Theo chương trình đào tạo của Học viện Tư pháp, học viên đã được tạo điều kiện tham gia thực tập tại Văn Phòng công chứng Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Trong quá trình thực tập từ ngày 29112021 đến ngày 03122021, học viên đã được Công chứng viên Nguyễn Thị Nị hướng dẫn, tham gia vào quá trình thực hiện các loại hồ sơ liên quan đến chuyên đề “Công chứng hợp đồng về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”.Vì vậy, sau khi kết thúc quá trình thực tập, học viên đã chọn sưu tầm loại hồ sơ là hợp đồng đặt cọc để làm bài báo cáo. Để tránh việc lộ thông tin về chủ thể, đối tượng trong hợp đồng đặt cọc, học viên đã xoá bớt một số thông tin của các bên giao dịch và một số thông tin khác nên trong bài báo cáo này thì học viên sẽ dựa vào những thông tin đã xoá để thực hiện. Trong nội dung bài báo cáo này, học viên sẽ tổng hợp và ghi nhận lại kết quả thu được trong thời gian thực tập và rút ra bài học kinh nghiệm cho bản thân. Bài báo cáo gồm những nội dung chính như sau:A. MỞ ĐẦUB. NỘI DUNGI. Tóm tắt hồ sơ công chứng hợp đồng đặt cọc II. Bản ghi chép kết quả của hoạt động nghiên cứu hồ sơ và kết quả các hoạt động khác liên quan đến quá trình tham gia giải quyết việc công chứngIII. Nhận xét quá trình giải quyết việc công chứng của công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng nơi học viên thực tậpIV. Căn cứ pháp lýC. KẾT LUẬN
Trang 1Thời gian Nội dung công việc Địa điểm Ghi chú
Ngày
29/11/2021
Tiếp xúc người yêu cầu công chứng,xác định yêu cầu của người yêu cầucông chứng theo hướng dẫn của côngchứng viên Hướng dẫn những giấy
tờ, hồ sơ cần thiết để thực hiện hồ sơtheo yêu cầu của người yêu cầu côngchứng
Văn phòngcông chứngBình Tân,Thành phố HồChí Minh
Ngày
30/11/2021
Được tiếp xúc, tham khảo các hồ sơliên quan đến hợp đồng về bảo đảmthực hiện nghĩa vụ: Hợp đồng thếchấp, hợp đồng đặt cọc Tham chiếunội dung, các điều khoản trong hợpđồng đã công chứng với các quy địnhcủa pháp luật hiện hành
Văn phòngcông chứngBình Tân,Thành phố HồChí Minh
Ngày
01/12/2021
Công chứng viên hướng dẫn cách sắpxếp lại hồ sơ lưu trữ, những giấy tờcần thiết liên quan để lưu trữ, nên lưugiấy tờ nào trước, giấy tờ nào sau
Sau đó công chứng viên hướng dẫnđóng dấu bút lục vào hồ sơ đã lưutrữ
Văn phòngcông chứngBình Tân,Thành phố HồChí Minh
Trong hồ sơlưu thì khônglưu bảnphoto từ bảnsao
Ngày
02/12/2021
Được tạo điều kiện theo dõi quá trìnhtiếp xúc khách hàng cùng côngchứng viên, tham gia soạn thảo hợpđồng đặt cọc (nhằm đảm bảo việcmua bán và chuyển nhượng nhà ở vàquyền sử dụng đất) dưới sự giám sátcủa Công chứng viên Tự kiểm tra lạithông tin của chủ thể, tài sản trong
Văn phòngcông chứngBình Tân,Thành phố HồChí Minh
Trang 2văn bản để tránh sai sót về lỗi đánhmáy trong văn bản Nghiên cứu mẫulời chứng theo Thông tư 01/2021/TT-BTP
Ngày
03/12/2021
Vì đây là đợt thực tập thứ 4 tại Vănphòng công chứng Bình Tân nênCông chứng viên hướng dẫn cho tiếpxúc nhiều hơn về những vấn đề thực
tế, tiếp xúc thêm các hồ sơ thực tế màkhách hàng yêu cầu công chứng
Ngoài ra, công chứng viên hướng dẫnthực tập còn chỉ dẫn thêm về cáchtiếp xúc khách hàng để phục vụ choviệc học tập và công tác về sau
Văn phòngcông chứngBình Tân tạiThành phố HồChí Minh
Công chứngviên dặn dònhững lưu ýtrong côngtác thực tiễnkhi tiếp xúcvới ngườiyêu cầu côngchứng
Xác nhận của người hướng dẫn thực tập
(Ký và ghi rõ họ tên)
Trang 3NỘI DUNG BÁO CÁO THỰC TẬP 5: “THỰC TẬP TẠI CÁC TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG CHỨNG VỀ NHÓM VIỆC VỀ CÔNG HỢP ĐỒNG VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ”
A MỞ ĐẦU
Theo chương trình đào tạo của Học viện Tư pháp, học viên đã được tạo điều kiệntham gia thực tập tại Văn Phòng công chứng Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh Trongquá trình thực tập từ ngày 29/11/2021 đến ngày 03/12/2021, học viên đã được Côngchứng viên Nguyễn Thị Nị hướng dẫn, tham gia vào quá trình thực hiện các loại hồ sơ
liên quan đến chuyên đề “Công chứng hợp đồng về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”.
