BÀI SOẠN CHƯƠNG 4 CHO VAY THẾ CHẤP bất ĐỘNG sản với lãi SUẤT cố ĐỊNH

Tổng quan về lãi suất vay thế chấp

Công thức tính lãi suất vay thế chấp

Lãi suất vay thế chấp có thể được hiểu từ hai khía cạnh: của người cho vay và người đi vay Đối với người cho vay, lãi suất này đại diện cho tỷ suất sinh lợi mà họ nhận được khi cung cấp vốn cho người đi vay trong một khoảng thời gian nhất định.

Còn ở góc độ người đi vay, lãi suất này là chi phí sử dụng vốn vay trong một khoảng thời gian nhất định.

Lãi suất cho vay thế chấp chịu ảnh hưởng từ lãi suất phi rủi ro, các yếu tố rủi ro và tỷ lệ lạm phát dự kiến Mối quan hệ này được thể hiện qua công thức: i = r + p + f và i = r’ + f, trong đó r’ được tính bằng r + p.

Trong đó: i: Lãi suất danh nghĩa (Lãi suất thị trường) r:Lãi suất phi rủi ro r’: Lãi suất thực p: Phần bù rủi ro f:Phần bù lạm phát

Phân tích các tham số trong công thức

 Lãi suất vay thế chấp (Lãi suất danh nghĩa, lãi suất thị trường)

Lãi suất cho vay thế chấp được xác định theo công thức lãi suất danh nghĩa, thường được thể hiện dưới dạng lãi suất hàng năm Tùy vào loại khoản vay, lãi suất danh nghĩa có thể được tính theo các chu kỳ khác nhau như hàng ngày, hàng tháng, hàng quý, hàng năm hoặc liên tục.

Lãi suất danh nghĩa, hay còn gọi là lãi suất thị trường, được xác định tại điểm giao nhau giữa cung và cầu vốn vay Cụ thể, lãi suất thị trường cho khoản vay thế chấp phản ánh mức tiền mà người đi vay sẵn lòng chi trả để sử dụng khoản vay trong một khoảng thời gian nhất định, cũng như mức mà người cho vay chấp nhận để bù đắp cho việc sử dụng các khoản tiền đó.

Khi phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất cho vay thế chấp, việc xem xét cung và cầu trong lĩnh vực cho vay thế chấp là rất quan trọng.

Người cho vay thế chấp có thể là cá nhân hoặc tổ chức trung gian tài chính, đóng vai trò quan trọng trong việc luân chuyển vốn Họ nhận tiền từ người cho vay, chẳng hạn như qua gửi tiết kiệm tại ngân hàng, và sau đó chuyển số tiền này cho người đi vay.

Khi cho vay trên thị trường thế chấp, người cho vay cần đánh giá lợi nhuận từ tài sản thế chấp và so sánh với các hình thức đầu tư khác như trái phiếu, cổ phiếu và các lựa chọn thay thế để đưa ra quyết định thông minh.

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

Khi xem xét chi phí và rủi ro tổn thất, nếu người cho vay nhận thấy lợi nhuận từ cho vay thế chấp cao hơn so với đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp hoặc các khoản vay cho doanh nghiệp, họ sẽ có xu hướng tăng cường cho vay thế chấp Điều này dẫn đến sự gia tăng nguồn cung trong thị trường cho vay.

Nhu cầu vay thế chấp được xem là cầu thứ phát, phụ thuộc vào nhu cầu về bất động sản Trong quá trình lập kế hoạch vốn cho đầu tư, các công ty cần dự đoán lợi nhuận kỳ vọng Nếu lợi nhuận dự kiến cao, công ty sẽ có xu hướng vay nhiều vốn hơn để đáp ứng nhu cầu đầu tư và mở rộng sản xuất, từ đó làm tăng cầu vốn vay.

Cung vốn vay thế chấp:

Tăng → Lãi suất danh nghĩa giảm

Giảm → Lãi suất danh nghĩa tăng

Cầu vốn vay thế chấp:

Tăng → Lãi suất danh nghĩa tăng

Giảm → Lãi suất danh nghĩa giảm

 Lãi suất phi rủi ro

Lãi suất phi rủi ro được xác định qua việc đầu tư vào các công cụ tài chính an toàn, không có nguy cơ vỡ nợ, như trái phiếu chính phủ và tín phiếu kho bạc.

Không có tài sản nào hoàn toàn không có rủi ro vỡ nợ, mà khái niệm này thường chỉ là giả định Trái phiếu kho bạc, đặc biệt là trái phiếu kỳ hạn 10 năm, thường được sử dụng như một tiêu chuẩn cho tài sản không rủi ro, với lãi suất của chúng được coi là lợi suất phi rủi ro Lý do chính cho việc chọn trái phiếu kho bạc là do khả năng vỡ nợ của Nhà nước rất thấp.

Lãi suất thực là lãi suất xác định giá trị thực của khoản lãi được trả hoặc thu được sau khi đã trừ đi tỷ lệ lạm phát.

Lãi suất thực = Lãi suất phi rủi ro + Phần bù rủi ro

Khi đầu tư, các nhà đầu tư mong muốn đạt được mức lãi suất thực tối thiểu, điều này tạo động lực cho họ chuyển tiền tiêu dùng từ hiện tại sang tương lai Nếu lợi nhuận từ khoản tiết kiệm đủ cao để đảm bảo nguồn tài chính cho tương lai, người dân sẽ có xu hướng tiết kiệm nhiều hơn.

Lãi suất thực tăng → Lãi suất danh nghĩa tăng

Lãi suất thực giảm → Lãi suất danh nghĩa giảm

Khi xác định lãi suất cho khoản vay thế chấp, người cho vay cần tính đến phần bù rủi ro để đảm bảo lãi suất đủ cao, giúp bù đắp các rủi ro tiềm ẩn.

Rủi ro vỡ nợ xảy ra khi người đi vay không thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình, dẫn đến việc không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ cả nợ gốc lẫn lãi vay đúng hạn Hệ quả của rủi ro này là làm giảm thu nhập của người đi vay khi nó xảy ra.

Người cho vay cần phải phân tích và đánh giá đúng đắn về người đi vay.

Người cho vay cần xem xét kỹ lưỡng hồ sơ thông tin mà người đi vay cung cấp để xác định tư cách pháp lý của họ Điều này bao gồm việc đánh giá khả năng dân sự và năng lực hành vi dân sự của người đi vay, đảm bảo rằng họ đủ điều kiện

TIEU LUAN MOI tải về tại địa chỉ skknchat123@gmail.com nhằm kiểm tra tính hợp pháp trong việc lập và hoạt động của doanh nghiệp, đồng thời xác định xem người đại diện pháp nhân có đủ thẩm quyền hay không Việc đối chiếu với các quy định của pháp luật hiện hành sẽ giúp đánh giá khả năng vay vốn và điều kiện kinh doanh của người đi vay.

Khi cho vay vốn, cần đánh giá uy tín và năng lực của người vay hoặc người đại diện pháp nhân Việc tìm hiểu về tư cách đạo đức, trình độ quản lý, kinh nghiệm và uy tín trong quan hệ với ngân hàng và đối tác là rất quan trọng Đồng thời, người cho vay cũng nên xem xét lịch sử hình thành, quá trình phát triển và khả năng tài chính của doanh nghiệp để nhận diện các điểm mạnh và điểm yếu của người vay.

Từ các phân tích trên, người cho vay có thể tính toán ra được phần bù nào là phù hợp khi cho người đi vay vay vốn.

Người cho vay xếp hạng tín nhiệm người đi vay cao → Rủi ro vỡ nợ thấp → Phần bù rủi ro ít → Lãi suất danh nghĩa thấp

Người cho vay xếp hạng tín nhiệm người đi vay thấp → Rủi ro vỡ nợ cao → Phần bù rủi ro nhiều → Lãi suất danh nghĩa cao

Rủi ro vỡ nợ là rủi ro lớn nhất, thường xuyên xảy ra và gây thiệt hại nhiều nhất cho người cho vay.

Các điều khoản trong hợp đồng cho vay thế chấp với lãi suất cố định (FRM)

Số tiền vay

Số tiền vay là số tiền gốc mà người đi vay nhận được từ người cho vay và phải có nghĩa vụ hoàn trả.

Lãi suất

 Lãi đơn và lãi kép Lãi đơn Định nghĩa

Lãi đơn là số tiền lãi nhận được (nếu đem đầu tư) và số tiền lãi phải trả (nếu đi vay), chỉ tính trên phần vốn gốc ban đầu.

Khoản lãi mà người đi vay phải thanh toán được tính bằng lãi đơn

Giá trị tương lai của khoản nợ gốc và lãi được tính bằng lãi đơn FV n = PV + I = PV (1 + r n)

I:Số tiền lãi (người đi vay phải trả người cho vay) PV: Giá trị hiện tại r: Lãi suất n: Số kỳ tính lãi

FVn: Giá trị tương lai sau năm thứ n của khoản vay

Lãi kép là số lãi thu được từ khoản đầu tư và số lãi phải trả khi vay, được tính dựa trên vốn gốc ban đầu cùng với lãi phát sinh trước đó Lưu ý rằng vốn gốc không được rút ra trong suốt kỳ tính lãi.

