Đang tải... (xem toàn văn)
Sau khi kết thúc học phần môn công chứng về chuyên đề công chứng các hợp đồng mua bán, tặng cho, thuê, trao đổi, mượn, vay tài sản, học viên viết bài báo cáo này để tìm hiểu về các quy định pháp luật về hợp đồng thuê tài sản, trình tự thủ tục công chứng hợp đồng thuê tài và trả lời tình huống của đề thi: “Anh Nguyễn Anh Xuân có ý định cho bạn của mình là chị Lý Kim Anh thuê căn nhà tại quận 3, thành phố Y làm cơ sở kinh doanh. Được biết, đây là căn nhà tình thương anh Xuân được cấp do anh Xuân là con liệt sỹ và là người tàn tật. Việc anh Xuân cho chị Kim Anh thuê căn nhà này có phù hợp với quy định của pháp luật. Anh (chị) hãy cho biết những sai sót mà công chứng viên thường mắc phải trong công chứng hợp đồng thuê tài sản?”.
HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC - BÁO CÁO KẾT THÚC HỌC PHẦN CHUYÊN ĐỀ: CÔNG CHỨNG CÁC HỢP ĐỒNG MUA BÁN, TẶNG CHO, THUÊ, TRAO ĐỔI, MƯỢN, VAY TÀI SẢN Họ tên Ngày sinh Số báo danh Lớp công chứng …………………., Ngày : : : : tháng năm 2022 MỤC LỤC I MỞ ĐẦU II NỘI DUNG Chương I: Quy định pháp luật hợp đồng thuê tài sản Định nghĩa thuê tài sản Nội dung hợp đồng thuê Đặc điểm hợp đồng thuê a Về giá thuê b Về thời hạn thuê tài sản c Về quy định bên thuê cho thuê lại d Cho thuê nhà thuộc sở hữu chung e Các trường hợp chấm dứt hợp hợp đồng thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà Quyền nghĩa vụ bên cho thuê tài sản a Quyền bên cho thuê b Nghĩa vụ bên cho thuê tài sản Quyền nghĩa vụ bên thuê tài sản a Quyền bên thuê tài sản b Nghĩa vụ bên thuê tài sản Chương II trình tự, thủ tục cơng chứng hợp đồng th tài sản Trình tự, thủ tục công chứng Thời hạn giải trả hồ sơ Phạm vi công chứng hợp đồng thuê tài sản bất động sản Chương III: Trả lời tình đề sau sót mà cơng chứng viên thường mắc phải cơng chứng hợp đồng thuê tài sản Trả lời tình đề Những sai sót mà cơng chứng viên thường mắc phải công chứng hợp đồng thuê tài sản III KẾT LUẬN IV DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I MỞ ĐẦU Với việc xã hội hóa cơng chứng vấn đề an toàn pháp lý mục tiêu quan trọng mà Nhà nước người dân hướng tới Riêng Luật cơng chứng, uy tín cơng chứng xã hội ngày khẳng định nâng cao, uy tín cơng chứng có khơng phải quyền lực mà vai trị cơng chứng việc phịng ngừa tranh chấp, đảm bảo an tồn pháp lý hợp đồng giao dịch Trên thực tế, có nhiều hợp đồng giao dịch pháp luật không bắt buộc phải công chứng, nhiên, bên ký kết tự nguyện yêu cầu công chứng họ muốn đảm bảo an tồn pháp lý cho hợp đồng, giao dịch Sau kết thúc học phần môn công chứng chuyên đề công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, thuê, trao đổi, mượn, vay tài sản, học viên viết báo cáo để tìm hiểu quy định pháp luật hợp đồng thuê tài sản, trình tự thủ tục công chứng hợp đồng thuê tài trả lời tình đề thi: “Anh Nguyễn Anh Xn có ý định cho bạn chị Lý Kim Anh thuê nhà quận 3, thành phố Y làm sở kinh doanh Được biết, nhà tình thương anh Xuân cấp anh Xuân liệt sỹ người tàn tật Việc anh Xuân cho chị Kim Anh thuê nhà có phù hợp với quy định pháp luật Anh (chị) cho biết sai sót mà cơng chứng viên thường mắc phải công chứng hợp đồng thuê tài sản?” Nội dung báo cáo gồm chương: Chương I Quy định pháp luật hợp đồng thuê tài sản Chương II Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng thuê tài sản Chương III Trả lời tình đề sau sót mà công chứng viên thường mắc phải công chứng hợp đồng thuê tài sản II NỘI DUNG CHƯƠNG I: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN Định nghĩa thuê tài sản Căn theo Điều 105 Bộ Luật Dân năm 2015 quy định:“1 Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản; Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai” Đối tượng quan hệ cho thuê vật đặc định không tiêu hao “ Vật tiêu hao khơng thể đối tượng hợp đồng cho thuê hợp đồng cho mượn” (Khoản Điều 112 Bộ Luật Dân năm 2015) Cho thuê tài sản chủ sở hữu tài sản người có quyền tài sản giao tài sản cho bên thuê sử dụng thời hạn định Bên thuê sử dụng tài sản thời hạn thoả thuận phải trả tiền thuê tài sản Hợp đồng thuê quy định Điều 472 Bộ Luật Dân năm 2015: “Hợp đồng thuê tài sản thỏa thuận bên, theo bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác thực theo quy định Bộ luật này, Luật nhà quy định khác pháp luật có liên quan” Tại Điều 119, Bộ luật Dân 2015, quy định hình thức hợp đồng: “Giao dịch dân thể lời nói, văn hành vi cụ thể Trường hợp luật quy định giao dịch dân phải thể văn có cơng chứng, chứng thực, đăng ký phải tn theo quy định đó” Vậy trừ trường hợp giao dịch dân bắt buộc phải thể văn công chứng, chứng thực, đăng ký cịn loại hợp đồng khác hai bên tự lựa chọn hình thức hợp đồng phù hợp tiện lợi cho bên Hợp đồng thuê tài sản giao dịch miệng, thực tế xảy chứa đựng nhiều rủi ro Nội dung Hợp đồng thuê Nội dung hợp đồng thuê tài sản quy định chung Bộ Luật Dân năm 2015 