Vì vậy, sau khi kết thúc quá trình thực tập, học viên đã chọn sưu tầm loại hồ sơ làhợp đồng đặt cọc để làm bài báo cáo Để tránh việc lộ thông tin về chủ thể, đối tượngtrong hợp đồng đặt cọc, học viên đã xoá bớt một số thông tin của các bên giao dịch vàmột số thông tin khác nên trong bài báo cáo này thì học viên sẽ dựa vào những thông tin
đã xoá để thực hiện Trong nội dung bài báo cáo này, học viên sẽ tổng hợp và ghi nhận lạikết quả thu được trong thời gian thực tập và rút ra bài học kinh nghiệm cho bản thân Bàibáo cáo gồm những nội dung chính như sau:
Trang 4B NỘI DUNG
I Tóm tắt hồ sơ công chứng hợp đồng đặt cọc
Học viên xin tóm tắt hồ sơ hợp đồng đặt cọc số công chứng 439, quyển số
6/2021TP/CC-SCC/HĐGD do Công chứng viên Hồ Bích Ngân, Văn phòng Công chứng
Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 08/6/2021 như sau:
Ngày 12/11/2021 ông Hà Ngọc Mạnh, sinh năm 1992, chứng minh nhân dân số 205
607 và ông Phan Thành, sinh năm 1990, căn cước công dân số 079 090 010 cùng vợ là bàNguyễn Thị Mỹ, sinh năm 1993, chứng minh nhân dân số 261 244, cùng thường trú tại230/50 Mã Lò, khu phố 6, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ chíMinh đến Văn phòng Công chứng Bình Tân để yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc,nhằm đảm bảo giao kết và thực hiện việc mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sửdụng đất tại địa chỉ 47/9 Bình Thành, khu phố 4, phường Bình Hưng Hoà B, quận BìnhTân, Thành phố Hồ Chí Minh Nội dung của hợp đồng đặt cọc như sau:
ĐIỀU 1 TÀI SẢN ĐẶT CỌC Bên A đặt cọc cho bên B số tiền: 1.300.000.000 đồng (bằng chữ: Một tỷ ba trăm triệu đồng) Việc giao nhận số tiền này do hai bên tự thực hiện và ngoài sự chứng kiến
của Công chứng viên ký tên dưới đây Nếu tài sản được tiến hành mua bán, chuyểnnhượng thì số tiền đặt cọc được trừ vào số tiền mà bên A phải trả cho bên B
ĐIỀU 2 THỜI HẠN ĐẶT CỌC Thời hạn đặt cọc là: 45 (bốn mươi lăm) ngày kể từ ngày ký hợp đồng này.
