Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại ngân hàng thương mại TNHH MTV xây dựng việt nam (CB bank)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THU HNG PHáP LUậT Về HợP ĐồNG THế CHấP QUYềN Sử DụNG ĐấT Và THựC TIễN THựC HIệN TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI TNHH MTV XÂY DựNG VIệT NAM (CB BANK) LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2022 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN TH THU HNG PHáP LUậT Về HợP ĐồNG THế CHấP QUYềN Sử DụNG ĐấT Và THựC TIễN THựC HIệN TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI TNHH MTV XÂY DựNG VIệT NAM (CB BANK) Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380101.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ THƢƠNG HUYỀN HÀ NỘI - 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Nguyễn Thị Thu Hằng MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 11 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 11 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 11 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 15 1.2 Khái niệm, đặc điểm nội dung pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 19 1.2.1 Khái niệm pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 19 1.2.2 Đặc điểm pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 19 1.2.3 Nội dung điều chỉnh pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 22 1.3 Một số nhân tố ảnh hƣởng đến thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 28 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 28 1.3.2 Các nhân tố khách quan 29 Kết luận chƣơng 30 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TNHH MTV XÂY DỰNG VIỆT NAM 31 2.1 Lƣợc sử trình hình thành phát triển pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 31 2.1.1 Giai đoạn từ Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực đến trước Luật Đất đai 2003 đời 31 2.1.2 Giai đoạn từ Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực đến trước Luật Đất đai 2013 đời 33 2.1.3 Giai đoạn từ Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến 34 2.2 Thực trạng quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam 36 2.2.1 Quy định giao kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 36 2.2.2 Quy định thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 46 2.2.3 Quy định giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 48 2.3 Thực tiễn thực pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng Thƣơng mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam 49 2.3.1 Tổng quan CB Bank hoạt động chấp quyền sử dụng đất CB Bank 49 2.3.2 Thực tiễn thực pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất CB Bank 51 2.4 Đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực Ngân hàng Thƣơng mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam 65 2.4.1 Những thành tựu đạt 65 2.4.2 Một số tồn tại, hạn chế nguyên nhân 67 Kết luận chƣơng 73 CHƢƠNG 3: ĐỊNH HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TNHH MTV XÂY DỰNG VIỆT NAM 74 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 74 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 76 3.2.1 Mở rộng đối tượng quyền chấp quyền sử dụng đất theo hướng bổ sung chủ thể thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm 76 3.2.2 Làm rõ quy định liên quan đến quyền sử dụng đất khơng có tranh chấp để tạo thuận lợi cho chủ thể trình thực thi pháp luật 77 3.2.3 Đồng quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Pháp luật Dân pháp luật Đất đai 78 3.2.4 Quy định hướng dẫn cách xác định việc thực hai phần ba nghĩa vụ trường hợp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất khơng tn thủ hình thức 80 3.2.5 Xem xét quy định cụ thể nội dung phải có hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 80 3.3 Các giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng thƣơng mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam 81 3.3.1 Chi tiết hóa điều khoản xử lý tài sản chấp hợp đồng mẫu để hạn chế rủi ro xảy 81 3.3.2 Nâng cao chất lượng thẩm định, đánh giá rủi ro tín dụng nói chung rủi ro hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng 82 3.3.3 Nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp đội ngũ cán bộ, nhân viên CB Bank 83 3.3.4 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nhằm nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người dân 84 Kết luận chƣơng 86 KẾT LUẬN 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 PHỤ LỤC MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Bảo đảm tín dụng khơng phải ngun tắc bắt buộc hoạt động tín dụng ngân hàng, nhiên đặt bối cảnh nhạy cảm phức tạp quan hệ tín dụng, biện pháp nhiều ngân hàng coi trọng để hạn chế rủi ro đảm bảo quyền thu hồi nợ Trong đó, bảo đảm tín dụng quyền sử dụng đất hay nói cách khác bảo đảm tín dụng thơng qua hợp đồng chấp quyền sử dụng đất chiếm tỉ trọng lớn giao dịch bảo đảm tín dụng tính ưu việt giá trị đất đai so với tài sản bảo đảm thông thường Thế chấp quyền sử dụng lần đưa vào luật từ năm 1993, khoản 3, Điều Điều 77 Luật Đất đai năm 1993 ghi nhận: Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền… chấp quyền sử dụng đất; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng chấp quyền sử dụng đất ngân hàng Nhà nước, tổ chức tín dụng Việt Nam Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, nhu cầu sản xuất đời sống chấp quyền sử dụng đất với tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam nước Theo đó, hộ gia đình cá nhân chủ thể có quyền chấp quyền sử dụng đất Để có sở cho việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất nêu trên, Bộ luật Dân năm 1995 dành toàn Chương V (Điều 727 đến Điều 737) để quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Trong đó, đặt số vấn đề điều kiện chấp quyền sử dụng đất; phạm vi chấp quyền sử dụng đất, hình thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất; quyền, nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất, bên nhận chấp quyền sử dụng đất việc xử lý quyền sử dụng đất chấp Từ quy