Cụ thể Điều 398 Bộ Luật Dân 2015: “1 Các bên hợp đồng có quyền thỏa thuận nội dung hợp đồng Hợp đồng có nội dung sau đây: a) Đối tượng hợp đồng; b) Số lượng, chất lượng; c) Giá, phương thức toán; d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hợp đồng; đ) Quyền, nghĩa vụ bên; e) Trách nhiệm vi phạm hợp đồng; g) Phương thức giải tranh chấp” Hay Điều 121 Luật Nhà năm 2014 quy định nội dung Hợp đồng nhà sau: “Hợp đồng nhà bên thỏa thuận phải lập thành văn bao gồm nội dung sau đây: Họ tên cá nhân, tên tổ chức địa bên; Mô tả đặc điểm nhà giao dịch đặc điểm đất gắn với nhà Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua hộ chung cư bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng hộ; mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cư theo mục đích thiết kế phê duyệt ban đầu; Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà hợp đồng có thỏa thuận giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà mà Nhà nước có quy định giá bên phải thực theo quy định đó; Thời hạn phương thức toán tiền trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà mua, thuê mua nhà đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, chấp, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; Quyền nghĩa vụ bên; Cam kết bên; Các thỏa thuận khác; Thời điểm có hiệu lực hợp đồng; 10 Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; 11 Chữ ký ghi rõ họ, tên bên, tổ chức phải đóng dấu (nếu có) ghi rõ chức vụ người ký” Đặc điểm hợp đồng thuê a Về giá thuê Hợp đồng thuê tài sản quy định Điều 473 Bộ Luật Dân 2015 sau: “1 Giá thuê bên thỏa thuận người thứ ba xác định theo yêu cầu bên, trừ trường hợp luật có quy định khác; Trường hợp khơng có thỏa thuận thỏa thuận khơng rõ ràng giá th xác định theo giá thị trường địa điểm thời điểm giao kết hợp đồng thuê” Nếu nhà theo Điều 129 Luật Nhà năm 2014: “Điều 129 Thời hạn thuê giá thuê nhà Bên cho thuê bên thuê nhà thỏa thuận thời hạn thuê, giá thuê hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ trả lần; trường hợp Nhà nước có quy định giá thuê nhà bên phải thực theo quy định Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà mà bên cho thuê thực cải tạo nhà bên thuê đồng ý bên cho thuê quyền điều chỉnh giá thuê nhà Giá thuê nhà bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận bên cho th có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải bồi thường cho bên thuê theo quy định pháp luật Bên cho thuê bên thuê nhà Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp trình thuê cho thuê nhà ở” b Về thời hạn thuê tài sản Điều 474 Bộ Luật Dân 2015 sau: “1 Thời hạn th bên thỏa thuận; khơng có thỏa thuận xác định theo mục đích th; Trường hợp bên không thỏa thuận thời hạn thuê thời hạn thuê xác định theo mục đích th bên có quyền chấm dứt hợp đồng lúc nào, phải thông báo cho bên trước thời gian hợp lý” c Về quy định bên thuê cho thuê lại Điều 475 Bộ Luật Dân 2015 sau: “Bên th có quyền cho th lại tài sản mà thuê, bên cho thuê đồng ý” d Cho thuê nhà thuộc sở hữu chung Được quy định Điều 130 Luật Nhà năm 2014 sau: “Điều 130 Cho thuê nhà thuộc sở hữu chung Việc cho thuê nhà thuộc sở hữu chung phải có đồng ý tất chủ sở hữu nhà đó, trừ trường hợp chủ sở hữu chung cho thuê phần nhà thuộc quyền sở hữu Các chủ sở hữu chung ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng thuê nhà ở” e Các trường hợp chấm dứt hợp hợp đồng thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà Được quy định Điều 131 Luật Nhà năm 2014 sau: “Điều 131 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà Trường hợp thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà thực có trường hợp quy định khoản Điều 84 Luật Trường hợp thuê nhà không thuộc sở hữu nhà nước việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà thực có trường hợp sau đây: a) Hợp đồng thuê nhà hết hạn; trường hợp hợp đồng không xác định thời hạn hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà thông báo cho bên thuê nhà biết việc chấm dứt hợp đồng; b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng; c) Nhà cho th khơng cịn; d) Bên th nhà chết có tun bố tích Tịa án mà chết, tích khơng có chung sống; đ) Nhà cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy sập đổ thuộc khu vực có định thu hồi đất, giải tỏa nhà có định phá dỡ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác Bên cho thuê phải thông báo văn cho bên thuê biết trước 30 ngày việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà quy định điểm này, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác; e) Chấm dứt theo quy định Điều 132 Luật này” Căn theo Điều 132 Luật Nhà năm 2014 quy định: “Điều 132 Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà Trong thời hạn thuê nhà theo thỏa thuận hợp đồng, bên cho thuê không đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thu hồi