BÀI SOẠN CHƯƠNG 4 CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VỚI LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH BÀI SOẠN CHƯƠNG 4 CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VỚI LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH
Tổng quan các yếu tố quyết định lãi suất thế chấp
Lãi suất thực tế: Cân nhắc cơ bản
Khi xem xét lãi suất thị trường cho các khoản thế chấp, cần lưu ý rằng chúng phụ thuộc vào nhiều yếu tố Nguồn vốn dành cho cho vay cầm cố trong nền kinh tế được xác định một phần bởi lợi nhuận và rủi ro liên quan đến các loại nợ và cơ hội đầu tư khác nhau.
Một mối quan hệ cơ bản trong đầu tư là lãi suất thực tối thiểu mà người tiết kiệm cần đạt được để chuyển nguồn lực từ tiêu dùng hiện tại sang tiết kiệm cho tương lai Để thuyết phục cá nhân thực hiện chuyển hướng này, thu nhập tương lai từ lãi suất phải đủ cao để bù đắp cho việc giảm tiêu dùng hiện tại Nếu lợi nhuận kỳ vọng từ khoản tiết kiệm đủ lớn để đảm bảo tiêu dùng trong tương lai, thì việc tiết kiệm hiện tại sẽ diễn ra.
Kỳ vọng lãi suất và lạm phát
Tỷ lệ lãi suất thực và lạm phát là những yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư cần cân nhắc khi đưa ra quyết định đầu tư Lạm phát ảnh hưởng đến lợi nhuận, đặc biệt với các khoản vay có lãi suất cố định trong thời gian dài, khiến người cho vay và nhà đầu tư phải đảm bảo rằng lãi suất đủ cao để bù đắp cho tổn thất sức mua Sự kỳ vọng về lạm phát trong suốt thời gian khoản vay hoặc đầu tư chưa thanh toán cũng được phản ánh trong lãi suất tại thời điểm thỏa thuận Ví dụ, với một khoản vay 10.000 đô la có lãi suất danh nghĩa 10%, người cho vay sẽ nhận được 11.000 đô la vào cuối năm, nhưng nếu lạm phát là 6%, thì lợi nhuận thực tế sẽ bị ảnh hưởng.
Nếu người đọc hình dung một danh mục đầu tư bao gồm tất cả các hoạt động sản xuất trong nền kinh tế, tỷ lệ thu nhập hiện tại sẽ tương đương với lãi suất thực tế Tỷ lệ này phản ánh yêu cầu của các đơn vị kinh tế về việc tiết kiệm thay vì tiêu dùng Ví dụ, 11.000 đô la nhận được vào cuối năm sẽ có giá trị khoảng 10.377 đô la sau khi điều chỉnh theo lãi suất thực Mặc dù lãi suất danh nghĩa là 10%, lãi suất thực trên khoản thế chấp chỉ dưới 4% Do đó, để người cho vay đạt được lãi suất thực tế 4%, họ sẽ cần tính lãi suất danh nghĩa khoảng 10% để bù đắp cho sự thay đổi giá cả do lạm phát.
Lãi suất danh nghĩa của một khoản đầu tư được xác định bởi lãi suất thực và phần bù cho tỷ lệ lạm phát dự kiến.
Tỷ lệ thực 4% kết hợp với phần bù lạm phát 6% tạo ra tổng tỷ lệ 10% Phí bảo hiểm này dựa trên tỷ lệ lạm phát dự kiến khi khoản vay được thực hiện Rủi ro về lạm phát vượt hoặc thấp hơn dự kiến là một yếu tố quan trọng mà người cho vay và nhà đầu tư cần xem xét.
Lãi suất danh nghĩa thường được thể hiện dưới dạng lãi suất hàng năm, nhưng có thể thay đổi tùy thuộc vào loại khoản vay, bao gồm lãi suất hàng năm cộng dồn hàng ngày, hàng tháng, hàng quý hoặc liên tục Trong chương này, chúng ta sẽ khám phá tác động của lãi kép, lãi cộng dồn và các hình thức thanh toán khác nhau.
Lãi suất và rủi ro
Ngoài việc dự đoán lạm phát, người cho vay và nhà đầu tư còn phải đối mặt với nhiều rủi ro khác khi thực hiện các khoản vay và đầu tư Họ băn khoăn liệu lãi suất và lợi tức từ các khoản vay và đầu tư có đủ để bù đắp cho các rủi ro tiềm ẩn hay không Hơn nữa, điều quan trọng là xem xét liệu các khoản vay hoặc đầu tư cụ thể có mang lại lợi tức đã điều chỉnh theo rủi ro một cách hợp lý hay không.
Có nhiều loại rủi ro liên quan đến các khoản đầu tư, nhưng bài viết này sẽ chỉ tập trung vào các rủi ro liên quan đến vay thế chấp Nhiều rủi ro này cũng xuất hiện ở mức độ khác nhau trong các khoản cho vay và đầu tư khác.
Rủi ro vỡ nợ
Rủi ro vỡ nợ là một trong những mối quan tâm lớn của người cho vay khi cấp khoản vay thế chấp, bởi vì nó phụ thuộc vào tính chất của khoản vay và mức độ tín nhiệm của người đi vay Khả năng người đi vay không thể trả lãi và gốc có thể dẫn đến việc người cho vay phải áp dụng lãi suất cao hơn để bù đắp cho các khoản lỗ tiềm ẩn Ngoài ra, sự giảm sút về khả năng thu nhập của người đi vay sau khi khoản vay được cấp có thể ảnh hưởng đến khả năng thanh toán trong tương lai Giá trị tài sản cũng có thể giảm xuống dưới mức dư nợ, làm tăng nguy cơ người đi vay không trả được nợ, gây thiệt hại cho người cho vay.
