HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC HỒ SƠ BÁO CÁO THỰC TẬP Lĩnh vực Họ và tên Sinh ngày tháng năm SBD Lớp Công chứng khóa tại , ngày tháng năm MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 NỘI DUNG.
HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC HỒ SƠ BÁO CÁO THỰC TẬP Lĩnh vực: Họ tên:………………………… Sinh ngày…… tháng… năm…… SBD…….Lớp:…… Công chứng khóa:.…tại:………… …………., ngày… tháng… năm…… MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG I Tóm tắt nội dung việc công chứng II Bản ghi chép kết hoạt động nghiên cứu hồ sơ kết hoạt động khác liên quan đến trình tham gia giải việc công chứng 2.1 Bản ghi chép kết hoạt động nghiên cứu hồ sơ 2.2 sơ Kết hoạt động khác liên quan đến trình tham gia giải hồ III Nhận xét q trình giải việc cơng chứng công chứng viên, Tổ chức hành nghề công chứng nơi Học viên thực tập 3.1 Ưu điểm 3.2 Một số vấn đề cần xem xét thêm IV Những kinh nghiệm nghề nghiệp rút từ việc tham gia q trình giải việc cơng chứng 12 V Kiến nghị đề xuất về việc hoàn thiện pháp luật hệ thống pháp luật liên quan 13 5.1 Cần có quy định cụ thể về thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm với chủ thể nhận chấp cá nhân 13 5.2 Cần có quy định cụ thể về chấp quyền tài sản 14 5.3 Cần có quy định rõ ràng về việc xác định thành viên hộ gia đình 14 5.4 Cần có quy định chế tài cụ thể liên quan đến việc xác định chủ thể nhận chấp tài sản bảo đảm 15 KẾT LUẬN 15 MỞ ĐẦU Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ chế định quan trọng quy định Bộ luật dân 2015 Trong số chín biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ quy định Điều 292 Bộ luật dân thấy, lĩnh vực cơng chứng gặp nhiều hợp đồng, giao dịch liên quan đến chấp tài sản Vậy, pháp luật dân Việt Nam quy định biện pháp bảo đảm nghĩa vụ chấp tài sản thể nào? Trong hoạt động thực thủ tục công chứng hợp đồng chấp tài sản công chứng viên thực theo thủ tục công chứng nào? Để hiểu rõ vấn đề này, qua trình học tập Học viện Tư Pháp thời gian tập Văn phịng cơng chứng, xin chọn đánh giá hồ sơ công chứng Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hệ thống văn thuộc đề tài “Công chứng hợp đồng bảo đảm thực nghĩa vụ” làm nội dung báo cáo thực tập NỘI DUNG I Tóm tắt nội dung việc cơng chứng - Ngày 05/10/2021, Văn phịng cơng chứng Sơng Hiến nhận hồ sơ yêu cầu công chứng Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ông Nông Văn Nam Bên chấp ông Nông Văn Nam vợ bà Vy Thị Nha, bên nhận chấp Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh thành phố Cao Bằng - Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh thành phố Cao Bằng đăng ký mẫu dấu, mẫu chữ ký bà Đinh Thị Minh Hằng, chức vụ Giám đốc Văn phịng cơng chứng Sơng Hiến - Ông Nông Văn Nam cung cấp cho công chứng viên hồ sơ yêu cầu công chứng cho công chứng viên gồm giấy tờ, tài liệu sau đây: + 04 (bốn) Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất; + Căn cước công dân ông Nông Văn Nam bà Vy Thị Nha; + Giấy chứng nhận kết hôn ông Nông Văn Nam bà Vy Thị Nha; + Sổ hộ ông Nông Văn Nam bà Vy Thị Nha; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; + Biên xác định giá trị tài sản bảo đảm - Sau nghiên cứu hồ sơ nội dung điều khoản Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất soạn thảo sẵn, công chứng viên tiếp nhận yêu cầu công chứng Hợp đồng theo quy định - Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ thực trình tự, thủ tục cơng chứng theo quy định Điều 40 Luật công chứng 2014 II Bản ghi chép kết hoạt động nghiên cứu hồ sơ kết hoạt động khác liên quan đến q trình tham gia giải việc cơng chứng Trong khoảng thời gian thực tập học phần “Công chứng hợp đồng bảo đảm thực nghĩa vụ” từ ngày 04/10/2021 đến ngày 08/10/2021, công chứng viên Văn phịng cơng chứng nhiệt tình hướng dẫn tạo điều kiện cho tiếp xúc với hồ sơ liên quan đến giao dịch nhằm bảo đảm thực nghĩa vụ, đặc biệt Hợp đồng chấp Đối với Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nêu trên, công chứng viên dạy tham gia giải hồ sơ II.1 Bản ghi chép kết hoạt động nghiên cứu hồ sơ Tôi Công chứng viên hướng dẫn nghiên cứu hồ sơ thực thủ tục công chứng theo quy định Điều 40 Luật công chứng 2014 Có số vấn đề cần xem xét cụ thể sau: Thứ nhất, thẩm quyền công chứng Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: Khi tiến hành