ĐIỀU 3 MỤC ĐÍCH ĐẶT CỌC
Để đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại địa chỉ 47/19 Bình Thành, khu phố 4, phường Bình Hưng Hoà
B, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh với giá mua bán, chuyển nhượng là: 2.300.000.000 đồng (bằng chữ: Hai tỷ ba trăm triệu đồng) (giá này là giá cố định
không thay đổi trong bất kỳ thường hợp nào) Bên A thanh toán hết cho bên B số tiền còn
lại là 1.000.000.000 đồng (bằng chữ: Một tỷ đồng) khi hai bên ký hợp đồng mua bán
nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các tổ chức hành nghề công chứng theoquy định của pháp luật và bên B giao nhà cho bên A Thuế thu nhập cá nhân do bên Bnộp, lệ phí trước bạ do bên A nộp
ĐIỀU 4 NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A
1 Bên A có các nghĩa vụ sau đây:
Trang 5a) Giao tài sản đặt cọc cho bên B theo đúng thỏa thuận tại Điều 1 của hợp đồngnày ;
b) Giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự như đã thỏa thuận tại Điều 3 của hợpđồng này Nếu bên A từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc
về bên B
2 Bên A có các quyền sau đây:
a) Nhận lại tài sản đặt cọc từ bên B hoặc được trừ khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền chobên B trong trường hợp hai bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự
b) Nhận lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọctrong trường hợp bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự;
ĐIỀU 5 NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B
1 Bên B có các nghĩa vụ sau đây:
a) Trả lại tài sản đặt cọc cho bên A hoặc tính trừ vào nghĩa vụ thanh toán trongtrường hợp hai bên giao kết, thực hiện nghĩa vụ dân sự ;
b) Trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc chobên A trong trường hợp bên B từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự
2 Bên B có các quyền sau đây:
Tài sản đặt cọc thuộc về bên B nếu bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồngdân sự
ĐIỀU 6 VIỆC NỘP PHÍ CÔNG CHỨNG
Phí công chứng Hợp đồng này do bên A chịu trách nhiệm nộp
ĐIỀU 7 PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhauthương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau ; trong trường hợpkhông giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án cóthẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật
ĐIỀU 8 CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
1 Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc
2 Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này
ĐIỀU 9 ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
Trang 6Hai bên thỏa thuận sẽ không thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm đối với hợp đồngđặt cọc này theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 10 ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
1 Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ýnghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết hợp đồng này
2 Hai bên đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong hợp đồng và ký vàohợp đồng trước sự có mặt của Công chứng viên
3 Các bên cam đoan đã xem xét, tìm hiểu kỹ về tình trạng pháp lý cũng như thực tế
và xác nhận đối tượng của hợp đồng là có thật, không đề nghị công chứng viên xác minhhoặc giám định
4 Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký
Lập tại Văn phòng Công chứng Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh
II Bản ghi chép kết quả của hoạt động nghiên cứu hồ sơ và kết quả các hoạt động khác liên quan đến quá trình tham gia giải quyết việc công chứng
1 Thành phần hồ sơ:
Thành phần hồ sơ công chứng hợp đồng đặt cọc số công chứng 439, quyển số
6/2021TP/CC-SCC/HĐGD do Công chứng viên Hồ Bích Ngân, Văn phòng Công chứng
Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 08/6/2021 gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng do ông Hà Ngọc Mạnh yêu cầu và ký trên phiếu Phiếuyêu cầu công chứng của Hợp đồng ủy quyền đã có đầy đủ các thông tin quy định tại điểm
a, khoản 1, Điều 40, Luật Công chứng 2014 bao gồm thông tin về họ tên, địa chỉ ngườiyêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục thành phồ hồ sơ kèm theo; tên
tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thờiđiểm tiếp nhận hồ sơ
- Căn cước công dân của ông Hà Ngọc Mạnh, chứng minh nhân dân của ông PhanThành, chứng minh nhân dân của bà Nguyễn Thị Mỹ đang còn hạn sử dụng, có giá trị sửdụng tại thời điểm công chứng
- Giấy xác nhận số chứng minh nhân dân của ông Phan Thành, nội dung xác nhậnđổi từ số chứng minh nhân dân 024 351 sang thẻ căn cước công dân số 079 090 010
- Giấy chứng nhận kết hôn số 4, quyển số 01/2015 của ông Phan Thành và bàNguyễn Thị Mỹ, đăng ký ngày 31/3/2015 do Uỷ ban nhân dân quận Tân Phú, Thành phố
Hồ Chí Minh cấp
- Sổ hộ khẩu của ông Phan Thành và bà Nguyễn Thị Mỹ, sổ hộ khẩu của ông HàNgọc Mạnh
Trang 7- Thông báo giải chấp tài sản đảm bảo tiền vay ngày 08/6/2021 của Ngân hàng Nôngnghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam – Chi nhánh Bình Tân – Phòng giao dịch Ngã
Tư Bốn Xã
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất số CC 9242, số vào sổ cấp GCN: CH177 do Ủy ban nhân nhân quận Bình Tân,Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 31/12/2015, đăng ký thay đổi ngày 23/8/2016 và ngày26/3/2020
2 Quy trình giải quyết hồ sơ thực tập
Theo quy định tại Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014, tổ chức hành nghề côngchứng xây dựng quy trình từ giai đoạn tiếp nhận, thụ lý hồ sơ cho đến khi trả thành phẩm
là văn bản công chứng và cuối cùng là lưu trữ văn bản công chứng Theo học viên quansát tại Văn phòng công chứng Bình Tân thì quá trình giải quyết hồ sơ công chứng, cụ thể
là hồ sơ công chứng hợp đồng đặt cọc số công chứng 439, quyển số6/2021TP/CC-SCC/HĐGD do Công chứng viên Hồ Bích Ngân, Văn phòng Công chứngBình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 08/6/2021 qua 5 bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ yêu cầu công chứng.
Người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ trực tiếp tại Văn phòng công chứng Bình Tân,Thành phố Hồ Chí Minh
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ.
Công chứng viên có sự trao đổi thông tin với người yêu cầu công chứng để có thểlàm rõ những vấn đề sau: ý chí chủ quan của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch là gì.Điều này, giúp công chứng viên xác định được chính xác yêu cầu công chứng, làm rõ loạihợp đồng, giao dịch mà các bên đề nghị công chứng; trên cơ sở nắm được yêu cầu côngchứng cụ thể, công chứng viên phải xác định được việc yêu cầu công chứng đó có thuộcthẩm quyền công chứng của văn phòng công chứng mình không; nội dung yêu cầu côngchứng có đảm bảo yếu tố không vi phạm pháp luật và không trái đạo đức xã hội không.Công chứng viên trực tiếp tiếp nhận yêu cầu công chứng và thực hiện kiểm tra các giấy
tờ, tài liệu trong hồ sơ yêu cầu công chứng mà người yêu cầu công chứng cung cấp
Sau khi xác định chính xác yêu cầu công chứng cụ thể là loại việc gì, thuộc thẩmquyền công chứng của Văn phòng công chứng Bình Tân và xác định được các quy địnhpháp luật điều chỉnh quan hệ được xác lập giữa các bên tham gia giao dịch, công chứngviên sẽ hướng dẫn người yêu cầu công chứng chuẩn bị hồ sơ yêu cầu công chứng, Sau khi tiếp nhận các giấy tờ, tài liệu do người yêu cầu công chứng cung cấp, côngchứng viên tiến hành xác định tính hợp lệ, đầy đủ của các giấy tờ tài liệu này Cơ sở choxác định được hồ sơ yêu cầu công chứng đã đầy đủ, hợp lệ hay chưa chính là hoạt độngxác định yêu cầu công chứng và thành phần hồ sơ cần thiết ứng với yêu cầu công chứng
đó
Trang 8Bước 3: Soạn thảo dự thảo và cho các bên ký tên.
- Công chứng viên hỏi các bên đã có dự thảo hợp đồng đặt cọc chưa ? Trường hợpchưa có dự thảo hợp đồng thì Công chứng viên giao cho chuyên viên thư ký soạn thảo dựthảo hợp đồng theo thông tin các bên đưa ra và in ra bản dự thảo cho các bên đọc lại, giảithích các nội dung và điều khoản trong hợp đồng cho các bên hiểu
- Sau khi các bên đọc lại, đồng ý với toàn bộ dự thảo thì các bên ký vào từng trang của hợp đồng, lăn tay điểm chỉ vào 01 bản của hợp đồng để đối chiếu vân tay
- Chuyên viên thư ký hoàn thiện hồ sơ lưu và đem vào bàn Công chứng viên trìnhký
Bước 5: Phát hành văn bản công chứng và lưu hồ sơ công chứng.
