BÀI SOẠN CHƯƠNG 4 CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VỚI LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH

BÀI SOẠN CHƯƠNG 4 CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VỚI LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH BÀI SOẠN CHƯƠNG 4 CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VỚI LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA TÀI CHÍNH BÀI SOẠN CHƯƠNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VỚI LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH GVHD: TS Huỳnh Thị Cẩm Hà NHÓM SINH VIÊN: Lê Nhật Linh Phạm Thị Mai Hoàng Thị Phượng Thái Thị Ngọc Thắm Trần Thị Anh Thư Nguyễn Hữu Thuận THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 09/2022 MỤC LỤC CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ LÃI SUẤT VAY THẾ CHẤP VÀ CÁC ĐIỀU KHOẢN TRONG HỢP ĐỒNG CHO VAY THẾ CHẤP Tổng quan yếu tố định lãi suất chấp .3 1.1 Lãi suất thực tế: Cân nhắc 1.2 Kỳ vọng lãi suất lạm phát 1.3 Lãi suất rủi ro .5 1.4 Rủi ro vỡ nợ 1.5 Rủi ro lãi suất 1.6 Rủi ro trả trước 1.7 Rủi ro khác Các điều khoản hợp đồng cho vay chấp với lãi suất cố định (FRM) 2.1 Số tiền vay 2.2 Lãi suất  Lãi đơn lãi kép .7        Lãi đơn Lãi kép Sự khác biệt lãi đơn lãi kép Lãi suất cố định lãi suất thả Lãi suất cố định .8 Lãi suất thả Sự khác biệt lãi suất cố định lãi suất thả 2.3 Ngày đáo hạn 10 2.4 Các khoản toán định kỳ .10 Lãi suất cho vay chấp cố định 11 3.1 Khoản toán định kỳ số tiền trả lãi 11 3.2 Sự khác biệt lãi tích lũy khoản toán định kỳ 11 3.3 Chỉ trả lãi (IO) 19 3.4 Khấu trừ âm (NA) 20 Tóm tắt So sánh: Lãi suất cố định, vay cầm cố toán cố định với mơ hình khấu hao khác 23 4.1 Xác định số dư khoản vay .24 4.2 Chi phí kết thúc khoản vay chi phí vay hiệu 26 4.3 Phí vay chi phí vay .27 4.4 Mối quan hệ Lãi suất Thời gian 30 4.5 Tiền phạt trả trước 31 4.6 Tính phí để đạt lợi nhuận “Định giá” FRM 33 5. Các mơ hình cho vay FRM khác: khoản toán gốc chia trả cố định, lãi vào dư nợ giảm dần 34 5.1 Các khoản toán giảm dần (CAM) - Constant Amortizing Mortgage 34 5.2 Lịch trình khấu hao khoản cho vay hoàn trả trước hạn (Amortization schedules and Callable Loans) 36 5.3 Thế chấp theo niên kim đảo ngược (RAM) 37 Kết luận 39 CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ LÃI SUẤT VAY THẾ CHẤP VÀ CÁC ĐIỀU KHOẢN TRONG HỢP ĐỒNG CHO VAY THẾ CHẤP Chương đề cập đến cách tiếp cận khác để định giá cấu trúc khoản vay chấp lãi suất cố định Bằng cách định giá khoản vay, đề cập đến tỷ lệ lãi suất, phí điều khoản khác mà người cho vay cung cấp người vay sẵn sàng chấp nhận thực khoản vay chấp Là phần q trình định giá, chúng tơi nhấn mạnh đến cung cầu nguồn vốn cho vay, vai trị lạm phát hai ảnh hưởng đến tỷ lệ lãi suất Về cấu khoản vay, chúng tơi xem xét nhiều đổi hình thức toán chấp phát triển từ thay đổi mơi trường kinh tế Một mục tiêu khác chương minh họa kỹ thuật để xác định lợi tức cho người cho vay chi phí thực tế cho người vay có nhiều điều khoản khác hợp đồng vay Những người cho vay bất động sản thường bao gồm khoản phí lệ phí khác với lãi suất điều kiện để thực khoản vay Các khoản phí bao gồm chiết khấu khoản vay, phí bắt đầu, tiền phạt trả trước lãi trả trước Ngoài ra, người vay người cho vay thỏa thuận lịch trình khấu hao trả nợ khác để tạo điều kiện hỗ trợ tài cho giao dịch bất động sản cụ thể Vì điều khoản thường ảnh hưởng đến chi phí vay, nên phương pháp luận sử dụng để tính lợi tức cho người cho vay (chi phí cho người vay) bị nhấn mạnh Tổng quan yếu tố định lãi suất chấp Điều kiện kinh tế thay đổi buộc ngành tài bất động sản phải trải qua trình phát triển quan trọng Những điều kiện thay đổi đòi hỏi người cho vay người vay phải hiểu rõ nguồn vốn sử dụng vay chất rủi ro, tăng trưởng kinh tế lạm phát ảnh hưởng đến tính sẵn có chi phí quỹ chấp Khi xem xét yếu tố định đến lãi suất khoản vay chấp, phải xem xét cung cầu quỹ chấp Hầu hết người cho vay cầm cố tổ chức trung gian, tổ chức đóng vai trị ống dẫn liên kết dòng tiền từ người tiết kiệm đến người vay Người vay sử dụng số tiền tiết kiệm hình thức tín chấp Lãi suất thị trường khoản vay chấp xác lập số tiền mà người vay sẵn sàng trả cho việc sử dụng vốn khoảng thời gian xác định mức mà người cho vay sẵn sàng chấp nhận để bù đắp cho việc sử dụng khoản tiền Về mặt cầu thị trường, nói cách an tồn nhu cầu vay tín chấp nhu cầu xuất phát, định nhu cầu bất động sản Khi cung cấp vốn cho thị trường chấp, người cho vay xem xét lợi nhuận rủi ro mát liên quan đến khoản đầu tư thay liên quan đến lợi nhuận có khoản chấp Do đó, thị trường chấp nên coi phần thị trường vốn lớn hơn, nơi người cho vay nhà đầu tư đánh giá lợi nhuận có sẵn khoản chấp tất hình thức đầu tư cạnh tranh, chẳng hạn trái phiếu, cổ phiếu lựa chọn thay khác, rủi ro tương đối liên quan đến loại Nếu người cho vay tin kiếm lợi nhuận lớn cách cho vay chấp nhiều (sau tính đến chi phí rủi ro mát) so với trường hợp họ đầu tư vào trái phiếu cơng ty khoản vay kinh doanh, nhiều quỹ phân bổ để chấp cho vay, ngược lại Do đó, định người cho vay để phân bổ vốn cho khoản chấp thực liên quan đến lợi nhuận rủi ro khoản vay thay hội đầu tư 1.1 Lãi suất thực tế: Cân nhắc Khi thảo luận lãi suất thị trường khoản chấp, nên nhớ mức lãi suất dựa số cân nhắc Chúng trước nguồn cung cấp vốn phân bổ cho hoạt động cho vay cầm cố kinh tế, phần, xác định lợi nhuận rủi ro tất hình thức nợ hội đầu tư Một mối quan hệ phổ biến khoản đầu tư yêu cầu sử dụng vốn kinh tế chúng kiếm lãi suất thực ' Đây tỷ lệ lãi tối thiểu mà người tiết kiệm phải kiếm để khiến họ chuyển hướng sử dụng nguồn lực (quỹ) từ tiêu dùng sang tiêu dùng tương lai Để thuyết phục cá nhân thực chuyển hướng này, thu nhập giai đoạn tương lai phải kỳ vọng tăng đủ từ tiền lãi để chuyển thu nhập từ tiêu dùng sang tiết kiệm Nếu lợi nhuận kỳ vọng kiếm từ khoản tiết kiệm đủ cao để cung cấp đủ tiêu dùng tương lai, số tiền tiết kiệm xảy 1.2 Kỳ vọng lãi suất lạm phát Ngoài tỷ lệ lãi suất thực, mối quan tâm mà tất nhà đầu tư có đưa định đầu tư lạm phát ảnh hưởng đến lợi nhuận đầu tư Tỷ lệ lạm phát có tầm quan trọng đặc biệt nhà đầu tư người cho vay thực mua khoản vay