HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC BÁO CÁO THỰC TẬP Thực tập tại các tổ chức hành nghề công chứng về nhóm việc Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, cho thuê, trao đổi, mượn vay tài sản Họ và tên Sinh by Số báo danh Lớp Hà Nội, by 02 tháng 3 năm 2022 LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới Học viện Tư pháp đã đưa chương trình thực tập thực tế tại các tổ chức hành nghề công chứng vào chương trình đào tạo Công chứng viên giúp tôi có thêm những kinh n.
HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC - BÁO CÁO THỰC TẬP Thực tập tổ chức hành nghề công chứng nhóm việc Cơng chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, cho thuê, trao đổi, mượn vay tài sản Họ tên: Sinh by Số báo danh: Lớp: Hà Nội, by 02 tháng năm 2022 LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới Học viện Tư pháp đưa chương trình thực tập thực tế tổ chức hành nghề công chứng vào chương trình đào tạo Cơng chứng viên giúp tơi có thêm kinh nghiệm thực tế nghề công chứng Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn đến Ban lãnh đạo Văn phịng cơng chứng abcđặc biệt Trưởng văn phịng cơng chứng Abc tồn thể cán bộ, nhân viên tạo điều kiện tiếp nhận, hướng dẫn tơi tận tình để hồn thành việc thực tập cách tốt Tôi xin chân thành cảm ơn! HỌC VIÊN MỤC LỤC I KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 1 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản .1 1.1 Khái niệm Hợp đồng mua bán tài sản 1.2 Đặc điểm Hợp đồng mua bán tài sản 1.3 Ý nghĩa hợp đồng mua bán tài sản Các quy định pháp luật Hợp đồng mua bán tài sản 2.1 Đối tượng 2.2 Giá phương thức toán 2.3 Hình thức 2.4 Chủ thể II CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN .4 Các trường hợp công chứng Hợp đồng mua bán tài sản Thẩm quyền công chứng Hợp đồng mua bán tài sản Địa điểm công chứng .5 Hồ sơ yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán tài sản 5 Thủ tục công chứng Hợp đồng mua bán tài sản III NỘI DUNG THỰC TẬP VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Tóm tắt nội dung việc Cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản 1.1 Về thẩm quyền công chứng 1.2 Về hồ sơ công chứng 1.3 Chủ thể tham gia Hợp đồng mua bán tài sản Kết hoạt động nghiên cứu hồ sơ hoạt động khác liên quan đến q trình tham gia giải việc cơng chứng 2.1 Đánh giá hồ sơ 2.2 Quá trình giải việc công chứng Công chứng viên 2.3 Kinh nghiệm rút từ việc tham gia q trình giải việc cơng chứng Kiến nghị, đề xuất việc hoàn thiện pháp luật hệ thống pháp luật liên quan đến việc công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư 3.1 Hoàn thiện quy định pháp luật Công chứng .9 3.2 Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến Hợp đồng mua bán nhà chung cư nâng cao hiệu áp dụng thực tiễn 10 HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC NỘI DUNG BÁO CÁO THỰC TẬP Thực tập tổ chức hành nghề cơng chứng nhóm việc Cơng chứng hợp đồng bảo đảm thực nghĩa vụ Trong trình thực tập học phần CC5 văn phịng cơng chứng Gia Khánh, học viên có hội tìm hiểu thêm hợp đồng, giao dịch nói chung hợp đồng mua bán tài sản nói riêng Học viên xin trình bày khái quát trình thực tập, kiến thức, kinh nghiệm tiếp thu đưa số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật công chứng hợp đồng, cụ thể hợp đồng mua bán tài sản I KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản 1.1 Khái niệm Hợp đồng mua bán tài sản Hợp đồng mua