Khoản lãi mà người đi vay phải thanh toán được tính bằng lãi kép:

Giá trị tương lai của khoản nợ gốc và lãi được tính bằng lãi kép:

PV (1 + r) n : Tổng số tiền bao gồm cả gốc và lãi phát sinh trong suốt n kỳ

PV: Giá trị hiện tại r: Lãi suất n: Số kỳ tính lãi

FVn: Giá trị tương lai sau năm thứ n

Sự khác biệt giữa lãi đơn và lãi kép

Với cùng một số vốn đầu tư:

 Nếu thời gian đầu tư nhỏ hơn 1 năm thì đầu tư theo lãi đơn cho mức lãi cao hơn theo lãi kép vì (1 + r n) > (1 + r) n

 Nếu thời gian đầu tư bằng đúng 1 năm thì đầu tư theo lãi đơn hay theo lãi kép đều cho mức lãi như nhau vì (1 + r n) = (1 + r) n

 Nếu thời gian đầu tư lớn hơn 1 năm thì đầu tư theo lãi đơn cho mức lãi thấp hơn theo lãi kép vì (1 + r n) < (1 + r) n

 Lãi suất cố định và lãi suất thả nổi Lãi suất cố định Định nghĩa

Lãi suất cố định là mức lãi suất được xác định cụ thể trong hợp đồng vay vốn, không bị ảnh hưởng bởi các biến động của lãi suất thị trường Lãi suất này sẽ giữ nguyên trong toàn bộ thời gian vay tại ngân hàng, thường được áp dụng cho các khoản vay ngắn hạn.

A vay số tiền 15 triệu trong vòng 2 năm với mức lãi suất cố định 12%/năm, có nghĩa là mỗi tháng A sẽ trả số tiền bao gồm cả gốc và lãi Cụ thể, số tiền phải trả hàng tháng sẽ được tính bằng 15 triệu chia cho 24 tháng cộng với 15 triệu nhân với 1% lãi suất hàng tháng Ưu điểm của phương thức vay này là A có thể lập kế hoạch tài chính rõ ràng với số tiền cố định cần trả hàng tháng trong suốt thời gian vay.

Việc xác định chính xác số tiền lãi phải thanh toán cho người cho vay trong suốt thời gian vay giúp người đi vay dễ dàng hoạch định tài chính và cân đối nguồn lực Điều này đặc biệt có lợi khi lãi suất thị trường tăng, bởi người đi vay vẫn phải trả theo lãi suất cố định ban đầu, thấp hơn so với mức lãi suất hiện tại.

Khi lãi suất thị trường giảm, người đi vay vẫn phải thanh toán lãi suất theo hợp đồng cũ, mặc dù mức lãi suất này cao hơn lãi suất hiện tại.

Lãi suất thả nổi Định nghĩa

Lãi suất điều chỉnh là loại lãi suất thay đổi theo thời gian, với mức điều chỉnh và kỳ điều chỉnh được thỏa thuận giữa người vay và người cho vay trong hợp đồng vay vốn Thông thường, kỳ điều chỉnh lãi suất diễn ra mỗi 3 tháng, 6 tháng hoặc 1 năm Mức điều chỉnh lãi suất thường được xác định dựa trên lãi suất tiền gửi tiết kiệm từ 12 tháng trở lên, cộng với một biên độ nhất định, nhưng không vượt quá mức trần lãi suất của ngân hàng trung ương, hoặc bằng lãi suất cho vay công bố của ngân hàng tại thời điểm điều chỉnh Loại lãi suất này thường áp dụng cho các khoản vay trung và dài hạn.

B vay thế chấp 15 triệu đồng trong 2 năm với lãi suất 0,8%/tháng trong 6 tháng đầu, sau đó lãi suất sẽ thả nổi Số tiền lãi B phải trả hàng tháng trong 6 tháng đầu sẽ thấp hơn so với A, nhưng sau 6 tháng, số tiền này có thể tăng cao hơn, gây rủi ro nếu vay dài hạn Ưu điểm của lãi suất thả nổi là phù hợp với nền kinh tế biến động, và nếu lãi suất thị trường giảm, số tiền lãi B phải trả cũng sẽ giảm trong kỳ điều chỉnh.

Người vay chỉ có thể ước lượng chính xác số tiền lãi cho kỳ đầu tiên, nhưng từ kỳ thứ hai trở đi, lãi suất sẽ thay đổi theo thị trường, gây khó khăn cho việc quản lý tài chính Nếu lãi suất thị trường tăng so với thời điểm vay, số tiền lãi người vay phải trả sẽ cao hơn do phải điều chỉnh theo mức lãi suất mới.

Sự khác biệt giữa lãi suất cố định và lãi suất thả nổi

Sự thay đổi trong thời gian vay vốn

Ngày đáo hạn

Ngày đáo hạn là ngày mà người đi vay phải hoàn trả toàn bộ số tiền vay cho người đi vay.