thực với lãi suất cố định thời gian dài Do đó, định có thực cam kết hay không, người cho vay nhà đầu tư phải tin tưởng cam kết lãi suất đủ cao để bù đắp cho tổn thất sức mua dự kiến thời gian khoản đầu tư khoản vay cịn dư; khơng, kiếm lợi nhuận thực tế khơng tương xứng Do đó, thống người cho vay nhà đầu tư kỳ vọng xảy lạm phát thời gian khoản cho vay đầu tư họ chưa toán đưa vào lãi suất thời điểm khoản đầu tư cho vay thực Để minh họa mối quan hệ lãi suất danh nghĩa lãi suất hợp đồng người vay người cho vay thỏa thuận lãi suất thực tế, giả sử khoản vay 10.000 đô la thực với lãi suất danh nghĩa theo hợp đồng 10% với tất tiền gốc lãi phải trả cuối năm Vào cuối năm, người cho vay nhận 11.000 đô la, 10.000 đô la cộng với 10.000 đô la lần (.10) Nếu tỷ lệ lạm phát năm 6% (1) Nếu người đọc hình dung danh mục đầu tư bao gồm khoản đầu tư vào tất hoạt động sản xuất kinh tế dựa tỷ trọng mà hoạt động cụ thể có so với tổng giá trị tất hoạt động sản xuất kinh tế, tỷ lệ thu nhập danh mục tương đương với lãi suất thực tế Tỷ lệ tỷ lệ mà đơn vị kinh tế yêu cầu phải tiết kiệm tiêu dùng từ thu nhập 11.000 la nhận vào cuối năm trị giá khoảng 10.377 đô la (11.000 ÷ 1,06 la) Do đó, lãi suất danh nghĩa 10%, lãi suất thực khoản chấp 4% ($ 377/$ 10.000 = 3,77%) Do đó, chúng tơi kết luận người cho vay muốn có lãi suất thực tế 4%, người cho vay phải tính lãi suất danh nghĩa xấp xỉ 10% để bù đắp cho thay đổi dự kiến mức giá lạm phát Chúng ta tóm tắt cách nói lãi suất danh nghĩa khoản đầu tư xác định phần lãi suất thực cộng với phần bù cho tỷ lệ lạm phát dự kiến Trong ví dụ chúng tơi, tỷ lệ thực 4% cộng với phần bù lạm phát 6% 10% Lưu ý phí bảo hiểm dựa tỷ lệ lạm phát dự kiến thời điểm khoản vay thực Khả lạm phát nhiều dự kiến nhiều rủi ro mà người cho vay nhà đầu tư phải cân nhắc Chúng ta nên lãi suất danh nghĩa thường biểu thị lãi suất hàng năm Tuy nhiên, tùy thuộc vào loại khoản vay, lãi suất danh nghĩa lãi suất hàng năm cộng lại hàng ngày, hàng tháng, hàng quý, hàng năm liên tục Chúng ta khám phá tác động lãi kép, lãi cộng dồn hình thức toán chi tiết suốt chương 1.3 Lãi suất rủi ro Ngoài lạm phát dự kiến, người cho vay nhà đầu tư lo ngại rủi ro khác thực khoản vay đầu tư Các nhà cho vay nhà đầu tư lo ngại việc liệu lãi suất lợi tức có từ khoản vay đầu tư khác có bù đắp đủ rủi ro hay khơng Ngồi ra, liệu khoản vay khoản đầu tư cụ thể có mang lại lợi tức điều chỉnh theo rủi ro thích hợp khơng Nhiều loại rủi ro thảo luận khoản đầu tư khác nhau, chúng nằm phạm vi sách Do đó, chúng tơi tập trung vào rủi ro ảnh hưởng đến khoản vay chấp Tuy nhiên, nhiều rủi ro số lại xảy trước mức độ lớn thấp khoản cho vay đầu tư khác 1.4 Rủi ro vỡ nợ Một mối quan tâm lớn người cho vay thực khoản vay chấp rủi ro người vay khơng có nghĩa vụ trả lãi gốc Đây gọi rủi ro vỡ nợ, thay đổi tùy theo chất khoản vay mức độ tín nhiệm người vay Khả vỡ nợ xảy có nghĩa người cho vay phải tính phí bảo hiểm, lãi suất cao hơn, để bù đắp khoản lỗ cho vay xảy Rủi ro vỡ nợ liên quan đến khả thu nhập người vay giảm sau khoản vay thực hiện, gây nguy hiểm cho việc nhận khoản toán chấp tương lai Tương tự, giá trị tài sản giảm xuống mức dư nợ cho vay vào thời điểm tương lai, điều dẫn đến việc người vay không trả nợ người cho vay bị thiệt hại 1.5 Rủi ro lãi suất Một phức tạp việc cho vay đầu tư phát sinh từ không chắn giới ngày nguồn cung tiết kiệm, nhu cầu nhà mức độ tương lai (2) Trên thực tế, lãi suất danh nghĩa phải (1,06 x 1,04) -1, 10,24 phần trăm, tỷ lệ thực phần trăm mong muốn Để thuận tiện tồn văn này, chúng tơi thêm tỷ giá thực phí bảo hiểm cho lạm phát dự kiến làm giá trị xấp xỉ với lãi suất danh nghĩa Chúng ta nên mối quan hệ lạm phát kỳ vọng lãi suất từ lâu chủ đề nghiên cứu nhiều Trong cho thấy mối quan hệ đơn giản, bổ sung thảo luận chúng tơi, có tương tác lãi suất thực lạm phát Mối quan hệ cụ thể hai yếu tố khơng biết xác Do đó, học sinh nên xử lý thảo luận mức độ giải thích khái niệm chung chung lạm phát Do đó, lãi suất thời điểm định phản ánh đồng thuận thị trường yếu tố mong đợi Các nhà đầu tư người cho vay phải chịu rủi ro lãi suất tính cho khoản vay cụ thể khơng đủ điều kiện kinh tế thay đổi đáng kể sau khoản vay thực Mức độ lớn thay đổi đảm bảo mức lãi suất cao khoản vay thực Sự không chắn mức lãi suất phải trả khoản vay thực gọi rủi ro lãi suất Ví dụ, lạm phát dự đốn 6% thời điểm khoản vay 10.000 đô la thực Nhưng lạm phát thực tế 8%, điều có nghĩa lãi suất phải tính 12% Trong trường hợp này, chúng tơi nói tỷ lệ lạm phát dự đoán thời điểm khoản vay thực 6% Tuy nhiên, lạm phát không lường trước 2% xảy ra, người cho vay 200 đô la theo sức mua (2% 10.000 la) lãi suất q thấp Điều khơng có nghĩa người cho vay khơng tính lãi suất "đúng" thời điểm khoản vay thực Vào thời điểm đó, lạm phát dự kiến 6% Do đó, để cạnh tranh, mức lãi suất 10% phải tính Tuy nhiên, 2% bổ sung không lường trước tất nhà cho vay thị trường Lạm phát không lường trước yếu tố cấu thành rủi ro lãi suất tất người cho vay Khả lãi suất thấp tính vào thời điểm khoản vay thực nguồn rủi ro lớn người cho vay Do đó, phần bù cho rủi ro phải tính phản ánh lãi suất thị trường Rủi ro lãi suất ảnh hưởng đến tất khoản cho vay, đặc biệt khoản vay thực với lãi suất cố định, tức lãi suất ấn định khoảng thời gian dài khoản vay thực Khơng thích rủi ro, người cho vay phải tính phí bảo hiểm để chịu rủi ro 1.6 Rủi ro trả trước Một số khoản vay chấp cho phép người vay trả trước khoản vay trước hạn mà không bị phạt Thực tế, điều cung cấp cho người vay quyền lựa chọn để trả trước khoản vay, tái cấp vốn trả hết số dư khoản vay bất động sản bán Nếu khoản vay trả trước lãi suất giảm, người cho vay phải từ bỏ hội kiếm thu nhập lãi suất mà lẽ phải kiếm theo tỷ lệ hợp đồng ban đầu Khi khoản tiền từ khoản cho vay trả trước người cho vay tái đầu tư, lãi suất thấp Tuy nhiên, lãi suất tăng, khoản vay khơng có khả trả trước Rủi ro mà khoản vay trả trước lãi suất giảm xuống lãi suất hợp đồng cho vay gọi rủi ro trả trước 1.7 Rủi ro khác Có rủi ro bổ sung mà người cho vay nhà đầu tư cho khác tùy theo loại cho vay đầu tư Ví dụ, tính khoản khả thị trường khoản cho