bán tài sản tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản quyền sở hữu tài sản cho bên mua nhận tiền bán tài sản, bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản mua chuyển tiền cho bên bán 1.2 Đặc điểm Hợp đồng mua bán tài sản - Hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng song vụ: Bên bán bên mua có quyền nghĩa vụ đối Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản trả tiền, bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản nhận tiền bán - Hợp đồng mua bán tài sản Hợp đồng có đền bù: Khoản tiền bên mua tài sản trả khoản đền bù việc mua bán tài sản Đặc điểm khác so với Hợp đồng tặng cho Hợp đồng khơng có đền bù - Hợp đồng mua bán tài sản Hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu tài sản bên bán sang bên mua Đây kế tục quyền sở hữu tài sản Đặc điểm giúp phân biệt hợp đồng với hợp đồng cho mượn, cho thuê tài sản 1.3 Ý nghĩa hợp đồng mua bán tài sản Đây phương tiện pháp lý tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức trao đổi hàng hóa, thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, sản xuất kinh doanh Quan hệ mua bán phản ánh mối quan hệ vè trao đổi vật tư, sản phẩm đơn vị kinh tế Giáo trình Luật dân sự- Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.140 thuộc thành phần kinh tế khác Từ tạo điều kiện cho thành phần kinh tế phát triền tồn tại, nâng cao đời sống vật chất, tinh thần văn hóa nhân dân Các quy định pháp luật Hợp đồng mua bán tài sản 2.1 Đối tượng Đối tượng hợp đồng mua bán phải thỏa mãn quy định pháp luật chế độ pháp lý của đối tượng giao dịch dân Bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản2, phải xác định rõ phải phép giao dịch Đối tượng hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai, trường hợp người bán phải có đối tượng hình thành 2.2 Giá phương thức toán Giá, phương thức toán bên thỏa thuận người thứ ba xác định theo yêu cầu bên Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức toán phải theo quy định quan nhà nước có thẩm quyền thỏa thuận bên phải phù hợp với quy định Trường hợp khơng có thỏa thuận thỏa thuận không rõ ràng giá, phương thức tốn giá xác định theo giá thị trường, phương thức toán xác định theo tập quán địa điểm thời điểm giao kết hợp đồng.3 2.3 Hình thức Hình thức hợp đồng mua bán tài sản miệng, văn bên thỏa thuận pháp luật quy định Nếu đối tượng hợp đồng tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hình thức hợp đồng mua bán phải văn có cơng chứng chứng thực 2.4 Chủ thể a Bên bán Là người có tài sản đem bán Bên bán chủ sở hữu tài sản người ủy quyền bán Bên bán cịn người đại diện hợp pháp theo quy định pháp luật Bên bán có quyền yêu cầu bên mua phải trả tiền theo thoả thuận giao kết hợp đồng Bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua kì hạn, phương thức địa điểm bên thoả thuận pháp luật quy định Nếu bên bán khơng giao vật kì hạn, đối tượng, bên mua có quyền hủy hợp đồng mua bán Bên bán có nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu tài sản cho bên mua chuyển tài sản giấy tờ xác nhận quyền sở hữu tài sản Để bên mua có quyền sở hữu tài sản mua, bên bán phải chủ sở hữu người có quyền bán theo quy định pháp luật Nếu bên bán chủ sở hữu người Điều 105 Bộ luật dân 2015 Điều 433 Bộ luật dân 2015 ủy quyền bán mà có người thứ ba yêu cầu đòi tài sản bên mua thị bên bán phải hồn trả cho bên mua số tiền nhận Bên bán phải bảo đảm chất lượng tài sản đem bán Nếu tài sản không với