- Bộ phận trả hồ sơ đóng dấu vào ba bản hợp đồng, thu phí khách hàng và trả lại 02bản chính hợp đồng cho các bên, 01 bản chính lưu lại Văn phòng Công chứng
- Bộ phận Văn thư lưu lại một bản chính của hợp đồng đặt cọc, chuyển thông tin dichúc lên hệ thống cơ sở dữ liệu công chứng Thành phố Hồ Chí Minh và lưu trữ hồ sơtrong kho lưu trữ của Văn phòng
III Nhận xét quá trình giải quyết việc công chứng của công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng nơi học viên thực tập
1 Về thẩm quyền công chứng:
Đối tượng của hợp đồng đặt cọc này là một số tiền dùng để đặt cọc, cụ thể là1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng) Số tiền này dùng để đặt cọc nhằm đảmbảo giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đấttại địa chỉ 47/19 Bình Thành, khu phố 4, phường Bình Hưng Hoà B, quận Bình Tân,
Thành phố Hồ Chí Minh Mặc dù đối tượng của hợp đồng là số tiền, không phải là bất
động sản Tuy nhiên, số tiền đặt cọc này liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng bấtđộng sản, theo học viên vẫn phải tuân thủ về phạm vi công chứng theo quy định tại Điều
42 Luật Công chứng 2014 quy định về Phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất
động sản: “Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản” Như vậy, theo học viên xác định thì Văn phòng
Trang 9Công chứng Bình Tân tại Thành phố Hồ Chí Minh thực hiện công chứng hợp đồng đặtcọc trên là đúng quy định pháp luật liên quan đến phạm vi công chứng.
Và công chứng viên chứng nhận hợp đồng đặt cọc không vi phạm tại Khoản C Điểu
7 Luật công chứng năm 2014: “Công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch có liên quan đến tài sản, lợi ích của bản thân mình hoặc của những người thân thích là vợ hoặc chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi của vợ hoặc chồng; con đẻ, con nuôi, con dâu, con rể; ông, bà; anh chị em ruột, anh chị em ruột của vợ hoặc chồng; cháu là con của con đẻ, con nuôi”.
2 Về hình thức và nội dung của di chúc:
a Về nội dung hợp đồng đặt cọc:
Theo như học viên tìm hiều về các quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm thì hợpđồng đặt cọc số công chứng 439, quyển số 6/2021TP/CC-SCC/HĐGD do Công chứngviên Hồ Bích Ngân, Văn phòng Công chứng Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh chứngnhận ngày 08/6/2021 là đầy đủ và đúng theo quy định của pháp luật
Phần đầu của hợp đồng là phần chủ thể, mô tả về thông tin chủ thể tham gia giaodịch là bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc
Điều 1 của hợp đồng mô tả tài sản đặt cọc là số tiền 1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba
trăm triệu đồng) Nếu tài sản được tiến hành mua bán thì số tiền đặt cọc được trừ vào số
tiền mà bên A phải trả cho bên B Đây là phương thức để đảm bảo phù hợp với quy địnhcủa pháp luật về đặt cọc được quy định tại Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự năm 2015:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Điều 2 của hợp đồng quy định về thời hạn đặt cọc Đây là thời hạn do hai bên tựthoả thuận
Điều 3 của hợp đồng quy định về mục đích của đặt cọc là sử dụng số tiền số tiền1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng) để đảm bảo việc giao kết và thực hiệnhợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa chỉ 47/19/1B BìnhThành, khu phố 4, phường Bình Hưng Hoà B, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minhvới giá mua bán, chuyển nhượng là: 2.300.000.000 đồng (bằng chữ: Hai tỷ ba trăm triệuđồng) (giá này là giá cố định không thay đổi trong bất kỳ thường hợp nào) Bên A thanhtoán hết cho bên B số tiền còn lại là 1.000.000.000 đồng (bằng chữ: Một tỷ đồng) khi haibên ký hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 3 của hợpđồng cũng nêu rõ về nghĩa vụ đóng thuế của các bên theo quy định của pháp luật để tránhxảy ra tranh chấp sau này khi ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