nhà cho thuê, trừ trường hợp quy định khoản Điều Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà thu hồi nhà cho thuê thuộc trường hợp sau đây: a) Bên cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước, nhà xã hội cho thuê không thẩm quyền, không đối tượng, không điều kiện theo quy định Luật này; b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà khơng có lý đáng; c) Bên th sử dụng nhà khơng mục đích thỏa thuận hợp đồng; d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà thuê; đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà th mà khơng có đồng ý bên cho thuê; e) Bên thuê làm trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt người xung quanh bên cho thuê nhà tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc lập biên đến lần thứ ba mà không khắc phục; g) Thuộc trường hợp quy định khoản Điều 129 Luật Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà bên cho thuê nhà có hành vi sau đây: a) Không sửa chữa nhà có hư hỏng nặng; b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà biết trước theo thỏa thuận; c) Khi quyền sử dụng nhà bị hạn chế lợi ích người thứ ba Bên đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà phải thông báo cho bên biết trước 30 ngày, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác; vi phạm quy định khoản mà gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật” Quyền nghĩa vụ bên cho thuê tài sản a Quyền bên cho thuê Dù tài sản động sản (ô tô, xe máy, tàu biển,…) hay bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất) quyền bên cho thuê yêu cầu toán đủ tiền theo thời hạn phương thức thoả thuận hợp đồng, yêu cầu bồi thường thiệt hại bên thuê gây hư hỏng tài sản Bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng thuê bên cho th khơng tốn tiền th Các bên tham gia hợp đồng cho thuê cho thể sử dụng hình thức ký cược quy định Điều 329 Bộ Luật Dân năm 2015: “1 Ký cược việc bên thuê tài sản động sản giao cho bên cho thuê khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi chung tài sản ký cược) thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê” Trường hợp tài sản thuê trả lại bên thuê nhận lại tài sản ký cược sau trả tiền thuê; bên thuê không trả lại tài sản th bên cho th có quyền địi lại tài sản th; tài sản th khơng cịn để trả lại tài sản ký cược thuộc bên cho thuê” Đối với hợp đồng thuê nhà, cơng xây dựng theo Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định quyền bên cho th nhà, cơng trình xây dựng sau: “1 u cầu bên th nhận nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng Yêu cầu bên thuê toán đủ tiền theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà, cơng trình xây dựng theo thỏa thuận hợp đồng Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại sửa chữa phần hư hỏng lỗi bên thuê gây Cải tạo, nâng cấp nhà, công trình xây dựng cho thuê bên thuê đồng ý không gây ảnh hưởng cho bên thuê Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng theo quy định khoản Điều 30 Luật 7 Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công trình xây dựng hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng khơng quy định thời hạn th lấy lại nhà, cơng trình xây dựng sau thông báo cho bên thuê trước 06 tháng Các quyền khác hợp đồng” b Nghĩa vụ bên cho thuê tài sản Nghĩa vụ giao tài sản: Căn theo Điều 476 Bộ Luật Dân 2015 quy định việc giao tài sản thuê sau: “1 Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm thỏa thuận cung cấp thông tin cần thiết việc sử dụng tài sản đó; Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản bên th gia hạn giao tài sản hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại; tài sản thuê không chất lượng thỏa thuận bên th có quyền u cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại” Nghĩa vụ đảm bảo giá trị sử dụng tài sản thuê: Căn theo Điều 477 Bộ Luật Dân 2015 quy định sau: “1 Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê tình trạng thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa hư hỏng, khuyết tật tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không lỗi bên th bên th có quyền u cầu bên cho thuê thực biện pháp sau đây: a) Sửa chữa tài sản; b) Giảm giá thuê; c) Đổi tài sản khác đơn phương chấm dứt thực hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại, tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê tài sản thuê sửa chữa mà mục đích th khơng đạt Trường hợp bên cho thuê thông báo mà không sửa chữa sửa chữa không kịp thời bên th có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, phải báo cho bên cho thuê có quyền yêu cầu bên cho th tốn chi phí sửa chữa” Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê: Căn theo Điều 478 Bộ Luật Dân 2015 quy định: “1 Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê Trường hợp có tranh chấp quyền sở hữu tài sản thuê mà bên thuê không