(TIỂU LUẬN) bài SOẠN CHƯƠNG 4 CHO VAY THẾ CHẤP bất ĐỘNG sản với lãi SUẤT cố ĐỊNH

Tổng quan về lãi suất vay thế chấp

Công thức tính lãi suất vay thế chấp

Lãi suất vay thế chấp là một khái niệm có thể được xem xét dưới hai góc độ khác nhau: góc độ của người cho vay và góc độ của người đi vay. Ở góc độ người cho vay, đây là tỷ suất sinh lợi, tỷ suất lợi tức mà người cho vay nhận được khi cho người đi vay vay vốn trong một khoảng thời gian nhất định.

Còn ở góc độ người đi vay, lãi suất này là chi phí sử dụng vốn vay trong một khoảng thời gian nhất định.

Lãi suất tính trên khoản vay thế chấp phụ thuộc vào lãi suất phi rủi ro, các rủi ro và tỷ lệ lạm phát dự kiến Mối quan hệ này có thể được tóm tắt như sau: i = r + p + f i = r’ + f (với r’ = r + p)

Trong đó: i:Lãi suất danh nghĩa (Lãi suất thị trường) r: Lãi suất phi rủi ro r’: Lãi suất thực p: Phần bù rủi ro f: Phần bù lạm phát

Phân tích các tham số trong công thức

 Lãi suất vay thế chấp (Lãi suất danh nghĩa, lãi suất thị trường)

Theo công thức nêu trên thì lãi suất cho vay thế chấp chính là lãi suất danh nghĩa Lãi suất danh nghĩa thường được biểu diễn bằng lãi suất hàng năm Tuy nhiên, tùy thuộc vào loại khoản vay, lãi suất danh nghĩa có thể là lãi suất hàng năm cộng dồn hàng ngày, hàng tháng, hàng quý, hàng năm, hoặc liên tục.

Lãi suất danh nghĩa này còn được gọi là lãi suất thị trường Lãi suất thị trường là giao điểm của cung và cầu vốn vay Hay nói cách khác lãi suất thị trường của khoản vay thế chấp được xác lập bởi một mức mà người đi vay sẵn lòng chi trả cho việc sử dụng khoản vay trong khoảng thời gian nhất định và một mức mà người cho vay sẵn lòng chấp nhận phương thức bù đắp cho việc sử dụng các khoản tiền đó.

Khi xem xét các yếu tố tác động đến lãi suất cho vay thế chấp, chúng ta cũng phải xem xét đến cung và cầu của việc cho vay thế chấp.

Những người cho vay thế chấp có thể là cá nhân hoặc có thể là các tổ chức trung gian tài chính. Đây là các tổ chức trung gian cho việc luân chuyển vốn giữa người cho vay và người đi vay Tức là, người cho vay chuyển tiền vốn cho tổ chức này (ví dụ như dưới hình thức gửi tiết kiệm trong ngân hàng) và tổ chức này sẽ chuyển tiền vốn này cho người đi vay.

Khi cho vay trên thị trường thế chấp, người cho vay cũng sẽ xem xét đến lợi nhuận thu được từ tài sản thế chấp và so sánh với các hình thức đầu tư cạnh tranh như trái phiếu, cổ phiếu và các lựa chọn thay thế khác.

Sau khi tính đến chi phí và rủi ro tổn thất, nếu người cho vay tin rằng có thể kiếm được lợi nhuận từ việc cho vay thế chấp nhiều hơn là họ đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp hoặc các khoản vay cho doanh nghiệp, thì người cho vay sẽ quyết định cho vay thế chấp nhiều hơn Lúc này, nguồn cung tăng lên và ngược lại.

Về cầu vốn vay, ta có thể nói, nhu cầu vay thế chấp là cầu thứ phát, nghĩa là nhu cầu về vốn vay được xác định bởi nhu cầu về bất động sản Trong quá trình lập kế hoạch vốn cho nhu cầu đầu tư, các công ty phải dự tính lợi nhuận sẽ thu về Nếu lợi nhuận kỳ vọng cao, công ty sẽ muốn vay nhiều vốn hơn để tài trợ nhu cầu đầu tư và mở rộng sản xuất làm cầu vốn vay tăng.

Cung vốn vay thế chấp:

Tăng → Lãi suất danh nghĩa giảm

Giảm → Lãi suất danh nghĩa tăng

Cầu vốn vay thế chấp:

Tăng → Lãi suất danh nghĩa tăng

Giảm → Lãi suất danh nghĩa giảm

 Lãi suất phi rủi ro

Lãi suất phi rủi ro là lãi suất được giả định bằng cách đầu tư vào các công cụ tài chính mà không bị rủi ro vỡ nợ, chẳng hạn như là trái phiếu chính phủ, tín phiếu kho bạc …

Trên thực tế sẽ không có tài sản nào không có rủi ro vỡ nợ, khái niệm này chỉ là giả định Người ta thường sử dụng trái phiếu kho bạc (thường là 10 năm) thay cho tài sản này và sử dụng lãi suất của trái phiếu đó làm lợi suất phi rủi ro Lý do cơ bản cho việc dùng loại trái phiếu này là vì Nhà nước ít khi bị vỡ nợ.

Lãi suất thực là lãi suất xác định giá trị thực của khoản lãi được trả hoặc thu được sau khi đã trừ đi tỷ lệ lạm phát.

Lãi suất thực = Lãi suất phi rủi ro + Phần bù rủi ro

Khi thực hiện đầu tư thì các nhà đầu tư đều hy vọng là họ kiếm được ít nhất cũng là mức lãi suất thực Đây là mức lãi suất tối thiểu mà người gửi tiết kiệm phải nhận được để tạo động lực cho họ chuyển khoản tiền tiêu dùng của họ từ hiện tại đến tương lai Nếu lợi nhuận kỳ vọng thu được từ những khoản tiết kiệm đó đủ cao để cung cấp đủ lượng tiền sử dụng trong tương lai, thì người dân sẽ tiết kiệm số tiền hiện tại.

Lãi suất thực tăng → Lãi suất danh nghĩa tăng

Lãi suất thực giảm → Lãi suất danh nghĩa giảm

Khi định giá hoặc ấn định lãi suất (i) tính trên khoản vay thế chấp, người cho vay phải tính đến phần bù (p) sao cho đủ cao để bù đắp lại các rủi ro.

Rủi ro vỡ nợ Đây là rủi ro người đi vay vi phạm nghĩa vụ tài chính Khi người đi vay không thanh toán hoặc không thanh toán đầy đủ nợ gốc và lãi vay khi đến hạn Rủi ro này làm giảm thu nhập của người đi vay khi hình thành.

Người cho vay cần phải phân tích và đánh giá đúng đắn về người đi vay.

Trên cơ sở các hồ sơ thông tin do người đi vay cung cấp, người cho vay có trách nhiệm tìm hiểu tư cách của người đi vay như có đủ năng lực dân sự, năng lực hành vi dân sự hay không, được thành lập và hoạt động có đúng quy định không, người đại diện pháp nhân đã đúng thẩm quyền chưa và đối chiếu với các qui định của pháp luật hiện hành để xem xét người đi vay có đủ điều kiện kinh doanh và vay vốn hay không.