Các khoản thanh toán định kỳ

Các khoản thanh toán định kỳ là số tiền mà người đi vay thanh toán cho người cho vay theo một lịch trình đã thỏa thuận Số tiền và ngày thanh toán cụ thể sẽ được xác định giữa hai bên Đối với các khoản vay có lãi suất cố định, hợp đồng thường quy định lãi suất danh nghĩa hàng năm bên cạnh số tiền vay và thời hạn.

Một khoản vay thế chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng.

Để tìm giá trị tương lai (FV) với lãi suất hàng năm và trả lãi theo tháng, trước tiên bạn cần xác định mức lãi suất hàng năm Sau đó, tính toán mức lãi suất hàng năm tương ứng với FV đã tính ở bước trước, với n = 1, nghĩa là trả lãi theo năm.

Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% (kỳ ghép lãi theo tháng)

Để tính giá trị tương lai (FV) với mức lãi suất hàng năm và trả lãi hàng tháng, trước tiên cần xác định lãi suất hàng tháng từ lãi suất hàng năm Sau đó, áp dụng công thức FV để tính toán giá trị tương lai dựa trên số tiền đầu tư ban đầu và thời gian đầu tư Tiếp theo, để tìm mức lãi suất hàng năm tương ứng với FV đã tính ở bước trước, chỉ cần đặt n = 1 và sử dụng công thức tính lãi suất hàng năm từ lãi suất hàng tháng.

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com b Với FV12 = 67.609,5$, lãi suất cộng dồng hàng năm: i= FV

CÁC PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN KHOẢN VAY THẾ CHẤP VỚI LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH VÀ KHOẢN THANH TOÁN ĐỊNH KỲ KHÔNG ĐỔI

Lãi suất cho vay thế chấp cố định

Khi tính toán các khoản thanh toán và dư nợ cho vay bất động sản, cần hiểu rõ mối quan hệ giữa lãi tích lũy và các khoản thanh toán nợ vay trong một khoảng thời gian nhất định Sự khác biệt giữa hai yếu tố này sẽ có ảnh hưởng đáng kể đến dư nợ cho vay.

Khoản vay thế chấp bất động sản 60.000$ có thời hạn 30 năm và lãi suất cố định 12%/năm, với kỳ ghép lãi hàng tháng.

Yêu cầu: Xác định lãi vay ở cuối tháng đầu tiên.

Lãi vay ở cuối tháng đầu tiên: 60.000$ 0,01 = 600$

Với (i/12) được xem như là tỷ suất tích lũy và 600$ là số tiền mà người cho vay được nhận (lãi vay) vào cuối tháng đầu tiên.

Người cho vay và người đi vay có thể thương lượng các khoản thanh toán cố định hàng kỳ (PMT), trong đó tỷ lệ của những khoản thanh toán này được xem như tỷ suất chi trả Nếu cả hai bên đồng ý rằng các khoản thanh toán được thực hiện vào cuối tháng bằng với lãi tích lũy, thì tỷ suất chi trả hàng tháng và tỷ suất tích lũy hàng tháng sẽ giống nhau Điều này có nghĩa là khoản thanh toán hàng tháng sẽ là 600$, tương ứng với lãi tích lũy Khi tỷ suất tích lũy và tỷ suất chi trả hàng tháng bằng nhau, dư nợ cho vay không thay đổi, giữ nguyên ở mức 60.000$ vào cuối tháng Tuy nhiên, cần lưu ý rằng tỷ suất chi trả và tỷ suất tích lũy không nhất thiết phải luôn bằng nhau trong bất kỳ khoảng thời gian nào.

Khoản thanh toán định kỳ và số tiền trả lãi

Trong bài viết trước, chúng ta đã làm rõ mối quan hệ giữa lãi tích lũy và các khoản thanh toán định kỳ cho vay thế chấp Qua ví dụ về khoản vay chỉ trả lãi, chúng ta đã chỉ ra rằng tỷ suất chi trả và tỷ suất tích lũy là tương đương Tuy nhiên, khi xem xét các loại khoản vay khác, sẽ thấy rằng tỷ suất chi trả và tỷ suất tích lũy hàng tháng thường không giống nhau.

Khi người cho vay và người đi vay xem xét các cấu trúc khoản vay khác nhau, tỷ suất tích lũy và tỷ suất chi trả sẽ có sự thay đổi Những yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến dư nợ cho vay và dẫn đến sự biến động trong các phương thức hoàn trả.

Sự khác biệt giữa lãi tích lũy và khoản thanh toán

Chúng ta sẽ xem xét các trường hợp mà tỷ suất chi trả và khoản thanh toán hàng tháng có thể lớn hơn, bằng hoặc ít hơn lãi tích lũy hàng tháng, đồng thời phân tích ảnh hưởng của từng trường hợp lên dư nợ cho vay Trong phần này của bài thảo luận về các khoản vay thế chấp thanh toán cố định (CPM), chúng ta sẽ sử dụng các ví dụ từ bốn dạng điển hình của vay thế chấp với lãi suất cố định.