Rủi ro lãi suất
Trong bối cảnh hiện nay, việc cho vay và đầu tư trở nên phức tạp do sự không chắc chắn về nguồn cung tiết kiệm, nhu cầu về nhà ở và triển vọng tương lai.
Lãi suất danh nghĩa cần đạt 10,24% nếu tỷ lệ thực mong muốn là 4% Trong bài viết này, chúng tôi sẽ sử dụng tỷ giá thực và phí bảo hiểm cho lạm phát dự kiến để ước lượng lãi suất danh nghĩa Mối quan hệ giữa lạm phát kỳ vọng và lãi suất đã được nghiên cứu nhiều, và mặc dù chúng tôi trình bày một mối quan hệ đơn giản, có thể tồn tại sự tương tác phức tạp giữa lãi suất thực và lạm phát Chính xác mối quan hệ giữa hai yếu tố này vẫn chưa được xác định rõ ràng, do đó, sinh viên nên tiếp cận vấn đề ở mức độ khái niệm hoặc lạm phát chung Lãi suất tại một thời điểm chỉ phản ánh sự đồng thuận của thị trường về các yếu tố này Các nhà đầu tư và người cho vay cũng phải đối mặt với rủi ro rằng lãi suất cho một khoản vay có thể không đủ nếu điều kiện kinh tế thay đổi sau khi khoản vay được thực hiện, và những thay đổi này có thể yêu cầu mức lãi suất cao hơn Sự không chắc chắn về lãi suất khi khoản vay được thực hiện được gọi là rủi ro lãi suất.
Lạm phát dự đoán có thể là 6% khi khoản vay 10.000 đô la được thực hiện, nhưng nếu lạm phát thực tế là 8%, lãi suất cần thiết sẽ là 12% Trong tình huống này, người cho vay sẽ mất 200 đô la về sức mua do lãi suất quá thấp, mặc dù lãi suất 10% đã được tính toán hợp lý dựa trên lạm phát dự kiến Tuy nhiên, 2% lạm phát không lường trước đã dẫn đến rủi ro lãi suất cho người cho vay, vì không ai có thể dự đoán chính xác mức lạm phát này tại thời điểm cho vay.
Khả năng lãi suất quá thấp tại thời điểm khoản vay được thực hiện là một rủi ro lớn đối với người cho vay, do đó, cần phải tính toán phần bù rủi ro này vào lãi suất thị trường Rủi ro lãi suất ảnh hưởng đến tất cả các khoản cho vay, đặc biệt là các khoản vay có lãi suất cố định, khi lãi suất được ấn định trong thời gian dài Để giảm thiểu rủi ro, người cho vay cần tính phí bảo hiểm cho những khoản vay này.
Rủi ro khi trả trước
Một số khoản vay thế chấp cho phép người vay trả trước mà không bị phạt, mang lại quyền lựa chọn cho người vay trong việc tái cấp vốn hoặc thanh toán số dư khi bán bất động sản Tuy nhiên, khi lãi suất giảm, người cho vay mất cơ hội thu nhập từ lãi suất theo tỷ lệ hợp đồng ban đầu, và lãi suất tái đầu tư thường thấp hơn Ngược lại, khi lãi suất tăng, khả năng trả trước khoản vay giảm, dẫn đến rủi ro gọi là rủi ro trả trước khi lãi suất xuống dưới lãi suất hợp đồng.
Rủi ro khác
Người cho vay và nhà đầu tư phải xem xét các rủi ro bổ sung khác nhau tùy thuộc vào loại hình cho vay hoặc đầu tư Tính thanh khoản, hay khả năng thị trường của các khoản cho vay và đầu tư, có ảnh hưởng lớn đến mức phí bảo hiểm cần thiết Các chứng khoán dễ dàng mua bán trên các thị trường ổn định thường yêu cầu phí bảo hiểm thấp hơn so với những chứng khoán khó thanh khoản, điều này được gọi là rủi ro thanh khoản.
Rủi ro pháp lý trong cho vay thế chấp có thể dẫn đến phí bảo hiểm và liên quan đến những thay đổi trong môi trường pháp lý như quy định thuế, kiểm soát tiền thuê và luật lãi suất Người cho vay cần đánh giá khả năng xảy ra của các sự kiện này và đảm bảo rằng họ được đền bù khi đối mặt với những rủi ro này trong quá trình cho vay.
Tóm tắt các yếu tố quan trọng trong việc định giá khoản vay thế chấp
Lãi suất cho một khoản vay thế chấp phụ thuộc vào nhiều yếu tố như lãi suất thực, lạm phát dự kiến, rủi ro lãi suất, rủi ro vỡ nợ, rủi ro trả trước và các rủi ro khác Mối quan hệ giữa các yếu tố này có thể được tóm tắt bằng công thức i = r + p + f.
Khi định giá lãi suất cho khoản vay thế chấp, người cho vay cần tính toán phí bảo hiểm đủ cao để bù đắp rủi ro vỡ nợ và các rủi ro khác, đồng thời phản ánh mức lạm phát dự kiến Phí bảo hiểm này phải đảm bảo lãi suất thực tế cạnh tranh với lợi tức từ các cơ hội đầu tư khác trong nền kinh tế Nếu người cho vay đánh giá thấp bất kỳ thành phần nào trong phương trình này, họ sẽ gặp thiệt hại kinh tế.
