BÀI SOẠN CHƯƠNG 4 CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VỚI LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH

BÀI SOẠN CHƯƠNG 4 CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VỚI LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH BÀI SOẠN CHƯƠNG 4 CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VỚI LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH BÀI SOẠN CHƯƠNG 4 CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VỚI LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA TÀI CHÍNH BÀI SOẠN CHƯƠNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VỚI LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS NGUYỄN THỊ UYÊN UYÊN THỰC HIỆN Tô Công Nguyên Bảo Lê Thúy Ngọc Trần Phan Lệ Thu Huỳnh Hoàng Trúc Hồng Anh Tuấn THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2017 MỤC LỤC I TỔNG QUAN VỀ LÃI SUẤT VAY THẾ CHẤP VÀ CÁC ĐIỀU KHOẢN TRONG HỢP ĐỒNG CHO VAY THẾ CHẤP Tổng quan lãi suất vay chấp .3 1.1 Cơng thức tính lãi suất vay chấp 1.2 Phân tích tham số công thức  Lãi suất cho vay chấp (Lãi suất danh nghĩa, lãi suất thị trường)  Lãi suất phi rủi ro .4  Lãi suất thực .4  Phần bù rủi ro  Rủi ro vỡ nợ  Rủi ro lãi suất  Rủi ro trả trước  Rủi ro khoản  Rủi ro pháp lý .6  Rủi ro đền bù bảo hiểm  Rủi ro kiểm soát tài sản chấp  Phần bù lạm phát .7 Các điều khoản hợp đồng cho vay chấp với lãi suất cố định (FRM) 2.1 Số tiền vay 2.2 Lãi suất  Lãi đơn lãi kép .8  Lãi đơn  Lãi kép  Sự khác biệt lãi đơn lãi kép  Lãi suất cố định lãi suất thả  Lãi suất cố định  Lãi suất thả 10  Sự khác biệt lãi suất cố định lãi suất thả 11 2.3 Ngày đáo hạn 11 2.4 Các khoản toán định kỳ 11 II CÁC PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN KHOẢN VAY THẾ CHẤP VỚI LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH VÀ KHOẢN THANH TỐN ĐỊNH KỲ KHƠNG ĐỔI 12 Lãi suất cho vay chấp cố định .12 Khoản toán định kỳ số tiền trả lãi 12 Sự khác biệt lãi tích lũy khoản tốn 13 Các phương thức hoàn trả 13 4.1 Khấu trừ toàn phần (FA) .13 4.2 Khấu trừ phần (PA) .18 4.3 Chỉ trả lãi (IO) 20 4.4 Khấu trừ âm (NA) 22  Chú ý 1: So sánh phương thức toán khoản vay chấp với lãi suất cố định khoản tốn định kỳ khơng đổi 25  Chú ý 2: Xác định dư nợ cho vay toán trước hạn 12  Chú ý 3: Xác định chi phí vay .37 Các phương thức hoàn trả khác .40 5.1 Các khoản toán giảm dần (CAM) 40 5.2 Khoản vay chấp phải trả theo yêu cầu 40 5.3 Khoản vay tín dụng đảo ngược (RAMs) 44  Chú ý 4: So sánh phương thức toán (CPM – CAM – RAMs) 46 I TỔNG QUAN VỀ LÃI SUẤT VAY THẾ CHẤP VÀ CÁC ĐIỀU KHOẢN TRONG HỢP ĐỒNG CHO VAY THẾ CHẤP Tổng quan lãi suất vay chấp 1.1 Cơng thức tính lãi suất vay chấp Lãi suất vay chấp khái niệm xem xét hai góc độ khác nhau: góc độ người cho vay góc độ người vay Ở góc độ người cho vay, tỷ suất sinh lợi, tỷ suất lợi tức mà người cho vay nhận cho người vay vay vốn khoảng thời gian định Cịn góc độ người vay, lãi suất chi phí sử dụng vốn vay khoảng thời gian định Lãi suất tính khoản vay chấp phụ thuộc vào lãi suất phi rủi ro, rủi ro tỷ lệ lạm phát dự kiến Mối quan hệ tóm tắt sau: i=r+p+f i = r’ + f (với r’ = r + p) Trong đó: i: Lãi suất danh nghĩa (Lãi suất thị trường) r: Lãi suất phi rủi ro r’: Lãi suất thực p: Phần bù rủi ro f: Phần bù lạm phát 1.2 Phân tích tham số công thức  Lãi suất vay chấp (Lãi suất danh nghĩa, lãi suất thị trường) Theo công thức nêu lãi suất cho vay chấp lãi suất danh nghĩa Lãi suất danh nghĩa thường biểu diễn lãi suất hàng năm Tuy nhiên, tùy thuộc vào loại khoản vay, lãi suất danh nghĩa lãi suất hàng năm cộng dồn hàng ngày, hàng tháng, hàng quý, hàng năm, liên tục Lãi suất danh nghĩa gọi lãi suất thị trường Lãi suất thị trường giao điểm cung cầu vốn vay Hay nói cách khác lãi suất thị trường khoản vay chấp xác lập mức mà người vay sẵn lòng chi trả cho việc sử dụng khoản vay khoảng thời gian định mức mà người cho vay sẵn lòng chấp nhận phương thức bù đắp cho việc sử dụng khoản tiền Khi xem xét yếu tố tác động đến lãi suất cho vay chấp, phải xem xét đến cung cầu việc cho vay chấp Những người cho vay chấp cá nhân tổ chức trung gian tài Đây tổ chức trung gian cho việc luân chuyển vốn người cho vay người vay Tức là, người cho vay chuyển tiền vốn cho tổ chức (ví dụ hình thức gửi tiết kiệm ngân hàng) tổ chức chuyển tiền vốn cho người vay Khi cho vay thị trường chấp, người cho vay xem xét đến lợi nhuận thu từ tài sản chấp so sánh với hình thức đầu tư cạnh tranh trái phiếu, cổ phiếu lựa chọn thay khác Sau tính đến chi phí rủi ro tổn thất, người cho vay tin kiếm lợi nhuận từ việc cho vay chấp nhiều họ đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp khoản vay cho doanh nghiệp, người cho vay định cho vay chấp nhiều Lúc này, nguồn cung tăng lên ngược lại Về cầu vốn vay, ta nói, nhu cầu vay chấp cầu thứ phát, nghĩa nhu cầu vốn vay xác định nhu cầu bất động sản Trong trình lập kế hoạch vốn cho nhu cầu đầu tư, cơng ty phải dự tính lợi nhuận thu Nếu lợi nhuận kỳ vọng cao, công ty muốn vay nhiều vốn để tài trợ nhu cầu đầu tư mở rộng sản xuất làm cầu vốn vay tăng.  