STT Các dạng của khoản vay

1 Khấu trừ toàn phần (FA)

2 Khấu trừ một phần (PA)

Khoản vay khấu trừ toàn phần là loại hình vay mà trong đó tỷ suất chi trả vượt quá tỷ suất tích lũy Điều này có nghĩa là các khoản thanh toán định kỳ sẽ cao hơn lãi tích lũy, đảm bảo đủ để thanh toán lãi vay hàng tháng và hoàn trả toàn bộ nợ gốc vào ngày đáo hạn.

Khoản vay khấu trừ từng phần là một hình thức vay mà người vay và người cho vay thống nhất phương thức thanh toán, trong đó khoản thanh toán định kỳ cố định sẽ cao hơn lãi suất tích lũy, nhưng không bằng khoản thanh toán của vay khấu trừ hoàn toàn Do đó, khi đến hạn, khoản vay này sẽ không được hoàn trả đầy đủ, và vẫn còn dư nợ gốc theo thỏa thuận giữa hai bên.

Khoản vay chỉ trả lãi, hay còn gọi là khoản vay khấu trừ bằng không, là dạng khoản vay thứ ba mà trong đó tỷ suất chi trả tương đương với tỷ suất tích lũy Điều này dẫn đến việc dư nợ cho vay vào cuối mỗi tháng sẽ giữ nguyên như số tiền đã vay ban đầu.

Khoản vay khấu trừ âm là dạng khoản vay mà trong đó tỷ suất chi trả thấp hơn tỷ suất tích lũy, dẫn đến việc các khoản thanh toán hàng kỳ không đủ để trang trải lãi suất Kết quả là dư nợ cho vay sẽ tăng lên theo thời gian và đến khi đáo hạn, số dư nợ sẽ cao hơn số tiền vay ban đầu.

Trong phần này, chúng ta sẽ minh họa các khoản thanh toán cố định hàng kỳ cho từng loại hình đã đề cập Các ví dụ sau đây sẽ tập trung vào khoản thanh toán định kỳ không đổi (PMT), hay còn gọi là khoản thanh toán cố định, liên quan đến khoản vay thế chấp với lãi suất cố định.

Các phương thức hoàn trả

4.1 Khấu trừ toàn phần (FA)

Phương thức khấu trừ toàn phần với khoản vay thế chấp thanh toán cố định (CPM) là hình thức thanh toán phổ biến trong lĩnh vực tài chính bất động sản, đặc biệt sau khủng hoảng và vẫn còn được ưa chuộng hiện nay Phương thức này yêu cầu khoản thanh toán hàng kỳ cố định, được tính toán dựa trên khoản vay thế chấp ban đầu với lãi suất cố định trong một khoảng thời gian nhất định Mỗi khoản thanh toán bao gồm cả lãi suất và phần trả nợ gốc, và đến cuối kỳ vay, khoản vay ban đầu sẽ được thanh toán hoàn toàn Người cho vay thu lợi từ lãi suất, trong khi người đi vay trả lãi suất cố định theo dư nợ hàng kỳ.

PV: Giá trị hiện tại của khoản vay

PMT: Khoản thanh toán cố định i: Lãi suất thế chấp danh nghĩa cố định (tính theo năm) n: Số tháng thực hiện khoản vay

Quy trình tính toán Để tìm hiểu việc tính toán khoản thanh toán cố định cho khoản vay hàng tháng như thế nào, chúng ta xét ví dụ sau:

Yêu cầu: Xác định khoản thanh toán (PMT) cố định hàng tháng, với giả định nợ gốc được hoàn trả hoàn toàn tại thời điểm đáo hạn (FV = 0).

Dư nợ gốc (FV) = 0 (tại thời điểm đáo hạn)

Yêu cầu: Xác định khoản thanh toán (PMT) cố định hàng tháng.

Khoản thanh toán (PMT) cố định hàng tháng:

PMT, hay khoản thanh toán cố định hàng tháng, là số tiền cần thiết để hoàn trả khoản vay (PV) và đảm bảo người cho vay thu được lãi suất 12% cộng dồn hàng tháng Trong trường hợp này, khoản thanh toán hàng tháng sẽ là 617,17$.

Phương thức khoản vay khấu trừ hoàn toàn cho thấy rằng khoản giảm nợ gốc ban đầu tương đối thấp, dẫn đến phần trăm phí lãi cao trong các khoản thanh toán hàng tháng ở giai đoạn đầu Sau 6 tháng đầu tiên, dư nợ cho vay vẫn còn đáng kể.