Quyết định định giá của người cho vay là một quá trình phức tạp, đặc biệt là đối với các khoản vay thế chấp có lãi suất cố định trong thời gian dài Khi một khoản vay thế chấp có thời gian đáo hạn một năm, lãi suất ban đầu cần phải được xác định dựa trên những kỳ vọng của người cho vay về các yếu tố liên quan trong năm tới Cụ thể, công thức tính lãi suất có thể được biểu diễn là i1 = r1 + p1 + f1.
Lãi suất thế chấp (i) tại thời điểm ban đầu phụ thuộc vào kỳ vọng của người cho vay về lãi suất thực tế, tỷ lệ lạm phát và phí bảo hiểm rủi ro Những yếu tố này phản ánh các rủi ro liên quan đến việc thực hiện khoản vay và mức độ rủi ro được tính toán trong lãi suất thực cho toàn bộ thời gian của khoản vay.
Các điều khoản trong hợp đồng cho vay thế chấp với lãi suất cố định (FRM)
Số tiền vay
Số tiền vay là số tiền gốc mà người đi vay nhận được từ người cho vay và phải có nghĩa vụ hoàn trả.
Lãi suất
Lãi đơn và lãi kép
Lãi đơn là số tiền lãi nhận được (nếu đem đầu tư) và số tiền lãi phải trả (nếu đi vay), chỉ tính trên phần vốn gốc ban đầu.
Khoản lãi mà người đi vay phải thanh toán được tính bằng lãi đơn
Giá trị tương lai của khoản nợ gốc và lãi được tính bằng lãi đơn
I: Số tiền lãi (người đi vay phải trả người cho vay)
PV: Giá trị hiện tại r: Lãi suất n: Số kỳ tính lãi
FVn: Giá trị tương lai sau năm thứ n của khoản vay
Lãi kép là số tiền lãi thu được từ việc đầu tư và số tiền lãi phải trả khi vay, được tính dựa trên vốn gốc ban đầu cùng với lãi phát sinh trước đó Lưu ý rằng vốn không được rút ra trong suốt kỳ tính lãi.
Khoản lãi mà người đi vay phải thanh toán được tính bằng lãi kép:
Giá trị tương lai của khoản nợ gốc và lãi được tính bằng lãi kép:
PV (1 + r) n : Tổng số tiền bao gồm cả gốc và lãi phát sinh trong suốt n kỳ
PV: Giá trị hiện tại r: Lãi suất n: Số kỳ tính lãi
FVn: Giá trị tương lai sau năm thứ n
Sự khác biệt giữa lãi đơn và lãi kép
Với cùng một số vốn đầu tư:
Nếu thời gian đầu tư nhỏ hơn 1 năm thì đầu tư theo lãi đơn cho mức lãi cao hơn theo lãi kép vì (1 + r n) > (1 + r) n
Nếu thời gian đầu tư bằng đúng 1 năm thì đầu tư theo lãi đơn hay theo lãi kép đều cho mức lãi như nhau vì (1 + r n) = (1 + r) n
Nếu thời gian đầu tư lớn hơn 1 năm thì đầu tư theo lãi đơn cho mức lãi thấp hơn theo lãi kép vì (1 + r n) < (1 + r) n
Lãi suất cố định và lãi suất thả nổi
Lãi suất cố định Định nghĩa
Lãi suất cố định là mức lãi suất được xác định cụ thể trong hợp đồng vay vốn, không bị ảnh hưởng bởi biến động lãi suất thị trường Mức lãi suất này sẽ duy trì ổn định trong toàn bộ thời gian vay tại ngân hàng, thường được áp dụng cho các khoản vay ngắn hạn.
A vay 15 triệu đồng trong 2 năm với lãi suất cố định 12%/năm, do đó số tiền phải trả hàng tháng bao gồm cả gốc và lãi là 15 triệu/24 tháng (tiền gốc) cộng với 15 triệu x 1%/tháng (tiền lãi) Mỗi tháng, A sẽ đóng số tiền này trong suốt 2 năm, giúp quản lý tài chính dễ dàng và có kế hoạch chi tiêu rõ ràng.
Việc xác định chính xác số tiền lãi phải trả cho người cho vay trong suốt thời gian vay giúp người đi vay dễ dàng hoạch định tài chính và cân đối nguồn lực Điều này đặc biệt có lợi khi lãi suất thị trường tăng, vì người vay vẫn phải trả theo lãi suất cố định thấp hơn, từ đó bảo vệ họ khỏi những biến động không mong muốn của thị trường.
Khi lãi suất thị trường giảm, người vay vẫn phải trả lãi suất theo hợp đồng cũ, tức là lãi suất cố định, mặc dù mức lãi suất này cao hơn so với lãi suất hiện tại.
Lãi suất thả nổi Định nghĩa
Lãi suất điều chỉnh theo thời gian, được xác định giữa người vay và người cho vay trong hợp đồng Kỳ điều chỉnh thường là 3 tháng, 6 tháng hoặc 1 năm Mức lãi suất điều chỉnh dựa trên lãi suất tiền gửi tiết kiệm từ 12 tháng trở lên cộng với biên độ nhất định, không vượt quá trần lãi suất của ngân hàng trung ương, hoặc theo lãi suất cho vay công bố tại thời điểm điều chỉnh Hình thức này thường áp dụng cho vay trung và dài hạn.