Ngoài ra còn phải đánh giá uy tín, năng lực và tư cách của người đi vay vốn hoặc người đại diện pháp nhân: cần tìm hiểu rõ về người đi vay (hoặc người đại diện pháp nhân), về các khía cạnh: tư cách đạo đức, trình độ và kinh nghiệm quản lý, các chức vụ đã trải qua, tác phong lãnh đạo và uy tín trong quan hệ với các ngân hàng cũng như với các đối tác khác trong quá trình kinh doanh. Đồng thời, người cho vay phải xem xét lịch sử hình thành và quá trình phát triển, khả năng tài chính của doanh nghiệp để rút ra những điểm mạnh, điểm yếu của người đi vay.

Từ các phân tích trên, người cho vay có thể tính toán ra được phần bù nào là phù hợp khi cho người đi vay vay vốn.

Người cho vay xếp hạng tín nhiệm người đi vay cao → Rủi ro vỡ nợ thấp → Phần bù rủi ro ít → Lãi suất danh nghĩa thấp

Người cho vay xếp hạng tín nhiệm người đi vay thấp → Rủi ro vỡ nợ cao → Phần bù rủi ro nhiều → Lãi suất danh nghĩa cao

Rủi ro vỡ nợ là rủi ro lớn nhất, thường xuyên xảy ra và gây thiệt hại nhiều nhất cho người cho vay.

Nhà đầu tư và người cho vay cũng có đối mặt với rủi ro biến động lãi suất nếu điều kiện kinh tế thay đổi đáng kể sau khi cho vay Lãi suất của người cho vay được hình thành trên cơ sở lãi suất thị trường nên luôn biến động.

Sự không chắc chắn về mức lãi suất huy động khoản cho vay được gọi là rủi ro lãi suất.

Các điều khoản trong hợp đồng cho vay thế chấp với lãi suất cố định (FRM)

Số tiền vay

Số tiền vay là số tiền gốc mà người đi vay nhận được từ người cho vay và phải có nghĩa vụ hoàn trả.

Lãi suất

 Lãi đơn và lãi kép Lãi đơn Định nghĩa

Lãi đơn là số tiền lãi nhận được (nếu đem đầu tư) và số tiền lãi phải trả (nếu đi vay), chỉ tính trên phần vốn gốc ban đầu.

Khoản lãi mà người đi vay phải thanh toán được tính bằng lãi đơn

Giá trị tương lai của khoản nợ gốc và lãi được tính bằng lãi đơn FV n = PV + I = PV (1 + r n)

I: Số tiền lãi (người đi vay phải trả người cho vay) PV: Giá trị hiện tại r: Lãi suất n: Số kỳ tính lãi

FVn: Giá trị tương lai sau năm thứ n của khoản vay

Lãi kép là số tiền lãi nhận được (nếu đem đầu tư) và số tiền lãi phải trả (nếu đi vay) Tính trên phần vốn gốc ban đầu và phần tiền lãi phát sinh trước đó (Ghi chú: Vốn không được rút ra trong suốt n kỳ).

Khoản lãi mà người đi vay phải thanh toán được tính bằng lãi kép:

Giá trị tương lai của khoản nợ gốc và lãi được tính bằng lãi kép:

PV (1 + r) n : Tổng số tiền bao gồm cả gốc và lãi phát sinh trong suốt n kỳ

PV: Giá trị hiện tại r: Lãi suất n: Số kỳ tính lãi

FVn: Giá trị tương lai sau năm thứ n

Sự khác biệt giữa lãi đơn và lãi kép

Với cùng một số vốn đầu tư:

 Nếu thời gian đầu tư nhỏ hơn 1 năm thì đầu tư theo lãi đơn cho mức lãi cao hơn theo lãi kép vì

 Nếu thời gian đầu tư bằng đúng 1 năm thì đầu tư theo lãi đơn hay theo lãi kép đều cho mức lãi như nhau vì (1 + r n) = (1 + r) n

 Nếu thời gian đầu tư lớn hơn 1 năm thì đầu tư theo lãi đơn cho mức lãi thấp hơn theo lãi kép vì

 Lãi suất cố định và lãi suất thả nổi Lãi suất cố định Định nghĩa

Là lãi suất được ấn định 1 mức cụ thể trong hợp đồng vay vốn không chịu tác động của những biến động lãi suất thị trường Lãi suất này sẽ không thay đổi trong suốt thời gian vay vốn tại ngân hàng. Thông thường áp dụng trong vay ngắn hạn.

Ví dụ 1: A vay sô tiên 15 triêu trong vong 2 năm vơi mưc lai suât cô đinh la 12%/năm Như vậy: Sô tiên (gôc + lai)/tháng = 15 triệu/24 tháng (tiền gốc) + 15 triệu 1%/tháng (tiền lãi), và tháng nào A cũng đóng số tiền đó trong 2 năm. Ưu điểm

Dự tính được chính xác số tiền lãi phải thanh toán cho người cho vay trong suốt thời gian vay, từ đó tạo thuận lợi trong việc hoạch định tài chính cũng như cân đối nguồn cho chính người đi vay không bị tác động của biến động lãi suất trên thị trường Trường hợp lãi suất thị trường thay đổi tăng so với thời điểm vay thì người đi vay sẽ có lợi nhiều hơn vì số tiền mà người đi vay phải trả cho người cho vay vẫn theo lãi suất cũ (lãi suất cố định), thấp hơn so với lãi suất hiện tại của thị trường.

Trong trường hợp lãi suất biến động giảm so với thời điểm người đi vay vay vốn thì người đi vay vẫn phải thanh toán lãi cho người cho vay theo lãi suất cũ (cố định trong hợp đồng), cao hơn lãi suất hiện tại của thị trường.

Lãi suất thả nổi Định nghĩa

Là lãi suất được điều chỉnh theo từng thời kỳ, biến đổi theo thời gian Mức điều chỉnh và kỳ điều chỉnh lãi suất sẽ theo thoả thuận giữa người đi vay và người cho vay và được quy định rõ trên hợp đồng vay vốn Thông thường kỳ điều chỉnh lãi suất là 3 tháng/lần, 6 tháng/lần hoặc 1 năm/lần Mức điều chỉnh lãi suất thường được tính bằng lãi suất tiền gửi tiết kiệm lớn hơn hoặc bằng 12 tháng (tuỳ vào người cho vay) + biên độ nhất định (nhưng không vượt quá mức khống chế trần lãi suất của ngân hàng trung ương) hoặc bằng lãi suất cho vay công bố của ngân hàng tại thời điểm điều chỉnh Thông thường áp dụng cho vay trung và dài hạn.

