4. Tóm tắt và So sánh: Lãi suất cố định, vay cầm cố thanh tốn cố định với các mơ hình
4.6 Tính phí để đạt được lợi nhuận hoặc “Định giá” FRM
Trong các ví dụ trước, chúng tơi đã phát triển khái niệm về chi phí đi vay hiệu quả và lợi nhuận từ một tập hợp các điều khoản cho vay nhất định. Tuy nhiên, chúng ta nên xem xét cách xác định những điều này bởi người cho vay khi “định giá” một khoản vay. Như chúng ta đã thảo luận trước đó trong chương, người cho vay thường có các lựa chọn thay thế để họ có thể đầu tư vốn. Do đó, họ sẽ xác định lãi suất khả dụng trên các lựa chọn thay thế đó cho các kỳ hạn nhất định và cân nhắc lãi suất và rủi ro đó so với lãi suất và rủi ro đối với các khoản vay thế chấp. Tương tự, các điều khoản cho vay cạnh tranh được thiết lập bởi những người cho vay khác thiết lập lãi suất mà các nhà quản lý phải xem xét khi thiết lập các điều khoản cho vay. Bằng cách giám sát liên tục các lựa chọn thay thế và các điều kiện cạnh tranh, ban quản lý thiết lập các điều khoản đề nghị cho vay cho các loại khoản vay khác nhau, đưa ra các tiêu chuẩn tín dụng và bảo lãnh phát hành đã được thiết lập cho người đi vay. Kể từ đây, một tập hợp các điều khoản được thiết kế để đạt được lãi suất cạnh tranh đối với các loại khoản vay đại diện cho các tỷ lệ khác nhau của giá trị khoản vay trên tài sản (khoản vay 70%, khoản vay 80%, v.v.) được thiết lập cho những người đi vay có mức rủi ro chấp nhận được. Các điều khoản này sau đó được sửa đổi khi các điều kiện cạnh tranh thay đổi.
Nếu dựa trên lãi suất cạnh tranh có sẵn trên các khoản đầu tư thay thế có rủi ro tương đương, các nhà quản lý của một tổ chức cho vay tin rằng lãi suất 13% là cạnh tranh đối với các khoản thế chấp 80% có thời hạn 30 năm và thời hạn trả nợ dự kiến là 10 năm, thì làm thế nào họ có thể thiết lập các điều khoản trên tất cả các khoản vay được thực hiện trong danh mục 80 % để đảm bảo lãi suất 13 %? Rõ ràng, một cách là định giá tất cả các khoản vay có nguồn gốc ở mức hợp đồng là 13%. Tuy nhiên, ban giám đốc cũng có thể xem xét định giá các khoản vay với lãi suất 12% và tính phí vay hoặc phí phạt trả trước hoặc cả hai để đạt được lãi suất yêu cầu. Tại sao người cho vay sẽ làm điều này? Bởi vì (1) họ có chi phí gốc cố định để thu hồi, và (2) đối thủ cạnh tranh vẫn có thể đang vay có nguồn gốc với tỷ lệ hợp đồng là 12%.
Để minh họa cách đặt phí cho tất cả các khoản vay trong một danh mục cụ thể, chúng tôi xem xét giải pháp sau:
Giải
Bước 1: Giải ra số tiền thanh toán
Hàm số PMT (PV, i, n, FV) PV = - 1 i = 1% n = 360 FV = 0 Giải ra PMT = .010286
Bước 2: Xử lý dư nợ EOY10
Hàm số FV (PV, i, n, PMT) PV = - 1 n = 120 i = 1% PMT = .010286 Giải ra FV = .934180 Bước 3: Giải PV, i = 13% Hàm số PV (FV, i, n, PMT) FV = .934180
i = 13%/12 n = 120
PMT = . 010286 Giải ra PV = .94453
Kết quả PV = .94453 có nghĩa là giải ngân rịng khi kết thúc khoản vay phải là 94,53%, hay 94,5 % (làm tròn), của số tiền vay. Do đó, nếu khoản vay được định giá bằng cách đưa ra các điều khoản lãi suất 12% và phí gốc 5,5% (100% - 94,5%) và khoản vay được hồn trả vào cuối 10 năm (EOY) thì quyền lợi của nó sẽ là 13%.