thực thủ tục công chứng loại Hợp đồng, giao dịch cơng chứng viên cần quan tâm xem việc thực thủ tục cơng chứng có thuộc thẩm quyền cơng chứng tổ chức hành nghề cơng chứng nơi hành nghề hay không? Công chứng viên sau tiếp nhận hồ sơ u cầu cơng chứng phải xác định đối tượng Hợp đồng, giao dịch động sản hay bất động sản Tại Điều 107 Bộ luật Dân 2015 quy định để phân loại động sản bất động sản Công chứng viên theo quy định điều luật nêu xác định tài sản chấp quyền sử dụng đất xác định bất động sản Mà Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản sau: “Điều 42 Phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản Công chứng viên tổ chức hành, nghề công chứng công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn từ chối nhận di sản bất động sản văn ủy quyền liên quan đến việc thực quyền bất động sản.” Đồng thời, khoản Điều 54 Luật Công chứng 2014 quy định sau: “Việc công chứng hợp đồng chấp bất động sản phải thực tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản.” Theo quy định nêu trên, hợp đồng, giao dịch bất động sản phải thực tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ số trường hợp định Đối với tài sản cụ thể hồ sơ yêu cầu công chứng: - Tài sản chấp quyền sử dụng đất địa chỉ: Khu tái định cư trường Cao đẳng sư phạm Cao Bằng, phường Đề Thám, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Văn phòng cơng chứng Sơng Hiến có trụ sở tại: Tổ dân phố 10, phường Sông Hiến, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng Ngồi ra, thực thủ tục cơng chứng hợp đồng chấp tài sản bất động sản ngồi việc quan tâm đến thẩm quyền cơng chứng theo quy định Điều 42 Luật công chứng cơng chứng viên cần kiểm tra xem tài sản bất động sản thực thủ tục chấp đâu chưa? Nếu trường hợp bất động sản chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng chấp cơng chứng mà sau tiếp tục chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ khác phạm vi pháp luật cho phép hợp đồng chấp phải công chứng tổ chức hành nghề công chứng công chứng hợp đồng chấp lần đầu (Theo quy định khoản Điều 54 Luật công chứng 2014) Như vậy, trường hợp yêu cầu công chứng theo hồ sơ tài sản quyền sử dụng đất thực việc chấp lần đầu, đó, Văn phịng cơng chứng Sơng Hiến hồn tồn có thẩm quyền công chứng theo quy định Thứ hai, tiến hành tra cứu thông tin giao dịch: Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ tiến hành tra cứu thông tin giao dịch mà ông Nông Văn Nam bà Vy Thị Nha cung cấp theo phương diện sau: - Đầu tiên, công chứng viên tiến hành xem xét thời điểm ông Nông Văn Nam bà Vy Thị Nha công nhận quan hệ hôn nhân ngày 11/01/2011 Thời điểm công nhận quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận cung cấp ngày 27/10/2011 Do đó, công chứng viên chứng nhận hồ sơ nhận định sau: Ơng Nơng Văn Nam bà Vy Thị Nha kết hôn lựa chọn chế độ tài sản theo luật định, không lập văn liên quan đến chế độ tài sản theo thỏa thuận quyền sử dụng đất chấp hình thành thời kỳ nhân Do đó, cơng chứng viên đưa kết luận xác định tài sản chung vợ chồng ông bà Tuy nhiên, theo quan điểm cá nhân tôi, vấn đề cần xem xét thêm phân tích mục báo cáo - Tiếp đó, cơng chứng viên tiến hành tra cứu thơng tin Nông Văn Nam bà Vy Thị Nha hệ thống tra cứu thông tin giao dịch, công chứng viên tiến hành tra cứu theo số phát hành Giấy chứng nhận, theo họ tên hai ông bà Sau thực việc tra cứu, công chứng viên xác định tài sản chấp khơng có thông tin ngăn chặn - Và cuối cùng, công chứng viên tiến hành tra cứu thông tin kiểm tra giấy tờ nhân thân, giấy tờ quan hệ hôn nhân tài sản người yêu cầu công chứng Công chứng viên tiến hành xem xét giấy tờ tùy thân người u cầu cơng chứng cịn hạn sử dụng hay không? Các thông tin giấy tờ tùy thân giấy tờ khác đăng ký kết hôn, Giấy chứng nhận, sổ hộ có trùng khớp hay khơng? Có bị sửa chữa, tẩy xóa khơng? Thứ ba, chủ thể Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: Chủ thể Hợp đồng chấp công chứng viên xác định gồm: - Bên chấp: Gồm ông Nông Văn Nam bà Vy Thị Nha Công chứng viên thông qua tiếp xúc, trao đổi thông tin nhân thân, tài sản, Hợp đồng vào giấy tờ tùy thân, giấy tờ xác định nơi cư trú để khẳng định, thời điểm giao kết hợp đồng, bên chấp có lực hành vi dân theo quy định pháp luật - Bên nhận chấp: Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh thành phố Cao Bằng (Agribank – Chi nhánh thành phố Cao Bằng) Công chứng viên phải xác định lực pháp luật xác định tư cách người đại diện bà Đinh Thị Minh Hằng có theo quy định hay khơng? Sau xem xét hồ sơ lưu Văn phịng cơng chứng, công chứng viên xác định hồ sơ pháp lý ngân hàng phù hợp với quy định pháp luật Thứ tư, đối tượng hợp đồng, giao dịch Công chứng viên hướng dẫn xem xét quyền sử dụng đất có đủ điều kiện đối tượng Hợp đồng chấp hay không? Theo quy định khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất thực quyền chấp đáp ứng đủ điều kiện sau: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật Đất đai 2013; - Đất khơng có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; -Trong thời hạn sử dụng đất Như vậy, để quyền sử dụng đất đối tượng hợp đồng chấp phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định nêu Với quyền sử dụng đất cụ thể hồ sơ yêu cầu công chứng, Công chứng viên xác định quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận cấp thời kỳ nhân, cịn thời hạn sử dụng đất Còn điều kiện cịn lại thấy tương đối khó xác định Sau xác định khơng có thơng tin ngăn chặn bên chấp cung cấp Giấy chứng nhận công chứng viên đồng ý tiếp nhận hồ sơ công chứng hợp đồng chấp nêu Thứ năm, kiểm tra hợp đồng chấp quyền sử dụng đất soạn thảo sẵn: Do tính chất hoạt động công chứng công chứng viên phải xác định tính xác thực hợp pháp hợp đồng, giao dịch, đó, hợp đồng soạn thảo sẵn, công chứng viên cần kiểm tra mặt nội dung mặt hình thức hợp đồng xem thực phù phù hợp với quy định pháp luật hay chưa? Đối với Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất soạn thảo sẵn hồ sơ, công chứng viên nhận định sau: - Về mặt hình thức: Theo quy định điểm a khoản Điều 167 Luật đất đai 2013 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải lập thành văn công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật Do đó, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ông Nam yêu cầu đáp ứng yêu cầu mặt hình thức theo quy định - Về mặt nội dung: Công chứng viên nghiên cứu xem xét điều khoản Hợp đồng Hợp đồng đầy đủ điều khoản hợp đồng, khơng có nội dung vi phạm quy định pháp luật Công chứng viên đưa kết luận điều khoản hợp đồng bảo đảm tính hợp pháp theo quy định tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng Thứ sáu, ký công chứng hồn thiện hồ sơ cơng chứng: - Hợp đồng chấp đại diện theo pháp luật Ngân hàng bà Đinh Thị Minh Hằng ký tên, đóng dấu sẵn theo quy định khoản Điều 48 Luật công chứng 2014 Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ hướng dẫn cách đối chiếu chữ ký người đại diện, dấu Ngân hàng Hợp đồng chấp với chữ ký mẫu dấu đăng ký Văn phịng cơng chứng Sông Hiến Qua đối chiếu, chữ ký dấu Hợp đồng trùng khớp với mẫu dấu mẫu chữ ký đăng ký Văn phịng cơng chứng Sông Hiến - Sau đối chiếu xong, công chứng viên tiến hành hướng dẫn ông Nông Văn Nam bà Vy Thị Nha đọc toàn Hợp đồng chấp, giải thích quyền nghĩa vụ, hậu pháp lý phát sinh giao kết Hợp đồng Ông Nam bà Nha đồng ý tất điều khoản, hiểu rõ quyền nghĩa vụ phát sinh cơng chứng viên hướng dẫn ông, bà ký, điểm theo quy định Luật công chứng 2014 - Sau bên ký kết xong cơng chứng viên kiểm tra lại xem đầy đủ chưa Công chứng viên hỏi lại ông Nam bà Nha để xác nhận lại trước đối chiếu hồn thiện hồ sơ cơng chứng Hợp đồng chấp II.2 Kết hoạt động khác liên quan đến trình tham gia giải hồ sơ Bên cạnh việc nghiên cứu hồ sơ cơng chứng hoạt động khác liên quan đến giải hồ sơ cần trọng Kết hoạt động khác liên quan đến giải hồ sơ liệt kê sau: - Thứ nhất, trình giải hồ sơ, cơng chứng viên cần có kỹ kinh nghiệm để xử lý giải vấn đề liên quan đến hồ sơ công chứng Đối với hồ sơ yêu cầu công chứng, giấy tờ tùy thân thể ghi nhận Giấy chứng nhận ông Nam chứng minh nhân dân số, giấy tờ tùy thân sử dụng cước cơng dân Do đó, việc thay đổi giấy tờ tùy thân dẫn đến việc cơng chứng viên phải có để xác định số chứng minh nhân dân cước công dân người Khi đó, xác định thông qua cách sau: + Đối với cước cơng dân mới, có gắn mã QR cơng chứng viên tiến hành qt mã QR để xác định thông tin người tham gia giao dịch Nếu số chứng minh nhân dân cũ thể số chứng minh nhân dân ghi nhận Giấy chứng nhận coi để công chứng viên xác nhận số giấy tờ tùy thân người + Đối với trường hợp giấy tờ tùy thân cịn hạn sử dụng khơng có gắn mã QR