Chú ý 3 : Xác định chi phí đi vay
5. Các phương thức hoàn trả khác
5.1. Các khoản thanh toán giảm dần (CAM)
+ Bước 1: Các khoản thanh toán nợ gốc hàng kỳ = Số tiền vay gốc ÷ Tổng số kỳ trả nợ. + Bước 2: Tiền lãi hàng kỳ được tính trên cơ sở dư nợ vào đầu kỳ
+ Bước 3: Tổng số tiền thanh toán hàng kỳ = Khoản thanh tốn (Nợ gốc + Thanh tốn lãi) Ví dụ 18:
Một khoản vay thế chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng.
Yêu cầu: Tính số tiền mà doanh nghiệp phải thanh toán hàng tháng cho ngân hàng theo phương thức CAM.
Tóm tắt ví dụ
Khoản vay (PV): 60.000$ Thời hạn vay: 30 năm
Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% (kỳ ghép lãi theo tháng)
Yêu cầu: Tính số tiền mà doanh nghiệp phải thanh tốn hàng tháng cho ngân hàng theo phương thức CAM.
Giải
Với n = 30 12 = 360 (tháng)
+ Khoản thanh toán nợ gốc hàng tháng = 60.000$ ÷ 360 = 166,67$/tháng + Khoản thanh toán nợ lãi hàng tháng = Dư nợ đầu kỳ 0,01
+ Tổng khoản thanh toán hàng tháng = Số tiền thanh toán (Gốc + Lãi) mỗi kỳ Bảng tính lịch trả nợ khoản vay theo ví dụ tóm tắt như sau:
Đvt: USD
Tháng Số dư nợ đầukỳ PMT Số dư nợ cuốikỳ
Lãi Gốc Tổng 1 60.000,00 600,00 166,67 766,67 59.833,33 2 59.833,33 598,33 166,67 765,00 59.666,67 3 59.666,67 596,67 166,67 763,33 59.500,00 4 59.500,00 595,00 166,67 761,67 59.333,33 5 59.333,33 593,33 166,67 760,00 59.166,67 6 59.166,67 591,67 166,67 758,33 59.000,00 7 59.000,00 590,00 166,67 756,67 58.833,33 8 58.833,33 588,33 166,67 755,00 58.666,67 9 58.666,67 586,67 166,67 753,33 58.500,00 10 58.500,00 585,00 166,67 751,67 58.333,33 11 58.333,33 583,33 166,67 750,00 58.166,67 12 58.166,67 581,67 166,67 748,33 58.000,00 .... .... .... .... .... .... .... .... .... .... .... ....
357 666,67 6,67 166,67 173,33 500,00
358 500,00 5,00 166,67 171,67 333,33
359 333,33 3,33 166,67 170,00 166,67
360 166,67 1,67 166,67 168,33 0,00
Theo cách tính tại bảng trên, kỳ thanh toán đầu tiên doanh nghiệp phải trả ngân hàng số tiền 766,67$, trong đó bao gồm 166,67$ tiền nợ gốc cộng 600$ tiền lãi tính trên dư nợ đầu kỳ. Số tiền thanh toán hàng tháng giảm dần một khoản cố định là 1,67$ (0,01 166,67$). Giống như các phương thức hoàn trả Khấu trừ toàn phần (FA), Khấu trừ một phần (PA), Chỉ trả lãi (IO), và Khấu trừ âm (NA) thì CAM cũng là một khoản vay thế chấp có lãi suất cố định. Tuy nhiên chuỗi các khoản thanh toán và số dư nợ vay được cấu trúc khác biệt so với các loại hình hồn trả ở nội dung đã nêu trước đó.
Ưu điểm
Khoản vay thế chấp CAM được người cho vay ưa thích hơn vì dịng tiền tập trung trong những năm đầu cao. Mặt khác đây là một cách cấu trúc nợ vay thận trọng vì trước hết nó tập trung vào sự khấu trừ dần nợ gốc của khoản vay, giúp người cho vay có thể ưu tiên thu hồi nợ gốc.