sử dụng tài sản ổn định bên th có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại” Căn theo Điều 27 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định nghĩa vụ bên cho thuê nhà, công trình xây dựng sau: “1 Giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên thuê theo thỏa thuận hợp đồng hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà, công trình xây dựng theo cơng năng, thiết kế Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà, cơng trình xây dựng thời hạn th Bảo trì, sửa chữa nhà, cơng trình xây dựng theo định kỳ theo thỏa thuận; bên cho thuê khơng bảo trì, sửa chữa nhà, cơng trình xây dựng mà gây thiệt hại cho bên thuê phải bồi thường Không đơn phương chấm dứt hợp đồng bên thuê thực nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng Bồi thường thiệt hại lỗi gây Thực nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định pháp luật Các nghĩa vụ khác hợp đồng” Quyền nghĩa vụ bên thuê tài sản a Quyền bên thuê tài sản Dù tài sản động sản (ô tô, xe máy, tàu biển,…) hay bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất) quyền bên thuê yêu cầu bên cho thuê giao tài sản để sử dụng, ưu tiên tiếp tục thuê tài sản đổi chủ sở hữu yêu cầu bên cho thuê sửa chữa tài sản bị hư hỏng mà lỗi gây Đối với thuê nhà, theo Điều 28 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định quyền bên th nhà, cơng trình xây dựng sau: “1 Yêu cầu bên cho thuê giao nhà, cơng trình xây dựng theo thỏa thuận hợp đồng Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thơng tin đầy đủ, trung thực nhà, cơng trình xây dựng Được đổi nhà, cơng trình xây dựng thuê với người thuê khác bên cho thuê đồng ý văn Được cho thuê lại phần tồn nhà, cơng trình xây dựng có thỏa thuận hợp đồng bên cho thuê đồng ý văn Được tiếp tục thuê theo điều kiện thỏa thuận với bên cho thuê trường hợp thay đổi chủ sở hữu Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà, cơng trình xây dựng trường hợp nhà, cơng trình xây dựng bị hư hỏng khơng phải lỗi gây Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại lỗi bên cho thuê gây Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng theo quy định khoản Điều 30 Luật Các quyền khác hợp đồng” Bên thuê nhà quyền ưu tiên mua theo Khoản Điều 127 Luật Nhà năm 2014: “bên thuê nhà quyền ưu tiên mua toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho th tính đến thời điểm bên cho th có thơng báo việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà thuộc sở hữu chung” Bên thuê nhà quyền tiếp tục thuê nhà theo Điều 133 Luật Nhà năm 2014: “Điều 133 Quyền tiếp tục thuê nhà Trường hợp chủ sở hữu nhà chết mà thời hạn thuê nhà cịn bên th nhà tiếp tục th đến hết hạn hợp đồng Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hợp đồng thuê nhà ký kết trước đó, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Trường hợp chủ sở hữu khơng có người thừa kế hợp pháp theo quy định pháp luật nhà thuộc quyền sở hữu Nhà nước người thuê nhà tiếp tục thuê theo quy định quản lý, sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước Trường hợp chủ sở hữu nhà chuyển quyền sở hữu nhà cho thuê cho người khác mà thời hạn th nhà cịn bên th nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà có trách nhiệm tiếp tục thực hợp đồng thuê nhà ký kết trước đó, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Khi bên thuê nhà chết mà thời hạn th nhà cịn người sinh sống với bên thuê nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà công vụ bên có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác” b Nghĩa vụ bên thuê tài sản Nghĩa vụ trả tiền thuê: Căn theo Điều 481 Bộ Luật Dân 2015 quy định: “1 Bên thuê phải trả đủ tiền thuê thời hạn thỏa thuận; khơng có thỏa thuận thời hạn trả tiền thuê thời hạn trả tiền thuê xác định theo tập quán nơi trả tiền; xác định thời hạn theo tập quán bên thuê phải trả tiền trả lại tài sản thuê; Trường hợp bên thỏa thuận việc trả tiền th theo kỳ hạn bên cho th có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng, bên thuê không trả tiền ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác” Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê cơng dụng, mục đích: Căn theo Điều 480 Bộ Luật Dân 2015 quy định: “1 Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo công dụng tài sản mục đích thỏa thuận Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không mục đích, khơng cơng dụng bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại” Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê: Căn theo Điều 479 Bộ Luật Dân 2015 quy định: “1 Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng sửa chữa nhỏ; làm mất, hư hỏng phải bồi thường Bên thuê không chịu trách nhiệm hao mòn tự nhiên sử dụng tài sản thuê; Bên thuê tu sửa làm tăng giá trị tài sản thuê, bên cho thuê đồng ý có quyền yêu cầu bên cho thuê tốn chi phí hợp