Trang 10Điều 4 và Điều 5 của hợp đồng đặt cọc nêu về quyền và nghĩa vụ của hai bên Cácquyền và nghĩa vụ này được quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự năm 2015 :
‘‘Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Điều 6 của hợp đồng quy định việc nộp phí công chứng
Điều 7 của hợp đồng là phương thức giải quyết tranh chấp khi phát sinh tranh chấphai bên có quyền khởi kiện để Toà án giải quyết
Điều 8 của cam kết của các bên không bị lừa dối, ép buộc, tự nguyện tham gia giaodịch hợp đồng
Điều 9 của hợp đồng quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm Hợp đồng đặt cọc làmột loại hợp đồng bảo đảm nghĩa vụ, tuy nhiên căn cứ theo Khoản 1 Điều 4 Nghị định
102/2017/NĐ-CP quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm: “1 Các biện pháp bảo đảm sau đây phải đăng ký: a) Thế chấp quyền sử dụng đất; b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; c) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay; d) Thế chấp tàu biển.” Do đó, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc
phải đăng ký giao dịch bảo đảm mà có thể do thoả thuận của các bên
Điều 10 của hợp đồng quy định các điểu khoản cuối cùng về hiểu rõ quyền và nghĩa
vụ và ký kết hợp đồng
Như vậy, theo học viên, hợp đồng đặt cọc được xây dựng và soạn thảo chặt chẽ, hợp
lý dựa trên các quy định của pháp luật tại Bộ Luật Dân sự năm 2015 và Luật Công chứngnăm 2014 về giao dịch bảo đảm Các nội dung của di chúc hoàn toàn phù hợp với quyđịnh của pháp luật, không trái quy định của pháp luật
b Về hình thức hợp đồng đặt cọc:
Về cơ bản, hợp đồng đặt cọc số công chứng 439, quyển số6/2021TP/CC-SCC/HĐGD do Công chứng viên Hồ Bích Ngân, Văn phòng Công chứngBình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 08/6/2021 đã tuân thủ đúng với hìnhthức của một văn bản công chứng đó là chỉ dùng tiếng Việt và không viết tắt, không viếtbằng ký hiệu, không viết xen dòng, viết đè dòng, không tẩy xoá, không để trống trong vănbản công chứng Các số điều khoản được gạch chân, in đậm, trình bày rõ ràng
Phần lời chứng của Công chứng viên đối với trường hợp này áp dụng theo Mẫu đínhkèm theo của thông tư 01/2021/TT-BTP về quy định chi tiết một số điều và biện pháp thihành luật công chứng (có hiệu lực kể từ ngày 26/03/2021) Trong lời chứng gồm thời
Trang 11điểm, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng;chứng nhận người tham gia hợp đồng, hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự,mục đích, nội dung của hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội,chữ ký, dấu điểm chỉ trong hợp đồng, giao dịch đúng là chữ ký, dấu điểm chỉ của ngườitham gia hợp đồng, số tờ, số trang, số công chứng Lời chứng của công chứng viên được
ký và ghi rõ họ tên của công chứng viên, có đóng dấu của văn phòng công chứng
3 Về thành phần hồ sơ công chứng hợp đồng đặt cọc:
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014 quy định về thành phần
hồ sơ công chứng, học viên nhận thấy đối với hợp đồng đặt cọc số công chứng 439, quyển
số 6/2021TP/CC-SCC/HĐGD do Công chứng viên Hồ Bích Ngân, Văn phòng Côngchứng Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 08/6/2021 đã đầy đủ
- Phiếu yêu cầu công chứng đã thể hiện đầy đủ các nội dung như: thông tin về họ
tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửikèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu côngchứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ Hiện nay, để thuận tiện cho người dân khi thực hiệncông chứng hợp đồng, giao dịch thì hầu hết các tổ chức hành nghề công đều sử dụng mẫuphiếu yêu cầu công chứng do chính phòng mình ban hành có chứa các nội dung được quyđịnh tại điểm a khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 và để người yêu cầu côngchứng tự mình điền vào hoặc soạn thảo sẵn cho người yêu cầu công chứng ký tên vàophiếu yêu cầu công chứng
- Giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng đều còn hạn sử dụng và giá trị sử
dụng theo quy định của pháp luật Ông Phan Thành có giấy xác nhận số chứng nhân dânxác nhận đổi từ số chứng minh nhân dân 024 351 sang số căn cước công dân số 079 090
010 Giấy này là căn cứ để xác thực thêm về việc ông Phan Thành là người chồng tronggiấy chứng nhận kết hôn với bà Nguyễn Thị Mỹ
- Xét về chủ thể bên nhận đặt cọc: Ông Phan Thành và bà Nguyễn Thị Mỹ kết hôn
ngày 31/3/2015 Theo cập nhật tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất thì ông Phan Thành nhận chuyển nhượng ngày
26/3/2020 Căn cứ theo Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014: “1 Tài sản chung
của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng; 2 Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực
Trang 12hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng; 3 Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”
Xét thấy, ông Phan Thành và bà Nguyễn Thị Mỹ không có văn bản thoả thuận phânchia tài sản chung hay văn bản cam kết tài sản riêng nào Như vậy, nhà ở và quyền sửdụng đất tại địa chỉ 47/19 Bình Thành, khu phố 4, phường Bình Hưng Hoà B, quận BìnhTân, Thành phố Hồ Chí Minh là tài sản chung hình thành trong thời kỳ hôn nhân của vợchồng ông Phan Thành và bà Nguyễn Thị Mỹ Căn cứ theo Điều 35 Luật Hôn nhân và
Gia đình năm 2014: “1 Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận; 2 Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây: a) Bất động sản; b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu; c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình” Ông Phan Thành và bà Nguyễn Thị Mỹ được quyền nhận đặt cọc số
tiền để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại địa chỉ 47/19 Bình Thành, khu phố 4, phường Bình Hưng Hoà B, quậnBình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh nêu trên
- Xét về chủ thể bên đặt cọc: Ông Hà Ngọc Mạnh là người đặt cọc số tiền để đảmbảo giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đấttại địa chỉ 47/19 Bình Thành, khu phố 4, phường Bình Hưng Hoà B, quận Bình Tân,Thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên theo học viên, số tiền nêu trên chưa được chứngminh là tài sản riêng của ông Hà Ngọc Mạnh và cũng chưa xác định được chủ thể thamgia giao dịch độc thân hay đã kết hôn Việc ông Hà Ngọc Mạnh dùng số tiền đặt cọc nêutrên để đặt cọc là không đúng với quy định của Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 Theohọc viên, nếu ông Hà Ngọc Mạnh đã có gia đình thì phải có hai vợ chồng cùng đặt cọc đểđảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng Còn nếu ông Hà Ngọc Mạnh còn độcthân thì trong thành phần hồ sơ lưu trữ của hợp đồng đặt cọc phải có giấy xác nhận tìnhtrạng hôn nhân để chứng minh số tiền đặt cọc là tài sản riêng của ông Hà Ngọc Mạnh
- Nhà ở và quyền sử dụng đất tại địa chỉ 47/19 Bình Thành, khu phố 4, phường BìnhHưng Hoà B, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh đã có giấy chứng nhận nên đủ điềukiện của nhà ở được phép tham gia giao dịch căn cứ theo Điều 188 Luật đất đai năm2013
- Sổ hộ khẩu của ông Hà Ngọc Mạnh, ông Phan Thành và bà Nguyễn Thị Mỹ phù
hợp với quy định của Luật Cư trú năm 2020
- Thông báo giải chấp tài sản đảm bảo tiền vay ngày 08/6/2021 của Ngân hàng Nôngnghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam – Chi nhánh Bình Tân – Phòng giao dịch Ngã
Tư Bốn Xã Việc giải chấp là căn cứ để xoá đăng ký giao dịch bảo đảm Pháp luật vềđăng ký giao dịch bảo đảm không có quy định hạn chế việc định đoạt (thế chấp, chuyển
Trang 13nhượng…) tài sản khi chưa xoá đăng ký thế chấp Theo Khoản 5 Điều 12 Thông tư liêntịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tàinguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn một số vấn đề về xử lý