công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng làm thủ tục xin xác nhận số chứng minh để chứng minh giấy tờ tùy thân dùng giấy tờ tùy thân cấp trước người - Thứ hai, Công chứng viên hướng dẫn khách hàng thủ tục đăng ký biến động thông tin Giấy chứng nhận, thủ tục đăng ký chấp, xóa đăng ký chấp Do có thay đổi về thơng tin ơng Nông Văn Nam số chứng minh nhân dân địa thường trú nên công chứng viên hướng dẫn ông Nam viết tờ khai đăng ký biến động thông tin từ số chứng minh nhân dân sang số cước công dân thay đổi thông tin thường trú theo quy định pháp luật Sau đăng ký biến động thơng tin xong thực thủ tục đăng ký chấp quan nhà, đất có thẩm quyền Cơng chứng viên hướng dẫn ông Nông Văn Nam bà Vy Thị Nha thủ tục xóa chấp sau hồn tất khoản vay theo quy định pháp luật III Nhận xét trình giải việc cơng chứng cơng chứng viên, Tổ chức hành nghề công chứng nơi Học viên thực tập III.1.Ưu điểm Đối với hồ sơ công chứng Hợp đồng chấp nêu trên, thấy, ưu điểm bật q trình giải việc cơng chứng liệt kê sau: - Thứ nhất, kể từ thời điểm tiếp nhận hồ sơ hồn thiện hồ sơ u cầu cơng chứng Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, công chứng viên tiếp nhận thực giải hồ sơ theo trình tự, thủ tục luật định Việc giải hồ sơ thực đủ theo bước: Tiếp nhận hồ sơ; Nghiên cứu, xử lý hồ sơ; Kiểm tra Hợp đồng chấp soạn thảo sẵn; Các bên đọc ký, công chứng viên kiểm tra gốc ký cơng chứng, Hồn thiện hồ sơ cơng chứng - Thứ hai, kỹ việc tiếp xúc, tư vấn, nhận diện yêu cầu công chứng: Đây kỹ quan trọng công chứng viên áp dụng xử lý hồ sơ Khi tiếp xúc với người yêu cầu công chứng, công chứng viên thông qua giao tiếp để đánh giá, nhận diện yêu cầu công chứng Đối với yêu cầu công chứng ông Nông Văn Nam chấp quyền sử dụng đất, công chứng viên cần phải trọng giao tiếp, đặt câu hỏi liên quan đến tính tự nguyện, khai thác thông tin liên quan đến tài sản xem có thuộc diện tranh chấp hay có vấn đề mà khơng phép giao dịch hay khơng? Bên cạnh đó, cơng chứng viên thơng qua giao tiếp để xác định tính tự nguyện lực chủ thể người tham gia yêu cầu công chứng - Thứ ba, kỹ việc kiểm tra, xem xét đánh giá hồ sơ công chứng: Công chứng viên áp dụng kỹ việc kiểm tra, xem xét đánh giá hồ sơ yêu cầu công chứng Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nêu Sau người yêu cầu công chứng cung cấp đầy đủ hồ sơ theo hướng dẫn cơng chứng viên tiến hành xem xét giấy tờ Hiện nay, giấy bị làm giả nhiều tinh vi, vậy, công chứng viên cần phải lưu ý xem xét loại giấy tờ Đối với Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nêu trên, công chứng viên đặc biệt trọng xem xét Giấy chứng nhận, giấy tờ tùy thân giấy chứng nhận kết hôn Công chứng viên sử dụng dụng cụ hỗ trợ kính lúp, đèn chiếu laze để xem phôi, chữ ký đặc điểm nhận dạng khác Giấy chứng nhận để tránh trường hợp người yêu cầu công chứng sử dụng sổ giả để giao dịch; Đối với giấy tờ tùy thân, giấy tờ hộ tịch khác cơng chứng viên sử dụng dụng cụ hỗ trợ, xem xét tỉ mỉ đối chiếu thơng tin có sai lệch hay không, giao tiếp với người yêu cầu công chứng để xác định rõ vấn đề - Thứ tư, kỹ tiếp xúc với khách hàng công chứng viên xử lý khéo léo gây thiện cảm với người u cầu cơng chứng Có thể thấy, kể từ thời điểm tiếp nhận hồ sơ hồn thiện thủ tục cơng chứng, Cơng chứng viên nhiệt tình hướng dẫn người u cầu cơng chứng đưa giải pháp để hoàn thiện hồ sơ Cơng chứng viên có kỹ giao tiếp để giao lưu khai thác hồ sơ khéo léo Đây kỹ đáng học hỏi Việc giao tiếp tối với người yêu cầu công chứng khơng gây thiện cảm mà cịn giúp cơng chứng viên đánh giá tính xác, người, có đầy đủ lực pháp luật dân người yêu cầu công chứng III.2.Một số vấn đề cần xem xét thêm Bên cạnh việc thực trình tự, thủ tục công chứng Hợp đồng chấp theo quy định pháp luật sau xem xét hồ sơ yêu cầu công chứng kết hợp với kiến thức dạy Học viện tư pháp, thấy số vấn đề cần làm rõ sau: Thứ nhất, chủ thể bên nhận chấp Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nêu Theo quy định pháp luật, Hợp đồng chấp bao gồm hai bên bên chấp bên nhận chấp Đối với bên chấp (có thể cá nhân pháp nhân) thường thể chuẩn xác Tuy nhiên, Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phân tích, thấy sau: - Đối với bên nhận chấp: Bên nhận chấp Hợp đồng thể Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh thành phố Cao Bằng (Agribank – Chi nhánh