lý” 10 Nghĩa vụ trả lại tài sản thuê: Căn theo Điều 482 Bộ Luật Dân 2015 quy định: “1 Bên thuê phải trả lại tài sản thuê tình trạng nhận, trừ hao mòn tự nhiên theo tình trạng thỏa thuận; giá trị tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng nhận bên cho th có quyền u cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên; Trường hợp tài sản thuê động sản địa điểm trả lại tài sản thuê nơi cư trú trụ sở bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; Trường hợp tài sản thuê gia súc bên thuê phải trả lại gia súc thuê gia súc sinh thời gian thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Bên cho th phải tốn chi phí chăm sóc gia súc sinh cho bên thuê; Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê thời gian chậm trả phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm chậm trả tài sản thuê, có thỏa thuận; Bên thuê phải chịu rủi ro xảy tài sản thuê thời gian chậm trả” Căn theo Điều 28 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định quyền bên cho th nhà, cơng trình xây dựng sau: “1 Bảo quản, sử dụng nhà, cơng trình xây dựng công năng, thiết kế thỏa thuận hợp đồng Thanh tốn đủ tiền th nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng Sửa chữa hư hỏng nhà, cơng trình xây dựng lỗi gây Trả nhà, cơng trình xây dựng cho bên cho thuê theo thỏa thuận hợp đồng Không thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng khơng có đồng ý bên cho thuê Bồi thường thiệt hại lỗi gây Các nghĩa vụ khác hợp đồng” CHƯƠNG II TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN Trình tự, thủ tục cơng chứng Trình tự thủ tục cơng chứng quy định rõ Điều 40 41 Luật Công chứng năm 2014 sau: “Điều 40 Công chứng hợp đồng, giao dịch soạn thảo sẵn Hồ sơ yêu cầu công chứng lập thành bộ, gồm giấy tờ sau đây: a) Phiếu yêu cầu công chứng, có thơng tin họ tên, địa người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ; b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch; c) Bản giấy tờ tùy thân người yêu cầu công chứng; 11 d) Bản giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng giấy tờ thay pháp luật quy định tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; đ) Bản giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có Bản quy định khoản Điều chụp, in đánh máy có nội dung đầy đủ, xác khơng phải chứng thực Công chứng viên kiểm tra giấy tờ hồ sơ yêu cầu công chứng Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định pháp luật thụ lý ghi vào sổ công chứng Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ quy định thủ tục công chứng quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hợp đồng, giao dịch; giải thích cho người yêu cầu cơng chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ lợi ích hợp pháp họ, ý nghĩa hậu pháp lý việc tham gia hợp đồng, giao dịch Trong trường hợp có cho hồ sơ u cầu cơng chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có nghi ngờ lực hành vi dân người yêu cầu công chứng đối tượng hợp đồng, giao dịch chưa mơ tả cụ thể cơng chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ theo đề nghị người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh yêu cầu giám định; trường hợp khơng làm rõ có quyền từ chối công chứng Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định pháp luật cơng chứng viên phải rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa Trường hợp người u cầu cơng chứng khơng sửa chữa cơng chứng viên có quyền từ chối cơng chứng Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị người yêu cầu công chứng Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn nội dung dự thảo hợp đồng, giao dịch ký vào trang hợp đồng, giao dịch Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu cơng chứng xuất trình giấy tờ quy định khoản Điều để đối chiếu trước ghi lời chứng, ký vào trang hợp đồng, giao dịch “Điều 41 Công chứng hợp đồng, giao dịch công chứng viên soạn thảo theo đề nghị người yêu cầu công chứng 12 Người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ theo quy định điểm a, c, d đ khoản khoản Điều 40 Luật nêu nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch Công chứng viên thực việc quy định khoản 3, Điều 40 Luật Trường hợp nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội cơng chứng viên soạn thảo hợp đồng, giao dịch Người yêu cầu công chứng tự đọc dự thảo hợp đồng, giao dịch công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe Trường hợp người u cầu cơng chứng đồng ý tồn nội dung dự thảo hợp đồng, giao dịch ký vào trang hợp đồng, giao dịch Công chứng viên u cầu người u cầu cơng chứng xuất trình giấy tờ quy định khoản Điều để đối chiếu trước ghi lời chứng, ký vào trang hợp đồng, giao dịch” Thời hạn giải trả hồ sơ Căn theo Khoản Điều 43 Luật công chứng năm 2014: “Thời hạn công chứng không 02 ngày làm việc; hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thời