tài sản bảo đảm thì “việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản được thực hiện đồng thời với việc xoá đăng ký giao dịch bảo đảm” Vậy nên, việc giải chấp để đặt cọc
hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật
- Giấy tờ tra cứu tình trạng tài sản: Theo Điều 62, Luật công chứng 2014 thì Cơ sở
dữ liệu công chứng bao gồm các thông tin về nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch củatài sản và các thông tin về biện pháp ngăn chặn được áp dụng đối với tài sản có liên quanđến hợp đồng, giao dịch đã được công chứng Trang tra cứu tình trạng tài sản không phải
là một giấy tờ bắt buộc phải lưu trữ theo quy định của Luật công chứng 2014 Phần mềmnày là cơ sở dữ liệu thông tin mà Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh xây dựng nhằmgiúp Công chứng viên có thể tra cứu thông tin về các biện pháp ngăn chặn được áp dụngđối với tài sản tại thời điểm công chứng hợp đồng, giao dịch Nhờ đó, Công chứng viên
có thể kịp thời phát hiện tài sản bị áp dụng biện pháp ngăn chặn nhưng vẫn được dùng đểgiao kết các giao dịch dân sự, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia hợp đồng, giaodịch
IV Căn cứ pháp lý
+ Bộ Luật Dân sự năm 2015
+ Luật Công chứng năm 2014
+ Luật Đất đai năm 2013
+ Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014
+ Luật Cư trú năm 2020
+ Luật Căn cước công dân năm 2014
+ Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm
+ Thông tư số 01/2021/TT-BTP ngày 03/02/2021 của Bộ Tư pháp quy định chi tiết một
số điều và biện pháp thi hành Luật Công chứng
+ Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 của Bộ Tưpháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
+ Giáo trình Kỹ năng hành nghề công chứng tập 1, 2, 3 do Nhà xuất bản tư pháp Hà Nội –2020
Trang 14C KẾT LUẬN
Sau khi kết thúc việc thực tập tại Tổ chức hành nghề công chứng, học viên đã họchỏi được nhiều kinh nghiệm về kỹ năng trong việc hành nghề công chứng, hiểu tường tậnquy trình làm việc với khách hàng và xử lý hồ của Công chứng viên và quy trình côngchứng văn bản công chứng Ngoài ra, học viên cũng như biết thêm về những áp lực, khókhăn mà công chứng viên đã phải đối mặt hằng ngày như vấn nạn giấy tờ giả mà côngchứng viên phải đối mặt trong quá trình thực hiện hồ sơ công chứng ngày càng nhiều vàtinh vi Giấy tờ giả được làm ngày càng tinh vi, khó phát hiện, bằng mắt thường rất khó
có thể phân biệt, đặc biệt trong bối cảnh công nghệ phát triển như hiện nay Thực tế, côngchứng viên chỉ có thể phân biệt thật, giả dựa trên kinh nghiệm làm nghề Bên cạnh đó, cáikhó cho các công chứng viên là hiện nay chưa có cơ chế hỗ trợ công chứng viên trongviệc kiểm tra xử lý các giấy tờ giả cũng chưa có cơ chế chia sẻ thông tin, dữ liệu từ cácngành liên quan đặc biệt trong lĩnh vực đất đai Ngay cơ sở dữ liệu hành nghề công chứngđược Luật Công chứng năm 2014 giao Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựngcũng chưa có nhiều sự kết nối, liên thông giữa các địa phương Vì thế khi có nghi ngờgiấy tờ giả mạo công chứng viên cũng không có cách gì kiểm tra, làm rõ
Thông qua đợt thực tập này, học viên đã có những trải nghiệm, những ngày học hỏi,quan sát và trau dồi kiến thức đầy thiết thực, rút ra được những bài học kinh nghiệm đểphục vụ cho công việc học tập cũng như hoạt động hành nghề sau này của bản thân mình.Tại đây, học viên được hướng dẫn tận tình, trao đổi kiến thức cũng như kỹ năng hànhnghề, giúp học viên bổ sung kiến thức, cung cấp những kỹ năng cơ bản để xử lý một sốvấn đề liên quan đến các đặc điểm pháp lý về chủ thể, đối tượng, nội dung nhằm bảo đảmtính hợp pháp, tính xác thực của hợp đồng khi chứng nhận Qua đó, học viên cảm nhận vàbiết được hơn nữa vai trò quan trọng của công chứng viên và sự cao quý của nghề nghiệp
mà mình đang theo đuổi sau này