Nhược điểm
Khoản vay thế chấp CAM có dịng tiền thanh tốn ở những năm đầu cao và giảm dần, vì vậy gây ra áp lực trả nợ lớn đối với người đi vay. Ví dụ điển hình là những dự án bất động sản có thời gian đầu tư ban đầu dài, hiệu quả của dự án được ghi nhận trong giai đoạn cuối thì khoản vay thế chấp CAM sẽ khơng cịn phù hợp với người đi vay nữa.
5.2. Khoản vay thế chấp phải trả ngay theo yêu cầu.
Ví dụ 19:
Một khoản vay thế chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng, khoản vay này có thể phải trả ngay theo yêu cầu của Ngân hàng vào cuối năm thứ 10.
Yêu cầu: Tính số tiền mà doanh nghiệp phải thanh toán cho ngân hàng vào cuối năm thứ 10. Tóm tắt ví dụ
Khoản vay (PV): 60.000$ Thời hạn vay: 30 năm
Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% (kỳ ghép lãi theo tháng)
Điều kiện: Khoản nợ vay này có thể phải trả ngay theo yêu cầu của ngân hàng vào cuối năm thứ 10. Yêu cầu: Tính số tiền mà doanh nghiệp phải thanh toán cho ngân hàng vào cuối năm thứ 10.
Giải
+ Bước 1: Ta tính số tiền mà doanh nghiệp phải thanh toán hàng tháng cho ngân hàng nếu khoản vay $60.000 có thời hạn hồn trả trong 30 năm như sau:
Với n = 30 12 = 360 (tháng) FV360 = 0
PMT= PV− FVn (1+i/12)n 1− 1 (1+i/12)n i/12 = 60.000− 0 (1+0,01)360 1− 1 (1+0,01)360 0,01 =617,17$
+ Bước 2: Nếu cuối năm thứ 10 doanh nghiệp phải trả nợ ngân hàng thì số tiền thanh tốn sẽ là số dư nợ cuối kỳ năm thứ 10. Số tiền cụ thể được tính tốn như sau:
Cách 1: Dùng cơng thức: Với n = 30 12 = 360 (tháng) m = 10 12 = 120 (tháng) FV360 = 0 PVm=PMT × 1− 1 (1+i/12)n−m i/12 + FVn (1+i/12)n−m PV120=617,17× 1− 1 (1+0,01)360−120 0,01 +(1+0,01)0360−120=56.050,80$ Cách 2: Sử dụng bảng tính lịch trả nợ khoản vay: Đvt: USD
Tháng Số dư nợ đầukỳ PMT Số dư nợ cuốikỳ
Lãi Gốc Tổng 1 60.000,00 600,00 17,17 617,17 59.982,83 2 59.982,83 599,83 17,34 617,17 59.965,49 3 59.965,49 599,65 17,51 617,17 59.947,98 4 59.947,98 599,48 17,69 617,17 59.930,29 5 59.930,29 599,30 17,86 617,17 59.912,43 6 59.912,43 599,12 18,04 617,17 59.894,38 7 59.894,38 598,94 18,22 617,17 59.876,16 8 59.876,16 598,76 18,41 617,17 59.857,76 9 59.857,76 598,58 18,59 617,17 59.839,17 10 59.839,17 598,39 18,78 617,17 59.820,39 ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 117 56.271,88 562,72 54,45 617,17 56.217,43 118 56.217,43 562,17 54,99 617,17 56.162,44 119 56.162,44 561,62 55,54 617,17 56.106,90 120 56.106,90 561,07 56,10 617,17 56.050,80
Theo 2 cách tính cho thấy nếu khoản vay phải trả ngay vào cuối năm 10, số tiền đến hạn sẽ bằng với số dư cịn lại tại thời điểm đó là 56.050,80$.
Ưu điểm
Giữ cho khoản thanh tốn hàng tháng tính theo kỳ hạn 30 năm thấp hơn so với khoản thanh tốn hàng tháng tính trong điều kiện khoản vay phải được hoàn trả toàn bộ trong 10 năm;
Giữ cho kỳ hạn phải thanh toán tương đối ngắn hơn với thời gian 10 năm;
Đáp ứng được mục tiêu là đạt được dư nợ mong muốn vào một thời điểm xác định (cụ thể ở ví dụ là cuối năm thứ 10).