hạn cơng chứng kéo dài không 10 ngày làm việc” Phạm vi công chứng hợp đồng thuê tài sản bất động sản Theo Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 quy định nội dung sau đây: “Công chứng viên tổ chức hành, nghề công chứng công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn từ chối nhận di sản bất động sản văn ủy quyền liên quan đến việc thực quyền bất động sản” Vì thế, cơng chứng hợp đồng thuê bất động sản bên tham gia hợp đồng, giao dịch phải công chứng tổ chức cơng chứng có trụ sở phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản CHƯƠNG III: TRẢ LỜI VỀ TÌNH HUỐNG ĐỀ BÀI VÀ NHỮNG SAU SĨT MÀ CƠNG CHỨNG VIÊN THƯỜNG MẮC PHẢI TRONG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN Trả lời tình đề Tình huống: “Anh Nguyễn Anh Xn có ý định cho bạn chị Lý Kim Anh thuê nhà quận 3, thành phố Y làm sở kinh doanh Được biết, nhà tình thương anh Xuân cấp anh Xuân liệt sỹ người tàn tật Việc anh Xuân cho chị Kim Anh thuê nhà có phù hợp với quy định pháp luật Anh (chị) cho biết sai sót mà công chứng viên thường mắc phải công chứng hợp đồng thuê tài sản?” 13 Nhà tình thương nhà xây từ nguồn từ thiện hay quyên góp quyền tổ chức cho người gia đình có hồn cảnh kinh tế khó khăn, thông thường người cao tuổi không đủ khả chi trả tiền thuê nhà, người già cả, neo đơn, giúp họ có chỗ để sinh sống Nhà tình thương loại nhà theo Khoản Điều Luật Nhà 2014: “Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” Như vậy, nhà tình thương chịu điều chỉnh pháp luật nhà Luật Nhà Căn theo Điều 117 Luật Nhà 2014 quy định hình thức giao dịch nhà ở: “Giao dịch nhà bao gồm hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ ủy quyền quản lý nhà ở” Theo tình đề cho anh Xuân cho chị Kim Anh thuê để làm sở kinh doanh Việc cho thuê hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật pháp luật không cấm Căn theo điểm b, Khoản 1, Điều 10 Luật Nhà 2014 quy định quyền chủ sở hữu người sử dụng nhà quy định: “Sử dụng nhà vào mục đích để mục đích khác mà luật khơng cấm” Hành vi nghiêm cấm quy định Khoản Điều Luật Nhà 2014: “Thực giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà không quy định Luật này” Xét đến mục đích anh Xuân cho chị Kim Anh thuê để làm sở kinh doanh mục đích trái với quy định pháp luật Trong Luật Nhà nghiêm cấm “Sử dụng hộ chung cư vào mục đích khơng phải để ở” khơng nhắc tới việc cấm sử dụng nhà tình thương để làm sở kinh doanh Thế nên, anh Xuân cần có đủ giấy tờ chứng minh điều kiện nhà tham gia giao dịch quy định Khoản 9, Điều 72 giấy tờ chứng minh điều kiện tham gia giao dịch trường hợp không cần giấy chứng nhận: “Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà (trừ trường hợp cho thuê nhà cũ thuộc sở hữu nhà nước) bên cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà mua, thuê mua nhà chủ đầu tư có Giấy phép xây dựng giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật dân sự, pháp luật đất đai đầu tư xây dựng nhà ở” cho th nhà tình thương Khi cơng chứng hợp đồng thuê nhà trường hợp anh Xuân chị Kim Anh, công chứng viên cần ý trường hợp nhà có giấy chứng nhận chưa Dù có hay chưa có giấy chứng nhận cơng chứng hợp đồng th nhà Trường hợp nhà có giấy chứng nhận cơng chứng hợp đồng theo trình tự thủ tục cơng chứng theo Điều 40,41 Luật Công chứng năm 2014 Trường hợp nhà chưa có giấy chứng 14 nhận u cầu anh Xuân xuất trình giấy tờ chứng hợp đồng tặng cho nhà tình thương anh Xuân, xác nhận tình trạng nhà hay giấy phép xây dựng (nếu có) Những sai sót mà cơng chứng viên thường mắc phải công chứng hợp đồng thuê tài sản Nhằm tránh rủi ro tranh chấp liên quan đến tài sản thuê Các cá nhân, tổ chức thuê thường chọn cho giải pháp tối ưu an toàn pháp lý cao tiến hành công chứng hợp đồng thuê tài sản Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hay nhà không bắt buộc phải công chứng Căn theo Điểm b, Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013: “Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực theo yêu cầu bên;” Như vậy, th quyền sử dụng đất bên khơng bắt buộc phải công chứng mà cần công chứng có nhu cầu Căn theo Khoản Điều 122 Luật Nhà năm 2014: theo Điểm b, khoản 3, điều 167 Luật đất đai năm 2013: “Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà xã hội, nhà phục vụ tái định cư; góp vốn nhà mà có bên tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà khơng bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp bên có nhu cầu” Như vậy, hợp đồng thuê tài sản nhà khơng bắt buộc phải công chứng Trường hợp thuê bất động sản, công chứng viên cần lưu ý tránh sai sót thẩm quyền công chứng bất động sản, việc công chứng hợp đồng thuê bất động sản cần tuân theo địa hạt theo quy định Điều 42 Luật Công chứng năm 2014: “Công chứng viên tổ chức hành, nghề công chứng công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn từ chối