Cung vốn vay chấp: Tăng → Lãi suất danh nghĩa giảm Giảm → Lãi suất danh nghĩa tăng Cầu vốn vay chấp: Tăng → Lãi suất danh nghĩa tăng Giảm → Lãi suất danh nghĩa giảm  Lãi suất phi rủi ro Lãi suất phi rủi ro lãi suất giả định cách đầu tư vào cơng cụ tài chính mà khơng bị rủi ro vỡ nợ, chẳng hạn trái phiếu phủ, tín phiếu kho bạc … Trên thực tế khơng có tài sản khơng có rủi ro vỡ nợ, khái niệm giả định Người ta thường sử dụng trái phiếu kho bạc (thường 10 năm) thay cho tài sản sử dụng lãi suất trái phiếu làm lợi suất phi rủi ro Lý cho việc dùng loại trái phiếu Nhà nước bị vỡ nợ  Lãi suất thực Lãi suất thực lãi suất xác định giá trị thực khoản lãi trả thu sau trừ tỷ lệ lạm phát Lãi suất thực = Lãi suất phi rủi ro + Phần bù rủi ro Khi thực đầu tư nhà đầu tư hy vọng họ kiếm mức lãi suất thực Đây mức lãi suất tối thiểu mà người gửi tiết kiệm phải nhận để tạo động lực cho họ chuyển khoản tiền tiêu dùng họ từ đến tương lai Nếu lợi nhuận kỳ vọng thu từ khoản tiết kiệm đủ cao để cung cấp đủ lượng tiền sử dụng tương lai, người dân tiết kiệm số tiền Lãi suất thực tăng → Lãi suất danh nghĩa tăng Lãi suất thực giảm → Lãi suất danh nghĩa giảm  Phần bù rủi ro Khi định giá ấn định lãi suất (i) tính khoản vay chấp, người cho vay phải tính đến phần bù (p) cho đủ cao để bù đắp lại rủi ro  Rủi ro vỡ nợ Đây rủi ro người vay vi phạm nghĩa vụ tài Khi người vay khơng tốn khơng tốn đầy đủ nợ gốc lãi vay đến hạn Rủi ro làm giảm thu nhập người vay hình thành Người cho vay cần phải phân tích đánh giá đắn người vay Trên sở hồ sơ thông tin người vay cung cấp, người cho vay có trách nhiệm tìm hiểu  tư cách người vay như có đủ lực dân sự, lực hành vi dân hay khơng, thành lập hoạt động có quy định không, người đại diện pháp nhân thẩm quyền chưa đối chiếu với qui định pháp luật hành để xem xét người vay có đủ điều kiện kinh doanh vay vốn hay khơng Ngồi cịn phải đánh giá uy tín, lực tư cách người vay vốn người đại diện pháp nhân: cần tìm hiểu rõ người vay (hoặc người đại diện pháp nhân), khía cạnh: tư cách đạo đức, trình độ kinh nghiệm quản lý, chức vụ trải qua, tác phong lãnh đạo uy tín quan hệ với ngân hàng với đối tác khác trình kinh doanh Đồng thời, người cho vay phải xem xét lịch sử hình thành trình phát triển, khả tài doanh nghiệp để rút điểm mạnh, điểm yếu người vay Từ phân tích trên, người cho vay tính tốn phần bù phù hợp cho người vay vay vốn Người cho vay xếp hạng tín nhiệm người vay cao → Rủi ro vỡ nợ thấp → Phần bù rủi ro → Lãi suất danh nghĩa thấp Người cho vay xếp hạng tín nhiệm người vay thấp → Rủi ro vỡ nợ cao → Phần bù rủi ro nhiều → Lãi suất danh nghĩa cao Rủi ro vỡ nợ rủi ro lớn nhất, thường xuyên xảy gây thiệt hại nhiều cho người cho vay  Rủi ro lãi suất Nhà đầu tư người cho vay có đối mặt với rủi ro biến động lãi suất điều kiện kinh tế thay đổi đáng kể sau cho vay Lãi suất người cho vay hình thành sở lãi suất thị trường nên biến động Sự không chắn mức lãi suất huy động khoản cho vay gọi rủi ro lãi suất Chẳng hạn, ngân hàng với vai trò người cho vay Khi ngân hàng kí hợp đồng cho vay với kỳ hạn lãi suất cố định sau lãi suất thị trường lại tăng lên ngân hàng nhận khoản tiền gửi với lãi suất cố định song lãi suất thị trường lại giảm xuống ngân hàng phải chịu rủi ro chênh lệch biến động lãi suất Khả tính lãi suất thấp vào thời điểm cho vay nguồn phát sinh rủi ro chủ yếu cho người cho vay Do đó, phần bù rủi ro phải tính phản ánh lãi suất thị trường Rủi ro lãi suất ảnh hưởng đến tất khoản vay, đặc biệt khoản vay với lãi suất cố định – lãi suất xác định thời gian dài cho vay Do e ngại rủi ro, người cho vay phải tính đến phần bù rủi ro Khoản vay chấp với lãi suất cố định có thời hạn dài → Rủi ro lãi suất cao → Phần bù rủi ro nhiều → Lãi suất danh nghĩa cao Khoản vay chấp với lãi suất cố định có thời hạn ngắn → Rủi ro lãi suất thấp → Phần bù rủi ro → Lãi suất danh nghĩa thấp  Rủi ro trả trước Khi tổ chức tín dụng nói chung cơng ty tài nói riêng thực hợp đồng vay vốn, buộc họ phải cân đối nguồn vốn huy động lãi suất kỳ hạn để đáp ứng yêu cầu khoản vay Ngay thời hạn cho vay theo hợp đồng tín dụng ký với người vay, tổ chức tín dụng phải trả lãi, chi phí cho nguồn vốn mà họ huy động Để bù đắp khoản chi phí phát sinh, rủi ro lãi suất, cân đối nguồn vốn, tổ chức tín dụng buộc phải thu phí khách hàng tất toán trước hạn Người vay với tâm lý muốn trả hết khoản vay, tránh rủi ro thị trường Giả sử, lãi suất thị trường tương lai giảm, người vay tiếp tục trả với lãi suất cố định, lúc này, người vay phải trả khoản lớn Tuy nhiên, khoản lỗ người vay khoản lời người cho vay Vì thế, có khả năng, người vay ln muốn tốn hết khoản vay Rủi ro trả trước rủi ro khoản vay trả trước thời điểm lãi suất thị trường giảm xuống mức lãi suất cho vay nêu hợp đồng Khoản vay chấp cho phép người vay trả trước khoản vay trước đáo hạn mà không bị phạt phạt → Rủi ro trả trước cao → Phần bù rủi ro nhiều → Lãi suất danh nghĩa cao Khoản vay chấp cho phép người vay trả trước khoản vay trước đáo hạn bị phạt phí trả trước hạn tỷ lệ phạt cao → Rủi ro trả trước thấp → Phần bù rủi ro → Lãi suất danh nghĩa thấp Bên cạnh rủi ro trên, cịn có loại rủi ro kháccũng ảnh hưởng đến lãi suất cho vay chấp:  Rủi ro khoản Tính khoản tính khả mại khoản vay khoản