cứ vào dư nợ giảm dần.
5.1 Các khoản thanh toán giảm dần (CAM) - Constant Amortizing Mortgage
Mơ hình cho vay thế chấp phân bổ theo từng giai đoạn (CAM) không đổi đại diện cho một sự thay đổi có thể được xem xét trong cấu trúc khoản vay. Thanh toán trên CAM đầu tiên được xác định bằng cách tính tốn một số tiền khơng đổi của mỗi khoản thanh toán hàng tháng áp dụng cho khoản nợ gốc hoặc khấu hao hàng tháng. Tiền lãi sau đó được tính vào dư nợ cho vay hàng tháng và được bổ sung vào số tiền khấu hao hàng tháng. Tổng khoản thanh toán hàng tháng được xác định bằng cách cộng số tiền khấu hao hàng tháng không đổi vào lãi trên dư nợ cho vay. Hãy xem xét ví dụ sau về một CAM cho vay.
Ví dụ 18: Một khoản vay được thực hiện với giá 60.000 đô la trong thời hạn 30 năm với mức 12%/năm, kỳ ghép lãi hàng tháng); các khoản thanh toán phải được thực hiện hàng tháng và phải bao gồm cả lãi và khấu hao (hoặc giảm nợ gốc), do đó khoản vay sẽ được hoàn trả vào cuối năm 30. Tuy nhiên khấu hao được tính bằng cách chia số tháng (360) vào số tiền vay ($ 60,000), dẫn đến giảm tiền gốc là $ 166,67 mỗi tháng. Lãi suất sẽ được tính trên dư nợ cho vay và sau đó được cộng vào khấu hao để xác định khoản thanh tốn hàng tháng. Hình minh họa về hình thức thanh tốn và số dư khoản vay được hiển thị trong Hình 4-9.
Tháng Số dư nợ đầu kỳ PMT PMT
Lãi Gốc Tổng Số dư nợ cuối kỳ
1 60.000,00 600,00 166,67 766,67 59.833,33
2 59.833,33 598,33 166,67 765,00 59.666,67
3 59.666,67 596,67 166,67 763,33 59.500,00
4 59.500,00 595,00 166,67 761,67 59.333,33
... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ...
358 500,00 5,00 166,67 171,67 333,33
359 333,33 3,33 166,67 170,00 166,67
360 166,67 1,67 166,67 168,33 0,00
Theo cách tính tại bảng trên, kỳ thanh tốn đầu tiên doanh nghiệp phải trả ngân hàng số tiền 766,67$, trong đó bao gồm 166,67$ tiền nợ gốc cộng 600$ tiền lãi tính trên dư nợ đầu kỳ. Số tiền thanh toán hàng tháng giảm dần một khoản cố định là 1,67$ (0,01x166,67$). Giống như các phương thức hoàn trả Khấu trừ toàn phần (FA), Khấu trừ một phần (PA), Chỉ trả lãi (IO), và Khấu trừ âm (NA) thì CAM cũng là một khoản vay thế chấp có lãi suất cố định. Tuy nhiên chuỗi các khoản thanh toán và số dư nợ vay được cấu trúc khác biệt so với các loại hình hồn trả ở nội dung đã nêu trước đó.
Ưu điểm
Khoản vay thế chấp CAM được người cho vay ưa thích hơn vì dịng tiền tập trung trong những năm đầu cao. Mặt khác đây là một cách cấu trúc nợ vay thận trọng vì trước hết nó tập trung vào sự khấu trừ dần nợ gốc của khoản vay, giúp người cho vay có thể ưu tiên thu hồi nợ gốc.
Nhược điểm
Khoản vay thế chấp CAM có dịng tiền thanh toán ở những năm đầu cao và giảm dần, vì vậy gây ra áp lực trả nợ lớn đối với người đi vay. Ví dụ điển hình là những dự án bất động sản có thời gian đầu tư ban đầu dài, hiệu quả của dự án được ghi nhận trong giai đoạn cuối thì khoản vay thế chấp CAM sẽ khơng cịn phù hợp với người đi vay nữa.
