NỘI DUNG BÁO CÁO THỰC TẬP Đợt thực tập 2: Tìm hiểu về nhóm việc công chứng hợp đồng tặng cho, mua bán, cho thuê, trao đổi, vay mượn tài sản MỤC LỤC BÀI BÁO CÁO 1LỜI MỞ ĐẦU 2NỘI DUNG 2CHƯƠNG I NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 21 Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 Đặc điểm của hợ.
MỤC LỤC BÀI BÁO CÁO LỜI MỞ ĐẦU NỘI DUNG CHƯƠNG I NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .2 CHƯƠNG II HỒ SƠ TÌNH HUỐNG THỰC TẾ TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG ABC 1.Việc cơng chứng .3 Kết hoạt động nghiên cứu hồ sơ kết hoạt động khác liên quan đến trình tham gia giải việc công chứng 3 Nhận xét q trình giải việc cơng chứng cơng chứng viên Những kinh nghiệm nghề nghiệp rút từ việc tham gia q trình giải việc cơng chứng CHƯƠNG III MỘT SỐ VƯỚNG MẮC VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC CÔNG CHỨNG .9 Vướng mắc Kiến nghị đề xuất hoàn thiện hệ thống pháp luật 11 LỜI KẾT 12 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .13 HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC NỘI DUNG BÁO CÁO THỰC TẬP Đợt thực tập 2: Tìm hiểu nhóm việc cơng chứng hợp đồng tặng cho, mua bán, cho thuê, trao đổi, vay mượn tài sản Văn phịng cơng chứng ABC LỜI MỞ ĐẦU Song song với phát triển kinh tế hội nhập quốc tế Việt Nam, nhu cầu chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cá nhân, doanh nghiệp ngày gia tăng Vì quyền sử dụng đất loại hàng hóa phổ biến có giá trị cao thị trường nên pháp luật có nhiều quy định để điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng tài sản Bên cạnh đó, hiểu biết pháp luật cá nhân, doanh nghiệp nhiều hạn chế nên khơng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đảm bảo yêu cầu mặt pháp lý, giao dịch đứng trước nguy bị vơ hiệu cao Vì thiết chế công chứng thể vai trị góp phần tạo mơi trường pháp lý cho hợp đồng giao dịch dân phòng ngừa tranh chấp, an toàn, đổ định xã hội Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp lý cho bên việc chuyển giao quyền sử dụng từ bên chuyển nhượng sang cho bên nhận chuyển nhượng Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay mua bán quyền sử dụng đất thỏa thuận bên bên bán chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua bên mua trả số tiền tương ứng cho bên bán Thơng qua tình cụ thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phân tích, đánh làm rõ quy định pháp luật thực tiễn áp dụng để đưa giải pháp góp phần hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nắm vững vấn đề liên quan đến hợp đồng đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu “Công chứng hợp đồng tặng cho, mua bán, cho thuê, trao đổi, vay mượn tài sản” Thơng qua q trình học tập, thực tập Văn phịng cơng chứng ABC, tỉnh K với dẫn tận tình cơng chứng viên mà thân có kinh nghiệm quý giá cho trình hành nghề sau NỘI DUNG CHƯƠNG I NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 500 Bộ luật Dân năm 2015 (BLDS năm 2005) quy định: “Hợp đồng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thực quyền khác theo quy định Luật đất đai cho bên kia; bên thực quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” Quy định cho thấy, chuyển quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất phép chuyển quyền sử dụng đất phần diện tích thuộc quyền sử dụng tương ứng với nghĩa vụ thực với Nhà nước, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất nói chung mà Ở cần lưu ý chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đổi quyền sử dụng lấy tiền giống với hợp đồng mua bán tài sản thông thường, hai loại hợp đồng khác biệt, thể chỗ: Thứ nhất, đối tượng: Trong hợp đồng mua bán tài sản, đối tượng hợp đồng tài sản thuộc quyền sở hữu bên bán, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng, đất chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu Thứ hai, hình thức: Hợp đồng mua bán tài sản giao kết văn bản, lời nói hay hành vi; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc văn có cơng chứng Từ phân tích trên, định nghĩa,hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận thống ý chí bên; theo đó, người có quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận bên phải thực nghĩa vụ với Nhà nước theo quy định pháp luật Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất Trong đó, bên giao đất quyền sử dụng đất cho bên chiếm hữu, sử dụng định đoạt Về điều kiện thực hợp đồng: phải đáp ứng theo điều 188 luật đất đai năm 2013 Về chủ thể tham gia giao dịch: phải có lực hành vi dân sự, người tham gia hoàn toàn tự nguyện, tự giao kết hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội, tự nguyện, bình đẳng, thực hành vi theo ý chí Về đối tượng: tài sản phải đăng ký chuyền quyền bất động sản Về hiệu lực hợp đồng: phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Về hình thức hợp đồng: thực thông qua hợp đồng, làm văn có cơng chứng, chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền hợp đồng xem có giá trị pháp lý có hiệu lực ràng buộc bên giao kết Trong dự thảo Bộ luật Dân 2015 có quy cụ thể: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn theo hình thức phù hợp với quy định Bộ luật này, pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan Đây đặc điểm mặt hình thức hợp đồng pháp luật quy định chặt chẽ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đáp ứng điều kiện bị tun bố hợp đồng vơ hiệu CHƯƠNG II HỒ SƠ TÌNH HUỐNG THỰC TẾ TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG ABC 1.Việc công chứng Ngày - tháng - năm 2021, ông Nguyễn Quốc Đ đến Văn phòng công chứng ABC, tỉnh K viết phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thành phần hồ sơ mà ơng Nguyễn Quốc Đ cung cấp cho Văn phịng cơng chứng gồm có: Phiếu u cầu cơng chứng ghi tên người nộp phiếu ông Nguyễn Quốc Đ , Trương Thị Mỹ H, Bùi Đăng Hải T; Căn cước cơng dân (Căn cước cơng dân có gắn chíp) mang tên Nguyễn Quốc Đ, Trương Thị Mỹ H,Chứng minh nhân dân mang tên Bùi Đăng Hải T; sổ hộ có tên Nguyễn Quốc Đ , Trương Thị Mỹ H; Sổ hộ có tên Bùi Đăng Hải T; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất mang tên ông Nguyễn Quốc Đ bà Trương Thị Mỹ H Giấy chứng nhận kết hôn ông Đ bà H Một giấy xác nhận tình trạng nhân ông Bùi Đăng Hải T Kết hoạt động nghiên cứu hồ sơ kết hoạt động khác liên quan đến trình tham gia giải việc công chứng - Về phạm vi, thẩm quyền công chứng: Yêu cầu công chứng ông Nguyễn Quốc Đ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà quy định Điều 42 Luật Công chứng 2014: “Công chứng viên tổ chức hành, nghề công chứng công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn từ chối nhận di sản bất động sản văn ủy quyền liên quan đến việc thực quyền bất động sản.” Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền công chứng viên hành nghề tổ chức hành nghế cơng chứng tỉnh K, vây cơng chứng viên Văn phịng cơng chứng ABC tiến hành xem xét hồ sơ - Về chủ thể tham gia giao dịch: Theo quy định Điều 117 Bộ luật Dân 2015, quy định điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự: “1 Giao dịch dân có hiệu lực có đủ điều kiện sau đây: a) Chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân hoàn tồn tự nguyện; c) Mục đích nội dung giao dịch dân không vi phạm điều cấm luật, khơng trái đạo đức xã hội Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân trường hợp luật có quy định” Trong giao dịch dân sự, việc xác định chủ thể tham gia giao dịch điều kiên đầu tiên, đảm bảo cho giao dịch dân có hiệu lực pháp luật: Bên chuyển nhượng vợ chồng ông Nguyễn Quốc Đ vợ bà Trương Thị Mỹ H :có lực hành vi dân theo quy định pháp luật Ý chí ông Nguyễn Quốc Đ vợ bà Trương Thị Mỹ H hồn tồn tự nguyện, khơng bị lừa dối, không bị đe dọa, không bị ép buộc Bên nhận chuyển nhượng ông Bùi Đăng Hải T - cá nhân, có lực hành vi dân theo quy định pháp luật, hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị đe dọa, không bị ép buộc Trong trường hợp này, thông qua trình xem xét giấy tờ, quan sát, đặt câu hỏi cho bên tham gia giao dịch, làm rõ loại hợp đồng, giao dịch hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên đề nghị công chứng; nhận thấy họ khơng bị rơi vào tình trạng không tỉnh táo, minh mẫn, lực hay hạn chế lực hành vi dân Các bên đáp ứng yêu cầu chủ thể tham gia giao dịch - Về đối tượng hợp đồng Theo điều 430, điều 431 Bộ luật dân năm 2015, đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất toàn đất số tờ đồ số 09, địa đất: xã Đạ P, huyện Đạ H, tỉnh K theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số DD 88452 Do Sở tài nguyên Môi trường tỉnh K cấp ngày 31/08/2021 Quyền sử dụng đất nêu tài sản phép tham gia giao dịch (tài sản không bị ngăn chặn, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, thời hạn sử dụngđáp ứng đủ điều kiện theo điều 188 Luật đất đai năm 2013) bên chuyển nhượng chứng minh tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp bên chuyển nhượng - Về hình thức, nội dung hợp đồng Tên gọi hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dạng hợp đồng pháp luật quy định buộc phải công chứng, chứng thực (căn theo điềm a, Khoản 3, Điểu 167 Luật đất đai năm 2013) Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng theo quy định Điều 398 Bộ luật dân 2015, điều khoản ghi nhận hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội (nội dung thể lời chứng công chứng viên theo điều 46 Luật công chứng năm 2014) Do đó, qua xem xét thành phần hồ sơ, cơng chứng viên nhận định đủ điều kiện để soạn thảo, chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên Nhận xét trình giải việc công chứng công chứng viên Sau công chứng viên kiểm tra giấy tờ hồ sơ yêu cầu công chứng, nhận thấy hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định pháp luật khoản Điều 40; Điều 41 Luật Công chứng 2014 nên thụ lý ghi vào sổ công chứng Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ quy định thủ tục cơng chứng quy định pháp luật có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giải thích cho người u cầu cơng chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ lợi ích hợp pháp họ, ý nghĩa hậu pháp lý việc tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Công chứng viên soạn thảo hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nội dung, ý định giao kết hợp đồng bên, xác định ý định giao kết xác thực Công chứng viên cho bên tự đọc lại dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải thích chỗ bên chưa hiểu ví dụ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay quyền nghĩa vụ bên… Sau bên đồng ý toàn nội dung dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký vào trang hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo khoản 7, Điều 40 Luật công chứng 2014) Công chứng viên yêu cầu người u cầu cơng chứng xuất trình giấy tờ nộp hồ sơ yêu cầu công chứng để đối chiếu trước ghi lời chứng, ký vào trang hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo quy định Điều 46 Luậ công chứng, Bộ tư pháp ban hành mẫu lời chứng theo Thông tư 01/2021TT-BTP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật công chứng) Thực xong bước theo quy định điều 40 Luật công chứng, Tổ chức hành nghề công chứng thu phí, thù lao, chi phí khác theo quy định điều 66,67,68 Luật công chứng theo thông tư 257/2016/TT-BTP thù lao công chứng theo định số -/2015/QĐ-UBND quy định mức trần thù lao công chứng thù lao dịch thuật dịa bàn tỉnh K Tiếp theo đóng dấu, phát hành văn công chứng cho bên tham gia hợp đồng Tiến hành lưu trữ hồ sơ công chứng theo quy định điều 64 Luật công chứng 2014 3.1.Về văn công chứng công chứng viên: Thẩm quyền công chứng: Theo điều 42 Luật Cơng chứng 2014 Cơng chứng viên tổ chức hành nghề công chứng công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn từ chối nhận di sản bất động sản văn ủy quyền liên quan đến việc thực quyền bất động sản Trong trường hợp công chứng văn chuyển nhượng (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) bất động sản quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh K tổ chức hành nghề địa bàn tỉnh K công chứng viên công chứng phạm vi, thẩm quyền Hồ sơ công chứng: sau công chứng viên chứng nhận vào văn cơng chứng Ngồi vấn đề thu phí cơng chứng, đóng dấu, trả kết cơng chứng việc cơng chứng lập thành hồ sơ công chứng theo quy định Điều 63 Luật Công chứng 2014, bao gồm phiếu u cầu cơng chứng, văn công chứng, giấy tờ mà người yêu cầu công chứng nộp, giấy tờ xác minh, giám định giấy tờ liên quan khác Văn phịng thể đầy đủ thành bộ, có xác nhận đối chiếu Theo thành phần hồ sơ gồm: + Phiếu yêu cầu công chứng (Phiếu yêu cầu công chứng đáp ứng đầy đủ thông tin như: Thông tin họ tên người yêu cầu công chứng: Nguyễn Quốc Đ; Địa chỉ: ….; Nội dung cần công chứng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Tên tổ chức hành nghề công chứng: Văn phịng Cơng chứng ABC; Có thể giấy tờ nộp kèm theo phiếu; Người tiếp nhận hồ sơ: Công chứng viên ABC; Thời điểm tiếp nhận hồ sơ: 22/12/2021; Người nhận phiếu: Công chứng viên ABC ký; Người nộp phiếu Nguyễn Quốc Đ, Trương Thị Mỹ H, Bùi Đăng Hải T - bên tham gia hợp đồng ) + Các giấy tờ kèm theo có: Bản giấy tờ tùy thân người yêu cầu công chứng: Theo quy định pháp luật giấy tờ tùy thân như: Nghị định số 05/1999/NĐ-CP ngày 03/02/1999 Chính phủ chứng minh nhân dân khẳng định giấy chứng minh nhân dân loại giấy tờ tuỳ thân; Căn cước công dân: theo Luật cước công dân số 59/2014/QH13 ngày 20/11/2014; Các giấy tờ tùy thân phải cấp theo quy định pháp luật: Do quan nhà nước có thẩm quyền cấp, cấp theo trình tự, thủ tục chặt chẽ có thời điểm định, có dán ảnh, có thơng tin nhân thân phải cịn hiệu lực, ngun vẹn, khơng bị tẩy xóa, rách nát Ví dụ chứng minh nhân dân sử dụng thời hạn 15 năm kể từ thời điểm cấp, hình loại giấy tờ tùy thân phải đóng dấu giáp lai, cịn rõ hình nhận dạng … Các bên tham gia vào hợp đồng nêu xuất trình loại giấy tờ tùy thân nêu Giấy chứng minh nhân dân; Căn cước công dân đảm bảo thông tin nhân thân, nguyên vẹn, không bị tẩy xóa, rách nát, đóng dấu giáp lai, cịn rõ hình nhận dạng Bản giấy tờ nơi cư trú mà bên xuất trình hai hộ có tên ơng Nguyễn Quốc Đ bà Trương Thị Mỹ H ; ông Bùi Đăng Hải T thể rõ nơi mà ông Đ bà H, ông T cư trú Theo khoản Điều 12 Luật số 81/2006/QH11 Quốc hội ngày 29/11/2006 Luật cư trú, sửa đổi bổ sung năm 2013 “Nơi cư trú công dân chỗ hợp pháp mà người thường xuyên sinh sống Nơi cư trú công dân nơi thường trú nơi tạm trú Chỗ hợp pháp nhà ở, phương tiện nhà khác mà công dân sử dụng để cư trú Chỗ hợp pháp thuộc quyền sở hữu công dân quan, tổ chức, cá nhân cho thuê, cho mượn, cho nhờ theo quy định pháp luật Nơi thường trú nơi công dân sinh sống thường xuyên, ổn định, thời hạn chỗ định đăng ký thường trú Nơi tạm trú nơi cơng dân sinh sống ngồi nơi đăng ký thường trú đăng ký tạm trú.” Vậy nên rõ ràng việc bên xuất trình nơi đăng ký thường trú bên hộ thỏa mãn yêu cầu Bản giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng giấy tờ thay pháp luật quy định tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất mang tên ông Nguyễn Quốc Đ bà Trương Thị Mỹ H Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh K cấp ngày… có nguồn gốc Nhận chuyển nhượng Bản giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có: Giấy chứng nhận kết hôn hai vợ chồng ông Đ bà H, Giấy chứng nhận tình trạng nhân T 3.2.Văn cơng chứng: + Hình thức văn bản: (Điều 45 Luật Công chứng 2014) chữ viết hợp đồng ủy quyền là: Tiếng Việt , rõ ràng, dễ đọc, khơng viết tắt viết kí hiệu, khơng tẩy xóa, khơng viết đè dịng, khơng để trống + Ký, điểm văn bản: (Điều 48 Luật Công chứng 2014) bên ký điểm hợp đồng + Thời điểm công chứng: ghi đầy đủ ngày, tháng, năm (được ghi số chữ) + Ghi số trang, tờ văn công chứng: văn công chứng thể đầy đủ số trang Những kinh nghiệm nghề nghiệp rút từ việc tham gia trình giải việc cơng chứng Một là, Phải ln tn thủ trình tự, thủ tục công chứng quy định pháp luật hợp đồng công chứng Việc tuân thủ chặt chẽ trình tự, thủ tục pháp luật nội dung giúp bảo đảm tính xác thực, hợp pháp văn cơng chứng, nhận ý chí xác người u cầu cơng chứng Khi tn thủ trình tự, thủ tục, quy định pháp luật hợp đồng ủy quyền, pháp luật giao dịch dân hợp đồng dân nói chung cách đầy đủ, chặt chẽ giúp cho văn công chứng có giữ giá trị chứng cứ, giá trị thi hành pháp luật công chứng quy định khơng bị Tịa án tun vơ hiệu thực sai quy trình, thủ tục cơng chứng Hai là,khách quan, trung thực Khách quan, trung thực giúp cơng chứng viên khơng làm sai lệch ý chí bên, không thiên bảo vệ bên mà làm tổn hại đến bên cịn lại Cơng chứng viên phải bảo đảm tuân thủ vấn đề suốt q trình cơng chứng văn cơng chứng, từ thụ lý yêu cầu công chứng, tư vấn, soạn thảo văn ủy quyền, giải thích quyền, nghĩa vụ, ý nghĩa, hậu pháp lý nội dung ủy quyền ký chứng nhận văn ủy quyền Bởi lẽ, Điều Luật Cơng chứng 2014 rõ chức xã hội công chứng viên: “Công chứng viên cung cấp dịch vụ công Nhà nước ủy nhiệm thực nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho bên tham gia hợp đồng, giao dịch; phịng ngừa tranh chấp; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức; ổn định phát triển kinh tế - xã hội” Công chứng viên tuân thủ tốt vấn đề góp phần thực tốt chức Ngồi việc, phịng ngừa cho bên tham gia cịn bảo đảm cho thân công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng có tranh chấp xảy Khi khơng đảm bảo yếu tố này, việc công chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng phải chịu trách nhiệm khơng khách quan, trung thực Ba là, có kiến thức chun sau, am hiểu pháp luật với nhiều ngành luật khác nhau: pháp luật đất đai, pháp luật hôn nhân, pháp luật dân sự….có kỹ giao tiếp tốt, kiên nhẫn lắng nghe, tránh nống nảy, cáu gắt, cắt ngang người yêu cầu công chứng trình bày, phải biết cách đặt câu hỏi để làm rõ yêu cầu, mong muốn thực bên tham gia giao dịch Bốn là, giải thích, tư vấn rủi ro, hậu với ý nghĩa pháp lý hợp đồng cho hai bên hiểu, nắm rõ Năm là, bảo đảm nội dung hợp đồng chuyển nhượng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội Sáu là, công chứng viên phải có kỹ nhận diện, nhận dạng xác định thành phần hồ sơ yêu cầu công chứng lực hành vi người tham gia giao dịch tránh tình trạng tiếp nhận giấy tờ giả mạo, cho người chủ sở hữu, sử dụng tài sản ký vào hợp đồng văn liên quan đến tài sản đó… Nếu vận dụng tốt kỹ công chứng viên hạn chế tối đa rủi ro phát sinh hoạt động nghề CHƯƠNG III MỘT SỐ VƯỚNG MẮC VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC CÔNG CHỨNG Vướng mắc Thứ nhất, pháp luật hành thiếu quy định cụ thể “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Quy định hợp đồng vềquyền sử dụng đất Điều 500 BLDS năm 2015 mang tính chất liệt kê quan hệ chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hành, chưa nêu đặctrưng pháp lý hình thức chuyển quyền sử dụng đất Về mặt thực tiễn, việc thiếu vắng quy định