nhận di sản bất động sản văn ủy quyền liên quan đến việc thực quyền bất động sản” Nhiều công chứng viên sai sót có quan điểm giấy chứng nhận đứng tên người đương nhiên thực việc cho thuê tài sản Tuy nhiên, theo Điều 35 Luật Hôn nhân Gia đình 2014 quy định: “Việc định đoạt tài sản chung phải có thỏa thuận văn vợ chồng trường hợp sau đây: a) Bất động sản; b) Động sản mà theo quy định pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu; c) Tài sản nguồn tạo thu nhập chủ yếu gia đình” Như vậy, việc chứng nhận hợp đồng cho thuê động sản cần người đứng tên giấy chứng nhận không với quy định pháp luật Công chứng viên cần xem xét giấy tờ như: chứng nhận kết 15 hơn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hay văn chia tài sản vợ chồng để có sở chứng nhận hợp đồng theo quy định pháp luật Công chứng viên thương sai sót mục đích th tài sản Trường hợp cho thuê quyền sử dụng đất, Điều Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc sử dụng đất phải: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mục đích sử dụng đất” Tại Khoản Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 quy định hành vi bị cấm: “Không sử dụng đất, sử dụng đất khơng mục đích” Tại Khoản Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 quy định nghĩa vụ chung người sử dụng đất: “Sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, quy định sử dụng độ sâu lòng đất chiều cao khơng, bảo vệ cơng trình cơng cộng lòng đất tuân theo quy định khác pháp luật có liên quan” Như vậy, mục đích sử dụng đất phải mục đích, quy định pháp luật Trường hợp thuê bất động sản hộ chung cư, theo Khoản Điều Luật Nhà 2014 quy định nhà chung cư sau: “Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh” Và Khoản 11 Điều Luật Nhà 2014 quy định hành vi bị nghiêm cấm sau: “Sử dụng hộ chung cư vào mục đích khơng phải để ở; sử dụng phần diện tích kinh doanh nhà chung cư theo dự án phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoạt động khác làm ảnh hưởng đến sống hộ gia đình, cá nhân nhà chung cư theo quy định Chính phủ” Như vậy, hành vi bị cấm sử dụng hộ chung cư vào mục đích khơng phải để (cấm sử dụng hộ chung cư vào mục đích khác khơng phải để làm văn phòng, cửa hàng, nhà kho,…) Trường hợp thuê bất động sản nhà xã hội, theo Khoản Điều 62 Luật Nhà năm 2014 quy định: “Bên thuê, thuê mua nhà xã hội không bán, cho thuê lại, cho mượn nhà thời gian thuê, thuê mua; bên th, th mua khơng cịn nhu cầu th, th mua nhà chấm dứt hợp đồng phải trả lại nhà này” Công chứng viên cần ý, tìm hiểu sở pháp lý quy định pháp luật trường hợp thuê nhà không cần giấy chứng nhận Một số công chứng viên mắc sai sót hợp đồng thuê bất động sản yêu cầu việc cho thuê phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu Tuy nhiên, theo điểm d, Khoản 2, Điều 118 Luật Nhà 2014 cho th khơng phải hình thức bắt buộc phải có giấy chứng nhận mà cần giấy tờ chứng minh điều kiện tham gia giao dịch Cụ thể loại giấy tờ quy định Khoản 9, Điều 72 giấy tờ chứng minh điều kiện tham gia giao dịch trường hợp không cần giấy chứng nhận: “Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền 16 quản lý nhà (trừ trường hợp cho thuê nhà cũ thuộc sở hữu nhà nước) bên cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà mua, thuê mua nhà chủ đầu tư có Giấy phép xây dựng giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật dân sự, pháp luật đất đai đầu tư xây dựng nhà ở” Một số công chứng viên thấy nhà chấp nên từ chối công chứng Tài sản chấp cho thuê, theo Khoản Điều 321 Bộ Luật Dân 2015: “Được cho thuê, cho mượn tài sản chấp phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết việc tài sản cho thuê, cho mượn dùng để chấp phải thông báo cho bên nhận chấp biết” Công chứng viên sai sót phương thức tốn hợp đồng th ngoại tệ Theo pháp lệnh ngoại hối, giao dịch, toán, niêm yết, quảng cáo hợp đồng, thỏa thuận hình thức tương tự khác không phép thực ngoại hối, trừ trường hợp phép theo quy định cụ thể Điều có nghĩa hợp đồng th nhà khơng có giá trị pháp lý để giá toán ngoại tệ theo: “Điều 22 Quy định hạn chế sử dụng ngoại hối-Pháp lệnh Ngoại hối: Trên lãnh thổ Việt Nam, giao dịch, toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá hợp đồng, thỏa thuận hình thức tương tự khác người cư trú, người không cư trú không thực ngoại hối, trừ trường hợp phép theo quy định Ngân hàng Nhà nước Việt Nam” Một số cơng chứng viên gặp sai sót trường hợp liên quan đến thời hạn thuê nhà Trong số trường hợp, thời điểm công chứng, người yêu cầu công chứng yêu cầu công chứng viên chứng nhận hợp đồng thuê nhà với thời hạn tháng trước Căn theo Khoản Điều Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Văn cơng chứng có hiệu lực kể từ ngày cơng chứng viên ký đóng dấu tổ chức hành nghề cơng chứng” Cơng chứng viên khơng chứng nhận tính xác hợp pháp hợp đồng giao dịch mà thời điểm bắt