Sau 6 tháng, chỉ có 105,64$ được hoàn trả từ dư nợ 60.000$, trong khi tổng lãi phải trả trong 6 tháng là 3.597,38$ Lãi suất hàng năm của khoản vay này là 12% (tương đương 1% mỗi tháng) trên dư nợ còn lại, điều này giải thích cho mức lãi suất cao trong các khoản thanh toán hàng tháng.

Sau 30 năm, dư nợ cho vay chỉ giảm nhẹ ở giai đoạn đầu và lãi suất hàng tháng vẫn cao Tuy nhiên, trong những tháng cuối của khoản vay, lãi tích lũy giảm đáng kể, dẫn đến việc khoản hoàn trả nợ gốc tăng lên rõ rệt.

Bảng 4-1: Phương thức khấu trừ toàn phần

* Hoàn trả tăng mỗi tháng theo hệ số 1 + i/12; Ví dụ 17,17(1,01) = 17,34, v.v…

Minh họa lãi, nợ gốc, và dư nợ cho vay

Biểu đồ A trong Hình 4-2 minh họa cách thanh toán khoản vay theo thời gian, thể hiện tỷ lệ phần trăm lãi và nợ gốc trong mỗi khoản thanh toán hàng tháng trong 30 năm Trong nửa đầu kỳ hạn thế chấp, sau 15 năm, lãi suất vẫn chiếm 514,24$ trong tổng số 617,17$ mỗi tháng, trong khi dư nợ cho vay là khoảng 51.424$ Tổng các khoản thanh toán trong 15 năm lên tới 111.090$, dẫn đến khoản hoàn trả khoảng 8.576$ Đến năm thứ 25, lãi suất giảm xuống còn 227,45$, và dư nợ cho vay giảm mạnh xuống còn 27.745$.

Khoản thanh toán cố định hàng tháng, nợ gốc và dư nợ cho vay là những yếu tố quan trọng trong phương thức khấu trừ toàn phần đối với khoản vay thế chấp có lãi suất cố định.

Biểu đồ A Lãi suất hằng tháng và nợ gốc

Biểu đồ B Dư nợ cho vay

Sự ảnh hưởng của kỳ hạn đến khoản thanh toán cố định hàng tháng trong phương thức khấu trừ toàn phần

Hình 4-3 minh họa tác động của kỳ hạn khoản vay đến các khoản thanh toán cố định hàng tháng trong trường hợp khoản vay thế chấp lãi suất cố định Kết quả cho thấy rằng khi kỳ hạn vay được thương lượng giữa người bán và người mua tăng lên, các khoản thanh toán cố định hàng tháng sẽ giảm Ví dụ cụ thể trong trường hợp khoản vay 60.000$.

Việc khấu trừ hoàn toàn khoản vay trong 30 năm với lãi suất 12%/năm cho thấy tầm quan trọng của kỳ hạn khoản vay Các khoản thanh toán cố định hàng tháng giảm từ 860,83$ cho kỳ hạn 10 năm xuống còn 617,17$ cho kỳ hạn 30 năm, điều này cho thấy sự ảnh hưởng rõ rệt của kỳ hạn khi thương lượng cấu trúc khoản vay.

Mối quan hệ giữa khoản thanh toán cố định hàng tháng và các kỳ hạn cho vay trong phương thức khấu trừ toàn phần đối với khoản vay thế chấp có lãi suất cố định là rất quan trọng Các khoản thanh toán này sẽ thay đổi tùy thuộc vào thời gian vay, ảnh hưởng đến khả năng tài chính của người vay Việc hiểu rõ mối liên hệ này giúp người vay đưa ra quyết định tài chính thông minh hơn.

Trước khi bảng tính và máy tính tài chính phổ biến, việc tính toán khoản vay chủ yếu được thực hiện thủ công, dẫn đến việc xây dựng các bảng chứa hằng số cho vay Những hằng số này, tương tự như tỷ suất chi trả đã đề cập ở chương trước, đại diện cho giá trị hiện tại của khoản thanh toán hàng tháng tương ứng với các lãi suất và thời gian khác nhau Chúng có thể được áp dụng cho bất kỳ khoản vay FRM nào để xác định khoản thanh toán cố định hàng tháng.

Liên quan đến ví dụ trên, chúng ta có thể tính toán hằng số cho vay như sau:

Cách tính hằng số cho vay:

Khoản cố định hay khoản thanh toán có thể áp dụng cho bất kỳ khoản vay khấu trừ hoàn toàn nào với lãi suất 12% trong 30 năm (360 tháng) để tính toán khoản thanh toán hàng tháng Hằng số cho vay kỳ hạn vẫn được sử dụng trong quá trình thương lượng và thỏa thuận vay.

Khác biệt giữa người cho vay và người đi vay là rất rõ ràng Hằng số cho vay được sử dụng để tính toán các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng, giúp người đi vay hoàn trả khoản vay hoàn toàn vào ngày đáo hạn Để tải xuống tài liệu TIEU LUAN MOI, vui lòng liên hệ qua email: skknchat123@gmail.com.