vay đầu tư ảnh hưởng đến quy mơ phí bảo hiểm phải kiếm Chứng khốn dễ dàng bán bán lại thị trường thiết lập tốt yêu cầu phí bảo hiểm thấp so với chứng khốn khó bán Đây gọi rủi ro khoản Rủi ro pháp lý rủi ro khác liên quan đến việc cho vay chấp dẫn đến phí bảo hiểm Nó đề cập đến thay đổi môi trường pháp lý mà thị trường hoạt động; ví dụ, quy định ảnh hưởng đến tình trạng thuế khoản chấp, kiểm soát tiền thuê, luật tiểu bang liên bang ảnh hưởng đến lãi suất, v.v., tất khả mà người cho vay phải đối mặt sau cho vay khoảng thời gian định Người cho vay phải đánh giá khả kiện xảy chắn họ đền bù thực rủi ro cho vay Tóm tắt yếu tố quan trọng việc định giá khoản vay chấp Bây thấy lãi suất tính cho khoản vay chấp cụ thể phụ thuộc vào lãi suất thực, lạm phát dự kiến, rủi ro lãi suất, rủi ro vỡ nợ, rủi ro trả trước rủi ro khác Các mối quan hệ tóm tắt cách tổng quát sau: i=r+p+f Nói cách khác, định giá ấn định tỷ lệ lãi suất (i) khoản vay chấp, người cho vay phải tính phí bảo hiểm (p) đủ cao để bù đắp rủi ro vỡ nợ rủi ro khác phí bảo hiểm (f) phản ánh mức lạm phát dự kiến kiếm lãi suất thực tế (r) cạnh tranh với lợi tức thực tế có từ hội đầu tư khác kinh tế Nếu người cho vay đánh giá thấp cách có hệ thống thành phần phương trình trên, họ bị thiệt hại kinh tế thực Các định định giá người cho vay phức tạp khoản vay chấp thực với lãi suất cố định thời gian dài Ví dụ: giả định khoản vay chấp thực với thời gian đáo hạn năm, lãi suất tính thời điểm ban đầu phải dựa người cho vay mong đợi thành phần thảo luận năm tới Cụ thể i1=r1+p1+f1 Hoặc lãi suất chấp (i) thời điểm ban đầu (thời điểm t) dựa kỳ vọng người cho vay lãi suất thực tế, tỷ lệ lạm phát phí bảo hiểm rủi ro (đối với rủi ro thực liên quan đến việc thực khoản vay chấp mức rủi ro phản ánh lãi suất thực) phải dành cho thời hạn khoản vay Các điều khoản hợp đồng cho vay chấp với lãi suất cố định (FRM) 2.1 Số tiền vay Số tiền vay số tiền gốc mà người vay nhận từ người cho vay phải có nghĩa vụ hoàn trả 2.2 Lãi suất  Lãi đơn lãi kép  Lãi đơn Định nghĩa Lãi đơn số tiền lãi nhận (nếu đem đầu tư) số tiền lãi phải trả (nếu vay), tính phần vốn gốc ban đầu Công thức Khoản lãi mà người vay phải tốn tính lãi đơn I = PV  r  n Giá trị tương lai khoản nợ gốc lãi tính lãi đơn FVn= PV + I = PV  (1 + r  n) Trong đó: I: Số tiền lãi (người vay phải trả người cho vay) PV: Giá trị r: Lãi suất n: Số kỳ tính lãi FVn: Giá trị tương lai sau năm thứ n khoản vay  Lãi kép Định nghĩa Lãi kép số tiền lãi nhận (nếu đem đầu tư) số tiền lãi phải trả (nếu vay) Tính phần vốn gốc ban đầu phần tiền lãi phát sinh trước (Ghi chú: Vốn khơng rút suốt n kỳ) Công thức Khoản lãi mà người vay phải tốn tính lãi kép: Ilk = PV  (1 + r)n – PV Giá trị tương lai khoản nợ gốc lãi tính lãi kép: FVn = PV  (1 + r)n Trong đó: PV  (1 + r)n: Tổng số tiền bao gồm gốc lãi phát sinh suốt n kỳ PV: Giá trị r: Lãi suất n: Số kỳ tính lãi FVn: Giá trị tương lai sau năm thứ n  Sự khác biệt lãi đơn lãi kép Với số vốn đầu tư:  Nếu thời gian đầu tư nhỏ năm đầu tư theo lãi đơn cho mức lãi cao theo lãi kép (1 + r  n) > (1 + r)n  Nếu thời gian đầu tư năm đầu tư theo lãi đơn hay theo lãi kép cho mức lãi (1 + r  n) = (1 + r)n  Nếu thời gian đầu tư lớn năm đầu tư theo lãi đơn cho mức lãi thấp theo lãi kép (1 + r  n) < (1 + r)n  Lãi suất cố định lãi suất thả  Lãi suất cố định Định nghĩa Là lãi suất ấn định mức cụ thể hợp đồng vay vốn không chịu tác động biến động lãi suất thị trường Lãi suất không thay đổi suốt thời gian vay vốn ngân hàng Thông thường áp dụng vay ngắn hạn Ví dụ 1: A vay số tiền 15 triệu vòng năm với mức lãi suất cố định là 12%/năm Như vậy: Số tiền (gốc + lãi)/tháng = 15 triệu/24 tháng (tiền gốc) + 15 triệu  1%/tháng (tiền lãi), tháng A đóng số tiền năm Ưu điểm Dự tính xác số tiền lãi phải toán cho người cho vay suốt thời gian vay, từ tạo thuận lợi việc hoạch định tài cân đối nguồn cho người vay khơng bị tác động biến động lãi suất thị trường Trường hợp lãi suất thị trường thay đổi tăng so với thời điểm vay người vay có lợi nhiều số tiền mà người vay phải trả cho người cho vay theo lãi suất cũ (lãi suất cố định), thấp so với lãi suất thị trường Nhược điểm Trong trường hợp lãi suất biến động giảm so với thời điểm người vay vay vốn người vay phải tốn lãi cho người cho vay theo lãi suất cũ (cố định hợp đồng), cao lãi suất thị trường  Lãi suất thả Định nghĩa Là lãi suất điều chỉnh theo thời kỳ, biến đổi theo thời gian Mức điều chỉnh kỳ điều chỉnh lãi suất theo thoả thuận người vay người cho vay quy định rõ hợp đồng vay vốn Thông thường kỳ điều chỉnh lãi suất tháng/lần, tháng/lần năm/lần Mức điều chỉnh lãi suất thường tính lãi suất tiền gửi tiết kiệm lớn 12 tháng (tuỳ vào người cho vay) + biên độ định (nhưng không vượt mức khống chế trần lãi suất ngân hàng trung ương) lãi suất cho vay công bố ngân hàng thời điểm điều chỉnh Thông thường áp dụng cho vay trung dài hạn Ví dụ 2: B vay chấp số tiền 15 triệu đồng năm với mức lãi suất 0,8%/tháng vòng tháng đầu Sau tháng lãi suất thả nổi, theo cách tính lãi suất trả góp số lãi suất B phải đóng tháng tháng đầu là: 15 triệu/24 tháng + 15 triệu  0,8% Nếu so sánh với A trên, số tiền phải đóng tháng tháng đầu B nhỏ Tuy nhiên, sau tháng, số tiền B phải đóng chưa thể xác định cụ thể thường cao Chính vay thời gian dài, rủi ro cho B xảy Ưu điểm Áp dụng lãi suất thả phù hợp điều kiện kinh tế thị trường có nhiều biến động Trong trường hợp lãi suất thị trường biến động giảm số tiền lãi người vay toán cho người cho vay kỳ điều chỉnh thấp Nhược điểm Người vay dự tính xác số tiền lãi phải toán cho người cho vay kỳ đầu tiên, bắt đầu kỳ thứ trở lãi suất thay đổi theo thị trường người vay khó khăn việc chủ động mặt tài Trường hợp lãi suất thị trường biến động tăng so với thời điểm vay số tiền lãi người vay phải toán cho người cho vay nhiều (vì phải chịu điều chỉnh mức lãi cao hơn)  Sự khác biệt lãi suất cố định lãi suất thả Tiêu chí Tính chất Lãi suất cố định Lãi suất thả Ấn định số cụ thể hợp Có mức lãi suất đầu tiên, sau đồng vay vốn thay đổi thời kỳ Sự thay đổi Không thay đổi suốt thời Có thay đổi suốt thời gian thời gian vay vốn gian vay