Ví dụ 2: B vay thế chấp số tiền 15 triệu đồng trong 2 năm với mức lãi suất 0,8%/tháng trong vòng 6 tháng đầu Sau 6 tháng đó lãi suất sẽ thả nổi, theo như cách tính lãi suất trả góp thì số lãi suất B phải đóng mỗi tháng trong 6 tháng đầu sẽ là: 15 triệu/24 tháng + 15 triệu 0,8% Nếu so sánh với A ở trên, số tiền phải đóng mỗi tháng trong 6 tháng đầu của B sẽ nhỏ hơn Tuy nhiên, sau 6 tháng, số tiền B phải đóng sẽ chưa thể xác định được cụ thể nhưng thường sẽ cao hơn Chính vì thế nếu vay trong một thời gian dài, rủi ro cho B là có thể xảy ra. Ưu điểm Áp dụng lãi suất thả nổi sẽ phù hợp hơn trong điều kiện nền kinh tế thị trường có nhiều biến động. Trong trường hợp lãi suất thị trường biến động giảm thì số tiền lãi người đi vay thanh toán cho người cho vay trong kỳ điều chỉnh sẽ thấp hơn.

Người đi vay chỉ có thể dự tính được chính xác số tiền lãi phải thanh toán cho người cho vay trong kỳ đầu tiên, bắt đầu kỳ thứ 2 trở đi lãi suất thay đổi theo thị trường vì vậy người đi vay sẽ khó khăn trong việc chủ động về mặt tài chính Trường hợp lãi suất thị trường biến động tăng so với thời điểm vay thì số tiền lãi người đi vay phải thanh toán cho người cho vay nhiều hơn (vì phải chịu điều chỉnh mức lãi cao hơn).

Sự khác biệt giữa lãi suất cố định và lãi suất thả nổi

Sự thay đổi trong thời gian vay vốn

Ngày đáo hạn

Ngày đáo hạn là ngày mà người đi vay phải hoàn trả toàn bộ số tiền vay cho người đi vay.

Các khoản thanh toán định kỳ

Các khoản thanh toán định kỳ là số tiền mà người đi vay sẽ thanh toán cho người cho vay theo định kỳ Số tiền và ngày thanh toán cụ thể sẽ do sự thỏa thuận của người cho vay và người đi vay Khi thỏa thuận các khoản vay với lãi suất cố định, ngoài số tiền vay và kỳ hạn, lãi suất thỏa thuận trên hợp đồng thường là lãi suất danh nghĩa hàng năm.

Một khoản vay thế chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng.

Yêu cầu: a Tìm FV với mức lãi suất hàng năm và trả lãi theo tháng. b Tìm mức lãi suất hàng năm và trả lãi theo năm tương ứng với FV tính được ở câu a (Với n = 1) Tóm tắt ví dụ

Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% (kỳ ghép lãi theo tháng)

Yêu cầu: a Tìm FV với mức lãi suất hàng năm và trả lãi theo tháng. b Tìm mức lãi suất hàng năm và trả lãi theo năm tương ứng với FV tính được ở câu a (Với n = 1) Giải a FV với mức lãi suất hàng năm và trả lãi theo tháng:

FV12 = PV (1 + i) n = 60.000 (1 + 0,01) 12 = 67.609,5$ b Với FV12 = 67.609,5$, lãi suất cộng dồng hàng năm: i= FV

AI CÁC PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN KHOẢN VAY THẾ

CHẤP VỚI LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH VÀ KHOẢN THANH TOÁN ĐỊNH KỲ KHÔNG ĐỔI

Lãi suất cho vay thế chấp cố định

Một khái niệm quan trọng cần được hiểu khi tính toán các khoản thanh toán hoặc dư nợ cho vay của các khoản vay bất động sản đó là: (1) quan hệ giữa lãi tích lũy và các khoản thanh toán nợ vay trong một thời gian xác định, và (2) những sự khác biệt của hai yếu tố trên sẽ ảnh hưởng đến dư nợ cho vay như thế nào.

Một khoản vay thế chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng (lãi suất cho vay thế chấp cố định).

Yêu cầu: Xác định lãi vay ở cuối tháng đầu tiên.

Lãi vay ở cuối tháng đầu tiên: 60.000$ 0,01 = 600$

Với (i/12) được xem như là tỷ suất tích lũy và 600$ là số tiền mà người cho vay được nhận (lãi vay) vào cuối tháng đầu tiên.

Người cho vay và người đi vay cũng có thế thương lượng những khoản thanh toán cố định hàng kỳ (PMT) Tỷ lệ của những khoản thanh toán cho khoản vay được xem như là tỷ suất chi trả Nếu người cho vay và người đi vay đồng ý rằng những khoản thanh toán (PMT) được thực hiện vào ngày cuối cùng của mỗi tháng bằng với lãi tích lũy, thì khi đó tỷ suất chi trả hàng tháng và tỷ suất tích lũy hàng tháng là như nhau Điều này có nghĩa, những khoản thanh toán (PMT) sẽ là 600$, hay một cách chính xác sẽ bằng với lãi tích lũy là 600$ Khi tỷ suất tích lũy (accrual rate) hàng tháng và tỷ lệ chi trả hàng tháng là bằng nhau, thì dư nợ cho vay vẫn không thay đổi Do đó, trong ví dụ này, dư nợ cho vay sẽ vẫn là 60.000$ vào cuối tháng Cần phải biết rằng, trong bất kỳ quãng thời gian nào cho trước, thì tỷ suất chi trả và tỷ suất tích lũy không nhất thiết lúc nào cũng phải bằng nhau.

Khoản thanh toán định kỳ và số tiền trả lãi

Trong phần trước, chúng ta đã nhấn mạnh mỗi quan hệ giữa lãi tích lũy và những khoản thanh toán định kỳ cho những khoản vay thế chấp Chúng ta sử dụng ví dụ của khoản vay chỉ trả lãi, qua đó chỉ ra rằng tỷ suất chi trả và tỷ suất tích lũy là bằng nhau Nhưng khi cân nhắc những dạng khoản vay khác, chúng ta sẽ thấy rằng tỷ suất chi trả và tỷ suất tích lũy hàng tháng thường không bằng nhau.

Có nhiều trường hợp khi những người cho vay và người đi vay cân nhắc những cấu trúc khoản vay khác nhau cũng như tỷ suất tích lũy và tỷ suất chi trả thay đổi Trong những trường hợp này, dư nợ cho vay sẽ bị ảnh hưởng và sẽ thay đổi theo từng phương thức hoàn trả.

Sự khác biệt giữa lãi tích lũy và khoản thanh toán

Bây giờ chúng ta cân nhắc những trường hợp mà tỷ suất chi trả, và do đó, những khoản thanh toán hàng tháng (a) lớn hơn, (b) bằng, hay (c) ít hơn lãi tích lũy hàng tháng Sau đó, chúng ta cân nhắc sự ảnh hưởng của mỗi trường hợp lên dư nợ cho vay Ở điểm này trong sự thảo luận của chúng ta về những khoản vay thế chấp thanh toán cố định (CPM) chúng ta sẽ sử dụng những ví dụ cho những khoản vay thế chấp có lãi suất cố định được phân loại trong 04 dạng điển hình như sau:

STT Các dạng của khoản vay

1 Khấu trừ toàn phần (FA)

2 Khấu trừ một phần (PA)

Dạng khoản vay thứ nhất, loại mà chúng ta tham khảo là khấu trừ toàn phần, nghĩa là tỷ suất chi trả sẽ vượt quá tỷ suất tích lũy Tức là những khoản thanh toán cố định hàng kỳ sẽ vượt quá lãi tích lũy bằng một khoản đủ để trả lãi tích lũy (lãi vay) khi tới hạn vào mỗi tháng và hoàn trả đầy đủ khoản vay (nợ gốc) vào ngày đáo hạn.