B vay thế chấp 15 triệu đồng trong 2 năm với lãi suất 0,8%/tháng trong 6 tháng đầu, sau đó lãi suất sẽ thả nổi Trong 6 tháng đầu, số tiền B phải đóng hàng tháng sẽ thấp hơn so với A, nhưng sau thời gian này, số tiền sẽ khó xác định và thường cao hơn, gây rủi ro nếu vay lâu dài Ưu điểm của lãi suất thả nổi là phù hợp với biến động của nền kinh tế, giúp giảm số tiền lãi phải trả nếu lãi suất thị trường giảm.
Người vay chỉ có thể dự tính chính xác số tiền lãi phải thanh toán cho người cho vay trong kỳ đầu tiên Từ kỳ thứ hai trở đi, lãi suất sẽ thay đổi theo biến động của thị trường, khiến người vay gặp khó khăn trong việc quản lý tài chính Nếu lãi suất thị trường tăng so với thời điểm vay, số tiền lãi mà người vay phải trả sẽ cao hơn do phải điều chỉnh theo mức lãi suất mới.
Sự khác biệt giữa lãi suất cố định và lãi suất thả nổi
Tiêu chí Lãi suất cố định Lãi suất thả nổi
Tính chất Ấn định con số cụ thể trong hợp đồng vay vốn Có 1 mức lãi suất đầu tiên, sau đó thay đổi từng thời kỳ
Sự thay đổi trong thời gian vay vốn Không thay đổi trong suốt thời gian vay vốn Có thay đổi trong suốt thời gian vay vốn
Mức lãi suất Thường cao hơn lãi suất thả nổi Thấp hơn lãi suất cố định, nhưng khi điều chỉnh thì có thể cao hơn rất nhiều
Khoản vay áp dụng Thường sử dụng với các khoản vay ngắn hạn Thường áp dụng với các khoản vay trung, dài hạn hoặc gửi tiết kiệm ngân hàng
Tổng số tiền lãi Lớn hơn Thấp hơn
Ngày đáo hạn
Ngày đáo hạn là ngày mà người đi vay phải hoàn trả toàn bộ số tiền vay cho người đi vay.
Các khoản thanh toán định kỳ
Các khoản thanh toán định kỳ là số tiền mà người đi vay phải thanh toán cho người cho vay theo lịch trình đã thỏa thuận Số tiền và ngày thanh toán cụ thể được xác định dựa trên sự đồng thuận giữa hai bên Khi ký hợp đồng vay với lãi suất cố định, ngoài số tiền vay và thời gian vay, lãi suất thường được ghi nhận là lãi suất danh nghĩa hàng năm.
Một khoản vay thế chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng.
Để tìm giá trị tương lai (FV) với mức lãi suất hàng năm và trả lãi theo tháng, trước tiên bạn cần xác định FV dựa trên lãi suất hàng tháng Sau đó, để tìm mức lãi suất hàng năm tương ứng với FV đã tính được, bạn sẽ áp dụng công thức với n = 1, tức là trả lãi theo năm.
Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% (kỳ ghép lãi theo tháng)
Để tìm giá trị tương lai (FV) với mức lãi suất hàng năm và trả lãi theo tháng, trước tiên bạn cần xác định các yếu tố như số tiền đầu tư ban đầu, lãi suất hàng năm và thời gian đầu tư Sau đó, để tìm lãi suất hàng năm tương ứng với FV đã tính được, bạn cần điều chỉnh lãi suất để phù hợp với chu kỳ trả lãi hàng năm, với n = 1.
Giải a FV với mức lãi suất hàng năm và trả lãi theo tháng:
FV12 = PV (1 + i) n = 60.000 (1 + 0,01) 12 = 67.609,5$ b Với FV12 = 67.609,5$, lãi suất cộng dồng hàng năm: i= FV
Lãi suất cho vay thế chấp cố định
Khoản thanh toán định kỳ và số tiền trả lãi
Trong bài viết trước, chúng ta đã thảo luận về mối quan hệ giữa lãi tích lũy và các khoản thanh toán định kỳ trong các khoản vay thế chấp, sử dụng ví dụ về khoản vay chỉ trả lãi để chỉ ra rằng tỷ suất chi trả và tỷ suất tích lũy là tương đương Tuy nhiên, khi xem xét các loại khoản vay khác, chúng ta nhận thấy rằng tỷ suất chi trả và tỷ suất tích lũy hàng tháng thường không giống nhau Nhiều trường hợp cho thấy cả người cho vay và người đi vay đều phải xem xét các cấu trúc khoản vay khác nhau, dẫn đến sự thay đổi trong tỷ suất tích lũy và tỷ suất chi trả Điều này ảnh hưởng đến dư nợ cho vay và có thể thay đổi tùy thuộc vào phương thức hoàn trả được lựa chọn.
Sự khác biệt giữa lãi tích lũy và khoản thanh toán định kỳ
Chúng ta sẽ xem xét ba trường hợp liên quan đến tỷ suất chi trả và các khoản thanh toán hàng tháng: (a) lớn hơn, (b) bằng, và (c) ít hơn lãi tích lũy hàng tháng Tiếp theo, chúng ta sẽ phân tích ảnh hưởng của từng trường hợp đến dư nợ cho vay Trong phần thảo luận này về các khoản vay thế chấp thanh toán cố định (CPM), chúng ta sẽ sử dụng các ví dụ từ bốn dạng điển hình của khoản vay thế chấp có lãi suất cố định.