Nhược điểm
Nếu đứng ở góc độ người đi vay thì điều kiện của Ngân hàng yêu cầu người đi vay có thể phải trả nợ trước hạn sẽ có thể gây nhiều bất lợi vì tạo ra áp lực trả nợ và gây ảnh hưởng đến kế hoạch xây dựng dòng tiền của họ.
5.3. Khoản vay tín dụng đảo ngược (RAMs)
Khoản vay tín dụng đảo ngược (RAM) là một loại hình vay thế chấp phổ biến tại Mỹ. Những năm gấn đây, khoản vay tín dụng đảo ngược RAM đóng vai trị ngày càng quan trọng đối với những người đã đến tuổi nghỉ hữu và sở hữu bất động sản. Những người này sẽ dùng bất động sản của mình thế chấp tại các ngân hàng, và giải ngân thành nhiều lần để bổ sung thêm vào tiền hưu ít ỏi mỗi tháng mà khơng phải bán nhà đi, hay mượn thêm nợ mới.
Đối với khoản vay tín dụng đảo ngược (RAM), thay vì nhận được tồn bộ khoản vay tại ngày cuối cùng, khoản vay RAM được “phân tách” thành nhiều khoản thanh toán cho đến khi các khoản thanh toán này và tiền lãi dồn tích bằng với khoản nợ đã thỏa thuận.
Ví dụ 20:
Một hộ gia đình vào thời điểm hiện tại sở hữu một căn nhà trị giá 500.000$. Họ muốn sử dụng căn nhà này thế chấp tại ngân hàng để vay được số tiền là 60.000$. Ngân hàng đồng ý thực hiện khoản vay trị giá 60.000$ trong 10 năm. Tuy nhiên thay vì đưa tiền mặt $60.000 cho hộ gia đình, ngân hàng đồng ý để hộ gia đình “phân tách” khoản vay thành những khoản phải trả hàng tháng trong suốt kỳ hạn vay thế chấp 10 năm. Ngân hàng tính lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng.
Yêu cầu: Tính số tiền giải ngân hàng tháng mà hộ gia đình nhận được từ ngân hàng theo hình thức vay tín dụng đảo ngược (RAM).
Tóm tắt ví dụ
Khoản vay (PV): 60.000$ Thời hạn vay: 10 năm
Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% (kỳ ghép lãi theo tháng)
Yêu cầu: Tính số tiền giải ngân hàng tháng mà hộ gia đình nhận được từ ngân hàng theo hình thức vay tín dụng đảo ngược (RAM).
Giải
Với n = 10 12 = 120 (tháng) FV120 = 60.000$
PMT= PV− FVn (1+i/12)n 1− 1 (1+i/12)n i/12 = 0− 60.000 (1+0,01)120 1− 1 (1+0,01)120 0,01 =260,83$
Theo ví dụ, hộ gia đình đã bổ sung thêm vào thu nhập hàng tháng bằng cách giải ngân từ ngân hàng số tiền là 260,83$/tháng trong 120 tháng. Và vào cuối năm thứ 10, ngân hàng thu hồi về 60.000$. Nếu vào năm thứ 10, ngôi nhà vẫn giữ giá trị 500.000$, sau khi trừ đi khoản vay 60.000$ trả lại Ngân hàng, hộ gia đình sẽ cịn lại 440.000$ thuộc vốn chủ sở hữu vào cuối năm thứ 10. Nếu người đi vay không rút thêm tiền lần nào nữa, dư nợ sẽ tiếp tục tăng tại mức lãi suất 12% cho tới khi ngôi nhà được bán đi hoặc người chủ qua đời, và khoản vay được hoàn trả cho ngân hàng.
Để xác định số dư nợ theo phương thức RAM, chúng ta nghịch đảo lại quy trình tính tốn tại các ví dụ phương thức hồn trả đã nêu phía trên; Cụ thể chúng ta tính tốn từ giá trị tương lai FV = 60.000$ và khơng có hiện giá PV = 0.
Một đặc điểm của khoản vay tín dụng đảo ngược RAM số dư nợ tăng dần theo thời gian. Cụ thể ví dụ sau 3 năm dư nợ RAM của chúng ta sẽ là:
Với n = 3 12 = 36 (tháng) PV = 0 PMT = 260,83$ PMT= PV− FVn (1+i/12)n 1− 1 (1+i/12)n i/12 260,83= 0− FV36 (1+0,01)36 1− 1 (1+0,01)36 0,01 → FV36 = 11.235,56$
Dư nợ vay cuối mỗi năm có thể được xác định bằng cách đổi giá trị của n và tính tốn lại giá trị FV.