Dạng khoản vay thứ hai là khoản vay khấu trừ từng phần, khi đó người đi vay và người cho vay thỏa thuận phương thức chi trả mà tại đó khoản thanh toán cố định hàng kỳ sẽ vượt quá lãi tích lũy, nhưng không nhiều như khoản thanh toán cố định hàng kỳ của khoản vay khấu trừ hoàn toàn Vì vậy, khoản vay này sẽ không được hoàn trả đầy đủ khi đáo hạn, khi đó vẫn còn một dư nợ gốc (theo thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vay) tại thời điểm này.

Dạng khoản vay thứ ba, hay khoản vay chỉ trả lãi, hay đôi khi được gọi là khoản vay khấu trừ bằng không Như chúng ta đã thảo luận, trong trường hợp này, tỷ suất chi trả bằng với tỷ suất tích lũy. Kết quả, dư nợ cho vay vào cuối mỗi tháng sẽ duy trì giống như khoản đã vay lúc ban đầu.

Cuối cùng, dạng khoản vay thứ tư, hay khoản vay khấu trừ âm, đại diện cho trường hợp khi những người cho vay và những người đi vay đồng ý rằng tỷ suất chi trả sẽ thấp hơn tỷ suất tích lũy Dẫn đến kết quả, những khoản thanh toán cố định hàng kỳ sẽ không bằng số tiền lãi phải trả và dư nợ cho vay sẽ tăng lên hàng kỳ Khi đáo hạn, dư nợ cho vay sẽ cao hơn khoản vay ban đầu.

Bây giờ chúng ta sẽ minh họa những khoản thanh toán cố định hàng kỳ cho mỗi dạng nêu trên Chú ý, các ví dụ tiếp theo sẽ minh họa cho khoản thanh toán định kỳ không đổi (PMT) (hay còn gọi là khoản thanh toán cố định) đối với khoản vay thế chấp có lãi suất cố định.

Các phương thức hoàn trả

Khấu trừ toàn phần (FA)

Phương thức khấu trừ toàn phần với khoản vay thế chấp thanh toán cố định (CPM) là phương thức thanh toán khoản vay được sử dụng phổ biến nhất trong lĩnh vực tài chính bất động sản trong giai đoạn thời kỳ hậu khủng hoảng, và phương thức này vẫn còn có giá trị trong ngày nay Đây là phương thức mà khoản thanh toán được cố định hàng kỳ, được tính toán trên khoản vay thế chấp ban đầu với mức lãi suất cố định trong một thời kỳ xác định Mỗi khoản thanh toán hàng kỳ bao gồm lãi và phần trả nợ gốc Vào cuối kỳ của khoản vay CPM, khoản vay ban đầu hay nợ gốc, đã được trả hoàn toàn, hay đã được khấu trừ hoàn toàn Người cho vay có lời và người đi vay phải trả một lãi suất cố định theo dư nợ cho vay hàng kỳ.

PV: Giá trị hiện tại của khoản vay

PMT: Khoản thanh toán cố định i:Lãi suất thế chấp danh nghĩa cố định (tính theo năm) n: Số tháng thực hiện khoản vay

Quy trình tính toán Để tìm hiểu việc tính toán khoản thanh toán cố định cho khoản vay hàng tháng như thế nào, chúng ta xét ví dụ sau:

Yêu cầu: Xác định khoản thanh toán (PMT) cố định hàng tháng, với giả định nợ gốc được hoàn trả hoàn toàn tại thời điểm đáo hạn (FV = 0).

Dư nợ gốc (FV) = 0 (tại thời điểm đáo hạn)

Yêu cầu: Xác định khoản thanh toán (PMT) cố định hàng tháng.

Khoản thanh toán (PMT) cố định hàng tháng:

PMT Trong trường hợp nay, chúng ta quan tâm đến việc tính toán PMT, hay còn gọi là khoản thanh toán cố định hàng tháng sẽ đáp ứng việc hoàn trả đầy đủ khoản vay (PV) và người cho vay kiếm lãi 12% cộng dồn hàng tháng Khoản thanh toán cố định hàng tháng (PMT) yêu cầu sẽ là 617,17$.

Xem xét phương thức khoản vay khấu trừ hoàn toàn được trình bày trong Hình 4-1 Khoản giảm nợ gốc ban đầu tương đối thấp cho thấy ở cột 6 dẫn đến kết quả là phần trăm phí lãi cao trong những khoản thanh toán hàng tháng lúc ban đầu Chú ý rằng dư nợ cho vay sau 6 tháng đầu tiên (cột 6) là

59.894,36$; vì chỉ 105,64$ được hoàn trả từ dư nợ 60.000$ ban đầu sau 6 tháng Lãi phải trả trong khoảng 6 tháng như nhau với tổng là 3.597,38$ Sự giải thích cho phần lãi cao trong mỗi khoản thanh toán hàng tháng đó là người cho vay sẽ kiếm được một khoản trả lại hàng năm là 12% (1% mỗi tháng) trên dư nợ cho vay hàng tháng Bởi vì khoản vay được hoàn trả trong khoảng thời gian

30 năm, chắc chắn dư nợ cho vay chỉ giảm rất ít lúc đầu và lãi vay hàng tháng tương đối cao Chú ý rằng trong những tháng cuối cùng của khoản vay, lãi tích lũy giảm mạnh và khoản hoàn trả nợ gốc tăng lên.

Bảng 4-1: Phương thức khấu trừ toàn phần

* Hoàn trả tăng mỗi tháng theo hệ số 1 + i/12; Ví dụ 17,17(1,01) = 17,34, v.v…

Minh họa lãi, nợ gốc, và dư nợ cho vay

Hình 4-2 (Biểu đồ A) minh họa phương thức thanh toán khoản vay theo thời gian, bằng cách biểu thị mỗi quan hệ phần trăm lãi và nợ gốc trong mỗi khoản thanh toán hàng tháng trong thời hạn 30 năm của khoản vay Hình 4-2 (Biểu đồ B) cho thấy tỷ lệ giảm trong dư nợ cho vay trong cùng khoảng thời gian 30 năm Rõ ràng rằng mối quan hệ tương đối của phần trăm lãi trên tổng khoản thanh toán cố định hàng tháng lúc ban đầu giảm rất ít Chú ý ở Biểu đồ A trong nữa đầu của kỳ hạn thế chấp, hay sau 15 năm, lãi vẫn chiếm 514,24$ trong 617,17$ khoản thanh toán cố định hàng tháng và hiệu số chênh lệch (617,17$ – 514,24$ = 102,93$) Hơn nữa, dư nợ cho vay sau 15 năm(Biểu đồ B) xấp xỉ $51.424 Tổng các khoản thanh toán thế chấp là 111.090,0$ (617,17$ 180 tháng) được tính trong 15 năm, xấp xỉ 8.576$ (hay 60.000$ – 51.424$) cho hoàn trả khoản vay tại điểm này Phương thức này hoàn trả theo thời gian Chú ý ở Biểu đồ A rằng sau 25 năm, khoản lãi chỉ chiếm 227,45$ trong khoản thanh toán cố định hàng tháng, và dư nợ cho vay (Biểu đồ B) giảm mạnh còn 27.745$.