chất lượng thoả thuận pháp luật quy định bên bán phải đổi tài sản khác 145 loại cho bên mua, phải sửa chữa giảm giá bán Nếu tài sản bán vật đặc định, bên bán phải giao vật đó, khơng tự ý thay đổi vật phận vật Nếu tài sản bán vật có vật phụ phải chuyển giao vật vật phụ Trường hợp tài sản bán có khuyết tật chất lượng không tốt mà bên bán thông báo cho bên mua biết tài sản đem bán coi chất lượng bảo đảm Đối với tài sản bán cửa hàng đồ cũ quầy hàng bán tài sản phẩm chất phải coi trường hợp người bán thông báo trước cho bên mua khuyết tật, chất lượng tài sản bán Bên bán phải giao tài sản bán phương thức thời hạn Phương thức giao tài sản bên thoả thuận Nếu không thoả thuận phương thức bên bán phải giao cho bên mua lần toàn tài sản thời hạn thoả thuận hợp đồng Thông thường, việc mua bán cửa hàng chợ việc giao tài sản thực sau bên mua trả tiền Trong trường hợp bên không thoả thuận pháp luật không quy định chi phí vận chuyển chi phí liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu bên bán phải chịu chi phí vận chuyển đến địa điểm thực nghĩa vụ chi phí liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu (Điều 442 BLDS) Xác định thời hạn giao tài sản có ý nghĩa quan trọng việc xác định trách nhiệm dân xác định quyền sở hữu tài sản bên Từ xác định bên phải chịu rủi ro tài san bị hư hỏng mà không lỗi b Bên mua Có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán giá thoả thuận đồng thời có nghĩa vụ nhận tài sản bên bán giao cho Bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao vật, chất lượng, số lượng chủng loại, thời hạn Nếu bên bán giao tài sản không số lượng, chủng loại bên mua có quyền hủy hợp đồng nhận tài sản có quyền u cầu bên bán phải bồi thường thiệt hại Theo quy định Điều 437 BLDS, trường hợp bên bán giao vật với số lượng nhiều số lượng thoả thuận bên mua có quyền nhận khơng nhận phần dội ra; nhận phần tốn thực theo thoả thuận phần dôi Nếu bên bán giao vật cho bên mua không đồng làm cho mục đích sử dụng vật khơng đạt bên mua nhận yêu cầu bên bán giao tiếp phần phận thiếu, yêu cầu bồi thường thiệt hại huỷ bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại ại Điều 446 BLDS yêu cầu bên bán phải bồi thường thiệt hại giao vật không đồng bộ, kể từ thời điểm phải thực hợp đồng vật chuyển giao đồng (Điều 438 BLDS) Nếu bên bán giao vật khơng chủng loại, bên mua có quyền nhận toán theo giá bên thoả thuận yêu cầu bên bán giao vật chủng loại bồi thường thiệt hại bên mua có quyền huỷ bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại (Điều 439 BLDS) Bên mua có quyền sở hữu tài sản mua kể từ nhận tài sản từ bên từ bên bán Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản phải đăng kí quyền sở hữu, bên mua có quyền sở hữu tài sản sau đăng kí quyền sở hữu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (ví dụ: nhà ở, cơng trình xây dựng ) Trong trường hợp tài sản mua bán chưa chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức hoa lợi, lợi tức thuộc bên bán Trường hợp mua bán có bảo hành tài sản bán, thời hạn bảo hành, bên mua phát khuyết tật tài sản tài sản không bảo đảm chất lượng thoả thuận bên mua có quyền u cầu bên bán phải sửa chữa tài sản, đổi tài sản khác yêu cầu giam giá Nếu bên bán không chịu thực nghĩa vụ sửa chữa, đổi tài sản, giảm giá bên mua có quyền u cầu lấy lại tiền mua trả lại tài sản cho bên bán Khi bảo hành, chi phí sửa chữa bên bán phải gánh chịu II CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Khi