thành phố Cao Bằng) Theo quy định Điều Bộ luật Dân 2015 xác định chủ thể giao dịch dân bao gồm cá nhân pháp nhân Cá nhân pháp nhân phải đáp ứng điều kiện định theo quy định pháp luật Đối với pháp nhân muốn trở thành chủ thể giao dịch dân phải đáp ứng đủ điều kiện sau đây: Được thành lập theo quy định pháp luật; Có cấu tổ chức theo quy định Điều 83 Bộ luật dân 2015; Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác, tự chịu trách nhiệm tài sản nhân danh tham gia quan hệ pháp luật cách độc lập Mà khoản Điều 44 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định sau:“Chi nhánh đơn vị phụ thuộc doanh nghiệp, có nhiệm vụ thực tồn phần chức doanh nghiệp, bao gồm chức đại diện theo ủy quyền Ngành, nghề kinh doanh chi nhánh phải với ngành, nghề kinh doanh doanh nghiệp.” Như vậy, theo quy định nêu thấy, chi nhánh thành phố Cao Bằng đơn vị phụ thuộc Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam, tham gia vào giao dịch với tư cách chủ thể độc lập Do đó, cần phải có điều chỉnh cách thể chủ thể cho phù hợp thể chủ thể chuẩn xác Hợp đồng Do đó, cần yêu cầu sửa lại phần mô tả chủ thể cho phù hợp với quy định pháp luật - Đối với bên chấp: Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng xác định chủ thể Hợp đồng gồm: Ơng Nơng Văn Nam bà Vy Thị Nha Tuy nhiên, xem xét hồ sơ lưu công chứng, thấy vấn đề sau: + Quyền sử dụng đất mang chấp có nguồn gốc ông Nông Văn Nam tặng cho + Tại khoản Điều 43 Luật Hơn nhân gia đình năm 2014 quy định sau: “Điều 43 Tài sản riêng vợ, chồng Tài sản riêng vợ, chồng gồm tài sản mà người có trước kết hôn; tài sản thừa kế riêng, tặng cho riêng thời kỳ hôn nhân; tài sản chia riêng cho vợ, chồng theo quy định điều 38, 39 40 Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu vợ, chồng tài sản khác mà theo quy định pháp luật thuộc sở hữu riêng vợ, chồng.” Như vậy, thấy, quyền sử dụng đất nêu mà ơng Nơng Văn Nam tặng cho riêng theo quy định, xác định tài sản riêng ông Nam, bà Vy Thị Nha khơng có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đến đất Ơng Nam tự thực quyền chủ sử dụng đất theo quy định Như vậy, hồ sơ yêu cầu công chứng nêu trên, theo quan điểm cá nhân tôi, công chứng viên cần phải yêu cầu cung cấp giấy tờ để xác định tài sản chung hay tài sản riêng, từ xác định xác chủ thể bên chấp gồm Do đó, hồ sơ u cầu cơng chứng, công chứng viên cần yêu cầu người yêu cầu công chứng cung cấp thêm Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để có thêm khẳng định chủ thể cách chuẩn xác Ngoài ra, nay, nhiều công chứng viên trực tiếp vào thông tin thể Giấy chứng nhận, trường hợp quyền sử dụng đất cấp cho người với nguồn gốc tặng cho nhận thừa kế cơng chứng viên xác định tài sản riêng chủ sử dụng cấp có tên Giấy chứng nhận Do đó, với cách xác định chủ thể bên chấp ông Nông Văn Nam bà Vy Thị Nha theo quan điểm cá nhân chưa phù hợp có đủ cứ, đó, cần yêu cầu người yêu cầu công chứng cung cấp thêm thông tin, tránh trường hợp Hợp đồng chấp bị tuyên vô hiệu Thứ hai, hồ sơ pháp lý bên nhận chấp Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh thành phố Cao Bằng: Như phân tích trên, chủ thể nhận chấp pháp nhân phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật Do đó, để chuẩn xác bên nhận chấp Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nêu Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh thành phố Cao Bằng (Agribank – Chi nhánh thành phố Cao Bằng) Do đó, cần xem xét hồ sơ pháp lý ngân hàng đầy đủ hay chưa? Trong hồ sơ lưu Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nêu khơng có hồ sơ pháp lý phía bên Ngân hàng Mặc dù trường hợp Ngân hàng đăng ký mẫu dấu mẫu chữ Văn phịng cơng chứng Sơng Hiến cơng chứng viên cần phải tiến hành kiểm tra hồ sơ pháp lý phía bên Ngân hàng thường xuyên, tránh trường hợp người đại diện ký kết có thay đổi giấy tờ việc ủy quyền có thay đổi Hồ sơ pháp lý ngân hàng phải bao gồm giấy tờ sau: - Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam; - Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động chi nhánh, tên chi nhánh: Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh thành phố Cao Bằng; - Thông báo mẫu dấu Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam với chi nhánh trực tiếp thực Chi nhánh thành phố Cao Bằng; - Quyết định bổ nhiệm tổng giám đốc, giám đốc; - Quyết định việc