vốn vay vốn Mức lãi suất Khoản dụng vay Thường cao lãi suất thả Thấp lãi suất cố định, điều chỉnh cao nhiều áp Thường sử dụng với khoản Thường áp dụng với khoản vay ngắn hạn vay trung, dài hạn gửi tiết kiệm ngân hàng Tổng số tiền lãi Lớn Thấp 2.3 Ngày đáo hạn Ngày đáo hạn ngày mà người vay phải hoàn trả toàn số tiền vay cho người vay 2.4 Các khoản toán định kỳ Các khoản toán định kỳ số tiền mà người vay toán cho người cho vay theo định kỳ Số tiền ngày toán cụ thể thỏa thuận người cho vay người vay Khi thỏa thuận khoản vay với lãi suất cố định, số tiền vay kỳ hạn, lãi suất thỏa thuận hợp đồng thường lãi suất danh nghĩa hàng năm Ví dụ 3: Một khoản vay chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng Yêu cầu: a Tìm FV với mức lãi suất hàng năm trả lãi theo tháng b Tìm mức lãi suất hàng năm trả lãi theo năm tương ứng với FV tính câu a (Với n = 1) Tóm tắt ví dụ Khoản vay (PV): 60.000$ Thời hạn vay: 30 năm Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% (kỳ ghép lãi theo tháng) Yêu cầu: a Tìm FV với mức lãi suất hàng năm trả lãi theo tháng b Tìm mức lãi suất hàng năm trả lãi theo năm tương ứng với FV tính câu a (Với n = 1) Giải a FV với mức lãi suất hàng năm trả lãi theo tháng: FV12 = PV  (1 + i)n = 60.000  (1 + 0,01)12 = 67.609,5$ b Với FV12 = 67.609,5$, lãi suất cộng dồng hàng năm: Một cách khác để tìm số dư khoản vay cách sử dụng cơng cụ tài tính giá trị tương lai (FV) Điều thực cách nhập khoản toán (PMT), số tiền vay ban đầu dạng giá trị (PV), số kỳ (n) (ví dụ: tháng) khoản vay phân bổ lãi suất (i) Giá trị tương lai (FV) sau tính dư nợ cho vay Giải: Hàm số FV(PV, n, i, PMT) PV = - 60.000$ n = 10 x 12 = 120 i = 12%/12 = 1% PMT = 617.17$ Giải FV = $ 56.050,24 (chênh lệch làm trịn) Cũng cần lưu ý nhiều cơng cụ tài mua với chức phân bổ khoản vay lập trình sẵn chúng Việc tìm kiếm số dư khoản vay trở nên đơn giản nhập thơng tin khoản vay nhấn phím khấu hao Tìm số dư khoản vay - Các mơ hình khấu hao khác Bây xem xét cách giải số dư khoản vay khoản vay trả trước vào cuối 10 năm cho ba loại khoản vay CPM khác thảo luận phần Giải Khấu hao phần PV = - 60.000$ n = 120 i = 1% PMT = 605.72$ Giải FV = 58,684$ Chỉ trả lãi PV = - 60.000$ n = 120 i = 1% PMT = 600$ Giải FV = 60,000$ Khấu hao âm PV = - 60.000$ n = 120 i = 1% PMT = 594.28$ Giải FV = 61,316$ Người đọc cần lưu ý cần thay khoản toán khoản vay mà chúng tơi tính tốn trước cho mơ hình khấu hao khoản vay giải cho FV số dư khoản vay thích hợp vào cuối 10 năm Lưu ý Lãi suất, Lãi suất cho vay Khoản toán trước hạn Tại thời điểm này, khơng có lạ số độc giả tự hỏi: Chi phí cho người vay lãi suất cho người cho vay có khác khoản vay trả sớm trước hạn? Cần nhấn mạnh khoản vay hoàn trả, đáo hạn thời điểm trước đáo hạn, hình thức cho vay thảo luận mang lại 12% cộng gộp hàng tháng cho người cho vay Tương tự, chi phí cho người vay tỷ lệ hàng năm 12% lãi gộp hàng tháng, khoản vay hoàn trả Đây trường hợp mơ hình cho vay cấu trúc theo tỷ lệ tích lũy 12 % Do đó, lãi suất cộng dồn cuối toán tất khoản dư nợ khoản vay Đây trường hợp cho khoản vay phân bổ toàn bộ, phần, phân bổ âm Tuy nhiên, nên nhấn mạnh người cho vay tính thêm phí bổ sung chi phí hiệu việc vay người vay thường lớn lãi suất Lãi suất cho người cho vay khác tùy thuộc vào thời điểm khoản vay hoàn trả Bây chuyển sang chủ đề phí vay chi phí vay 4.2 Chi phí kết thúc khoản vay chi phí vay hiệu Chi phí kết thúc khoản vay phát sinh nhiều loại tài trợ bất động sản, bao gồm bất động sản nhà ở, tài sản thu nhập, xây dựng cho vay phát triển đất Các chi phí đóng có ảnh hưởng đến chi phí vay khoản phí tài bổ sung mà người cho vay phải trả Những khoản phí tạo thành chi phí bổ sung cho người vay phải bao gồm phần chi phí vay Nói chung, người cho vay coi khoản phí bổ sung phí vay Phí vay phân thành hai loại: phí gốc phí chiết khấu khoản vay Phí gốc nhằm trang trải chi phí mà bên cho vay phải chịu để xử lý bảo lãnh đơn vay, chuẩn bị hồ sơ cho vay lịch trình phân bổ, nhận báo cáo tín dụng chi phí khác mà bên cho vay cho cần thu hồi từ bên vay Người cho vay thường tính chi phí cho người vay khoản vay thực hiện, "đã đóng", thay tính lãi suất cao Họ làm điều khoản vay hồn trả sau kết thúc, khoản lãi bổ sung mà người cho vay thu vào ngày trả nợ khơng đủ để bù đắp chi phí cố định việc hình thành khoản vay Ví dụ: giả sử lãi suất hành $ 60, 000 chấp 12 % người cho vay tin chi phí tương đương 1.000 $ phải chịu để đóng khoản vay Nếu người cho vay chọn tăng lãi suất lên 12,25 % để thu hồi chi phí ban đầu này, thu thêm 150 $ (khoảng) năm (60.000 $ x 0,0025) Nếu khoản vay hoàn trả sau năm đầu tiên, người cho vay khơng thu hồi đủ 1.000 $ chi phí ban đầu Đây lý người cho vay cố gắng “định giá” chi phí khởi nguồn cách riêng biệt Loại phí vay thứ hai phí chiết khấu khoản vay, điểm Loại phí thể khoản phí tài bổ sung, mục đích điều chỉnh lãi suất khoản vay chấp Trong bối cảnh cho vay bất động sản, khoản chiết khấu khoản vay cho người vay người cho vay thương lượng điều khoản khoản vay dựa số tiền cho vay định Người cho vay sau chiết khấu khoản vay cách tính khoản phí, khoản phí khấu trừ vào khoản vay theo hợp đồng cho người vay Tuy nhiên, khoản toán người vay dựa số tiền hợp đồng khoản vay Ví dụ, giả sử người vay người cho vay đồng ý khoản vay 60.000 $ với lãi suất 12% 30 năm Người cho vay thực giải ngân 58.200 $ cho người vay cách bao gồm phí chiết khấu khoản vay % (điểm), 1.800 $ Người vay yêu cầu hoàn trả $ 60.000 với lãi suất 12 % 30 năm Tuy nhiên, người vay thực nhận 58.200 $ phải trả lại 60.000 $ cộng với lãi suất, rõ ràng chi phí vay thực tế cho người mua lớn 12 % Tại lại tồn phương thức định chiết khấu? Nhiều lý nâng cao Một lý nhà cho vay đưa lãi suất chấp có xu hướng “dính” lên di chuyển xuống Ví dụ, giả sử tỷ giá hành 12 % áp lực thị trường bắt đầu đẩy tỷ giá lên Tuy nhiên, thay tất bên cho vay chuyển lãi suất có lẽ 12,25 %, nhiều bên cho vay tiếp tục báo giá 12 % làm lãi suất cho vay Tuy nhiên, thay tăng lãi suất, người cho vay tính điểm chiết khấu khoản vay cho người vay Hành động gọi người vay “hạ” lãi suất Nghĩa là, thay trả lãi 12,25 %, người vay người