Hợp đồng mua bán tài sản cơng chứng viên viết lời chứng, ký tên, đóng dấu tổ chức hành nghề cơng chứng trở thành văn cơng chứng có giá trị thi hành với bên tham gia giao dịch, bên có liên quan có giá trị chứng Các trường hợp công chứng Hợp đồng mua bán tài sản Việc xác định Hợp đồng mua bán tài sản có bắt buộc phải cơng chứng hay khơng phụ thuộc vào đối tượng hợp đồng, quy định văn chuyên bnh Ví dụ Hợp đồng mua bán nhà phải thực công chứng, chứng thực hợp đồng Điều 122 Luật nhà 2014 Điều 430 Bộ luật dân 2015 Ngoài ra, theo yêu cầu bên, công chứng viên tiến hành công chứng hợp đồng mua bán tài sản khac Thẩm quyền công chứng Hợp đồng mua bán tài sản Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 quy định sau: “Công chứng viên tổ chức hành, nghề công chứng công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn từ chối nhận di sản bất động sản văn ủy quyền liên quan đến việc thực quyền bất động sản” Theo quy định trên, hợp đồng mua bán tài sản có đối tượng liên quan đến bất động sản cơng chứng viên tổ chứng hành nghề cơng chứng có trụ sở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương với bất động sản có thẩm quyền công chứng Đối với hợp đồng mua bán tài sản khác tiến hành công chứng tổ chức hành nghề công chứng Địa điểm công chứng Theo quy định Điều 44 Luật Cơng chứng việc cơng chứng phải thực trụ sở tổ chức hành nghề công chứng trừ trường hợp người yêu cầu công chứng người già yếu lại được, người bị tạm giữ, tạm giam, thi hành án phạt tù có lý đáng khác đến trụ sở tổ chức hành nghề công chứng Như vậy, công chứng hợp đồng mua bán tài sản việc cơng chứng phải thực trụ sở tổ chức hành nghề công chứng trừ trường hợp bên thể chấp bên ủy quyền người già yếu lại được, người bị tạm giữ, tạm giam, thi hành án phạt tù có lý đáng khác khơng thể đến chức hành nghề công chứng Hồ sơ yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán tài sản Theo quy định điều 40 Luật công chứng 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán tài sản bao gồm giấy tờ sau đây: - Phiếu yêu cầu cơng chứng, có thơng tin họ tên, địa người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ; - Dự thảo hợp đồng mua bán tài sản (nếu có) - Bản giấy tờ tùy thân người yêu cầu công chứng; - Bản giấy chứng nhận quyền sở hữu đói với tài sản, quyền sử dụng giấy tờ thay pháp luật quy định tài sản - Bản giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có Thủ tục công chứng Hợp đồng mua bán tài sản Theo đó, cơng chung viên nhận u cầu công chứng hợp đồng mua bán tài sản, công chứng viên cần thực hoạt động nghiệp vụ sau - Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ kiểm tra giấy tờ hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán tài sản Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định pháp luật thi thụ lý, ghi vào sổ công chứng + Trường hợp hồ sơ cơng chứng chưa đầy đủ hướng dẫn cho người u cầu cơng chứng bổ sung hồn thiện hồ sơ + Trường hợp có cho hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán tài sản có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có nghi ngờ lực hành vi dân người yêu cấu công chứng có nghi ngờ đối tượng hợp đồng giao dịch khơng có thật thi cơng chứng viên để nghi người yêu cầu công chứng làm rõ theo đề nghị người yêu cầu công chứng công chứng viên tiến hành xác minh yêu cầu giám định, trường hợp khơng làm rõ có quyền từ chối công chứng - Sau kiểm tra giấy tờ hồ sơ yêu cầu công