đầu tư ảnh hưởng đến phần bù phải thu Tài sản chấp có tính khoản cao, khoản vay có khả phát mại cao → Rủi ro khoản thấp → Phần bù rủi ro → Lãi suất danh nghĩa thấp Tài sản chấp có tính khoản thấp, khoản vay có khả phát mại thấp → Rủi ro khoản cao → Phần bù rủi ro nhiều → Lãi suất danh nghĩa cao  Rủi ro pháp lý Rủi ro liên quan đến thay đổi mặt pháp lý thị trường; ví dụ quy định ảnh hưởng đến tình trạng thuế tài sản chấp, kiểm soát tiền thuê, … ảnh hưởng đến lãi suất khả mà người cho vay phải đối mặt sau cho vay khoảng thời gian định Người cho vay phải đánh giá khả xảy kiện chắn họ bù đắp lại gánh chịu rủi ro cho vay Quốc gia, địa phương có pháp luật khơng thay đổi nhiều theo thời gian → Rủi ro pháp lý thấp → Phần bù rủi ro → Lãi suất danh nghĩa thấp Quốc gia, địa phương có pháp luật thay đổi liên tục → Rủi ro pháp lý cao → Phần bù rủi ro nhiều → Lãi suất danh nghĩa cao  Rủi ro đền bù bảo hiểm Đối với số khoản vay chấp, tuỳ vào đặc thù kinh doanh người vay, nhận thấy ngành nghề họ có nhiều rủi ro trường hợp có yếu tố tự nhiên bất lợi với tài sản chấp người cho vay nên yêu cầu người vay phải mua bảo hiểm cho tài sản bảo đảm Trên thị trường bất động sản nay, số ngân hàng yêu cầu người vay phải mua phần bảo hiểm trước giải ngân Chẳng hạn tài sản chấp sở kinh doanh, nhà xưởng, dãy nhà trọ cho thuê… ngân hàng yêu cầu khách hàng phải mua bảo hiểm hỏa hoạn. Nếu tài sản chấp hộ, nhà phố khoản vay nhỏ so với giá trị tài sản chấp thường ngân hàng không yêu cầu mua bảo hiểm, trừ trường hợp nhân viên ngân hàng thẩm định thấy rủi ro.  Một vài ngân hàng yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm với số tài sản chấp có rủi ro cao thơng báo cấp tín dụng ngân hàng nêu rõ điều khoản Trong đó, số ngân hàng khác coi điều khoản bắt buộc Số tiền khách hàng để mua bảo hiểm khác Đứng góc độ người cho vay – ngân hàng việc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm hợp đồng vay kéo dài nhiều năm, chí đến 20 – 30 năm, trình vay vốn xảy bất trắc cháy nổ, động đất… làm ảnh hưởng đến giá trị tài sản chấp cơng ty bảo hiểm thay người vay tiếp tục trả nợ cho ngân hàng Rủi ro người cho vay giảm Chỉ người vay trả hết số tiền nợ bao gồm vốn lãi cho ngân hàng người thụ hưởng bảo hiểm chuyển từ ngân hàng sang người vay Khoản vay kèm với yêu cầu đóng bảo hiểm → Rủi ro đền bù bảo hiểm thấp → Phần bù rủi ro → Lãi suất danh nghĩa thấp Khoản vay khơng u cầu đóng bảo hiểm → Rủi ro đền bù bảo hiểm cao → Phần bù rủi ro nhiều → Lãi suất danh nghĩa cao  Rủi ro kiểm soát tài sản chấp Rủi ro rủi ro xảy người cho vay, cụ thể ngân hàng không làm tốt nghiệp vụ thẩm định tài sản chấp không làm thủ tục thời gian yêu cầu Trong nhiều trường hợp, ngân hàng tiền khơng thực đầy đủ thủ tục liên quan đến tài sản chấp, khơng định giá xác tài sản bảo đảm Chẳng hạn, tài sản chấp khách hàng có giá trị thật tỷ $ định giá, Ngân hàng A định giá thành 10 tỷ $ người vay vay số tiền cao giá trị thật tài sản bảo đảm, người vay không trả nợ, ngân hàng mang xử lý tài sản chấp nhận thức giá trị thật tài sản bảo đảm thấp nhiều so với khoản cho vay.  Tài sản chấp bất động sản Như vậy, nhà đất tưởng tài sản cố định, khơng thể di dời, khơng đâu bảo đảm có giá trị, dễ dàng trở thành không bảo đảm Ngân hàng làm thủ tục công chứng hợp đồng chấp, lại không đăng ký giao dịch bảo đảm kịp thời hạn, chí khơng thực việc đăng ký giao dịch đảm bảo dẫn đến người vay đăng ký chấp cho giao dịch trước ngân hàng trở nên quyền ưu tiên xử lý tài sản chấp, tức gần tài sản bảo đảm Hay tài sản chấp trạng thái tranh chấp người vay đối tượng khác, nên người vay khả chi trả, việc tranh chấp quyền sở hữu chuyển người cho vay Nếu người cho vay nhận thấy việc tài sản chấp có nhiều rủi ro cần phải thơng qua thủ tục giấy tờ phức tạp, người cho vay yêu cầu phần bù rủi ro Rủi ro việc kiểm soát tài sản chấp cao → Phần bù rủi ro nhiều → Lãi suất danh nghĩa cao Rủi ro việc kiểm soát tài sản chấp thấp → Đòi hỏi phần bù rủi ro → Lãi suất danh nghĩa thấp  Phần bù lạm phát Tỷ lệ lạm phát có tầm quan trọng đặc biệt nhà đầu tư người cho vay thực mua bán khoản vay với lãi suất cố định khoảng thời gian dài Do đó, định có nên đưa định cho vay hay không, người cho vay phải tin tưởng lãi suất đủ cao để bù đắp cho tổn thất dự kiến lạm phát giai đoạn đầu tư cho vay chưa tốn Nếu khơng, thu lợi nhuận thực tế khơng đáng kể Vì vậy, thống mà người cho vay nhà đầu tư kỳ vọng lạm phát thời gian khoản cho vay đầu tư họ đưa vào lãi suất vào thời điểm đầu tư cho vay Kỳ vọng lạm phát tăng → Lãi suất danh nghĩa tăng Kỳ vọng lạm phát giảm → Lãi suất danh nghĩa giảm BẢNG TÓM TẮT CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN LÃI SUẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP Thay đổi yếu tố Phản ứng lãi suất cho vay chấp Cung vốn vay chấp   Cầu vốn vay chấp   STT Yếu tố Cung cầu vốn vay chấp Lãi suất phi rủi ro - - Lãi suất thực   Phần bù rủi ro Rủi ro vỡ nợ   Rủi ro lãi suất   Rủi ro trả trước   Rủi ro pháp lý   Rủi ro đền bù bảo hiểm   Rủi ro kiểm soát tài sản chấp         Người cho vay Người vay Rủi ro lãi suất Thị trường Rủi ro khoản Phần bù lạm phát Kỳ vọng lạm phát