STT Các dạng của khoản vayCPM Tỷ suất chi trả Dư nợ cho vay khi đáo hạn
1 Khấu trừ toàn phần (FA) Cao hơn tỷ suất tích lũy Hoàn trả đầy đủ
2 Khấu trừ một phần (PA) Cao hơn tỷ suất tích lũy Hoàn trả không đầy đủ
3 Chỉ trả lãi (IO) Bằng tỷ suất tích lũy Bằng với khoản đã vay
Khấu trừ âm (NA) là một hình thức vay mà trong đó tỷ suất chi trả vượt quá tỷ suất tích lũy, cụ thể là các khoản thanh toán cố định hàng kỳ sẽ cao hơn lãi tích lũy Điều này có nghĩa là số tiền thanh toán hàng tháng không chỉ đủ để trả lãi vay mà còn hoàn trả toàn bộ khoản vay (nợ gốc) vào ngày đáo hạn.
Khoản vay khấu trừ từng phần là một hình thức vay mà người đi vay và người cho vay thỏa thuận phương thức thanh toán cố định hàng kỳ, trong đó khoản thanh toán này sẽ vượt quá lãi tích lũy nhưng không bằng khoản thanh toán của khoản vay khấu trừ hoàn toàn Do đó, khi đáo hạn, người vay vẫn còn một dư nợ gốc theo thỏa thuận với người cho vay Trong khi đó, khoản vay chỉ trả lãi, hay còn gọi là khoản vay khấu trừ bằng không, có tỷ suất chi trả bằng với tỷ suất tích lũy, dẫn đến dư nợ cho vay vào cuối mỗi tháng vẫn giữ nguyên như khoản vay ban đầu.
Khoản vay khấu trừ âm, hay khoản vay thứ tư, xảy ra khi người cho vay và người đi vay đồng ý với tỷ suất chi trả thấp hơn tỷ suất tích lũy Kết quả là, các khoản thanh toán cố định hàng kỳ không đủ để trang trải lãi suất, dẫn đến việc dư nợ cho vay tăng lên theo thời gian Khi đến hạn, dư nợ sẽ vượt quá số tiền vay ban đầu.
Trong bài viết này, chúng ta sẽ minh họa các khoản thanh toán cố định hàng kỳ cho các hình thức vay khác nhau, với trọng tâm là khoản thanh toán định kỳ không đổi (PMT), hay còn gọi là khoản thanh toán cố định, áp dụng cho khoản vay thế chấp có lãi suất cố định.
Khoản vay thế chấp thanh toán cố định (CPM) là loại vay mà các khoản thanh toán được phân bổ đều trong suốt thời gian vay và hoàn trả hoàn toàn vào thời điểm đáo hạn Quá trình hoàn trả này được gọi là amortization, tức là việc trả nợ dần theo thời gian.
Hình thức thanh toán khoản vay phổ biến trong tài trợ bất động sản hiện nay là thế chấp trả dần theo từng khoản cố định đến khi đáo hạn (CPM) CPM thường được áp dụng cho các hộ gia đình đơn lẻ và tài sản tạo ra thu nhập như chung cư và trung tâm mua sắm Cách thức này đơn giản là mức thanh toán hàng tháng cố định dựa trên số tiền vay ban đầu với lãi suất cố định trong một khoảng thời gian nhất định Mỗi khoản thanh toán hàng tháng bao gồm cả tiền lãi và tiền gốc, và vào cuối kỳ hạn, số tiền vay ban đầu sẽ được thanh toán hoàn toàn Ví dụ, với khoản vay 60.000 đô la ở lãi suất 12% trong 30 năm, ta có thể tính toán khoản thanh toán thế chấp hàng tháng không đổi cho khoản vay này.
Dựa trên kiến thức từ Chương 3, công thức tính giá trị hiện tại của một khoản tài trợ sẽ là:
PV = Giá trị hiện tại
PMT = Khoản thanh toán i = lãi suất danh nghĩa cố định (lãi suất trên khoản thế chấp) n = số tháng đến khi đáo hạn
Bởi vì PMT là một hằng số, ta có
Tóm tắt ví dụ, ta có: n = 30 x12 = 360 i = 12% / 12 = 1% hoặc 0,01
Ngoài ra có thể sử dụng hàm chức năng: PMT (n, i, PV, FV) trong Excel để tính.
Để hoàn trả đầy đủ số tiền vay ban đầu (PV) và đảm bảo cho người cho vay một khoản lãi gộp hàng tháng 12%, cần tính khoản thanh toán không đổi (PMT) Kết quả là khoản thanh toán hàng tháng yêu cầu sẽ là 617,17 USD.
Mô hình khoản vay thanh toán cố định hoàn toàn trong Hình 4.1 cho thấy mức giảm số dư nợ cuối kỳ tương đối thấp, như được thể hiện trong cột 6, dẫn đến lãi suất cao trong các khoản thanh toán hàng tháng.
Sau sáu tháng đầu tiên, số dư nợ cuối kỳ là 59,894.36 đô la, cho thấy chỉ có 105.64 đô la đã được khấu hao từ số dư ban đầu 60,000 đô la Trong cùng kỳ này, tổng số tiền lãi phải trả là 3,597.38 đô la.
Cấu phần lãi cao trong mỗi khoản thanh toán hàng tháng xuất phát từ việc người cho vay thu lợi tức hàng năm 12%, tương đương 1% mỗi tháng trên số dư nợ chưa thanh toán Do khoản vay có thời hạn 30 năm, số dư khoản vay gốc giảm chậm trong giai đoạn đầu, dẫn đến lãi suất hàng tháng cũng cao tương ứng.
Hình 4.1 cho thấy rằng mô hình lãi cộng dồn sẽ thay đổi khi khoản vay bắt đầu đáo hạn, với sự giảm mạnh của lãi dự thu trong những tháng cuối cùng và mức phân bổ tăng lên.