Concept Box 4.3: Khoản vay tín dụng đảo ngược (RAM)
Với sự bùng nổ dân số và nhiều người trong số đó sở hữu tài sản ổn định dưới hình thức bất động sản, các khoản vay tín dụng đảo ngược RAM, hay cịn được biết đến là loại hình vay thế chấp đảo ngược do chính phủ Hoa Kỳ bảo đảm hoàn toàn – ký hiệu HECM: Home Equiy Conversion Mortages ngày càng phát triển. Những khoản vay này để giúp những người cao tuổi “mở khóa” tài sản bằng cách đi vay dựa vào giá trị tài sản, và bổ sung thêm vào thu nhập nghỉ hưu của họ. Hầu hết các khoản vay thế chấp tín dụng đảo ngược RAM đều do chính quyền liên bang bảo đảm và yêu cầu người đi vay phải tham khảo ý kiến của các tổ chức tư vấn về các khoản vay RAM đã được phê duyệt. Người đi vay phải đáp ứng được những yêu cầu sau đây:
- Người đi vay phải trên 62 tuổi
- Người đi vay phải đáp ứng đủ các điều kiện về tuổi thọ sau đây:
+ Tuổi 62 – có thể vay được 50% giá trị bất động sản thế chấp – tuổi thọ mong muốn 10 năm. + Tuổi 72 – có thể vay được 60% giá trị bất động sản thế chấp – tuổi thọ mong muốn 10 năm. + Tuổi 82 – có thể vay được 70% giá trị bất động sản thế chấp – tuổi thọ mong muốn 10 năm. - Khoản vay RAM thường yêu cầu người đi vay trà trước một số khoản phí nhất định, bao gồm
phí bảo hiểm thế chấp, phí dịch vụ, phí định giá, phí tạo lập hồ sơ và các chi phí khác.
- Q trình rút vốn có thể thực hiện một lần, hàng tháng/hàng kỳ, hoặc thơng qua một hạn mức tín dụng. Khoản vay cũng có thể cho người đi vay một lựa chọn là được giải ngân theo ý muốn. Trong trường hợp này, tiền lãi tính theo lãi suất phổ biến hiện tại trên dư nợ tồn đọng hàng tháng.
- Lãi suất có thể cố định hoặc thả nổi (gọi là khoản vay thế chấp điều chỉnh lãi suất ARM). - Người đi vay phải tiếp tục duy trì cư trú và trả thuế bất động sản và bảo hiểm rủi ro.
- Tổng tất cả các khoản giải ngân + tiền lãi không phải trả lại trừ khi chủ sở hữu nhà phải rời khỏi nhà vĩnh viễn hoặc qua đời. Khi đó tài sản bị rao bán và dư nợ sẽ được hoàn trả.
Chú ý 4: So sánh các phương thức thanh toán (CPM – CAM – RAMs)
CPM CAM RAMs
Đều là khoản vay có lãi suất cố định - Dư nợ giảm dần theo thời
gian - Dư nợ giảm dần theo thờigian - Dư nợ tăng dần theo thời gian
- Có 4 hình thức:
+ Khấu trừ tồn phần (FA) + Khấu trừ một phần (PA) + Chỉ trả lãi (IO)
+ Khấu trừ âm (NA)
- Tập trung vào sự khấu trừ dần nợ gốc của khoản vay. - Tiền lãi được tính trên cơ sở dư nợ đầu kỳ
- Vào cuối kỳ tổng các khoản thanh toán bằng với khoản nợ đã thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vay.
- Tổng tất cả các khoản giải ngân + tiền lãi không phải trả lại trừ khi chủ sở hữu phải rời khỏi nhà vĩnh viễn hoặc qua đời. Sau đó quyền tài sản sẽ dành cho người thừa kế của người đi vay. Khoản vay được hoàn trả bằng cáh người thừa kế thanh toán khoản vay , hoặc tài sản có thể bị rao bán để hoàn trả khoản vay