định nêu Luật Đất đai năm 1993, Bộ luật Dân năm 1995, pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ngày hoàn thiện để phù hợp với phát triển chuyển dịch kinh tế - xã hội Cụ thể, tiếp nối Luật Đất đai 1993 Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 2001, Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai 2013, tương tự Bộ luật Dân năm 1995 thay Bộ luật Dân năm 2005 Bộ luật Dân 2015 Chính phủ ban hành nghị định hướng dẫn giao dịch bảo đảm Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 quy định thi hành luật dân bảo đảm thực nghĩa vụ Nhờ đó, hoạt động chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng tổ chức tín dụng nói chung ngân hàng nói riêng ngày gia tăng số lượng chất lượng, Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam (sau gọi tắt CB Bank), không nằm ngồi thực tế CB Bank ngân hàng 100% vốn sở hữu Nhà nước chuyển đổi mơ hình từ Ngân hàng Thương mại cổ phần Xây dựng Việt Nam từ năm 2015 theo định số 250/QĐ-NHNN ngày 05/03/2015 Ngân hàng Nhà nước Hiện nay, ngân hàng hỗ trợ toàn diện Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam Cũng ngân hàng khác, CB Bank định chế tài trung gian cung cấp cho khách hàng dịch vụ: nhận tiền gửi, cấp tín dụng cung ứng dịch vụ tốn qua tài khoản Trong đó, cấp tín dụng nghiệp vụ đem lại nguồn thu chủ yếu, vậy, CB Bank việc bảo đảm tín dụng nói chung bảo đảm tín dụng thơng qua hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng coi trọng áp dụng phổ biến hầu hết khách hàng Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất “chiếc phao” bảo đảm khoản vay khách hàng, có vai trị định khả thu hồi nợ ngân hàng thương mại nói chung CB Bank nói riêng trường hợp khách hàng không thực nghĩa vụ toán Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy số hạn chế, bất cập pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, nhận thức ý thức thực pháp luật phận người chấp cán bộ, nhân viên ngân hàng, trình thực pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất CB Bank cịn tồn tại, khó khăn Đây ngun nhân tranh chấp, bất đồng bên mà đại đa số phải giải thông qua thủ tục tố tụng tòa án gây tốn thời gian, cơng sức, chi phí tố tụng đặc biệt đe dọa trực tiếp quyền chủ nợ ngân hàng Chính vậy, việc nghiên cứu cách có hệ thống toàn diện chế định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất từ phương diện lý luận thực tiễn có ý nghĩa quan trọng hiệu hoạt động kinh doanh CB Bank Do đó, học viên lựa chọn đề tài “Pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn thực Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam (CB Bank)” làm đề tài Luận văn Thạc sĩ Luật học Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 2.1 Các cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài luận văn Thứ nhất, nhóm cơng trình chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất nói chung chấp quyền sử dụng đất góc độ pháp lý nói riêng vấn đề nhiều nhà khoa học, học giả quan tâm nghiên cứu: Cuốn “Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất” (2013) PGS.TS Đỗ Văn Đại, Nhà xuất Lao động phân tích bình luận giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất có hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chương XI, bên cạnh việc làm rõ số vướng mắc pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, tác giả đưa kiến nghị để hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Bài viết “Một số vấn đề pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba” (2012) Đoàn Thái Sơn đăng Tạp chí Ngân hàng số 12/2012 phân tích làm rõ sở pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 Bộ luật Dân năm 2005 Bên cạnh đó, tác giả hệ pháp lý tịa án tun vơ hiệu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba chủ thể: ngân hàng, quan công chứng, chứng thực bên tham gia giao dịch Bài viết “Thế chấp quyền sử dụng đất” (2002) Nguyễn Quang Tuyến đăng Tạp chí Nghiên cứu lập pháp phân tích quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất khung khổ Bộ luật Dân 1995 văn pháp luật liên quan Trên sở điểm bất cập pháp luật, tác giả đưa số kiến nghị nhằm khắc phục hoàn thiện pháp luật Luận án Tiến sĩ “Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam” (2016) Nghiên cứu sinh Lê Thị Thúy Bình phân tích sở lý luận thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật thực trạng thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam giai đoạn 2011 -2015, từ đưa quan điểm giải pháp bảo đảm thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Luận văn Thạc sĩ “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” (2015) học viên Nguyễn Quỳnh Thoa đưa phân tích chấp quyền sử dụng đất trường hợp xử lý tài sản chấp, tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng trường hợp cụ thể đưa giải pháp khắc phục Luận văn Thạc sĩ “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay” (2014) học viên Trần Viết Thắng phân tích, đánh giá cách có hệ thống vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất pháp luật chấp quyền sử dụng đất Phân tích đánh giá hạn chế, bất cập pháp luật hành việc chấp quyền sử dụng đất; dẫn chiếu số vụ việc thực tế xảy để chứng minh cho bất cập đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Nhìn chung, cơng trình nghiên cứu kể đưa nhìn tổng quan, bao quát chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, tiếp cận góc độ hoạt động chấp quyền sử dụng đất nói chung mà chưa phân tích cụ thể hoạt động chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng ngân hàng Phụ lục 1.2 – Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ngƣời khác ... luận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chương Thực trạng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn thực Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt. .. luận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Phân tích thực trạng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực trạng thực pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng. .. HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Hợp