cho vay thỏa thuận 12 % cộng điểm Một lý khác bị tính phí nhiều khoản vay chấp có nguồn gốc từ người cho vay ký hợp đồng với nhà đầu tư để lắp ráp đóng gói, sau bán cho họ số lượng cụ thể, số tiền $, khoản vay Các hợp đồng với nhà đầu tư yêu cầu khoản vay phải bán để mang lại cho nhà đầu tư mức lãi suất gần với mức mà người cho vay dự kiến tính phí người vay Do đó, để người cho vay ban đầu kiếm lợi nhuận, người vay tính điểm để cung cấp cho người cho vay doanh thu để thực dịch vụ gốc trước chuyển khoản vay cho nhà đầu tư Một tình khác cung cấp cho người cho vay hội thay doanh thu môi trường lãi suất giảm Trong trường hợp này, lãi suất bắt đầu giảm trước ngày khoản vay thực cho người vay sau ngày mà người cho vay nhà đầu tư đồng ý lãi suất khoản chấp đóng gói bán Trong trường hợp này, khoản vay tạo với lãi suất thấp người cho vay tính điểm chiết khấu để bù đắp sụt giảm lãi suất tính cho người vay khoản vay tập hợp đóng gói Lý cuối cho phí chiết khấu khoản vay người cho vay tin rằng, cách này, họ định giá khoản vay tốt so với rủi ro mà họ chấp nhận Ví dụ, phần đầu chương này, đề cập đến thành phần bù rủi ro (p) lãi suất Tuy nhiên, rủi ro số người vay cá nhân cao chút so với người khác Hơn nữa, khoản vay địi hỏi nhiều thời gian chi phí để xử lý kiểm sốt Do đó, người cho vay tính điểm chiết khấu (ngồi phí gốc) để bù đắp cho rủi ro cao chút Thực tiễn sử dụng phí gốc điểm chiết khấu phổ biến toàn ngành cho vay Điều quan trọng phải hiểu (l) khoản phí ảnh hưởng đến chi phí vay (2) cách đưa chúng vào tính tốn chi phí vay hiệu lựa chọn thay khoản vay tài trợ cho giao dịch bất động sản 4.3 Phí vay chi phí vay Để minh họa chi tiết phí vay ảnh hưởng chúng chi phí vay, xem xét vấn đề sau: Một người vay muốn tài trợ bất động sản 30 năm với lãi suất 12% Người cho vay khoản phí ban đầu % số tiền cho vay tính để có khoản vay Chi phí lãi suất thực tế khoản vay bao nhiêu? Chúng cấu trúc vấn đề cách xác định số tiền phí khởi đầu [.03 x (60.000 $) = 1.800 $] Thứ hai, biết khoản toán chấp hàng tháng dựa $ 60.000 cho 30 năm mức 12 % $ 617,17 Bây xác định ảnh hưởng phí gốc đến lãi suất tính sau: Số tiền vay theo hợp đồng Ít hơn: Phí gốc Tiền rịng người cho vay giải ngân Số tiền phải hoàn trả: Dựa số tiền vay theo hợp đồng $ 60.000, $ 617,17 30 năm $60,000 1,800 $58,200 Nói cách khác, số tiền thực mà người cho vay giải ngân 58.200 $, việc hoàn trả thực sở 60.000 $ cộng với lãi suất gộp 12% hàng tháng, với số tiền $ 617,17 tháng Do đó, người cho vay kiếm lợi nhuận giải ngân 58.200 $ thực phải lớn 12 % Sử dụng công cụ tài chính, chúng tơi tính tốn lãi suất thực tế cho khoản vay, giả sử khoản vay nợ đáo hạn, 12,41 % Lãi suất rõ ràng cao so với mức lãi suất danh nghĩa hợp đồng 12%, định giấy ghi nợ chấp Giải: Hàm số i (n, PMT, PV, FV) n = 30 x 12 = 360 PMT = - 617.17$ PV = 58.200$ FV = Đáp án cho i ( theo tháng) = 1.034324$ tỷ lệ hàng tháng i ( hàng năm) = 1.034324 x 12 = 12.41% lãi suất thực tế Tính tốn tạo sở cho quy tắc ngón tay sử dụng rộng rãi tài bất động sản; nghĩa là, điểm % phí khởi nguồn mà người vay tính, chi phí hiệu cho người vay, lãi suất đầu tư mà người cho vay kiếm được, tăng khoảng phần tư % so với tỷ lệ hợp đồng Lưu ý giải pháp chúng tôi, thu tỷ lệ hiệu 12,41 %, so với 12,375 % sử dụng ước tính Mặc dù ước tính gần với lãi suất tính ví dụ, chúng tơi giả định khoản vay dư đáo hạn Tuy nhiên, hầu hết khoản vay trung bình “trả trước” trả trước hạn lâu Do đó, quy tắc ngón tay này, hữu ích, thường cung cấp ước tính sơ chi phí hiệu (lãi suất) hầu hết khoản vay chấp Chúng ta nên rằng, ví dụ trên, lãi suất thực 12,41 % lãi suất hàng năm, cộng dồn hàng tháng Nhiều nhà phân tích thích tính lãi suất thực hàng năm (nhớ lại điều tương đương với lãi suất hàng năm, cộng gộp hàng năm) Chúng ta dễ dàng tính tốn điều sau: Giải: Hàm số FV( PV, i, n) Bước 1: i = 12.41% PV = - 60.000$ n = 12 Giải FV = 67,884.47$ Bước 2: FV = 67,884.47$ n=1 PV = 60.000$ Giải i = 13.14% Lưu ý ảnh hưởng (1) lãi kép hàng tháng (2) điểm chiết khấu, lãi suất thực tế hàng năm 13,14%, lãi suất danh nghĩa 12% chi phí lãi suất thực tế 12.41% (lãi suất cộng gộp hàng năm hàng tháng) cho khoản vay ví dụ Box 4.2 Sự thật yêu cầu cho vay khái niệm tỷ lệ phần trăm hàng năm (APR) Do vấn đề liên quan đến phí cho vay việc số người cho vay lạm dụng tính phí cao người vay thiếu thận trọng, Quốc hội thơng qua Đạo luật cho vay chân liên bang để cung cấp thông tin tác động phí vay người tiêu dùng mua nhà Do luật này, người cho vay phải tiết lộ cho người tiêu dùng biết tỷ lệ phần trăm hàng năm tỷ lệ (APR) tính cho khoản vay (Chúng tơi giải APR rộng rãi Chương 8.) Tính tốn APR thường thực theo cách trình bày để tính tốn lãi suất thực tế, giả sử khoản vay hoàn trả đáo hạn APR chúng tơi Ví dụ chương tiết lộ cho bên vay đóng 12,41% APR sau đó, phản ánh phí gốc điểm chiết khấu coi chúng thu nhập bổ sung nhường cho người cho vay chi phí nào, có, khoản phí dự định trang trải Các phí khác người cho vay tính điều kiện để có khoản vay phải bao gồm APR Phí vay Trả nợ trước hạn: Phân bổ Toàn Khoản vay Ảnh hưởng quan trọng phí vay trả nợ trước hạn phải xem xét góc độ ảnh hưởng lãi suất Trong phần này, tính phí vay khoản vay trả trước hạn, lãi suất thực tế khoản vay chí tăng so với khoản vay trả đáo hạn Để chứng minh điểm này, lần giả định người vay nhận khoản vay 60.000 $ mức 12 % 30 năm bị tính phí gốc 1.800 $ (3 %) Vào cuối năm, người vay định bán tài sản Thế chấp có điều khoản bán đến hạn; đó, số dư khoản vay phải hoàn trả vào thời điểm tài sản bán Lãi suất thực tế khoản vay phí gốc phí trả nợ trước hạn? Để xác định lãi suất thực tế khoản vay, trước tiên tìm số dư nợ cịn lại sau năm năm 58.598,16 $ Để giải lãi suất cho người cho vay (chi phí cho người vay), chúng tơi tiến hành cách tìm tỷ lệ chiết khấu khoản toán hàng tháng 617,17 $ khoản toán lần 58.598,16 $ sau năm năm để giá trị hai 58.200 $, số tiền thực người cho vay giải ngân Điều đưa loại vấn đề chiết khấu Chúng giải niên kim hình thức tốn hàng tháng năm năm số dư cho vay, nhận tiền mặt lần vào cuối năm năm Để tìm lãi suất khoản vay này, chúng tơi tiến hành sau: BƯỚC 1: Giải số dư lại: Hàm số PV (n, i, PMT, FV) Giải n = 25 x 12 = 300 i = 1% PMT = - 617.17$ Giải PV = $ 58.598,16 (số dư lại) BƯỚC 2: Tiếp theo, giải việc trả lãi, giữ khoản vay 30 năm, năm chiết khấu phí gốc khoản vay: Hàm số i (n, PMT, FV, PV) n = x 12 = 60 PMT = - 617.17$ PV = $ 58.200 FV = - $ 58.598,16 Giải i (hàng tháng) = 1,069% Giải i (hàng năm) = 1,069% X 12 = 12,82% Công thức đơn giản nói muốn tìm lãi suất (i) tạo giá trị khoản toán hàng tháng 617,17 $ số tiền 58.598,16 $ nhận vào cuối năm tài với số tiền giải ngân 58.200 $ Từ phân tích trên, kết luận lãi suất thực tế mà chúng tơi tính toán khoảng 12,82 % cao lãi suất hợp đồng 12 % lãi suất 12,41 % tính tốn giả định khoản vay tốn hồn thành Điều phí gốc 1.800 $ kiếm năm thay 30 năm, tương đương với việc kiếm tỷ lệ lãi kép cao số tiền 58.200 $ giải ngân Do đó, số tiền kiếm bổ sung kết hợp với lãi suất 12 % kiếm số dư khoản vay hàng tháng, 4.4 Mối quan hệ Lãi suất Thời gian Dựa thảo luận trước đây, đưa số nhận xét chung mối quan hệ lãi suất chấp thời gian mà khoản chấp tồn đọng Quan sát lãi suất thực tế khoản chấp với lãi suất hợp đồng khơng có chi phí tài thực thời điểm bắt đầu vay trả nợ Điều xảy vì, thấy Phụ lục 4-2, hình thức tốn theo mức đảm bảo người cho vay kiếm mức lãi suất hàng năm định, cộng dồn hàng tháng, số dư nợ hàng tháng Do đó, số dư chấp chưa tốn hoàn trả lúc lãi suất người cho vay (chi phí người vay) khơng bị ảnh hưởng Nó với lãi suất hợp đồng Quan sát thứ hai người vay phải trả phí khởi nguồn phí tài chính, điều sau xảy ra: (1) lãi suất hiệu cao lãi suất hợp đồng, (2) lãi suất tăng lên việc hoàn trả xảy sớm thời hạn khoản chấp Các mối quan hệ giải thích cách tham khảo Phụ lục 4-8, hai đường cong A B thể mơ hình lãi suất chấp theo hai giả định Dòng A thể lãi suất chi phí hiệu quả, người vay khơng phải trả phí tài Trong ví dụ trước chúng tôi, lãi suất mức 12 %, với lãi suất hợp đồng khoản vay hồn trả; đó, đường nằm ngang nằm khoảng từ đến 30 năm Đường cong B đại diện cho loạt lãi suất cho vay tính theo giả định người vay phải trả phí gốc 3% khoản vay trả trước nhiều năm khác trước đáo hạn Trong ví dụ chúng tơi, chúng tơi lưu ý lãi suất mà người vay kiếm 15 26 % khoản vay hoàn trả năm sau đóng giảm dần cuối 12,41 % sau 30 năm Do đó, lần kết luận phí bổ sung tính cho người mua, lãi suất hiệu người cho vay (chi phí người vay) dao động từ mức cao trả trước, chẳng hạn sau năm (lãi suất trường hợp xấp xỉ 15,26 %) với lãi suất thấp đáng kể hoàn trả đáo hạn, 12,41 % Nếu người vay biết họ dự kiến trả khoản vay, nên sử dụng phương pháp tính tốn chi phí vay hiệu Điều đặc biệt quan trọng người vay so sánh khoản vay thay với điều khoản khác Một lần kết luận phí tài tính cho người mua, lãi suất hiệu người cho vay (chi phí cho người vay) dao động từ mức cao trả trước, chẳng hạn sau năm (lãi suất trường hợp xấp xỉ 15,26 %) cho lãi suất thấp đáng kể hoàn trả đáo hạn, 12,41 % Nếu người vay biết họ dự kiến trả khoản vay, nên sử dụng phương pháp tính tốn chi phí vay hiệu Điều đặc biệt quan trọng người vay so sánh khoản vay thay với điều khoản khác lần kết luận phí tài tính cho người mua, lãi suất hiệu người cho vay (chi phí cho người vay) dao động từ mức cao trả trước, chẳng hạn sau năm (lãi suất trường hợp xấp xỉ 15,26 %) cho lãi suất thấp đáng kể hoàn trả đáo hạn, 12,41 % Nếu người vay biết họ dự kiến trả khoản vay, nên sử dụng phương pháp tính tốn chi phí vay hiệu Điều đặc biệt quan trọng người vay so sánh khoản vay thay với điều khoản khác 26 %) với lãi suất thấp đáng kể hoàn trả đáo hạn, hay 12,41 % Nếu người vay biết họ dự kiến trả khoản vay, nên sử dụng phương pháp tính tốn chi phí vay hiệu Điều đặc biệt quan trọng người vay so sánh khoản vay thay với điều khoản khác 26 %) với lãi suất thấp đáng kể hoàn trả đáo hạn, hay 12,41 % Nếu người vay biết họ dự kiến trả khoản vay, nên sử dụng phương pháp tính tốn chi phí vay hiệu Điều đặc biệt quan trọng người vay so sánh khoản vay thay với điều khoản khác Web App Có nhiều cơng ty cung cấp thông tin lãi suất chấp Internet, chẳng hạn www.bankrate.com Tìm báo giá cho vay chấp lãi suất cố định 15 năm hộ gia đình $150.000 trị giá 200.000 $ Mối quan tâm tỷ lệ, điểm chiết khấu,vàp hí người cho vay khác cho khoản vay mà bạn tìm thấy? Tính tốn chi phí hiệu chấp suốt thời gian khoản vay Tính tốn chi phí hiệu trả tiền chấp sau bảy năm Làm để tỷ lệ so với tỷ lệ nêu APR? Điều giải thích cho khác biệt tỷ lệ hiệu APR? 4.5 Tiền phạt trả trước Nhiều người vay lầm tưởng khoản vay trả trước phần toàn lúc trước ngày đáo hạn Đây trường hợp; giấy chấp im lặng vấn đề này, người vay phải thương lượng đặc quyền trả nợ trước hạn với người cho vay Tuy nhiên, nhiều khoản chấp quy định rõ ràng người vay trả tiền phạt trả trước người vay muốn trả trước khoản vay Một lý lý giải cho khoản phạt trả trước người cho vay cố gắng thu hồi phần chi phí ban đầu khoản vay khơng tính cho người vay kết thúc Điều thực người cho vay để cạnh tranh cho khoản vay cách làm cho chi phí đóng ban đầu thấp cho người vay Một lý khác cho hình phạt trả trước người cho vay đồng ý gia hạn quỹ thời gian cụ thể, ví dụ chúng tơi 30 năm Việc thánh tốn trước hạn theo quan điểm người cho vay đại diện cho dịng tiền khơng lường trước dễ dàng tái đầu tư khơng thời kỳ lãi suất chấp ổn định dự kiến giảm Tuy nhiên, lãi suất tăng liên tục thời gian dài, người cho vay thường hoan nghênh việc trả nợ sớm họ cho vay lại với lãi suất cao Một lý khác cho khoản phạt trả trước chúng không bao gồm tính tốn APR, đó, chúng không bao gồm việc tiết lộ APR cho người vay Người vay khơng xác định ảnh hưởng khoản phạt chi phí vay đó, khoản phạt thể kỹ thuật mà người cho vay sử dụng để tăng lãi suất Một số tiểu bang bắt đầu cấm khả thực thi hình phạt trả trước cá nhân tài trợ cho nhà khoản vay chưa toán số năm tối thiểu định Ngoài ra, khu vực phép phạt, người cho vay từ bỏ chúng người mua bất động sản đồng ý bắt nguồn khoản vay với người cho vay Vì sử dụng hình thức phạt trả trước, muốn biết lãi suất khoản vay cầm cố hiệu phí chiết khấu khoản vay phí phạt trả trước tính khoản vay Để minh họa, xem xét tác động