ủy quyền thực nhiệm vụ, quyền hạn người đại diện theo pháp luật; - Chứng minh nhân dân người đại diện; - Thông báo đăng ký mẫu dấu, mẫu chữ ký Như vậy, thấy, hồ sơ lưu thiếu hoàn toàn hồ sơ pháp lý Bên nhận chấp Ngân hàng Bộ phận thực hoạt động lưu trữ cần bổ sung để hoàn thiện hồ sơ lưu theo dõi hồ sơ pháp lý ngân hàng thiếu giấy để Cơng chứng viên kịp thời yêu cầu bổ sung, tránh trường hợp thiếu hồ sơ lưu theo quy định pháp luật Thứ ba, nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: 10 Theo quan điểm cá nhân tơi, có số điểm cần xem xét lại sau: - Thứ nhất, nội dung ủy quyền Bên B cho Bên A theo quy định khoản Điều Hợp đồng chấp nêu Các bên thực việc thỏa thuận ghi nhận Hợp đồng sau: “Bên B Hợp đồng ủy quyền định không hủy ngang cho bên A làm người đại diện theo ủy quyền bên B (mà khơng cần Bên B phải có thêm chấp thuận và/hoặc văn khác) thực quyền, nghĩa vụ bên B ký kết văn kiện nào, tiến hành hành động cần thiết để thực thi toàn quyền Bên A theo Hợp đồng kể Bên A xử lý Tài sản bảo đảm Bên A thực thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua Tài sản bảo đảm theo Điều Hợp đồng Ủy quyền chấm dứt Bên B hoàn thành tất nghĩa vụ Hợp đồng với Bên A Việc thực nội dung ủy quyền Bên A quyền, nghĩa vụ Bên A.” Việc ghi nhận thỏa thuận Hợp đồng có thực phù hợp hay không? Hợp đồng chấp Hợp đồng ủy quyền hai dạng hợp đồng riêng biệt, việc lồng ghép nội dung ủy quyền vào Hợp đồng chấp theo quan điểm cá nhân không thực phù hợp Mặt khác, nội dung thỏa thuận cịn thể việc Bên A khơng hủy ngang việc ủy quyền với nội dung nêu mà việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng quyền bên tham gia hợp đồng ủy quyền Do đó, cơng chứng viên cần hướng dẫn người yêu cầu công chứng cách thể lập Hợp đồng ủy quyền riêng biệt cho phù hợp với quy định pháp luật - Thứ hai, thời điểm có hiệu lực Hợp đồng chấp: Tại khoản Điều 10 quy định Hiệu lực hợp đồng quy định sau “1 Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng chấm dứt Bên thực xóa đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định trường hợp sau ” Việc quy định hiệu lực Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phù hợp hay chưa? + Về thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng: Tại Điều 319 Bộ luật Dân 2015 quy định sau: “Điều 319 Hiệu lực chấp tài sản Hợp đồng chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác luật có quy định khác Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.” 11 Mặt khác, điểm a khoản Điều 95 Luật đất đai năm 2013 quy định sau:“4 Đăng ký biến động thực trường hợp cấp Giấy chứng nhận đăng ký mà có thay đổi sau đây: a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;” Và khoản Điều 95 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính” Theo quy định Luật đất đai nêu thấy, thời điểm có hiệu lực trường hợp chấp quyền sử dụng đất thời điểm đăng ký vào sổ địa thực thủ tục đăng ký biến động đất đai Như vậy, việc quy định thời điểm phát sinh hiệu lực Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thời điểm bên ký kết hợp đồng phù hợp hay chưa? Thư tư, hồ sơ pháp lý bên chấp: Theo phân tích phần chủ thể hợp đồng chấp, theo quan điểm cá nhân tơi cần có hai vấn đề cần làm rõ sau: - Cần xác định tài sản chấp tài sản chung hay tài sản riêng ông Nông Văn Nam Do quyền sử dụng đất có nguồn gốc tặng cho phần xác nhận sang tên quan có thẩm quyền cấp cho ơng Nơng Văn Nam Do đó, để xác định cách chuẩn xác nhất, công chứng viên cần yêu cầu ông Nông Văn Nam cung cấp hợp động tặng cho quyền sử dụng đất Khi đó, cơng chứng viên vào để xác định quyền sử dụng đất tặng cho riêng ơng Nam hay khơng? Từ đó, xác định hồ sơ khác mà công chứng viên u cầu có phù hợp hay khơng? - Tiếp đó, thơng tin giấy tờ tùy thân ông Nông Văn Nam ghi nhận Giấy chứng nhận giấy tờ tùy thân hiệu lực sử dụng khơng có trùng khớp với Giấy tờ tùy thân mà ông Nam sử dụng cước cơng dân có mã QR Do đó, công chứng viên tiếp nhận hồ sơ cần kiểm tra mã QR xem thơng tin thể qt mã số giấy tờ tùy thân ghi nhận Giấy chứng nhận có trùng khớp hay khơng? Trong hồ sơ lưu khơng có hồ sơ lưu việc thể kiểm tra mã QR Do đó, cần bổ sung phần mã QR sau kiểm tra để hoàn thiện hồ sơ Thứ năm, lời chứng công chứng viên: Phần lời chứng công chứng viên cập nhật soạn thảo theo Thông tư 01/2021/TT-BTP hướng dẫn Luật Công