4. Tóm tắt và So sánh: Lãi suất cố định, vay cầm cố thanh tốn cố định với các mơ hình
4.2 Chi phí kết thúc khoản vay và chi phí đi vay hiệu quả
Chi phí kết thúc khoản vay được phát sinh trong nhiều loại tài trợ bất động sản, bao gồm bất động sản nhà ở, tài sản thu nhập, xây dựng và cho vay phát triển đất. Các chi phí đóng có ảnh hưởng đến chi phí đi vay là các khoản phí tài chính bổ sung mà người cho vay phải trả. Những khoản phí này tạo thành chi phí bổ sung cho người đi vay và phải được bao gồm như một phần của chi phí vay. Nói chung, người cho vay coi các khoản phí bổ sung này là phí vay.
Phí vay có thể được phân thành hai loại: phí gốc và phí chiết khấu khoản vay. Phí gốc nhằm trang trải các chi phí mà bên cho vay phải chịu để xử lý và bảo lãnh đơn vay, chuẩn bị hồ sơ cho vay và lịch trình phân bổ, nhận báo cáo tín dụng và bất kỳ chi phí nào khác mà bên cho vay cho rằng cần được thu hồi từ bên vay. Người cho vay thường tính các chi phí này cho người đi vay khi khoản vay được thực hiện, hoặc "đã đóng", thay vì tính lãi suất cao hơn. Họ làm điều này bởi vì nếu khoản vay được hồn trả ngay sau khi kết thúc, khoản lãi bổ sung mà người cho vay thu được vào ngày trả nợ có thể khơng đủ để bù đắp các chi phí cố định của việc hình thành khoản vay. Ví dụ: giả sử rằng lãi suất hiện hành trên $ 60, 000 thế chấp là 12 % và người cho vay tin rằng các chi phí tương đương 1.000 $ sẽ phải chịu để đóng khoản vay. Nếu người cho vay chọn tăng lãi suất lên 12,25 % để thu hồi các chi phí ban đầu này, thì sẽ thu được thêm 150 $ (khoảng) trong năm đầu tiên (60.000 $ x 0,0025). Nếu khoản vay được hoàn trả sau năm đầu tiên, người cho vay sẽ không thu hồi đủ 1.000 $ chi phí ban đầu. Đây là lý do tại sao những người cho vay cố gắng “định giá” những chi phí khởi nguồn này một cách riêng biệt.
Loại phí vay thứ hai là phí chiết khấu khoản vay, hoặc điểm. Loại phí này cũng thể hiện một khoản phí tài chính bổ sung, nhưng mục đích chính của nó là điều chỉnh lãi suất của một khoản vay thế chấp. Trong bối cảnh cho vay bất động sản, khoản chiết khấu khoản vay cho người đi vay và người cho vay thương lượng các điều khoản của khoản vay dựa trên số tiền cho vay nhất định. Người cho vay sau đó chiết khấu khoản vay bằng cách tính một khoản phí, khoản phí này sẽ được khấu trừ vào khoản vay theo hợp đồng cho người vay. Tuy nhiên, các khoản thanh toán của người đi vay dựa trên số tiền hợp đồng của khoản vay. Ví dụ, giả sử một người đi vay và người cho vay đồng ý về một khoản vay 60.000 $ với lãi suất 12% trong 30 năm. Người cho vay thực sự giải ngân 58.200 $ cho người vay bằng cách bao gồm phí chiết khấu khoản vay là 3 % (điểm), hoặc 1.800 $. Người vay được yêu cầu hoàn trả $ 60.000 với lãi suất 12 % trong 30 năm. Tuy nhiên, vì người vay thực sự nhận được 58.200 $ nhưng phải trả lại 60.000 $ cộng với lãi suất, rõ ràng là chi phí đi vay thực tế cho người mua lớn hơn 12 %.
Tại sao lại tồn tại các phương thức định giá như chiết khấu? Nhiều lý do đã được nâng cao. Một lý do được các nhà cho vay đưa ra là lãi suất thế chấp có xu hướng hơi “dính” lên và di chuyển xuống. Ví dụ, giả sử rằng tỷ giá hiện hành là 12 % và áp lực thị trường bắt đầu đẩy tỷ giá lên. Tuy nhiên, thay vì tất cả các bên cho vay chuyển lãi suất có lẽ là 12,25 %, một hoặc nhiều bên cho vay có thể tiếp tục báo giá 12 % làm lãi suất cho vay. Tuy nhiên, thay vì tăng lãi suất, những người cho vay này có thể tính điểm chiết khấu khoản vay cho người đi vay. Hành động này còn được gọi là người đi vay “hạ” lãi suất. Nghĩa là, thay vì trả lãi 12,25 %, người vay và người cho vay có thể thỏa thuận 12 % cộng điểm.
Một lý do khác có thể bị tính phí là vì nhiều khoản vay thế chấp có nguồn gốc từ những người cho vay đã ký hợp đồng với các nhà đầu tư để lắp ráp hoặc đóng gói, sau đó bán cho họ một số lượng cụ thể, hoặc số tiền $, của các khoản vay đó. Các hợp đồng như vậy với các nhà đầu tư có thể yêu cầu rằng các khoản vay phải được bán để mang lại cho các nhà đầu tư một mức lãi suất rất gần với mức mà người cho vay dự kiến sẽ tính phí người đi vay. Do đó, để người cho vay ban đầu kiếm được lợi nhuận, người đi vay được tính điểm để cung cấp cho người cho vay doanh thu để thực hiện các dịch vụ gốc trước khi chuyển khoản vay cho nhà đầu tư.
Một tình huống khác có thể cung cấp cho người cho vay cơ hội thay thế doanh thu trong môi trường lãi suất giảm. Trong những trường hợp này, lãi suất có thể bắt đầu giảm trước ngày khoản vay được thực hiện cho người đi vay nhưng sau ngày mà người cho vay và nhà đầu tư đồng ý về lãi suất của các khoản thế chấp đã đóng gói sẽ được bán. Trong trường hợp này, các khoản vay sẽ được tạo ra với lãi suất thấp hơn và người cho vay sẽ tính điểm chiết khấu để bù đắp sự sụt giảm lãi suất tính cho người đi vay khi các khoản vay đang được tập hợp hoặc đóng gói.
Lý do cuối cùng cho phí chiết khấu khoản vay là người cho vay tin rằng, bằng cách này, họ có thể định giá khoản vay tốt hơn so với rủi ro mà họ chấp nhận. Ví dụ, trong phần đầu của chương này, chúng tôi đã đề cập đến thành phần bù rủi ro (p) của lãi suất. Tuy nhiên, rủi ro đối với một số người vay cá nhân cao hơn một chút so với những người khác. Hơn nữa, những khoản vay này có thể địi hỏi nhiều thời gian và chi phí hơn để xử lý và kiểm sốt. Do đó, người cho vay có thể tính điểm chiết khấu (ngồi phí gốc) để bù đắp cho rủi ro cao hơn một chút.
Thực tiễn sử dụng phí gốc và điểm chiết khấu đã từng phổ biến trong toàn ngành cho vay. Điều quan trọng là phải hiểu (l) các khoản phí này ảnh hưởng như thế nào đến chi phí đi vay và (2) cách đưa chúng vào tính tốn chi phí vay hiệu quả trên các lựa chọn thay thế khoản vay khi tài trợ cho bất kỳ giao dịch bất động sản nào.