chiết khấu khoản vay % khoản phạt trả trước % số dư nợ cho vay 60.000 $, khoản vay 30 năm với lãi suất hợp đồng 12 % sử dụng phần trước Chúng giả định khoản vay lãi suất thực tế người vay (lãi suất cho người cho vay) Để giải cho khoản tiền chấp lãi suất thực giải ngân trường hợp $ 60.000 trừ phí gốc $ 1.800, hay $ 58.200 Có tính đến phí chiết khấu khoản vay, chúng tơi muốn tìm lãi suất chiết khấu, sử dụng để chiết khấu chuỗi khoản toán hàng tháng 617,17$ cộng với số dư nợ chưa toán 58.598,16 $ khoản phạt trả trước 1.758 $ (3 % 58.598,16 $) a tổng cộng $ 60.356, dẫn đến giá trị với số tiền thực giải ngân $ 58.200 Sử dụng cơng cụ tài chính, với phí gốc 3%, thánh toán trước hạn vào năm thứ năm phí phạt trả trước 3%, chúng tơi thấy lãi suất hiệu khoản vay tăng lên khoảng 13,25% Gỉải Hàm số i (n, PMT, FV, PV) n = x 12 = 60 PMT = - 617,17$ PV = $ 58.200 FV = - $ 60.356 Giải i (hàng tháng) = 1,10425% Giải i (hàng năm) = (1.10425% x 12) = 13,25% Trong trường hợp này, APR tiết lộ mức 12,375%, phản ánh chiết khấu khoản vay, khoản phạt trả trước giả định khoản vay hoàn trả vào cuối 30 năm Lãi suất thực tế tính 13,25 %, khác biệt rõ rệt so với lãi suất hợp đồng cho vay 12 % APR tiết lộ 12,375 % 4.6 Tính phí để đạt lợi nhuận “Định giá” FRM Trong ví dụ trước, phát triển khái niệm chi phí vay hiệu lợi nhuận từ tập hợp điều khoản cho vay định Tuy nhiên, nên xem xét cách xác định điều người cho vay “định giá” khoản vay Như thảo luận trước chương, người cho vay thường có lựa chọn thay để họ đầu tư vốn Do đó, họ xác định lãi suất khả dụng lựa chọn thay cho kỳ hạn định cân nhắc lãi suất rủi ro so với lãi suất rủi ro khoản vay chấp Tương tự, điều khoản cho vay cạnh tranh thiết lập người cho vay khác thiết lập lãi suất mà nhà quản lý phải xem xét thiết lập điều khoản cho vay Bằng cách giám sát liên tục lựa chọn thay điều kiện cạnh tranh, ban quản lý thiết lập điều khoản đề nghị cho vay cho loại khoản vay khác nhau, đưa tiêu chuẩn tín dụng bảo lãnh phát hành thiết lập cho người vay Kể từ đây, tập hợp điều khoản thiết kế để đạt lãi suất cạnh tranh loại khoản vay đại diện cho tỷ lệ khác giá trị khoản vay tài sản (khoản vay 70%, khoản vay 80%, v.v.) thiết lập cho người vay có mức rủi ro chấp nhận Các điều khoản sau sửa đổi điều kiện cạnh tranh thay đổi Nếu dựa lãi suất cạnh tranh có sẵn khoản đầu tư thay có rủi ro tương đương, nhà quản lý tổ chức cho vay tin lãi suất 13% cạnh tranh khoản chấp 80% có thời hạn 30 năm thời hạn trả nợ dự kiến 10 năm, làm họ thiết lập điều khoản tất khoản vay thực danh mục 80 % để đảm bảo lãi suất 13 %? Rõ ràng, cách định giá tất khoản vay có nguồn gốc mức hợp đồng 13% Tuy nhiên, ban giám đốc xem xét định giá khoản vay với lãi suất 12% tính phí vay phí phạt trả trước hai để đạt lãi suất yêu cầu Tại người cho vay làm điều này? Bởi (1) họ có chi phí gốc cố định để thu hồi, (2) đối thủ cạnh tranh vay có nguồn gốc với tỷ lệ hợp đồng 12% Để minh họa cách đặt phí cho tất khoản vay danh mục cụ thể, xem xét giải pháp sau: Giải Bước 1: Giải số tiền toán Hàm số PMT (PV, i, n, FV) PV = - i = 1% n = 360 FV = Giải PMT = 010286 Bước 2: Xử lý dư nợ EOY10 Hàm số FV (PV, i, n, PMT) PV = - n = 120 i = 1% PMT = 010286 Giải FV = 934180 Bước 3: Giải PV, i = 13% Hàm số PV (FV, i, n, PMT) FV = 934180 i = 13%/12 n = 120 PMT = 010286 Giải PV = 94453 Kết PV = 94453 có nghĩa giải ngân rịng kết thúc khoản vay phải 94,53%, hay 94,5 % (làm trịn), số tiền vay Do đó, khoản vay định giá cách đưa điều khoản lãi suất 12% phí gốc 5,5% (100% - 94,5%) khoản vay hoàn trả vào cuối 10 năm (EOY) quyền lợi 13% 5. Các mơ hình cho vay FRM khác: khoản tốn gốc chia trả cố định, lãi vào dư nợ giảm dần 5.1 Các khoản toán giảm dần (CAM) - Constant Amortizing Mortgage Mơ hình cho vay chấp phân bổ theo giai đoạn (CAM) không đổi đại diện cho thay đổi xem xét cấu trúc khoản vay Thanh toán CAM xác định cách tính tốn số tiền khơng đổi khoản toán hàng tháng áp dụng cho khoản nợ gốc khấu hao hàng tháng Tiền lãi sau tính vào dư nợ cho vay hàng tháng bổ sung vào số tiền khấu hao hàng tháng Tổng khoản toán hàng tháng xác định cách cộng số tiền khấu hao hàng tháng không đổi vào lãi dư nợ cho vay Hãy xem xét ví dụ sau CAM cho vay Ví dụ 18: Một khoản vay thực với giá 60.000 đô la thời hạn 30 năm với mức 12%/năm, kỳ ghép lãi hàng tháng); khoản toán phải thực hàng tháng phải bao gồm lãi khấu hao (hoặc giảm nợ gốc), khoản vay hoàn trả vào cuối năm 30 Tuy nhiên khấu hao tính cách chia số tháng (360) vào số tiền vay ($ 60,000), dẫn đến giảm tiền gốc $ 166,67 tháng Lãi suất tính dư nợ cho vay sau cộng vào khấu hao để xác định khoản toán hàng tháng Hình minh họa hình thức tốn số dư khoản vay hiển thị Hình 4-9 Tháng Số dư nợ đầu kỳ Lãi PMT PMT Gốc Tổng Số dư nợ cuối kỳ 60.000,00 600,00 166,67 766,67 59.833,33 59.833,33 598,33 166,67 765,00 59.666,67 59.666,67 596,67 166,67 763,33 59.500,00 59.500,00 595,00 166,67 761,67 59.333,33 59.333,33 593,33 166,67 760,00 59.166,67 358 500,00 5,00 166,67 171,67 333,33 359 333,33 3,33 166,67 170,00 166,67 360 166,67 1,67 166,67 168,33 0,00 Theo cách tính bảng trên, kỳ toán doanh nghiệp phải trả ngân hàng số tiền 766,67$, bao gồm 166,67$ tiền nợ gốc cộng 600$ tiền lãi tính dư nợ đầu kỳ Số tiền toán hàng tháng giảm dần khoản cố định 1,67$ (0,01x166,67$) Giống phương thức hoàn trả Khấu trừ toàn phần (FA), Khấu trừ phần (PA), Chỉ trả lãi (IO), Khấu trừ âm (NA) CAM khoản vay chấp có lãi suất cố định Tuy nhiên chuỗi khoản toán số dư nợ vay cấu trúc khác biệt so với loại hình hồn trả nội dung nêu trước Ưu điểm Khoản vay chấp CAM người cho vay ưa thích dịng tiền tập trung năm đầu cao Mặt khác cách cấu trúc nợ vay thận trọng trước hết tập trung vào khấu trừ dần nợ gốc khoản vay, giúp người cho vay ưu tiên thu hồi nợ gốc Nhược điểm Khoản vay chấp CAM có dịng tiền toán năm đầu cao giảm dần, gây áp lực trả nợ lớn người vay Ví dụ điển hình dự án bất động sản có thời gian đầu tư ban đầu dài, hiệu dự án ghi nhận giai đoạn cuối khoản vay chấp CAM khơng cịn phù hợp với người vay 5.2 Lịch trình khấu hao khoản cho vay hoàn trả trước hạn (Amortization schedules and Callable Loans) Một