Mô hình Lãi, gốc và Dư nợ
Hình 4-2 minh họa khoản thanh toán cố định hàng tháng, nợ gốc và dư nợ cho vay trong phương thức khấu trừ toàn phần đối với khoản vay thế chấp có lãi suất cố định.
Biểu đồ A Lãi suất hằng tháng và nợ gốc
Biểu đồ B Dư nợ cho vay
Hình 4.2 (biểu đồ A) thể hiện hình thức thanh toán khoản vay trong suốt 30 năm, cho thấy tỷ lệ giữa lãi suất và gốc trong mỗi khoản thanh toán hàng tháng.
Biểu đồ B trong Hình 4.2 minh họa tốc độ giảm của dư nợ trong vòng 30 năm Tỷ lệ phần trăm của khoản lãi trong tổng số tiền thanh toán thế chấp hàng tháng giảm rất chậm trong giai đoạn đầu.
Chỉ trả lãi (IO)
Một hình thức phổ biến trong tài chính bất động sản là khoản vay chỉ trả lãi, cho phép người vay thực hiện các khoản thanh toán hàng tháng cố định chỉ bao gồm lãi suất Điều này có nghĩa là trong suốt thời gian vay, người vay sẽ không trả gốc mà chỉ thanh toán lãi, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính trong ngắn hạn.
PV: Giá trị hiện tại của khoản vay
FV: Là dư nợ gốc tại thời điểm đáo hạn
PMT: Khoản thanh toán cố định i: Lãi suất thế chấp danh nghĩa cố định (tính theo năm) n: Số tháng thực hiện khoản vay
Ta xem xét ví dụ sau
Một khoản vay thế chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng
Để xác định khoản thanh toán hàng tháng cố định chỉ bao gồm lãi vay, giả định rằng tại thời điểm đáo hạn, dư nợ gốc sẽ là 60.000 USD (FV = 60.000 USD).
Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% (kỳ ghép lãi theo tháng)
Dư nợ gốc (FV): 60.000$ (tại thời điểm đáo hạn)
Yêu cầu: Xác định khoản thanh toán (PMT) cố định hàng tháng.
Khoản thanh toán (PMT) cố định hàng tháng:
Khoản vay chỉ trả lãi yêu cầu thanh toán hàng tháng bằng với lãi tích lũy, cụ thể là 12%/12 trên số tiền vay 60.000$, tương đương 600$ Điều này dẫn đến việc dư nợ cho vay vẫn duy trì ở mức 60.000$ vào cuối mỗi tháng Thông tin chi tiết về phương thức thanh toán lãi tích lũy, khoản thanh toán và dư nợ cho vay được trình bày trong Bảng 4-5.
Bảng 4-5: Phương thức chỉ trả lãi Đvt: USD
Tháng Số dư nợ đầu kỳ
PMT Số dư nợ cuối Lãi Gốc Tổng kỳ
Khấu trừ âm (NA)
Khấu trừ âm xảy ra khi: (1) người cho vay và người đi vay thống nhất rằng dư nợ khi đáo hạn sẽ vượt quá khoản vay ban đầu, tức là FV > PV; hoặc (2) các khoản thanh toán cố định được thương lượng với mức thấp hơn lãi suất kỳ hạn trước khi đến hạn của khoản vay.
PV: Giá trị hiện tại của khoản vay
FV: Là dư nợ gốc tại thời điểm đáo hạn
PMT: Khoản thanh toán cố định i: Lãi suất thế chấp danh nghĩa cố định (tính theo năm) n: Số tháng thực hiện khoản vay
Ta xem xét ví dụ sau
Một khoản vay thế chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng
Yêu cầu: Xác định khoản thanh toán (PMT) cố định hàng tháng, với giả định sẽ có dư nợ gốc tại thời điểm đáo hạn là 80.000$ (FV = 80.000$).
Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% (kỳ ghép lãi theo tháng)
Dư nợ gốc (FV): 80.000$ (tại thời điểm đáo hạn)
Yêu cầu: Xác định khoản thanh toán (PMT) cố định hàng tháng
Khoản thanh toán (PMT) cố định hàng tháng:
Tỷ suất chi trả được tính bằng cách chia 594,28$ cho 60.000$, cho ra kết quả 0,009905, thấp hơn tỷ suất tích lũy là 0,01 (0,12/12) Khi tỷ suất chi trả xác định các khoản thanh toán cố định hàng tháng không đủ để trang trải lãi vay hàng tháng, tình trạng khấu trừ âm sẽ xảy ra Điều này dẫn đến sự chênh lệch giữa khoản thanh toán thực tế và khoản thanh toán cho những khoản vay chỉ trả lãi, tạo ra khoản thu nhập bổ sung cho người cho vay Khoản tiền này cũng phải sinh lãi, thường tương tự như lãi suất, trong ví dụ này là 1% mỗi tháng (12%/12) Các yếu tố này được trình bày chi tiết trong Bảng 4-6.
Bảng 4-6: Phương thức khấu trừ âm Đvt: USD
Tháng Số dư nợ đầu kỳ PMT Số dư nợ cuối kỳ
Giả sử khoản vay có các khoản thanh toán hàng tháng cố định là 400$, chúng ta có thể xác định dư nợ cho vay vào cuối năm thứ năm bằng cách tính toán cụ thể các khoản thanh toán và lãi suất liên quan.
PV: Giá trị hiện tại của khoản vay
FVm: Là dư nợ gốc tại thời điểm m
PMT: Khoản thanh toán cố định i: Lãi suất thế chấp danh nghĩa cố định (tính theo năm) m: thời điểm xác định dư nợ
Khoản thanh toán hàng tháng được định trước là 400$, nhưng lãi hàng tháng lên đến 600$, dẫn đến 200$ lãi mỗi tháng không được thanh toán Trong 60 tháng, số lãi này sẽ được cộng vào dư nợ vay và sinh lời 12%/năm với kỳ ghép lãi hàng tháng, tạo ra tổng cộng 16.333,93$ cộng thêm vào dư nợ Cuối năm thứ năm, dư nợ đạt 76.333,93$, so với số nợ ban đầu là 60.000$, cho thấy khấu trừ âm đã làm tăng dư nợ vay thêm 16.333,93$.
Các mô hình cho vay FRM khác: khoản thanh toán gốc chia đều trả cố định, lãi căn cứ vào dư nợ giảm dần
Các khoản thanh toán giảm dần (CAM) - Constant Amortizing Mortgage
Mô hình cho vay thế chấp phân bổ theo từng giai đoạn (CAM) đại diện cho sự thay đổi trong cấu trúc khoản vay Thanh toán đầu tiên trên CAM được xác định bằng cách tính toán một khoản tiền không đổi cho mỗi tháng, áp dụng cho khoản nợ gốc Tiền lãi được tính vào dư nợ cho vay hàng tháng và cộng vào số tiền khấu hao hàng tháng Tổng khoản thanh toán hàng tháng được xác định bằng cách cộng số tiền khấu hao hàng tháng không đổi với lãi trên dư nợ cho vay Hãy xem xét một ví dụ về CAM cho vay để hiểu rõ hơn.
Một khoản vay 60.000 đô la với thời hạn 30 năm và lãi suất 12%/năm, thanh toán hàng tháng sẽ bao gồm cả lãi và khấu hao, đảm bảo khoản vay được hoàn trả sau 30 năm Khấu hao hàng tháng được tính bằng cách chia số tháng (360) cho số tiền vay ($60,000), dẫn đến giảm nợ gốc là $166,67 mỗi tháng Lãi suất được tính trên dư nợ còn lại và cộng vào khấu hao để xác định khoản thanh toán hàng tháng Hình ảnh minh họa cho hình thức thanh toán và số dư khoản vay được trình bày trong Hình 4-9.
Tháng Số dư nợ đầu kỳ PMT PMT
Lãi Gốc Tổng Số dư nợ cuối kỳ
Theo bảng tính, doanh nghiệp phải thanh toán 766,67$ cho ngân hàng trong kỳ đầu tiên, bao gồm 166,67$ nợ gốc và 600$ lãi suất Số tiền thanh toán hàng tháng giảm dần 1,67$ (0,01x166,67$) Giống như các phương thức hoàn trả Khấu trừ toàn phần (FA), Khấu trừ một phần (PA), Chỉ trả lãi (IO), và Khấu trừ âm (NA), CAM cũng là một khoản vay thế chấp với lãi suất cố định, nhưng có cấu trúc thanh toán và số dư nợ vay khác biệt.
Khoản vay thế chấp CAM được ưa chuộng bởi người cho vay nhờ vào dòng tiền cao trong những năm đầu Cấu trúc nợ này cũng mang tính thận trọng, vì nó tập trung vào việc khấu trừ dần nợ gốc, giúp người cho vay ưu tiên thu hồi nợ gốc hiệu quả hơn.
Khoản vay thế chấp CAM có đặc điểm là dòng tiền thanh toán cao trong những năm đầu và giảm dần sau đó, điều này tạo ra áp lực nợ lớn cho người vay Đặc biệt, trong các dự án bất động sản có thời gian đầu tư dài, hiệu quả chỉ được ghi nhận ở giai đoạn cuối, khiến khoản vay thế chấp CAM trở nên không phù hợp với nhu cầu của người đi vay.
Lịch trình khấu hao và các khoản cho vay hoàn trả trước hạn (Amortization schedules and Callable Loans)
Một biến thể trong cấu trúc khoản vay có thể bao gồm dự phòng sử dụng lịch trình khấu hao khác với ngày đáo hạn Ví dụ, hai bên có thể thỏa thuận về khoản vay 100.000 đô la với lãi suất 12%/năm, thanh toán hàng tháng theo lịch trình 30 năm, nhưng có thể được hoàn trả theo lựa chọn của người cho vay vào cuối năm thứ 10.
BƯỚC 1: Xác định giải pháp thanh toán:
Nếu khoản vay được gọi vào cuối 10 năm, số tiền đến hạn sẽ là số dư tại thời điểm đó, hoặc
$ 93.418,59 Cơ cấu khoản vay này được sử dụng bởi người đi vay và người cho vay
(1) để giữ các khoản thanh toán khoản vay hàng tháng thấp hơn mức họ muốn là nếu khoản vay trả dần hoàn toàn được thực hiện trong 10 năm,
Để duy trì thời gian đáo hạn của khoản vay ở mức 10 năm và đạt được một số khoản khấu hao cho vay, mặc dù khoản vay sẽ được trả sau thời gian này.
Người đọc cần hiểu rằng các khoản vay có thể được cấu trúc khác nhau tùy thuộc vào mục tiêu của người vay và người cho vay Cấu trúc khoản vay là quá trình điều chỉnh các điều khoản cho vay nhằm điều chỉnh các khoản thanh toán, số dư và tỷ lệ khấu hao để đạt được kết quả mong muốn.
Kết quả hàng tháng thường thấp hơn các khoản thanh toán theo cấu trúc khấu hao hoàn toàn, nhưng nó cũng có thể đạt được mục tiêu khác, như duy trì số dư khoản vay mong muốn tại bất kỳ thời điểm nào.