cụ thể “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” làm người áp dụng luật bị nhầm lẫn Ví dụ, nhầm lẫn hợp đồng chuyển nhượng với chuyển quyền sử dụng đất, hay không phân biệt khác hợp đồng chuyển nhượng với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất Khoản d Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 hợp đồng kinh doanh bất động sản có đề cập đến “hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất”, không xác định rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung Bên cạnh đó, quy định áp dụng riêng với hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh pháp luật kinh doanh bất động sản Xét tính chất phức tạp hợp đồng quyền sử dụng đất, điểm hạn chế cần khắc phục Bởi hợp đồng sở để đảm bảo cho việc thực quyền nghĩa vụ bên, giải tranh chấp, tránh xảy sai sót hạn chế rủi ro Đối với loại tài sản chịu điều chỉnh nhiều văn luật quyền sử dụng đất, việc xây dựng khái niệm hoàn chỉnh, thống chung hệ thống văn pháp luật yếu tố cần thiết để hoạt động áp dụng thực pháp luật thông suốt, hiệu Thứ hai, quy định pháp luật hành “tranh chấp đất đai” thiếu cụ thể, dễ dẫn đến khó khăn thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi quyền sử dụng đất có tranh chấp, đồng nghĩa với việc thời điểm giá trị quyền sử dụng đất thuộc đối tượng cụ thể, khả định đoạt, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối tượng bị ảnh hưởng tình trạng kiện tụng, tranh chấp Bởi vì, để bảo đảm quyền, lợi ích đáng cho chủ thể khác có liên quan, đồng thời nhằm tránh tình trạng tranh chấp sau này, pháp luật thường không cho phép chủ thể chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất có tranh chấp Tuy nhiên, cần phải xác định đất có tranh chấp, chất tranh chấp để bảo vệ quyền, lợi ích đáng người tranh chấp hay việc “tranh chấp” với mục đích làm cho người có quyền sử dụng đất khơng thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải xem xét Khoản 23 Điều Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai”, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như: Tranh chấp ranh giới, mốc giới, quyền địa dịch; quyền sử dụng đất, tranh chấp giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với thủ tục tranh chấp khác Trong số tranh chấp đất đai, quyền sử dụng đất chuyển nhượng không ảnh hưởng đến quyền người tranh chấp, theo quy định pháp luật, chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất người tiếp tục phải thực nghĩa vụ người chuyển nhượng Thứ ba, pháp luật hành chưa quy định cụ thể điều kiện phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng thiếu sở pháp lý việc xác định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng Do đất đai quyền sử dụng đất có đặc tính riêng biệt nên có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đất đai cố định, bất biến chịu ảnh hưởng sâu sắc tập quán sinh hoạt, điều kiện kinh tế - xã hội vùng miền Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; b) Đất tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 10 d) Trong thời hạn sử dụng đất” Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch mà đó, quyền sử dụng đất chuyển dịch từ bên sang bên cách vĩnh viễn người nhận chuyển nhượng trả cho người chuyển nhượng khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Điều có nghĩa là, tất giao dịch mà có chuyển dịch quyền sử dụng đất vĩnh viễn có thu tiền phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất Kiến nghị đề xuất hoàn thiện hệ thống pháp luật Thứ nhất, sửa đổi Bộ luật dân năm 2015 theo hướng bổ sung quy định loại hợp đồng quyền sử dụng đất, bao gồm “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Thứ hai, sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 theo hướng sau: - Xác định cụ thể quyền nghĩa