Bảng trên minh họa hằng số cho vay thế chấp hàng tháng (tỷ suất chi trả) cho các lãi suất và kỳ hạn vay khác nhau Chúng ta sẽ tìm hiểu cách tính khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cho khoản vay 60.000$ với lãi suất 12%.

Sau 30 năm, chúng ta đạt tới cột 12% và tìm thấy hằng số cho vay là 0,10286 Hằng số cho vay thường được tính toán hàng năm bằng cách nhân hằng số cho vay hàng tháng với 12, dẫn đến hằng số cho vay hàng năm là 0,123432 hay 12,34% Điều này cho thấy hằng số hàng năm lớn hơn lãi suất 12%, phản ánh cách thức hoàn trả khoản vay Nếu hằng số hàng năm là 12%, điều đó có nghĩa là khoản vay chỉ trả lãi, và hằng số cho vay hàng năm vẫn dựa trên giả định rằng các khoản thanh toán được thực hiện hàng tháng.

4.2 Khấu trừ một phần (PA)

Các phương thức hoàn trả khác

5.1 Các khoản thanh toán giảm dần (CAM)

Các khoản vay thế chấp thanh toán giảm dần được xác định như sau:

Để tính toán các khoản thanh toán nợ, đầu tiên, bạn cần xác định khoản thanh toán nợ gốc hàng kỳ bằng cách chia số tiền vay gốc cho tổng số kỳ trả nợ Tiếp theo, tiền lãi hàng kỳ sẽ được tính dựa trên số dư nợ vào đầu kỳ.

+Bước 3: Tổng số tiền thanh toán hàng kỳ = Khoản thanh toán (Nợ gốc + Thanh toán lãi) Ví dụ 18:

Yêu cầu: Tính số tiền mà doanh nghiệp phải thanh toán hàng tháng cho ngân hàng theo phương thức CAM.

+Khoản thanh toán nợ gốc hàng tháng = 60.000$ ÷ 360 = 166,67$/tháng

+Khoản thanh toán nợ lãi hàng tháng = Dư nợ đầu kỳ 0,01

+Tổng khoản thanh toán hàng tháng = Số tiền thanh toán (Gốc + Lãi) mỗi kỳ

Bảng tính lịch trả nợ khoản vay theo ví dụ tóm tắt như sau:

Theo cách tính tại bảng trên, kỳ thanh toán đầu tiên doanh nghiệp phải trả ngân hàng số tiền

Số tiền thanh toán hàng tháng là 766,67$, bao gồm 166,67$ tiền nợ gốc và 600$ tiền lãi tính trên dư nợ đầu kỳ Mỗi tháng, số tiền thanh toán sẽ giảm dần một khoản cố định 1,67$ (0,01 x 166,67$) Phương thức hoàn trả này tương tự như các hình thức Khấu trừ toàn phần (FA), Khấu trừ một phần (PA), Chỉ trả lãi (IO), và Khấu trừ âm.

CAM là một loại vay thế chấp với lãi suất cố định, nhưng có cấu trúc thanh toán và số dư nợ khác biệt so với các hình thức hoàn trả đã đề cập trước đó Một trong những ưu điểm nổi bật của CAM là tính ổn định trong việc trả nợ, giúp người vay dễ dàng quản lý tài chính cá nhân.

Khoản vay thế chấp CAM được ưa chuộng bởi người cho vay do dòng tiền cao trong những năm đầu Cấu trúc nợ này cũng thể hiện sự thận trọng, tập trung vào việc khấu trừ dần nợ gốc, giúp người cho vay ưu tiên thu hồi nợ gốc hiệu quả hơn.

Khoản vay thế chấp CAM có đặc điểm là dòng tiền thanh toán cao trong những năm đầu và giảm dần, gây áp lực lớn lên người vay Điều này đặc biệt rõ ràng trong các dự án bất động sản có thời gian đầu tư dài, khi hiệu quả của dự án chỉ được ghi nhận ở giai đoạn cuối, khiến khoản vay thế chấp CAM trở nên không phù hợp với nhu cầu của người đi vay.

5.2 Khoản vay thế chấp phải trả ngay theo yêu cầu.

Một khoản vay thế chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất

12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng, khoản vay này có thể phải trả ngay theo yêu cầu của Ngân hàng vào cuối năm thứ 10.

Yêu cầu: Tính số tiền mà doanh nghiệp phải thanh toán cho ngân hàng vào cuối năm thứ 10.

Lãi suất hàng năm là 12%, tương đương với lãi suất hàng tháng là 1% khi chia cho 12 Khoản nợ vay này có thể yêu cầu thanh toán ngay từ ngân hàng vào cuối năm thứ 10.

Yêu cầu: Tính số tiền mà doanh nghiệp phải thanh toán cho ngân hàng vào cuối năm thứ 10.

