4. Tóm tắt và So sánh: Lãi suất cố định, vay cầm cố thanh tốn cố định với các mơ hình
4.5 Tiền phạt trả trước
Nhiều người đi vay lầm tưởng rằng một khoản vay có thể được trả trước một phần hoặc tồn bộ bất kỳ lúc nào trước ngày đáo hạn. Đây không phải là trường hợp; nếu giấy thế chấp im lặng về vấn đề này, người vay có thể phải thương lượng về đặc quyền trả nợ trước hạn với người cho vay. Tuy nhiên, nhiều khoản thế chấp quy định rõ ràng rằng người vay có thể trả tiền phạt trả trước nếu người vay muốn trả trước khoản vay.
Một lý do lý giải cho khoản phạt trả trước là người cho vay có thể đang cố gắng thu hồi một phần chi phí ban đầu của khoản vay khơng được tính cho người vay khi kết thúc. Điều này có thể đã được thực hiện bởi người cho vay để cạnh tranh cho khoản vay bằng cách làm cho chi phí đóng ban đầu thấp hơn cho người vay. Một lý do khác cho hình phạt trả trước là người cho vay đã đồng ý gia hạn quỹ trong một thời gian cụ thể, trong ví dụ hiện tại của chúng tơi là 30 năm. Việc thánh tốn trước hạn theo quan điểm của người cho vay có thể đại diện cho một dòng tiền khơng lường trước được có thể dễ dàng tái đầu tư hoặc khơng trong thời kỳ lãi suất thế chấp ổn định hoặc dự kiến sẽ giảm. Tuy nhiên, nếu lãi suất tăng liên tục trong thời gian dài, người cho vay thường hoan nghênh việc trả nợ sớm vì họ có thể cho vay lại với lãi suất cao hơn.
Một lý do khác cho các khoản phạt trả trước là chúng khơng được bao gồm trong tính tốn APR, do đó, chúng khơng được bao gồm trong việc tiết lộ APR cho người vay. Người đi vay có thể khơng xác định được ảnh hưởng của các khoản phạt này đối với chi phí đi vay và do đó, các khoản phạt thể hiện một kỹ thuật mà người cho vay sử dụng để tăng lãi suất. Một số tiểu bang đã bắt đầu cấm khả năng thực thi của hình phạt trả trước đối với các cá nhân tài trợ cho nhà ở nếu khoản vay chưa được thanh toán quá một số năm tối thiểu nhất
định. Ngoài ra, ở những khu vực được phép phạt, người cho vay có thể từ bỏ chúng nếu người mua bất động sản đồng ý bắt nguồn một khoản vay mới với cùng một người cho vay.
Vì sử dụng hình thức phạt trả trước, chúng tôi muốn biết lãi suất khoản vay cầm cố hiệu quả khi cả phí chiết khấu khoản vay và phí phạt trả trước đều được tính trên khoản vay. Để minh họa, chúng tôi xem xét cả tác động của chiết khấu khoản vay 3 % và khoản phạt trả trước 3 % đối với số dư nợ cho vay 60.000 $, khoản vay 30 năm với lãi suất hợp đồng là 12 % được sử dụng trong phần trước. Chúng tôi giả định khoản vay là lãi suất thực tế đối với người đi vay (lãi suất cho người cho vay). Để giải quyết cho các khoản tiền thế chấp lãi suất thực sự được giải ngân trong trường hợp này sẽ được $ 60.000 trừ đi phí gốc là $ 1.800, hay $ 58.200. Có tính đến phí chiết khấu khoản vay, chúng tơi muốn tìm lãi suất chiết khấu, khi được sử dụng để chiết khấu chuỗi các khoản thanh toán hàng tháng là 617,17$ cộng với số dư nợ chưa thanh toán là 58.598,16 $ và khoản phạt trả trước là 1.758 $ (3 % của 58.598,16 $) hoặc a tổng cộng là $ 60.356, sẽ dẫn đến giá trị hiện tại bằng với số tiền thực sự giải ngân là $ 58.200.
Sử dụng một cơng cụ tài chính, với phí gốc 3%, thánh tốn trước hạn vào năm thứ năm và phí phạt trả trước 3%, chúng tơi thấy rằng lãi suất hiệu quả của khoản vay sẽ tăng lên khoảng 13,25%. Gỉải Hàm số i (n, PMT, FV, PV) n = 5 x 12 = 60 PMT = - 617,17$ PV = $ 58.200 FV = - $ 60.356 Giải ra i (hàng tháng) = 1,10425% Giải ra i (hàng năm) = (1.10425% x 12) = 13,25%
Trong trường hợp này, APR sẽ vẫn được tiết lộ ở mức 12,375%, chỉ phản ánh chiết khấu khoản vay, không phải khoản phạt trả trước và giả định khoản vay được hoàn trả vào cuối 30 năm. Lãi suất thực tế được tính ở đây là 13,25 %, là một sự khác biệt rõ rệt so với cả lãi suất hợp đồng cho vay là 12 % và APR được tiết lộ là 12,375 %.