chứng Tư pháp ban hành 12 Tuy nhiên, phần mô tả chủ thể bên nhận chấp cần có điều chỉnh cho phù hợp Như phân tích trên, phần mô tả chủ thể cần thể chủ thể nhận chấp tổ chức có tư cách pháp nhân Bên cạnh đó, thiếu thơng tin định để làm cho bà Đinh Thị Minh Hằng có đủ thẩm quyền đại diện theo ủy quyền Cần bổ sung sửa đổi cho hoàn thiện theo quy định pháp luật IV Những kinh nghiệm nghề nghiệp rút từ việc tham gia trình giải việc cơng chứng Với thời gian thực tập học phần “Công chứng hợp đồng bảo đảm thực nghĩa vụ” học tập, hiểu thêm trau dồi thêm nhiều kỹ cần thiết Có thể kể đến kinh nghiệm tiêu biểu sau: - Thứ nhất, rút kinh nghiệm quan trọng phải luôn tuân thủ tuyệt đối nguyên tắc đạo đức hành nghề công chứng; Chấp hành tốt kỷ luật lao động, nội quy Văn phòng thời gian tập Đây kim nam cho hoạt động hành nghề công chứng - Thứ hai, qua thời gian thực tập, nắm hiểu rõ trình tự, thủ tục cơng chứng văn liên quan đến giao dịch bảo đảm Tôi cơng chứng viên tận tình hướng dẫn trình tự, thủ tục giấy tờ hồ sơ công chứng loại Hợp đồng cụ thể như: Hợp đồng chấp, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng bảo lãnh Với Hợp đồng nêu trên, tài sản thường có giá trị lớn nên việc thực trình tự, thủ tục nắm rõ giấy tờ thuộc hồ sơ yêu cầu công chứng cần thiết, tránh sai sót hậu xảy ra; - Thứ ba, tơi ln phải có ý thức cẩn trọng, giữ gìn trình thực hành nghề công chứng Khi đến ký công chứng, khách hàng phải xuất trình giấy tờ trước cơng chứng viên ký, đóng dấu vào Hợp đồng cơng chứng, đó, cần phải có giữ gìn, cần trọng tiếp xúc với giấy tờ khách hàng, tránh bị rách, hư hỏng giấy tờ; - Thứ tư, trình giải công việc, dạy phải luôn đảm bảo khách quan trung thực, người, pháp luật Do Hợp đồng công chứng viên chứng nhận bảo đảm tính xác thực, hợp pháp văn cơng chứng có giá trị quan trọng, đó, việc bảo đảm khách quan quan trọng - Thứ năm, tích lũy thêm nhiều kinh nghiệm giao tiếp, trao đổi hướng dẫn người yêu cầu công chứng trình tự, thủ tục hỗ trợ hồn thiện hồ sơ Cơng chứng viên hành nghề cần có khéo léo việc giao tiếp, diễn đạt dễ hiểu, biết lắng nghe tận tình trang việc hướng dẫn người yêu cầu công chứng 13 V Kiến nghị đề xuất về việc hoàn thiện pháp luật hệ thống pháp luật liên quan Có thể thấy, hệ thống pháp luật để điều chỉnh quan hệ dân liên quan đến hoạt động chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân quy định đầy đủ Tuy nhiên, trình vận dụng thực tiễn phát sinh vấn đề vướng mắc, bất cập định cần hồn thiện Có kể kể đến nội dung sau: V.1 Cần có quy định cụ thể về thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm với chủ thể nhận chấp cá nhân Tại khoản Điều 137 Bộ luật dân quy định chấp tài sản, theo đó, chấp tài sản việc bên dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ không giao tài sản cho bên Như vậy, thấy, chủ thể bên nhận chấp cá nhân pháp nhân Trong thực tiễn, trường hợp chấp thường gặp chấp cho pháp nhân ngân hàng, quỹ tín dụng …Cịn trường hợp bên nhận chấp cá nhân gặp thực tiễn Tuy nhiên, khơng có nghĩa khơng có Chúng ta thấy, hợp đồng chấp, tài sản quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản phổ biến Theo quy định, tài sản bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 Nghị định đăng ký biện pháp bảo đảm, vậy, hợp đồng chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký Tuy nhiên, văn phịng đăng ký đất đai lại khơng hỗ trợ, gây khó khăn trường hợp đăng ký chấp mà bên nhận chấp cá nhân Việc không đăng ký dẫn đến việc không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khơng bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp cá nhân nhận chấp mà tiến hành xử lý tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật Do đó, cần có quy định cụ thể, trực tiếp để điều chỉnh việc đăng ký giao dịch bảo đảm trường hợp bên nhận chấp cá nhân V.2 Cần có quy định cụ thể về chấp quyền tài sản Theo quy định Điều 105 Bộ luật dân tài sản bao gồm có bốn loại là: Vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Ngồi ra, tài sản cịn phân loại thành bất động sản động sản Đối với hợp đồng chấp, loại tài sản thường gặp là: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chấp ô tô chấp quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán tài sản Trong loại tài sản thường gặp nêu việc thực cơng chứng Hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán tài sản có vướng mắc việc áp dụng, kể đến sau: 14 - Một là, quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán xác định động sản hay bất động sản? Đây vấn đề gây tranh cãi chưa có quy định cụ thể Có thể thấy, việc xác định động sản hay bất động sản quan trọng liên quan đến phạm vi công chứng Đối với bất động sản phải thực thủ tục cơng chứng tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở tỉnh, thành phố nơi có bất động sản Cịn xác định động sản thi khơng liên quan đến phạm vi cơng chứng Do đó, chưa có quy định rõ ràng nên dẫn đến cơng chứng viên, tổ chức hành nghề cơng chứng có quan điểm cách thức áp dụng riêng - Hai là, trường hợp phải tiến hành xử lý tài sản bảo đảm việc xử lý tài sản khó khăn Do có nhiều dự án, chủ đầu tư bán Hợp đồng mua bán dự án xây dựng móng hộ, nên phát sinh việc xử lý tài sản bảo đảm gần Điều gây khó khăn cho ngân hàng việc thu hồi lại vốn Do đó, cần có quy định cụ thể để xác định quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán hộ động sản hay bất động sản để dẫn đến đồng việc áp dụng tiến hành xử lý tài sản bảo đảm V.3 Cần có quy định rõ ràng về việc xác định thành viên hộ gia đình Tại Luật đất đai 2013 quy định sau: “Hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ nhân, huyết thống, ni dưỡng theo quy định pháp luật hôn nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.” Tuy nhiên, thực tế, để xác định thành viên hộ có quan hệ nhân, huyết thống, ni dưỡng sống chung, có quyền sử dụng đất chung thời điểm cấp Giấy chứng nhận khó khăn Các cơng chứng viên thường vào sổ hộ trước thời điểm giao đất hay xin xác nhận hộ gốc quan cơng an có thẩm quyền thời điểm giao đất Tuy nhiên, việc xác định có thực phù hợp hay khơng? Việc xác định chung sống xác định hợp lý? Do đó, cần có quy định cụ thể để hướng dẫn cách xác định thành viên hộ gia đình để từ xác định xác chủ thể tham gia vào hợp đồng liên quan đến giao dịch bảo đảm V.4 Cần có quy định chế tài cụ thể liên quan đến việc xác định chủ thể nhận chấp tài sản bảo đảm Hiện nay, nhiều hợp đồng chấp với bên nhận chấp ngân hàng Hợp đồng chấp thể thành ba bên là: Bên chấp, bên nhận chấp bên cấp tín dụng Hợp đồng chấp với ba bên chủ thể chấp nhận để công chứng, đăng ký chấp bình thường Tuy nhiên, việc thể chủ 15 thể không với chất hợp đồng chấp theo quy định, mặt khác, dễ gây nhầm lẫn với hình thức bảo đảm giao dịch khác bảo lãnh Tại Điều 335 Bộ luật Dân 2015 quy định biện pháp bảo lãnh Theo đó, với biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ bảo lãnh bao gồm ba bên chủ thể là: Bên bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh bên bảo lãnh Bên bảo lãnh bảo lãnh phần toàn nghĩa vụ bên bảo lãnh bên thỏa thuận tài sản bảo lãnh Như vậy, thấy, với Hợp đồng chấp mà ngân hàng soạn thảo để ba bên chủ thể Hợp đồng bị nhầm lẫn với hình thức bảo lãnh thực nghĩa vụ Do thực tế tồn chấp nhận nên có nhầm lẫn chất khơng đáng có Do vậy, cần có quy định cụ thể chế tài để xử lý để với trường hợp vi phạm để việc áp dụng pháp luật thực tiễn phù hợp KẾT LUẬN Với học phần “Công chứng hợp đồng bảo đảm thực nghĩa vụ” học tập nhiều kiến thức bổ ích khoảng thời gian Học viện Tư pháp Trải qua khoảng thời gian thực tập Văn phòng công chứng nhiều giúp củng cố thêm kiến thức giảng dạy, kết hợp vận dụng vào trường hợp cụ thể thực tiễn Có thể thấy, cơng chứng viên cần luôn trau dồi kiến thức kỹ hành nghề để giải hồ sơ u cầu cơng chứng cách nhanh chóng chuẩn xác Bên cạnh đó, cơng chứng viên cần có góp ý khó khăn q trình hành nghề để giúp hồn thiện hệ thống pháp luật giải khó khăn, vướng mắc 16 ... nghĩa vụ hợp đồng chấp công chứng mà sau tiếp tục chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ khác phạm vi pháp luật cho phép hợp đồng chấp phải công chứng tổ chức hành nghề công chứng công chứng hợp đồng chấp... hồ sơ công chứng Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hệ thống văn thuộc đề tài ? ?Công chứng hợp đồng bảo đảm thực nghĩa vụ? ?? làm nội dung báo cáo thực tập NỘI DUNG I Tóm tắt nội dung việc cơng chứng. .. thể nhận chấp tài sản bảo đảm 15 KẾT LUẬN 15 MỞ ĐẦU Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ chế định quan trọng quy định Bộ luật dân 20 15 Trong số chín biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ quy định Điều 292