Hình 4-2: Khoản thanh toán cố định hàng tháng, nợ gốc, và dư nợ cho vay của phương thức khấu trừ toàn phần đối với khoản vay thế chấp có lãi suất cố định

Biểu đồ A Lãi suất hằng tháng và nợ gốc

Biểu đồ B Dư nợ cho vay

Sự ảnh hưởng của kỳ hạn đến khoản thanh toán cố định hàng tháng trong phương thức khấu trừ toàn phần

Hình 4-3 cho thấy sự ảnh hưởng của kỳ hạn khoản vay đến các khoản thanh toán cố định hàng tháng cho trường hợp cơ bản của khoản vay thế chấp với lãi suất cố định Kết quả cho thấy đến mức độ nào thì các khoản thanh toán cố định hàng tháng giảm khi kỳ hạn đã được thương lượng giữa người bán và người mua tăng lên Trong ví dụ của chúng ta về khoản vay 60.000$ với phương thức khấu trừ hoàn toàn, khoản vay trong 30 năm với lãi suất 12%/năm, các khoản thanh toán cố định hàng tháng sẽ giảm từ 860,83$ cho kỳ hạn 10 năm xuống còn 617,17$ cho kỳ hạn 30 năm Điều này cho thấy tầm quan trọng của kỳ hạn khoản vay và sự ảnh hưởng của nó khi thương lượng cấu trúc của khoản vay.

Hình 4-3: Mối quan hệ giữa khoản thanh toán cố định hàng tháng với các kỳ hạn cho vay của phương thức khấu trừ toàn phần đối với khoản vay thế chấp có lãi suất cố định.

Ghi chú: Trước khi các trang tính và các máy tính tài chính được sử dụng rộng rãi, việc tính toán các khoản vay được thực hiện một cách thủ công Vì vậy, một chuỗi các bảng chứa những hằng số cho vay được xây dựng Những hệ số này tiếp tục được sử dụng như thuật ngữ của lĩnh vực cho vay Tương đương với tỷ suất chi trả đã được thảo luận ở chương trước, những hằng số này đơn giản là giá trị hiện tại của khoản tiền hàng tháng tương ứng với những lãi suất và khoảng thời gian khác nhau Những hằng số này có thể ứng dụng cho bất kỳ khoản vay FRM nào để xác định khoản thanh toán cố định hàng tháng.

Liên quan đến ví dụ trên, chúng ta có thể tính toán hằng số cho vay như sau:

Cách tính hằng số cho vay:

Khoản cố định hay khoản thanh toán có thể ứng dụng cho bất kỳ khoản vay khấu trừ hoàn toàn nào tại lãi suất 12% cho 30 năm (360 tháng) để xác định khoản thanh toán cố định hàng tháng Hằng số cho vay kỳ hạn tiếp tục được sử dụng trong thương lượng cho vay, thỏa thuận vay và những thỏa thuận khác giữa những người cho vay và những người đi vay Hằng số cho vay có thể được nhân với khoản vay ban đầu để có được những khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cần thiết để hoàn trả khoản vay hoàn toàn vào ngày đáo hạn.

Trong bảng trên, chúng ta đưa ra một ví dụ của hằng số cho vay thế chấp hằng tháng (hay tỷ suất chi trả) cho những lãi suất và những kỳ hạn khoản vay khác nhau Trở lại với vấn đề của chúng ta về việc tìm khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cho khoản vay là 60.000$ với lãi suất 12% trong

30 năm, chúng ta tới cột 12% và nhìn xuống cho tới khi chúng ta tìm thấy hàng tương ứng với năm thứ 30, với hằng số cho vay là 0,10286 (đã được làm tròn) Những hằng số cho vay thường được tính toán theo hàng năm bằng cách nhân hằng số cho vay hàng tháng với 12 Ở ví dụ trên, hằng số cho vay hàng năm là 0,10286 12 = 0,123432 hay 12,34% (đã làm tròn) Chú ý rằng con số này lớn hơn lãi suất là 12% Sự chênh lệch cho thấy khoản vay được hoàn trả như thế nào Nếu hằng số hàng năm là 12%, nó sẽ là khoản vay chỉ trả lãi Chú ý rằng hằng số cho vay hàng năm vẫn giả định rằng những khoản thanh toán được thực hiện hàng tháng.

Khấu trừ một phần (PA)

Trong nhiều trường hợp, những khoản vay có thể được hình thành để đáp ứng một hay nhiều mục tiêu Ví dụ, người đi vay có thể mong muốn (1) một khoản thanh toán thấp hơn giá trị hiện hữu với khoản vay hoàn trả hoàn toàn, và/hoặc (2) một khoản dư nợ bằng không vào ngày đáo hạn.

FV: Là dư nợ gốc tại thời điểm đáo hạn

Tiếp tục sử dụng ví dụ tại phương thức khấu trừ toàn phần

Yêu cầu: Xác định khoản thanh toán (PMT) cố định hàng tháng, với giả định sẽ có dư nợ gốc tại thời điểm đáo hạn là 40.000$ (FV = 40.000$).

Dư nợ gốc (FV): 40.000$ (tại thời điểm đáo hạn)

PMT Chú ý rằng khoản thanh toán cố định hàng tháng cho khoản vay sử dụng phương thức khấu trừ một phần là 605,72$, thấp hơn khoản thanh toán là 617,17$ mà chúng ta đã tính cho khoản vay sử dụng phương thức khấu trừ toàn phần Chúng ta cũng nên chỉ ra rằng hằng số cho vay, hay tỷ lệ chi trả là 605,72$ ÷ 60,000$ = 0,010095 Con số này khác với hằng số cho vay được áp dụng nếu như khoản vay sử dụng phương thức khấu trừ hoàn toàn, đó là 617,17$ ÷ 60.000$ = 0,010286.

Nên chú ý rằng khoản thanh toán 605,72$ cũng tương đối gần với lãi tích lũy là 600$ đã được tính trước đó Điều này có nghĩa là hoàn trả nợ gốc chỉ là 5,72$ vào cuối tháng đầu tiên Lịch trả chi tiết hơn sẽ chứng minh được những mối quan hệ giữa các khoản thanh toán cố định, lãi tích lũy, và dư nợ cho vay được trình bày trong Bảng 4-4.

Bảng 4-4: Phương thức khấu trừ một phần

Chỉ trả lãi (IO)

Một phương thức khác cho những khoản vay có lãi suất cố định và khoản thanh toán không đổi hàng kỳ mà thường được sử dụng trong tài chính bất động sản đó là khoản vay chỉ trả lãi Theo như tên gọi, những khoản thanh toán hàng tháng cố định sẽ “chỉ trả lãi”.

Ta xem xét ví dụ sau

Một khoản vay thế chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất

12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng.