Ghi chú: Nếu yếu tố có chiều thay đổi ngược lại phản ứng lãi suất cho vay chấp có chiều thay đổi tương ứng Các điều khoản hợp đồng cho vay chấp với lãi suất cố định (FRM) 2.1 Số tiền vay Số tiền vay số tiền gốc mà người vay nhận từ người cho vay phải có nghĩa vụ hồn trả 2.2 Lãi suất  Lãi đơn lãi kép  Lãi đơn Định nghĩa Lãi đơn số tiền lãi nhận (nếu đem đầu tư) số tiền lãi phải trả (nếu vay), tính phần vốn gốc ban đầu Công thức Khoản lãi mà người vay phải tốn tính lãi đơn I = PV  r  n Giá trị tương lai khoản nợ gốc lãi tính lãi đơn FVn= PV + I = PV  (1 + r  n) Trong đó: I: Số tiền lãi (người vay phải trả người cho vay) PV: Giá trị r: Lãi suất n: Số kỳ tính lãi FVn: Giá trị tương lai sau năm thứ n khoản vay  Lãi kép Định nghĩa Lãi kép số tiền lãi nhận (nếu đem đầu tư) số tiền lãi phải trả (nếu vay) Tính phần vốn gốc ban đầu phần tiền lãi phát sinh trước (Ghi chú: Vốn không rút suốt n kỳ) Công thức Khoản lãi mà người vay phải tốn tính lãi kép: Ilk = PV  (1 + r)n – PV Giá trị tương lai khoản nợ gốc lãi tính lãi kép: FVn = PV  (1 + r)n Trong đó: PV  (1 + r)n: Tổng số tiền bao gồm gốc lãi phát sinh suốt n kỳ PV: Giá trị r: Lãi suất n: Số kỳ tính lãi FVn: Giá trị tương lai sau năm thứ n  Sự khác biệt lãi đơn lãi kép Với số vốn đầu tư:  Nếu thời gian đầu tư nhỏ năm đầu tư theo lãi đơn cho mức lãi cao theo lãi kép (1 + r  n) > (1 + r)n  Nếu thời gian đầu tư năm đầu tư theo lãi đơn hay theo lãi kép cho mức lãi (1 + r  n) = (1 + r)n  Nếu thời gian đầu tư lớn năm đầu tư theo lãi đơn cho mức lãi thấp theo lãi kép (1 + r  n) < (1 + r)n Tương tự với cách tính trên, ta có bảng kế hoạch trả nợ đây: Đvt: USD PMT Tháng Số dư nợ đầu kỳ Lãi Gốc Tổng Số dư nợ cuối kỳ 60.000,00 600,00 5,72 605,72 59.994,28 59.994,28 599,94 5,78 605,72 59.988,50 59.988,50 599,88 5,84 605,72 59.982,66 … … … … … … 118 58.739,14 587,39 18,33 605,72 58.720,81 119 58.720,81 587,21 18,51 605,72 58.702,30 120 58.702,30 587,02 18,70 605,72 58.683,60 121 58.683,60 586,84 18,89 605,72 58.664,71 122 58.664,71 586,65 19,08 605,72 58.645,64 … … … … … … 358 40.605,03 406,05 199,67 605,72 40.405,35 359 40.405,35 404,05 201,67 605,72 40.203,69 360 40.203,69 402,04 203,69 605,72 40.000,00 b Vào năm thứ 10, người vay định bán tài sản Lúc này, người vay phải hoàn trả hết khoản vay để bán tài sản Hãy xác định số dư nợ mà người vay phải toán cho người cho vay để tất toán khoản vay trước hạn  Cách 1: Nhìn vào bảng trả nợ dự kiến mà người cho vay cung cấp Số dư nợ cuối kỳ vào thời kỳ n = 12  10 = 120 (tháng) 58.683,60$ → Khoản nợ lại mà người vay phải trả là: 58.683,60$  Cách 2: Đi tìm giá khoản tốn định kỳ không đổi PMT = 605,72$ với tỷ lệ lãi suất 12% 20 năm lại đáo hạn 1− PV m=PMT × 1− PV 240 =605,72× n−m FV n (1+i/12) + n −m i /12 (1+i / 12) 360−120 (1+ 0,01) 40.000 + =58.683,37 $ 360−120 0,01 ( 1+ 0,01) → Khoản nợ lại mà người vay phải toán 58.683,37$ Ghi chú: Sự sai lệch đáp án từ cách làm kết từ việc làm tròn số Ví dụ 12: Một khoản vay chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng Yêu cầu: a Lập kế hoạch trả nợ theo phương thức toán trả lãi b Vào năm thứ 10, người vay định bán tài sản Lúc này, người vay phải hoàn trả hết khoản vay để bán tài sản Hãy xác định số dư nợ mà người vay phải toán cho người cho vay để tất toán khoản vay trước hạn Tóm tắt ví dụ Khoản vay (PV): 60.000$ Thời hạn vay: 30 năm Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% (kỳ ghép lãi theo tháng) Yêu cầu: a Lập kế hoạch trả nợ theo phương thức toán trả lãi b Vào năm thứ 10, người vay định bán tài sản Lúc này, người vay phải hoàn trả hết khoản vay để bán tài sản Hãy xác định số dư nợ mà người vay phải toán cho người cho vay để tất toán khoản vay trước hạn Giải a Lập kế hoạch trả nợ theo phương thức toán trả lãi Với n = 30  12 = 360 (tháng) FV360 = 60.000$ Khoản toán định kỳ theo phương thức toán trả lãi: PV − PMT = FV n n ( 1+i/12 ) = 1− ( 1+i/12 )n i/12 60000 ( 1+0,01 )360 =600 $ 1− ( 1+0,01 )360 0,01 60000− Tương tự với cách tính trên, ta có bảng kế hoạch trả nợ đây: Đvt: USD PMT Tháng Số dư nợ đầu kỳ Lãi Gốc Tổng Số dư nợ cuối kỳ 60.000,00 600,00 0,00 600,00 60.000,00 60.000,00 600,00 0,00 600,00 60.000,00 60.000,00 600,00 0,00 600,00 60.000,00 … … … … … … 118 60.000,00 600,00 0,00 600,00 60.000,00 119 60.000,00 600,00 0,00 600,00 60.000,00 120 60.000,00 600,00 0,00 600,00 60.000,00 121 60.000,00 600,00 0,00 600,00 60.000,00 122 60.000,00 600,00 0,00 600,00 60.000,00 … … … … … … 358 60.000,00 600,00 0,00 600,00 60.000,00 359 60.000,00 600,00 0,00 600,00 60.000,00 360 60.000,00 600,00 0,00 600,00 60.000,00 b Vào năm thứ 10, người vay định bán tài sản Lúc này, người vay phải hoàn trả hết khoản vay để bán tài sản Hãy xác định số dư nợ mà người vay phải toán cho người cho vay để tất tốn khoản vay trước hạn Vì người vay người cho vay định hoàn trả theo phương thức trả lãi, nên trình 120 tháng trước định tốn trước hạn, người vay trả lãi cho người vay mà khơng trả khoản nợ gốc Vì thế, định toán trước hạn, người vay phải hoàn trả hoàn toàn khoản nợ gốc ban đầu 60.000$ cho người cho vay Ví dụ 13: Một khoản vay chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng Yêu cầu: a Lập kế hoạch trả nợ theo phương thức toán khấu trừ âm b Vào năm thứ 10, người vay định bán tài sản Lúc này, người vay phải hoàn trả hết khoản vay để bán tài sản Hãy xác định số dư nợ mà người vay phải toán cho người cho vay để tất toán khoản vay trước hạn Tóm tắt ví dụ Khoản vay (PV): 60.000$ Thời hạn vay: 30 năm Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% (kỳ ghép lãi theo tháng) Yêu cầu: a Lập kế hoạch trả nợ theo phương thức toán khấu trừ âm b Vào năm thứ 10, người vay định bán tài sản Lúc này, người vay phải hoàn trả hết khoản vay để bán tài sản Hãy xác định số dư nợ mà người vay phải toán cho người cho vay để tất toán khoản vay trước hạn Giải a Lập kế hoạch trả nợ theo phương thức toán khấu trừ âm Với n = 30  12 = 360 (tháng) FV360 = 80.000$ Khoản toán định kỳ theo phương thức toán khấu trừ phần: PV − PMT = FV n n ( 1+i/12 ) = 1− ( 1+i/12 )n i/12 Tháng 1: PMT = 594,28$ Lãi phải trả = 60.000  0,01 = 600,00$ 80.000 ( 1+0,01 )360 =594,28 $ 1− ( 1+0,01 )360 0,01 60.000− Khoản vay gốc phải trả = 594,28$ – 600,00 = -5,72$ Số dư nợ cuối kỳ = Khoản vay gốc – Khoản vay gốc trả tháng = 60.000 – (–5,72) = 60.005,72$ Tháng 2: PMT = 594,28$ Lãi phải trả = 60.005,72  1% = 600,06$ Khoản vay gốc phải trả = 594,28 – 600,06 = -5,78$ Số dư nợ cuối kỳ = Số dư nợ cuối kỳ tháng – Khoản vay gốc trả tháng = 60.005,72 – (–5,78) = 60.011,50$ Tương tự với cách tính trên, ta có bảng kế hoạch trả nợ đây: Đvt: USD PMT Tháng Số dư nợ đầu kỳ Lãi Gốc Tổng Số dư nợ cuối kỳ 60.000,00 600,00 -5,72 594,28 60.005,72 60.005,72 600,06 -5,78 594,28 60.011,50 60.011,50 600,12 -5,84 594,28 60.017,34 … … … … … … 118 61.260,86 612,61 -18,33 594,28 61.279,19 119 61.279,19 612,79 -18,51 594,28 61.297,70 120 61.297,70 612,98 -18,70 594,28 61.316,40 121 61.316,40 613,16 -18,89 594,28 61.335,29 122 61.335,29 613,35 -19,08 594,28 61.354,36 … … … … … … 358 79.394,97 793,95 -199,67 594,28 79.594,65 359 79.594,65 795,95 -201,67 594,28 79.796,31 360 79.796,31 797,96 -203,69 594,28 80.000,00 b Vào năm thứ 10, người vay định bán tài sản Lúc này, người vay phải hoàn trả hết khoản vay để bán tài sản Hãy xác định số dư nợ mà người vay phải toán cho người cho vay để tất toán khoản vay trước hạn  Cách 1: Nhìn vào bảng trả nợ dự kiến mà người cho vay cung cấp Số dư nợ cuối kỳ vào thời kỳ n = 12  10 = 120 (tháng) 61.316,40$ → Khoản nợ lại mà người vay phải trả là: 61.316,40$  Cách 2: Đi tìm giá khoản tốn định kỳ khơng đổi PMT = 594,28$ với tỷ lệ lãi suất 12% 20 năm lại đáo hạn Với n = 12  30 = 360 (tháng) m = 12  10 = 120 (tháng) FV360 = 80.000$ 1− PV m=PMT × 1− PV 240 =594,28× FV n (1+i/12)n−m + n −m i /12 (1+i/12) 360−120 (1+0,01) 80.000 + =61.316,63 $ 360−120 0,01 (1+ 0,01) Ghi chú: Sự sai lệch đáp án từ cách làm kết từ việc làm tròn số  Chú ý 3: Xác định chi phí vay Trên thực tế, lãi suất ngân hàng công bố thường gồm hai thành phần: (1) Phần bù rủi ro (2) Lãi suất phi rủi ro (Công thức nêu trên) lãi suất vay Nó khơng đơn lãi suất ngân hàng cơng bố mà cịn bao gồm chi phí vay vốn xem chi phí bổ sung cho người vay người cho vay thường tính khoản chi phí cho người vay cho vay, tất tốn tính lãi suất cao Chi phí bao gồm hai khoản phí sau đây: a Phí vay  Phí gốc Định nghĩa Phí gốc bao gồm chi phí phát sinh từ người cho vay để xử lý thẩm định hồ sơ vay vốn, lập hồ sơ vay vốn thời hạn chi trả kỳ, thu thập báo cáo tín dụng chi phí khác mà người cho vay tin phải thu từ người vay Mục đích tính phí gốc Người cho vay thường tính khoản chi phí cho người vay cho vay, “tất toán” tính lãi suất cao Họ làm khoản vay hồn trả sau tất tốn, khoản tiền lãi bổ sung mà người cho vay thu vào thời điểm trả nợ khơng đủ để bù đắp chi phí cố định cho vay Ví dụ 14: Giả sử lãi suất hành tính khoản vay chấp 60.000$ 12% người cho vay tin khoản chi phí $1.000 phát sinh để tất toán khoản vay Nếu người cho vay chọn cách tăng lãi suất lên 12,25% để thu hồi chi phí gốc, thu thêm 150$ (khoảng) năm (60.000$  0,0025) Nếu khoản vay hoàn trả sau năm đầu tiên, người cho vay khơng thu hồi tồn chi phí gốc 1.000$  Phí (điểm) chiết khấu khoản vay Định nghĩa Phí phí tài trợ bổ sung, mục đích để điều chỉnh lợi tức tính khoản vay chấp Trong bối cảnh cho vay bất động sản, khoản chiết khấu cho vay người vay người cho vay đàm phán điều khoản khoản vay dựa số tiền vay định Sau người cho vay chiết khấu khoản vay cách tính phí, mà khấu trừ từ khoản vay hợp đồng cho người vay Tuy nhiên, khoản toán người vay dựa số tiền vay theo hợp đồng Ví dụ 15: Giả sử người vay người cho vay thỏa thuận khoản vay 60.000$ với lãi suất 12% 30 năm Trên thực tế, người cho vay giải ngân cho người vay 58.200$ cách tính phí chiết khấu khoản vay 3% (điểm), 1.800$ Người vay phải trả 60.000$ với lãi suất 12% 30 năm Tuy nhiên, thực tế người vay nhận 58.200$ phải trả 60.000$ cộng lãi vay, rõ ràng chi phí vay thực tế cho người mua nhiều 12% Mục đích tính phí (điểm) chiết khấu khoản vay Lãi suất vay chấp có xu hướng lên xuống thất thường Chẳng hạn như, giả sử lãi suất hành 12% áp lực thị trường bắt đầu đẩy lãi suất tăng lên Tuy nhiên, thay tất người cho vay điều chỉnh lãi suất lên 