chứng công chứng viên soạn thảo hợp đồng mua bán tài sản người yêu cầu công chứng yêu cầu công chứng viên soạn thảo kiểm tra dự thảo hợp đồng mua bán tài sản mà bên tự soạn thảo trước Nếu dự thảo hợp đồng mua bán tài sản có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng hợp đồng khơng phủ hợp với thực tế cơng chứng viên phải rõ cho bên ủy quyền bên ủy quyền biết để sửa chữa Trường hợp bên mua bên bán khơng sửa chữa cơng chứng viên có quyền từ chối cơng chứng - Tiếp theo cơng chứng viên chuyển lại dự thảo hợp đồng mua bán tài sản cho bên mua bên bán, người làm chứng tự đọc lại công chứng viên người làm chứng đọc cho họ nghe Trường hợp bên mua bên bán đồng ý toàn nội dung dự thảo hợp đồng mua bán tài sản ký vào trang hợp đồng mua bán tài sản Công chứng viên ký vào trang Hợp đồng mua bán tài sản Cuối công chứng viên chuyển hợp đồng mua bán tài sản ký cho phận thu ngân thực thu phí cơng chứng, thù lao cơng chứng chi phí khác (nếu có), đóng dấu tổ chức hành nghề cơng chứng, trả hợp đồng giao dịch đóng dấu tổ chức hành nghề công chứng cho bên thể chấp bên nhậ chấp đồng thời giữ lại để lưu trữ Việc cơng chứng đến thời điểm coi hoàn tất III NỘI DUNG THỰC TẬP CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Tóm tắt nội dung việc Cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản Ông A vợ bà Nguyễn Thị B chủ sở hữu hộ chung cư có diện tích 415 m2 địa Nhà tái định cư B3, khu nhà Cầu Diễn, phường Phú Diễn, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội Ơng Giỏi bà B có nhu cầu bán ngơi nhà cho Ông Trần Văn c vợ bà Nguyễn Thị D By 16/02/2021, hai bên đến Văn phòng công chứng abcthành phố Hà Nội yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà 1.1 Về thẩm quyền công chứng - Do hộ chung cư đối tượng hợp đồng mua bán nằm địa Nhà tái định cư B3, khu nhà Cầu Diễn, phường Phú Diễn, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội tổ chức hành nghề công chứng Văn phịng cơng chứng abcthành phố Hà Nội nằm địa bàn nên Cơng chứng viên văn phịng có thẩm quyền công chứng hợp đồng mua bán tài sản 1.2 Về hồ sơ công chứng Thành phần hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán tài sản bao gồm - Phiếu yêu cầu công chứng: Người yêu cầu công chứng A, phiếu có đầy đủ thơng tin hồ sơ, by giờ, chữ ký Người tiếp nhận Trần Thị Loan - Hợp đồng mua bán tài sản: Khơng có sẵn hai bên u cầu cơng chứng viên soạn - Giấy tờ tùy thân: Bản photo: + Chứng minh nhân dân ông A, + Căn cước công dân bà Nguyễn Thị B + Căn cước công dân ông Trần Văn c + Căn cước công dân bà Nguyễn Thị D - Giấy tờ khác: + Sổ hộ số 240527453 chủ hộ A; sổ hộ 450316822 chủ hộ Trần Văn c, sổ hộ 241689473 chủ hộ Nguyễn Thị D + Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn ông Giỏi bà B + Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn ông c bà D + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà hộ chung cư ông Giỏi bà B 1.3 Chủ thể tham gia Hợp đồng mua bán tài sản Bên bán: Ông Giỏi sinh năm 1976 Bà B sinh năm 1979 kết hôn by 01/03/2002 Ông bà chủ sở hữu hộ chung cư theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà hộ chung cư số 503 địa Nhà tái định cư B3, khu nhà Cầu Diễn, phường Phú Diễn, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội Sở tài nguyên môi trường thành phố Hà Nội cấp by 19/10/2016 Ông bà có đầy đủ lực hành vi dân Bên mua: Ông Trần Văn c sinh năm 1982, bà D sinh năm 1983, ơng bà có đủ lực hành vi dân Kết hoạt động nghiên cứu hồ sơ hoạt động khác liên quan đến trình tham gia giải việc công chứng 2.1 Đánh giá hồ sơ - Phiếu yêu cầu công chứng Ghi chép đầy đủ nội dung bao gồm thông tin người yêu cầu ông Giỏi, địa chỉ, số điện thoại, nội dung yêu cầu công chứng địa điểm ký Thành phần hồ sơ đầy đủ đầu mục hồ sơ kèm theo Về thời gian nhận phiếu cịn thiếu thơng tin nhận có đầy đủ by, tháng, năm nhận phiếu Phiếu u cầu cơng chứng có đủ chữ ký bên yêu cầu bên tiếp nhận - Các giấy tờ tùy thân, giấy tờ liên quan Giấy tờ tùy thân: Bản photo: + Chứng minh nhân dân ông A, + Căn cước công dân bà Nguyễn Thị B + Căn cước công dân ông Trần Văn c + Căn cước công dân bà Nguyễn Thị D Giấy tờ khác: + Sổ hộ số 240527453 chủ hộ A; sổ hộ 450316822 chủ hộ Trần Văn c, sổ hộ 241689473 chủ hộ Nguyễn Thị D + Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn ông Giỏi bà B + Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn ông c bà D + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà hộ chung cư ông Giỏi bà B - Hợp đồng mua bán tài sản Công chứng viên dự thảo cho bên, có bố cục rõ ràng, đầy đủ điều khoản cần thiết, Các thông tin, điều khoản rõ ràng, dễ hiểu, đảm bảo an toàn pháp lý cho người yêu cầu công chứng bên liên quan Lời chứng với mẫu lời chứng Thông tư 06/2015/TT-BTP 2.2 Q trình giải việc cơng chứng Công chứng viên - Công chứng viên Nguyễn Thị Minh Hải tiếp nhận giải yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán tài sản theo quy định Điều 40, điều 41, điều 42, điều 54 Luật công chứng năm 2014 Thực việc công chứng 100% tuân thủ pháp luật Quy tắc đạo đức ứng xử nghề nghiệp cơng chứng, nhanh chóng tận tâm, hỗ trợ tối đa cho người yêu cầu tư vấn thủ tục quyền, nghĩa vụ - Sau tiếp nhận đủ hồ sơ yêu cầu công chứng, công chứng viên kiểm tra loại giấy tờ kinh nghiệm mình, khơng phát dấu hiệu giấy tờ giả; Tiến hành soạn thảo Hợp đồng tiến hành công chứng hợp đồng Cơng chứng viên đọc, giải thích kỹ hướng dẫn cho bên ký trang điểm vào hợp đồng, bà Nguyễn Thị Minh Hải ký trang đóng dấu vào hợp đồng, ghi lời chứng - Sau hồn thành cơng chứng Hợp đồng, Cơng chứng viên lập danh mục hồ sơ lưu, đánh bút lục, bàn giao cho nhân viên lưu trữ phận thu ngân thu phí cơng chứng trả hồ sơ cho bên 2.3 Kinh nghiệm rút từ việc tham gia q trình giải việc cơng chứng Học viên học tập tinh thần trách nhiệm, nghiêm túc chuyên nghiệp đặc biệt trình giao tiếp với nhân viên Văn phòng Bên cạnh đó, có giúp đỡ nhiệt tình chun mơn thành viên văn phòng Trong việc xử lý hồ sơ công chứng, công chứng viên thực cách tỉ mỉ, cẩn trọng từ việc xét người, xét giấy tờ, tìm hiểu xác minh đối tượng Cơng chứng viên tiến hành dịch vụ cơng, khơng lợi ích bên nào, khơng thiên vị bên mà với vai trò trung gian chứng nhận tính xác thực, hợp pháp giao dịch, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên liên quan Tìm hiểu cách soạn thảo Hợp đồng mua bán tài sản cho đầy đủ thông tin, điều khoản bản, ngắn gọn, dễ hiểu phòng ngừa rủi ro cho bên Trong việc lưu trữ hồ sơ, công chứng viên hướng dẫn đánh bút lục, thức lưu trữ hồ sơ khoa học theo thứ tự, giá hồ sơ, bảo quản hồ sơ cẩn thận, thực biện pháp an toàn Kiến nghị, đề xuất việc hoàn thiện pháp luật hệ thống pháp luật liên quan đến việc công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư 3.1 Hoàn thiện quy định pháp luật Công chứng Thứ nhất, đề xuất nên có hướng dẫn cụ thể để xác định giấy tờ tài liệu có hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán tài sản Khoản Điều 40 Điều 41 Luật Công chứng 2014 quy định giấy tờ mà người yêu cầu công chứng phải nộp cho công chứng viên dùng lại mức quy định chung chung nên có cách áp dụng khác công chứng viên giải u cầu cơng chứng Ví dụ quy định “Bản giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng giao dịch mà pháp luật quy định phải có” Đây quy định mở nhằm trao quyền chủ động cho công chứng viên việc tạo lập sở pháp lý nhằm xác nhận tính hợp pháp, xác thực hợp đồng mua bán tài sản công chứng nguyên nhân dẫn đến việc áp dụng pháp luật cách tùy tiện để lơi kéo, gây khó khăn sách nhiễu người yêu cầu công chứng Hơn việc công chứng viên yêu cầu bổ sung hay giản lược loại giấy tờ, tài liệu hồ sơ u cầu cơng chứng ảnh hưởng tới sở pháp lý cho việc thực giao dịch bên mua bên bán Do Luật Công chứng văn hướng dẫn thi hành cần có quy định cụ thể nhằm “chuẩn hóa” loại giấy tờ việc cơng chứng loại hợp đồng giao dịch nói chung cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản nói riêng Cụ thể “chuẩn hóa” giấy tờ tùy thân loại giấy tờ khác có hồ sơ u cầu cơng chứng Theo đó, nhà làm luật nên có quy định giải thích giấy tờ xem giấy tờ tùy thân sử dụng hồ sơ yêu cầu công chứng giấy tờ tùy thân giấy tờ quan có thẩm quyền cấp, có yếu tố nhận dạng cịn thời hạn sử dụng pháp luật thừa nhận giấy tờ phép tham gia giao dịch dân sự” Riêng trường hợp người người chưa thành niên chân tuổi tham gia xác lập hợp đồng mua bán tài sản nói riêng pháp luật chua cho phép đối tượng có giấy tờ tùy thân sử dụng giấy tờ khác thay cho giấy tờ tùy thân Bên cạnh cần sửa đổi luật Cơng chứng năm 2014 để đưa mẫu phiếu yêu cầu công chứng chung để áp dụng thống cho tổ chức hành nghề công chứng bao gồm nội dung họ tên, địa người yêu cầu công chứng nội dung cần công chứng danh mục giấy tờ gửi kèm theo tên tổ chức hành nghề công chứng họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng thời điểm tiếp nhận hồ sơ Thứ hai, địa điểm, thời gian công chứng Thực tế cho thấy nhu cầu công chứng ngồi trụ sở tổ chức hành nghề cơng chứng lớn Đơn giản trường hợp bên ủy quyền người liên quan mang thai, sinh sản đến trụ sở công chức viên chức làm việc hành có nhu cầu cơng chứng ngồi trụ sở ngồi mà Luật cơng chứng chưa có quy định điều chỉnh Do vậy, Luật Cơng chứng cần có hướng dẫn cụ thể vấn đề theo hướng tạo điều kiện thuận lợi cho người dân theo chủ trương xã hội hoạt động công chứng mà Đảng Nhà nước ta đề Theo đó, nhà làm luật quy định “Lý đáng để người yêu cầu công chứng quyền yêu cầu thực việc cơng chung ngồi trụ sở, ngồi lý khách quan bên mà làm người yêu cầu công chứng đến tổ chức hành nghề công chứng 3.2 Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến Hợp đồng mua bán nhà chung cư nâng cao hiệu áp dụng thực tiễn Thứ nhất, để tránh bị lợi dụng huy động vốn trái phép, người mua nhà tham gia vào hợp đồng mua bán hộ chung cư người mua cần tìm hiểu hồ sơ, giấy tờ chủ đầu tư để tránh bị lợi dụng Tìm hiểu thật kỹ tình trạng tài chủ đầu tư thơng qua cổng thông tin điện tử chủ đầu tư thông tin công bố công khai cổng thông tin điện tử Sở Xây dựng Hà Nội 10 Thứ hai, hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà chung cư Cụ thể: Hoàn thiện quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Kể từ thời điểm nhận bàn giao nhà, bên mua phép yêu cầu bên bán chuyển giao hồ sơ xây dựng giấy tờ có liên quan khác để đăng ký quyền sở hữu nhà Quy định nhằm nâng cao trách nhiệm