Yêu cầu: Xác định khoản thanh toán (PMT) cố định hàng tháng (chỉ trả lãi vay), với giả định sẽ có dư nợ gốc tại thời điểm đáo hạn là 60.000$ (FV = 60.000$).

Bởi vì khoản vay chỉ trả lãi, những khoản thanh toán đơn giản bằng với lãi tích lũy hay 12%/12 60.000$ = 600$ Dĩ nhiên, điều này có nghĩa rằng dư nợ cho vay tại cuối mỗi tháng sẽ vẫn ở mức 60.000$ Phương thức hàng tháng của lãi tích lũy, khoản thanh toán và dư nợ cho vay của khoản vay chỉ trả lãi được thể hiện chi tiết ở Bảng 4-5.

Bảng 4-5: Phương thức chỉ trả lãi

Khấu trừ âm (NA)

Phương thức khấu trừ âm có thể xảy ra khi: (1) người cho vay và người đi vay đồng ý rằng dư nợ cho vay khi đáo hạn sẽ cao hơn khoản vay ban đầu; tức là FV > PV, hay (2) những khoản thanh toán cố định được thương lượng để thấp hơn lãi kỳ hạn trước khi tới hạn của khoản vay.

Ta xem xét ví dụ sau

Yêu cầu: Xác định khoản thanh toán (PMT) cố định hàng tháng, với giả định sẽ có dư nợ gốc tại thời điểm đáo hạn là 80.000$ (FV = 80.000$).

Yêu cầu: Xác định khoản thanh toán (PMT) cố định hàng tháng

PMT Chúng ta cũng nên thấy rằng tỷ suất chi trả, được tính như sau 594,28$ ÷ 60.000$ = 0,009905. Con số này thấp hơn tỷ suất tích lũy, đó là 0,12/12 hay 0,01 Khi tỷ suất chi trả được dùng để xác định những khoản thanh toán cố định hàng tháng thấp hơn lãi vay hàng tháng, cũng được xem như là “tỷ suất tích lũy”, khi đó khấu trừ âm sẽ xảy ra Bởi vì những khoản thanh toán không đủ lớn để đáp ứng yêu cầu lãi hàng tháng Khoản chênh lệch giữa những khoản thanh toán thực tế thực hiện và những khoản thanh toán mà được thực hiện cho những khoản vay chỉ trả lãi sẽ được hoàn lại và trở thành khoản thu nhập thêm mà người đi vay trả cho người cho vay Số tiền này cũng phải sinh lãi Tỷ suất mà có thể sinh lãi thường giống lãi suất, trong ví dụ này con số đó là 12%/12, hay 1% mỗi tháng Khoản thanh toán cố định hàng tháng, lãi tích lũy, và dư nợ cho vay của khoản vay sử dụng phương thức khấu trừ âm được trình bày trong Bảng 4-6.

Bảng 4-6: Phương thức khấu trừ âm

Tiếp tục ví dụ trên, nếu chúng ta giả định rằng khoản vay được thương lượng với những khoản thanh toán hàng tháng cố định trước là 400$, xác định dư nợ cho vay vào cuối năm thứ năm được tính như sau:

FVm: Là dư nợ gốc tại thời điểm m

PMT: Khoản thanh toán cố định i:Lãi suất thế chấp danh nghĩa cố định (tính theo năm) m: thời điểm xác định dư nợ

Chú ý rằng bởi vì những khoản thanh toán hàng tháng dã được định trước là 400$, con số này thấp hơn lãi hàng tháng 600$ được tích lũy, do đó 200$ lãi mỗi tháng không được thu Trong khoảng thời gian hơn 60 tháng, số tiền này phải được cộng vào dư nợ cho vay và cũng phải sinh lời12%/năm với kỳ ghép lãi theo tháng Kết quả là tổng cộng 16.333,93$ được cộng thêm vào dư nợ cho vay Chú ý rằng dư nợ vào cuối năm thứ năm bây giờ là 76.333,93$ Khi so sánh với số nợ ban đầu là 60.000$, chúng ta có thể thấy rằng khấu trừ âm gia tăng dư nợ cho vay thêm 16.333,93$.

 Chú ý 1: So sánh 4 phương thức thanh toán khoản vay thế chấp với lãi suất cố định và khoản thanh toán định kỳ không đổi

BẢNG TÓM TẮT 04 PHƯƠNG THỨC HOÀN TRẢ NỢ VAY ĐỐI VỚI KHOẢN VAY CÓ LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH VÀ KHOẢN

THANH TOÁN ĐỊNH KỲ KHÔNG ĐỔI

BIỂU ĐỒ THỂ HIỆN CẤU TRÚC CỦA KHOẢN THANH TOÁN ĐỊNH KỲ

Khoản thanh toán cố định hàng kỳ (PMT)

Biểu đồ A, cung cấp sơ đồ thể hiện 04 khoản thanh toán cố định hàng tháng tương ứng với 04 phương thức đã được trình bày ở các ví dụ trên Nhìn vào sơ đồ, chúng ta bắt đầu hiểu rõ về sự đánh đổi khi lựa chọn một trong bốn phương thức trả nợ Hơn nữa, chiến lược và mục tiêu của người đi vay cần phải rõ ràng Với điều kiện các yếu tố khác không đổi, khoản thanh toán cố định hàng tháng dao động từ mức cao nhất là khi đã chi trả đầy đủ đến mức thấp nhất là khi chưa chi trả. Chuyển sang Biểu đồ B, chúng ta có thể thấy rằng dư nợ cao nhất khi các khoản thanh toán cố định ở mức thấp nhất và thấp nhất khi các khoản thanh toán cố định ở mức cao nhất Rủi ro cũng khác nhau đáng kể theo từng kịch bản Cần phải làm rõ rằng nếu cùng một tài sản thế chấp đang được tài trợ bởi cùng một người đi vay, thì rủi ro sẽ lớn nhất trong trường hợp người đi vay chưa chi trả khoản vay.

Ví dụ 9: Tóm tắt và so sánh các khoản thanh toán cố định hàng tháng và dư nợ đối với khoản vay có lãi suất cố định.

Biểu đồ A, cung cấp một biểu đồ cho thấy các khoản thanh toán cố định hàng tháng của 04 phương thức hoán trả nợ vay đối với khoản vay có lãi suất cố định Giữ những yếu tố khác không đổi, khoản thanh toán cố định hàng tháng cao nhất khi khoản vay sử dụng phương thức khấu trừ hoàn toàn và thấp nhất khi khoản vay sử dụng phương thức khấu trừ âm Chuyển đến Biểu đồ B, chúng ta có thể thấy rằng dư nợ là cao nhất khi khoản thanh toán cố định là thấp nhất và ngược lại Rủi ro cũng khác nhau đáng kể theo 04 phương thức này Rõ ràng là nếu cùng một tài sản thế chấp được tài trợ nợ thì phương thức có rủi ro lớn nhất đối với người cho vay là phương thức khấu trừ âm.

Biểu đồ A Khoản thanh toán hàng tháng

(FA) = Khấu trừ toàn phần

Việc lựa chọn cấu trúc khoản vay thế chấp trong tài trợ bất động sản là rất quan trọng đối với sự thành công hay thất bại của hoạt động đầu tư.