+ Bước 1: Ta tính số tiền mà doanh nghiệp phải thanh toán hàng tháng cho ngân hàng nếu khoản vay $60.000 có thời hạn hoàn trả trong 30 năm như sau:

Vào cuối năm thứ 10, nếu doanh nghiệp cần thanh toán nợ ngân hàng, số tiền phải trả sẽ tương ứng với số dư nợ vào thời điểm đó Cách tính số tiền này được thực hiện như sau:

PV 120 a7,17 × Cách 2: Sử dụng bảng tính lịch trả nợ khoản vay:

Theo 2 cách tính cho thấy nếu khoản vay phải trả ngay vào cuối năm 10, số tiền đến hạn sẽ bằng với số dư còn lại tại thời điểm đó là 56.050,80$. Ưu điểm

Để giữ cho khoản thanh toán hàng tháng trong thời gian 30 năm thấp hơn so với khoản thanh toán hàng tháng trong trường hợp khoản vay phải được hoàn trả trong 10 năm, cần cân nhắc kỹ lưỡng các điều khoản vay và lãi suất.

Để đạt được mục tiêu dư nợ mong muốn vào cuối năm thứ 10, cần giữ cho kỳ hạn thanh toán ngắn hơn 10 năm.

Khi nhìn nhận từ góc độ người đi vay, việc ngân hàng yêu cầu trả nợ trước hạn có thể gây ra những bất lợi đáng kể Điều này không chỉ tạo áp lực tài chính mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến kế hoạch quản lý dòng tiền của người vay.

5.3 Khoản vay tín dụng đảo ngược (RAMs)

Khoản vay tín dụng đảo ngược (RAM) là một hình thức vay thế chấp phổ biến tại Mỹ, đặc biệt quan trọng cho những người đã đến tuổi nghỉ hưu và sở hữu bất động sản Những người này có thể sử dụng bất động sản của mình để thế chấp tại ngân hàng, nhận tiền giải ngân nhiều lần nhằm bổ sung vào thu nhập hưu trí mà không cần bán nhà hay vay thêm nợ Khác với các khoản vay thông thường, khoản vay tín dụng đảo ngược được “phân tách” thành nhiều khoản thanh toán, cho đến khi tổng số tiền thanh toán và lãi dồn tích đạt mức nợ đã thỏa thuận.

Một hộ gia đình sở hữu căn nhà trị giá 500.000$ và muốn vay 60.000$ từ ngân hàng bằng cách thế chấp căn nhà Ngân hàng đồng ý cho vay 60.000$ trong thời gian 10 năm, nhưng thay vì phát tiền mặt, ngân hàng cho phép hộ gia đình trả dần khoản vay hàng tháng trong suốt kỳ hạn Lãi suất được áp dụng là 12% mỗi năm, với kỳ ghép lãi theo tháng.

Yêu cầu: Tính số tiền giải ngân hàng tháng mà hộ gia đình nhận được từ ngân hàng theo hình thức vay tín dụng đảo ngược (RAM).

Số tiền giải ngân hàng tháng:

Hộ gia đình đã vay 260,83$/tháng trong 120 tháng và vào cuối năm thứ 10, ngân hàng thu hồi 60.000$ Nếu giá trị ngôi nhà vẫn giữ ở mức 500.000$, sau khi trừ khoản vay, hộ gia đình còn lại 440.000$ vốn chủ sở hữu Nếu không rút thêm tiền, dư nợ sẽ tăng với lãi suất 12% cho đến khi ngôi nhà được bán hoặc chủ sở hữu qua đời Để xác định số dư nợ theo phương thức RAM, chúng ta tính từ giá trị tương lai 60.000$ mà không có giá trị hiện tại.

Một đặc điểm quan trọng của khoản vay tín dụng đảo ngược là số dư nợ RAM sẽ tăng dần theo thời gian Cụ thể, sau 3 năm, số dư nợ RAM của chúng ta sẽ có sự gia tăng đáng kể.

Dư nợ vay cuối mỗi năm có thể được xác định bằng cách đổi giá trị của n và tính toán lại giá trị FV.

Concept Box 4.3: Khoản vay tín dụng đảo ngược (RAM)

Tiêu đề	Cho Vay Thế Chấp Bất Động Sản Với Lãi Suất Cố Định
Tác giả	Tô Công Nguyên, Bảo Lê Thúy Ngọc, Trần Phan Lệ Thu, Huỳnh Hoàng Trúc, Hoàng Anh Tuấn
Người hướng dẫn	TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Trường học	Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh
Chuyên ngành	Tài Chính
Thể loại	Bài Soạn
Năm xuất bản	2017
Thành phố	Thành Phố Hồ Chí Minh

Định dạng
Số trang	71
Dung lượng	308,81 KB