5.2 Lịch trình khấu hao và các khoản cho vay hồn trả trước hạn (Amortization schedules and Callable Loans) schedules and Callable Loans)
Một biến thể trong cấu trúc khoản vay được bao gồm trong phần này thường là dự phòng đã sử dụng trong đó lịch trình khấu hao, nếu được nêu rõ trong thuyết minh, là khác với ngày đáo hạn. Ví dụ: hai bên có thể đồng ý rằng Khoản vay trả dần hồn tồn 100.000 đơ la sẽ được thực hiện với lãi suất 12%/năm thanh toán hàng tháng, các khoản thanh tốn được tính tốn dựa trên lịch trình phân bổ 30 năm. Tuy nhiên, cả hai bên đồng ý rằng khoản vay sẽ, hoặc có thể, được hồn trả theo lựa chọn của người cho vay, vào cuối năm thứ 10. Trong trường hợp này, các khoản thanh tốn có thể được tính như sau:
BƯỚC 1: Xác định giải pháp thanh toán: PV = - 100.000 đô la i = 12% / 12 = .01 n = 30 x 12 = 360 FV = 0 Excel PMT (i, n, PV, FV) Giải cho PMT = $ 1,028,61 Bước 2: Determine balance Giải pháp: PV = - 100.000 USD PMT = 1.028,61 USD i = 12% / 12 = .01 n = 12 X 10 = 120 Excel: FV (PV, PMT, i, n) Giải cho FV = $ 93.418,59
Nếu khoản vay được gọi vào cuối 10 năm, số tiền đến hạn sẽ là số dư tại thời điểm đó, hoặc $ 93.418,59. Cơ cấu khoản vay này được sử dụng bởi người đi vay và người cho vay
(1) để giữ các khoản thanh toán khoản vay hàng tháng thấp hơn mức họ muốn là nếu khoản vay trả dần hoàn toàn được thực hiện trong 10 năm,
(2) để giữ nguyên thời gian đáo hạn của khoản vay tương đối ngắn ở 10 năm, và (3) để đạt được một số khoản khấu hao cho vay mặc dù khoản vay được trả sau 10 năm.
Bây giờ, người đọc nên biết rằng tùy thuộc vào mục tiêu của người đi vay và người cho vay, các khoản vay có thể được cấu trúc để đạt được nhiều kết quả. Cấu trúc khoản vay thường được mơ tả như một q trình điều chỉnh các điều khoản cho vay để điều chỉnh các khoản thanh toán khoản vay, số dư khoản vay, tỷ lệ khấu hao, v.v. để đạt được kết quả mong muốn.
Kết quả như vậy hàng tháng thường thấp hơn các khoản thanh tốn sẽ có sẵn theo cơ cấu khấu hao hồn tồn. Tuy nhiên, nó có thể cũng là một mục tiêu khác được tìm kiếm, chẳng hạn như có số dư khoản vay mong muốn tại thời điểm bất kỳ.
5.3 Thế chấp theo niên kim đảo ngược (RAM)
Các khoản vay thế chấp niên kim ngược (RAM) đại diện cho một loại hình rất khác của khoản vay thế chấp. Thay vì nhận tồn bộ số tiền vay khi đóng, khoản vay trong RAM bị "gỡ xuống" dưới dạng các khoản thanh tốn định kỳ khơng thường xun cho đến khi các khoản thanh tốn đó và lãi phát sinh đạt đến mức cho vay đã thỏa thuận. Trong bất động sản xây dựng và phát triển, những “bước đi” này còn được gọi là “sự rút ra”. Trong những năm gần đây, RAM cũng trở nên quan trọng đối với dân số sở hữu bất động sản như họ tiếp cận chế độ hưu trí và tìm cách bổ sung thu nhập khi nghỉ hưu.
Ví dụ, giả sử rằng một hộ gia đình sở hữu một bất động sản nhà ở trị giá 500.000 đô la ngày nay.
Họ muốn sử dụng giá trị của tài sản để bổ sung vào thu nhập hưu trí bằng RAM. Một người cho vay đồng ý thực hiện một khoản vay với số tiền không quá 250.000 đô la trong thời hạn 10 năm. Tuy nhiên, thay vì đưa cho người vay tiền mặt 250.000 đơ la, người cho vay đồng ý cho vay trả góp hàng tháng trong suốt thời hạn của khoản thế chấp. Người cho vay sẽ tính lãi suất 10 phần trăm cho khoản vay. Khoản thanh toán hàng tháng tối đa mà người cho vay sẽ là bao nhiêu sẽ làm cho người vay theo các điều khoản này? Chúng tơi có thể giải quyết vấn đề này như sau:
Giải: FV = - 250.000 đô la i = 10% / 12 n = 120 PV = 0 Excel: PMT (FV, i, n, PV) Giải cho PMT = $ 1,220,44
Nhìn vào ví dụ này, lưu ý rằng người vay có thể bổ sung thu nhập của mình bằng cách vẽ 1.220,44 đô la từ người cho vay mỗi tháng trong 120 tháng, vào cuối thời gian đó người cho vay sẽ bị nợ tổng cộng 250.000 đô la. Nếu tài sản vẫn giữ ngun giá trị 500.000 đơ la, chủ nhà sẽ có 250.000 đơ la vốn chủ sở hữu vào cuối 10 năm. Nếu người vay không rút thêm, dư nợ sẽ tiếp tục tăng ở mức 10 phần trăm cho đến khi tài sản được bán hoặc chủ sở hữu chết đi
Hình 4–11 cho thấy mơ hình thanh tốn hàng tháng và số dư nợ cho RAM của chúng tơi, thí dụ. Để xác định số dư cho vay RAM, chúng tơi đảo ngược quy trình được sử dụng trong các ví dụ FRM trước đó; nghĩa là, chúng tơi giải quyết giá trị (FV) chứ khơng phải giá trị hiện tại.