đầu có hiệu lực từ khứ Một sai sót thường gặp phải cơng chứng điều kiện chủ thể tham gia giao dịch Căn vào điểm a Khoản Điều 119 Luật nhà năm 2014 quy định: “Điều 119 Điều kiện bên tham gia giao dịch nhà Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận chấp, mượn, nhờ, ủy quyền quản lý nhà cá nhân phải có điều kiện sau đây: a) Nếu cá nhân nước phải có đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật dân khơng bắt buộc phải có đăng ký thường trú nơi có nhà giao dịch;” 17 Như vậy, cá nhân nước muốn thực giao dịch nhà phải có đủ lực hành vi dân Tại điều 20 Bộ luật Dân năm 2015 quy định điều này: “Điều 20 Người thành niên Người thành niên người từ đủ mười tám tuổi trở lên Người thành niên có lực hành vi dân đầy đủ, trừ trường hợp quy định điều 22, 23 24 Bộ luật này.” Chính việc người khơng có đủ hành vi dân thực giao dịch nhà để thỏa mãn điều kiện Bên thuê nhà phải có đồng ý người đại diện theo pháp luật “Điều 21 Người chưa thành niên Người chưa thành niên người chưa đủ mười tám tuổi Giao dịch dân người chưa đủ sáu tuổi người đại diện theo pháp luật người xác lập, thực Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi xác lập, thực giao dịch dân phải người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự xác lập, thực giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký giao dịch dân khác theo quy định luật phải người đại diện theo pháp luật đồng ý.” Theo quy định Bộ luật dân sự, đại diện việc người (gọi người đại diện) nhân danh lợi ích người khác (người đại diện) xác lập, thực giao dịch dân phạm vi đại diện Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực giao dịch dân thông qua người đại diện Cá nhân không để người khác đại diện cho pháp luật quy định họ phải tự xác lập, thực giao dịch Trường hợp pháp luật quy định người đại diện phải có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập, thực Căn theo điều 136 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: “Điều 136 Đại diện theo pháp luật cá nhân Cha, mẹ chưa thành niên Người giám hộ người giám hộ Người giám hộ người có khó khăn nhận thức, làm chủ hành vi người đại diện theo pháp luật Tòa án định Người Tịa án định trường hợp khơng xác định người đại diện quy định khoản khoản Điều Người Tòa án định người bị hạn chế lực hành vi dân sự.” 18 Như vậy, người đại diện theo pháp luật người thành niên cha, mẹ người giám hộ Trong trường hợp cha mẹ, hay người giám hộ người đại diện theo pháp luật Tòa án định Đồng thời lưu ý giao dịch ký hợp đồng th nhà mà khơng có chữ ký, ý kiến đồng ý người đại diện theo pháp luật người chưa thành niên hợp đồng thuê nhà bị vô hiệu III KẾT LUẬN Qua năm thi hành Luật Công chứng năm 2014, Bộ Tư pháp tổ chức khóa đào tạo, bồi dưỡng nghề công chứng cho 5.272 người; bổ nhiệm 3.235 công chứng viên (CCV) Đến nay, nước thành lập 1.202 tổ chức hành nghề cơng chứng, có 118 Phịng cơng chứng 1.084 Văn phịng cơng chứng (VPCC), tăng 10 lần so với thời điểm trước thực xã hội hóa cơng chứng Bên cạnh kết đạt được, q trình xã hội hóa hoạt động cơng chứng cịn số khó khăn, vướng mắc bất cập sở pháp lý thực tiễn hoạt động công chứng, cần tháo gỡ kịp thời việc sớm sửa đổi Luật Công chứng năm 2014 văn hướng dẫn để công chứng phát triển lành mạnh, chuyên nghiệp, hiệu thời gian tới Qua báo cáo này, học viên có hội tìm hiểu quy định pháp luật th tài sản, qua giải tình thi đưa hiểu thêm sai sót cơng chứng hợp đồng th cơng chứng viên Các sai sót xuất phát tự nghiệp vụ cơng chứng viên Vì thế, để tranh sai sót này, cơng chứng viên ngồi việc phải tìm hiểu sâu rộng pháp luật trình thực thủ tục cơng chứng, cơng chứng viên cần thực quy trình thủ tục cơng chứng, đảm bảo hợp đồng, giao dịch thực hình thức nội dung chứng nhận Qua báo cáo kết thúc học phần học viên Học viên xin cảm ơn giúp đỡ quý thầy cô 19 IV DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Kỹ hành nghề Công chứng, NXB Tư pháp Luật Công chứng năm 2014 văn hướng dẫn thi hành Bộ luật dân năm 2015 Luật Đất đai năm 2013 Luật Nhà năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Hơn nhân Gia đình năm 2014 Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật nhà Pháp lệnh Ngoại hối số 28/2005/PL-UBTVQH11 Pháp lệnh sửa đổi bổ sung số 06/2013/UBTVQH13 20 ... động sản Chương III: Trả lời tình đề sau sót mà công chứng viên thường mắc phải công chứng hợp đồng thuê tài sản Trả lời tình đề Những sai sót mà cơng chứng viên thường mắc phải công chứng hợp đồng. .. luật hợp đồng th tài sản Chương II Trình tự, thủ tục cơng chứng hợp đồng thuê tài sản Chương III Trả lời tình đề sau sót mà công chứng viên thường mắc phải công chứng hợp đồng thuê tài sản II... pháp luật hợp đồng thuê tài sản Định nghĩa thuê tài sản Nội dung hợp đồng thuê Đặc điểm hợp đồng thuê a Về giá thuê b Về thời hạn thuê tài sản c Về quy định bên thuê cho thuê lại d Cho thuê nhà