chủ đầu tư (bên bán nhà chung cư) thiện chí, hợp tác trình sang tên, đăng ký quyền sở hữu nhà chung cư cho bên mua Thứ ba, để tránh tình trạng mua phải hộ chung cư nằm dự án bất động sản mà chủ đầu tư chấp ngân hàng để có vốn xây dựng Người mua cần thực nghĩa vụ tốn tiền mua nhà thơng qua hình thức chuyển khoản Tránh lợi ích trước mắt mà mang lại nhiều rủi ro cho thân Việc thực nghĩa vụ tốn thơng qua hình thức chuyển khoản nhằm lưu giữ lại chứng chứng minh việc người mua thực nghĩa vụ toán hợp đồng mua bán cho chủ đầu tư; đồng thời giúp cho ngân hàng (bên nhận chấp dự ản bất động sản) kiểm tra, giám sát q trình giải chấp hộ chung cư chủ đầu tư, giải phóng tỉnh trạng hạn chế hộ chung cư đối tượng hợp đồng mua bán Thứ tư, quy định pháp luật nên rõ ràng, chánh chồng chéo phải mang tính ứng dụng cao, tránh để xảy tình trạng quy định pháp luật mang tính chất hình thức ý nghĩa mặt nội dung bị hạn chế như: Khoản Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 điểm b khoản Điều 19 Nghị định 99 2015/NĐ-CP quy định nhà hình thành tương lại trước bản, thời hạn 15 by kể từ by nhận hồ sơ chủ đầu từ mà sở Xây dựng khơng có thơng báo nhà có đủ điều kiện bán chủ đầu tư quyền ký hợp đồng mua bán Chu đầu tư chịu trách nhiệm việc nhà sở xây dựng chịu trách nhiệm việc khơng có thơng báo sau nhận thông báo nhà có đu điều kiện chủ đầu tư Quy định không phát huy hiệu qua điều chỉnh pháp luật hoạt động quản lý nhà nước chủ đầu tư, vơ hình chung làm cho nghĩa vụ mang tính hình thức Thứ năm, bên cạnh việc hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư, người viết cho rằng: Nhìn định hợp đồng mua bán hộ chung cư cụ thể như: Quy định lực chủ thể tham gia; quy định nội dung, mục đích hợp đồng khơng vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội; quy định tinh tự nguyện; quy định hình thức hợp đồng gần ổn định phù hợp Nguyên nhân dẫn đến thực trạng nói xuất phát từ ý thức tuân thủ pháp luật người dân, cụ thể người bán người mua hộ chung cư, chí nhiều trường hợp xuất phát từ tắc trách quan nhà nước có thẩm quyền Do đó, để nâng cao ý thức thực pháp luật trình xác lập, thực hợp đồng mua bán nhà chung cư Pháp luật dân văn pháp luật chuyên bnh thể điều khoản sau: 11 - Bổ sung quy định nhằm tạo mạng lưới liên kết thông tin giữa, chủ thể quản lý nhà nước xây dựng nhà với quan cơng chứng, với tổ chức tín dụng (thường bên nhận bảo đảm dự án xây dựng hình thành tương lai), cách quy định nghĩa vụ công khai, minh bạch thông tin dăng ký hợp đồng chấp dự án, chấp nhà chung cư, công khai thông tin công chứng hợp đồng mua bán nhà - Tăng mức phạt cho hành vi vi phạm nghĩa vụ quan quản lý nhà nước nhà xây dựng Nhằm tăng cường trách nhiệm, nâng cao ý thức thực nhiệm vụ quan trình kiểm tra, giám sát tiến độ thi công dự án bất động sản hình thành tương lai, hạn chế hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản 12 ... công chứng Hợp đồng mua bán tài sản 5 Thủ tục công chứng Hợp đồng mua bán tài sản III NỘI DUNG THỰC TẬP VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Tóm tắt nội dung việc Công. .. II CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN .4 Các trường hợp công chứng Hợp đồng mua bán tài sản Thẩm quyền công chứng Hợp đồng mua bán tài sản Địa điểm công chứng ... thể hợp đồng mua bán tài sản I KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản 1.1 Khái niệm Hợp đồng mua bán tài sản Hợp đồng mua bán tài sản tài sản thỏa thuận bên,