12,25%, từ người cho vay trở lên tiếp tục niêm yết lãi suất cho vay 12% Tuy nhiên, thay tăng lãi suất, người cho vay tính điểm chiết khấu cho vay cho người vay Thông lệ xem người vay “hạ thấp” lãi suất Tức là, thay trả lãi suất 12,25%, người vay người cho vay thỏa thuận mức lãi suất 12% cộng với điểm Nhiều khoản vay chấp bắt nguồn từ người cho vay ký hợp đồng với nhà đầu tư để tập hợp kết hợp, sau bán cho họ số khoản vay số tiền cụ thể Các hợp đồng với nhà đầu tư yêu cầu bán khoản vay để mang lại cho nhà đầu tư mức lãi suất gần với lãi suất mà người cho vay mong muốn tính cho người vay Do đó, để người cho vay kiếm lợi nhuận, điểm tính cho người vay để mang lại doanh thu cho người cho vay để thực dịch vụ khởi tạo trước cho nhà đầu tư vay Một tình khác mang lại cho người cho vay hội để thay doanh thu môi trường giảm lãi suất Trong trường hợp này, lãi suất bắt đầu giảm xuống trước ngày cho người vay vay sau ngày người cho vay nhà đầu tư đồng ý lợi suất khoản vay chấp kết hợp bán Trong trường hợp này, khoản vay khởi tạo với lãi suất thấp hơn, người cho vay tính điểm chiết khấu để bù đắp cho việc giảm lãi suất tính cho người vay khoản vay tập hợp kết hợp Người cho vay tin rằng, cách này, định giá tốt khoản vay liên quan đến rủi ro mà họ gánh chịu Ví dụ, phần đầu chương đề cập đến phần bù rủi ro (p) lãi suất Tuy nhiên, rủi ro số khách hàng cá nhân cao chút so với người khác Hơn nữa, khoản vay địi hỏi nhiều thời gian chi phí để xử lý kiểm sốt Do đó, người cho vay tính điểm chiết khấu (ngồi phí gốc) để bù đắp cho rủi ro cao chút Thơng lệ sử dụng phí gốc điểm chiết khấu có lịch sử ngành cho vay Điều quan trọng phải hiểu (1) chi phí ảnh hưởng đến chi phí vay (2) cách đưa chúng vào tính tốn chi phí vay tính phương án cho vay tài trợ giao dịch bất động sản Tác động phí vay đến chi phí vay Để minh họa cho tác động phí chiết khấu khoản vay, xem xét ví dụ sau đây: Ví dụ 16: Một khoản vay chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng Phí chiết khấu khoản vay 3% Yêu cầu: Tìm lãi suất cộng dồn hàng tháng hàng năm Tóm tắt ví dụ Khoản vay (PV): 60.000$ Thời hạn vay: 30 năm Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% Phí chiết khấu khoản vay: 3% Yêu cầu: Tìm lãi suất cộng dồn hàng tháng hàng năm Giải Với n = 30  12 = 360 (tháng) Khoản toán định kỳ: PMT = PV 60.000 = =617,17 $ 1 1− 1− n 360 ( 1+i /12) (1+ 0,01) i/ 12 0,01 Phí chiết khấu khoản vay: 3%  60.000 = 1.800$ Tiền ròng người cho vay giải ngân: PV = 60.000 – 1.800 = 58.200$ Lãi suất cộng dồn: 1− PV =PMT × n (1+ i /12) FV + n i / 12 (1+i / 12) 1− 58.200=617,17× ( 1+i/ 12 )360 + 360 i/12 (1+ i/12) Vậy i (hàng tháng) = 0,0103432 = 1,03432% i (hàng năm) = 1,03432  12 = 12,41% b Phí trả nợ trước hạn (phí phạt trả nợ sớm) Định nghĩa Phí trả nợ trước hạn khoản phí tổ chức cho vay áp dụng người vay tốn phần tồn khoản vay trước thời hạn ghi hợp đồng Mục đích tính phí trả nợ trước hạn Người cho vay cố gắng thu hồi phần phí gốc khơng tính cho người vay tất tốn Người cho vay thực điều để bù đắp khoản vay cách làm cho chi phí tất tốn ban đầu tính cho người vay thấp Người cho vay đồng ý tài trợ thêm cho khoảng thời gian định, 30 năm ví dụ Theo quan điểm người cho vay, việc trả nợ trước hạn đại diện cho dịng tiền vào khơng lường trước mà khơng thể tái đầu tư kỳ lãi suất cho vay chấp ổn định dự kiến giảm Tuy nhiên, lãi suất tăng bền vững dài hạn, người cho vay thường u thích việc trả nợ sớm họ cho vay lại vốn với lãi suất cao Phí trả nợ trước hạn khơng đưa vào tính APR (lãi suất bình qn hàng năm); đó, chúng không tiết lộ cho người vay với APR Người vay khơng có khả xác định ảnh hưởng khoản phí chi phí vay và, đó, khoản phí cho thấy người cho vay sử dụng kỹ thuật làm tăng lợi suất Một số tiểu bang bắt đầu cấm việc thu phí tốn trước hạn cá nhân tài trợ nhà khoản vay chưa toán nhiều số năm quy định tối thiểu Ngoài ra, nơi cho phép thu phí trả nợ trước hạn, người cho vay từ bỏ chúng người mua tài sản đồng ý khởi tạo khoản vay với người cho vay Tác động phí trả nợ trước hạn đến chi phí vay Để minh họa cho tác động phí chiết khấu khoản vay phí trả nợ trước hạn, xem xét ví dụ sau đây: Ví dụ 17: Một khoản vay chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng Phí chiết khấu khoản vay 3% Đến năm thứ 5, người cho vay định trả hết khoản vay Yêu cầu: Tìm lãi suất cộng dồn hàng tháng hàng năm biết phí trả nợ trước hạn 3% Tóm tắt ví dụ Khoản vay (PV): 60.000$ Kỳ hạn: 30 năm Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% Phí chiết khấu khoản vay: 3% Đến năm thứ 5, người cho vay định trả hết khoản vay Phí trả nợ trước hạn: 3% Yêu cầu: Tìm lãi suất cộng dồn hàng tháng hàng năm Giải Với n = 30  12 = 360 (tháng) Khoản toán định kỳ: PMT = PV 60.000 = =617,17 $ 1 1− 1− n 360 ( 1+i /12) (1+ 0,01) i/ 12 0,01 Dư nợ sau năm: 1− PV =PMT × 1 1− n (1+ i /12) (1+ 0,01)300 =617,17 × =58.598,16 $ i/12 0,01 Với n = 25  12 = 300 (tháng) Phí trả nợ trước hạn: 3%  58.598,16 = 1.758$ Phí chiết khấu khoản vay: 3%  60.000 = 1.800$ Giá trị tương lai: FV = 58.598,16 + 1.758 = 60.356,16$ Lãi suất cộng dồn: Với n =  12 = 60 (tháng) 1− PV =PMT × n (1+ i /12) FV + n