 Chú ý 2: Xác định dư nợ cho vay khi thanh toán trước hạn

Do hầu hết các khoản vay thế chấp để đầu tư bất động sản thường có thời gian rất dài, nên người đi vay có xu hướng trả nợ trước hạn Vấn đề ở đây là phải xác định số dư nợ để tất toán khoản vay trước hạn Có rất nhiều cách để xác định dư nợ cho vay khi thanh toán trước hạn.

Cách 1: Nhìn vào Bảng kế hoạch trả nợ dự kiến

Khi đi vay, người cho vay, cụ thể là các ngân hàng sẽ cung cấp cho người đi vay Bảng kế hoạch trả nợ dự kiến Dựa vào bảng này, người đi vay sẽ biết được khoản nợ gốc đã thanh toán, và khoản nợ cần phải tất toán.

Nếu như có Bảng kế hoạch dự kiến thì người đi vay sẽ nhẹ nhàng hơn trong việc xác định khoản dư nợ Tuy nhiên, nếu như không có bảng này, người đi vay có thể tự tính bằng 2 cách còn lại.

Cách 2: Áp dụng công thức

Trong đó: m: Thời điểm người đi vay quyết định thanh toán trước hạn n: Thời gian đáo hạn của khoảng nợ vay i: Lãi suất người đi vay phải trả cho người cho vay

Cách 3: Tính tỷ lệ nợ còn lại chưa thanh toán

Số dư nợ còn lại = Nợ đã vay – Nợ đã trả

Số dư nợ còn lại = Nợ đã vay Tỷ lệ nợ còn lại chưa trả

Tỷ lệ nợ còn lại = 1 – Đối với khoản vay thanh toán theo phương thức khấu trừ toàn phần , ta có công thức sau:

Trong đó: m: Thời điểm người đi vay quyết định thanh toán trước hạn n: Thời gian đáo hạn của khoảng nợ vay i: Lãi suất người đi vay phải trả cho người cho vay Ưu điểm của cách này so với cách thứ 2 là người cho vay không cần phải tính PMT, mà chỉ cần dựa vào lãi suất và thời gian quyết định thanh toán trước hạn.

Lưu ý, đối với các phương thức thanh toán khác, công thức này không được áp dụng.

Yêu cầu: a Lập kế hoạch trả nợ theo phương thức thanh toán khấu trừ toàn phần. b Vào năm thứ 10, người đi vay quyết định bán tài sản Lúc này, người đi vay phải hoàn trả hết khoản đã vay để có thể bán tài sản Hãy xác định số dư nợ mà người đi vay phải thanh toán cho người cho vay để tất toán khoản vay trước hạn.

Giải a Lập kế hoạch trả nợ theo phương thức thanh toán khấu trừ toàn phần

Khoản thanh toán định kỳ theo phương thức thanh toán khấu trừ toàn phần:

Khoản vay gốc phải trả = 617,17 – 600,00 = 17,17$

Số dư nợ cuối kỳ = Khoản vay gốc – Khoản vay gốc đã trả tháng 1 = 60.000 – 17,17 = 59.982,83$

Khoản vay gốc phải trả = 617,17 – 599,83 = 17,34$

Số dư nợ cuối kỳ = Số dư nợ cuối kỳ tháng 1 – Khoản vay gốc đã trả tháng

Tương tự với cách tính trên, ta sẽ có được bảng kế hoạch trả nợ dưới đây:

360 b Vào năm thứ 10, người đi vay quyết định bán tài sản Lúc này, người đi vay phải hoàn trả hết khoản đã vay để có thể bán tài sản Hãy xác định số dư nợ mà người đi vay phải thanh toán cho người cho vay để tất toán khoản vay trước hạn.

Cách 1: Nhìn vào bảng trả nợ dự kiến mà người cho vay cung cấp

Số dư nợ cuối kỳ vào thời kỳ n = 10 12 = 120 (tháng) là 56.050,80$ →

Khoản nợ còn lại mà người đi vay phải trả là: 56.050,80$

Cách 2: Đi tìm hiện giá của khoản thanh toán định kỳ không đổi PMT = 617,17$ với tỷ lệ lãi suất 12% trong 20 năm còn lại cho đến khi đáo hạn.

→ Khoản nợ còn lại mà người đi vay phải trả là: 56.051,02$

Cách 3: Đi tìm tỷ lệ nợ còn lại phải thanh toán

→ Khoản nợ còn lại phải thanh toán = 93,418% × 60.000 = 56050,79$

Ghi chú: Sự sai lệch của các đáp án từ các cách làm trên là kết quả từ việc làm tròn số.

Các phương thức hoàn trả khác

Các khoản thanh toán giảm dần (CAM)

Các khoản vay thế chấp thanh toán giảm dần được xác định như sau:

+ Bước 1: Các khoản thanh toán nợ gốc hàng kỳ = Số tiền vay gốc ÷ Tổng số kỳ trả nợ.

+ Bước 2: Tiền lãi hàng kỳ được tính trên cơ sở dư nợ vào đầu kỳ

+ Bước 3: Tổng số tiền thanh toán hàng kỳ = Khoản thanh toán (Nợ gốc + Thanh toán lãi) Ví dụ 18:

Yêu cầu: Tính số tiền mà doanh nghiệp phải thanh toán hàng tháng cho ngân hàng theo phương thức CAM.

+ Khoản thanh toán nợ gốc hàng tháng = 60.000$ ÷ 360 = 166,67$/tháng

+ Khoản thanh toán nợ lãi hàng tháng = Dư nợ đầu kỳ 0,01

+ Tổng khoản thanh toán hàng tháng = Số tiền thanh toán (Gốc + Lãi) mỗi kỳ

Bảng tính lịch trả nợ khoản vay theo ví dụ tóm tắt như sau:

Theo cách tính tại bảng trên, kỳ thanh toán đầu tiên doanh nghiệp phải trả ngân hàng số tiền

766,67$, trong đó bao gồm 166,67$ tiền nợ gốc cộng 600$ tiền lãi tính trên dư nợ đầu kỳ Số tiền thanh toán hàng tháng giảm dần một khoản cố định là 1,67$ (0,01 166,67$) Giống như các phương thức hoàn trả Khấu trừ toàn phần (FA), Khấu trừ một phần (PA), Chỉ trả lãi (IO), và Khấu trừ âm

(NA) thì CAM cũng là một khoản vay thế chấp có lãi suất cố định Tuy nhiên chuỗi các khoản thanh toán và số dư nợ vay được cấu trúc khác biệt so với các loại hình hoàn trả ở nội dung đã nêu trước đó. Ưu điểm

Khoản vay thế chấp CAM được người cho vay ưa thích hơn vì dòng tiền tập trung trong những năm đầu cao Mặt khác đây là một cách cấu trúc nợ vay thận trọng vì trước hết nó tập trung vào sự khấu trừ dần nợ gốc của khoản vay, giúp người cho vay có thể ưu tiên thu hồi nợ gốc.

