4. Tóm tắt và So sánh: Lãi suất cố định, vay cầm cố thanh tốn cố định với các mơ hình
4.4 Mối quan hệ giữa Lãi suất và Thời gian
Dựa trên những thảo luận trước đây, chúng ta có thể đưa ra một số nhận xét chung về mối quan hệ của lãi suất thế chấp và thời gian mà các khoản thế chấp còn tồn đọng. Quan sát đầu tiên là lãi suất thực tế của một khoản thế chấp sẽ ln bằng với lãi suất hợp đồng khi khơng có chi phí tài chính nào được thực hiện tại thời điểm bắt đầu vay hoặc trả nợ. Điều này xảy ra vì, như chúng ta đã thấy trong Phụ lục 4-2, hình thức thanh tốn theo mức đảm bảo người cho vay chỉ kiếm được một mức lãi suất hàng năm nhất định, cộng dồn hàng tháng, trên số dư nợ hàng tháng. Do đó, số dư thế chấp chưa thanh tốn có thể được hồn trả bất kỳ lúc nào và lãi suất của người cho vay (chi phí của người đi vay) sẽ khơng bị ảnh hưởng. Nó sẽ bằng với lãi suất hợp đồng.
Quan sát thứ hai là nếu người vay phải trả phí khởi nguồn hoặc phí tài chính, thì những điều sau đây xảy ra: (1) lãi suất hiệu quả sẽ cao hơn lãi suất hợp đồng, và (2) lãi suất sẽ tăng lên khi việc hoàn trả xảy ra sớm hơn trong thời hạn của khoản thế chấp. Các mối quan hệ này có thể được giải thích bằng cách tham khảo Phụ lục 4-8, trong đó hai đường cong A và B thể hiện mơ hình lãi suất thế chấp theo hai giả định. Dịng A thể hiện lãi suất hoặc chi phí hiệu quả, khi người vay khơng phải trả phí tài chính. Trong ví dụ trước của chúng tơi, lãi suất sẽ vẫn ở mức 12 %, bằng với lãi suất hợp đồng bất kể khi nào khoản vay được hồn trả; do đó, đường nằm ngang nằm trong khoảng từ 0 đến 30 năm. Đường cong B đại diện cho một loạt các lãi suất cho vay được tính theo giả định rằng người vay phải trả phí gốc 3% và khoản vay được trả trước trong nhiều năm khác nhau trước khi đáo hạn. Trong ví dụ của chúng tơi, chúng tơi lưu ý rằng lãi suất mà người đi vay kiếm được là 15. 26 % nếu khoản vay được hồn trả một năm sau khi đóng và nó giảm dần và cuối cùng bằng 12,41 % sau 30 năm. Do đó, một lần nữa chúng ta có thể kết luận rằng nếu phí bổ sung được tính cho người mua, thì lãi suất hiệu quả đối với người cho vay (chi phí đối với người đi vay) có thể dao động từ mức cực kỳ cao nếu trả trước, chẳng hạn sau một năm (lãi suất trong trường hợp đó sẽ xấp xỉ 15,26 %) với lãi suất sẽ thấp hơn đáng kể nếu được hoàn trả khi đáo hạn, hoặc 12,41 %. Nếu một người đi vay biết khi nào họ dự kiến sẽ trả một khoản vay, thì nên sử dụng phương pháp tính tốn chi phí đi vay hiệu quả này. Điều này đặc biệt quan trọng nếu người đi vay đang so sánh các khoản vay thay thế với các điều khoản khác nhau. Một lần nữa chúng ta có thể kết luận rằng nếu phí tài chính được tính cho người mua, thì lãi suất hiệu quả đối với người cho vay (chi phí cho người đi vay) có thể dao động từ mức cực kỳ cao nếu trả trước, chẳng hạn sau một năm (lãi suất trong trường hợp đó sẽ là xấp xỉ 15,26 %) cho một lãi suất sẽ thấp hơn đáng kể nếu được hoàn trả khi đáo hạn, hoặc 12,41 %. Nếu một người đi vay biết khi nào họ dự kiến sẽ trả một khoản vay, thì nên sử dụng phương pháp tính tốn chi phí đi vay hiệu quả này. Điều này đặc biệt quan trọng nếu
người đi vay đang so sánh các khoản vay thay thế với các điều khoản khác nhau. một lần nữa chúng ta có thể kết luận rằng nếu phí tài chính được tính cho người mua, thì lãi suất hiệu quả đối với người cho vay (chi phí cho người đi vay) có thể dao động từ mức cực kỳ cao nếu trả trước, chẳng hạn sau một năm (lãi suất trong trường hợp đó sẽ là xấp xỉ 15,26 %) cho một lãi suất sẽ thấp hơn đáng kể nếu được hoàn trả khi đáo hạn, hoặc 12,41 %. Nếu một người đi vay biết khi nào họ dự kiến sẽ trả một khoản vay, thì nên sử dụng phương pháp tính tốn chi phí đi vay hiệu quả này. Điều này đặc biệt quan trọng nếu người đi vay đang so sánh các khoản vay thay thế với các điều khoản khác nhau. 26 %) với lãi suất sẽ thấp hơn đáng kể nếu được hoàn trả khi đáo hạn, hay 12,41 %. Nếu một người đi vay biết khi nào họ dự kiến sẽ trả một khoản vay, thì nên sử dụng phương pháp tính tốn chi phí đi vay hiệu quả này. Điều này đặc biệt quan trọng nếu người đi vay đang so sánh các khoản vay thay thế với các điều khoản khác nhau. 26 %) với lãi suất sẽ thấp hơn đáng kể nếu được hoàn trả khi đáo hạn, hay 12,41 %. Nếu một người đi vay biết khi nào họ dự kiến sẽ trả một khoản vay, thì nên sử dụng phương pháp tính tốn chi phí đi vay hiệu quả này. Điều này đặc biệt quan trọng nếu người đi vay đang so sánh các khoản vay thay thế với các điều khoản khác nhau.
Web App
Có rất nhiều cơng ty cung cấp thơng tin về lãi suất thế chấp trên Internet, chẳng hạn như www.bankrate.com. Tìm một báo giá cho vay thế chấp lãi suất cố định 15 năm trên một hộ gia đình chính của $150.000 trị giá 200.000 $. Mối quan tâm hiện tại là tỷ lệ, điểm chiết khấu,vàp hí người cho vay khác cho khoản vay mà bạn tìm thấy?
Tính tốn chi phí hiệu quả của thế chấp trong suốt thời gian của khoản vay. Tính tốn chi phí hiệu quả của trả tiền thế chấp sau bảy năm. Làm thế nào để các tỷ lệ này so với tỷ lệ đã nêu APR? Điều gì giải thích cho sự khác biệt giữa tỷ lệ hiệu quả và APR?