Như thể hiện trong hình ảnh minh họa, thay vì số dư nợ giảm dần,đặc điểm của việc phân bổ hoàn toàn các khoản vay thế chấp, số dư thế chấp RAM tăng. Ví dụ, sau ba năm, số dư cho vay RAM của chúng tôi sẽ là:
Giải: i = 10% / 12 PMT = $ 1220,44 n = 36 PV = 0 Excel: FV (i, n, PV, PMT) Giải cho FV = $ 50,992,2110
Những khoản này còn được gọi là thế chấp tài sản sở hữu nhà (HECM). Thế chấp theo niên kim ngược — RAMS
Với sự bùng nổ dân số và nhiều người trong số đó sở hữu tài sản ổn định dưới hình thức bất động sản, các khoản vay tín dụng đảo ngược RAM, hay cịn được biết đến là loại hình vay thế chấp đảo ngược do chính phủ Hoa Kỳ bảo đảm hoàn toàn – ký hiệu HECM: Home Equiy Conversion Mortages ngày càng phát triển. Những khoản vay này để giúp những người cao tuổi “mở khóa” tài sản bằng cách đi vay dựa vào giá trị tài sản, và bổ sung thêm vào thu nhập nghỉ hưu của họ. Hầu hết các khoản vay thế chấp tín dụng đảo ngược RAM đều do chính quyền liên bang bảo đảm và yêu cầu người đi vay phải tham khảo ý kiến của các tổ chức tư vấn về các khoản vay RAM đã được phê duyệt. Người đi vay phải đáp ứng được những yêu cầu sau đây:
- Người đi vay phải trên 62 tuổi
- Người đi vay phải đang sống trong nhà do mình làm chủ sở hữu. - Người đi vay phải đáp ứng đủ các điều kiện về tuổi thọ sau đây:
+ Tuổi 62 – có thể vay được 50% giá trị bất động sản thế chấp – tuổi thọ mong muốn 10 năm.
+ Tuổi 72 – có thể vay được 60% giá trị bất động sản thế chấp – tuổi thọ mong muốn 10 năm.
+ Tuổi 82 – có thể vay được 70% giá trị bất động sản thế chấp – tuổi thọ mong muốn 10 năm.
- Khoản vay RAM thường yêu cầu người đi vay trà trước một số khoản phí nhất định, bao gồm phí bảo hiểm thế chấp, phí dịch vụ, phí định giá, phí tạo lập hồ sơ và các chi phí khác.
- Q trình rút vốn có thể thực hiện một lần, hàng tháng/hàng kỳ, hoặc thơng qua một hạn mức tín dụng. Khoản vay cũng có thể cho người đi vay một lựa chọn là được giải ngân theo ý muốn. Trong trường hợp này, tiền lãi tính theo lãi suất phổ biến hiện tại trên dư nợ tồn đọng hàng tháng.
- Lãi suất có thể cố định hoặc thả nổi (gọi là khoản vay thế chấp điều chỉnh lãi suất ARM).
- Người đi vay phải tiếp tục duy trì cư trú và trả thuế bất động sản và bảo hiểm rủi ro. - Tổng tất cả các khoản giải ngân + tiền lãi không phải trả lại trừ khi chủ sở hữu nhà phải
rời khỏi nhà vĩnh viễn hoặc qua đời. Khi đó tài sản bị rao bán và dư nợ sẽ được hồn trả. Số dư vào cuối năm bất kỳ có thể được xác định bằng cách thay đổi các giá trị cho n và giải quyết cho giá trị của FV
Bảng 4-11 RAM Draw and Balance Patterns
Năm Draw per Month Balance EOY
1 $ 1,220.44
$15,335.52
2 $ 1,220.44 32,276.87
4 $ 1,220.44 71,667.28 5 $ 1,220.44 94,505.30 6 $ 1,220.44 119,738.97 7 $ 1,220.44 147,612.73 8 $ 1,220.44 178,405.23 9 $ 1,220.44 212,422.11 10 $ 1,220.44 250,000.00 6. Kết luận
Trong chương này, chúng tôi đã thảo luận về các cách tiếp cận khác nhau để định giá và cấu trúc các khoản vay thế chấp lãi suất cố định. Chúng tôi thấy rằng giá cả hoặc lãi suất của khoản vay phụ thuộc vào số lượng các yếu tố, bao gồm các loại rủi ro khác nhau ảnh hưởng đến người cho vay cầm cố. Điều quan trọng là phải giữ các yếu tố rủi ro này được lưu ý trong các chương tương lai khi chúng tôi xem xét việc thế chấp thay thế các công cụ thường được thiết kế theo cách làm thay đổi các đặc tính rủi ro. Mặc dù trọng tâm của chương này là về thế chấp nhà ở, các khái niệm và tính tốn là quan trọng khơng kém đối với các khoản thế chấp thương mại, điều này cũng sẽ được thảo luận trong chương sau.