Thế chấp theo niên kim đảo ngược (RAM)
Các khoản vay thế chấp niên kim ngược (RAM) là một loại hình vay thế chấp đặc biệt, trong đó người vay nhận tiền dưới dạng các khoản thanh toán định kỳ không thường xuyên thay vì một khoản tiền lớn ngay khi ký hợp đồng Những khoản thanh toán này tiếp tục cho đến khi tổng số tiền vay và lãi suất đạt mức đã thỏa thuận Trong lĩnh vực bất động sản, các khoản thanh toán này được gọi là “sự rút ra” Gần đây, RAM ngày càng trở nên quan trọng đối với những người sở hữu bất động sản, đặc biệt khi họ chuẩn bị bước vào giai đoạn hưu trí và cần bổ sung thu nhập.
Ví dụ, giả sử rằng một hộ gia đình sở hữu một bất động sản nhà ở trị giá 500.000 đô la ngày nay.
Họ mong muốn tận dụng giá trị tài sản để gia tăng thu nhập hưu trí thông qua RAM Một người cho vay đã đồng ý cấp một khoản vay tối đa 250.000 đô la trong một khoảng thời gian nhất định.
Trong một khoản vay 250.000 đô la với thời hạn 10 năm và lãi suất 10 phần trăm, người cho vay đồng ý cho vay theo hình thức trả góp hàng tháng Để xác định khoản thanh toán hàng tháng tối đa mà người vay cần trả, chúng ta có thể áp dụng công thức tính toán khoản vay.
Người vay có thể bổ sung thu nhập hàng tháng bằng cách rút 1.220,44 đô la từ người cho vay trong 120 tháng, dẫn đến tổng nợ 250.000 đô la sau 10 năm Nếu giá trị tài sản giữ nguyên ở mức 500.000 đô la, chủ nhà sẽ có 250.000 đô la vốn chủ sở hữu Trong trường hợp người vay không rút thêm, dư nợ sẽ tiếp tục gia tăng ở mức 10% cho đến khi tài sản được bán hoặc chủ sở hữu qua đời.
Hình 4–11 minh họa mô hình thanh toán hàng tháng và số dư nợ cho vay RAM Để tính toán số dư cho vay RAM, chúng tôi áp dụng quy trình ngược lại so với các ví dụ về FRM trước đó, tức là chúng tôi tìm giá trị tương lai (FV) thay vì giá trị hiện tại.
Như hình ảnh minh họa cho thấy, thay vì giảm dần, số dư nợ thế chấp RAM lại tăng lên do việc phân bổ hoàn toàn các khoản vay Cụ thể, sau ba năm, số dư cho vay RAM sẽ đạt một con số nhất định.
Những khoản này còn được gọi là thế chấp tài sản sở hữu nhà (HECM).
Thế chấp theo niên kim ngược — RAMS
Concept Box 4.3: Khoản vay tín dụng đảo ngược (RAM)
Với sự gia tăng dân số và nhiều người sở hữu bất động sản, các khoản vay tín dụng đảo ngược RAM, hay HECM (Home Equity Conversion Mortgages), ngày càng trở nên phổ biến Những khoản vay này giúp người cao tuổi "mở khóa" tài sản của mình để bổ sung thu nhập nghỉ hưu Được chính phủ Hoa Kỳ bảo đảm, các khoản vay này yêu cầu người đi vay tham khảo ý kiến từ các tổ chức tư vấn đã được phê duyệt Để đủ điều kiện vay, người đi vay cần đáp ứng một số yêu cầu nhất định.
- Người đi vay phải trên 62 tuổi
- Người đi vay phải đang sống trong nhà do mình làm chủ sở hữu.
- Người đi vay phải đáp ứng đủ các điều kiện về tuổi thọ sau đây:
+ Tuổi 62 – có thể vay được 50% giá trị bất động sản thế chấp – tuổi thọ mong muốn
+ Tuổi 72 – có thể vay được 60% giá trị bất động sản thế chấp – tuổi thọ mong muốn
+ Tuổi 82 – có thể vay được 70% giá trị bất động sản thế chấp – tuổi thọ mong muốn
Khoản vay RAM thường đòi hỏi người vay phải thanh toán một số khoản phí trước, bao gồm phí bảo hiểm thế chấp, phí dịch vụ, phí định giá, phí tạo lập hồ sơ và các chi phí khác.
Quá trình rút vốn có thể được thực hiện một lần, định kỳ hàng tháng, hoặc thông qua hạn mức tín dụng Người vay cũng có thể lựa chọn giải ngân theo nhu cầu cá nhân Trong trường hợp này, lãi suất sẽ được tính theo mức lãi suất phổ biến hiện tại trên số dư nợ tồn đọng hàng tháng.
- Lãi suất có thể cố định hoặc thả nổi (gọi là khoản vay thế chấp điều chỉnh lãi suất ARM).
- Người đi vay phải tiếp tục duy trì cư trú và trả thuế bất động sản và bảo hiểm rủi ro.
Tổng số tiền giải ngân và lãi suất không phải hoàn trả trừ khi chủ sở hữu nhà rời khỏi nhà vĩnh viễn hoặc qua đời Trong trường hợp này, tài sản sẽ được bán và số dư nợ sẽ được thanh toán.
Số dư vào cuối năm bất kỳ có thể được xác định bằng cách thay đổi các giá trị cho n và giải quyết cho giá trị của FV
Bảng 4-11 RAM Draw and Balance Patterns
Năm Draw per Month Balance EOY
