ABC- Trưởng Văn phịng công chứng ABC đồng ý tiệp nhận đến thực tập Văn phòng Thời gian qua hướng dẫn tận tình cơng chứng viên,các anh chị thư ký nghiệp vụ để thân tơi có thêm kinh nghiệm nghề sau Rất mong đóng góp từ thầy Xin chân thành cảm ơn! 16 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Bộ luật Dân 2015 Luật Công chứng 2014 văn hướng dẫn thi hành Luật Hộ tịch 2014 văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành Luật Cư trú 2006, sửa đổi bổ sung năm 2013 văn hướng dẫn thi hành 6.Bộ luật Dân năm 2005 7.Luật Cư trú năm 2020 8.Thông tư số 01/2021/TT-BTP ngày 03/02/2021 quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật Công chứng 9.Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2021 quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ 10.Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2016 11.Nghị định số 05/1999/NĐ-CP chứng minh nhân dân ngày 03/02/1999 12.Nghị định 102/2017/NĐ-CP đăng ký biện pháp bảo đảm 13.Pháp lệnh ngoại hối 2005 14 Học viện Tư pháp, Giáo trình kỹ hành nghề cơng chứng, tập (tái lân thứ hai) Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội 2020 17 ... PHÁP KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC NỘI DUNG BÁO CÁO THỰC TẬP Đợt thực tập 3: Thực tập nhóm việc Công chứng hợp đồng bảo đảm thực nghĩa vụ Văn phịng cơng chứng ABC LỜI MỞ ĐẦU... cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng để bảo đảm cho việc thực hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hợp đồng bên có lỗi làm cho hợp đồng không giao... 15/5/2021 quy định sau: "Hợp đồng bảo đảm thỏa thuận bên bảo đảm bên nhận bảo đảm thỏa thuận bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm người có nghĩa vụ bảo đảm" Hợp đồng bảo đảm gồm loại hợp đồng nào? Theo điều