biến thể cấu trúc khoản vay bao gồm phần thường dự phòng sử dụng lịch trình khấu hao, nêu rõ thuyết minh, khác với ngày đáo hạn Ví dụ: hai bên đồng ý Khoản vay trả dần hồn tồn 100.000 la thực với lãi suất 12%/năm toán hàng tháng, khoản tốn tính tốn dựa lịch trình phân bổ 30 năm Tuy nhiên, hai bên đồng ý khoản vay sẽ, có thể, hoàn trả theo lựa chọn người cho vay, vào cuối năm thứ 10 Trong trường hợp này, khoản tốn tính sau: BƯỚC 1: Xác định giải pháp toán: PV = - 100.000 đô la i = 12% / 12 = 01 n = 30 x 12 = 360 FV = Excel PMT (i, n, PV, FV) Giải cho PMT = $ 1,028,61 Bước 2: Determine balance Giải pháp: PV = - 100.000 USD PMT = 1.028,61 USD i = 12% / 12 = 01 n = 12 X 10 = 120 Excel: FV (PV, PMT, i, n) Giải cho FV = $ 93.418,59 Nếu khoản vay gọi vào cuối 10 năm, số tiền đến hạn số dư thời điểm đó, $ 93.418,59 Cơ cấu khoản vay sử dụng người vay người cho vay (1) để giữ khoản toán khoản vay hàng tháng thấp mức họ muốn khoản vay trả dần hoàn toàn thực 10 năm, (2) để giữ nguyên thời gian đáo hạn khoản vay tương đối ngắn 10 năm, (3) để đạt số khoản khấu hao cho vay khoản vay trả sau 10 năm Bây giờ, người đọc nên biết tùy thuộc vào mục tiêu người vay người cho vay, khoản vay cấu trúc để đạt nhiều kết Cấu trúc khoản vay thường mơ tả q trình điều chỉnh điều khoản cho vay để điều chỉnh khoản toán khoản vay, số dư khoản vay, tỷ lệ khấu hao, v.v để đạt kết mong muốn Kết hàng tháng thường thấp khoản tốn có sẵn theo cấu khấu hao hồn tồn Tuy nhiên, mục tiêu khác tìm kiếm, chẳng hạn có số dư khoản vay mong muốn thời điểm 5.3 Thế chấp theo niên kim đảo ngược (RAM) Các khoản vay chấp niên kim ngược (RAM) đại diện cho loại hình khác khoản vay chấp Thay nhận tồn số tiền vay đóng, khoản vay RAM bị "gỡ xuống" dạng khoản tốn định kỳ khơng thường xun khoản tốn lãi phát sinh đạt đến mức cho vay thỏa thuận Trong bất động sản xây dựng phát triển, “bước đi” gọi “sự rút ra” Trong năm gần đây, RAM trở nên quan trọng dân số sở hữu bất động sản họ tiếp cận chế độ hưu trí tìm cách bổ sung thu nhập nghỉ hưu Ví dụ, giả sử hộ gia đình sở hữu bất động sản nhà trị giá 500.000 đô la ngày Họ muốn sử dụng giá trị tài sản để bổ sung vào thu nhập hưu trí RAM Một người cho vay đồng ý thực khoản vay với số tiền không 250.000 đô la thời hạn 10 năm Tuy nhiên, thay đưa cho người vay tiền mặt 250.000 đô la, người cho vay đồng ý cho vay trả góp hàng tháng suốt thời hạn khoản chấp Người cho vay tính lãi suất 10 phần trăm cho khoản vay Khoản toán hàng tháng tối đa mà người cho vay sẽ làm cho người vay theo điều khoản này? Chúng tơi giải vấn đề sau: Giải: FV = - 250.000 đô la i = 10% / 12 n = 120 PV = Excel: PMT (FV, i, n, PV) Giải cho PMT = $ 1,220,44 Nhìn vào ví dụ này, lưu ý người vay bổ sung thu nhập cách vẽ 1.220,44 la từ người cho vay tháng 120 tháng, vào cuối thời gian người cho vay bị nợ tổng cộng 250.000 đô la Nếu tài sản giữ nguyên giá trị 500.000 đô la, chủ nhà có 250.000 la vốn chủ sở hữu vào cuối 10 năm Nếu người vay không rút thêm, dư nợ tiếp tục tăng mức 10 phần trăm tài sản bán chủ sở hữu chết Hình 4–11 cho thấy mơ hình tốn hàng tháng số dư nợ cho RAM chúng tơi, thí dụ Để xác định số dư cho vay RAM, chúng tơi đảo ngược quy trình sử dụng ví dụ FRM trước đó; nghĩa là, giải giá trị (FV) giá trị Như thể hình ảnh minh họa, thay số dư nợ giảm dần,đặc điểm việc phân bổ hoàn toàn khoản vay chấp, số dư chấp RAM tăng Ví dụ, sau ba năm, số dư cho vay RAM là: Giải: i = 10% / 12 PMT = $ 1220,44 n = 36 PV = Excel: FV (i, n, PV, PMT) Giải cho FV = $ 50,992,2110 Những khoản gọi chấp tài sản sở hữu nhà (HECM) Thế chấp theo niên kim ngược — RAMS Concept Box 4.3: Khoản vay tín dụng đảo ngược (RAM) Với bùng nổ dân số nhiều người số sở hữu tài sản ổn định hình thức bất động sản, khoản vay tín dụng đảo ngược RAM, hay biết đến loại hình vay thế chấp đảo ngược phủ Hoa Kỳ bảo đảm hoàn toàn – ký hiệu HECM: Home Equiy Conversion Mortages ngày phát triển Những khoản vay để giúp người cao tuổi “mở khóa” tài sản cách vay dựa vào giá trị tài sản, bổ sung thêm vào thu nhập nghỉ hưu họ Hầu hết khoản vay chấp tín dụng đảo ngược RAM quyền liên bang bảo đảm yêu cầu người vay phải tham khảo ý kiến tổ chức tư vấn khoản vay RAM phê duyệt Người vay phải đáp ứng yêu cầu sau đây: - Người vay phải 62 tuổi - Người vay phải sống nhà làm chủ sở hữu - Người vay phải đáp ứng đủ điều kiện tuổi thọ sau đây: + Tuổi 62 – vay 50% giá trị bất động sản chấp – tuổi thọ mong muốn 10 năm + Tuổi 72 – vay 60% giá trị bất động sản chấp – tuổi thọ mong muốn 10 năm + Tuổi 82 – vay 70% giá trị bất động sản chấp – tuổi thọ mong muốn 10 năm - Khoản vay RAM thường yêu cầu người vay trà trước số khoản phí định, bao gồm phí bảo hiểm chấp, phí dịch vụ, phí định giá, phí tạo lập hồ sơ chi phí khác - Q trình rút vốn thực lần, hàng tháng/hàng kỳ, thông qua hạn mức tín dụng Khoản vay cho người vay lựa chọn giải ngân theo ý muốn Trong trường hợp này, tiền lãi tính theo lãi suất phổ biến dư nợ tồn đọng hàng tháng - Lãi suất cố định thả (gọi khoản vay chấp điều chỉnh lãi suất ARM) - Người vay phải tiếp tục trì cư trú trả thuế bất động sản bảo hiểm rủi ro - Tổng tất khoản giải ngân + tiền lãi trả lại trừ chủ sở hữu nhà phải rời khỏi nhà vĩnh viễn qua đời Khi tài sản bị rao bán dư nợ hoàn trả Số dư vào cuối năm xác định cách thay đổi giá trị cho n giải cho giá trị FV Bảng 4-11 RAM Draw and Balance Patterns Năm Draw per Month Balance EOY $ 1,220.44 $ 1,220.44 32,276.87 $ 1,220.44 50,992.21 $15,335.52 $ 1,220.44 71,667.28 $ 1,220.44 94,505.30 $ 1,220.44 119,738.97 $ 1,220.44 147,612.73 $ 1,220.44 178,405.23 $ 1,220.44 212,422.11 10 $ 1,220.44 250,000.00 Kết luận Trong chương này, thảo luận cách tiếp cận khác để định giá cấu trúc khoản vay chấp lãi suất cố định Chúng thấy giá lãi suất khoản vay phụ thuộc vào số lượng yếu tố, bao gồm loại rủi ro khác ảnh hưởng đến người cho vay cầm cố Điều quan trọng phải giữ yếu tố rủi ro lưu ý chương tương lai xem xét việc chấp thay công cụ thường thiết kế theo cách làm thay đổi đặc tính rủi ro Mặc dù trọng tâm chương chấp nhà ở, khái niệm tính tốn quan trọng khơng khoản chấp thương mại, điều thảo luận chương sau