Khoản vay thế chấp CAM có dòng tiền thanh toán ở những năm đầu cao và giảm dần, vì vậy gây ra áp lực trả nợ lớn đối với người đi vay Ví dụ điển hình là những dự án bất động sản có thời gian đầu tư ban đầu dài, hiệu quả của dự án được ghi nhận trong giai đoạn cuối thì khoản vay thế chấp CAM sẽ không còn phù hợp với người đi vay nữa.

5.2 Khoản vay thế chấp phải trả ngay theo yêu cầu.

12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng, khoản vay này có thể phải trả ngay theo yêu cầu của Ngân hàng vào cuối năm thứ 10.

Yêu cầu: Tính số tiền mà doanh nghiệp phải thanh toán cho ngân hàng vào cuối năm thứ 10.

Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% (kỳ ghép lãi theo tháng) Điều kiện: Khoản nợ vay này có thể phải trả ngay theo yêu cầu của ngân hàng vào cuối năm thứ 10.

Yêu cầu: Tính số tiền mà doanh nghiệp phải thanh toán cho ngân hàng vào cuối năm thứ 10.

+ Bước 1: Ta tính số tiền mà doanh nghiệp phải thanh toán hàng tháng cho ngân hàng nếu khoản vay $60.000 có thời hạn hoàn trả trong 30 năm như sau:

PMT + Bước 2: Nếu cuối năm thứ 10 doanh nghiệp phải trả nợ ngân hàng thì số tiền thanh toán sẽ là số dư nợ cuối kỳ năm thứ 10 Số tiền cụ thể được tính toán như sau:

PV 120a7,17 × Cách 2: Sử dụng bảng tính lịch trả nợ khoản vay:

Theo 2 cách tính cho thấy nếu khoản vay phải trả ngay vào cuối năm 10, số tiền đến hạn sẽ bằng với số dư còn lại tại thời điểm đó là 56.050,80$. Ưu điểm

Giữ cho khoản thanh toán hàng tháng tính theo kỳ hạn 30 năm thấp hơn so với khoản thanh toán hàng tháng tính trong điều kiện khoản vay phải được hoàn trả toàn bộ trong 10 năm;

Giữ cho kỳ hạn phải thanh toán tương đối ngắn hơn với thời gian 10 năm; Đáp ứng được mục tiêu là đạt được dư nợ mong muốn vào một thời điểm xác định (cụ thể ở ví dụ là cuối năm thứ 10).

Nếu đứng ở góc độ người đi vay thì điều kiện của Ngân hàng yêu cầu người đi vay có thể phải trả nợ trước hạn sẽ có thể gây nhiều bất lợi vì tạo ra áp lực trả nợ và gây ảnh hưởng đến kế hoạch xây dựng dòng tiền của họ.

5.3 Khoản vay tín dụng đảo ngược (RAMs)

Khoản vay tín dụng đảo ngược (RAM) là một loại hình vay thế chấp phổ biến tại Mỹ Những năm gấn đây, khoản vay tín dụng đảo ngược RAM đóng vai trò ngày càng quan trọng đối với những người đã đến tuổi nghỉ hữu và sở hữu bất động sản Những người này sẽ dùng bất động sản của mình thế chấp tại các ngân hàng, và giải ngân thành nhiều lần để bổ sung thêm vào tiền hưu ít ỏi mỗi tháng mà không phải bán nhà đi, hay mượn thêm nợ mới. Đối với khoản vay tín dụng đảo ngược (RAM), thay vì nhận được toàn bộ khoản vay tại ngày cuối cùng, khoản vay RAM được “phân tách” thành nhiều khoản thanh toán cho đến khi các khoản thanh toán này và tiền lãi dồn tích bằng với khoản nợ đã thỏa thuận.

Một hộ gia đình vào thời điểm hiện tại sở hữu một căn nhà trị giá 500.000$ Họ muốn sử dụng căn nhà này thế chấp tại ngân hàng để vay được số tiền là 60.000$ Ngân hàng đồng ý thực hiện khoản vay trị giá 60.000$ trong 10 năm Tuy nhiên thay vì đưa tiền mặt $60.000 cho hộ gia đình, ngân hàng đồng ý để hộ gia đình “phân tách” khoản vay thành những khoản phải trả hàng tháng trong suốt kỳ hạn vay thế chấp 10 năm Ngân hàng tính lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng.

Yêu cầu: Tính số tiền giải ngân hàng tháng mà hộ gia đình nhận được từ ngân hàng theo hình thức vay tín dụng đảo ngược (RAM).

Số tiền giải ngân hàng tháng:

PMT Theo ví dụ, hộ gia đình đã bổ sung thêm vào thu nhập hàng tháng bằng cách giải ngân từ ngân hàng số tiền là 260,83$/tháng trong 120 tháng Và vào cuối năm thứ 10, ngân hàng thu hồi về 60.000$. Nếu vào năm thứ 10, ngôi nhà vẫn giữ giá trị 500.000$, sau khi trừ đi khoản vay 60.000$ trả lại Ngân hàng, hộ gia đình sẽ còn lại 440.000$ thuộc vốn chủ sở hữu vào cuối năm thứ 10 Nếu người đi vay không rút thêm tiền lần nào nữa, dư nợ sẽ tiếp tục tăng tại mức lãi suất 12% cho tới khi ngôi nhà được bán đi hoặc người chủ qua đời, và khoản vay được hoàn trả cho ngân hàng. Để xác định số dư nợ theo phương thức RAM, chúng ta nghịch đảo lại quy trình tính toán tại các ví dụ phương thức hoàn trả đã nêu phía trên; Cụ thể chúng ta tính toán từ giá trị tương lai FV 60.000$ và không có hiện giá PV = 0.

Một đặc điểm của khoản vay tín dụng đảo ngược RAM số dư nợ tăng dần theo thời gian Cụ thể ví dụ sau 3 năm dư nợ RAM của chúng ta sẽ là:

Dư nợ vay cuối mỗi năm có thể được xác định bằng cách đổi giá trị của n và tính toán lại giá trị FV.

Concept Box 4.3: Khoản vay tín dụng đảo ngược (RAM)

Với sự bùng nổ dân số và nhiều người trong số đó sở hữu tài sản ổn định dưới hình thức bất động sản, các khoản vay tín dụng đảo ngược RAM, hay còn được biết đến là loại hình vay thê châp đảo ngươc do chính phủ Hoa Ky bảo đảm hoàn toàn – ký hiệu HECM: Home Equiy Conversion Mortages ngày càng phát triển Những khoản vay này để giúp những người cao tuổi “mở khóa” tài sản bằng cách đi vay dựa vào giá trị tài sản, và bổ sung thêm vào thu nhập nghỉ hưu của họ Hầu hết các khoản vay thế chấp tín dụng đảo ngược RAM đều do chính quyền liên bang bảo đảm và yêu cầu người đi vay phải tham khảo ý kiến của các tổ chức tư vấn về các khoản vay RAM đã được phê duyệt Người đi vay phải đáp ứng được những yêu cầu sau đây:

- Người đi vay phải trên 62 tuổi

- Người đi vay phải đang sống trong nhà do mình làm chủ sở hữu.

- Người đi vay phải đáp ứng đủ các điều kiện về tuổi thọ sau đây:

Định dạng
Số trang	53
Dung lượng	304,44 KB