i / 12 (1+i / 12) 1− 58.200=617,17× 60 (1+i/12) 60.356,16 + 60 i/12 (1+i/12) Vậy i (hàng tháng) = 0,0110429 = 1,10429% i (hàng năm) = 1,10429  12 = 13,25% Các phương thức hoàn trả khác 5.1 Các khoản toán giảm dần (CAM) Các khoản vay chấp toán giảm dần xác định sau: + Bước 1: Các khoản toán nợ gốc hàng kỳ = Số tiền vay gốc ÷ Tổng số kỳ trả nợ + Bước 2: Tiền lãi hàng kỳ tính sở dư nợ vào đầu kỳ + Bước 3: Tổng số tiền toán hàng kỳ = Khoản tốn (Nợ gốc + Thanh tốn lãi) Ví dụ 18: Một khoản vay chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng Yêu cầu: Tính số tiền mà doanh nghiệp phải toán hàng tháng cho ngân hàng theo phương thức CAM Tóm tắt ví dụ Khoản vay (PV): 60.000$ Thời hạn vay: 30 năm Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% (kỳ ghép lãi theo tháng) Yêu cầu: Tính số tiền mà doanh nghiệp phải toán hàng tháng cho ngân hàng theo phương thức CAM Giải Với n = 30  12 = 360 (tháng) + Khoản tốn nợ gốc hàng tháng = 60.000$ ÷ 360 = 166,67$/tháng + Khoản toán nợ lãi hàng tháng = Dư nợ đầu kỳ  0,01 + Tổng khoản toán hàng tháng = Số tiền toán (Gốc + Lãi) kỳ Bảng tính lịch trả nợ khoản vay theo ví dụ tóm tắt sau: Đvt: USD PMT Tháng Số dư nợ đầu kỳ Lãi Gốc Tổng Số dư nợ cuối kỳ 60.000,00 600,00 166,67 766,67 59.833,33 59.833,33 598,33 166,67 765,00 59.666,67 59.666,67 596,67 166,67 763,33 59.500,00 59.500,00 595,00 166,67 761,67 59.333,33 59.333,33 593,33 166,67 760,00 59.166,67 59.166,67 591,67 166,67 758,33 59.000,00 59.000,00 590,00 166,67 756,67 58.833,33 58.833,33 588,33 166,67 755,00 58.666,67 58.666,67 586,67 166,67 753,33 58.500,00 10 58.500,00 585,00 166,67 751,67 58.333,33 11 58.333,33 583,33 166,67 750,00 58.166,67 12 58.166,67 581,67 166,67 748,33 58.000,00 357 666,67 6,67 166,67 173,33 500,00 358 500,00 5,00 166,67 171,67 333,33 359 333,33 3,33 166,67 170,00 166,67 360 166,67 1,67 166,67 168,33 0,00 Theo cách tính bảng trên, kỳ toán doanh nghiệp phải trả ngân hàng số tiền 766,67$, bao gồm 166,67$ tiền nợ gốc cộng 600$ tiền lãi tính dư nợ đầu kỳ Số tiền toán hàng tháng giảm dần khoản cố định 1,67$ (0,01  166,67$) Giống phương thức hoàn trả Khấu trừ toàn phần (FA), Khấu trừ phần (PA), Chỉ trả lãi (IO), Khấu trừ âm (NA) CAM khoản vay chấp có lãi suất cố định Tuy nhiên chuỗi khoản toán số dư nợ vay cấu trúc khác biệt so với loại hình hồn trả nội dung nêu trước Ưu điểm Khoản vay chấp CAM người cho vay ưa thích dịng tiền tập trung năm đầu cao Mặt khác cách cấu trúc nợ vay thận trọng trước hết tập trung vào khấu trừ dần nợ gốc khoản vay, giúp người cho vay ưu tiên thu hồi nợ gốc Nhược điểm Khoản vay chấp CAM có dịng tiền tốn năm đầu cao giảm dần, gây áp lực trả nợ lớn người vay Ví dụ điển hình dự án bất động sản có thời gian đầu tư ban đầu dài, hiệu dự án ghi nhận giai đoạn cuối khoản vay chấp CAM khơng cịn phù hợp với người vay 5.2 Khoản vay chấp phải trả theo yêu cầu Ví dụ 19: Một khoản vay chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng, khoản vay phải trả theo yêu cầu Ngân hàng vào cuối năm thứ 10 Yêu cầu: Tính số tiền mà doanh nghiệp phải toán cho ngân hàng vào cuối năm thứ 10 Tóm tắt ví dụ Khoản vay (PV): 60.000$ Thời hạn vay: 30 năm Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% (kỳ ghép lãi theo tháng) Điều kiện: Khoản nợ vay phải trả theo yêu cầu ngân hàng vào cuối năm thứ 10 Yêu cầu: Tính số tiền mà doanh nghiệp phải toán cho ngân hàng vào cuối năm thứ 10 Giải + Bước 1: Ta tính số tiền mà doanh nghiệp phải toán hàng tháng cho ngân hàng khoản vay $60.000 có thời hạn hồn trả 30 năm sau: Với n = 30  12 = 360 (tháng) FV360 = PV − PMT = FV n n ( 1+i/12 ) = 1− ( 1+i/12 )n i /12 ( 1+0,01 )360 =617,17 $ 1− ( 1+0,01 )360 0,01 60.000− + Bước 2: Nếu cuối năm thứ 10 doanh nghiệp phải trả nợ ngân hàng số tiền tốn số dư nợ cuối kỳ năm thứ 10 Số tiền cụ thể tính tốn sau:  Cách 1: Dùng công thức: Với n = 30  12 = 360 (tháng) m = 10  12 = 120 (tháng) FV360 = 1− PV m=PMT × 1− PV 120 =617,17 ×  FV n ( 1+i/12 )n−m + n−m i/ 12 ( 1+i /12 ) (1+ 0,01 )360−120 + =56.050,80 $ 360−120 0,01 ( 1+0,01 ) Cách 2: Sử dụng bảng tính lịch trả nợ khoản vay: Đvt: USD PMT Tháng Số dư nợ đầu kỳ Gốc Tổng Số dư nợ cuối kỳ Lãi 60.000,00 600,00 17,17 617,17 59.982,83 59.982,83 599,83 17,34 617,17 59.965,49 59.965,49 599,65 17,51 617,17 59.947,98 59.947,98 599,48 17,69 617,17 59.930,29 59.930,29 599,30 17,86 617,17 59.912,43 59.912,43 599,12 18,04 617,17 59.894,38 59.894,38 598,94 18,22 617,17 59.876,16 59.876,16 598,76 18,41 617,17 59.857,76 59.857,76 598,58 18,59 617,17 59.839,17 10 59.839,17 598,39 18,78 617,17 59.820,39 117 56.271,88 562,72 54,45 617,17 56.217,43 118 56.217,43 562,17 54,99 617,17 56.162,44 119 56.162,44 561,62 55,54 617,17 56.106,90 120 56.106,90 561,07 56,10 617,17 56.050,80 Theo cách tính cho thấy khoản vay phải trả vào cuối năm 10, số tiền đến hạn với số dư cịn lại thời điểm 56.050,80$ Ưu điểm Giữ cho khoản toán hàng tháng tính theo kỳ hạn 30 năm thấp so với khoản tốn hàng tháng tính điều kiện khoản vay phải hoàn trả toàn 10 năm; Giữ cho kỳ hạn phải toán tương đối ngắn với thời gian 10 năm; Đáp ứng mục tiêu đạt dư nợ mong muốn vào thời điểm xác định (cụ thể ví dụ cuối năm thứ 10) Nhược điểm Nếu đứng góc độ người vay điều kiện Ngân hàng yêu cầu người vay phải trả nợ trước hạn gây nhiều bất lợi tạo áp lực trả nợ gây ảnh hưởng đến kế hoạch xây dựng dòng tiền họ 5.3 Khoản vay tín dụng đảo ngược (RAMs) Khoản vay tín dụng đảo ngược (RAM) loại hình vay chấp phổ biến Mỹ Những năm gấn đây, khoản vay tín dụng đảo ngược RAM đóng vai trị ngày quan trọng người đến tuổi nghỉ hữu sở hữu bất động sản Những người dùng bất động sản chấp ngân hàng, giải ngân thành nhiều lần để bổ sung thêm vào tiền hưu ỏi tháng mà bán nhà đi, hay mượn thêm nợ Đối với khoản vay tín dụng đảo ngược (RAM), thay nhận tồn khoản vay ngày cuối cùng, khoản vay RAM “phân tách” thành nhiều khoản toán khoản tốn tiền lãi dồn tích với khoản nợ thỏa thuận Ví dụ 20: Một hộ gia đình vào thời điểm sở hữu nhà trị giá 500.000$ Họ muốn sử dụng nhà chấp ngân hàng để vay số tiền 60.000$ Ngân hàng đồng ý thực khoản vay trị giá 60.000$ 10 năm Tuy nhiên thay đưa tiền mặt $60.000 cho hộ gia đình, ngân hàng đồng ý để hộ gia đình “phân tách” khoản vay thành khoản phải trả hàng tháng suốt kỳ hạn vay chấp 10 năm Ngân hàng tính lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng Yêu cầu: Tính số tiền giải ngân hàng tháng mà hộ gia đình nhận từ ngân hàng theo hình thức vay tín dụng đảo ngược (RAM) Tóm tắt ví dụ Khoản vay (PV): 60.000$ Thời hạn vay: 10 năm Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% (kỳ ghép lãi theo tháng) Yêu cầu: Tính số tiền giải ngân hàng tháng mà hộ gia đình nhận từ ngân hàng theo hình thức vay tín dụng đảo ngược (RAM) Giải Với n = 10  12 = 120 (tháng) FV120 = 60.000$ Số tiền giải ngân hàng tháng: FV n 60.000 ( 1+i/12 ) ( 1+ 0,01 )120 PMT = = =260,83 $ 1 1− 1− ( 1+i/12 )n (1+0,01 )120 i/12 0,01 PV − n 0− Theo ví dụ, hộ gia đình bổ sung thêm vào thu nhập hàng tháng cách giải ngân từ ngân hàng số tiền 260,83$/tháng 120 tháng Và vào cuối năm thứ 10, ngân hàng thu hồi 60.000$ Nếu vào năm thứ 10, nhà giữ giá trị 500.000$, sau trừ khoản vay 60.000$ trả lại Ngân hàng, hộ gia đình lại 440.000$ thuộc vốn chủ sở hữu vào cuối năm thứ 10 Nếu người vay không rút thêm tiền lần nữa, dư nợ tiếp tục tăng mức lãi suất 12% nhà bán người chủ qua đời, khoản vay hoàn trả cho ngân hàng Để xác định số dư nợ theo phương thức RAM, nghịch đảo lại quy trình tính tốn ví dụ phương thức hồn trả nêu phía trên; Cụ thể tính tốn từ giá trị tương lai FV = 60.000$ khơng có giá PV = Một đặc điểm khoản vay tín dụng đảo ngược RAM số dư nợ tăng dần theo thời gian Cụ thể ví dụ sau năm dư nợ RAM là: Với n =  12 = 36 (tháng) PV = PMT = 260,83$ PV − PMT = ( 1+i/12 )n 1− ( 1+i/12 )n i/12 0− 260,83= FV n FV 36 ( 1+0,01 )36 1− ( 1+ 0,01 )36 0,01 → FV36 = 11.235,56$ Dư nợ vay cuối năm xác định cách đổi giá trị n tính tốn lại giá trị FV Concept Box 4.3: Khoản vay tín dụng đảo ngược (RAM) Với bùng nổ dân số nhiều người số sở hữu tài sản ổn định hình thức bất động sản, khoản vay tín dụng đảo ngược RAM, hay cịn biết đến loại hình vay thế chấp đảo ngược phủ Hoa Kỳ bảo đảm hồn toàn – ký hiệu HECM: Home Equiy Conversion Mortages ngày phát triển Những khoản vay để giúp người cao tuổi “mở khóa” tài sản cách vay dựa vào giá trị tài sản, bổ sung thêm vào thu nhập nghỉ hưu họ Hầu hết khoản vay chấp tín dụng đảo ngược RAM quyền liên bang bảo đảm yêu cầu người vay phải tham khảo ý kiến tổ chức tư vấn khoản vay RAM phê duyệt Người vay phải đáp ứng yêu cầu sau đây: - Người vay phải 62 tuổi - Người vay phải sống nhà làm chủ sở hữu - Người vay phải đáp ứng đủ điều kiện tuổi thọ sau đây: + Tuổi 62 – vay 50% giá trị bất động sản chấp – tuổi thọ mong muốn 10 năm + Tuổi 72 – vay 60% giá trị bất động sản chấp – tuổi thọ mong muốn 10 năm + Tuổi 82 – vay 70% giá trị bất động sản chấp – tuổi thọ mong muốn 10 năm - Khoản vay RAM thường yêu cầu người vay trà trước số khoản phí định, bao gồm phí bảo hiểm chấp, phí dịch vụ, phí định giá, phí tạo lập hồ sơ chi phí khác - Q trình rút vốn thực lần, hàng tháng/hàng kỳ, thơng qua hạn mức tín dụng Khoản vay cho người vay lựa chọn giải ngân theo ý muốn Trong trường hợp này, tiền lãi tính theo lãi suất phổ biến dư nợ tồn đọng hàng tháng - Lãi suất cố định thả (gọi khoản vay chấp điều chỉnh lãi suất ARM) - Người vay phải tiếp tục trì cư trú trả thuế bất động sản bảo hiểm rủi ro - Tổng tất khoản giải ngân + tiền lãi trả lại trừ chủ sở hữu nhà phải rời khỏi nhà vĩnh viễn qua đời Khi tài sản bị rao bán dư nợ hoàn trả  Chú ý 4: So sánh phương thức toán (CPM – CAM – RAMs) CPM CAM RAMs Đều khoản vay có lãi suất cố định - Dư nợ giảm dần theo thời - Dư nợ giảm dần theo thời - Dư nợ tăng dần theo thời gian gian gian - Có hình thức: + Khấu trừ tồn phần (FA) + Khấu trừ phần (PA) + Chỉ trả lãi (IO) + Khấu trừ âm (NA) - Tập trung vào khấu trừ - Vào cuối kỳ tổng khoản dần nợ gốc khoản vay toán với khoản nợ - Tiền lãi tính sở thỏa thuận người vay người cho vay dư nợ đầu kỳ - Tổng tất khoản giải ngân + tiền lãi trả lại trừ chủ sở hữu phải rời khỏi nhà vĩnh viễn qua đời Sau quyền tài sản dành cho người thừa kế người vay Khoản vay hồn trả cáh người thừa kế tốn khoản vay , tài sản bị rao bán để hoàn trả khoản vay