vụ bên tranh chấp đất đai để tránh làm cản trở quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc quy định cụ thể giúp giải tình trạng khó khăn việc xác định “đất tranh chấp” khơng ảnh hưởng lớn đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất người có quyền sử dụng đất - Quy định cụ thể điều kiện phương thức chuyển quyền sử dụng đất Việc tách riêng điều kiện phương thức chuyển quyền sử dụng đất khỏi quy định quyền nghĩa vụ chung đảm bảo thuận tiện cho bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng xác định nội dung hợp đồng Thứ ba, Sự vào liệt quan chức vấn đề giải giấy tờ, tài liệu giả Các chế tài xử phạt pháp luật phải đủ sức răn đe Cho dù chưa gây thiệt hại việc sử dụng giấy tờ, tài liệu giả người yêu cầu công chứng phải bị xử phạt Thứ tư, Pháp luật quan xét xử cần có nhìn nhận tồn diện văn công chứng, bên chấp nhận công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền nghĩa vụ nên đảm bảo theo quy định bên phải nhìn nhận lại biết phải chọn hình thức cho hợp đồng, giao dịch Nếu bên thực giao dịch giả tạo, có chế tài xử phạt nghiêm khắc, đủ sức răn đe dành cho bên tham gia giao dịch không xử phạt công chứng viên (trường hợp công chứng viên xúi giục, tạo điều kiện) 11 LỜI KẾT Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại hợp đồng chuyển nhượng quy định Bộ luật Dân qua năm tử năm 2005,năm 2015 văn có liên quan Thơng qua đợt thực tập nhóm việc “cơng chứng hợp đồng tặng cho, mua bán, cho thuê, trao đổi, vay mượn tài sản” Văn phịng cơng chứng ABC, em làm rõ số vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chẳng hạn như: khái niệm, đối tượng, chủ thể tham gia, nội dung, hình thức …… Bên cạnh đó, em đưa nhận xét, áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển 12 nhượng quyền sử dụng đất, rú kinh nghiệm cho thân từ việc tham gia trực tiếp trình giải hồ sơ u cầu cơng chứng việc cơng chứng Trên sở đó, em đưa số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu việc áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sau thời gian thực tập Văn phòng công chứng ABC từ ngày /2021 đến ngày -/2021 có 01 tuần, khoảng thời gian khơng dài giúp cho tơi hồn thành nội dung đợt thực tập Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến công chứng viên ABC- Trưởng Văn phịng cơng chứng ABC đồng ý tiệp nhận tơi đến thực tập Văn phịng Thời gian qua hướng dẫn tận tình công chứng viên,các anh chị thư ký nghiệp vụ để thân tơi có thêm kinh nghiệm nghề sau Rất mong đóng góp từ thầy cô Xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân 2015 Luật Công chứng 2014 văn hướng dẫn thi hành Luật Hộ tịch 2014 văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành Luật Cư trú 2006, sửa đổi bổ sung năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Luật Căn cước công dân số 59/2014/QH13 ngày 20/11/2014 Luật Hơn nhân gia đình 2014 văn hướng dẫn thi hành 13 Nghị định số 05/1999/NĐ-CP ngày 03/02/1999 Chính phủ chứng minh nhân dân Thông tư 01/2021/TT-BTP quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành luật công chứng 10 Học viện Tư pháp, Giáo trình kỹ hành nghề công chứng, tập (tái lân thứ hai) Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội 2020 14 ... CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC NỘI DUNG BÁO CÁO THỰC TẬP Đợt thực tập 2: Tìm hiểu nhóm việc công chứng hợp đồng tặng cho, mua bán, cho thuê, trao đổi, vay mượn tài sản Văn phịng cơng chứng. .. đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nắm vững vấn đề liên quan đến hợp đồng đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu ? ?Công chứng hợp đồng tặng cho, mua bán, cho thuê, trao đổi, vay mượn. .. viên tổ chức hành, nghề công chứng công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng